РЕШЕНИЕ
№ 698
гр. Д., 06.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Д., VI СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Соня Т. Дженкова
при участието на секретаря Боряна Тр. Христова
като разгледа докладваното от Соня Т. Дженкова Гражданско дело №
20243230103897 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, съобрази следното:
Постъпила е искова молба от „ТУРПРОМ“ ООД, със седалище и адрес на управление
*** , вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК *** , чрез упълномощения адвокат, с която е предявен иск
за опразване на наето помещение срещу Л. Г. М. ЕГН **********, ***.
В исковата молба се излагат твърдения, че на 09.01.2023г., между „ТУРПРОМ“ ООД
гр. Д. и Л. Г. М. е подписан договор за наем на недвижим имот,по силата на който договор
дружеството отдало под наем на ответника Л. М., обособено производствено помещение с
площ от 300кв.м., находящо се на административен адрес - ***, и което помещение
наемателят наел с цел съхраняване на автомобили.
Съгласно чл. 8.1 договорът е сключен за срок от 3 /три/ години, считано от датата на
подписването му, т.е. срокът на действие на договора изтича на 09.01.2026г.
Съгласно чл.9 договорът може да бъде прекратен от наемодателя и преди изтичане на
срока му в случай, че наемателят не ползва вещта по предназначение или не спазва някои от
условията на договора. Договорът може да бъде прекратен и без предупреждение от страна
на наемодателя ако наемателят забави плащане, с повече от тридесет дни.
Основни задължения на наемателя по договора са да заплаща месечно наемната цена
в размер на 300лв. без вкл. ДДС в срок до 30то число на предходния месец на месец, да
заплаща по 10лв. месечно за вода и да ползва вещта по предназначение.
През м. юни.2023г. в отдадения под наем обект е извършена проверка от PC
„Пожарна безопасност и защита на населението"' гр. Д.. При проверката е констатирано, че
собственикът на имота не е спазил всички нормативни изисквания за осигуряване на
пожарна безопасност на обекта тъй като в същия се съхраняват на закрито МПС. При
проверката се установило, че в наетия от М. обект са паркирани 16 автомобила. Тъй като
„ТУРПРОМ“ ООД няма възможност да изпълни всички изисквания съгласно издаденото от
PC „ПБЗН“ разпореждане наемателите на халето вкл. и ответника са били уведомени, че
наемните правоотношения трябва да бъдат прекратени и помещението да бъде освободено.
В резултат на това и дадените предписания всички други наематели постепенно освободили
заеманите от тях помещения с изключение на ответника Л. М.. Всъщност мерките по
1
разпореждането, касаят основно помещението, наето от М. тъй като наличието на толкова
голямо количество автомобили в закрито помещение изисква допълнителни мерки за
безопасност. До ответницата е изпратено предложение за прекратяване на договора по
взаимно съгласие, което предложение не е прието от последната. Предвид нежеланието на
М. да освободи имота и поради невъзможността ищецът да изпълни всички мерки за
пожарна безопасност при наличните в обекта автомобили на М. ищецът уведомил PC
„ПБЗН“.
През м ноември 2023г. на Л. М. е съставен АУАН от PC „ПБЗН“. В изпълнение на
дадените указания наемодателя отправил уведомление до ответницата за прекратяване на
договора на основание чл.89 от ЗЗД поради забраната да предоставяме обекта за съхраняване
на такъв голям брой автомобили.
Въпреки така отправеното уведомление и разваляне на договора по право
ответницата не освободила имота.
Договора може да бъде прекратен от наемодателя и без предупреждение ако
наемателят забави плащането на наема с повече от тридесет дни както и ако не спазва
условията на договора. В конкретния случай ответницата не спазва основното си
задължение да заплаща в съответните срокове наемната цена, месечната сума за вода,
дължимите неустойки за просрочие. Още от месец юни 2023г. съществува закъснение при
изплащане на наемната вноска както и неплащане на консуматива вода и дължимите
неустойки за забава. Така към момента ответницата не е заплатила дължимата сума за вода
за периода от месец юни 2023г. до месец октомври 2024г. включително, както и частта от
наемната вноска, представляваща индексация на наема съгласно чл.4 от договора.
Ответникът Л. М. не е изпълнила и друго свое задължение, а именно да не
възпрепятства достъпа на наемодателя до имота. Същата е ограничила достъпа на
наемодателя чрез поставяне на свое собствено заключващо устройство - катинар. По този
начин М. е ограничила не само наемодателя, но и други негови наематели, които ползват
част от общото помещение /хале/, в което наемател е и ответника по делото. Чрез действията
си по смяна на катинара М. е осуетила възможността на наемодателя да отдаде под наем
свободните части от халето както и последният да изпълни задължението си договор за наем
към друг наемател. Последното представлява нарушение на основните задълженията на
всеки един правен субект.
По отношение на неиздължените суми по договора с ответницата неколкократно са
правени опити за разговори, но всички те - безуспешни. Последната избягва всякакви
контакти и възможности за разговор. Поради това, че вече година представителите на
ищцовото дружество се опитват да говорят с наемателката, отправят покани, размяна на
кореспонденция, но промяна в поведението на М. няма, на ищеца се наложило да се позове
на чл. 9 от договора и да прекрати същия без предупреждение. Л. М. е уведомена за
прекратяването на договора с уведомление от 03.10.2024г., което й е връчено на 09.10.2024г.
Със същото е даден и тридневен срок за освобождаване на наетата площ и предаването й на
наемодателя.
Въпреки връчването лично на М., на 16.10.2024г. имотът не е освободен от
паркираните автомобили, за което е съставен и констативен протокол.
На 24.10.2024. отново е направена проверка и отново се установило, че имотът не е
освободен
В срока по чл.131 от ГПК ответникът Л. Г. М. депозира отговор, с който оспорва
предявения иск. Сочи, че договора за наем не е развален, доколкото наемателят-ответник не
е в неизпълнение на същия договор, както и не са налице други основания (в т.ч. и сочения в
обстоятелствената част на исковата молба “чл.9” от договора) за неговото едностранно
прекратяване от наемодателя. Ответникът ползва имота по предназначение „помещение за
съхранение на автомобили“, без да го нарушава.
Не е налице неизпълнение на парично задължение. Освен това, съществуващо и
2
изискуемо парично задължение, не е от изрично изброените в сключения между страни
договор за наем, основание за прекратяване на договора.
Систематичното тълкуване разпоредбата на чл.6 от договора за наем обуславя извода,
че същата разпоредба касае прекратяване на договора без предизвестие в случаите на
неплащане на наемна вноска, а не и на други парични задължения. В случая разширителното
тълкуване на договора за наем се явява превратно и обуславя изводи, противни на волята на
страните по него. Още повече, че санкционните разпоредби на договора следва да се
прилагат буквално и пряко, а не да се разширява обхвата на тяхното действие и последици.
За „ТУРПРОМ” ООД няма валидно възникнало право на прекратяване на договора за наем.
В случая ищцовото дружество, в качеството си на собственик на отдадения под наем
имот, е в неизпълнение на договора за наем, тъй като то е следвало да съблюдава и
изпълнява нормативно регламентираните изисквания по отношение този имот, който е
предоставен на ответницата за временно и възмездно ползване с предназначение
„помещение за съхранение на автомобили“.
По отношение соченото в исковата молба неизпълнение на задължение за заплащане
на вода, въпреки уговореното с договора за наем, изначално не съществува, а
регламентиращата го договорна клауза е нищожна.
В открито съдебно заседание ищецът поддържа исковата молба. Сочат се специални
изисквания за пожарната безопасност, които не са налични в отдавания под наем обект.
Управителят Стоян Драгнев Иванов сочи, че въпросното помещение е 1200 кв.м.
Помещението е общо, достъпа е през една врата. До идването на пожарната имало
възможност с три катинара едновременно всички безпрепятствено да влизат в помещението
и да си вършат своята дейност. Всеки от тримата наематели имал различна дейност.
Разпореждането на пожарната изисквало за съхраняване на автомобили да има пожарен
крана, които за минута да отделят 20 литра вода. Такива не могат да бъдат направени. Тези
изисквания не можели да се изпълнят и във връзка с това наемодателя изпратил на всички
наематели предизвестие с молба да прекратят договорите по взаимно съгласие поради
обективната невъзможност по чл. 89 да бъдат изпълнени тези задължения.
Освен това неизпълнението на договора се изразява в това, че наемателя не заплаща
водата, не заплаща в пълен размер наема с инфлационния индекс. В допълнение наемателят
осуетил достъпа на наемодателя и другите наематели като сменил катинара.
В открито съдебно заседание ответната страна сочи, че не са налице предпоставките
на договора и закона за прекратяване на договора. Помещението се ползва според
посоченото в договора предназначение. В клетката, която ползва ответника няма вода,
последния не консумира вода. Освен това, наемодателят не издал фактура за новия размер
на наема, съответно наемодателят не знаел какъв е инфлационния размер на променения
наем. Всеки месец по банков път наемателят превеждал наема, а в последствие му бил
издаван документ за плащането.
Районният съд, след преценка на събраните по делото доказателства и доводите
на страните, намира за установено от фактическа страна следното:
С Договор за наем 09.01.2023 г., между страните по делото е уговорено за
предоставения от ищеца на ответника за временно и възмездно ползване на недвижим имот:
производствено помещение с площ 300 кв.м. представляващо бивш склад с идентификатор
72624.611.109.13, находящ се в гр. Д., бул.” 25- ти Септември „ № 57, да се използва от
наемателя за складово помещение за съхранение на автомобили ( чл.1, т.2 от договора ).
Наемна цена за срока на договора от три години, считано от 09.01.2023 г. до 09.01.2026 г., е в
размер на 300 лв. без ДДС, платима не по-късно до 30-то число на предходния месец за
всеки следващ (чл.3 от договора ), която съгласно чл.4 от договора за всяка следваща година
се актуализира с официално обявения индекс на инфлация, обявен от НСИ.
Съгласно условията по договора ответника се е задължил да заплаща и 10,00 лв. за
вода (чл.16,т.2), както и депозит 300,00 лв. - служещ за гаранция и обезпечение за бъдещи
3
взимания( чл.18 от договор).
Съгласно разпореждане № ПР-ПБЗН-ДЧ1-6-1 от 15.06.2023г. на Районна служба
„Пожарна безопасност и защита на населението“ Д., за отдадения под наем имот е дадено
предписание за отстраняване на констатираните проблеми във връзка с противопожарната
безопасност на обекта.
Съгласно писмо от РСПБЗН -Д. с рег. № 722600 275 от 06.11.2023г. е съставен АУАН
на Л. М. Г. със срок за отстраняване несъответствията.
С предизвестие с рег. № 4/24.04.2023г. от „Турпром“ ООД до Л. М. наемодателят е
уведомил наемателката, че на осн. чл.20 ал.3 от Договора за наем от 06.01.2023г. прекратява
договора за наем. Като основна причина за прекратяване на договора се сочи липсата на
нормативноустановени изисквания за пожарна безопасност на обекта, в който се съхранява
голям брой автомобили. Липсват доказателства за връчване на изявлението.
С отговор на нотариална покана рег. № 6/22.05.2023г. ищцовото дружество повторно
поставя дата 30.05.2023г. като дата за освобождаване наетия обект, като се сочи нормата на
чл.89 от ЗЗД , уреждаща обективна невъзможност за изпълнение на противопожарните
изисквания. Към отговора е приложено известие за доставяне, видно от което Л. М.
получила съобщението на 26.05.2023г.
От ищеца са предоставени по делото констативен протокол № 1977/27.09.2024г.,
констативен протокол № 17/01.10.2024г., изготвени от нотариус рег.№ 734 в НК. С двата
протокола се констатира подмяна на катинара на процесното помещение, с което е ограничен
достъпа на собственика и друг наемател – Е. Е. в обекта.
С уведомление рег. № 19 от 03.10.2024г. до Л. М., ищецът „Турпром“ ООД я
уведомява, че поради неизпълнение на задължението по договора за наем да заплаща
повишената наемна цена с инфлационния индекс по чл.4 от договора за наем, както и
поради неизпълнение задължението за заплащане на вода по чл.16 т.2 от същия договор,
наемодателят прекратява едностранно договора на осн. чл.6 от наемния договор, като
предоставя тридневен срок за предаване държането и ключовете на обекта. Липсват
доказателства за връчване.
С констативен протокол № 22/16.10.2024г. на нотариус рег.№ 158 в НК е
констатирано, че катинарът на голямата входна врата все още не е премахнат. Достъпа до
обекта е само през страничната малка вратичка, което пречи другия наемател Е. Е. да
осъществява товаро-разтоварна дейност. Констатирано е, че в помещението все още се
съхраняват 17бр. автомобили в частта наета от Л.М..
Видно от предизвестие рег. № 23/16.10.2024г., ведно с разписка за връчване на
23.10.2024г. на ЧСИ рег.№ 811 в КЧСИ, „Турпром“ ООД уведомява Л.М., че във връзка с
получено уведомление рег. № 19 от 03.10.2024г. за прекратяване на договора на осн. чл.6 от
Договора, ще бъде прекратен достъпа на наемателя в района на фирмата през автоматично
отварящата се врата в извънработно време.
По искане на страните съдът е изискал от нотариус Р.Г. и нотариус Ю.Д.
кореспонденцията водена между страните Л. Г. М. и „Турпром“ ООД.
От нотариус Ю.Д. е постъпил отговор с вх.рег.№ 9481/19.05.2025г., с който представя
заверени преписи на следните писмени доказателства: отговор с рег.№ 3963, том 1, акт №
162 от 19.05.2023г., разписка от 19.05.2023г. С отговора Л. М. дава становище по повод
писмено предизвестие peг. № 4/24.04.2023г. за прекратяване на сключения между нея и
„ТУРПРОМ“ ООД договор за наем № 1 от 06.01.2023г., с посочено основание за това
прекратяване - чл.20, ал.3 от същия. Оспорват се основанията за прекратяване на договора,
като се сочи, че Наредба № 8121з-647 от 01.20.2014г. изрично определя собствениците или
ръководителите на обектите като отговорни лица за създаване на организация за
осигуряване на пожарна безопасност в обектите и спазване на изискванията на наредбата.
От нотариус Р.Г. е постъпил отговор с вх.рег.№ 9460/16.05.2025г., с който представя
заверени преписи на следните писмени доказателства: отговор на нот. покана с рег.№
4
5623/14.10.2024г., том 2, акт № 139, разписка № 21 от 22.10.2024г. от Л. М. на уведомление с
рег.№ 6584 от 03.10.2024г.. С отговора се оспорва наличието на основание за прекратяване
на договора по чл.6, доколкото клаузата предвижда прекратяване на договора поради
неплащане само на наемната цена, но не и на други задължения. Според наемателя не е
налице неизпълнение на задължението му за плащане на наемната цена.
По делото е прието заключението по допуснатата съдебно-счетоводна експертиза.
Вещото лице изчислява, че към датата на отправено от ищеца до ответника уведомление с
рег.№ 19/03.10.2024 г. и предизвестие приложени на стр. 23 и 27 по дело, за прекратяване на
договора, непогасените задължения по договора за наем са в размер на 431,32 лв. / таблица
3, колона 14/, включващи :
• 256,50 лв. за индексация на наем по чл.4 от договора, за периода от м.Януари
2024 г. до м.Септември 2024 г. вкл.
• 160,00 лв. за вода по чл.16, т.2 от договора, за периода от м.Юни 2023 г. до
м.Септември 2024 г. вкл.
• 14,82 лв. за неустойка по чл.5 ;
В открито съдебно заседание вещото лице Е. И. Й. пояснява, че на практика първо е
ставало плащането и след това се е издавала от наемодателя фактура. Наемателят плащал
със забава наема с две бележки, едната е платежно нареждане с изрично описан наем и
второ, за неустойка за забава. В тези размери са и фактурирани неустойките както са
заплатени и изчислявани от ищеца. От м.януари 2024 г. няма заплащане на индексиран наем,
вода и неустойка. Наемодателят фактурира това, което му се плати плюс индексацията.
Фактурата е подписана от съставителя, но няма данни за връчване.
По делото са събрани гласни доказателства чрез изслушване на свидтелите Е.Н.Е.,
воден от ищеца и К.Ж. М., водена от ответната страна.
Свидетелят Е. е бил наемател в базата на „Турпром“ за няколко години. Наема част
от нея за периоди, като си внася продуцията докато я изразходва.
През 2023-2024 година също наемал част от помещението. Ставало дума за едно
огромно помещение, което условно е разделено с колони, без стени. Достъпа до общото
помещение се осъществява от голяма врата и малка врата. В помещението има една голяма
мивка с чешма, поставена за общо ползване от наемателите. Чешмата не попада в нито един
от обособените сектори. Не е имало случаи на прекъсване на водоподаването. Свидетелят
предпочитал достъпа през голямата врата, защото може да се влезе с транспорт и да се
извършват товаро-разтоварни дейности.
Свидетелят Е. видял през месец 09.2024 година автомобили в едната част на
помещението. През м.09.24г. Е. не успял да влиза през голямата врата, защото бил сменен
катинара и. Е. съобщил за проблема на управителя. На място обстоятелството било
констатирано с протокол. Е. не получил достъп през голямата врата, дори и след като
изчакал, което станало повод да прекрати предварително сключения договор с наемодателя.
Свидетелката М. е снаха съм на ответника Л. М.. Сочи, че от 2024г. „Турпром“
отказало да получава в брой наемната цена, като от тогава наемателят я превеждал по банков
път. Основния проблем и повод за искането на наемодателя да се прекрати договора били
проблеми с противопожарните изисквания. Наемодателят не уведомил наемателя за
увеличения размер на наема във връзка с инфлационната клауза. Наемателят не е получавал
фактури за плащанията си. Наемателят редовно заплащал задълженията си за ток. Вода не
заплащал, защото не ползвал чешмата в помещението. Зоната, която ползвала М. била
обозначена с лента в бяло и червено завързана за колоните и наемателя не преминавал
условната граница за да няма проблеми.
Смяната на катинара се наложила, защото стария заял, а било необходимо да се
вкарат автомобили. Наложило се чрез с полиция да се предаде на собственика ключа за
новия катинар.
Л. М. наела имота като физическо лице, не водела счетоводство. Свидетелката не е
5
правила опити да се снабдява с документи за извършените плащания, не и е известно и
съпругът и да е търсил документи.
Д.кия районен съд, след преценка и анализ на доводите на страните, както и на
събраните в хода на производството доказателства извежда следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл. 233,ал.1,изр.1-во ЗЗД,вр.чл.87,ал.1 ЗЗД.
Производството се развива по реда на глава 25 от ГПК- „Бързо производство”.
Правният спор е за неизпълнение на задължение на ответника да върне недвижимия
имот, след като е прекратен наемния договор, каквито фактически твърдения ищецът е въвел
с исковата молба. Исковата претенция, съобразно нейният предмет и правно основание,
следва да се разгледа по реда и условията на „Бързото производство”, в хипотезата на чл.
310,т.2 ГПК.
Основателността на осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1, ЗЗД се
обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало наемно
правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и релевирано
неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ.
От писмените доказателства се установява, че наемното правоотношение е
възникнало по срочен договор за наем, като срокът на същия изтича на 09.01.2026г. Така,
налице е валидно облигационно отношение.
Няма спор между страните по делото, че през 2023г. вещта е предадена на наемателя
и че той упражнява фактическа власт върху нея и понастоящем, макар да е ограничен
достъпа до обекта в извънработно време.
Собственикът на имота е връчил няколко уведомления за освобождаване наетото
помещение, които обективират няколко основания за прекратяване на договора. Тези
изявления са достигнали до наемателя, доколкото последния е депозирал отговори на всяко
от тях, като изявленията на наемателя следва да се приемат като признание на неизгоден
факт на получаване на изявленията от наемодателя.
На първо място наемодателят се основава на липсата на възможност да се осигурят
необходимите противопожарни изисквания за безопасност на наетия имот, като сочи
нормата на чл.89 от ЗЗД. Съгласно тази норма, при двустранните договори, ако
задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се
разваля по право. Ноторно е, че едно от основните задължения на наемодателя е да предаде
на наемателя наетата вещ и то в надлежно състояние, т.е. което отговаря на ползването, за
което е наета. Това, според приетото в трайно непротиворечивата съдебна практика,
означава, че наемодателят е задължен да създаде възможност наемателят да упражнява
необходимата за ползването на вещта непосредствена фактическа власт върху същата и да я
постави в състояние, което я прави годно да служи, съобразно предназначението за което е
наета, освен, ако с договора е уговорено друго.
В случая наетата вещ е за съхраняване на автомобили. Наемателят е ползвал по
предназначение наетия участък, като собственика на наетия имот носи отговорността за
противопожарно обезпечаване на сградата. От това свое основно задължение наемодателят
се освобождава само когато наетата вещ не може да бъде предадена на наемателя в
надлежното състояние не по негова вина, като в тази хипотеза приложение намира общото
правило на чл.89 ЗЗД. Във всички останали случаи при които наетата веща е предадена от
наемодателя с недостатъци, изключващи или намаляващи годността й за нормалното или
уговорено нейно предназначение, наемателят разполага със създадена му от закона
възможност да иска, съобразно вида на повредите в наетата вещ, както да бъде освободен от
задължението си да плаща наемната цена за периода, през който вещта е била обективно
неизползваема, респ. да бъдат поправени недостатъците от / или за сметка на наемодателя,
така и да развали наемния договор по реда на чл. 87 ЗЗД, с характерните за този договор с
продължително изпълнение, правни последици.
В конкретната хипотеза не е налице обективна невъзможност за изпълнение от страна
6
на наемодателя, в това число не се доказа такава.
Следващото въведено от ищеца основание за уважаване на предявения иск е
разваляне на договора, чрез упражнено потестативно уредено в чл.6 от договора. Тази
клауза дава възможност на наемодателя да прекрати договора без предупреждение при
просрочване на плащането над 30дни. Систематичното тълкуване на клаузата, нейното
поставяне непосредствено след клаузите,уреждащи наемната цена, сочат, че тази санкция се
прилага само при неплащане на наемната цена и не включва плащане на консумативите.
Спорен е въпросът упражнено ли е надлежно потестативното право на наемодателя за
разваляне на договора, като от ответника се поддържа, че не е, защото наемодателят е
неизправна страна- не осигурявал достъп, не осигурил противопожарна безопосност на
обекта, не предоставил фактури с новата наемна цена на наемателя.
Правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 от ЗЗД
принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето
договорно задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на
изявлението за разваляне на договора, когато той е в писмена форма, е необходимо да е
доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, с предоставяне от
изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно
изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи
отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение,
непременно в определено време.
Представените протоколи от регионалната служба за противопожарна безопасност
установяват, че наемодателят е неизправна страна по договора за наем, тъй като не е
изпълнил задължението си да осигури пожаробезопасност на отдавания под наем обект. Не е
налице неизпълнение на наемния договор касателно задължението на наемодателя да
издаде фактура, доколкото наемодателят е съставял фактури, вкл. и с новокалкулираната
цена. В договора липсва изрична уговорка на страните наемодателят да съставя фактура, да я
изпрати или сведе до знанието на наемателя по някакъв начин-на поща или по електронен
път, и тогава последния да заплати наемната цена. Не фактурата, а договора определя
месечната наемна цена. Формулировката на чл.4 е ясна и индекса на годишната инфлация се
обявява на официалната страница на НСИ ежегодно и следва да се приложи автоматично от
страните по договора.
Същевременно съдът намира, че както се приема в практиката на ВКС и
съдилищата,при двустранните договори е възможно и двете страни да не са изпълнили в
цялост и точно насрещните си задължения, като при това положение всяка една от двете
неизправни страни може да иска развалянето на облигационната връзка, като договорът ще
бъде развален в обща вреда и полза. Двустранната вина на страните не е пречка за
упражняване на правото по чл. 87 ЗЗД, доколкото всяка страна е както длъжник по
неизпълненото от нея задължение, така и кредитор на неизпълненото от другата страна
насрещно задължение.
В случая се твърди от ищеца, че той е упражнил това право с представените
изявления съответно предизвестие с рег. № 4/24.04.2023г., уведомление рег. № 19 от
03.10.2024г. и предизвестие рег. № 23/16.10.2024г.
Всъщност единствено с уведомление рег. № 19 от 03.10.2024г. до Л. М., ищецът
„Турпром“ ООД я уведомява, че поради неизпълнение на задължението по договора за наем
да заплаща повишената наемна цена с инфлационния индекс по чл.4 от договора за наем,
както и поради неизпълнение задължението за заплащане на вода по чл.16 т.2 от същия
договор, наемодателят прекратява едностранно договора на осн. чл.6 от наемния договор,
като предоставя тридневен срок за предаване държането и ключовете на обекта. Липсват
доказателства за връчване. Все пак, следва да се приеме, че най късно с подаване на отговор
на нот. покана с рег.№ 5623/14.10.2024г., ответница е узнала за изпратеното уведомление,
доколкото в отговора се прави признание на този неизгоден факт. Тъй като плащането на
7
наемната цена е срочно задължение, не е необходимо наемодателят да дава нов срок за
изпълнение.
Ответната страна не представя доказателства за доплащане на пълната наемна цена
преди получаване на изявлението за прекратяване. Налице е забавено изпълнение на
задължението на ответника за заплащане на дължимите наемни вноски в пълния им размер,
считано от 31.01.2024г.
Наемодателят е инициирал актуализация на наемната цена в съответствие с
уговореното в писменото съглашение, обвързващо страните, като е издавал фактури за
2024година с инфлационния индекс. Съгласно чл.4 от договора, за всяка следваща година
наемната цена се актуализира с официално обявения индекс на инфлация, обявен от НСИ.
При такава уговорка, всяка от страните може да направи съответното изчисление на
дължимата наемна цена от първо число на месец януари на съответната календарна година.
Това не налага и водене на преговори. Такива биха били необходими в случай, че се уговаря
наемна цена, различна от уговорената и регламентирането й може да стане единствено при
съвпадане волите на двете страни.
Вещото лице е изчислило задължението в размер на 256,50 лв. за индексация на наем
по чл.4 от договора, за периода от м.Януари 2024 г. до м.Септември 2024 г. вкл. При
преценка размера на непогасеното в сроковете парично задължение и съотнасянето му към
общия размер на наемната цена за процесния период, съдът намира, че неизпълнената част
не се явява незначителна по смисъла на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД.
Предвид на изложеното, отправяйки волеизявлението си за разваляне на договора
наемодателят законосъобразно е упражнил предвиденото в договора право, при което
облигационната връзка е прекратена.
В допълнение следва да се посочи, че е налице константна съдебна практика, че
упражняването на потестативното право на разваляне на договора може да се осъществи и с
изявление в исковата молба, при достигането му до ответника, следователно изявление е
налице.
При горните доводи искът за освобождаване на наетия обект подлежи на уважаване.
ОТНОСНО ТАКСИ И РАЗНОСКИ: На осн.чл.78 ал.1 от ГПК и с оглед изхода от
спора, основателно се явява искането на ищцовата страна за присъждане на сторените по
делото съдебни разноски. Съобразно дадените задължителни указания в мотивите на т.20 от
ТР 6/06.11.2013г. по т.д. 6/2012г. ОСГТК на ВКС, държавната такса по иск по чл.233, ал.1
ЗЗД следва да се определи като 4% върху цената на иска, която е наемът за една година по
договора.
Представени са доказателства за заплащане на разноски за ДТ в размер на 80лв., а
задължението за държавна такса е в размер на 144лв.
Ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените от него разноски за
държавна такса в размер на 80лв., 500лв. възнаграждение за вещо лице и 960лв. адвокатско
възнаграждение.
На основание чл. 77 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на РС Д. сумата
от 64лв. остатъчната държавна такса.
По изложените съображения, Д.кият районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Л. Г. М. ЕГН **********, гр. Д., ***, да предаде на „ТУРПРОМ“ ООД, със
седалище и адрес на управление *** , вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК ***, държането на наето
обособено производствено помещение с площ от 300кв.м., находящо се на административен
адрес - ***, представляващо бивш склад с идентификатор 72624.611.109.13 по КК на гр.Д.,
поради прекратяване на договора за наем от 09.01.2023г.
ОСЪЖДА Л. Г. М. ЕГН **********, ***, да заплати на „ТУРПРОМ“ ООД, със
8
седалище и адрес на управление *** , вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК *** , сторените разноски
по делото в размер на 80лв. държавна такса, 500лв. възнаграждение за вещо лице и 960лв.
адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА „ТУРПРОМ“ ООД, със седалище и адрес на управление *** , вписано в
ТРРЮЛНЦ с ЕИК *** да заплати по сметка на РС Д. държавна такса в размер на 64лв.
Решението може да се обжалва пред Д.ки окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Д.: _______________________
9