Р Е Ш Е Н И Е №1077
гр.Русе, 17.06.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, II-ри
граждански състав в публичното заседание на 11-ти юни, през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
Председател: МИЛЕН ПЕТРОВ
при секретаря Т. ПЕТРОВА, в присъствието на
прокурора…………., като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 7348 по описа за 2018 година, за да се произнесе, съобрази следното:
Предявен е иск с правно основание
чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД.
Ищецът Ц.С. Ц., твърди, че на 14.09.2018
г., в гр. Русе сключил с ответника И.Д.Р.
предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, по силата на
който Р. се задължил да му продаде свой
собствен недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор 63427.157.1435,
с площ 977 кв. м., находящ се в гр. Русе, местността „Папаз дере", заедно
с построените в него сграда с идентификатор 63427.157.1435.1, със застроена
площ 11 кв.м. и сграда
с идентификатор 63427.157.1435.2, със застроена площ 12 кв.м. и всички
подобрения и трайни насаждения в този имот срещу заплащане на сумата от 11000.00
лв., при авансово заплащане от негова страна, като капаро /задатък/ сумата от
1000.00 лв., което твърди че му заплатил. Твърди, че ответникът се задължил да му представи в срок
до 14 работни дни, считано от деня на сключване на предварителния договор копия
от всички документи, нужни за приключване на сделката, като окончателният
договор следвало да бъде сключен до 14.10.2018 г. Ответникът се задължил по
т.3.5. от договора да уреди всички
текущи сметки по следните консумативи: ел.енергия, вода, ТЕЦ, ГАЗ, интернет,
телефон, кабелна телевизия, разходи по поддържане на етажната собственост и др.
Заявява, че предварителния договор бил
сключен с посредничеството на „Сел Ит Бг Груп" ООД- гр. Русе, представлявано от В.И.П..
Твърди, че ответникът не изпълнил
задължението си по т. 1.5. от предварителния договор, като не му предоставил в
срок от 14 работни дни, считано от 14.09.2018 г. копия от всички документи,
нужни за приключване на сделката. Освен това ищеца установил, че
водоснабдяването и електроснабдяването на продавания имот били прекъснати и имало
непогасени задължения за консумативи и проблеми с електроснабдяването на имота,
а включването му във водоснабдителната мрежа било невъзможно.
Счита, че сделката не можела да бъде финализирана до
14.10.2018 г. по вина на ответника, поради което го уведомявал, че прекратява предварителен
договор.
С оглед прекратяване на договора по
вина на ответника и предвид уговореното в т.3.6 и съобразно чл. 93 ЗЗД счита,
че му се дължат заплащане на капарото
/задатъка/ от 1000.00 лв. в
двоен размер.
Моли съда да постанови решение, с
което да осъди ответника да му заплати сумата от 2000.00 лв.- представляваща
дължимия в двоен размер задатък по т.3.6 от сключения между страните
предварителен договор от 14.09.2018 г., ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране
на исковата молба в съда – 01.11.2018 г. до окончателното изплащане. Претендира и
разноските по делото.
Назначеният от съда особен
представител на ответника
И.Д.Р.
е подал в срок отговор на ИМ, с който оспорва
предявения иск. Ответникът Р. се явява лично в с.з. и също моли иска да
бъде отхвърлен,
като неоснователен и недоказан.
Съдът, след
преценка на събраните по делото доказателства и доводите на страните, приема за
установено от фактическа страна следното:
Установява се, че на 14.09.2018 г. между ищеца, като купувач, и
ответника,
като продавач, е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот/л.5/ - а именно:
поземлен имот с идентификатор 63427.157.1435, с площ 977 кв. м., находящ се в
гр. Русе, местността „Папаз дере", заедно с построените в него сграда с
идентификатор 63427.157.1435.1, със застроена площ 11 кв.м. и сграда с идентификатор
63427.157.1435.2, със застроена площ 12 кв.м. и всички подобрения и трайни
насаждения в този имот. Между страните е уговорена цена за имота в размер 11000.00 лв., от които 1000.00 лв. са платени от ищеца в деня на сключване на
предварителния договор, за което спор между страните няма. Уговорено е
окончателният договор да бъде сключен не по-късно от 14.10.2018 г., като в деня на нотариалното изповядване на
сделката,
ищеца
следва да заплати и остатъка от цената. В т. 1.5 от договора е предвидено, че
продавачът се задължава, в срок от 14 работни дни, считано от 14.09.2018г. да представи на купувача копия от всички документи, нужни за
приключване на сделката, като в раздел III, т. 3.1 от договора е вписано,
че продавача се задължава да представи в оригинал всички документи, установяващи
правото на собственост и изискуеми от закона за нотариалното оформяне на
сделката.
В т.3.6 от процесния договор е посочено,
че при неизпълнения на задълженията на продавача по т.1.1, т.1.3, т.2.1 и раздел III, той възстановява капарото в
двоен размер.
По делото е
представено заверено копие от писмо от 21.09.2018г./л.66/, изпратено чрез
Телепоща от ответника и получено лично от ищеца на 25.09.2018г., видно от което Р. уведомява Цветков, че е готов с необходимите
документи във връзка с договор от 14.09.2018 г. и желае да бъде уведомен
най-късно до 08.10.2018г. за мястото, датата и часа за нотариално изповядване
на сделката. Писмо с подобно искане/л.67/ е изпратено и до посредническата
агенция „Сел Ит Бг Груп" ООД.
По делото е разпитан свидетеля на ищцовата страна В.П.-представител
на фирмата посредничела при изготвяне на предварителния договор. Същият
твърди, че процесния имот не бил електрифициран и водоснабден и че ответника не
му е представил данъчна оценка и актуална скица на имота.
Видно от приетото по
делото заключение на в.л. Й.В./л.57-л.58/,процесния имот
не е бил свързан с водоснабдителната и електроснабдителната мрежа по законен
начин към 14.09.2018г. Вещото лице посочва, че към 14.09.2018г. за имота няма
непогасени задължения за ел.енергия и вода.
При така
изяснената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
Между страните е сключен валиден предварителен договор за
продажба на недвижим имот. Договорът е в изискуемата от закона писмена форма и
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В този договор
се съдържа клауза по смисъла на чл. 93 ЗЗД - уговорено е част от продажната
цена в размер 1000.00 лв. да бъде платена от купувача на продавача при подписване на
предварителния договор и същата да обезпечава изпълнение на договорните
задължения на страните, като при виновно неизпълнение от страна на продавача на клаузите
по т.1.1, т.1.3, т.2.1 и раздел III от договора, задатъкът ще подлежи на
връщане в двоен размер.
Няма
спор по делото, че уговореният задатък е платен от ищеца на ответника на 14.09.2018г. Законът е признал
право на изправната страна по договора да се откаже от него и да задържи
задатъка, респективно да го претендира в двоен размер, за това за успешното
провеждане на иска по чл. 93, ал.2 ЗЗД е необходимо да се установи, освен
сключването на договор с клауза за задатък и плащането на задатъка, още и че
претендиращият задатъка е изправна страна по договора, съответно, че е налице
виновно неизпълнение на задълженията по договора от страната, получила задатъка.
/В т.см. решение №
126/24.04.2012 г. по гр.д.№ 563/2011 г. на ВКС, ІІІ г.о., решение №
64/10.09.2012 г. по т.д.№ 193/2011 г. на ВКС, ІІ т.о. и др./.
Настоящият
състав на съда, счита иска за неоснователен по следните съображения:
Безспорно
страните са се договорили продавача-ответник да дължи задатък в двоен размер
при неизпълнения на задълженията на
продавача по т.1.1, т.1.3, т.2.1 и
раздел III. Внимателният
прочит на посочените клауза от договора, не води към извод за виновно
неизпълнение от страна на ответника. В т.1.1 е описан процесния имот, в т.1.3 е
описано задължение на продавача, а не на купувача, а в т.2.1 е посочено общото
задължение на страните да сключат окончателния договор до 14.10.2018г.Липсват и
доказателства за неизпълнение на задължения по раздел III. Задължението на продавача да
представи документите в оригинал е без срок, а и по делото се събраха
доказателства/ копие от писмо от 21.09.2018г.-л.66/, че Р. е уведомил ищеца че
е готов с необходимите документи във връзка с договор от 14.09.2018 г. и желае да
бъде уведомен най-късно до 08.10.2018г. за мястото, датата и часа за нотариално
изповядване на сделката. Липсват данни ответника да не е собственик на имота,
същия да е обременен с тежести или да е предмет на съдебен спор и т.н. Не е
доказано Р. да е водил преговори за процесния имот с трети лица след подписване
на договора, няма данни и за имота да има задължения към доставчици на
комунални услуги/вж. приетата експертиза/ към
14.09.2018г. Следва да се отбележи и че заплащането на тези задължения
от страна на ответника е към момента на влизане на купувача във владение/вж.т.3.5./,
т.е. след сключване на окончателния договор, което безспорно не се е състояло.
Освен
горното, видно от представения предварителен договор, е определен по взаимна воля на страните срок за сключване
на окончателен договор -до
14.10.2018 г. Липсва уговорка в
договора в чия полза се определя срокът. Съобразно презумпцията на чл. 70, ал.1 ЗЗД, ако не следва друго от волята на страните или от естеството на
задължението, срокът се смята уговорен в полза на длъжника. Доколкото
сключеният договор е двустранен такъв и според уговореното между страните, на
предвидената дата настъпва падежа на задължението както на продавача да предаде
вещта, така и на купувача да заплати продажната цена, и съответно и на двете
страни да се обвържат с окончателен договор, то съдът приема, че определеният в
договора срок е уговорен в полза и на двете страни.
При
неналичието в договора на конкретизация за дата, час и място за сключване на
окончателния договор, с оглед приетото, че срокът е в полза и на двете страни,
изпълнението на задължението за сключване на окончателния договор е следвало
поканата на някоя от двете страни. Такава покана е отправена обаче само от
ответника, като липсват доказателства ищеца да е отговорил на тази покана или
да е изпратил своя такава.
Дори
и да се приеме, че е липсвало съдействие на ответника за представяне на
необходимите документи/което съдът не счита за доказано/, то ищеца не доказва да е
изправна страна по договора. Същият е купувач, който с плащане на
задатък е обезпечил изпълнение на задължението си да сключи окончателен договор
и да плати остатъка от уговорената цена в размер 10000.00 лв. При това положение, за
да докаже, че е изправна страна по договора, Цветков следваше да установи, че се е явил
пред нотариус в срок до 14.10.2018г., с готовност да сключи окончателен
договор и да плати останалата част от цената за имота, като само липсата на
необходими документи, осигурени от продавача, е попречило това да стане. От
събраните доказателства това не се установява, ето защо съдът намира, че купувача не е изправна страна по
сделката. Поради изложените аргументи съдът
приема, че ищеца не е имал готовност за сключване на окончателния договор и
заплащане на цената, поради което е изпаднал в забава съгласно правилото на чл.
84, ал.1 ЗЗД.
Предвиденият в
чл. 93 ЗЗД отказ от договора не е подчинен на правилата на чл. 87 ЗЗД и може да
бъде упражнен и неформално, но във всички случаи, тълкуването на чл. 93, ал. 3,
вр. с ал.2 ЗЗД, налага извода, че това право може да бъде надлежно упражнено
само от изправна страна, за да породи последици. Т.е., за да бъде основателна
претенцията на Цветков за заплащане на задатъка в двоен размер, той следва да е
изпълнил точно във времево и количествено отношение задължението си.
Както беше
посочено, ищеца не е престирал продажната цена на падежа - 14.10.2018 г., а впоследствие не е и предприел действия, с които би могъл
да се освободи от забавата си, като предложи, макар и забавено изпълнение на
паричното си задължение. Напротив, вместо изпълнение, ищеца е отправил
волеизявление за разваляне на договора чрез настоящата ИМ.
Поради
неизправността си, ищеца не е могъл да упражни надлежно правото си на отказ от
договора.
Липсата
на положителните предпоставки за
уважаване на иска за заплащане от
ответника на сумата от 2000.00лв., обуславя отхвърлянето му, като неоснователен.
Ответникът
не е претендирал и доказал разноски, поради което и такива не следва да му се
присъждат.
Мотивиран така, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, като
неоснователен
предявения иск от Ц.С. Ц., ЕГН ********** *** срещу И.Д.Р., ЕГН **********
*** за
заплащане на сумата от 2000.00лв.- представляваща дължимия в двоен размер задатък по
т.3.6. от сключения между
страните предварителен договор от 14.09.2018 г., ведно със законната лихва, считано
от 01.11.2018 г. до окончателното изплащане.
Решението може да се обжалва пред Русенски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: