Решение по дело №315/2019 на Районен съд - Силистра

Р Е Ш Е Н И Е

№ 523

гр. С., 16.01.2020 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

С. районен съд, гражданска колегия, в публично заседание на  осемнадесети декември 2019 г., в състав:

                                                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ПЕТРОВА

При секретаря Г. Й. като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. №  315 по описа на съда за 2019 г.,  за да се произнесе, взе предвид следното:

           

Ищецът К.Р.Р. твърди, че по силата на договор за наем от 01.02.2017 г. той предоставил на ответника за временно и възмездно ползване търговски обект – магазин с площ от 56 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „Б. Т.” № . срещу уговорена наемна цена в размер на 400 лв., впоследствие намалена по устна договорка между страните на сумата от 300 лв. Ответникът не му заплатил наема за месеците от ноември 2018 г. до февруари 2019 г., поради което ищецът развалил сключения договор  поради виновно неизпълнение на задълженията на насрещната страна. Твърди, че във връзка с изявлението си за разваляне на договора ответникът му отговорил, че крайният  срок на наемното правоотношение  е фиксиран на 01.05.2019 г., което според него било уговорено през м. май 2018 г. при промяната на наемната цена. Моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от 1200 лв., представляваща наемната цена по договора за наем за периода от ноември 2018 г. до февруари 2019 г. заедно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 26.02.2019 г., до окончателното й плащане, както и да го осъди да му предаде владението върху отдадения под наем имот. Претендира направените по делото разноски.

Ответникът ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.”  признава, че е спряла плащанията по договора за наем, считано от м. ноември 2018 г. Същевременно счита, че страните имат неуредени имуществени отношения във връзка с предходен договор за наем от 02.03.2012 г. по отношение на същия търговски обект, по силата на който ищецът ѝ дължи конкретни суми, за които предявява насрещни искови претенции, приети за съвместно разглеждане в настоящото производство.

Твърди, че страните подписали споразумение от 23.02.2017 г. за уреждане на отношенията си във връзка с договора за наем от 02.03.2012 г.,  като счита, че т. 1 – 3 от споразумението, както и новият договор за наем от 01.02.2017 г. са нищожни поради първоначална липса на съгласие, съответно унищожаеми поради грешка в предмета, измама или насилие. Обосновавайки тази теза твърди, че подписала споразумението и договора, без да ги чете, тъй като не ѝ била предоставена възможност да стори това. Ищецът и неговият адвокат не ѝ  прочели текста преди т. 4 от споразумението (т.е. прочели ѝ единствено текста, съдържащ признанието на наемодателя, че ѝ дължи направени от нея разходи за ремонт) и я убедили да го подпише, уверявайки я, че всичко е точно, т.е. че споразумението не включва друго съдържание извън посоченото по - горе.  Договора за наем от 01.02.2017 г. тя подписала, считайки че подписва втори оригинал на споразумението, без да осъзнава, че се касае за друг документ. Ищецът и неговият адвокат не й позволили да се консултира с юрист преди подписване на споразумението, вместо което я заплашили, че ако не подпише,  „положението й ще се стъжни” и че ще заплати огромна сума пари по много дела, които ще заведат срещу нея. Поради изложените причини ответницата предявява инцидентен установителен иск, чрез който моли съда да признае нищожността на т. 1 – 3 от споразумението, както и на новия договор за наем от 01.02.2017 г. поради първоначална липса на съгласие, а в условията на евентуалност (чрез насрещен иск) – да го унищожи поради грешка в предмета, измама или насилие. (Тъй като т. 1 от споразумение от 23.02.2017 г. обективира признанието на ищеца по насрещния иск, че за периода от м. юли 2016 г. до 31.01.2017 г.  не заплащал наем и обезщетение за ползване за имота, предмет на договора за наем, съдът счита, че претенцията  за установяване на неговата нищожност представлява твърдение за невярност на направеното в тази точка удостоверително изявление.).

 След  снабдяването си с копие от споразумението ЕТ узнал, че вземането му спрямо наемодателя  било прихванато с негови задължения по договора за наем от  02.03.2012 г., които били погасени на по – ранен етап чрез изпълнение (по – конкретно наем за периода от м. юни 2016 г. до м. ноември 2016 г.), т.е. със задължения, които не съществуват.

Поради недействителността на т. 3 от споразумение от 23.02.2017 г. счита, че преведената от нея сума в размер на 577 лв. по тази точка е недължимо платена, поради което моли съда да осъди ответника по този иск да ѝ я възстанови заедно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба в съда – 21.05.2019 г., до окончателното ѝ плащане.

