№ 268
гр. Пазарджик, 15.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XXVIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет
и трета година в следния състав:
Председател:Мария Ненова
при участието на секретаря С. Миладинова
като разгледа докладваното от Мария Ненова Гражданско дело №
20225220101805 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 26, ал. 2, предл. 5 във връзка с чл. 17,
ал. 1 от ЗЗД.
Ищецът С. М. Д. чрез пълномощника си адвокат М. твърди, че с Е. М. Д.
са братя и законни наследници заедно с баща си М. С. Д. на починалата на
****** г. тяхна майка В. В. Д.. Твърди, че след смъртта на майка си научил,
че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 41, том I, peг.
№ 615, нот. дело № 34/2018г. от 24.01.2018г. на нотариус А. И. родителите му
са прехвърлили на брат му Е. М. Д., намиращ се в граждански брак със С. А.
Д., притежавания от тях недвижим имот, находящ се в с. Мало Конаре, общ.
Пазарджик, представляващ масивна двуетажна жилищна сграда с РЗП 120
кв.м. с идентификатор 46749.502.687.1, гараж с площ 21 кв.м. с
идентификатор 467.502.687.3 и подобрение в имота – навес с оградни стени с
площ 32 кв.м., ведно с 500/1 290 ид.ч. от дворното място, в което са
построени и съставляващо УПИ XXXIX-687, в кв. 35 по плана на с. Мало
Конаре, общ. Пазарджик с идентификатор 46749.502.687, за сумата от 1 000
лв. Счита, че сделката прикрива дарение, тъй като действителната стойност
на имота надвишава 50-60 пъти продажната цена, а и между роднини по права
линия обичайно се извършвали прехвърлителни сделки чрез дарение с оглед
заплащане на по-ниски такси и данъчни облекчения. Поддържа, че стойността
на насрещната престация на практика означава липса на престация, а
действителната воля на страните не е била възмездност. Тъй като имотът бил
единственото имущество на родителите му, счита, че сделката е сключена
1
единствено с цел да бъде лишен от наследство и да бъде избегната
възможността той в качеството му на наследник да оспори прикритото
дарение поради накърняване на запазената му част. Поради това предявява
иск против ответниците Е. М. Д., С. А. Д. и М. С. Д. за обявяване
нищожността на договора за покупко-продажба на недвижимия имот до
размера на 1/8 ид.ч. поради привидност на сделката, прикриваща дарение, и
обявяване за действителен на сключения между страните прикрит договор за
дарение. Претендира разноски. Ангажира доказателства.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответникът Е. М. Д. оспорва
предявения иск като неоснователен и моли да бъде отхвърлен, като му бъдат
присъдени разноските по делото. Твърди, че договорът за покупко-продажба
на недвижим имот е действителен и е породил действие между страните по
него, като родителите му са му продали собствените си недвижими имоти, а
той ги закупил за сумата от 1 000 лв. и срещу задължението да ги гледа при
нужда предвид възрастта и здравословното им състояние. Твърди, че ищецът
лично е присъствал на разговор, при който родителите им им казали, че ще
прехвърлят имотите на този от тях, който се ожени пръв, както и че ищецът
разбрал за сделката веднага. Твърди, че е заплатил продажната цена, тъй като
работил и имал финансовата възможност за това. Твърди, че ищецът напуснал
жилището в с. Мало Конаре през 2013 г., не бил в добри отношения с
родителите им и през годините не бил идвал да ги вижда и да се грижи за тях.
Всички грижи за родителите им, в т.ч. свързани със здравословното им
състояние и заплащане на битови разходи, били полагани от него и от
съпругата му. Оспорва да е налице нееквивалентност на насрещните
престации, тъй като освен заплащане на продажната цена било уговорено и
задължение за купувача да гледа прехвърлителите при нужда, което
задължение също бил изпълнил. Претендира разноски. Ангажира
доказателства.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответникът М. С. Д. оспорва иска като
неоснователен, поради което моли за отхвърлянето му и присъждане на
разноските по делото. Твърди, че договорът за покупко-продажба е
действителен и е породил действие между страните по него, като синът му Е.
М. Д. е закупил имота за сумата от 1 000 лв. и задължението да се грижи за
родителите си при нужда. Ищецът бил уведомен от родителите си, че имат
намерение да продадат имотите на този от синовете им, който се ожени пръв.
Поддържа, че синът му Е. М. Д. изпълнил поетите задължения по договора
като заплатил цената от 1 000 лв. и заедно със съпругата си С. ежедневно
полагали грижи за него и съпругата му и им помагали финансово. Претендира
разноски. Ангажира доказателства.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответникът С. А. Д. намира иска
неоснователен и моли да бъде отхвърлен. Претендира присъждане на
разноските по делото. Твърди, че договорът за покупко-продажба е
действителен и е породил действие между страните по него, като съпругът й
Е. М. Д. закупил имота за сумата от 1 000 лв. и задължението да се грижи за
2
родителите си при нужда. Ищецът знаел за намерението на родителите си да
продадат имотите на първия от синовете им, който се ожени, и че веднага
разбрал за сделката. Поддържа, че съпругът й изпълнил задълженията си по
договора като заплатил цената от 1 000 лв. и двамата се грижили ежедневно
за родителите му и им помагали финансово. Претендира разноски. Ангажира
доказателства.
Съдът като взе предвид становището на страните и прецени поотделно и
в съвкупност доказателствата по делото намира за установено следното:
Ищецът С. М. Д. и ответникът Е. М. Д. са братя и заедно с баща им М.
С. Д. са наследници по закон на В. В. Д., починала на ****** г.
Преди смъртта си същата е била диагностицирана с множество
заболявания – друга нетромбоцитопенична пурпура, счупване на долния край
на лъчевата кост в дясно, глаукома, стенокардия, анемия, мастна дегенерация
на черния дроб, антрум на пилора, карцинома вентрикули, чревни сраствания
(бридове) с непроходимост. Била е освидетелствана с ЕР на ТЕЛК № 4533/276
от 28.11.2016 г. с 85 % трайно намалена работоспособност.
Ответницата С. А. Д. е била съпруга на ответника Е. М. Д., като
гражданският брак помежду им е сключен на 06.11.2016 г. и е прекратен на
16.11.2022 г. с развод по взаимно съгласие по гр.д. № 2376/2022 г. по описа на
Районен съд – Пазарджик.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 41, том І,
рег. № 615, нот.д. № 34/2018 г., съставен на 24.01.2018 г. от нотариус А. И.,
М. С. Д. и В. В. Д. са продали на Е. М. Д. следния недвижим имот: масивна
двуетажна жилищна сграда с РЗП от 120 кв.м., построена на основание
архитектурен проект от 24.06.1986 г., строително разрешение № 11/06.08.1986
г. и протокол за строителна линия № 19/04.11.1986 г., гараж на площ от 21
кв.м., построен на основание архитектурен проект от 11.12.1987 г.,
строително разрешение № 57/17.12.1987 г. и протокол за строителна линия №
52/17.12.1987 г., и подобрение в имота – навес с оградни стени на площ от 32
кв.м., ведно с 500/1290 идеални части от дворното място, в което са
построени сградите, съставляващо УПИ ХХХІХ-687 в кв. 35 по плана на с.
Мало Конаре, общ. Пазарджик, целият с площ от 1 290 кв.м., с право на
ползване съгласно нотариален акт за собственост № 5, том ІІІ, нот.д. №
804/1990 г. на нотариус при Районен съд – Пазарджик на частта от дворното
място зад масивната жилищна сграда, при съседи на имота: изток – УПИ
ХХХVІІІ-688, запад – УПИ ХL-685, УПИ ХLІ-685 и УПИ ХLІІ-685, север –
УПИ І-686 и УПИ ІІ-686, юг – улица, за сумата от 1 000 лв., която сума
продавачите са заявили, че е получена предварително, напълно и в брой от
купувача, както и срещу задължението на купувача да гледа при нужда
продавачите, като продавачите са запазили ползването на първия етаж от
жилищната сграда докато са живи.
Съгласно заключението на съдебно-оценъчната експертиза, прието по
делото, пазарната стойност на процесния имот към 24.01.2018 г. е 51 152 лв.,
3
в т.ч. 3 443 лв. за дворното място, 40 042 лв. за жилищната сграда, 3 932 лв. за
гаража, 590 лв. за навеса и 3 145 лв. за стопанската сграда.
Свидетелката Т. Д. Б., майката на жената, с която ищецът съжителства
на семейни начала, установява, че познава семейство Д. от повече от 20
години. Били в близки отношения с майката В.. С нея много пъти били
говорили, но тя никога не била казвала, че иска да продаде къщата. Казвала,
че иска да я дари, но не била уточнила на кого от синовете иска да я дари.
Допреди 12 години ищецът живеел в къщата с майка си и баща си. Много
пъти работел с родителите си на полето тежка физическа работа и им помагал
парично. Изнесъл се от къщата на родителите си, защото баща му изгонил.
След като се изнесъл, С. продължил да ходи у тях много пъти и продължавал
да бъде в добри отношения с родителите си. Каквото имали нужда, ищецът им
носил.
Свидетелката Г. Н. Р., леля на ответницата С. А. Д., установява, че
познава семейство Д. от много години. Били приятелки с майката В.. Всеки
ден била при нея. Тя плачела и й споделяла, че който от синовете се ожени
първи на него ще прехвърли къщата. През 2018 г. я продали на Е., защото той
първи се оженил. Продали къщата, гаража, двора, навеса и една малка
оранжерия в двора – всичко за 1 000 лв. Е. имал задължение да ги гледа и да
се грижи за тях до живот. Братът на Е. – С. знаел за уговорката на кого ще се
продаде къщата, защото го решили заедно с родителите си. През 2018 г. Е.
работел с фирмата на съпругата си С., имали магазин в с. Мало Конаре. С.
живеел също в с. Мало Конаре, но от 2011 г. – 2012 г. изобщо не бил ходил
при родителите си. Само Е. се грижил за тях. Водил майка си по болници.
Купувал й лекарствата. Платил за операцията от глаукома на лявото й око.
През 2015 г. В. си счупила ръката и отново Е. я гледал и се занимаваше с нея.
М. живеел в същата къща. Той работил до ****** г. в разсадника в с. Мало
Конаре. След това напуснал и взел наследствена пенсия. Разходите за ток и
вода и сметките за телефон ги плащал Е.. С. перяла, чистела и готвела за
всички в къщата. Тя също се грижила за В., когато била болна. По-миналата
година направили камина в къщата и пелетите ги купувал Е.. Той направил и
ремонт на втория етаж.
Свидетелката С. И. Б., без родство със страните, установява, че със
семейство Д. са семейни приятели от 40 години. Е. живеел в дома на баща си.
С майката В. били говорили преди години, че са се разбрали който от
синовете се ожени първи да му продадат или да прехвърлят къщата. Е. бил
много грижовен към майка си и баща си. Той ремонтирал и обновил етажа, на
който живеели родителите му. Миналата година, след като станал собственик
на къщата, направил в цялата къща парно на пелети. Водил майка си по
доктори и по болници. Жена му също я придружавала по болници. С. имал
приятелка, с която живеел от около 10 години.
Свидетелят Г. Й. Г., без родство със страните, установява, че познава
семейство Д. от 1984 г., когато започнал работа в с. Мало Конаре. През 1990
4
г. станали семейни приятели. В последствие неговият син и Е. били
съученици и приятели. Къщата, в която живеел Е. в с. Мало Конаре, била
негова. От майката и бащата на Е. знаел, че къщата е била закупена от него с
уговорката да гледа родителите си. Е. закупил целия имот – двор, къща,
гараж, сайванти, гълъбарник. Останал в бащината къща и се грижил за
родителите си, особено когато майка му се разболяла. Плащал всички разходи
за ток и отопление. С. от 10 години живеел на семейни начала в с. Мало
Конаре.
При така установените правнорелевантни факти съдът приема следното
от правна страна:
Предмет на делото е установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 2,
предл. 5 във връзка с чл. 17, ал. 1 от ЗЗД за нищожност на договор за
покупко-продажба на недвижим имот като прикриващ дарение.
С процесния договор, наименован договор за покупко-продажба на
недвижим имот, продавачите М. С. Д. и В. В. Д. са се съгласили да продадат
на купувача Е. М. Д. подробно описания в нотариалния акт недвижим имот
срещу цената от 1 000 лв. и задължението на купувача да гледа при нужда
продавачите, като последните са си запазили ползването на първия етаж от
жилищната сграда докато са живи. Ищецът оспорва като нищожна клаузата за
гледане с довода, че договорът за покупко-продажба може да има за насрещна
престация единствено парична сума. Разгледано по същество това възражение
е неоснователно.
Съгласно Решение № 151 от 13.07.2011 г. по гр.д. № 409/2010 г. на ВКС,
ІV г.о. видът на сделката се определя от нейното съдържание –
действителната обща воля на страните, а не от това как е наименована от тях.
Постигане на уговорка срещу прехвърляне правото на собственост върху вещ
да се плати освен цена, но още да се дават пожизнено грижи и издръжка, не
противоречи на закона, а и е позната в практиката – сред хипотези на
комбирниране на алеаторната престация с друга най-чести са именно за
плащане и на парична сума или за погасяване на задължение на
прехвърлителя към трети лица. В тази връзка, ако не е платена цената по
договора, това може да е индиция за симулативност на клаузата за продажба,
но може да сочи и на неизпълнение на задълженията на приобретателя. Ако
пък се установи относителна симулация, това от своя страна не значи, че
непременно прикритата сделка е дарение. Така например, чрез симулативна
продажба може се избегне и евентуално атакуване на дисимулирано
прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане с иск за разВ.не поради
неизпълнение. Във всички случаи отношенията на страните не могат да се
установяват поотделно и клаузите за плащане на цена и за полагане на грижи
и даване на издръжка да се разглеждат изолирано и сами за себе си.
Действителната воля следва да се изясни чрез тълкуване на подписаните от
страните споразумения, като за целта се обсъдят в съвкупност събраните
свидетелски и писмени доказателства, твърденията и дадените в хода на
5
процеса обяснения, каквото са и изискванията на чл. 235, ал. 2 и чл. 12 от
ГПК.
В случая страните по договора са постигнали съгласие за прехвърляне
на собствеността върху недвижимия имот срещу заплащане на парична сума в
размер на 1 000 лв. и срещу задължение на купувача да гледа продавачите при
нужда. Следователно не е налице чисто продажбено правоотношение, а
сделката е смесена, съчетаваща в себе си елементи от договор за покупко-
продажба и договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и
гледане. Клаузата за гледане на продавачите при нужда съответства напълно
на установеното по делото с писмени и гласни доказателства твърде влошено
здравословно състояние на прехвърлителката В. В. Д. към момента на
сключване на договора и на нуждата й от гледане и издръжка. В този смисъл
клаузата е израз на договорната свобода на страните, не противоречи на
закона, нито на добрите нрави, поради което не може да се приеме за
нищожна.
Ищецът поддържа привидност на договора за покупко-продажба и
прикриване на действителната воля за дарение поради значителното
несъответствие между уговорената продажна цена и действителната стойност
на недвижимия имот.
Привидни са договорите, при които страните нямат воля да бъдат
обвързани, така както постановява договорът. Когато волята на страните е да
бъдат обвързани по начин различен от посочения по сключеното съглашение
симулацията е относителна. В този случай явната сделка е нищожна, а
съгласно чл. 17, ал. 1 от ЗЗД прикритото съглашение обвързва страните, ако
са изпълнени изискванията за неговата действителност. Тежестта да установи
при условията на пълно и главно доказване каква е била действителната воля
на страните по договора е на ищеца. По правило разкриването на прикритата
сделка се осъществява с обратно писмо, което е напълно достатъчно за
разкриване на симулацията. Такъв документ по делото не е представен, нито
се твърди да е съставен. В този случай симулацията може да бъде доказана
чрез други доказателствени средства, измежду които обаче не е експертиза за
действителната пазарна цена на прехвърления имот. Тя не може да докаже, че
насрещните страни са постигнали съгласие за безвъзмездно прехвърляне чрез
дарение, нито че външно изразените волеизявления в нотариалния акт са
привидни – Решение № 22 от 04.11.2021 г. по гр.д. № 1743/2020 г. на ВКС, ІV
г.о. Действително с приетото по делото заключение на съдебно-оценъчната
експертиза се установява, че средната пазарна стойност на процесния имот
към датата на прехвърлянето е многократно по-висока от уговорената между
страните, но следва да се има предвид, че страни по договора са най-близки
роднини и освен това поетото от приобретателя насрещно задължение не се
изчерпва със заплащане на цената, а и с гледане при нужда на продавачите.
Именно поетото от приобретателя нееднородно задължение за заплащане на
парична престация и лична незаместима престация за гледане при нужда на
прехвърлителите обосновава еквивалентност на насрещните престации и
6
опровергава твърденията на ищеца за прикриване на дарение поради явната и
значителна разлика между продажната цена и действителната стойност на
имота.
Изпълнението на задължението за гледане се установява категорично от
разпитаните по делото свидетели Г. Р., С. Б. и Г. Г., чиито показания са в
насока, че ответникът Е. М. Д. и съпругата му С. А. Д. са живели в едно
жилище с прехвърлителите, полагали са всекидневни грижи за тях, в т.ч.
грижи за лечението на В. В. Д., поемали са издръжката им, заплащали са
битовите сметки, вършели са домакинската работа, направили са ремонт и
подобрения на жилището, от които са се ползвали и прехвърлителите. От
показанията на тези свидетели се установява и защо ответникът Е. М. Д. е бил
предпочетен от родителите си като синът, на когото да се прехвърли имотът,
както и че договорът е удовлетворявал нуждата от гледане на
прехвърлителите, особено предвид здравословните проблеми на
прехвърлителката. Показанията на свидетелката Т. Б., според която покойната
В. В. Д. й е споделяла, че иска да дари имота, остават изолирани от
останалите доказателства по делото и освен това с нищо не допринасят за
разкриване на действителната воля да страните по сделката, поради което не
следва да бъдат кредитирани от съда.
По делото няма доказателства уговорената продажна цена да не е
платена на продавачите, а и ищецът не е навел такива твърдения, но дори и да
не е била платена цената по договора, това може да е единствено индиция за
симулативност на договора, но не я доказва при условията на пълно и главно
доказване, тъй като неплащането на цената може да сочи и на неизпълнение
на задълженията на приобретателя.
По изложените съображения съдът намира, че не може да се приеме за
безспорно установено по делото, че процесният договор за покупко-продажба
на недвижим имот е нищожен, тъй като прикрива дарение, поради което
предявеният иск като неоснователен следва да бъде отхвърлен изцяло.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК разноските по делото следва да се
възложат в тежест на ищеца.
Така мотивиран и на основание чл. 235, ал. 2 от ГПК Районен съд –
Пазарджик
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. М. Д., ЕГН ********** от с. Мало
Конаре, общ. Пазарджик, ул. „******** против М. С. Д., ЕГН **********, Е.
М. Д., ЕГН ********** и С. А. Д., ЕГН **********, всички от с. Мало
Конаре, общ. Пазарджик, ул. „******** иск с правно основание чл. 26, ал. 2,
предл. 5 във връзка с чл. 17, ал. 1 от ЗЗД за обявяване за нищожен на договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 41, том I, peг. № 615, нот. дело №
7
34/2018г., съставен на 24.01.2018г. от нотариус А. И., до размера на 1/8 ид.ч.
като прикриващ дарение и обявяване за действителен на сключения между
страните прикрит договор за дарение.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК С. М. Д., ЕГН **********
от с. Мало Конаре, общ. Пазарджик, ул. „******** да заплати М. С. Д., ЕГН
**********, Е. М. Д., ЕГН ********** и С. А. Д., ЕГН **********, всички от
с. Мало Конаре, общ. Пазарджик, ул. „******** разноски за адвокатско
възнаграждение в общ размер на 2 160 лв.
Решението може да се обжалва пред Окръжен съд – Пазарджик в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните чрез пълномощниците им.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
8