№ 2263
гр. София, 14.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Ваня Н. Иванова
Диана Василева
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Диана Василева Въззивно гражданско дело №
20241100508283 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 112671/05.04.2024 г. от Е. А. М. и З. Ц. Ж.,
чрез адв. Е. А. срещу решение № 4389/12.03.2024 г., постановено по гр. д. № 46335/2022 г.
по описа на СРС, 51 състав, с което е отхвърлен предявеният от ищците срещу Х. П. М.,
установителен иско с право основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗС за признаване за
установено, че Е. А. М. и З. Ц. Ж. са собственици на реална част с площ от 103 кв. м. от
поземлен имот с идентификатор 02659.2285.42 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-
13/17.01.2012 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо
поземления имот от 26.09.2017 г., с адрес: гр. Банкя, район Банкя, ул. „Михайлово“,
местност „Габер“, община Столична, обл. София-град с площ на целия имот от 1 001 кв. м.,
на основание давностно владение и при режим на съпружеска имуществена общност, като е
ангажирана отговорността на ищците за разноски.
В депозираната въззивна жалба са изложени съображения за неправилност на
обжалваното решение с твърдения, че съдът превратно е оценил събраните доказателства и е
направил погрешен извод относно изтеклата в полза на ищците придобивна давност.
Въззивниците сочат, че са упражявали необезпокоявано и явно владение на процесната
реална част от 103 кв. м. от 2006г., когато в имота е била изградена масивна бетонна ограда.
Отправя се искане за отмяна на обжалвания съдебен акт. Направени са доказателствени
искания за приемане по въззивното дело на комбинирани скици, издадени от правоспособно
1
лице по ЗКИР: „ГИС София“ ЕООД с данни за ортофотоплан от 2008г. и 2011г., от които
според въззивниците е видно, че още през 2008г. в техния имот е била изградена ограда.
Претендират се разноски за адвокатско възнаграждение.
В двуседмичния срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба
от Х. П. М., чрез адв. Н. М., с който се излагат съображения в подкрепа правилността на
обжалваното решение и се иска неговото потвърждаване. Възразява срещу представените с
въззивната жалба доказателства. В случай на допускането им пред въззивния съд, правят
доказателствено искане за допускане на един свидетел, при режим на довеждане, който да
установи годината на построяване на оградата.
Въззивната жалба е подадена в срок, срещу подлежащ на инстанционен контрол
съдебен акт и отговарят на изискванията на чл. 260, т. 1, 2, т. 4 и 7 ГПК и чл. 261 ГПК.
В изпълнение на указания на съдията-докладчик за уточняване на петитума на
въззивната жалба и поставяне на въпрос за СТЕ, въззивниците са депозирали молба вх. №
99684/17.09.2024 г., с която правят искане да бъде назначена съдебно-техническа експертиза,
която след като се запознае с комбинирани скици, издадени от правоспособно лице по ЗКИР:
„ГИС София“ ЕООД с данни за ортофотоплан от 2008г. и 2011г., да даде заключение дали
върху снимки и планове се констатира наличие на ограда между ПИ с идентификатор
02659.2285.2 и ПИ с идентификатор 02659.2285.42, съответно коя е първата снимка/план, на
която е констатирана оградата?
С определение от 17.10.2024г. въззивният съд е допуснал изготвяне на допълнителна
съдебно-техническа експертиза, като вещото лице, след като се запознае с материалите по
делото и извърши съответните проверки в ГИС София, карти на google earth и други
достъпни карти в интернет да даде заключение дали върху снимките, ортофотоплановете и
др. се констатира наличие на ограда между ПИ с идентификатор 02659.2285.2 и ПИ с
идентификатор 02659.2285.42, към кои дати, съответно коя е първата снимка/ортофотоплан,
на която е констатирана оградата.
За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:
Производството по гр.д. № 46335/2022 г. на Софийски районен съд е образувано по
предявени от Е. А. М. и З. Ц. Ж. срещу Х. П. М. установителни искове с право основание чл.
124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗС за признаване за установено, че ищците са собственици на
реална част с площ от 103 кв. м. от поземлен имот с идентификатор 02659.2285.42 по КККР,
одобрени със Заповед РД-18-13/17.01.2012 г. на изп. директор на АГКК, с последно
изменение на КККР, засягащо поземления имот от 26.09.2017 г., с адрес: гр. Банкя, район
Банкя, ул. „Михайлово“, местност „Габер“, община Столична, обл. София-град с площ на
целия имот от 1 001 кв. м., на основание давностно владение от 2006г. до настоящия момент
и при режим на съпружеска имуществена общност.
Ищците твърдят, че по силата на договор за покупко – продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт № 51, том V, рег. № 8728, дело № 752 от 2004 г. по описа на
нотариус В.И. с рег. № 271 на НК и с район на действие Софийски районен съд, са
2
придобили собствеността върху урегулиран поземлен имот (УПИ), съставляващ парцел II
857,858 от кв. 51 по плана на кв. Михайлово, с площ от 1 480 кв.м., представляващ съгласно
КККР имот с идентификатор 02659.2199.2, находящ се в гр. Банкя, район Банкя, ул.
„Вердикал“. Поддържат, че имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена
общност между ищците, тъй като същите са сключили граждански брак на 23.12.1978 г.
Твърдят, че след закупуване на поземления имот и въз основа на издадено разрешение за
строеж, в имота е построена жилищна сграда, въведена в експлоатация на 04.05.2012 г., а
през 2006 г. поземленият имот е трасиран и ограден, включително по южната му граница, с
бетонна ограда. Посочват, че реална част от този поземлен имот с площ от 103 кв. м. с
граници на същата по кадастралната карта: на север – имот с идентификатор 02659.2199.2;
на изток – поземлен имот с идентификатор 0265.2199.35; на юг и на запад – останалата част
от имот с идентификатор 02659.2285.42 погрешно е отразена като част от имот с
идентификатор 02659.2285.42 с площ от 1 001 кв. м. с адрес: град Банкя, ул. „Михайлово“,
местност Габер вместо като част от собствения на ищците поземлен имот с идентификатор
02659.2199.2 с адрес: град Банкя, ул. „Вердикал“ с площ от 1 487 кв.м. Твърди се, че тази
реална част е разположена в южната част на оградения поземлен имот, собственост на
ищците, а съгласно КККР попада в североизточната част на ПИ с идентификатор
02659.2285.42. Ищците Е. М. и З. Ж. сочат, че са придобили собствеността върху тази реална
част чрез непрекъснато, постоянно и явно, неоспорено давностно владение, започнало през
2006 г. и продължаващо до настоящия момент, която част същите ползват заедно, като част
от двора на поземления си имот и към изградената в него ограда. Поддържат, че в тази част
е засадено дърво именно от ищците, последните са посадили градински растения, които
отглеждат повече от 15 години, налични са беседка и други декоративни елементи,
включително осветление. Тази реална част от поземления имот е оградена от ищците.
Същите посочват, че ответникът Х. М. е оспорил правата им върху реалната част, като е
подал през 2022г. сигнал до Столична община, район Банкя с твърдения, че оградата на
поземления им имот навлиза в поземлен имот с идентификатор 02659.2285.42 по КККР,
както и че са завзели част от този имот. Ето защо, намират, че спорната реална част от
поземлен имот е тяхна собственост на основание осъщественото давностно владение и
отправят искане за уважаване на исковите претенции, като същите бъдат признати за
собственици на реалната част с площ от 103 кв. м. от поземлен имот с идентификатор
02659.2285.42 на основание давностно владение при констатиране, че последната погрешно
е отразена като част от този имот вместо от имот с 02659.2199.2.
В депозирания писмен отговор ответникът Х. П.а М., чрез пълномощника си адв. Н.
М., оспорва предявените искове като неоснователни. Заявява, че е собственик на поземлен
имот с идентификатор 02659.2285.42 по КККР на гр. Банкя, одобрени със Заповед № РД-18-
13/17.01.2012 г. на изп. директор на АГКК с адрес: град Банкя, местност „Габер“, ул.
„Михайлово“ с площ от 1 001 кв. м. по силата на договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 29.05.2008 г., обективиран в Нотариален актт № 49, том III, рег. № 13774,
дело № 414 по описа на нотариус Ц.С. с рег. № 30 на НК, който имот съгласно документ за
собственост представлява неурегулиран поземлен имот № 016042 в землището на
3
Михайлово, Столична община. Посочва, че действително ищците са собственици на
съседния поземлен имот с идентификатор 02659.2199.2 с адрес: гр. Банкя, кв. Михайлово,
ул. ****. Твърди обаче, че същите незаконно са построили в собствения му поземлен имот
масивна плътна ограда, представляваща незаконен строеж по см. на чл. 5, т. 38 ДР на ЗУТ,
тъй като е построена без необходимото разрешение за това. Навежда доводи, че оградата на
имота на ищците е изпълнена незаконно и е навлязла с около 3,50 м. в имота на М.. В
отговора на исковата молба ответникът оспорва ищците да са придобили спорната реална
част на основание давностно владение, тъй като на това основание може да се позовава
единствено собственикът на този имот, към който се придават части от съседен имот при
условията на чл. 17, ал. 2, т. 2 или чл. 15, ал. 3 ЗУТ. Оспорва владението да е продължило в
изискуемия по чл. 79 ЗС срок, както и да е спазено изискването на чл. 202 ЗУТ. Твърди, че
не е налице грешка в кадастралната карта, доколкото имотът на ищците е отразен като
поземлен имот с идентификатор 02659.2199.2 в съответствие с границите на УПИ II – 857,
858. Евентуално заявява, че дори и да се приеме, че е налице владение повече от 10 години,
то завладяната от ищците реална част от имота не отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ, а
същата е собственост на ответника. С тези доводи Х. М. отправя искане за отхвърляне на
исковите претенции и за присъждане на сторените по делото разноски.
Въззивният съд, след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази
предмета на обжалване, намира следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.12.2004 г., обективиран в
Нотариален акт № 51, том V, рег. № 8728, дело № 752/2004 г. по описа на нотариус В.И. с рег.
№ 271 на НК и с район на действие Софийски районен съд, третите за процеса лица В.Ц.Б. и
Б.Д.Б., в качеството си на продавачи, от една страна, продават на Е. А. М. и З. Ц. Ж. (ищците
по делото), в качеството им на купувачи, от друга страна, следния свой недвижим имот,
придобит по време на брака и представляващ съпружеска имуществена общност –
урегулиран поземлен имот, съставляващ парцел II-875,858 от квартал 51 по плана на квартал
Михайлово, с площ по графични данни от 1 480 кв.м. при граници: УПИ III-839,840,841, 843,
844, 845, 846; общ за КОО, имот № 841, имот № 16042, УПИ I-857,858 и път. В клаузата на т.
2 от нотариалния акт е отразено, че владението върху продаваемия имот се предава от
продавачите на купувача при подписване на договора.
Х. П. М. на 29.05.2008 г. придобива съседен неурегулиран поземлен имот № 016042,
представляващ нива, находящ се в землището на Михайлово, община Столична, район
Банкя, местност "Габер", с площ от 1000 кв.м., чрез договор за покупко-продажба,
обективиран в Нотариален акт № 49, том III, рег. № 13774, дело № 414/2008 г., като продавач
е Д.Б.Д.-трето за спора лице. Съгласно представените скици по делото имотът на ищците
съответства на имот с идентификатор 02659.2199.2 по КККР, находящ се в гр. Банкя, ул.
"Вердикал", с площ от 1487 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и
с начин на трайно ползване: ниско застрояване, а имотът на ответника съответства на имот с
идентификатор 02659.2285.42 по КККР, с адрес: град Банкя, ул. "Михайлово", местност
"Габер", с площ от 1001 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, и с
4
начин на трайно ползване: нива. Спорът между страните касае реална част с площ от 103
кв.м. (според исковата молба) или 106 кв.м. (според съдебно-техническата експертиза) от
имота на ответника, разположена в североизточната част на имота му и граничеща на север
с имота на ищците, като последните твърдят, че са придобили собствеността върху тази част
чрез давностно владение, започнало през 2006 г., когато според техните твърдения са
построили ограда, която включва тази част от имота на ответника. От хронологията на
събитията се установява, че на 09.12.2005 г. е издадено Разрешение за строеж № 346 от гл.
архитект на район Банкя за жилищна сграда в имота на ищците, а на 11.02.2011 г. сградата е
заснета и нанесена в кадастралния план съгласно удостоверение от дирекция "Софийски
кадастър", като на 17.01.2012 г. е одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри
(КККР) със Заповед РД-18-13 на изп. директор на АГКК, и впоследствие, на 11.04.2012 г. е
съставен Акт образец 15 за установяване годността за приемане на строежа в имота на
ищците, а на 04.05.2012 г. е издадено Удостоверение № 501 от директора на дирекция
"Общински строителен контрол" при Столична община за въвеждане в експлоатация на
жилищната сграда.
В приетата пред първоинстанционния съд експертиза се установява, че имотът, обект
на договора за покупко-продажба от 2004 г. с купувачи ищците по делото Е. М. и З. Ж.,
представляващ към момента на сделката урегулиран поземлен имот - парцел II 857,858 от
квартал 51 по плана на кв. Михайлово, с площ от 1 480 кв.м. съгласно КККР представлява
имот с идентификатор 02659.2199.2, находящ се в град Банкя, ул. „Вердикал“, като двата
имота са идентични. Изяснено е също, че имотът, обект на договора за покупко-продажба от
2008 г. с купувач ответникът по делото Х. М., представляващ към момента на сделката
неурегулиран поземлен имот № 016042 в землището на Михайлово, район Банкя, местност
„Габер“ с площ от 1 000 кв.м. е идентичен на имот с идентификатор 02659.2285.42 по КККР.
При проследяване на регулационния и кадастрален статут на имотите по двата нотариални
акта, експертизата посочва, че по първоначалните планове за територията на кв. Михайлово,
район Банкя, а именно: Общ проект за регулация на улиците, площадите и дворищата на
село Михайлово, одобрени със Заповеди № 199/07.07.1932 г. № 2973/01.08.1932 г. и
идейно-застроителен, проекто – регулационен и идейно-нивелатни планове и напречни
профили за село Михайлово, одобрен със Заповед № 235/17.08.1965 г., поземлени имоти с
настоящи идентификатори 02659.2199.2 и 02659.2285.42 са извън регулация. В констативно
съобразителната част на заключението е отразено, че със Заповед РД-09-50-545/05.11.2003 г.
е одобрен кадастрален и регулационен план на местност Михайлово, като е образувано УПИ
II 857, 858 в квартал 51, с който е идентичен поземлен имот с идентификатор 02659.2199.2.
Установява се, че с КККР, одобрени със Заповед РД-18-13/17.01.2012 г. на изп. директор на
АККК са нанесени следните имоти: поземлен имот 02659.2199.2, с вид територия
урбанизирана, НТП ниско застрояване, с площ от 1 487 кв.м., стар номер 857,858, квартал 51,
парцел II, с адрес: град Банкя, ,л. „Вердикал“ и поземлен имот 02659.2285.42 в местността
„Габер“, вид собственост – частна, вид територия – земеделска, НТП – нива, с площ от 1 001
кв.м., стар номер 016042 с адрес: град Банкя, ул. „Михайлово“. Вещото лице след извършен
оглед и измерване на място е констатирало, че понастоящем между двата поземлени имота с
5
идентификатори 02659.2199.2 и 02659.2285.42 съществува изградена масивна ограда, която
навлиза в поземлен имот с идентификатор 02659.2285.42 с площ от 106 кв.м. Експертизата
достига до извод, че е налице идентичност между поземлен имот с идентификатор
02659.2199.2 и УПИ II 857,858 от квартал 51 по регулационния план на кв. Михайлово, като
този имот попада в урбанизирана територия. На място, на границата между този имот и
имот с идентификатор 02659.2285.4 по КККР има изградена ограда, от южната страна, която
е масивна и не съвпада с границите в КККР за имота, нито с регулационната граница по
действащия и одобрен РП. Налице е реална част с площ от 106 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 02659.22285,42 КККР, която е заградена с оградата към имот с
идентификатор 02659.2199.2, т.е. оградата на последният имот навлиза в съседния с площ от
106 кв.м. Експертизата констатира, че при изработване на одобрената кадастрална карта не е
заснета материализирана граница между двата имота. При изслушването си в съдебно
заседание експертът изяснява, че имот с идентификатор 02659.2285.42 е извън регулация
извън обхвата на ПУП и представлява по регулационен план земеделска земя, докато
съседният имот с идентификатор 02659.2199.2 е в регулация. Вземайки предвид границата
между двата имота по плана за регулация и настоящото положение, вещото лице посочва, че
е налице навлизане на имот – УПИ II 857,858 в имот 02659.2285.42, т.е. налице е ограждане
вповече в сравнение с границите на имота съгласно плана с площ от 106 кв.м., отбелязана
като защрихована част в изготвената от експерта комбинирана скица – част от заключението.
За да постанови обжавлваното решение, СРС е приел, че Е. М. и З. Ж. са собственици
на урегулиран поземлен имот с идентификатор 02659.2199.2, придобит през 2004 г., а
ответникът Х. М. е собственик на съседен неурегулиран поземлен имот с идентификатор
02659.2285.42, придобит през 2008 г. Между двата имота съществува масивна ограда, която
навлиза в имота на ответника с площ от 106 кв.м., като тази ограда не съвпада с границите
на имотите по кадастралната карта и регулационния план. Съдът не приема твърденията на
ищците, че оградата е изградена през 2006 г., а достига до извод, че това е станало през 2015-
2016 г., след въвеждането в експлоатация на къщата на ищците. Съдът приема, че спорната
реална част може да се придобие по давност, тъй като имотът на ответника е неурегулиран и
не попадат по ограниченията на чл. 200 ЗУТ. Същевременно намира за неоснователни и
възраженията на ответника относно минималните площи на земеделските земи по чл. 72 ЗН
и чл. 7 ЗСПЗЗ, тъй като имотът му е с площ под 2 дка, т.е. изначално под законовия
минимум. Според СРС, от момента на изграждане на оградата (2015-2016 г.) до предявяване
на исковете (26.08.2022 г.) не е изтекъл десетгодишният давностен срок по чл. 79, ал. 1 ЗС,
необходим за придобиване на собствеността по давност, а допълнително този срок е бил
прекъснат с предявяването на претенции от ответника през 2022 г. Поради това е отхвърлил
предявените искове като неоснователни.
Спорен между страните и на етапа на въззивното производство е моментът на
изграждане на оградата, в която попада и процесната част от имота на ответника, както и
осъществено ли е в продължение на 10 години явно, непрекъснато и необезпокоявано
владение върху процесната реална част. За изясняване на този факт пред въззивния съд е
6
допусната и изготвена съдебно-техническа експертиза, която отговаря на въпроса дали
върху снимките, ортофотоплановете и др. се констатира наличие на ограда между ПИ с
идентификатор 02659.2199.2 и ПИ с идентификатор 02659.2285.42, към кои дати, съответно
коя е първата снимка/ортофотоплан, на която е констатирана оградата. От заключението се
установява, че най-старата, ясна сателитна снимка е от месец февруари 2008г. и на нея ясно
се вижда изградената масивна ограда от южната страна на ПИ 02659.2199.2 и навлизаща в
ПИ с идентификатор 02659.2285.42. от анализа на тази снимка се установява, че оградата е
изградена поне година по-рано. Представени са и сателитни снимки от 2010 г., 2017г. и
2024г. представена е и комбинирана скица с ортофотоплан от месец май 2008г. и от месец
октомври 2011г., на които също ясно се различава изградената ограда.
При разпита на вещото лице в открито съдебно заседание на 17.02.2025г. същото
потвърждава, че най-ранната снимка, на която се вижда оградата е от месец февруари 2008г.
заявява, че цялата ограда е била изградена към 2008г., а не само основите, както и че същата
се простира през източната, западната и южната страна на имота на ищците. Уточнява, че
спорната част от имота попада и е заградена с масивна ограда от южната страна на имота.
Пред СРС е разпитан Д.Д.Д., който заявява, че познава ищците от началото на 1990-те
години и има близки отношения с тях. Твърди, че знае за закупуването на имота от ищците
през 2004 г., когато имотите били само маркирани с колове, без огради. Твърди, че през 2006
г. ищците започнали строеж на къща и изграждане на каменна ограда, като оградата била
завършена преди къщата - около края на лятото на 2006 г. Според него къщата била напълно
готова през 2007 г., откогато ищците живеят там постоянно.
Свидетелката Е.К.Б. заявява, че е роднина на Е. М. и поддържа близки отношения с
двамата ищци. Тя е строителят на къщата в имота чрез своята фирма. Свидетелства, че е
виждала имота преди застрояването, когато той представлявал ливада без огради между
съседните имоти. Разказва, че след започване на строежа на къщата геодезисти са трасирали
имота. Според спомените строежът на къщата е започнал през 2006-2007 г., а паралелно с
това е започнало и изграждането на оградата, тъй като преди това имало само временна
ограда, която често падала. Категорична е, че оградата е била изпълнена от нейната
строителна фирма по предварително трасирано от геодезистите място, при съобразяване с
поставените колчета и въз основа на издаденото разрешение за строеж на къщата. Твърди, че
фирмата е напуснала обекта в края на 2007 г. или началото на 2008 г. и че съседното място
и до днес представлява гол терен - ливада.
Пред СРС е разпитан и свидетелят И.К.С., който заявява, че се намира в приятелски
отношения с бащата на ответника - Пламен, когото познава от детство. От него е научил, че
синът му Х. е закупил имот в град Банкя, в съседство с язовир и заведение. Разказва, че
всяко лято посещава язовира и заведението, като пътят минава покрай имота на ответника.
Видял е имота през 2008 г., когато се е срещнал там с бащата на Х., който му показал какво
са закупили и му споделил кои са съседите. Твърди категорично, че към този момент на
място не е имало изградена ограда, а имотите са били празни земеделски земи. Според него
къщата в съседния имот (на ищците) се е появила около 2010-2012 г., а оградата - масивна и
7
от бетонни блокове - много по-късно, едва през 2015-2016 г. Споделя, че Х. не използва
имота си активно, като намерението му е да вкарва кемпер там, тъй като през имота
преминава водопровод по диагонал, който възпрепятства машинното строителство.
Свидетелят разказва, че бащата на ответника му е споделил за проблеми със съседите, чиято
ограда навлиза в техния имот, и че през специална врата те влизали и използвали част от
имота за садене на зеленчуци.
Свидетелят П.Л. М., баща на ответника Х., заявява, че през 2008 г. синът му е закупил
имот в град Банкя близо до язовира, който представлявал незастроен земеделски имот.
Категоричен е, че когато ответникът е придобил имота, на място не е имало никаква ограда,
мястото не е било маркирано, а е имало няколко имота на една ливада. Разказва, че ищците
впоследствие са започнали да строят къща в своя имот, а по-късно са изградили плътна
ограда с височина около 2,50-2,60 метра. Подчертава, че изграждането на оградата се е
случило дълго след като къщата е била построена, някъде около 2015-2016 г.
При така установеното от фактическа страна и като съобрази предмета на обжалване,
съдът намира от правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. При извършената служебна проверка
въззивният съд установи, че първоинстанционното решение е валидно.
Спорен в настоящото производство е въпросът кога е изградена масивната ограда и
през какъв период от време въззивниците са упражнявали фактическа власт по отношение
на реалната част от 103 кв. м. в имота на ответника.
Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС правото на собственост върху недвижим имот се придобива
с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а според ал. 2 на същата разпоредба,
ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато
владение в продължение на 5 години. В случая въззивниците се позовават на десетгодишно
давностно владение, осъществено от тях от 2006 г. до настоящия момент. В правната теория
и в константната съдебна практика на ВКС се приема, че елементите от фактическия състав
на владението, установени в чл. 68, ал. 1 ЗС, са два - установяване на фактическа власт
върху вещта (обективен) и държането й като своя (субективен). Изяснено е, че владението
трябва да бъде постоянно, непрекъснато, несъмнено, спокойно и явно. Тези допълнителни
признаци се съобразяват в съдебната практика при преценката за квалифициране на
фактическата власт върху един имот като владение и наличието на предпоставките за
придобиване на чужд недвижим имот на основание придобивна давност - решение №
23/20.05.2016 г. по гр. д. № 5162/2015 г., ВКС, II г. о. Когато фактическата власт върху изцяло
чужд имот е придобита при липса на правно основание (т.нар. завладяване) то според
презумпцията на чл. 69 ЗС се предполага, че упражняващият фактическа власт държи вещта
за себе си, т.е. има качеството на владелец. В такъв случай за придобиване на имота по
давност не е необходимо да бъде демонстрирана промяна в намерението за своене спрямо
собственика, тъй като от момента на установяване на фактическата власт тя има характер на
8
владение, а не на държане. Достатъчно е упражняваното владение в предвидения от закона
срок да е явно, необезпокоявано и непрекъснато (решение № 262/29.11.2011 г. по гр. д. №
342/2011 г. на ВКС, II г. о.). Постоянно е владението, когато се осъществява трайно
фактическо въздействие като израз на воля да се държи и запази вещта като своя. Не
отговаря на този признак владението, при което фактическите действия, изразяващи се в
присъствие в имота и въздействие върху него, имат инцидентен, случаен характер. Явно е
владението, когато владелецът го демонстрира пред трети лица. Фактическата власт, чрез
която се осъществява владението, трябва да е от такова естество, че всеки заинтересован да
може да научи за нея. Присъствието в имота трябва да оставя видими следи и да обективира
въздействието на владелеца и волята му да третира вещта като своя. Без да е външно изразен
обективният елемент на владението, не могат да настъпят последиците на придобивната
давност - решение № 106/28.12.2015 г. по гр. д. № 2687/2015 г. на ВКС, II г. о., решение №
33/19.06.2018 г. по гр. д. № 1931/2017 г. на ВКС, I г. о. , решение № 50121/16.03.2023 г. по гр.
д. № 4519/2021 г. на ВКС, I г. о.
В конкретния случай, с оглед приетата във въззивното производство СТЕ, се
установява, че масивната бетонна ограда е съществувала към месец февруари 2008г., когато е
и най-ранният момент, от който в полза на ищците е започнала да тече придобивна давност.
С изграждането на оградата въззивниците са демонстрирали желанието си да третират вещта
като своя и в период от 10 години са упражнявали явно, необезпокоявано и непрекъснато
владение върху процесната реална част от 106 кв. м. Въззивниците освен, че са заградили
процесната реална част, са използвали същата за засаждане на зеленчуци и други растения.
Заграждането на процесната реална част от 106 кв. м. представлява трайно фактическо
въздействие като израз на воля да се държи и запази вещта като своя. Същото е явно, защото
е демонстрирано и се е възприело от собственика на съседния неурегулиран поземлен имот.
Присъствието в имота е оставило видими следи, тъй като с изграждането на масивна ограда
е обективирано въздействието на въззивниците и волята им да третират вещта като своя.
Констатираната от вещото лице разлика между посочената площ в исковата молба от
103 кв. м. и установената такава от СТЕ от 106 кв. м. се явява в рамките на допустимото
отклонение, като точната площ на имота не е индивидуализиращ белег, тъй като един имот
се индивидуализира по вид, местонахождение и граници.
С оглед приетата пред въззивния съд съдебно-техническа експертиза, показанията на
свидетелите на ищците придобиват значително по-голяма степен на достоверност, въпреки
някои несъответствия в точното датиране на изграждането на оградата. Основният им извод
– че оградата е изградена много по-рано от твърдяното от ответника – 2015г. – 2016г., се
потвърждава от експертното заключение.
Въззивният съд следва да кредитира тези показания в по-висока степен, като отчете,
че незначителните разминавания в датирането са обясними с обичайните несъвършенства на
човешката памет относно събития, случили се преди повече от десетилетие. Новата
експертиза служи като коректив, който помага за установяване на по-вярната хронология на
събитията, подкрепяйки в общата им насока свидетелските показания на Д. и Б..
9
Съдът не се доверява на показанията на св. С. и св. М., тъй като същите са в пряко
противоречие с допълнителната съдебно-техническа експертиза, която обективно
установява, че оградата е изградена през 2008 г., а не през 2015-2016 г., както твърдят С. и
М., като разликата от 7-8 години е твърде голяма, за да се обясни с обикновена неточност на
човешката памет. Категоричните им твърдения, че през 2008 г. не е имало никаква ограда, са
опровергани от експертното заключение, а в показанията си те не предоставят достатъчно
конкретни обстоятелства или специфични детайли, които биха потвърдили точното датиране
на изграждането на оградата. Не може да се игнорира и евентуалната заинтересованост на
тези свидетели от изхода на делото – С. е близък приятел на бащата на ответника, а М. е
самият баща на ответника, като той дори активно е участвал в оспорването на границата,
подаването на сигнали до общината и опитите за уреждане на отношенията със съседите.
С оглед на допълнителната СТЕ, която заключава, че оградата в имота на
въззивниците е съществувала в завършен вид през месец февруари 2008 г., се стига до
следния извод: давностният срок по чл. 79, ал. 1 ЗС е започнал да тече от 2008 г., което
означава, че към момента на предявяване на исковете през август 2022 г. са изминали повече
от 10 години от началото на владението. Това променя основния извод на
първоинстанционния съд, който е отхвърлил исковете именно поради неизтичане на
давностния срок, приемайки че оградата е изградена едва през 2015-2016 г.
Експертизата опровергава показанията на свидетелите на ответника относно времето
на изграждане на оградата и потвърждава общата насока на показанията на свидетелите на
ищците за по-ранно изграждане, макар и не напълно съвпадаща с точния момент (2006 г.
според Д. и паралелно с къщата през 2007г. според Б.). Въз основа на събраните по делото
доказателства и доказателствени средства, въззивният съд достига до извод, че Е. М. и З. Ж.
са придобили собствеността върху процесната реална част чрез давностно владение, тъй
като са упражнявали фактическата власт върху нея в продължение на повече от 10 години
(от 2008 г. до минимум 2018 г., преди прекъсването на давността) - спокойно, явно и
непрекъснато, с намерение за своене, което се установява чрез ограждането на частта и
използването й като част от техния имот за садене на градински растения.
Неоснователни са доводите на въззиваемия, че не може да се придобие по давност
реална част от неурегулиран поземлен имот, тъй като в практиката си ВКС е изяснил, че
при завладяване на реална част от земеделски имот законовите изисквания за площ могат да
бъдат приложени, но само когато конкретният имот преди завладяването е отговарял на
посочените в закона размери – в т. см. Определение № 352/18.07.2022 г. по гр. дело №
1144/2022 г. първо ГО на ВКС. В настоящия случай по делото се установи, че имот с
идентификатор 02659.2285.42 по КККР, представляващ неурегулиран поземлен имот с
начин на трайно ползване – нива е с площ от 1 001 кв. м., а площта му към момента на
придобиването му от ответника с договора за покупко-продажба от 29.05.2008 г. и съгласно
този документ за собственост – 1 000 кв.м. Следователно, този имот от момента на
придобиването му е с площ, по-малка от предвидената по чл. 72 ЗН или под 2 дка. За такъв
имот разпоредбата на чл. 7, ал.1 ЗСПЗЗ не може да бъде приложена, тъй като той изначално
10
е с площ, която е под изискуемия в закона минимум.
Освен това съгласно задължителната практика на ВКС /реш. № 219/10.12.15 по г. д. №
1716/15, I ГО/ забраната за придобиване на реално определени части се отнася само за
дворищнорегулационни парцели (сега УПИ по ЗУТ), не и за неурегулираните с
дворищнорегулационен план имоти (сега ПУП по ЗУТ). С дворищно регулационния план от
неурегулираните дотогава недвижими имоти се образуват дворищнорегулационни парцели
за индивидуално и кооперативно жилищно строителство и за вилно строителство, които
следва да отговарят на определени в закона минимални изисквания за площ и лице. Целта на
забраната за извършване на разпоредителни сделки и за придобиване по давност на реални
части от дворищнорегулационни парцели е да се избегне влошаване на възможността за
осъществяване на предвиденото с плана строителство, както в парцела, предмет на
разпоредителната сделка, така и в съседните парцели ( в този смисъл и Решение № 126 от
12.10.2017 г. на ВКС по гр. д. № 5257/2016 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Майя Русева).
Предвид достигането до различни правни изводи, въззивният съд следва да отмени
първоинстанционното решение и да постанови друго, с което предявените искове да бъдат
уважени.
С оглед изхода на делото и направеното от въззивниците искане, въззиваемата страна
следва да бъде осъдена да им заплати сторените по делото разноски в размер на 1500 лева –
платено в брой адвокатско възнаграждение, съгласно договор за правна защита и съдействие,
находящ се на л. 63 от делото на СГС.
Воден от горното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решение № 4389 от 12.03.2024 г. по гр. дело № 46335/2022 г. на
Софийски районен съд, 51 състав, и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените от Е. А. М., с ЕГН: ********** и от
З. Ц. Ж., с ЕГН: ********** и двамата с адрес: град София, ул. **** срещу Х. П. М., с ЕГН:
**********, с адрес: град Банкя, ул. **** установителни искове с право основание чл. 124,
ал. 1 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗС, че Е. А. М. и З. Ц. Ж. са собственици на основание давностно
владение в периода 2008г. – 2018г. на реална част с площ от 103 кв. м. от поземлен имот с
идентификатор 02659.2285.42 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-13/17.01.2012 г. на изп.
директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от
26.09.2017 г., с адрес: гр. Банкя, район Банкя, ул. „Михайлово“, местност „Габер“, община
Столична, обл. София-град с площ на целия имот от 1 001 кв. м., която реална част е
защрихована в червено и означена с букви АБВГА в комбинирана скица към СТЕ, приета от
СРС на л. 108 от делото на СРС; и е с площ от 106 кв. м., според заключението на СТЕ, която
11
скица е подписана от настоящия съдебен състав и представлява неразделна част от
настоящото решение.
ОСЪЖДА Х. П. М., с ЕГН: ********** да заплати на Е. А. М., с ЕГН: ********** и
З. Ц. Ж., с ЕГН: ********** сумата от 1500 лв. разноски за адвокатско възнаграждение във
въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването на
препис от него.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12