Твърди, че към момента на сключване на договор за наем от 02.03.2012 г. търговският обект, предмет на договора,  не отговарял на санитарно – хигиенните изисквания и не се намирал в добро техническо състояние, поради което страните се споразумели ЕТ да извърши цялостен ремонт за сметка на наемодателя. В периода от 01.06.2015 г. до 30.08.2015 г. наемателят предприел следните СМР в отдадения под наем търговски обект:

1.Вътрешно преустройство на обекта, включващо събаряне на вътрешна стена от итонг, изграждане на нова вътрешна стена с цел увеличаване на площта за клиенти за сметка на площта за складово помещение и създаване на ново вътрешно пространство за поставяне на хладилна витрина – обща стойност за труд и материали – 2259,78 лв.;

2.Събаряне на входно дървено предверие от стара прогнила дървесина и включване в откритата площ към магазина – обща стойност за труд и материали – 193,20 лв.;

3.Смяна на прозорец и входна врата с нови такива от ПВЦ – обща стойност за труд и материали – 1283 лв.;

4.Цялостна подмяна на ел. инсталацията на помещението – обща стойност за труд и материали – 296,56 лв.;

5.Вътрешен ремонт на помещението – циментова замазка, настилка с гранитогрес, изработване на цокъл от гранитогрес, преместване на ВиК инсталация, монтаж на мивка и ел. бойлер – обща стойност за труд и материали – 2887,57 лв.;

6.Вътрешно измазване и боядисване на помещението и на дървените рафтове – обща стойност за труд и материали – 1016,58 лв.;

7.Външен ремонт на помещението -  шпакловка с теракол фасада, измазване основа грунд – фасаген, измазване с фасаген, шкурене и боядисване на метален сенник, облицоване на стъпала с гранитогрес – обща стойност за труд и материали – 741,47 лв.

Моли съда да осъди ответника по тази претенция да заплати горните суми (или увеличената стойност на вещта след направените подобрения, ако е по – висока), заедно с обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода от 30.08.2015 г. (датата на завършване на ремонта) до 21.05.2019 г. в размер на 2947,11 лв. Прави възражение за задържане на имота до заплащане паричната равностойност на подобренията.

            Чрез писмения си отговор (но не под формата на насрещен иск) прави възражение за прихващане на задълженията ѝ, предмет на първоначалната искова молба, с дължимата и от ищеца неустойка за предсрочно прекратяване на договора за наем от  02.03.2012 г. в размер на 2 месечни наема.

Ответникът по насрещните искове оспорва същите и моли да бъдат отхвърлени като неоснователни. Твърди, че споразумението от 23.02.2017 г. и договора за наем от 01.02.2017 г. били доброволно подписани от ЕТ, който ги прочел подробно и няколкократно и дълго време преди подписването им разсъждавал върху тях, а отделно от това имал многократна възможност да се консултира с адвокати. На ЕТ бил предоставен и оригинал от документите, поради което намира, че изявленията в тях са валидни и претендираната от  търговеца сума от 600 лв. по т. 3 от споразумението е дължимо платена. Оспорва да е давал съгласие за извършване на ремонтни дейности в търговския обект, като оспорва и реалното извършване на такива, поради което счита, че не дължи заплащането на тяхната стойност. Прави възражение за изтекла погасителна давност по отношение на част от претендиранато от ЕТ обезщетение за забава.

След като прецени представените по делото доказателства, съдът прие за установено следното:

Първоначално предявените искове са с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД и чл. 233, ал. 1 ЗЗД. Ответницата по първоначалния иск е предявила инцидентен установителен иск за нищожност на т. 2 и 3 от споразумението и на втория договор за наем с правно основание чл. 26, ал. 2, пр.2 ЗЗД, искове за унищожаването им с правно основание чл. 28, 29 и 39 ЗЗД, иск за възстановяване на сумата от 600 лв. с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, искове за заплащане на разходи за извършени СМР с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, акцесорните искове – чл. 86, ал. 1 ЗЗД, възражението за задържане – чл. 90, ал. 1 ЗЗД.

Съгласно представен по делото договор за наем от 01.02.2017 г. ищецът в качеството си на наемодател отдал за временно възмездно ползване на ответния ЕТ в качеството на наемател търговски обект – магазин с площ от 56 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „Б. Т.” № . срещу уговорена наемна цена в размер на 400 лв., платима  до 15-то число на текущия месец по банков път. Според чл. 3 от договора същият бил сключен за срок от една година, който съгласно чл. 6, ал. 1 подлежал на възобновяване, ако след изтичането на първоначалния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на която и да било от страните по него. През м. май. 2018 г. по устна уговорка между страните наемната цена била намалена на сумата от 300 лв. месечно, като по делото не е спорно, че ответникът преустановил да изплаща същата, считано от м. ноември 2018 г.

По отношение на същия имот между страните е сключен договор за наем от 02.03.2012 г. срещу месечна наемна цена от 400 лв., чийто срок на действие е фиксиран на 10 години, считано от 02.03.2012 г. От материалите по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г. се установява, че на 17.01.2017 г.  наемодателят предявил срещу съконтрахента си иск за присъждане на сумата от 2400 лв., представляваща незаплатена наемна цена за месеците от юли до декември 2016 г.; ответникът не депозирал отговор на иска и делото било насрочено за разглеждане в съдебно заседание с определение от 01.03.2017 г., но впоследствие било прекратено поради оттегляне на претенцията, предприето с молба на ищеца от 03.04.2017 г. Според изявленията на страните, обективирани в споразумение от 23.02.2017 г., договорът за наем от 02.03.2012 г. следвало да се счита за прекратен, считано от 17.12.2016 г.; чрез самото споразумение те уредили отношенията си във връзка с този прекратен договор, като наемателят признал, че дължи наем и обезщетение за ползване на имота общо за периода от м. юли 2016 г. до м. януари 2017  включително в размер на 2800 лв., както и разноските по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г. в размер на 577 лв., а наемодателят – стойността на извършен в обекта ремонт, а именно 2529,41 лв., както и сумата от  383 лв. (заплатена от наемателя по конкретно посочена фактура, явно подлежаща на възстановяване). Страните по споразумението се съгласили да извършат прихващане между насрещните си вземания, а разликата от 364 лв. – да бъде заплатена от ЕТ на две вноски заедно с наемната цена по новия договор за наем от 01.02.2017 г.

Ответницата твърди, че подписала споразумението и и новия договор за наем, без да ги чете, тъй като не ѝ била предоставена възможност да стори това, а ищецът и неговият адвокат ѝ прочели единствено текста, съдържащ признанието на наемодателя, че ѝ дължи направени от нея разходи за ремонт,  убедили я да го подпише с уверението я, че „всичко е точно” (т.е. че споразумението не включва друго съдържание извън посоченото по – горе), а договора за наем от 01.02.2017 г.  подписала, считайки че подписва втори оригинал на споразумението, без да осъзнава, че се касае за друг документ. Освен това преди подписване на споразумението ищецът и неговият адвокат не ѝ позволили да се консултира с юрист, вместо което я заплашили, че ако не подпише,  „положението ѝ ще се стъжни” и че ще заплати огромна сума пари по много дела, които ще заведат срещу нея. Поради тези обстоятелства ответницата застъпва становището, че споразумението от 23.02.2017 г. в частта, в която   е поела задължението за заплащане на наем за периода от м. юли 2016 г. до м. януари 2017 и на разноските по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г. , и договорът за наем от  01.02.2017 г. са нищожни поради липса на съгласие, съответно унищожаеми поради грешка, измама и заплашване.

Тъй като ответницата не твърди, че е подписала споразумението от 23.02.2017 г.  и договора за наем от  01.02.2017 г. в резултат на приложено спрямо нея насилие или при условията на при скрита резерва (мислена  уговорка, че не желае изявеното), несериозно волеизявление (направено в очакване, че липсата на сериозност ще бъде разбрана) или пълна недееспособност на една от страните, съдът приема, че искът за обявяване на тяхната нищожност се явява неоснователен – дори да се докажат всички обстоятелства, от които ЕТ извежда пороците на двете сделки, същите не биха могли да обосноват тяхната изначална невалидност, при положение че визират опорочаване волята на наемателя, а не липсата на каквато и да било воля от негова страна. За установяване на всички останали обстоятелства, обуславящи унищожаемостта на сделките, бе разпитан свидетеля С. И., син на ищцата по насрещните искове, който заяви, че на 23.02.2017 г. неговата майка му споделила, че била повикана от адвоката на К.Р. за изготвянето на някакъв документ; когато се явила пред адвокатската кантората самият г-н  Р. я заплашил с правни проблеми, със съдии и с адвокати, целейки да я убеди да подпише някакво споразумение, и също така се похвалил, че сестрата на жена му е международен адвокат. В крайна сметка ищцата подписала празен документ и се прибрала в дома си много разтревожена; освен това тя не получила екземпляр от него, а такъв й бил предоставен едва през 2019 г., когато тя се запознала с неговото съдържание и установила, че е станала жертва на измама.

На първо място следва да се отбележи, че така изслушаните показания не са достатъчни да установят действия на К.Р., изразяващи се в отправяне на заплахи за създаване на правни проблеми, нито обстоятелството, че ищцата по насрещния иск се е подписала под празен документ, тъй като свидетелят не е пряк очевидец на пресъздадените от него факти, а преразказва обстоятелствата, споделени му от самата страна по делото. Обясненията на страната досежно изгодни за нея факти нямат доказателствено значение за тяхното установяване, поради което такова значение не биха могли да имат и сведенията на трети лица, пред които страната е съобщила същите факти, освен по косвен начин за потвърждаване или опровергаване на данните, събрани чрез други доказателствени източници. В конкретния случай такива източници не са налице, поради което няма причина да се приеме, че ищцата по насрещния иск е била заплашена или измамена да подпише споразумението от 23.02.2017 г.  и договора за наем от  01.02.2017 г., още повече че заплахата за предприемане на съдебни постъпки за разрешаването на правния спор между страните (т.е. с правни проблеми, със съдии и с адвокати) изобщо не попада в хипотезата на чл. 30 ЗЗД, по чиято логика заплахата следва да има противоправен характер, а не да визира намерения за прилагане на  законни средства за упражняване на действителни или предполагаеми права. Същевременно по делото са представени квитанция № 7 от 15.07.2016 г., квитанция № 8 от 15.08.2016 г., квитанция № 9 от 15.09.2016 г., квитанция № 10 от 15.10.2016 г. и квитанция № 11 от 15.11.2016 г., всяка от които удостоверява заплащането на месечен наем за обекта, предмет на двата договора за наем, в размер на 400 лв. съответно за месеците юли, август, септември, октомври и ноември 2016 г., т.е. за част от исковия период по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г., съответно периода, за който наемателят признава съществуващи задължения за наем чрез атакуваното от него споразумение от 23.02.2017 г. Квитанциите са подписани от ответника по насрещния иск и датите им са съобразени с падежа на задължението за заплащането на наемната цена, фиксиран в действащия към този момент договор за наем от 02.03.2012 г., поради което същите индицират един от изтъкнатите от ЕТ пороци на споразумението от 23.02.2017 г., а именно сключването му при наличието на погрешна представа за фактите, обуславящи поети чрез споразумението задължения и по - конкретно неосъзнаване на факта, че част от наемните вноски, визирани в документа, вече са били заплатени. Въпреки това по делото са налице многобройни индиции, че подписвайки споразумението и договора за наем от  01.02.2017 г. ищцата по насрещния иск е била запозната с тяхното съдържание и е била съгласна с поетите чрез тях ангажименти, които индиции в своята съвкупност не могат да бъдат пренебрегнати и поради това обосновават валидността на двете сделки, атакувани чрез насрещните искови претенции. На първо място съдът констатира логически противоречия в цялостната версия на ищцата по насрещния иск, която от една страна твърди, че подписвайки споразумението от 23.02.2017 г. тя е била запозната единствено със съдържанието на т. 4 и следващите от него, инкорпориращи признанието на наемодателя, че ѝ дължи стойността на извършените в търговския обект СМР в размер на 2529,41 лв., въпреки което  подписала документа под въздействието на отправени ѝ заплахи за създаване на правни проблеми, които не стана ясно защо са били употребени, при положение че според субективните представи на наемателката споразумението единствено е констатирало нейни права и предвиждало начин за реализиране на вземанията ѝ. Според актуалната версия на ищцата по насрещния иск тя подписала споразумението от 23.02.2017 г.  и договора за наем от  01.02.2017 г., приемайки ги като екземпляри на един и същ документ, но сравнението на тези документи показва, че те не си приличат на външен вид и не създават дори на пръв поглед впечатлението, че са екземпляри на един документ, с която разлика е била наясно и самата ищца, видно от ръкописния ѝ писмен отговор, в който заявява „Не ми беше разяснено нито споразумението, нито новия договор. Буквално ми  тикнаха под носа двата листа да ги подпиша, като обяснението беше да не се стига до съд, за да не се  плащат излишни разноски.“. Отделно от това фактическата обстановка както от ръкописния писмен отговор на ЕТ, така и от насрещната му искова молба и допълнителни молби към нея опровергава и показанията на разпитания по негово искане свидетел С. И., който твърди, че според думите на майка му  на 23.02.2017 г. тя се подписала под празен документ, в който смисъл ответницата и ищца по насрещния иск не е формулирала твърдения. Ако се приеме, че през 2016 г. ищцата по насрещния иск редовно е заплащала наемните си вноски, не намира обяснение факта защо наемодателят е предявил иск за присъждане на наема за  месеците от юли до декември 2016 г., защо наемателят  не е депозирал писмен отговор на този иск и не е изложил възраженията си срещу него, а още по – малко – защо впоследствие е заплатил разноските по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г. съобразно поетото със споразумението от 23.02.2017 г. задължение, с чието съдържание по собствените му твърдения не бил запознат до началото на 2019 г. Буди недоумение и обстоятелството, че макар да не е бил запознат с действителното съдържание на споразумението от 23.02.2017 г.  и договора за наем от  01.02.2017 г. ЕТ започнал да изпълнява последните, тъй като плащал наемните си вноски, вместо да ги прихваща срещу задължението на наемодателя за възстановяване стойността на извършените в търговския обект СМР, превеждал същите по банков път съобразно изискването на новия договор за наем и както се посочи по – горе – заплатил разноските по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г. отново в изпълнение на поетите със споразумението задължения. Отделно от това при намаляването на наемната цена през м. май 2018 г. ищцата по насрещния иск изготвила анекс към договора за наем от 01.02.2017 г., който датирала от 01.05.2018 г., което сочи, че към тази дата тя е  била запозната със съществуването на този втори договор за наем и е считала, че именно той регулира наемните правоотношения между страните. Всички тези факти установяват, че ищцата по насрещния иск е била запозната със съдържанието на атакуваните сделки и че същите са били подписани от нея с ясното съзнание за тяхното значение и правни последици, още повече че тя е съобразила поведението си с техните клаузи и ги е изпълнявала продължително време до м. ноември 2018 г. Като допълнително потвърждение на извода, че към момента на сключване на споразумението от 23.02.2017 г. задължението на наемателя за заплащане на наемните вноски за месеците юли, август, септември, октомври и ноември 2016 г. не е било погасено чрез изпълнение, се явяват и показанията на свидетелката М. Х., съжителка на ищеца, която си спомни, че по време на предходното дело между страните е съществувал проблем с плащането на наема, както и писмо до ищеца от 06.02.2019 г., изходящо от ЕТ, в което търговецът изразява претенциите си към своя съконтрахент, състоящи се в искане за заплащане на труда за извършените в обекта СМР, но не и за стойността на вложените при ремонта материали, което индицира, че намира отношенията им по този въпрос за уредени чрез извършеното в споразумението прихващане.

Между страните не е спорно, а и от показанията на разпитаните по делото свидетели става ясно, че ищцата по насрещния иск е осъществила ремонтни дейности в наетия търговски обект през лятото на 2015 г., т.е. по време на действие на договора за наем от  02.03.2012 г. Клаузата на чл. 3.5 от този договор забранява извършването на ремонти без съгласието на наемодателя, но съдът приема, че тази забрана е преодоляна чрез писмените изявления на наемодателя, инкорпорирани в квитанция № 1 от 15.01.2015 г. и квитанция № 2 от 15.02.2015 г., според които същия дава съгласие за извършването на ремонта и се съгласява да заплати стойността на вложените в ремонтните дейности труд и материали. Ищецът оспори подписите си под тези изявления, но назначената по делото СГЕ прие, че изследваният подпис под  квитанция № 1 от 15.01.2015 г. е изпълнен от него, а подписите му под квитанция № 2 от 15.02.2015 г. вероятно са изпълнени от него, поради което предприетото оспорване не постигна желания от страната резултат, така че обективираните в двете квитанции волеизявления следва да бъдат зачетени като валидно осъществени. Следва също така да се отбележи, че споразумението от  23.02.2017 г. не урежда по окончателен начин отношенията между страните във връзка с извършения ремонт, тъй като според  съдържанието му К.Р. признава, че в обекта са извършени СМР на обща стойност 2529,41 лв., за която сума са издадени три конкретно посочени фактури, но липсва текст, че наемателят приема тази стойност и счита, че тя удовлетворява претенциите му за ремонта. Поради тези причини подписаното споразумение не преклудира възможностите на ЕТ да потърси по съдебен ред остатъка от стойността на разходите за предприетия ремонтни дейности, поради което е необходимо да се установи действителната им цена, от която да се приспадне сумата от  2529,41 лв., към настоящия момент  погасена чрез прихващане на насрещни задължения, съгласно текста на споразумението от  23.02.2017 г.

Въз основа на извършения оглед вещото лице по назначената СТЦЕ установява, че  описаните в насрещната искова молба СМР действително са били осъществени в търговския обект, предмет на наемните правоотношения между страните, в каквато насока са изслушани и свидетелски показания (свидетелите С. И., С.С. и С.С., последните двама клиенти в търговския обект и живущи в близост до него), които в съвкупност потвърждават извършването на дейностите, предмет на насрещните искови претенции. Тяхната стойност съгласно експертизата възлиза на сумата от 5725 лв., от които 3408 лв. за вложени материали и 2317 лв. за труд съобразно трудови норми за съответните строителни работи. Ищцата по насрещния иск представя доказателства, че за фактическото осъществяване на ремонта е ангажирала по трудово правоотношение своите синове и съпруг, на които заплатила трудово възнаграждение за месеците юни, юли и август 2015 г. в общ размер от 5100 лв. Тази сума надхвърля пазарната стойност на вложения в ремонта труд, поради което съдът счита, че вземането на ЕТ  по това перо следва да се ограничи до размера на пазарната стойност, тъй като при ползване услугите на специализирани фирми възложителят е могъл са сведе разходите си до тази сума. Отделно от това обстоятелството, че наетите работници не са се занимавали професионално със СМР логично увеличава продължителността на ремонтните дейности и съответно периода, за който са им били заплатени трудови възнаграждения. Поради тези причини съдът определя общата стойност, която ответникът по насрещния иск следва да заплати на съконтрахента си за извършването на ремонта, на сумата от 3195,59 лв., получена след като от общата стойност на ремонта (5725 лв. според заключението на вещото лице) се приспадне сумата от 2529,41 лв., задължението за чието заплащане е погасено чрез прихващане, извършено чрез споразумението от 23.02.2017 г. Тъй като чрез квитанция № 2 от 15.02.2015 г. наемодателят поема задължението да възстанови на съконтрахента си действителните разходи за извършените ремонти, не следва да се коментира дали и в каква степен сторените подобрения са увеличили стойността на вещта и дали на наемателя следва да бъде присъдена по – голямата или по – малката от тези стойности.

Тъй като по делото няма данни за отправяне на покана за възстановяване стойността на ремонта преди м. февруари 2019 г., когато ЕТ изпратил до наемодателя писмо, обективиращо и тази негова претенция, съдът счита, че обезщетение за забава върху присъдената по – горе главница се дължи от средата на м. февруари 2019 г., когато може да се предположи, че писмото е получено от ответника по насрещните искове, до 21.05.2019 г. в размер на  85,22 лв., както и след тази дата до окончателното плащане на задължението. За периода от 30.08.2015 г. до 14.02.2019 г. искът за присъждане на обезщетение за забава следва да се отхвърли като неоснователен, а възражението за погасяването му по давност не следва да се разглежда, поради отхвърлянето на друго основание на иска за обезщетението, спрямо което погасителната давност може да бъде приложена.

Поради отхвърлянето на исковете, касаещи недействителността на споразумението от 23.02.2017 г., следва да се отхвърли като неоснователен и иска за възстановяване на сумата от 577 лв., представляваща деловодни разноски по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г., които ЕТ заплатил на съконтрахента си на основание това споразумение. Тъй като споразумението съдържа изявлението на страните, че договорът за наем от   02.03.2012 г. е прекратен, считано от 17.12.2016 г., съдът намира, че не се е реализирала хипотезата на чл. 6.1 от този договор, според която при прекратяване на договора преди изтичане на срока му на действие виновната страна дължи неустойка в размер на два месечни наема. От споразумението става ясно, че договорът за наем от   02.03.2012 г. е прекратен по взаимно съгласие на страните, а не своеволно и необосновано от страна на наемодателя, поради което възражението за прихващане на задълженията на ЕТ с неустойка за предсрочно прекратяване в размер на два месечни наема следва да се остави без уважение.

Договорът за наем от 01.02.2017 г. се явява прекратен поради изтичане на срока му с оглед клаузата, че същият се сключва за една година и подлежи на подновяване за същия срок само при продължаване  ползването на обекта без противопоставяне на насрещната страна в правоотношението. На 01.02.2018 г. действието му се е подновило до 01.02.2019 г., но след тази дата наемодателят се е възпротивил на ползването, в която насока е уведомил своя съконтрахент с писмо, получено от ЕТ на 15 или 17 януари според собствените му признания на л. 159 (гръб) от делото. Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД след прекратяване на договора наемателят е длъжен да върне вещта, а между страните не е спорно, че към настоящия момент ответницата не е изпълнила това свое задължение и не е предала на съконтрахента си владението върху търговски обект, предмет на договора за наем. Същата моли да ѝ бъде признато право на задържане на обекта до заплащане на стойността на извършените от нея подобрения, но съдът счита, че искането ѝ в тази насока е неоснователно, тъй като тя не е владелец на имота по смисъла на  чл. 70 и следващите от Закона за собствеността и тъй като чл. 91 ЗЗД признава право на задържане в полза на лице, което има изискуемо вземане във връзка със запазване, поддържане, поправяне или подобрение на чужда движима вещ или за вреди, причинени от нея, но не и вземане във връзка със запазване, поддържане, поправяне или подобрение на чужд недвижим имот, какъвто е настоящия случай. Поради тези причини искът за осъждане на ответния ЕТ на предаде владението върху имота, предмет на договора за наем, се явява основателен и като такъв следва да се уважи.

Изложените по – горе аргументи обосновават основателност на основния иск до размера от 900 лв., формиран на база наемите за месеците ноември и декември 2018 г. и януари 2019 г., докато за сумата над 900 лв. искът следва да се остави без уважение, тъй като след прекратяване на договора (в случая 01.02.2019 г.) не се дължи наемна цена на договорно основание, а обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД. На основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД горната сума се дължи заедно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 26.02.2019 г., до окончателното ѝ плащане, която до датата на постановяване на съдебното решение възлиза на сумата от 81,25 лв.

Тъй като в насрещната искова молба е направено искане за прихващане на сумите по претенциите на страните по делото, първоначалните искове следва да се отхвърлят на това основание, а в полза на ищцата по насрещния иск следва да се присъди под формата на главница сумата от 2214,34  лв., съставляваща разликата между неизплатената част от стойността на ремонта (3195,59 лв.) и сумата от 981,25 лв. (900 лв. наем и 81,25 лв. обезщетение за забава).

След съдебните прения по делото ищцата по насрещните искове е направила искане за обезпечаването им чрез налагане на възбрана върху следния недвижим имот на ответника: магазин № 15 с площ от 42,70 кв.м., находящ се на втори етаж в сграда в гр. С., ул. „Х. Б.” № .. Съдът счита, че предпоставките за обезпечаване на насрещните искове дори в частта, в която ги намира за основателни, не са налице, тъй като задържането на търговския обект след изтичането на срока на договора за наем поражда в тежест на наемателя нови задължения,  при наличието на каквито не е уместно да се засягат други имуществени права на ответника, за да се гарантират вземания, които могат за бъдат компенсирани с дълга търговеца - наемател.

Поради частичното уважаване на първоначалните искове, в полза на ищеца по тях  следва да се присъждат деловодни разноски по съразмерност  в размер на 50 лв. за държавна такса и 180 лв. за адвокатски хонорар. Ищцата по насрещните искове на свой ред е направила искане за присъждане на разноски, което следва да се уважи също по съразмерност, т.е.  за сумата от 92 лв. за държавна такса, 51 лв. за експертиза и 11 лв. за депозит за разпит на свидетели. Същата е представила доказателства за заплащането на адвокатски хонорар в размер на 600 лв. по първоначалните искове и 3500 лв. по насрещните такива, срещу присъждането на какъвто насрещната страна противопостави възражение да прекомерност. Съгласно чл. 2, ал. 5 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения за процесуално представителство, защита и съдействие по граждански дела възнагражденията се определят съобразно вида и броя на предявените искове, за всеки един от тях поотделно. След прилагането на тази разпоредба се оказва, че прекомерност при определяне на адвокатското възнаграждение не е налице, но тъкмо напротив – размерът му попада под минималния по наредбата – по 600 лв. по всеки от исковете за нищожност и унищожаемост на договора и споразумението (общо 4 иска), 900 лв. за подобренията, 440 лв. по иска за обезщетение за забава, 300 лв. по иска за възстановяване на сумата от 577 лв., 314 лв. за наемните вноски и 300 лв. за предаване владението върху имота. Поради тези причини съдът приема, че адвокатският хонорар за правната помощ по първоначалните искове се разпределя между тях по следния начин: 300 лв. по иска за наем и 300 лв. по иска за предаване владението на имота, от които в полза на ответния ЕТ следва да се присъдят само 300 лв. поради отхвърлянето на иска за присъждане на наемните вноски. Адвокатският хонорар за правната помощ по насрещните искове се разпределя между тях по следния начин: по 500 лв. по всеки от исковете за нищожност и унищожаемост на договора и споразумението, 900 лв. по иска за подобренията, 300 лв. по иска за обезщетение за забава и 300 лв. по иска за присъждане на сумата от 577 лв. По този начин в полза на ЕТ следва да се присъди сумата от 170 лв. по иска за подобренията и 7 лв. по иска за обезщетение за забава, т.е. общо полагащите му се разноски за адвокатски хонорар възлизат на сумата от 477 лв. Поради изложените аргументи и на основание чл. 235 ГПК, С. районен съд

 

Р Е Ш И :

 

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска, предявен от К.Р.Р. с ЕГН ********** ***а С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.” с ЕИК .... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № .., ет. ., ап. ., чрез който ищецът моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от 1200 лв., представляваща наемна цена за периода от м. ноември 2018 г. до м. февруари 2019 г. включително по договор за наем от 01.02.2017 г. по отношение на търговски обект – магазин с площ от 56 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „Б.Т.” № ., както и за обезщетение за забава върху тази сума в размер на законната лихва за периода от  26.02.2019 г. до 16.01.2020 г.

ОСЪЖДА ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – ... – Н. И.” с ЕИК ... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № ..., ет. ., ап. . да предаде на К.Р.Р. с ЕГН ********** *** владението върху търговски обект – магазин с площ от 56 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „Б. Т.” № ..

ОТХВЪРЛЯ  като неоснователни исковете, предявени от ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – 2007 – Н.И.” с ЕИК .... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № .., ет. ., ап. . против К.Р.Р. с ЕГН ********** ***, чрез които ищцата моли съда да обяви нищожността на споразумение от 23.02.2017 г.  и договор за наем от  01.02.2017 г. поради липса на съгласие, както и да унищожи същите поради грешка, измама и заплашване.

ОСЪЖДА К.Р.Р. с ЕГН ********** *** за заплати на  ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.” с ЕИК ... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № ..., ет. ., ап. . неизплатена част от направените от ищеца в качеството му на наемател по договор за наем от 02.03.2012 г. разноски за следните СМР в търговски обект – магазин с площ от 56 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „Б. Т.” № ., собственост на ответника – наемодател по същия договор, извършени през лятото на 2015 г.:

1.Вътрешно преустройство на обекта, включващо събаряне на вътрешна стена от итонг, изграждане на нова вътрешна стена с цел увеличаване на площта за клиенти за сметка на площта за складово помещение и създаване на ново вътрешно пространство за поставяне на хладилна витрина;

2.Събаряне на входно дървено предверие от стара прогнила дървесина и включване в откритата площ към магазина;

3.Смяна на прозорец и входна врата с нови такива от ПВЦ;

4.Цялостна подмяна на ел. инсталацията на помещението;

5.Вътрешен ремонт на помещението – циментова замазка, настилка с гранитогрес, изработване на цокъл от гранитогрес, преместване на ВиК инсталация, монтаж на мивка и ел. бойлер;

6.Вътрешно измазване и боядисване на помещението и на дървените рафтове;

7.Външен ремонт на помещението -  шпакловка с теракол фасада, измазване основа грунд – фасаген, измазване с фасаген, шкурене и боядисване на метален сенник, облицоване на стъпала с гранитогрес

в общ размер от 2214,34  лв. (две хиляди двеста и четиринадесет лв. и 34 ст.), обезщетение за забава върху тази сума за периода от 15.02.2019 г. до  21.05.2019 г. в размер на 85,22 лв. (осемдесет и пет лв. и 22 ст.), както и законна лихва върху главницата от 22.05.2019 г. до окончателното й плащане, като  ОТХВЪРЛЯ като неоснователни исковете за присъждане на разноските за извършване на посочените по – горе СМР и за обезщетение за забава над така посочените суми, а иска за присъждане на обезщетение за забава – и за периода от 30.08.2015 г. до 14.02.2019 г.

ОТХВЪРЛЯ  като неоснователен иска, предявен от ЕТ Н.С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.” с ЕИК .... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № ..., ет. ., ап. . против К.Р.Р. с ЕГН ********** ***, чрез който ищцата моли съда да осъди ответника да й заплати сумата от 577 лв., представляваща деловодни разноски по гр.д. № 56 по описа на СРС за 2017 г., заплатени от ЕТ на ответника по силата на т. 3 от споразумение от 23.02.2017 г., както и законната лихва върху тази сума от 21.05.2019 г. до окончателното ѝ плащане.

ОТХВЪРЛЯ искането на ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.” с ЕИК .... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № ..., ет. ., ап. . да й бъде признато право за задържане на търговски обект – магазин с площ от 56 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „Баба Тонка” № 2 до заплащане стойността на посочените по – горе подобрения.

ОСЪЖДА ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.” с ЕИК ... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № ..., ет. ., ап. . да заплати на К.Р.Р. с ЕГН ********** *** направените по делото разноски по съразмерност в размер на  50 лв. (петдесет лв.) за държавна такса и 180 лв. (сто и осемдесет лв.) за адвокатски хонорар, като ОТХВЪРЛЯ искането на К.Р.Р. за присъждане на деловодни разноски над така посочените суми.

ОСЪЖДА К.Р.Р. с ЕГН ********** *** за заплати на  ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.” с ЕИК ... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № .., ет. ., ап. .   направените по делото разноски по съразмерност в размер на 92 лв. (деветдесет и два лв.) за държавна такса, 51 лв. (петдесет и един лв.) за експертиза,  11 лв. (единадесет лв.) за депозит за разпит на свидетели и 477 лв. (четиристотин седемдесет и седем лв.) за адвокатски хонорар, като ОТХВЪРЛЯ искането на ЕТ за присъждане на деловодни разноски над така посочените суми.

ОТХВЪРЛЯ искането на ЕТ Н. С. И. с фирма „С. – 2007 – Н. И.” с ЕИК .... и адрес на управление:  гр. С., ул. „Д.” № .., ет. ., ап. .   за допускане на обезпечение по предявените от нея насрещни искове чрез налагане на възбрана върху следния недвижим имот на ответника: магазин № 15 с площ от 42,70 кв.м., находящ се на втори етаж в сграда в гр. С., ул. „Х. Б.” № ..

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред С. окръжен съд в двуседмичен срок от връчването (а в частта, с която е отхвърлено искането за обезпечаване на насрещните искове – в едноседмичен срок от връчването).

 

 

                                                                       РАЙОНЕН СЪДИЯ: ……………...

                                                                                                          /М. Петрова/