В ИМЕТО НА
НАРОДА
Районен съд – гр. Тутракан в
закрито заседание на трети септември две хиляди и деветнадесета година, в състав:
Районен
съдия: ГЕОРГИ
ГЕОРГИЕВ
при участието на секретаря ЗАНИЕЛА
ВАСИЛЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 19/2019 г. по
описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 143 и сл. от ГПК.
1. Предявени са кумулативно обективно съединени искове по чл. 59, евент. 228, ал. 1 и чл. 86, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД от страна на ищеца Ц.И.М., упълномощила адв. В.М. от Адвокатска колегия – гр. Силистра (л. 11), за осъждането на ответника да му заплати:
1.1. сумата, с която неоснователно се е обогатил (главница), дължима на основание чл. 59 от ЗЗД, в резултат на ползването на ниви № 018090, № 018116, 018096 по плана за земеразделяне на землището на гр. Главиница през стопанската 2017/2018 г. и в размер на 491,34 лв.;
1.2.
законна
лихва по чл. 86,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД върху главницата от подаване на исковата молба (15.01.2019
г.) до окончателното изплащане на задължението;
и в условията на евентуалност
1.3.
непогасена
част от наемно възнаграждение (главница), дължимо на осн. чл. 228,
ал. 1 от ЗЗД, за ползването на същия имот през стопанската 2017/2018 г., възлизащо на 491,34 лв.;
1.4.
законна лихва по чл. 86, ал. 1, изр. 1 ЗЗД върху главницата
от подаване на исковата молба (15.01.2019 г.) до окончателното изплащане на
задължението.
1.5. Твърди се, че ищецът бил
собственик на земеделска земя в землището на гр. Главиница.
1.6. Твърди се, че имотите се владеели и стопанисвали без правно
основание от ЗКПУ „Т.” - гр. Главиница.
1.7. Ищецът твърди, че не бил подписвал писмен договор с
ответника и с изненада установил, че такъв е бил съставен, като на позиция „наемодател”
бил положен подпис, който не е негов. За наличието на този подправен договор
разбрал, когато на 14.11.2018 г. получил уведомително писмо, с което ответната
ЗК уведомява, че смята да намали дължимото плащане за 2018 г. от 80 лв. на дка
на 60 лв. на дка, тъй като на 05.09.2018 г. било взето такова решение на УС на
ЗК. Мотива на УС за това бил „изваждането от патримониума на ЗК и отдаването
под наем на други арендатори, с което увредил интересите на ЗК“.
1.8. Направено е възражение за нищожност на релевирания договор за наем
поради липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 2 от ЗЗД.
1.8.1. Ищецът твърди, че не е подписвал договора.
1.8.2. Освен това е релевирано, че полагането на подписа е
предвидено на лицевата страна от документа, докато Раздел III
и сл. се намират след
подписа, т. е. дори при полагане на подпис на лицевата страна, съгласието не би
могло да обхване клаузите на гърба на договора.
1.8.3. Била извършена едностранно поправка относно срока на
договора, с която ищецът не е запознат.
1.9. Направено е възражение за нищожност на релевирания договор за наем
поради липсата на предвидената от закона форма по смисъла на чл. 26, ал. 2,
предл. 3 от ЗЗД. Ищецът счита, че същият е следвало да бъде сключен съгласно
изискванията на ЗСПЗЗ с нотариална заверка на подписите и съдържанието.
1.10. Направено е възражение за нищожност на чл. 6 от договора за наем
поради противоречие на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД (л. 92).
1.11. Във връзка с направеното възражение ищецът е направил
евентуалното си искане, ако съдът приеме, че налице валидно наемно
правоотношение, да осъди ответника да заплати наемната цена, възлизаща на 80
лв./дка.
2.
Ответникът К. „ЗКПУ „ Т.”” е депозирал в срок
отговор по чл. 131 от ГПК, с който оспорва изцяло предявените искове, както по
основание така и по размер. Същият е упълномощил адв. Р.А. от Адвокатска
колегия – гр. Силистра (л. 96).
