О П
Р Е Д
Е Л Е Н И Е
115
30.01.2019г. гр.Бургас
Бургаският
окръжен съд
гражданска колегия
в
закрито заседание на тридесети януари
през
две хиляди и деветнадесета година в
състав:
Председател: Симеон Михов
като
разгледа докладваното от
съдия Михов търговско дело № 337
по описа
за
2018 година и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по повод искова
молба с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД от М.В.С., гражданка на Руската
Федерация, род.на *** ***, притежаваща паспорт Р64№ 9700541, издаден на
10.04.2014г. от УФМС 230, валиден до 10.04.2019г., с адрес: Руска федерация,
Волгоградска област, 162614, г.Череповец, ул.„Луначарского“ № 32 б, ап.27, чрез процесуалния си представител адв.Д.Я.Я. ***,
със съдебен адрес:*** против „Бългериан роуз гардънс 2“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Поморие, област Бургас, ул.Тимок № 7,
представлявано от управителя Елена Панайотова Батакова да бъде обявен за
окончателен сключен предварителен договор за покупко-продажба на два недвижими
имота, представляващи самостоятелни обекти в сграда с идентификатори
57491.501.526.2.7 и 57491.501.526.2.6 по кадастралната карта и кадастралните
регистри гр.Поморие, при условие ищцата да заплати остатъка от продажната цена
от 15 200 евро, както и ответника да бъде осъден да заплати направените по
делото разноски. Към исковата молба са приложени писмени доказателства.
Направени са искания.
В срока по чл.367 от ГПК, ответната страна подаде
писмен отговор на исковата молба с възражения по основателността и доказаността
на претенцията. Приложи писмени доказателства. Направи искания за събиране на
доказателства.
В срока по чл.372 от ГПК, ищецът подаде допълнителна
искова молба, в която изложи подробни мотиви за неоснователност на направените
възражения. Приложи нови доказателства. Направи доказателствени искания.
В срока по чл.373 от ГПК, ответникът подаде отговор на
допълнителната искова молба, като изложи становище по искания и твърдения на
ищцовата страна. Не направи доказателствени искания, не приложи доказателства.
Предвид извършените от страните процесуални действия,
представените доказателства и като съобрази закона, съдът приема следното:
По делото от ищеца са представени писмени приложения
по опис – л.5-6, вкл. предварителен договор от 14.11.2012г.; удостоверения за
данъчна оценка; скици; квитанция за внесена държавна такса.
Всички приложения на този етап следва да се считат за
относими към спора и да бъдат приети като писмени доказателства. По отношение характера
и правното значение на приложенията, съдът ще се произнесе и в течение на
производството.
Предявените искове са с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, като по отношение на настоящото производство следва да се прлиожи специалния ред, предвиден
в Глава тридесет и първа от ГПК.
Предявените искове са допустими, като подадени пред
надлежния съд съобразно чл.104 т.4 и чл.109 от ГПК. Налице е правен интерес у
ищцовата страна предвид изложеното в исковата молба и приложения предварителен
договор. Внесена е дължимата държавна такса, която определена по реда на чл.69
ал.1, т.4, вр.т.2 и чл.71 ал.2 от ГПК е в размер на 370 лв. предвид приложените
данъчни оценки на имотите. Различията в данъчните оценки и договорената цена на
имотите в договора, нямат отношение към размера на държавната такса.
На основание чл.140
ал.3 от ГПК, съдът следва да изготви проект за доклад по делото в следния
смисъл. Ищцата М.В.С. твърди в исковата
молба, че според сключен на 14.11.2012г. предварителен договор, ответното ”Бългериън
роуз гардънс 2” ООД (тогава „Пропърти кепитъл“ ЕООД, ЕИК *********) се е
задължило да й продаде общо 6 бр. недвижими имоти, находящи се в гр.Поморие за
сумата от общо 150 000 евро, като за 4 от тях ответника е изпълнил това
свое задължение. Въпреки заплатените от ищцата общо 136 800 евро и
отправената нотариална покана до ”Бългериън роуз гардънс 2” ООД, същото не е
изпълнило договора по отношение на следните 2 недвижими имота: 1. Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 57491.501.526.2.7 по КК и КР на гр.Поморие, община Поморие,
област Бургас, с адрес на имота: гр.Поморие, ул.Тимок № 7, вх.В, ет.1, ап.6,
като самостоятелният обект се намира в сграда 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
№ 57491.501.526, предназначение: жилище, апартамент, с площ – 33.87 кв.м.,
прилежащи части – 6.13 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на
същия етаж - 57491.501.526.2.6; под обекта - 57491.501.526.2.59; над обекта - 57491.501.526.2.24
и 2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 57491.501.526.2.6 по КК и
КР на гр.Поморие, община Поморие, област Бургас, с адрес на имота: гр.Поморие,
ул.Тимок № 7, вх.В, ет.1, ап.7, като самостоятелният обект се намира в сграда
2, разположена в поземлен имот с идентификатор № 57491.501.526, предназначение:
жилище, апартамент, с площ – 33.97 кв.м., прилежащи части – 6.14 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 57491.501.526.2.7; под
обекта - 57491.501.526.2.59; над обекта - 57491.501.526.2.25. Твърди,
че ответното дружество е изпратило нотариална покана, в който отказва да
изпълни задължението си за сключване на окончателен договор, тъй като ищцата не
била изплатила последната част от договорената сума – 15 200 евро. Изявило
претенции за разваляне на сключения предварителен договор и удържане на суми
като неустойка за неизпълнение. М.В.С. оспорва надлежното получаване на тази
нотариална покана поради липса на представителна власт у получилото поканата
лице Теодора Русева. От друга страна, чл.87 от ЗЗД разпорежда невъзможност да
се развали договора, ако неизпълнената част е незначителна, а незаплатената
сума от 15 200 евро е 10 % от общата цена. Ищцата винаги е заявявала
готовност да заплати и останалата сума, но ответното дружество не е оказало
изискуемото от чл.95 от ЗЗД съдействие и е изпаднало в забава. На основание
чл.96 от ЗЗД, лискът бил преминал у ответното дружество, а ищцата е освободена
от последиците на забавата, ако е била такава и по отношение на нея. Според
чл.362 ал.1 от ГПК, съдът е постановява решение, което замества окончателния
договор, при условие ищеца да изпълни своето задължение.
Ответната страна не
отрича сключването на описания предварителен договор, но твърди, че цената е
152 000 евро с ДДС, която е уговорена общо, а не като цена на квадратен
метър. Не се отрича и получаването на сумата от общо 136 800 евро по
договора. Позовава се на чл.14 ал.1 и 2 от предв.договор, като ищцата е
изпаднала в забава с неплащането на останалите 15 200 евро до 20.03.2014г.
и дружеството има правото да развали договора и да задържи получената сума като
неустойка. Неизпълнението от страна на купувача не е незначително за интереса
на кредитора – продавач, тъй като уговорената обща цена всъщност била отделна
продажна цена за всяка една от трите двойки имоти или за процесните това е
сумата от 50 425 евро. Следователно незаплатената част от ищцата възлиза
на около 30 % от уговорената цена. Забавата на ищцата е продължила 3 години към
изпращане на нот.покана от ответното дружество, а спрямо момента на завеждане
на исковата молба – 4 години. Дружеството е изпълнило задължението си по
предварителния договор – посочило е банкова
сметка, ***. Непредставянето на документи (удостоверения, скици и др.) са
задължения на продавача в друг етап.
Развалянето на договора
е извършено на основание чл.14 ал.2 от договора – с едностранно волеизявление
на дружеството, получено от купувача. Подходящ срок за изпълнение не е било необходимо
да се дава на С., тъй като бил изтекъл предварително уговорения тридесетдневен
срок. Изявлението за разваляне е достигнало до ищцата, като получено от лице с
представителна власт, разполагащо с общо пълномощно. Ищцата е узнала за
изявлението най-късно на 03.07.2018г. с депозирането от самата нея на исковата
молба и нотариалната покана. С отговора е направено изрично изявление от страна
на ”Бългериън роуз гардънс 2” ООД до ищцата, че развалят сключения
предварителен договор само в частта относно двата процесни имота, порди виновно
неизпълнение от страна на М.С.. Поради липсата на валиден предварителен
договор, не е налице предпоставката според чл.363 от ГПК за обявяването му за
окончателен.
В допълнителната искова
молба, С. счита, че основен принцип на облигационното право в България е
изпълнението на договорните задължения, като разваляне следва да се допуска
единствено когато неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно
постигането на договореното. Преценката следва да се извърши не с оглед
субективния интерес на кредитора – продавач, а на обективните дадености. Вместо
това, ответното дружество в изпратената нотариална покана не предлага
прехвърляне правото на собственост опне върху един от имотите, а заявява
разваляне на договора и изисква неустойка. Процесният договор не е фикс-сделка,
в която срокът е от решаващо значение и това да обоснове отпадане интереса на
кредитора – продавач от изпълнение изобщо.
Получилата нотариалната
покана Русева, не е била упълномощавана затова. От друга страна, ищцата е
обзавела процесните недвижими имоти с вещи, закупени изцяло с нейни средства.
Въпреки това, приходите от отдаването под наем на жилищата са отивали винаги в
патримониума на ответното дружество. Това доказва и незначителността на
интереса на продавача от неизпълнените 10 %. Не ищцата, а ответното дружество
дълго време е отказвало да прехвърли правото на собственост, като е изпълнило
със забава това си задължение от относно предните 4 недвижими имота.
Отговорът на
допълнителната искова молба съдържа твърдения за настъпила преклузия на
изявленията на С., че е обзавела апартаментите със свои средства, както и за
получаване на приходи от тях от страна на ответника чрез отдаването им под
наем. Заявява се, че поддържа всички искания и възражения. Беше оспорена
приложената поръчка като документ, неподписан от ответната страна и без връзка
с делото.
Не са на лице права и обстоятелства, които се
признават.
Искането на ищцовата страна за допускане до разпит на един
свидетел, който да установи посочени обстоятелства, е допустимо и следва да
бъде уважено. Със същите мотиви е допустимо и искането на ответната страна за
допускане на свидетелка. Показанията на свидетелите ще бъдат ценени с оглед
разпоредбите на чл.164 и сл. от ГПК.
Нормата на чл.372 ал.2 от ГПК е посочила, какви
искания може да включи ищцовата страна в допълнителната си искова молба.
Подадената такава от М.С. не съдържа такива, спрямо които да е настъпила
преклузия. Заплащането на мебели и получаването на приходи от ответното
дружество са обстоятелства, целящи да разкрият действителните намерения на
страните във връзка със сключения предварителен договор съобразно чл.20 от ЗЗД,
след като всяка от тях тълкува разпоредбите от договора по своему.
Оспорени официални документи няма, като на страните
следва да бъде указано за доказателствената тежест съобразно чл.193 ал.3 от ГПК.
На основание чл.154 ал.1 от ГПК, всяка от страните
следва да докаже фактите и обстоятелствата, на които основава своите искания и
възражения. Ищцовата страна следва да докаже, че е налице валиден предварителен
договор между страните в нужната писмена форма (чл.19 ал.1 от ЗЗД), в който са
уговорени всички съществени условия по продажбата на вещите. Истинността на
положен подпис, съобразно чл.193 ал.3 от ГПК следва да бъде доказана от
страната, която е представила частния документ, т.е. от ищцата. Ответната
страна следва да докаже, че е изпълнила задълженията си по предварителния
договор или е налице юридически факт, явяващ се правоотричащ или правопогасяващ
спрямо твърдените от ищеца обстоятелства.
Мотивиран от горното и на
основание чл.374 от ГПК, Бургаският окръжен съд
О
П Р Е
Д Е Л И:
ПРИЕМА представените от страните писмени писмени приложения
по опис – л.5-6, вкл. предварителен договор от 14.11.2012г.; удостоверения за
данъчна оценка; скици; квитанция за внесена държавна такса; поръчка, като
доказателства по делото.
ДОПУСКА до разпит свидетелката Людмила Ивановна Торопова от
ищцовата страна, при режим на довеждане, като УКАЗВА на М.В.С., че следва да
осигури заклет преводач или да поиска своевременно от съда това, в случай, че
свидетелката не разбира български език.
ДОПУСКА до разпит свидетелката Деана Рачева Колева от ответната
страна, при режим на довеждане.
ПРИЗОВАВА страните към сключване на спогодба.
Насрочва делото в открито съдебно заседание за 14.03.2019г.
от 14.30 ч., за която дата да се призоват страните.
На страните да се връчат преписи от настоящото
определение, както и от проекта за доклад по делото, а на ищцата и препис от
отговора на допълнителната искова молба.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: