ПРОТОКОЛ
№ 70
гр. Пловдив, 05.04.2023 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Вера Ив. Иванова
Членове:Катя Ст. Пенчева
Тодор Илк. Хаджиев
при участието на секретаря Мила Д. Тошева
Сложи за разглеждане докладваното от Вера Ив. Иванова Въззивно
гражданско дело № 20235000500066 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 13:50 часа се явиха:
Вместо жалбоподателката К. В. С. се явява адв. Н. с пълномощно по
делото от по-рано.
За ответниците „С.б.“ ООД и „Г.“ ЕООД се явява адв. Б. с пълномощно
по делото.
Адв. Б.: Представям пълномощно и за настоящата инстанция от
01.03.2023 г., както и копие от медицинско удостоверение, съгласно
указанията на съда от миналото съдебно заседание.
Адв. Н.: Да се даде ход на делото.
Адв.Б.: Да се даде ход на делото.
Съдът счита, че няма процесуална пречка да бъде даден ход на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
ДОКЛАДВА се делото.
Обжалва се решение № 214/18.11.2022 г. по гр.д. № 119/2022 г. на ОС-
К., с което е отхвърлен предявеният от К. В. С. против „С.б.“ООД-гр.С. и „Г.“
1
ЕООД гр.К. иск по чл. 33 ЗС за изкупуване правото на строеж върху следните
обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор №************ по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.К., одобрени със Заповед № РД-18- 66/18.10.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, с адрес: гр. К., п.к ****, ул. А. I №**, целият
с площ 487 кв.м по скица, а по документи за собственост с площ от 478 кв.м, с
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно
ползване: Ниско застрояване (до 10 м), с номер по предходен план: имот пл.
сн. №****, кв.70 по ПУП на гр. К., идентичен с УПИ УП-***, в кв.70 по ЗРП
на ЦГЧ на гр. К., при съседи на имота съгласно скица издадена от СГКК гр.
К.: Поземлени имоти с идентификатори №************, №************,
№************, №*********** и №*************, съобразно одобрените
архитектурни проекти и Разрешение строеж № 24/12.02.2018г. на гл. архитект
на Община К. „МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ“ в
УПИ **-***, кв. 70 по ЗРП на ЦГЧ на гр. К., а именно: МАГАЗИН №* -
самостоятелен обект, разположен в западната част на първи партерен етаж с
кота ±0,00, със застроена площ 61,08 кв.м, съдържащ търговска зала и
тоалетна, при граници на магазина: север - стълбище и мазе №**, изток -
проход, долу - мазета, горе - апартаменти №* и №*, ведно с припадащите се
4,09% идеални части от общите части на сградата; МАГАЗИН №* -
самостоятелен обект разположен в средната част на първи партерен етаж с
кота ±0,00, със застроена площ 45,32 кв.м, съдържащ търговска зала и
тоалетна, при граници на магазина: изток - магазин №*, запад - проход, долу -
паркинг, горе - апартаменти №* и №*, ведно с припадащите се 3,03% идеални
части от общите части на сградата; МАГАЗИН №* - самостоятелен обект
разположен в източната част на първи партерен етаж с кота ±0,00, със
застроена площ 46,15 кв.м, съдържащ търговска зала и тоалетна, при граници
на магазина: запад - магазин №*, долу - паркинг, горе -апартаменти №*, ведно
с припадащите се 3,09% идеални части от общите части на сградата;
АПАРТАМЕНТ №* - самостоятелен обект разположен в южната част на
втори етаж с кота +2,80, със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от антре,
дневна -трапезария с кухненски бокс, спалня, баня - WС и тераса, при съседи
на апартамента: изток - апартамент №*, запад - апартамент №*, долу - проход
и магазин №*, горе - апартамент №*, ведно с прилежащото мазе №*,
разположено в западната част на подземния етаж, със светла площ 2,77 кв.м,
2
при съседи на мазето: север - мазе №*, юг -мазе №*, изток - коридор, горе -
магазин №* и с припадащите се 3,87% идеални части от общите части на
сградата и с 4,94 % идеални части в размер на 8,21 кв.м, от общи части на
жилищата -подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №* - самостоятелен обект
разположен в южната част на втори етаж с кота +2,80, със застроена площ
54,97 кв.м, състоящ се от антре, дневна - трапезария с кухненски бокс,
спалня, баня - WС и тераса, при съседи на апартамента: изток - апартамент
№*, запад - апартамент №*, долу - магазин №*, горе - апартамент №7, ведно с
прилежащото МАЗЕ №*, разположено в подземния етаж със светла площ 2,73
кв.м, при съседи на мазето: север - мазе №*, юг - мазе №*, изток - коридор,
горе - магазин №* и с припадащите се 3,86 % идеални части от общите части
на сградата и с 4,93% идеални части в размер на 8,21 кв.м, от общи части на
жилищата - подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №* - самостоятелен обект
разположен в западната част на втори етаж с кота +2,80, със застроена площ
80,82 кв.м, състоящ се от коридор, дневна -трапезария с кухненски бокс, две
спални, баня - WС и две тераси, при съседи на апартамента: изток -
апартамент №*, долу - рампа паркинг, складове №** и №**, горе -
апартамент №*, ведно с прилежащото мазе №* разположено в подземния
етаж, със светла площ 3,45 кв.м, при съседи на мазето: север - мазе №*, юг -
мазе №*, изток - коридор и с припадащите се 5,64 % идеални части от общите
части на сградата и с 7,20 % идеални части в размер на 11,98 кв.м, от общи
части на жилищата - подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №* -
самостоятелен обект разположен в южната част на трети етаж с кота +6,20,
със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от антре, дневна - трапезария с
кухненски бокс, спалня, баня - WС и тераса, при съседи на апартамента: изток
- апартамент №*, запад - апартамент №*, долу -апартамент №*, горе -
апартамент № 10, ведно с прилежащото мазе №*, разположено в подземния
етаж, със светла площ 4,41 кв.м, при съседи на мазето: изток - мазе №* и
коридор, горе - рампа паркинг, ведно с припадащите се 3,97% идеални части
от общите части на сградата, с 5,08 % идеални части в размер на 8,45 кв.м, от
общи части на жилищата - подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №* -
самостоятелен обект разположен в западната част на трети етаж с кота +6,20,
със застроена площ 80,82 кв.м, състоящ се от коридор, дневна - трапезария с
кухненски бокс, две спални, баня - WС и две тераси, при съседи на
апартамента: изток - апартамент №*, долу - апартамент №*, горе - апартамент
3
№**, ведно с прилежащото мазе №*, разположено в подземния етаж, със
светла площ 3,71 кв.м, при съседи на мазето: север - коридор, изток - мазе №
9, запад - мазе №*, горе - магазин №* и с припадащите се 5,66% идеални
части от общите части на сградата и с 7,22% идеални части в размер на 12,01
кв.м, от общи части на жилищата - подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №**
- самостоятелен обект разположен в западната част на четвърти етаж с кота
+9,00, със застроена площ 80.82 кв.м, състоящ се от коридор, дневна -
трапезария с кухненски бокс, две спални, баня - WС и две тераси, при съседи
на апартамента: изток - апартамент №**, долу - апартамент №*, горе -
апартамент №** ведно прилежащото мазе №**, разположено в подземния
етаж, със светла площ 3,45 кв.м, при съседи на мазето: север - мазе №**, юг -
мазе №**, изток - паркинг, запад - коридор, горе - магазин №* и с
припадащите се 5,64% идеални части от общите части на сградата и с 7,20%
идеални части в размер на 11,99 кв.м, от общи части на жилищата-подходи и
стълбища; АПАРТАМЕНТ №** - самостоятелен обект разположен в
североизточната част на пети етаж с кота +11,80, със застроена площ 85,87
кв.м, състоящ се от коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс, две спални,
баня- WС и три тераси, при съседи на апартамента: запад апартамент №**,
долу-апартамент №9, ведно с прилежащото мазе №**, разположено в
подземния етаж със светла площ 3,45 кв.м, при съседи на мазето: север -
стълбище, юг - мазе №**, изток - паркинг, запад-коридор и с припадащите се
5,97 % идеални части от общите части на сградата и със 7,63 % идеални части
в размер на 12,70 кв.м, от общи части на жилищата-подходи и стълбища;
АПАРТАМЕНТ №** -самостоятелен обект разположен в южната част на пети
етаж с кота +1 1,80, със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от антре,
дневна-трапезария с кухненски бокс, спалня, баня-WС и тераса, при съседи на
апартамента: изток-апартамент №**, запад-апартамент №**, долу апартамент
№**, ведно с прилежащото мазе №** разположено в северната част на първи
етаж със светла площ 4,06 кв.м, при съседи на мазето: юг магазин №*, изток-
стълбище, запад горе-апартамент №* и с припадащите се 3,95 % идеални
части от общите части на сградата и с 5,05 % идеални части в размер на 8,40
кв.м,от общи части на жилищата-подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №** -
самостоятелен обект разположен в южната част на пети етаж с кота +11,80,
със застроена площ 54,97 кв.м, състоящ се от антре, дневна-трапезария с
кухненски бокс, спалня, баня-WС и тераса, при съседи на апартамента: изток-
4
апартамент №**, запад-апартамент №**, долу - апартамент №**, ведно с
прилежащото мазе №**, разположено в северната част на първи етаж със
светла площ 3,96 кв.м, при съседи на мазето: долу рампа паркинг, горе-
апартамент №*, ведно с припадащите се 4,04 % идеални части от общите
части на сградата и е 5,04 % идеални части в размер на 12,04 кв.м от общи
части на жилищата-подходи и стълбища; АПАРТАМЕНТ №** -
самостоятелен обект разположен в западната част на пети етаж е кота +11,80,
със застроена площ 80,71 кв.м, състоящ се от коридор, килер,
дневнатрапезария с кухненски бокс, две спални, баня-WС и две тераси, при
съседи на апартамента: изток-апартамент №**, долу-апартамент №12, ведно с
припадащите се 5,40 % идеални части от общите части на сградата, и 6,90 %
идеални части в размер на 11,48 кв.м, от общи части на жилищата-подходи и
стълбища; 14,67/383,29 идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ,
целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с разпределено право на реално
ползване на ПАРКОМЯСТО №* с площ 14,67 кв.м, разположено в средната
част на подземния етаж, при граници на реалното ползване: север-обслужващ
подход, юг-складове жилища, изток-паркомясто №*, запад-рампа, ведно с
припадащите се 0,98 % идеални части от общите части на сградата и е 8,50 %
идеални части от общите части на подземния гараж в размер на 12,93 кв.м;
11,31/383,29 идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със
застроена площ от 383,29 кв.м с разпределено право на реално ползване на
ПАРКОМЯСТО №* с площ 11,31 кв.м, разположено в средната част на
подземния етаж, при граници на реалното ползване: север-обслужващ подход,
юг-складове жилища, изток - паркомясто №*, запад - паркомясто №*, ведно е
припадащите се 0,76 % идеални части от общите части на сградата, с 6,55 %
идеални части от общите части на подземния гараж в размер на 9,97 кв.м, и
1,21 % идеални части в размер на 5,92 кв.м., от поземления имот в който ще
се изгражда сградата; 11,31/383,29 идеални части от ПОДЗЕМЕН
ПАРКИНГГАРАЖ, целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с разпределено
право на реално ползване на ПАРКОМЯСТО №* с площ 11,31 кв.м,
разположено в средната част на подземния етаж, при граници на реалното
ползване: север обслужващ подход, юг-складове жилища, изток- паркомясто
№*, запад паркомясто №*, ведно е припадащите се 0,76 % идеални части от
общите части на сградата и е 6,55 % идеални части от общите части на
подземния гараж в размер на 9,97 кв.м; 12,51/383,29 идеални части от
5
ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с
разпределено право на реално ползване на ПАРКОМЯСТО №* с площ 12,51
кв.м, разположено в средната част на подземния етаж, при граници на
реалното ползване: север и изток-обслужващи подходи, юг-складове жилища,
запад-паркомясто №*, ведно с припадащите се 0,84 % идеални части от
общите части на сградата и със 7,25 % идеални части от общите части на
подземния гараж в размер на 11,02 кв.м; 12,33/383,29 идеални части от
ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена площ от 383,29 кв.м. с
разпределено право на реално ползване на ПАРКОМЯСТО №* с площ 12,33
кв.м, разположено в средната част на подземния етаж, при граници на
реалното ползване: север-паркомясто №*, юг-паркомясто №*, изток
обслужващ подход, запад-складове жилища, ведно е припадащите се 0,82 %
идеални части от общите части на сградата и със е 7,14 % идеални части от
общите части на подземния гараж в размер на 10,87 кв.м; 16,22/383,29
идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена
площ от 383,29 кв.м. с разпределено право на реално ползване на
ПАРКОМЯСТО №* с площ 16,22 кв.м, разположено в средната част на
подземния етаж, при граници на реалното ползване: север-паркомясто №*,
изток-обслужващ подход, запад-складове жилища, ведно с припадащите се
1,09 % идеални части от общите части на сградата и с 9,40 % идеални части
от общите части на подземния гараж в размер на 14,29 кв.м; 13,46/383,29
идеални части от ПОДЗЕМЕН ПАРКИНГ-ГАРАЖ, целият със застроена
площ от 383,29 кв.м с разпределено право на реално ползване на
ПАРКОМЯСТО №12 с площ 13,46 кв.м, разположено в средната част на
подземния етаж, при граници на реалното ползване: юг - паркомясто №**,
запад - обслужващ подход, ведно с припадащите се 0,90 % идеални части от
общите части н а сградата и с 7,80 % идеални части от общите части на
подземния гараж в размер на 11,86 кв.м, ведно с прилежащите към
гореописаните обекти 70,33 % идеални части от Поземлен имот с
идентификатор №*0909.108.23 по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. К., одобрени със Заповед № РД-1 8-66/18.10.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, с адрес: гр. К., п.к ****, ул. “А. I“ №**,
целият с площ 487 кв.м, а по документи за собственост с площ от 478 кв.м, с
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно
ползване: Ниско застрояване (до 10м), с номер по предходен план: имот пл.
6
сн. №****, кв.70 по ПУП на гр. К., идентичен с УПИ *****, в кв.70 по ЗРП на
ЦГЧ на гр.К., при съседи на имота съгласно скица издадена от СГКК гр. К.:
поземлени имоти с идентификатори №************, №************,
№************, №*********** и №*************, и ведно с право на
реално ползване на всички предвидени в одобрения архитектурен и
технически проекти паркоместа, разположени в северната част на поземления
имот с идентификатор ************ по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. К., идентичен с УПИ УП-***, в кв.70 по ЗРП на ЦГЧ на гр. К.,
ул. „А. I”, както следва: паркомясто №** с площ 15,45 кв.м, при граници на
реалното ползване: изток-обслужваща алея, запад и север-зелена площ, юг-
паркомясто №*, разположено в северната част на поземления имот в
свободната дворна площ от 196,00 кв.м; паркомясто №** с площ 15,45 кв.м,
при граници: изток обслужваща алея, запад-зелена площ, север-паркомясто
№*, юг-дворно място разположено в северната част на поземления имот в
свободната дворна площ от 196,00 кв.м; паркомясто №** е площ 15,45 кв.м,
при граници на реалното ползване: изток-зелена площ, запад- обслужваща
алея, север-паркомясто №**, юг-дворно място, разположено в северната част
на поземления имот в свободната дворна площ от 196,00 кв.м; паркомясто
№** с площ 15,45 кв.м, при граници на реалното ползване: изток-зелена
площ, запад-обслужваща алея, север-паркомясто №**, юг- паркомясто №**,
разположено в северната част на поземления имот в свободната дворна площ
от 196,00 кв.м; паркомясто №** с площ 15,45 кв.м, при граници на реалното
ползване: изток и север-зелена площ, запад-обслужваща алея, юг-паркомясто
№**, разположено в северната част на поземления имот в свободната дворна
площ от 196,00 кв.м, като К. В. С. замени купувача „Г.“ ЕООД-гр. К. по
продажбата, извършена с Нотариален акт за покупко-продажба на право на
строеж и идеални части от недвижим имот №***, том*, рег. № ****, дело №
***/2022 г. на Нотариус Г.Х., с район на действие РС - К., рег. №***, с район
на действие РС - К., дв. вх. № 1649 от 18.04.2022г., акт №***, том *, дело №
****/2022г. на СВ/АВ, срещу заплащане на действително уговорената между
„С.б.“ ООД, ЕИК ********** и „Г.“ ЕООД, ЕИК ********** цена от 106000
лв., като неоснователен, и е осъдена К. В. С. да заплати на „Г.“ ЕООД-гр.К.
направените по делото разноски в размер на 6250 лв. Решението се обжалва
като неправилно по съображенията, изложени в жалбата. В жалбата не са
заявени доказателствени искания.
7
От ответниците по жалбата „С.б.“ООД-гр.С. и „Г.“ЕООД-гр.К. е
подаден на 31.01.2023 г. с вх. № 342 отговор на въззивната жалба, в който се
взима становище за неоснователност на жалбата по изложени съображения. В
него няма заявени доказателствени искания.
Адв. Н.: Поддържам подадената въззивна жалба. Няма нововъзникнали
обстоятелства. Нямам искания.
Адв. Б.: Оспорвам жалбата, поддържам отговора по съображенията,
изложени в него. Имам да представя писмено доказателство, което е
нововъзникнало в смисъл, след датата на депозиране на отговора. Представям
го с препис за колегата. Това е процесното разрешение за строеж, което е
подновено, презаверено по-точно, на дата 01.02.2023 г. Представям го във
връзка с твърденията в жалбата, че става въпрос за строеж, който не е
получил своята реализация. Ние сме оспорили в отговора това твърдение и в
уверение на нашето оспорване моля да приемете това доказателство.
Адв. Н.: Не възразявам да се приеме.
Съдът констатира, че действително се касае за документ, който е
издаден на 12.02.2018 г., т.е. след датата на подаване на писмения отговор,
която е 31.01.2023 г., поради което са налице основанията на чл. 266 ГПК за
приемане на документа и затова съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА представеното днес от страна на ответниците в копие
разрешение за строеж № 24/12.02.2018 г.
Адв. Н.: Нямам доказателствени искания. Представям списък на
разноските, ведно с платежно нареждане, договор за правна защита и
съдействие, фактура и операционна бележка от банката.
Адв. Б.: Представям списък на разноските и копие от фактура. Да
уточня, тъй като плащането на адвокатското възнаграждение е извършено
днес, докато пътувах към Пловдив, в момента не представям платежното
нареждане, с което е извършено плащането.
Адв. Н.: Не правя възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение.
Адв. Б.: Аз също не правя възражение за прекомерност на адвокатското
8
възнаграждение на другата страна.
С оглед липса на заявени доказателствени искания от страните, съдът
намира, че делото е изяснено от фактическа страна и следва да бъде даден ход
по същество и затова
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЛАГА представените от страните списъци на разноските по чл. 80
ГПК, ведно с приложения към тях.
ПРИКЛЮЧВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ.
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ.
Адв. Н.: Моля да уважите така предявената жалба, като приемете, че
същата е основателна и респективно отмените решението на К.йския окръжен
съд, като в тази връзка моля да приемете, че изложените от мен оплаквания са
напълно основателни. Няма да се спирам да ги преповтарям в детайли. Бих
искал да направя кратък коментар във връзка с повдигнатите с писмения
отговор възражения от страна на ответника по жалбата, както и днес
представеното писмено доказателство. Бих започнал с него. Това, че е
презаверено на 01.02.2023 г. разрешението за строеж не променя нищо в
отношенията между страните. Аз бих искал да обърна внимание на
становището си на съда, че в крайна сметка разрешението за строеж следва да
се цени като индивидуален административен акт, който слага началото на
строителството. Той не удостоверява завършеност. Той не удостоверява нищо
друго освен това, че са налице одобрени по предвидения от закона ред
строителни книжа и че на съответния адресат по този административен акт е
разрешено да извършва строителство. По-важно е друго, когато коментираме
дали е реализирано строителството, че в действителност е установено, че
такова не е реализирано. Вещото лице в първата инстанция установи, че е
изкопана дупка буквално. Това не е реализирано строителство. Аз даже бих
изложил и аргументи на тема дали е допустимо и възможно да бъде
строителното разрешение презаверено, след като са изтекли повече от три
години от издаването му и след като по същество строителството не е
започнало. Изкопаването на дупката в никакъв случай не означава, че са
започнали строително монтажни работи. Аз по-скоро обръщам внимание на
следното: така както Окръжен съд-К., така забелязвам в момента и във
9
възраженията в отговора, се акцентира на обстоятелството какъв е бил
предметът на сделката. Аз считам, че ищцовата страна е останала донякъде
неразбрана от К.йския окръжен съд. Изхождайки от естеството на иска и
сделката аз считам, че задължение на ищеца е било да поиска от съда да
постанови решение, с което да замести в конкретната сделка страната
приобретател и несобственик на недвижим имот и самата сделка е била
описана по начина, по който е буквално възпроизведена в диспозитива на
решението и в петитума на иска. Това обаче не означава, че водещо в случая
и това, което се търси, е да бъде заместена страната по отношение
прехвърлените права на строеж. Нищо подобно. Така е бил избран начина на
описание от страните на извършеното разпореждане и дотолкова доколкото аз
отново споделям моето мнение, но считам че и диспозитива, който би могъл
да уважи подобен иск трябва да възпроизведе и нотариалния акт, защото това
е същността на сделката, по която се търси заместването, тъй като това е
изключително специфичен случай. Ние не унищожаваме нотариален акт и тук
не се касае за някакво производство, в което търсим отмяна или нещо
подобно. Не, напротив, ние търси именно замяна във вече сключена сделка, а
същността на сделката е тази, че тогава когато са изписвали нотариалния акт
страните са избрали, незнайно защо, не да поставят на първо място, както
според мен би било редно, разпореждането с идеалната част от недвижимите
имоти и впоследствие разпореждането със съпътстващите права на строеж,
защото те са по мое мнение производни на правата на собственост, особено
върху земята и особено тогава когато те не са реализирани по никакъв начин,
а не да счетем, че тази сделка е като все едно сме извършили разпореждане с
обекти. Това объркване на съда, то е и объркване на ответника и ответника
взе тази защитна теза още в първата инстанция и до края я защитаваше.
Безспорно чл. 66 ЗС няма как да бъде приложим по отношение права на
строеж - факт, той се отнася за разпореждане с постройка от собственик на
постройка върху чужда земя. Повече от факт е, че нямаме постройка. Ние
никога не сме го твърдели. Но според мен същественото в случая е
разпореждането с недвижимия имот, със земята, а принадлежността на
собствеността върху земята е именно на правата на строеж, които са и обект
на разпореждане. Те не могат да бъдат обект на самостоятелно разпореждане,
особено така, както страните са ги определили в сключената от тях сделка.
Ето това неразбиране аз смятам, че е довело и до постановяване на съдебния
10
акт, защото четейки го, за мен не става ясно дали съдът въобще е поставил на
изследване и дали въобще е стигнал до там, че земята като самостоятелен
обект на разпореждане е също и част от въпросната сделка. Доверителката ми
безспорно, то не се и спори, притежава идеална част от земята и никой не й е
предложил да изкупи земята. Това е същността на този правен спор.
На следващо място, обръща се внимание и на записа, който по-скоро не
би следвало да обслужи интереса на ответника. В нотариалния акт, в който
видите ли предварително се отказа от права доверителката ми, дава
възможност да се разпореждат с идеалните части в полза на когото си искат,
но тук всъщност дори не говорим за идеални части, а за правата на строеж. И
отделно от това, говори се за правоприемници. Не се говори за всяко трето
лице, последващ приобретател или изобщо така, както обичайно се влагат
термини, когато се сключват подобни сделки. Обилни са примери за такива
сделки и за записите, които се ползват от страните, за да успеят
предварително да уговорят тази правна възможност, която се оказва
допустима донякъде, но в настоящия случай коментираме само
правоприемници. Аз считам, че този термин трябва да се тълкува в много
точен и конкретен смисъл. Не може да се слага знак на равенство между
правоприемник, който се явява лице по някакъв начин черпещо права от своя
праводател, с всеки приобретател, всяко трето лице или т.н. разширително.
Аз считам, че и страните не са имали това в предвид. По делото се установи,
че първоначалният прехвърлител по сделката и страна по сделката и
съответник в момента е имал и сключен договор с моята доверителка.
Забележете, защо да се тълкува в толкова разширителен план, тогава когато
моята доверителка е учредила и прехвърлила права на строеж с идеята, че ще
й се строи срещу обезщетение, т.е. този, който свободно е решил да
прехвърля на друг строител, може би след това и на трети и четвърти и т.н., а
къде остава интереса на всъщност учредителя на права на строеж, който си е
дал имота срещу опцията да бъде обезщетен в един бъдещ момент. Това е бил
смисълът на употребата на този термин правоприемник, което е нормално, да
възможно е дружеството се преобразува, да се придобие от някой друг и т.н.,
нещо, което е възможно в действителност да се случи.
За това исках да обърна внимание на съда, че оставам с абсолютното
лично впечатление, че е неразбрана позицията на ищеца в първата инстанция
11
и чисто механично съдът е седнал да разглежда и да оценява въпроса може
ли правата на строеж да се прехвърлят, без да се предлагат на съсобственика,
като въобще не се е стигнало до изследване на случая в тази дълбочина,
именно на която акцентирам, че се касае всъщност за разпореждане с идеална
част от земя, на която принадлежи съответните права на строеж. Моля Ви да
постановите решение в тази връзка, като присъдите на доверителя ми
сторените деловодни разноски в двете инстанции.
Адв.Б.: Уважаеми апелативни съдии, моля за решение, с което да
оставите в сила оспореното пред настоящата решение на К.йския окръжен съд
като законосъобразно и правилно и присъдите в полза на „Г.“ ЕООД
направените разноски пред настоящата инстанция. Съвсем накратко, с оглед
изложено от колегата. На първо място, поддържам и съображенията,
изложени в отговора. В допълнение и с оглед становището на колегата искам
да обърна внимание на следното: разбирам стремежа на жалбоподателя да
принизи настоящия казус до казус за обикновена дялова съсобственост, в
която ищцата притежава идеална част от поземлен имот, но случаят е много
по-различен. В случая не става въпрос за сделка за учредяване право на
строеж срещу обезщетение. Процесната сделка, по която ищцата претендира
да встъпи или да получи право на изкупуване е сделка за прехвърляне на
идеални части от имот и доброволна делба на право на строеж. Съвсем не
става въпрос за хипотезата, която колегата излага. В настоящия случай става
въпрос за разпореждане не с просто обикновена идеална част от поземлен
имот, а за разпореждане с прилежащи идеални части от земя към обекти, за
които е учредено право на строеж, което е различна хипотеза. В случая
прилежащите идеални части от поземления имот нямат самостоятелен
характер. Те следват учредените вече права на строеж за обекти. При това
положение самостоятелно право на изкупуване за идеални части прилежащи,
каквито претендира ищцата, в настоящата инстанция жалбоподателка, е
недопустимо. Нашата теза е, че в настоящия казус разпоредбите на чл. 33 от
ЗС и на чл. 66 от ЗС са неприложими. Ищцата не следва и няма основание да
се позовава на тях, именно поради това, което казах – първо, че става въпрос
за прилежащи идеални части от поземлен имот, те така са и описани. Не
случайно записът в нотариалния акт е точно такъв. Изходно и водещо е
разпореждането с правата на строеж и това разпореждане е ведно с
прилежащите идеални части от земята. Не е случайно, не е грешка, не е
12
заблуда. Аз смятам, че правилно Окръжен съд К. е тълкувал съдържанието на
процесната сделка. Алтернативно, освен нашата теза, че са неприложими тези
разпоредби, моля да приемете, че дори да се приеме, че ищцата може да се
позове на тези разпоредби, в настоящия казус има доказателства и по-
конкретно декларация, по силата на която тя е декларирала, че й е
предложено изкупуване на право на строеж от поземлен имот и право на
собственост на идеални части от земята и е отказала да се възползва от тази
възможност. Алтернативно е декларирала и е дала изрично съгласие, всеки от
останалите съсобственици да може да се разпореди с тези права на строеж и
идеални части прилежащи от земята свободно, както и техните
правоприемници. Аз няма да Ви губя времето да тълкувам понятието
правоприемство и правоприемник. Смятам обаче, че категорично в
настоящия казус и ви моля да приемете, че „Г.“ е правоприемник на „С.б.“, а
„С.б.“ са правоприемници на „Т.-К.“, т.е. те могат и имат право да се
възползват от тази декларация на ищцата, в която тя доброволно е отказала да
изкупи тези процесни права. Моля да ми дадете възможност да представя
писмена защита, в която да изложа съображения.
Адв. Н. /реплика/: Колегата току що постави въпрос, който е ясно
записан в представените доказателства. Аз бих искал да обърна внимание, че
първичният нотариалния акт, с който действително е извършено
разпореждане с идеална част от земята и е направена делба на правата на
строеж в т. II, съдържа изрична уговорка за приобретателя към онзи момент
„Т.-К.“ ЕООД, това е първоначалния приобретател, че ще проектира и
построи обектите, за които страните са си поделили правото на строеж. Това е
повече от недвусмислено. Не се касае за просто разпределение и ликвидиране
със собственост. Касае се за облигационна връзка, която е възникнала именно
по силата на този нотариален акт и която е следвала да продължи напред във
времето, защото престацията в този смисъл не е изпълнена от страна на
строителя, без значение дали е този или последващ приобретател или който
ще да е от тези, които са придобили права на собственост върху земята. На
второ място, земята може да бъде съпътстваща едва тогава, когато съществува
и възникне завършен обект на право на собственост и то в режим на етажна
собственост тогава, когато тази сграда би достигнала степен на завършеност –
удостоверение с акт 14 или т.нар. груб строеж. Тогава действително земята
ще има вече характер на обща част. В този смисъл аз не съм съгласен със
13
заявеното от колегата.
Адв. Б. /дуплика/: Изрично в нотариалния акт е записано, че става
въпрос за прилежащи идеални части, а една от предпоставките, за да бъде
уважен иск по чл. 33 ЗС е сделката да е действителна. Ако колегата твърди, че
не става въпрос за прилежащи части, така както е описано в нотариалния акт,
той едва ли не твърди, че сделката е недействителна, в който пък случай
изобщо нямат право на изкупуване. Отделно от това, моля да приемете, че
водещо е било разпореждането с правото на строеж, за което разпореждане
докато същото не е реализирано до груб строеж е възможно да бъде
извършено свободно в полза на трети лица, без да се предлага изкупуване на
собствениците на земята.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И:
Обявява устните състезания за приключили.
Определя срок за представяне на писмени бележки на адв. Б. до
12.04.2023 г., до края на работния ден, в деловодството на състава, с препис
за другата страна.
Съдът обяви дата за постановяване на решението 05.05.2023 г.
Протоколът се изготви в съдебно заседание.
Заседанието се закри в 14.12 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
14