Решение по дело №3019/2015 на Окръжен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

 

№………./25.07.2016 г.

гр. Варна

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХІІ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и четвърти юни през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

                              

                      СЪДИЯ: НЕЙКО ДИМИТРОВ

 

при секретар Г.С.,

и прокурора

като разгледа докладваното от съдията

гражданско дело № 3019 по описа за 2015 г.,

за да се произнесе взе предвид следното:

 

Предявени са искове от К.Б.К. срещу П.Б.П., М.М.М. и А.Н.М. за приемане за установено правото на собственост на ищцата върху жилище (апартамент), находящо се в гр. Варна, бул. "Княз Б. I" № 83, разположен самостоятелно на третия етаж с площ от 120.27 кв. м, състоящ се от антре, кухня със столова, хол, две спални, баня, тоалет и тераса с вход от стълбищната клетка, ведно с избено помещение № 2 с площ от 20.09 кв. м и с 33.34 % идеални части от общите части от сградата, разположено в сграда с идентификатор 10135.2560.370.3, построена в поземлен имот с идентификатор 10135.2560.370, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 год. на Изпълнителния Директор на АГКК, при граници, посочени по схема на лист 58 от делото, основани на твърдения за придобиване по завещание от 01.09.1989 г. от Д.Д. Петрова, п. 18.04.2012 г. и по завещание от 06.09.1989 г. от /=M= П., п. 18.10.2001 г., а от тях – чрез реализирано право на надстрояване, отстъпено чрез договор № 545, сключен на 01.01.1969 г., по чл. 124 ГПК.

Ответниците сочат, че договорът се отнася само до втория етаж, а не до процесния. Ответниците П.П. и М.М. предявяват евентуално възражение за свое право на собственост върху имота, придобито чрез осъществяване на право на строеж, отстъпено с молба с нотариална заверка на подписите от 17.04.1975 г.

Ищцата оспорва възражението.

По същество страните поддържат становищата.

Съдът, като взе предвид представените по делото доказателства, прие за установено следното:

Реализирането на право на надстрояване е различно от приращението.

Исковете и отговорът са допустими и надлежно предявени.

По същество:

От представения заверен препис (л. 7) се установява, че чрез договор № 545, сключен на 01.01.1969 г., съгласно НПЖДЖФ, Председателят на ИК ГНС Варна, въз основа решение, одобрено от ОНС, е следвало да прехвърли на /=M= П. и Д.Д. Петрова, държавен жилищен имот в гр. Варна,  ул. "***" № 83, ет. 2, целия от 95 кв. м застроена площ, с обща кубатура 335.56 куб. м, състоящ се от стая, хол, кухня, преддверие, сервизни помещения, тераса, стълбище и две изби, както и 66.67 % ид. ч. от общите части на сградата и 66.67 % ид. ч. от дворното място, като по отношение на дворното място на купувачите се отстъпва право на строеж, срещу цена в размер 6959 лв.

От представеното в заверен препис решение на ИК ГНС от 30.11.1960 г. (л. 89) се установява, че от бившия собственик Янка Неделчева е било отчуждено правото на надстрояване, а от протокол от 14.12.1960 г. (л. 62) – че са били оценени нормална таванска стая 53.50 куб. м, преддверие пред хола 16.80 куб. м и хол 31.10 куб. м или общо 101.40 куб. м.

Кубатурата на продаденото жилище значително надвишава кубатурата на отчуждените помещения.

Възможностите са две: останалите помещения на мансардния етаж не са били оценени при отчуждаването, защото са били незаконно пристроени (чл. 44, ал. 2 ЗПИНМ (отм.) или не са съществували, но при договарянето е преценено, че преустройството на мансардния етаж в редовен, е допустимо.

И в двата случая страните по договора са целили купувачите да придобият собствеността върху редовен втори етаж от сградата след преустройство.

По останалата част от предмета на договора:

Чрез езиково тълкуване не би могло да се приеме, че предмет на договора е идеална част от право на строеж. Предмет на договора може да е правото на строеж като принадлежност към жилището на втория етаж или правото на цялото допустимо по застроителния план надстрояване, по аргумент за изключеното трето (решение № 116 от 8.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 5203/2008 г., II г. о., ГК).

Уговорките за прехвърляне на идеални части от дворното място и че върху дворното място купувачите придобиват право на строеж, са несъвместими, тъй като право на строеж може да се учреди само върху чужд имот.

В частта, в която е обявено, че по отношение на дворното място на купувачите се отстъпва право на строеж, договорът възпроизвежда разпоредбата на чл. 15, ал. 4, изр. последно от Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд (отм.). Първото изречение от разпоредбата се отнася до идеалната част от общите части на сградата, поради което по аргумент за систематичното място, съдът приема, че цялата норма урежда принадлежностите, които купувачът на държавно жилище може да придобие: идеална част от общите части на сградата и идеална част в същия обем от правото на строеж.

Действителната цел на нормата е да определи обема, в който купувачът има право да ползва дворното място, а отложената – да определи съотношението на правата на бившите етажни собственици в случай на погиване на сградата след влязло в сила изменение на предвиждането за застрояване, което прави недопустимо възстановяването й. Следователно отстъпването на право на строеж върху държавното дворното място като принадлежност към продаваното жилище, е задължително при продажбите по НПЖДЖФ (отм.).

лист втори от решение от 25.07.2016 год. по гр. д. № 3019/15 г. ВОС, ХІІ-ти състав

 

Поради това уговорката следва да се тълкува корективно – в смисъл, че на купувачите е отстъпено право на строеж, но в обема, посочен за идеалните части от дворното място – 66.67 %, тъй като в противен случай посочването на 66.67 % от дворното място би било излишно, а такова тълкуване  е недопустимо.

Отстъпено е право на строеж, което по обем надхвърля принадлежността към продаденото жилище. Определянето на принадлежащата идеална част от общите части на сградата именно в размер 66.67 % т.е. точно 2/3 сочи, че не е изключено целта на продажбата да е била прехвърляне и на правото на надстрояване на жилище в подпокривното пространство (а не на третия етаж на сградата, тъй като за парцела следва да се предполага, че е предвиден за малкоетажно застрояване по аргумент от чл. 2, ал. 2 НПЖДЖФ (отм.) и пар. 183 ППЗПИНМ (отм.). Застроителната съставка не се съхранява (писмо на л. 149) т.е. предположението не е опровергано.

Правото на надстрояване на жилище в подпокривното пространство обаче не е включено в предмета на договора. По главната вещ може да се съди за принадлежността, а не обратното.

Предвид изложеното съдът приема, че правото на строеж, описано в договора, представлява идеалната част от правото на строеж-принадлежност към продаденото жилище на втория етаж. Действителният обем на принадлежността не е в предмета на спора. Правото на строеж за жилище в мансардния етаж не е предмет на договора.

От представеното заверено копие (л. 141) се установява, че на 11.03.1974 г. е дадена виза за дострояване на сградата на втория етаж. Според обяснителната записка (л. 142) се проектира надстрояване на съществуващото масивно жилище, като надстройката съдържа: кухня, две спални, хол, баня и клозет, но в графичната част са посочени разпределения на втория и на таванския етажи.

От проекта (л. 145) се установява, че е одобрен от главния архитект на основание чл. 21а СПНИНМ т.е. за жилище в подпокривното пространство. Между страните е прието за безспорно, че обектът е самостоятелен. От проекта не се установяват отклонения от изискванията по чл. 21а.

От представените заверени преписи (л. 46 и л. 143) се установява, че е издаден позволителен билет № 177 от 04.11.1974 г., с който е разрешено на Б. и Д. П. да извършат надстройка на втори етаж на съществуващата едноетажна сграда по одобрен архитектурен проект. Впоследствие въз основа на нотариално заверена молба, заверка № 4898 от 17.03.1975 г. в разрешението е добавен ответникът П.Б.П.. С тази молба (л. 106), на основание чл. 15в ЗС Б. и Д. П. са заявили, че предоставят на сина си правото да построи за себе си жилище за задоволяване нуждите на семейството му чрез преустройство от мансарден в редовен втория етаж по одобрен проект.

Съдът приема, че процесното жилище не е предмет на молбата.

В случай, че се приеме, че процесното жилище е предмет на молбата:

Съдът приема, че нормата на чл. 15в, ал. 2 ЗС е приложима, когато правото на строеж е отстъпено в пълния обем, допустим по застроителния план, с административен акт по аргумент за систематичното й място след чл. 15 ЗС (в този см. решение № 333 от 1.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 152/2009 г., III г. о., ГК).

Поради това не би могло да се приеме, че чрез молбата е прехвърлено право на строеж за процесното жилище.

Съдът приема, че произходът на средствата, вложени в построяването на процесния етаж, не може да повлияе на окончателния извод, че наследодателите не са придобили право на строеж за процесното жилище чрез твърдяното от ищцата основание. Доказателствата за произхода на средствата не следва да бъдат обсъждани.

Ищцата не е придобила твърдяното право на собственост чрез завещанията от наследодателите. Исковете са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.

Ищцата следва да заплати на ответниците сторените разноски в размер 4700 лв.

Воден от горното, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени от К.Б.К. ЕГН ********** *** чрез адв. М.Л. *** тел. 052/616-228 срещу П.Б.П. ЕГН **********, М.М.М. ЕГН **********,*** и А.Н.М. *** за приемане за установено правото на собственост на ищцата върху жилище (апартамент), находящо се в гр. Варна, бул. "Княз Б. I" № 83, разположен самостоятелно на третия етаж с площ от 120.27 (сто и двадесет цяло и двадесет и седем стотни) кв. м, състоящ се от антре, кухня със столова, хол, две спални, баня, тоалет и тераса с вход от стълбищната клетка, ведно с избено помещение № 2 с площ от 20.09 (двадесет цяло и девет стотни) кв. м и с 33.34 % (тридесет и три цяло и тридесет и четири стотни процента) идеални части от общите части от сградата, разположено в сграда с идентификатор 10135.2560.370.3, построена в поземлен имот с идентификатор 10135.2560.370, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 год. на Изпълнителния Директор на АГКК, при граници, посочени по схема на лист 58 от делото, основани на твърдения за придобиване по завещание от 01.09.1989 г. от Д.Д. Петрова, п. 18.04.2012 г. и по завещание от 06.09.1989 г. от /=M= П., п. 18.10.2001 г., а от тях – чрез реализирано право на надстрояване, отстъпено чрез договор № 545, сключен на 01.01.1969 г., на основание чл. 124 ГПК.

Схемата на лист 58 от делото, приподписана от съда, представлява неразделна част от решението.

ОСЪЖДА К.Б.К. да заплати на П.Б.П., М.М.М. и А.Н.М. с. ЕГН, с. а. сумата 4700 (четири хиляди и седемстотин) лв., представляваща сторените разноски,  на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ВАпС.

 

СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: