Решение по гр. дело №11726/2024 на Софийски районен съд

Номер на акта: Не е посочен
Дата: 13 август 2025 г.
Съдия: Александър Велинов Ангелов
Дело: 20241110111726
Тип на делото: Гражданско дело
Дата на образуване: 1 март 2024 г.

Съдържание на акта

РЕШЕНИЕ
№ 15503
гр. София, 13.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 67 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:А. В. АНГЕЛОВ
при участието на секретаря ЕЛИЦА В. ДАНОВА
като разгледа докладваното от А. В. АНГЕЛОВ Гражданско дело
.0241110111726 по описа за 2024 година
Предявени са кумулативно съединени осъдителни искове от “. срещу “.,
както следва:
с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за заплащане на дължима
наемна цена по договор за наем на недвижим имот от 25.02.2014 г., както
следва:
- 704,10 лв. с ДДС за периода от 01.09.2023 г. до 30.09.2023 г. по
издадена фактура №
. г.;
- 704,10 лв. с ДДС за периода от 01.10.2023 г. до 31.10.2023 г. по
издадена фактура № **********/21.09.2023 г.;
- 704,10 лв. с ДДС за периода от 01.11.2023 г. до 30.11.2023 г. по издадена
фактура № ******* г.;
с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка за
забавено плащане на наемната цена, както следва:
- 122,35 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по
фактура № ************* г. за периода от 22.09.2023 г. до 25.10.2023 г.;
- 97,16 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по
фактура №
********** г. за периода от 29.09.2023 г. до 25.10.2023 г.;
- 122,40 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по
фактура № ************* г. за периода от 26.10.2023 г. до 28.11.2023 г.;
- 122,40 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по
фактура № ********** г. за периода от 26.10.2023 г. до 28.11.2023 г.;
1
- 111,60 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по
фактура № *********** г. за периода от 29.10.2023 г. до 28.11.2023 г.
с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане на разходи,
свързани с ползването на имота, както следва:
- 46,80 лв. с ДДС такса за обслужване на общи части за месеците
септември, октомври и ноември 2023 г.;
- 288,08 лв. с ДДС такса битови отпадъци за периода от 01.01.2023 г. до
31.10.2023 г.;
с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за заплащане на обезщетение
за причинени имуществени вреди, изразяващи се в нанесени върху
имота, през време на ползването му, повреди, липси и замърсявания,
както следва:
- 264,00 лв. за аварийно отключване на блиндирана врата на адрес: гр.
.....
“..” ...... от 28.11.2023 г., за което е издадена фактура № ******** г.;
- 4 238,71 лв. за . съгласно протокол от 23.01.2024 г. с възложител “. и
изпълнител “., за което са издадени фактура № ******** г. за сумата 2 000,00
лв. и фактура № ******** г. за сумата 2 238,71 лв.;
- 264,00 лв. за възстановяване на функционалност на алармена система и
програмиране на кодове за достъп за обект в гр. ..... “..” ......, за което е
издадена фактура № ********* г.;
- 900,00 лв. за закупуване на строителни материали, за което е издадена
фактура № ********* г.;
- 350,00 лв. за закупуване на строителни материали, за което е издадена
фактура № ************ г.;
- 19,66 лв. за закупуване на велпапе, за което е издадена фактура №
********* г.;
- 140,00 лв. за почистване на офис 4 в гр. ..... “..” ..
Вземанията се претендират ведно със законната лихва, считано от
01.03.2024 г. /датата на депозиране на исковата молба в съда/ до окончателното
им изплащане.
В исковата молба се твърди, че на 25.02.2014 г. “. е сключило с ответника
“. договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр. ..... “..” ...... срещу
наемна цена в размер на 300 евро без ДДС месечно и срок на договора – 1
година, като между страните било уговорено, че договорът влиза в сила,
считано от 01.04.2014 г. Твърди, че с анекс № . г. страните по наемния договор
постигнали съгласие за удължаване срока на договора с още две години,
считано от 25.02.2015 г. Твърди, че с тристранен анекс № . г. страните приели
ищцовото дружество да встъпи в правата и задълженията на “. – наемодател
по договора от 25.02.2014 г. Поддържа, че до месец август 2023 г. ответникът
своевременно е заплащал наемната цена. Излага, че с писмо от 25.09.2023 г.,
2
изходящо от ответното дружество, ищецът е уведомен, че ответникът счита
договора за наем за прекратен от 02.09.2023 г. Поставя под въпрос
легитимацията на лицето, подписало се за ответното дружество. Поддържа, че
ищцовото дружество е отправило извънсъдебна покана до ответника чрез
препоръчано писмо с обратна разписка (.), получена от упълномощен
представител на ответното дружество. Твърди, че с поканата ответникът е
уведомен, че договорът за наем от 25.02.2014 г. не е прекратен по надлежния
ред и владението не е предадено, поради което същият е валиден и поражда
правни действия. В отговор на поканата, на 26.10.2023 г. ответникът отново
заявил, че счита договора за прекратен при твърдение, че владението е
предадено без възражения на управителя на ищцовото дружество. Твърди, че с
препоръчано писмо е уведомил ответника, че прекратява едностранно
договора за наем, считано от 13.11.2023 г. поради неплащане от страна на
наемателя на дължимите наемни месечни вноски и ТБО по издадени фактури
за месеците септември, октомври и ноември 2023 г. Поддържа, че е уведомил
ответника, че следва да предаде владението на имота, за което да се състави
двустранен приемопредавателен протокол, като е посочил дата 17.11.2023 г. в
14:00 часа и резервна такава – 22.11.2023 г. в 11:00 часа, на адреса на наетия
имот. Твърди, че на 17.11.2023 г. владението не било предадено, за което бил
съставен констативен протокол. Твърди още, че на 22.11.2023 г. присъствали
представители на двете дружества, но владението отново не било предадено
поради липса на ключове от входната врата, които ответникът не предоставил.
Навежда твърдения, че представителите на ответното дружество поели
ангажимент да осигурят ключар и да уведомят наемодателя за новата дата за
предаване на владението. Излага, че поради неизпълнение на поетия
ангажимент, на 28.11.2023 г. ищецът влязъл във владение на имота в
присъствието на трима свидетели, като блиндираната входна врата на имота
била отключена чрез специализирана ключарска помощ. Описва подробно
състоянието на офиса и констатираните щети, които твърди да е отстранил за
своя сметка. Твърди, че ответникът се задължил да заплаща наемната цена
авансово, до 25-то число на предходния месец, като било уговорено, че ако
това не бъде сторено в рамките на 10 дни, наемодателят има право да развали
договора. Поддържа, че договорът е прекратен едностранно от ищцовото
дружество поради неплащане от страна на ответника на наемната цена за
месеците септември, октомври и ноември 2023 г., както и на такса битови
отпадъци за периода от 01.01.2023 г. до 31.10.2023 г. Твърди още, че
неправомерно били изградени преградни стени в помещенията зала и
кухненски бокс, за които преустройства никога не е давал писмено съгласие.
Поддържа в имота да са налице повреди, липси и замърсявания, които не са
вследствие на обикновена употреба и овехтяване, поради което счита, че
ответникът е длъжен да му възстанови разходите, които е сторил за тяхното
отстраняване.
Ответникът “. е депозирал отговор на исковата молба в
законоустановения срок, с който оспорва исковете. Не оспорва, че на
3
25.02.2014 г. е сключен договор за наем за срок от 1 година, че през 2015 г.
срокът на договора е удължен с още 2 години – до 25.02.2017 г., както и че
през 2016 г. ищцовото дружество е встъпило в правата на наемодателя.
Твърди, че след изтичане на наемния срок на 25.02.2017 г., използването на
вещта е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя, в
който случай договорът се счита сключен за неопределен срок, съответно
всяка от страните може да се откаже от същия, като предизвести другата
страна месец по-рано. Поддържа, че през целия период на наемното
правоотношение (февруари 2014 г. – август 2023 г.) е изпълнявал стриктно
задължението си за заплащане на наемната цена. Поддържа, че електронната
кореспонденция между двете дружества била трайна, като страните приемали
за писмени съобщенията, изпращани помежду им по електронен път. Твърди,
че на 31.07.2023 г., в 15:14 часа, чрез съобщение, изпратено на електронната
поща на ищцовото дружество, ответникът уведомил ищеца, че желае да
преустанови ползването на имота, считано от 31.08.2023 г. Поддържа, че на
02.08.2023 е връчено лично на управителя на ищцовото дружество
едномесечно предизвестие за прекратяване на договора, като са предадени
ключовете и владението на имота. Счита за спорен между страните въпроса
относно срока на предизвестието. Не оспорва, че на 19.10.2023 г. ответното
дружество е получило извънсъдебна покана от ищеца. Твърди, че в отговор на
поканата ответникът е уведомил ищеца, че договорът е прекратен, считано от
02.09.2023 г. Оспорва представители на ответното дружество да са поемали
ангажимент за осигуряване на ключар, като поддържа, че ключовете били
предадени лично на управителя на ищцовото дружество. Оспорва като
невярно съдържанието на протоколите при твърдения, че констатациите в тях
не отговарят на действителността и посочените в тях свидетели не са
присъствали на срещата от 22.11.2023 г. Поддържа, че наетият офис е
предаден почистен, поради което твърди, че ако има вреди, то същите са
нанесени от ищеца или от лица, на които същият е осигурил достъп. Счита за
недействително твърдяното едностранно прекратяване на договора от страна
на ищеца, като сочи, че към този момент договорът вече е бил прекратен,
съответно претендираните наеми и неустойки са недължими. Твърди, че на
22.11.2023 г. отново е изпратил писмо до ищеца, с което го е уведомил, че
счита договора за прекратен и че не съществува задължение за повторно
предаване на владението. Поддържа, че в нито един момент не е уведомен за
датата 28.11.2023 г. Оспорва необходимостта от аварийно отключване, като
счита, че ако такъв разход е направен, то същият е излишен и следва да остане
за сметка на този, който го е направил. Счита за неоснователни претенциите
на ищеца за възстановяване на извършени от него разходи за почистване на
имота. Оспорва алармената система да е нефункционална и да липсват кодове.
Оспорва между страните да е съществувало правоотношение по договор за
сигнално-охранителна дейност. Твърди, че преградната стена е изградена още
през 2014 г. със знанието на наемодателя, поради което счита претенцията за
неоснователна, а също и за погасена по давност. В случай, че някой от
4
исковете бъде уважен, релевира възражение за прихващане на съответното
уважено ищцово вземане с негово насрещно вземане в размер на 586,75 лв. –
заплатен и невъзстановен депозит по договора за наем. Възразява срещу
дължимостта на всички претендирани от ищеца суми. Твърди, че на
22.01.2024 г. е изпратил писмо-покана до ищеца, в което е заявил, че счита
договора за прекратен към 02.09.2023 г. и е поискал от ищеца да прехвърли
партидите на свое име и да свали записите от камерите.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на
доказателствата по делото, намира следното:
По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД за заплащане
на дължима наемна цена и разходи по договор за наем на недвижим имот от
25.02.2014 г. и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка за забавено
плащане на наемната цена
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е
да докаже, че е предал на ответника държането върху процесния имот, като за
ответника е възникнало задължение за заплащане на наемна цена в
претендираните размери и за посочените периоди.
С Определение .. г. и на основание чл. 153 ГПК като безспорни и
ненуждаещи се от доказване са отделени следните обстоятелства: между “., в
качеството му на наемодател, и ответника “., в качеството му на наемател, е
сключен договор за наем от 25.02.2014 г., със срок на договора - 1 година, в
сила от 01.04.2014 г., като с анекс № . г. страните са удължили срока на
договора с 2 години, считано от 25.02.2015 г.; с анекс № . г. към договор за
наем от 25.02.2014 г., подписан между “., ответника “. и ищеца “., страните са
приели ищецът “. да встъпи в правата и задълженията на “. по договора за
наем от 25.02.2014 г.
Между страните не е спорно и се установява от представения по делото
Приемо-предавателен протокол от 27.03.2014 г., че наемодателят „.“ е предал
държането на ответника и наемател „. върху офис ., находящ се в гр. ..... „.. На
основание чл. 4, т. 1 от Договора за наем от 25.02.2014 г. за наемателя е
възникнало задължението да заплаща на наемодателя наемна цена в размер на
300 евро на месец. Видно от Анекс . към Договора за наем от 25.02.2014 г.,
подписан на 24.02.2016 г., страните са се съгласили „. да встъпи в наемното
правоотношение на страната на наемодателя (по естеството си заместване),
като на него следва да се заплаща наемната цена, считано от 01.03.2016 г.
От представената по делото електронна кореспонденция се установява,
че служител на наемателя – Д. М., е уведомила наемодателя „., че наемателят
желае да преустанови ползването на процесния офис . с електронно
съобщение, изпратено на 31.07.2023 г. Това съобщение е получено от ищеца
на 02.08.2023 г., видно от приложената кореспонденция, като той в отговор е
изискал предизвестието да се оформи в писмена форма и е изложил
становището си, че срокът му по договор е тримесечен, а не посоченият от
ответника едномесечен.
5
Видно от доказателствата по делото наемното правоотношение между
страните е възникнало като срочно със срок от 1 г., като в последствие
действието на договора е било продължено с още две години – до 25.02.2017 г.
В чл. 236, ал. 1 ЗЗД е предвидено т.нар. мълчаливо продължаване на договора
за наем, което е налице в случаите, в които след изтичане на уговорения между
страните срок наемателят продължава ползването на вещта със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, като в такъв случай договорът се счита за
продължен за неопределен срок. Между страните не е спорно и се установява,
че процесният договор за наем е бил мълчаливо продължен и същият е
продължил да съществува и да ги обвързва като договор за неопределен срок
до 2023 година. В този случай на основание чл. 238 ЗЗД всяка от страните
може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано.
Едномесечното предизвестие започва да тече от момента на получаването му
от насрещната страна, като ирелевантно за настъпването на прекратяването е
съставянето на приемо-предавателен протокол, тъй като в срока на
предизвестието наемателят има право да ползва имота, като е длъжен да
плаща и наемната цена. Едва след прекратяване на договора, държането
следва да бъде предадено на наемодателя и състоянието на имота да се
удостовери в приемо-предавателен протокол.
Спорно между страните се явява кога и от коя от двете страни е
отправено надлежно предизвестие към другата и кога е настъпило
прекратяването на договора. Съдът намира, че ищецът е отправил валидно
предизвестие за прекратяване на договора за наем на 31.07.2023 г. с
електронното писмо, изпратено от Д. М. и получено от ищеца на 02.08.2023 г.
Съгласно чл. 11, т. 3 от договора предизвестието за прекратяване следва да се
отправи в писмена форма, която съдът намира, че в случая следва да се
приеме, че е спазена, доколкото съобразно чл. 293, ал. 4 ТЗ, приложим за
кореспонденцията между търговци, каквито в случая са ищецът и ответникът,
писмената форма се смята за спазена, ако изявлението е записано технически
по начин, който дава възможност да бъде възпроизведено. Техническият начин
в случая е електронната поща, която дава възможност изявлението да бъде
запазено и възпроизведено и която е широко възприето техническо средство
за бизнес и лична комуникация.
По отношение на представителната власт на Д. М. да прекрати договора
от една страна следва да се има предвид, че същата не е била управител на
ответното дружество към 2023 г., когато е отправено въпросното
предизвестие. По делото е представено заверено копие на писмено
пълномощно в полза на г-жа М. от Ш. Т., управител на „. с дата 31.05.2023 г., с
което тя е била изрично упълномощена да прекрати процесния договор за
наем, за което не се установява да е било представено на ищеца при
прекратяването на договора, но в същото време следва да се приеме, че
отправеното изявление е било потвърдено най-късно с отговор на
извънсъдебна покана, изходящ от процесуалния представител на ответника до
„., изпратен на 26.10.2023 г. по ел. поща. С оглед на изложеното съдът намира,
6
че отправеното предизвестие е породило действие от момента на
получаването му. Следователно процесният договор за наем е бил прекратен с
изтичане на едномесечен срок, който е започнал да тече от получаването на
изявлението на наемателя от наемодателя на 02.08.2023 г., т.е. считано от
03.09.2023 г., поради което и следва да се приеме, че твърдените последващи
опити на служителите на ищеца, включително свидетеля К. Т., да прекратят
договора се явяват ирелевантни.
Ищецът претендира наемно възнаграждение за месеците 09-11.2023 г.,
като с оглед датата на прекратяване на договора, наем се дължи единствено за
първите два дни на месец септември, в които договорът е продължил да
действа. Ответникът не е представил доказателства за извършени плащания
на наемната цена в периода 1.09-02.09.2023 г., поради което на ищеца следва
да се присъди наемно възнаграждение за този период, което възлиза на 46,94
лв. с ДДС, като за останалите претендирани суми искът следва да се отхвърли.
Във връзка с претенцията за заплащане на неустойка върху неплатените
наемни възнаграждения в тежест на ищеца е да докаже наличие на неустоечна
клауза в договора за наем, уговорения размер на неустойката и настъпването
на предпоставките, пораждащи изискуемост на вземанията за неустойка в
претендираните размери.
Съгласно чл. 15 от Договора за наем ако наемателят не плати наемната
вноска до три дни след изтичане на посочения в чл. 4, ал. 2 срок, т.е. авансово
до 25-то число на предходния месец, той дължи неустойка на наемодателя в
размер на 0,5% от размера на наема за всеки просрочен ден от началото на
забавата до окончателното плащане или по 0,20 лв. на ден, изчислени върху
наемната цена без ДДС за месец септември. Тази неустойка не може да се
приеме за прекомерна и противоречаща на добрите нрави, поради което
следва, че се дължи от ответника. С оглед на това ответникът дължи
неустойки в общ размер 13,60 лева, а именно:
- 6,80 лв. неустойка за забавено плащане на наемната цена за м.
септември до 02.09.2023 г. по фактура № ************* г. за периода от
22.09.2023 г. до 25.10.2023 г. (доколкото наемната цена се дължи само за
първите два дни от месеца);
- 6,80 лв. неустойка за забавено плащане на наемната цена по фактура №
************* г. за периода от 26.10.2023 г. до 28.11.2023 г.;
За останалите претендирани суми за неустойки искът следва да се
отхвърли като неоснователен. На основание чл. 26, ал. 2 ЗДДС всякакви
плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер не се смятат за
възнаграждение по доставка, поради което не следва да се начислява ДДС
върху присъдените суми.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане на
разходи, свързани с ползването на имота, ищецът е представил фактура .39 от
25.08.2023, в която е начислена такса битови отпадъци за процесния имот в
размер на 240,07 лв. за периода 01.01.2023 г. – 31.10.2023 г. Ответникът не е
7
оспорил размера на таксата и начина на определянето , а единствено
дължимостта за периода след 02.09.2023 г., от когато договорът за наем е
бил прекратен. С оглед извода, че прекратяването му е настъпило на
03.09.2023 г., таксата се явява дължима от ответника до тази дата. Тъй като по
делото не са представени доказателства за плащане от негова страна, то искът
следва да се уважи за пропорционална част от претендираната такса без ДДС,
тъй като тя представлява публично вземане по Закона за местните данъци и
такси, върху което не се начислява ДДС, а именно за сумата от 193,60 лв.
Гореизложеното важи и по отношение на таксата за обслужване на общите
части. Ответникът е представил фактури за тази такса за месеците септември
до ноември 2023 г. в общ размер на 39 лв. без ДДС. На ищеца следва да се
присъди тази такса за два дни от месец септември, а именно 0,87 лв.
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за заплащане на
обезщетение за причинени имуществени вреди, изразяващи се в нанесени
върху имота през време на ползването му повреди, липси и замърсявания
По този иск в тежест на ищеца е да докаже състоянието, в което твърди
да е предал имота на ответника, както и това, в което имотът се е намирал при
връщане на фактическата власт от наемателя на наемодателя, че ответникът е
причинил вреди на имота през време на ползването му, както и техния размер
- стойността на повреденото и на разходите за почистване и ремонт, като в
тежест на ответника е да докаже, че настъпилите в имота вреди се дължат на
причина, за която той не отговаря.
От представените от ищеца приемо-предавателни протоколи от
17.11.2023 г., 22.11.2023 г. и 28.11.2023 г. се установява, че представител на
ответника не се е явил на първата предложена от ищеца дата за предаване на
държането на процесния офис. Ответникът не оспорва и от приемо-
предавателния протокол от 22.11.2023 г. се установява, че негови служители
заедно с адвокат са се явили на втората предложена дата – 22.11.2023 г., но
имотът не е бил отключен поради липсващи ключове. От констативния
протокол от 28.11.2023 г., подписан от трима свидетели, се установява, че
процесният имот е бил отключен на посочената дата от ключар на фирма „., за
което е издадена фактура на стойност 264 лв. с ДДС. Горните констатации,
съдържащи се протоколите, се подкрепят от показанията на свидетелите И. М.
и Н. Х., които потвърждават, че са присъствали на обсъжданите събития и са
подписали лично протоколите. Съдът кредитира показанията на свидетелите,
тъй като И. М. не е служител на ищцовото дружество и не се установява да
има други обвързаности с него. Показанията на свидетеля Н. Х., макар и
служител на ищцовото дружество, се потвърждават от останалия
доказателствен материал по делото.
Ответникът не е представил доказателства, от които да може да се
направи безспорен извод, че е върнал ключа за имота на наемодателя преди
28.11.2023 г., като съдът намира, че в тази част не следва да бъдат кредитирани
показанията на свидетеля К. Т., който твърди, че ги е предал лично на
8
служителите на наемодателя, поради обвързаността му с ответното дружество,
както и липсата на други доказателства, които да подкрепят твърденията му.
Съдът намира, че извършените от ищеца разходи за отключването на офиса
представляват вреди, които са пряка и непосредствена последица от
неизпълнението на задължението на наемателя да предаде държането върху
имота. Поради това претърпените имуществени вреди, изразяващи се в
разходи за аварийно отключване на офиса от ключар, подлежат на
обезщетяване от ответника. От заключението на вещото лице се установява,
че пазарната стойност на планирано или спешно отключване на брава на
входна врата е еднаква и посочената в копието от приложената фактура
стойност отговаря на пазарната стойност на този вид услуга към датата на
извършване. Следователно на ищеца следва да се присъди цялата
претендирана сума по фактура в размер на 264 лв. с ДДС.
По отношение на претендираното обезщетение за извършени от ищеца
разходи за ремонт и почистване на процесния офис в размер на 4 238,71 лв.,
както и свързаните с тях разходи за ремонта, съдът намира следното:
От представения по делото приемо-предавателен протокол от 27.03.2014
г., подписан от представители на наемателя и наемодателя, се установява, че
процесният офис първоначално е бил предаден на наемателя в добро
състояние, без забележки, като много от компонентите са били нови.
От констативния протокол от 28.11.2023 г., чието съдържание се
потвърждава от свидетелските показания и представения по делото снимков
материал, се установява, че при връщането на фактическата власт върху имота
на наемодателя са констатирани редица недостатъци, повреди и замърсявания.
От заключението по СТЕ, което съдът намира, че следва да бъде
кредитирано, доколкото съдържа необходимите мотиви и не са налице
доказателства, които да са в различна насока, се изяснява, че към момента на
огледа на място, извършен от вещото лице, процесният имот е бил в отлично
състояние - без видими дефекти по стени, подове и тавани, с нормално
работещи осветителни тела, климатици, санитарни прибори и механизми на
дограма, чист и поддържан. Вещото лице изяснява, че ако състоянието на
имота към 28.11.2023 г. е отговаряло на описаното в констативния протокол от
тази дата, то извършените . са могли да имат за резултат настоящия му вид.
При извършения оглед на място се констатира, че преградната стена между
залата и кухненския бокс е премахната. От заключението на вещото лице се
установява, че претендираните от ищеца разходи за . съответстват на
пазарните цени, действали към момента на извършването им - края на 2023 г.
и началото на 2024 г. Претендираните строителни материали в посочените
количества са били необходими за изпълнение на претендираните обеми .,
включително и за бояджийските работи, които като изпълнено количество не
са повече от 130 кв.м. и за боядисването на които са закупени 40 кг. латексова
боя. Посочените от ищеца цени на закупените строителни материали
отговарят на пазарните цени към датата на закупуването им.
9
Съгласно чл. 8, ал. 1 от процесния договор, наемателят е длъжен да
опразни наетия от него имот и да го предаде в състоянието, в което го е
получил (описано в съставения в тази връзка протокол), като се отчете
обикновеното изхабяване в следствие на ползването. В нормата на чл. 233
ЗЗД, която принципно регламентира задължението на наемателя да върне
вещта в състоянието, в което я е приел, е установено и задължението му за
обезщетяване на наемодателя за вредите, причинени през време на ползването
на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причини, за които той не
отговаря.
Съдът намира, че в случая следва да се приеме, че по-голямата част от
констатираните щети по имота се дължат на обикновено употребление от
страна на наемателя, при отчитане и на срока на ползването - включително
олющванията на ламинирания паркет, захабяването и зацапването на стените,
на ел. ключове и контакти, на дограмата, на климатика и филтрите,
проблемните механизми на прозорците, счупените елементи от вертикалните
щори, течащия смесител в банята и изпадащото кранче на батерията,
захабения моноблок, скъсания шлаух на душ батерията и повредената душ
слушалка и изгорелите 2 броя лунички в банята, поради което на основание
чл. 8 от договора за наем, те следва да се понесат от наемодателя.
По отношение на продупчванията на стените ответникът не е
представил доказателства, с които да обори презумпцията, поради което
разходите, извършени за ремонта в тази връзка, следва да му бъдат възложени
като наемател. Разходите, сторени от ищеца, за пребоядисване на цялото
помещение са в размер на 2326 лв., включващи труд за облепване, грундиране
и боядисване, 476 лв. с ДДС за латекс, 19 лв. за шпакловка, както и
консумативи. Въз основа на изложеното и съобразно чл. 162 ГПК, съдът
намира, че ответникът следва да заплати на ищеца 150 лв. за труд и общо 50
лв. за материали за премахване на дупките в стената, за които суми искът
следва да бъде уважен. Също така от ответника следва да бъдат заплатени
разходите, свързани с възстановяването на премахнатата преходна алуминиева
лайсна между кухненския бокс и залата, който съобразно посоченото в
експертизата са на обща стойност 42 лева, представляващи сбора от цената на
труда и на детайла.
Съдът счита, че наемателят следва да понесе и разходите за
почистването на имота, тъй като той е бил длъжен да предаде имота на
наемодателя в същото състояние, в което го е получил, като се отчете
обикновеното изхабяване за периода от близо 10 години, в които е бил
ползван. По аргумент от чл. 231, ал. 1 ЗЗД наемателят следва да предаде имота
почистен, макар и да е налице захабяване, което не може да се отстрани след
почистване. Поради това ответникът следва да заплати на наемодателя сумата
140 лв.
По отношение на претендираните от ищеца разходи за възстановяване
на функционалността на алармената система и препрограмиране на кодове,
10
съдът намира, че от представеното от ответника Споразумение към договор ..
г. се установява, че между него в качеството му на възложител и „.,
изпълнител, е постигнато съгласие да се прекрати действието на посочения
договор, считано от 12.09.2023 г. Видно е, че договорът за охрана е сключен с
наемателя „., а не с наемодателя. В договора за наем също така не е
предвидено задължение на наемателя да поддържа охранителни системи в
имота, а единствено да заплаща на наемодателя месечните такси за тези
услуги по договори, сключени от последния. При това положение съдът
намира, че ответникът като страна по договор за охранителни услуги е могъл
да го прекрати по своя преценка, като той не носи отговорност за разноските,
сторени от ищеца за сключване на нови договори и за възстановяване на
алармената система в имота. Поради това претенцията на ищеца за
присъждане на сума в размер на 264 лв., заплатена за възстановяване на
алармена система по фактура .. от 24.01.2024 г., следва да се отхвърли.
Във връзка с претенцията на ищеца за възстановяване на разходите за
премахване на изградената от ответника преградна стена от гипсокартон
между залата и кухненския бокс в имота, съдът намира, че от представения по
делото протокол от 28.11.2023 г., както и от приложения към него снимков
материал, се установява, че такава преградна стена в действителност е била
изградена по време на ползването на имота от ответника, което по същество
не се и оспорва. Спорно между страните е дали преградната стана е била
изградена със съгласието на наемодателя, тъй като съгласно чл. 7, т. 10 от
договора за наем наемателят няма право да извършва каквито и да било
подобрения, преустройства и вътрешни ремонти в наетия имот без
предварително писмено съгласие на наемодателя. В настоящия случай
ответникът, както и неговият бивш управител К. Т., изслушан по делото като
свидетел, твърдят, че наемодателите са знаели за въпросното преустройство и
са го разрешили още през 2014 г., като след това многократно са посещавали
имота, без да се противопоставят на съществуващата преградна стена.
Ищецът, както и свидетелят Н. Х., който е негов служител, категорично
отричат дружеството наемодател или негови служители да са знаели за
преградната стена. Съдът намира, че дори и наемодателят да е знаел за
промените в имота, то единствено знанието не е достатъчно, за допустимостта
на извършените преустройства от наемателя. Договорът за наем изисква
изрично писмено съгласие от наемодателя, като по делото не са представени
доказателства за наличието на такова. Следователно следва да се приеме, че с
изграждането на преградна стена ответникът е нарушил договора за наем и
дължи възстановяване на щетите, причинени от това неизпълнение, а именно
разходите за отстраняване на изградените преустройства. Сумата, платена от
ищеца за демонтаж на преградната стена, е в размер на 301,51 лв. с ДДС за
труд, и 396 лв. с ДДС за изнасяне и извозване на отпадъците и премахване на
силикон от гранитогреса, общо 697,51 лв. която сума следва му бъде
присъдена.
Въз основа на гореизложеното съдът намира, че предявените искове
11
следва да се уважат за следните суми:
- 264,00 лв. за аварийно отключване на блиндирана врата на адрес: гр.
.....
“..” ...... от 28.11.2023 г., за което е издадена фактура № ******** г.;
- 867,51 лв. за . съгласно протокол от 23.01.2024 г. с възложител “. и
изпълнител “., за което са издадени фактура № ******** г. за сумата 2 000,00
лв. и фактура № ******** г. за сумата 2 238,71 лв.;
- 40 лв. за закупуване на материали, за което е издадена фактура №
********* г.;
- 32 лв. за закупуване на материали, за което е издадена фактура №
************ г.;
- 140,00 лв. за почистване на офис 4 в гр. ..... “..” .;
В останалата част претенциите следва да бъдат отхвърлени.

По възражението за прихващане
Във връзка с направеното от ответника възражение за прихващане,
съдът намира, че от представеното по делото банково извлечение се
установява, че на 26.02.2014 г. ответникът е платил на наемателя „.“ . сумата
от 586,75 лв. като депозит по договор за наем на офис. Посоченият депозит по
правило подлежи на възстановяване на наемателя след прекратяване на
договора в случай че не са налице непогасени задължения за наемно
възнаграждение или обезщетения за вреди, нанесени на имота, както в
настоящия случай. По делото не се установява депозитът да е бил върнат на
ответника. Освен това, въпреки че той е бил платен на първоначалния
наемодател – „.“ ., то тъй като „. е встъпило в правоотношението, поемайки
правата и задълженията на наемодателя (по естеството си заместване),
прихващане може да се извърши срещу него. С оглед на това от дължимите от
ответника суми по настоящото дело следва да се прихване платеният депозит.
Тъй като той не е достатъчен да погаси всички вземания на кредитора и
наемателят не е заявил кое задължение погасява първо, трябва да се приложи
реда по чл. 76, ал. 1 и 2 ЗЗД, като се погаси първо най-обременителното
задължение. Съдът намира, че най-обременителното задължение е това за
заплащането на разходите за . в размер на 847,51 лв., като след прихващане
следва да се приеме, че ответникът дължи заплащането на 260,76 лв. от тях.

По разноските
С оглед изхода от спора право на разноски имат и двете страни на
основание чл. 78, ал. 1 и 3 ГПК. Ищецът е сторил следните разноски: 1400 лв.
– адвокатско възнаграждение; 367,98 лв. – държавна такса, общо 1767,98 лв.
Разноските, извършени от ответника са следните: 1458 лв. – адвокатски
хонорар и 600 лв. – депозит за СТЕ, общо 2058 лв. Заплатените от страните
адвокатски възнаграждения не могат да се приемат за прекомерни, тъй като не
12
надвишават размера, посочен в чл. 7, ал. 1 от Наредба 1/2004 за
възнаграждения за адвокатска работа, който може да се приеме за ориентир,
като се съобрази и сложността и обема на делото. Съответно на уважената
част от иска на ищеца следва да се присъдят разноски в размер 300,56 лв., а на
ответника - 1708,14 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД вр. чл. 233, ал. 1,
изр. 2 ЗЗД вр. чл. 92, ал. 1 ЗЗД “., ЕИК **********, с адрес: гр. ..... „. да
заплати на “., ЕИК ********** с адрес: гр. ..... „..“ ., ., на основание чл. 232, ал.
2, пр. 1 ЗЗД сумата 46,94 лева, представляваща наемна цена за периода от
01.09.2023 г. до 02.09.2023 г., ведно със законната лихва, считано от 01.03.2024
г. до окончателното плащане, на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата 13,60
лева, представляваща неустойка за забавено плащане на дължимата наемна
цена за м. септември за периода от 22.09.2023 г. до 28.11.2023 г., на основание
чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД сумата 0,87 лева, представляваща такса за
обслужване на общи части за периода 01-02.09.2023 г., сумата 193,60 лева,
представляваща такса битови отпадъци за периода от 01.01.2023 г. до
02.09.2023 г., ведно със законната лихва върху тези суми, считано от
01.03.2024 г. до окончателното плащане, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД
сумата 264,00 лева за аварийно отключване на блиндирана врата на адрес: гр.
..... “..” ...... от 28.11.2023 г., за което е издадена фактура № ******** г., сумата
867,51 лева за . съгласно протокол от 23.01.2024 г., сумата 40,00 лева за
закупуване на материали, за което е издадена фактура № ********* г., сумата
32,00 лева за закупуване на материали, за което е издадена фактура №
************ г., сумата 140,00 лева за почистване на офис 4 в гр. ..... “..” .,
ведно със законната лихва върху тези суми, считано от 01.03.2024 г. до
окончателното плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за
разликата до пълния предявен размер и за периода от 03.09.2023 г. до
02.11.2023 г., иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за разликата до пълния предявен размер,
иска по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за разликата до пълния предявен размер 46,80
лева за такса за обслужване на общи части за месеците септември, октомври и
ноември 2023 г. и до 288,08 лева за такса битови отпадъци за периода от
01.01.2023 г. до 31.10.2023 г., иска по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата 264,00
лева за възстановяване на функционалност на алармена система и
програмиране на кодове за достъп за обект в гр. ..... “..” ......, за което е
издадена фактура № ********* г., за разликата до пълния предявен размер от
4 238,71 лева за . съгласно протокол от 23.01.2024 г., за разликата до пълния
предявен размер от 900,00 лева за закупуване на строителни материали, за
което е издадена фактура № ********* г., за разликата до пълния предявен
размер от 350,00 лева за закупуване на строителни материали, за което е
издадена фактура № ************ г., както и за сумата 19,66 лева за
13
закупуване на велпапе, за което е издадена фактура № ********* г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК “., ЕИК **********, с адрес:
гр. ..... „. да заплати на “., ЕИК ********** с адрес: гр. ..... „..“ ., . сумата
300,56 лева, представляваща направени разноски в производството.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК “., ЕИК ********** с адрес:
гр. ..... „..“ ., . да заплати на “., ЕИК **********, с адрес: гр. ..... „. сумата
1708,14 лева, представляваща направени разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните..
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14