№ 1780
гр. Варна, 09.11.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
седми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Даниела Ил. Писарова
Членове:Светлана Т.ова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева
Сложи за разглеждане докладваното от Даниела Ил. Писарова Въззивно
гражданско дело № 20223100501611 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 11:34 часа се явиха:
Въззивникът „ЛИЯ ИМОТИ“ ЕООД, редовно призован, явява се
представляващия дружеството - управител К.К.И., представлява се от
адвокат А. Г. , редовно упълномощена и приета от съда от първата
инстанция.
Въззиваемата страна Т. И. П. , редовно призован, не се явява лично,
представлява се от адвокат Н. Б., редовно преупълномощен от адвокат Б. Б. и
приет от съда от първата инстанция.
АДВ. Г.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Б.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице пречки по хода на делото предвид
редовното призоваване на страните, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНАТА ЖАЛБА
съгласно Определение № 3167 от 24.08.2022 година
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от „ЛИЯ
ИМОТИ“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. „Глаголица“ № 61, офис Б8, представлявано от управителя К.К.И.,
чрез пълномощника адв. А. Г., срещу решение, постановено по ГД №
1
880/2021г. на 30 състав на ВРС, с което са отхвърлени предявени от
въззивното дружество срещу ответника Т. И. П., ЕГН **********, от ******,
обективно кумулативно съединени искове, както следва:
за осъждане ответникът да заплати на ищеца сумата от 5 427.43 лв.,
представляваща възнаграждение по договор за поръчка от 30.04.2019г.,
сключен между страните, ведно със законната лихва от завеждане на исковата
молба – 26.01.2021 г. до окончателното изплащане, на основание чл. 286 от
ЗЗД, във вр. с чл.49, ал.1 от ТЗ както и да бъде осъден ответникът да заплати
на ищеца сумата от 14 432.34 лв., представляващи неустойка по договор за
поръчка от 30.04.2020г., сключен между страните, ведно със законната лихва,
считано от завеждане на исковата молба – 26.01.2021 г. до окончателното
изплащане на дължимата сума, на основание чл. 92 от ЗЗД.
В жалбата се излага, че постановеното решение е неправилно –
постановено в нарушение на процесуалните правила, материалния закон и е
необосновано. Твърди се, че съдът не е обсъдил всички събрани по делото
доказателства поотделно и в съвкупност, като е достигнал до погрешни
правни изводи, част от които се градят на предположения, а не на събраните
доказателства; не се е произнесъл по всички твърдения и доводи на ищеца, а е
обсъдил несвоевременно направени от ответника възражения. При
постановяване на решението първоинст. съд се е произнесъл служебно за
установяване на неравноправна клауза съгласно чл. 7, ал. 3 ГПК, като не е дал
възможност на страните да ангажират доказателства по нерелевирано
възражение и в нарушение на диспозитивното начало.
В жалбата подробно се излагат неправилно ценените от съда
доказателства – свидетелски показания и писмени доказателства. Сочи, че
изводите на съда за неизправност на ищеца – посредник по сделката за
закупуване на недвижим имот съобразно договора за посредничество от
30.04.2020, са неправилни. Не отговаря на истината извода, че посредникът не
е съдействал на страните за сключване на сделката, като е провалил
преговорите между страните Т. П. /купувач/ и продавача на имота. Напротив,
от всички доказателства се установявало, че страните са постигнали съгласие
по параметрите на сделката, като единствено купувачът е искал изповядване
на сделката на по-ниска цена. Твърди, че нито цената на имота, нито статута
му, не са били предмет на спорове между страните по бъдещата сделка.
2
Твърди, че договорът за посредничество не е бил прекратен, вкл. купувачите
не са се отказвали от него. Продавачите също са били с готови документи за
нотариално изповядване на сделката. Твърди, че не страните по сделката са
сключили самостоятелно същата, без съдействие на посредника, а напротив,
не са оказали съдействие на посредника /ищец/ за финализиране на сделката,
защото са желаели да заобиколят договора за посредничество. Твърди, че
съдът неправилно и в противоречие със становищата на страните е приел, че е
бил налице спор, относно действителната цена на продажбата, като
посредникът не е способствал тези преговори. Неправилно тежестта за
договорената цена е била възложена на ищеца, при липса на възражения на
ответника по този въпрос. Твърди, че никой не е поставял въпрос и за статута
на имота, като напротив, всички доказателства за продавания имот са били
предоставени на купувача още на 14.05.2020г. Съдът неправомерно служебно
е въвел задължение на продавачите да продадат имота електрифициран и
водоснабден, без направени възражения от ответника. Поради това,
въззивникът твърди, че съдът е нарушил основни принципи на
правораздаването – чл. 5, чл. 6, чл. 8, чл. 9 и чл. 10 ГПК. Срещу това, от
доказателствата се установявало, че ответникът е заобиколил договорното си
задължение да не преговаря сам с продавача, без посредника си. Твърди, че
действителната цена на сделката от 92 500 евро не е била оспорена с отговора
на исковата молба; дори да се приеме, че сделка е могла да се извърши на
друга цена, то възнаграждение на посредника се дължи върху договорената
цена, ев. по цената по нот.акт. Едва с решението си съдът е изненадал
страните, като се е произнесъл за неравноправна клауза, без да обяви това на
страните - клаузата за неустойка не е неравноправна, тъй като договорът за
посредничество е търговски и свързаното с възложителя лице е търговско
дружество ТМ ГРУП 2020 ООД. Уговорената неустойка не се явява
прекомерна и нищожна, в който смисъл въззивникът се позовава на друг акт
на ВОС по ГД № 3284/2020г. по сходен казус, относно същия посредник.
Претендира се отмяна на решението и вместо това уважаване на исковете за
възнаграждение на посредника и за неустойка за неизпълнение. Претендират
се и разноски за двете инстанции.
В срока по чл. 263 ГПК е постъпил отговор на ВЖ от Т. И. П., чрез
пълномощника му по делото адв.Б. от ВАК, за неоснователност на жалбата.
Считат решението на ВРС по спора за правилно и законосъобразно, поради
3
което молят за неговото потвърждаване, ведно с разноските за въззивна
инстанция.
АДВ. Г.: Поддържам въззивната жалба. Нямам възражения по доклада,
моля да се приеме за окончателен.
АДВ. Н. Б.: Оспорвам жалбата. Поддържам депозирания писмен
отговор. Нямам възражения по доклада.
АДВ. Г.: Във връзка със служебно въведения от съда въпрос, че било
договорено електроснабдяване и водоснабдяване, забележете, на земя, а не на
имот в строеж, само и само за да оправдае недействителната цена по
изповяданата сделка, с 20 000 евро по-ниска от реалната цена и договореното
по договора за гаранция от дата 19.05.2020 г. условие с купувача единствено
да се извърши проучване за електроснабдяване, представям фактура, която е
между двете инстанции, предоставена на мен за друг мой клиент, с която
установявам, че цената на проучването на 172.62 лв., както съм твърдяла и
във въззивната жалба, с препис за другата страна. Моля да приемете това
доказателство.
АДВ. Б.: Считам, че е напълно неотносимо към предмета на спора.
Въпросната фактура, не се разбира какво доказва. Нито знаем колко време е
отнело това проучване, нито това ли е цялата цена. Считам, че е неотносимо
към предмета на спора.
СЪДЪТ, по представеното от въззивника в днешно съдебно заседание
писмено доказателство - фактура от 07.09.2022 г., издадена от ЕРП Север на
името на трето лице Д.А.Д., намира същото за неотносимо към предмета на
спора, поради което
ОПРЕДЕЛИ
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на въззивника да бъде приета
като писмено доказателство по делото: фактура от 07.09.2022 г., издадена от
ЕРП Север с длъжник Д.А.Д..
АДВ. Г.: Представям списък с разноски и договор за правна защита и
съдействие. Нямаме други искания.
АДВ. Б.: Представям списък с разноски и договор за правна защита и
съдействие.
АДВ. Г.: Възразявам за прекомерност.
4
АДВ. Б.: Считам, че възражението е неоснователно.
С оглед процесуалното поведение на страните, съдът счете делото за
изяснено от фактическа страна, поради което и на основание чл. 149 ГПК
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
АДВ. Г.: Моля да отмените решението на първата инстанция и да
уважите иска за възнаграждение по посреднически договор и за неустойка по
същия.
Изключително драстични са нарушенията на съда, изобщо не стъпва на
събраните по делото доказателства, несъобразява липсата на спор в срока по
чл. 131, респективно преклузията в първо съдебно заседание да се оспорва
реалната цена по сделката, която е 92 500. Също имаше възражение, че
измамно бил продаден имот, като имот в регулация, а той не бил регулиран.
Нещо, което доказахме. Недопустимо се проведе една теза, от свидетелите и
от съда се възприе, че сме били продали имот със статут на земеделска земя.
От всички доказателства по делото, от договорите за гаранция, проекта за
предварителен договор, дори от самия нотариален акт, с който е закупен
именно този имот, който е в регулация, но към него момент не е бил с
променен статут, но за това не може да отговаря посредника. Приема съдията,
че не е изправен посредникът, че не е изправна страна по договора. Аз обаче
никога не съм виждала по добросъвестен посредник. Още на 14.05.2020 г.,
веднага щом е получил документите на продавачите и удостоверението за
наследници, ги е изпратил на купувача. Купувачът, недопустимо, в
неизпълнение на договор, се е свързал с продавачите. От цялата
кореспонденция, в пълнота представена от мен, но приета от съдията, че в
периода края на май - 04 юни липсва и ние в заблуда на съда не сме
представили кореспонденция, при липсата на спор, при липса на такава
кореспонденция, и при дА. по делото, че двете страни са се свързали по
сделката и са заобикаляли посредника, и продавачите не са си вдигали
телефона, и е нямало никаква кореспонденция, съдът приема, че посредникът
е бил неизряден.
Другото, което погрешно приема е, че доказаната реална цена по
сделката, с договор за гаранция от 92 500, с цялата кореспонденция между
страните, с твърдото заявление на продавачите - продаваме на цена не по-
5
малка от 92 000 евро, слагайки комисионната отгоре, с факта на плащането
точно на тази комисионна от 2500 евро към посредника от продавачите,
отвсякъде се доказва, че реалната цена е тази. Съдията обаче приема напълно,
без твърденията на насрещната страна, че цената била обоснована на 137 000
лв., защото първо били самостоятелно проведени преговори между купувача
и продавача, след като посредникът бил въвел, също сме обидени и ние от
тези неверни изводи, приема, че посредникът бил въвел в заблуждение
продавача, че купувачът се бил отказал от сделката, докато от цялата
кореспонденция непрекъснато посредникът казва, че купувачите са готови с
изповядване на сделката на реалната цена. Знаейки своите незаконни
действия, купувачът се е свързал сам с продавачите и по някакъв начин е
успял да ги убеди да извършат сделката на цена с 20 000 евро по-ниска.
Забележете показанията на един от продавачите – Р.В., който казва
„продадохме на цена 20 евро на кв. м.“. Квадратурата дава цената 89 120 евро,
която е близка до тази от 90 000 евро.
Другото, което изключително ни ужаси, е приемането на съда, че е
налице неравноправна клауза, по отношение на неустойката. За договор,
който първоначално е подписан за оферта от 102 и няколко хиляди евро,
неустойката е 7.2 %, това е 2 %, 3.6 % комисионната с ДДС, което е
абсолютно приемливо. Посредникът е съумял да свалил цената по сделката с
10 000 евро изначално. Става дума за търговска сделка. Тук не може да се
прави възражение за нищожност, за неравноправност, макар и съдът да
въведе законодателят това право, да обявява неравноправна клауза. Считам,
че не следва да се прилага и не бива ние да сме изненадани от решението по
този въпрос, едва с решението за първи път да бъде въвеждан такъв спор и то
служебно от съда.
И не на последно място, представила съм друго решение, по същите
договори на този посредник, по идентична ситуация, където ОС изобщо не е
преценявал, че тази клауза е неравноправна.
По всичките съображения и по безкрайното ми възмущение по това
дело ви моля, да не оставяте децата на г-жа И. гладни и да ни присъдите
разноските за двете инстанции.
АДВ. Б.: Моля да оставите без уважение въззивната жалба, като
потвърдите решението на РС-Варна.
6
Считам, че същото е правилно и законосъобразно и стъпва на детайлен
анализ на всички събрани в хода на производството доказателства, писмени и
гласни, въпреки емоционалната реч на колегата. В рамките на
първоинстанционното производство бяха направени и бяха събрани какви ли
не писмени доказателства, именно с цел установяване на тезата на ищцовото
дружество, че продажната цена е различна от тази, посочена в нотариалния
акт. Това категорично не е така, продажната цена е тази, посочена в
нотариалния акт, това са направените плащания, няма други плащания, няма
теглене на пари в брой, няма предаване на пари в брой.
В действителност, в настоящия случай посредникът се явява неизправна
страна, тъй същият като не е успял да изпълни поетия ангажимент, да осигури
сключването на сделката. Същият се е опитал да обсеби по всякакъв начин
преговорите, не е дал възможност на страните да договарят лично и в крайна
сметка това е довело и до проваляне на водените преговори с участие на
посредник. Няма, не би могло да се приеме и, че посредникът е свързал
страните по сделката, доколкото среща между тях няма.
В действителност, съдът има служебно задължение да изследва за
наличието на неравноправни клаузи. Сделката не е търговска. В
действителност, по това дело се получи някакво разминаване. Не разбрах
защо, при наличие на сключен договор с търговско дружество, в крайна
сметка ищецът предпочете да съди физическото лице, което е управител на
дружеството, а и претендира неустойка, именно поради факта, че същият е
закупил имота на цена, която в действителност не отговаря, както на правното
положение на имота, така и на пазара. В рамките на първата инстанция
представихме доказателства, относно това, че в този си вид, в който е
продаван имотът, в същият не е можело да се започне строителство, както е
било обяснявано от страна на посредника. Наложило се е промяна на
предназначението на имота, от земеделска земя в промишлена такава. Това е
било свързано, както с време, така и с допълнителни разходи, направени от
страна на дружеството-купувач.
Именно затова моля да приемете, че посредникът е неизправна страна.
Същият не е изпълнил задълженията си по договор за посредничество, поради
което и възнаграждение не му се дължи. Не му се дължи и неустойка.
Моля да ни присъдите направените по делото разноски и да ми дадете
7
срок за писмена защита.
Съдът на основание чл. 149, ал. 2 ГПК обяви устните състезания за
приключени и обяви, че ще се произнесе с надлежен съдебен акт в законния
срок.
СЪДЪТ дава възможност на въззивника, в 10-дневен срок и на
въззиваемата страна, в 13-дневен срок от днес, да изложат писмено
становище по съществото на правния спор, с препис за насрещната страна.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 11:52
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
8