2.1.
Твърди се, че дори подписът върху договорът за наем да
не е на ищеца, договорът следва да се счита за сключен с конклудентни действия,
тъй ищецът е получавал плащания по него.
2.2.
Признава се, че договорената наемна
цена за съответната година е 80 лв./дка.
2.3. Твърди се, че част от дължимата наемна цена
е прихваната срещу задължение на ищеца за обезщетяване на К.та за
нанесените й вреди в резултат на предсрочното прекратяване на договора
за наем съгласно чл. 20 от договора, което обезщетение възлиза на 20
лв./дка, в условията на евентуалност е направено искане за съдебна компенсация на вземанията в
размер на 491,34 лв.
2.3.1. В проведеното на 11.06.2019 г. открито съдебно заседание (л. 92) е уточнено, че вредите се състояли в това, че К.та е предприела предварителна обработка на земеделските земи, предмет на договора, които разходи не са възмездени впоследствие, тъй като в резултат на сключено споразумение по чл. 37в от ЗСПЗЗ е прибрала реколтата от друг имот, в който е извършила отново същите мероприятия. Вредата била в размер на 20 лв. на дка.
2.3.2. Съдът приема, че активното вземане има характера на обезщетение по чл. 79, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, тъй като в чл. 20 от договора не е фиксиран размер на „неустойката”.
3. Ищецът М. е изслушана по реда на чл. 176 от ГПК в проведеното на 03.09.2019 г. открито съдебно заседание (л. 103 и 104).
3.1. Твърди, че не е подписвала процесния договор.
От
фактическа страна
Съдът, като
взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира
за установено от фактическа страна следното:
4.
На 26.10.1998
г. е сключен договор за доброволна делба, с нот. заверка на подписите и
съдържанието с рег. № 120/26.10.1998 г. на Нотариус № *** - А. Н. - Р.,
съгласно който в дял на ищеца е поставена нива №
018090 (л. 16 и 17).
5.
На 23.09.1999
г. е сключен договор за доброволна делба, с нот. заверка на подписите с
рег. № 1991/23.09.1999 г. на Нотариус № *** - А. Н. - Р., съгласно който в дял
на ищеца е поставена нива № 018096 (л. 12 и 13).
6.
На 09.02.2001
г. е сключен договор за доброволна делба, с нот. заверка на подписите с
рег. № 290/09.02.2001 г. на Нотариус № *** - А. Н. - Р., съгласно който в дял
на ищеца е поставена нива № 018116 (л.
14 и 15).
7.
На 01.10.2016 г. е подписан Договор за наем
№ 461 от 01.10.2016 г. (л.
19).
7.1.
С протоколно
определение от 11.06.2019 г. на осн. чл. 193 от ГПК е открито производство по
оспорване на истинността на договора в частта, касаеща авторството на положения
срещу „наемодател”, за ищеца подпис.
7.2.
Ответникът признава, че договорът е подписан от съпруга
на ищеца (в открито съдебно заседание – л.
92).
7.3.
С оглед признанието на неизгодния за ответника факт,
съдът приема, че подписът срещу „наемодател” не е положен от ищеца, което
обуславя неистинността на документа.
7.4.
Документът обаче не следва да бъде изключван от
доказателствения материал, за което съображение са изложени по - нататък (т. 14.3).
8.
На 28.06.2018
г. ищецът е депозирал молба до ответника, в която е посочил, че желае
да прекрати договора за обработка на собствената ѝ земя (22).
9.
На 05.09.2018 г. Управителния съвет
(УС) на ответната К. е взел решение за налагане на санкции на кооператорите,
„изтеглили” земеделската си земя от К.та, като рентното им плащане бъде намалено с 25% (л. 40 и сл.).
10.
На 14.11.2018
г. от ответника до ищеца е отправено уведомително писмо, в което е
посочено, че поради едностранното прекратяване на договора за наем от страна на
ищеца и предоставянето на земеделската земя за обработване на други
„арендатори” на ищеца ще бъде заплатена наемна цена в размер на по 60 лв./дка
за 2018 г. (л. 20).
11.
На 23.03.2019
г. Общото събрание на ответната К. е одобрило решението на УС от
05.09.2018 г. (л. 82 и сл.).
12.
По делото е изслушана съдебна икономическа
експертиза (58 и сл.), която
е установила, че:
12.1.
за стопанската 2017/2018 г. ответникът е извършил
плащане в полза на ищеца в размер на 1 414 лв.;
12.2.
реализираната нетна печалба от К.та за процесния период
е 7,34 лв./дка;
12.3.
пазарният наем за процесните имоти възлиза на 82
лв./дка или общо 2 014,49 лв.
От правна страна
От така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
I. По допустимостта
13.
Съдът намира,
че исковете са заведени между надлежни страни, при наличието на правен интерес,
поради което спорът следва да бъде разгледан по същество.
II. По действителността на договора и иска по чл.
59 от ЗЗД
14. По направено е възражение за нищожност на
договора за наем поради липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл.
2 от ЗЗД.
14.1.
И двете страни
заявяват, че процесният договор е подписан от съпругата на ищеца, като неин
представител. Самият ищец заявява, че е запознат със съдържанието на договора (вж. т. 3.2). Към момента на сключването на сделката не са
били налице изисквания за форма при сключването на договора за наем (вж. т. 15), поради което такива не са приложими и по
отношение на упълномощителната сделка. Нещо повече, дори да се приеме, че е
налице порок при упълномощаването, действията на пълномощника са потвърдени от
ищеца на осн. чл. 42, ал. 2 от ЗЗД при изслушването му по реда на чл. 176 от ГПК.
14.2.
В обобщение на
гореизложеното съдът счита, че от двете страни по делото е изразено съгласие да
бъдат обвързани с последиците на процесния договор. Поради тази причина Договор за
наем № 461 от 01.10.2016 г. е довел до възникването на облигационно правоотношение, независимо от
това че документът е неавтентичен, тъй като е подписан не от ищеца (който е
посочен като автор на изявлението на наемодателя), а от негов пълномощник. (Подобен
случай е разгледан в Решение № 519 от
6.12.2006 г. на ВКС по гр. д. № 282/2006 г., I г. о.).
14.3. Именно поради тази причина договорът не
следва да бъде изключван от доказателствата по делото, тъй като извън изявлението на подписалото
го лице като наемодател (съпругът на ищеца) се установяват допълнителни факти,
които в крайна сметка водят до валидното възникване на наемното правоотношение
обективирано в процесния договор.
14.4. По отношение на възраженията, свързани с втората страница
на договора, самият ищец е признал изрично при изслушването си по реда на чл.
176 от ГПК, че е запознат е със съдържанието и на гърба на документа.
Последното налага извода, че съгласието на ищеца обхваща всички клаузи на
процесния Договор за наем № 461 от 01.10.2016 г. (включително и чл. 6 - 21).
14.5. Установява се, че в печатната редакция на договора в чл. 4
гласи: „Настоящият договор се с сключва
за срок от една стопанска година 20…/20… година.”. Впоследствие ръкописно
думата „една” е задраскана, като над нея е изписано „пет”. По отношение на
стопанската година е попълнено „17” и „12”, в резултат на стопанските години са
индивидуализирани на „2017/2022”. Граматическото и смисловото тълкуване на текста налага извода,
че корекцията на срока на договора и попълването на самите стопански години, са
извършени в противоречие с първоначалното съдържание на печатния текст, който
предвижда срок на действие от една стопанска година. Ищецът е оспорил
ръкописния текст и корекцията, като от страна на ответника не са приведени
доказателства, че изменението на съдържанието е извършено преди подписването на
договора. В тази връзка съдът приема, че измененията са направени след
подписването на договора от ищеца и същите не обвързват последния, т. е.
договорът остава сключен за една стопанска година.
14.6. Стопанската година съгл. § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ обхваща 1 октомври на текущата година до 1
октомври на следващата година. Процесният договор е сключен на 01.10.2016 г. В
тази връзка, с оглед логиката на пазарните отношения, следва да се приеме, че
договорът е сключен за стопанската 2016/2017 г.
14.7. Очевидно ползването на
имота е продължило и през следващата 2017/2018 г. без противопоставянето на
ищеца. Действително 28.06.2018 г. от ищеца е подадено заявление, че желае да
прекрати договора. Прекратяването обаче очевидно е извършено едва след
приключването на стопанската година. Аргумент в тази насока са твърденията и на
двете страни, че ответника е ползвал имота през 2017/2018 г. и дължи
възнаграждение. Спорен е единствено размера на същото. В тази връзка съдът приема, че
действието на договора на осн. чл. 236 от ЗЗД е продължено за цялата
стопанска 2017/2018 г.
15. Относно направеното е възражение
за нищожност на договора за наем поради липсата на предвидената от закона форма
по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 3 от ЗЗД.
15.1. Към момента на сключването на договора не е съществувала
законова разпоредба, въвеждаща изискването за форма на договора за наем на
земеделска земя.
15.2. Такава е въведена с разпоредбата
на чл. 4б (Нов – ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г.) от ЗСПЗЗ, но
само относно за договори за наем, сключени за срок по - дълъг от една година.
Както вече бе отбелязано, между страните е постигнато съгласие за сключването
на договор за наем за срок от една година, който е продължен като договор за
наем за неопределено време на осн. чл. 236 от ЗЗД. Следователно
разпоредбата на чл. 4б от ЗСПЗЗ в случая е неприложима.
16. Относно направеното възражение за нищожност на чл. 6 от договора за наем
поради противоречие на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД.
16.1.
В чл. 6 от
договора е предвидено, че наемното възнаграждение следва да е съобразено с
добивите на реколтата и пазарните цени за съответната стопанска година.
16.2.
Въпреки
изключително непрецизната формулировка съдът, тълкувайки договора на осн. чл.
20 от ЗЗД и по аналогия от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ, приема, че е договорено
наемно възнаграждение, равняващо се на пазарният наем. Последният като величина
е определяем, поради което договорът не е нищожен поради липсата на предмет или
противоречието му на закона.
17.
И двете страни
по делото в конкретния случай твърдят, че договореното възнаграждение за
2017/2018 г. е 80 лв./дка (ответникът е направил твърдението по евентуалния иск
и при изслушването си по чл. 176 от ГПК). В тази връзка съдът приема, че именно
тази сума е фиксирана от самите страни като пазарно възнаграждение за
процесната стопанската стопанска година.
18.
Доколкото се
установява, че между страните е възникнало облигационно правоотношение,
главният иск следва да бъде отхвърлен (тъй като имотите не са ползвани без
основание) и да бъде разгледан евентуално предявения такъв.
III. По основателността на иска по чл. 228, ал. 1
от ЗЗД
19. Съдът приема, че ищецът е отдал под наем земеделски земи с площ 24,567 дка, както е посочено в заключението на
вещото лице (доколкото вещото лице е работило с точните
площи на имотите).
20. Следователно размерът на договореният наем за стопанската 2017/2018 г.
възлиза на 24,567 х 80
= 1 965,36 лв. От тях ответникът е
заплатил 1 414 лв., поради което е останал незаплатен остатък от 551,36 лв.
21. Стопанската 2017/2018 г. е приключила, поради
което съдът приема, че наемното възнаграждение е дължимо.
IV.Относно направеното възражение за прихващане
22. Ответникът твърди, че е прихванал сума, изчислена на базата на 20
лв./дка върху процесната площ на земеделските имоти, представляваща
обезщетение, дължимо на К.та за нанесените й вреди в резултат на предсрочното
прекратяване на договора за наем съгласно чл. 20 от договора.
23. Не може да се приеме, че е извършено извънсъдебно прихващане, доколкото
уведомителното писмо не съдържа волеизявление в този смисъл. Поради тази
причина следва да бъде разгледано направеното в условията на евентуалност
искане за съдебно прихващане.
24. Фактическия състав на претендираното
обезщетение остава недоказан, в това число:
24.1. едностранното прекратяване на договора от
ищеца и предоставянето на същите земеделски имоти за обработване на друг
наемател;
24.2. извършването на предварителна обработка на земеделските земи,
предмет на процесния договор, от страна ответника;
24.3. сключването на споразумение по чл. 37в от ЗСПЗЗ от ответника;
24.4. настъпването на твърдяната вреда;
24.5. причинно – следствената връзка между настъпването на вредата и
прекратяването на договора за наем.
25. С оглед изложеното, направеното възражение за
прихващане се явява неоснователно.
26.
Отхвърлянето на
възражението за прихващане обуславя уважаването на евентуалния иск до претендирания
размер на наемно възнаграждение, доколкото той е по - малък от този на
дължимото такова (вж. т. 20).
27.
Следва да бъде
уважено и искането за присъждане на законната лихва, тъй като дължимостта на
вземането е настъпила преди завеждането на иска (с изтичането на стопанската
година).
Разноски
28.
На осн. чл. 78,
ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати направените от ищеца
разноски, възлизащи на 805 лв.
29.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА НЕИСТИНСКИ Договор за
наем № 461 от 01.10.2016 г. в частта, касаеща авторството на положения срещу „наемодател”, за Ц.И.М.
подпис.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни
исковете, предявени от ищеца Ц.И.М., с ЕГН **********, с посочен по
делото адрес: ***, срещу ответника К. „ЗКПУ „Т.””, с ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление: ******, за осъждането на ответника да
заплати сумата, с която неоснователно се е обогатил (главница), в резултат на
ползването на № 018090, № 018116, 018096 по плана за земеразделяне на землището на гр.
Главиница през стопанската 2017/2018 г., която сума възлиза на 491,34
лв.; както и законна
лихва по върху
главницата от подаване на исковата молба (15.01.2019 г.) до окончателното
изплащане на задължението.
ОСЪЖДА ответника К. „ЗКПУ „Т.””, с ЕИК ******, да заплати на ищеца Ц.И.М., с ЕГН **********, непогасена част от наемно възнаграждение (главница), дължимо за ползването на № 018090, № 018116, 018096 по плана за земеразделяне на землището на гр.
Главиница през стопанската 2017/2018 г., която част възлиза на 491,34 лв. (четиристотин деветдесет
и един лева и тридесет и четири стотинки); както и законна лихва върху
главницата от подаване на исковата молба (15.01.2019 г.) до окончателното
изплащане на задължението.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователно
направеното от ответника К. „ЗКПУ „Т.””, с ЕИК ******, възражение за
прихващане на вземането по заведеният иск за заплащане на наемно възнаграждение
срещу задължение на ищеца Ц.И.М., с ЕГН **********, за обезщетяване
на К.та за нанесените й вреди в резултат на предсрочното прекратяване
на договора за наем, съгласно чл. 20 от договора, което обезщетение възлиза
на 20 лв./дка или общо 491,34 лв. (четиристотин деветдесет и един лева и тридесет и четири
стотинки).
ОСЪЖДА ответника К. „ЗКПУ „Т.””, с ЕИК ******, да заплати на ищеца Ц.И.М., с ЕГН **********, направените по делото разноски съобразно уважената част от иска, възлизащи на 805 лв. (осемстотин и пет лева).
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Окръжен съд – гр. Силистра. Решението в частта на разноските може да бъде изменено или допълнено от настоящият съд по молба на страна, подадена в същият срок.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: