№ 262
гр. Габрово, 26.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на
седми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Полина Пенкова
Членове:Кремена Големанова
Велемира Димитрова
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Полина Пенкова Въззивно гражданско дело №
20244200500409 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ищеца „ГИЛИНИ“ООД срещу постановеното
решение по гр.д.№768/2023г. на РС-Габрово.
В жалбата се излагат доводи за незаконосъобразност и необоснованост на решението
. Твърди се ,че съдът неправилно е приел, че ищецът не притежава активна процесуална
легитимация , за което са изложени подробни доводи в жалбата .Сочи се ,че субективното
право на ищеца да събира такса управление и наеми на заета площ е възникнало от решение
на събранието на съсобствениците на ПИ с идентификатор **, в **, и собствениците и
съсобствениците на находящите се в същия имот сгради, включително от вътрешния
правилник и ценоразпис. Проведеното ОС на съсобствениците е обективирано в КП от
27.10.2022г., заверен от помощник нотариус. На това събрание е участвал ответникът чрез
адв.Р.Т.. Сумите за такса управление се събират от избрания с решението мениджър
„Гилини“ООД, като таксата управление се събира във връзка с последващи/ бъдещи разходи
за поддръжка и управление на имота. В качеството си на управител /мениджър на
Промишлената зона ищецът е извършил разходи за поддържка на ПИ. Управителят събира
такса управление и такса за ползване на площ , на основание решението на ОС, като сумите
постъпват в масата за поддръжка на общата вещ. Управителят действа от свое име и в
интерес на съсобствеността. Всички вземания са възникнали въз основа решението на ОС,
което представлява гражданско-правна сделка. Управителят действа като косвен
представител на съсобствеността и събраните вземания на съсобствеността се разпределят
за поддържка , запазване и управление на общата вещ. Оспорва се изводът на съда, че
1
ищецът събира такса в своя полза. Таксата е дължима авансово ,като няма законова забрана
за авансово събиране на суми за управление и поддържане на ПИ. Има валидно учредено
право да се събира такса управление и действително извършени разходи по управление на
съсобствеността от трето лице, които реално не са овъзмездени от съсобствениците,
супрефициарите и ползвателите на сгради. Излагат се доводи, че ответникът е собственик на
1/3 ид.ч. от съответните ид.части от ПИ и от сграда с посочените идентификатори. Предвид
на това следва да участва в производството по чл.32,ал.2 ЗС. Развити са съображения за
видовете сделки. Прави се позоваване на чл.36 от вътрешния правилник , т.5 от ценоразписа
, на КП №4 от 26.11.2022г. и че общо дължимата сума от ответника по този констативен
протокол е 3739,20лв. с ДДС, както и че с последващ КП е установено че нарушението
продължава. КП №4 е връчен на ответника без възражения от него. За задълженията по този
КП е издадена фактура, която е включена в дневниците за продажби и справката декларация
по ДДС на ищеца за м.януари 2023г. Сочи се ,че не е дадена правна квалификация на иска.
Описва се каква фактическа обстановка е установена по делото.
Претендира се за отмяна изцяло на обжалваното решение и постановяване на
решение ,с което да се осъди ответника да заплати на „ГИЛИНИ „ООД сума в общ размер
3743,20 лева с ДДС , ведно със законната лихва от предявяване на исковата молба , от която
3739,20 лева с ДДС - на основание чл. 36 от Вътрешния правилник на промишлената зона и
във вр. с КП №4/26.11.2022г., за която е издадена фактура № **********/13.01.2023 г. и
сумата от 4 лева с ДДС – годишната такса за управление на съсобствен поземлен имот с
идентификатор ** за периода 26.11.2022г.-26.11.2023г.,на основание чл. 31 от Вътрешния
правилник на промишлената зона, за която е издадена фактура № **********/01.12.2022 г.,
като и разноските по делото.
В депозирания писмен отговор от ответника са изложени доводи за неоснователност
на жалбата.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена в законния срок ,от
надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване акт.
С обжалваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил предявените от
ищеца „ГИЛИНИ" ООД, ЕИК ********* срещу ответника Д. В. Б. обективно кумулативно
съединени осъдителни искове за заплащане на сума в общ размер 3743,20 лева, от която
3739,20 лева с включен ДДС - обезщетение за ползване на открита площ от поземлен имот с
идентификатор ** за периода от 26.11.2022 г. до 26.12.2022 г. на основание чл. 36 от
Вътрешния правилник на промишлената зона, за която е издадена фактура №
**********/13.01.2023 г. и 4 лева с включен ДДС – годишната такса за управление на
съсобствен поземлен имот на основание чл. 31 от Вътрешния правилник на промишлената
зона, за която е издадена фактура № **********/01.12.2022г.
Обжалваното решение е валидно и допустимо. С него са отхвърлени исковите
претенции на ищеца съгласно заявеното в исковата молба и последвалите уточняващи молби
за дължимостта на всяко от претендираните вземания на основание чл. 31 и чл.36 от
2
Вътрешния правилник на промишлената зона. В първоинстанционното производство са
събрани допустимите и относими към спора доказателства и делото не е останало
неизяснено от фактическа и правна страна.
Съгласно наведените от ищеца твърдения и формулиран петитум с исковата молба и
последващите уточняващи молби, исковата претенция се основава на твърдения ,че ищецът
е овластен с решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от идеалните
части в съсобствеността в ПИ с идентификатор ** и на сгради, построени в имота с
идентификатори **.4, **.5, **.6, **.7, **.8, **.25, **.26, обективирано в КП от 27.10.2022г.,
да мениджира поземления имот. Възложените правомощия в това му качество са гласувани
в т.1.7 от КП от 27.10.2022г. и приетия на това събрание Вътрешен правилник на
промишлената зона ,ведно с ценоразпис и схема на паркоместата. С тях е оправомощен като
управител на промишлената зона да администрира / събира/ годишната такса управление и
таксите ,дължими по ценоразписа. Носител на вземането по материалното правоотношение
е избрания управител. Ищецът обосновава дължимостта на претендираните вземания от
ответника Д. Б., с качеството му на съсобственик ,притежаващ съответната ид.ч., и
възникването им на основание чл. 31 – за сумата от 4лв. с ДДС и чл.36 от Вътрешния
правилник на промишлената зона за сумата от 3739,20лв. с ДДС, за които са издадени
съответните фактури от управителя „Гилини“ООД, посочени в исковата молба.
При заявените от ищеца твърдения ,на които се основава дължимостта на исковите
суми от ответника – възникване за ищеца на представителни правомощия и право на
управление на съсобствеността като овластен управител на промишлената зона от
съсобственици, формиращи мнозинство , и правото да получи исковите суми в това
качество, обосновава че исковата претенция се основава на твърдения за възникнало
мандатно правоотношение /чл.280 ЗЗД/, от което ищецът черпи права ,че е надлежно
легитимиран да получи исковите суми, като дължими по чл. 31 и чл.36 от Вътрешния
правилник на промишлената зона .
О писмените доказателства по делото се установява, че в съставен на 27.10.2022г. КП
са обективирани взети решения на проведено на същата дата в гр.София събрание на
съсобствениците на ПИ с идентификатор ** и на сгради, построени в имота с
идентификатори **.4, **.5, **.6, **.7, **.8, **.25, **.26. Като присъстващ на събранието е
посочен и ответникът Д. Б., чрез упълномощен адвокат Р.Т.. По т. 1.1. от дневния ред, с
гласовете на част от съсобствениците „Ч. Пропърти“ЕАД и „Принц“ООД, формиращи
мнозинство от притежаваните ид.ч. в съсобствеността, е прието решение за определяне на
„Гилини" ООД да мениджира ПИ ** и приемане на правилник за вътрешния ред, определяне
на такса управление и утвърждаване на тарифа (ценоразпис) на мениджъра на
промишлената зона. Решението е прието с гласовете на „Ч. пропъртис" ЕАД и „Принц"
ООД. По т. 1.7. отново с гласовете на същите съсобственици е прието решение избраният
мениджър за управление на имота да сключва, изменя, допълва, прекратява и разваля
договори за наем/лизинг с трети лица за отдаване под наем на части от имота, както и да
сключва, изменя, прекратява и разваля всички договори, относно услуги посочени в
3
тарифата (ценоразпис) неразделна част от вътрешния правилник. Останалите
съсобственици, един от които е и ответникът по делото , са гласували против тези решения.
По делото е представен Вътрешен правилник, утвърден от ОС на съсобствеността на
27.10.2022г., в сила от 01.11.2022г./ л.25-л.30 от първоинстанционното дело/. В раздел VІ
“Такси за управление и видове дейности“, чл.30 , ал.1 са посочени дейностите, които следва
да извършва мениджърът на промишлената зона, а в ал.2 тези ,които следва да осъществи
след решение на съсобствениците - сключва, изменя, допълва, разваля, прекратява договори
за наем с друг съсобственик или трето лице. Съгласно чл. 31 съсобствениците на сгради
заплащат годишна такса управление, която е сбор от Т1+Т2, където Т1 е 5 % от данъчната
оценка на имота (парцела), а Т2 – разгърнатата площ на кв. м. на всички сгради, умножени
по к=10 лв., като Т1 се разпределя съобразно процентното съотношение в съсобствеността, а
Т2 се разпределя по отношение на разгърнатата площ на сградите и върху крайния размер се
начислява 20 % ДДС, като таксата е дължима предварително – предходната година до 20.12
и се индексира вяска година. В раздел VІІ „Контрол и наказания“, чл.36, е предвидено
съсобственик, наемател или друго лице, което ползва имота по начин описан в текста, без да
е договорено писмено с мениджъра и без да е заплатена дължимата цена, че “ще бъде
принудително събирано по законния ред“, като е посочени и начина на изчисляване цената
на приложената санкция. Като Приложение 2 е представен ценоразпис на мениджъра за
2022г.
По делото не се спори, а това се установява и от представените доказателства, че
ответникът е съсобственик на процесния имот, притежаващ 1/3 ид.ч. от 0,6613%.
С КП №4/26.11.2022г. са направени констатации, че ответникът ползва открити
площи при условията на чл.36 от Вътрешния правилник, без сключен договор с мениджъра
на имота. Като дължима месечна такса по чл.36 от Вътрешния правилни е изчислена сумата
от 37,39,20лв., за която ищецът е издал фактура **********/13.01.2023 г. Издадена е
фактура и за сумата от 4лв. с ДДС № **********/01.12.2022г., с посочено основание : такса
управление по чл.31 от Вътрешен правилник и решение на съсобствениците от 27.10.2022г.
При така установените факти, от правна страна съдът приема следното:
Обективираните в КП от 27.10.2022г. като взети на същата дата решения на
съсобствениците на процесния имот, са взети от лица, които са участници в
неперсонифицирана правна общност, в която няма противоположни страни и за тях са
неприложими правилата на ЗЗД. За взетото на това събрание решение от притежаващите
повече от половината от общата вещ съсобственици, във връзка с управление на
съсобствеността на процесния имот чрез трето лице – мениджър, са приложими правилата
на ЗС, като при вземане на това решение съсобствениците са упражнили вещните си права
по чл.32,ал.1 ЗС, съответни на притежаваните идеални части от съсобствеността. Това
решение е различно от многостранната сделка и породените от него правни последици са
относно начина ,по който да се управлява съсобствената вещ - процесния имот, чрез
оправомощаване на управител - ищецът по делото. Ищецът е трето на съсобствеността лице.
4
Същият не е упълномощаван от двама от съсобствениците, формиращи мнозинство в
съсобствеността с притежаваните ид.ч.- „Ч. Пропътри „ЕАД и „Принц“ООД , да действа
като техен пълномощник в отношенията им с останалите съсобственици на процесния имот
Поради това и ищецът не може да претендира процесните вземания и като представител на
част от съсобствениците. Ищецът ,в качеството си на управител на съсобствеността в
хипотезата на чл.32,ал.1 ЗС, не е кредитор на останалите съсобственици и няма вземания от
тях във връзка с участието им в съсобствеността. Предоставените правомощия на трето лице
да управлява съсобствеността въз основа на решение по чл.32,ал.1 ЗС на мнозинството от
съсобствениците , са действия на управление на съсобствеността в интерес на
съсобствениците, които не могат да ограничават или лишават същите от правата им по
чл.31,ал.1 ЗС или да им бъдат възлагани тежести , като такси или налагани санкции, които
не съответстват на установеното в чл.31,ал.2 ЗС. С оглед на това извън правомощията на
мнозинството от участниците в неперсонифицираната правна общност на съсобствеността е
да вземат решения , с които да налага на останалите съсобственици санкции или
заплащането авансово на такси /които по своете естество не са полезните или необходими
разноски за съсобствената вещ/, каквито са предвидените във вътрешния правилник - чл.31
и чл.36, на които се позовава ищецът. Така взетите решения на 27.10.2022г. от
притежаващите повече от половината от общата вещ съсобственици, не обвързват
останалите съсобственици, тъй като са взети от мнозинството извън неговите компетенции
по чл.32,ал.1 ЗС и като такива са нищожни.
С оглед изложеното решенията на съсобствениците на процесния имот от
27.10.2022г. и чл.31 и чл.36 от Вътрешния правилник не легитимират ищеца като кредитор
на ответника като съсобственик на процесния имот за претендираните като възникнали за
мениджъра на този имот вземания за неплатена авансово дължима такса управление от 4лв.
с ДДС и дължима месечна такса като санкция в размер на 3739,20лв. с ДДС за ползване на
открита площ.
Издаването на счетоводни документи за тези задължения , с посочен кредитор ищеца,
не доказва тяхната дължимост при липсата на установено от данните по делото правно
основание такова задължение да се е породило за ответника по изложените по-горе
съображения.
На основание изложеното исковите претенции за заплащане като дължими от
ответника на ищеца суми : сумата от 3739,20 лева с ДДС , на основание чл. 36 от
Вътрешния правилник на промишлената зона и сумата от 4 лева с ДДС – годишната такса за
управление на процесния съсобствен имот ,на основание чл. 31 от Вътрешния правилник на
промишлената зона, следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Като краен резултат първоинстанционното решение е правилно и следва да бъде
потвърдено.
Предвид изхода на спора и на основание чл.78,ал.3 ГПК на ответника по въззивната
жалба следва да се присъдят разноски в размер на 700лв. заплатено адвокатско
5
възнаграждение за въззивната инстанция.
По изложените съображения, въззивният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №190 от 19.04.2024г. по гр.д.№768/2023г. на РС-Габрово.
ОСЪЖДА „ГИЛИНИ" ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Габрово ул. „Орловска" № 154, да заплати на Д. В. Б., ЕГН **********, с адрес: ** , сумата
700 лева - разноски за въззивното производството.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6