Р Е
Ш Е Н И Е
№………./……10.2018г., гр.Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет
и осми септември през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА
МИТЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
ЦВЕТА ПАВЛОВА
ПЛАМЕН
АТАНАСОВ
при секретар Капка Микова, като разгледа
докладваното от съдията Атанасов, въззивно търговско дело №837 по описа за 2018г., за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по
въззивна жалба на М.А.Д., с ЕГН **********, с адрес: ***, подадена чрез
пълномощникът ѝ адв.И.В., с адрес: ***, против Решение №987/12.03.2018г.
постановено по гр.д.№12307/2017г. на PC Варна, с което е уважен предявения от
въззиваемия “Аспект-33“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Варна, ул.“Прилеп“ №28, ет.2, ап.2, представлявано от M=J=H=,
със съдебен адрес:***, партер, чрез адв.А.Г., иск с правно основание чл.415 вр.
с чл.422, ал.1 от ГПК за приемане на установено, че въззивницата дължи на
дружество сумата от 2112.30лв., представляваща възнаграждение по Договор за
посредничество от 18.10.2016г., ведно със законната лихва върху тази сума от
датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по
чл.410 от ГПК-26.7.2017г. до окончателното ѝ изплащане и сумата от
131.69лв., представляваща законната лихва върху главницата за периода от
14.12.2016г. до 25.7.2017г., за които задължения е издадена Заповед №5794 от
27.07.2017г. за изпълнение на парично задължение по ч.гр.д.№10488/2017г. по
описа на РС Варна.
В жалбата се
излага, че решението на ВРС е неправилно, необосновано и незаконосъобразно, тъй
като е постановено при неправилен, непълен и превратен анализ на събраните по
делото доказателства. Оспорват се изводите на съдът относно доказаността на предпоставките
за заплащане на възнаграждение на посредника, като са развити подробни
съображения. На следващо място в условията на евентуалност се оспорва размера
на дължимото възнаграждения. Моли се за отмяна на обжалваното решение и
отхвърляне на предявеният иск или за връщане на
делото за ново разглеждане от друг състав със задължителни указания за
попълване с доказателства, както за присъждане на разноски.
В срока по чл.263
от ГПК, въззиваемата страна, e
депозирала писмен отговор, с който изразява становище за неоснователност на
въззивната жалба, респективно за правилност и законосъобразност на
първоинстанционното решение. Оспорват се доводите на ответника, като се
развиват подробни съображения. Моли се за потвърждаване на атакуваното съдебно
решение и присъждане на разноски.
В съдебно заседание
въззивника, чрез процесуалният си представител поддържа жалбата, оспорва
отговора на същата и моли за присъждане на разноските направени пред двете
инстанции. С писмени бележки се доразвиват съображения в
подкрепа на становището за неправилност и незаконосъобразност на атакуваното
решение.
Въззиваемата
страна, чрез пълномощник, оспорва жалбата и поддържа отговора си. Моли за
потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноски.
За да се произнесе
по спора съдът съобрази следното:
Съдът е сезиран с
иск с правно основание чл.415 вр. с чл.422, ал.1 от ГПК и чл.280 и сл.от ЗЗД,
предявен от “Аспект-33“ ООД, с ЕИК *********, за приемане на установено, че М.А.Д.,
с ЕГН **********, дължи на дружество сумата от 2112.30лв., представляваща
възнаграждение по Договор за посредничество от 18.10.2016г., ведно със
законната лихва върху тази сума от датата на подаване на заявлението за
издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК-26.7.2017г. до окончателното
ѝ изплащане и сумата от 131.69лв., представляваща законната лихва върху
главницата за периода от 14.12.2016г. до 25.7.2017г., за които задължения е
издадена Заповед №5794 от 27.07.2017г. за изпълнение на парично задължение по
ч.гр.д.№10488/2017г. по описа на РС
Варна
В исковата молба се
твърди, че на 18.10.2016г. между страните е сключен Договор за посредничество
при покупка на недвижим имот, по силата на който ответницата е възложила на
ищеца да посредничи при придобиване на имот, представен от посредника срещу
възнаграждение в размер на 3% от продажната цена. Твърди се, че търсения от
възложителя имот е двустаен
самостоятелен обект в сграда, изградена от тухли, в района на “Колхозен пазар“,
“Цветен квартал“ или широк център, с цена между 35000 и 36000 евро. Твърди се,
че на 19.10.2016г. на ответницата е показан самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 10135.1026.19.1.19, находящ се в гр.Варна, ул.“Струга“ №21,
попадащ в сграда 1 на ПИ с идентификатор 10135.1026.19, представляващ Ателие №3,
на първи етаж, със застроена площ от 43.54 кв.м., състоящ се от входно антре,
две помещения, тоалет, тераса, ведно с избено помещение №6 с площ от 4.70
кв.м., ведно с 2.7055 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху ПИ, предлаган на цена от 36000 евро. Твърди се, че според чл.6,
ал.3 от договора за посредничество възнаграждение се дължи на посредника и
когато имота закупи от свързано с възложителя лице по смисъла на § 1 от ДР на
ТЗ. Твърди се, че на 13.12.2016г. гореописания имотът с идентификатор
10135.1026.19.1.19 е закупен от Д.Г.Д., който е съпруг на ответницата, т.е.
придобиването е станало в режим на СИО с възложителя по договора. Твърди се, че
между договорено възнаграждение в размер на 3 % от сумата 36000 евро, или сума
от 1080 евро, с левова равностойност от 2112.30лв., не е заплатено на
посредника в деня на придобиване на имота-13.12.2016г., както е предвидено в
чл.8, ал.2 от договора за посредничество или по-късно. Твърди се, че от деня,
следващ датата на придобиване на имота, т.е. от 14.12.2016г. ответницата дължи
и обезщетение за забава в размер на законна лихва, която за периода от
14.12.2016г. до 25.07.2017г. възлиза на 131.69лв. Твърди се, че с оглед
неизпълнението на ответницата, за ищецът подал Заявление по чл.410 ГПК, което
било уважено, респективно е издадена Заповед №5794/27.07.2017г. по чл.410 ГПК
по ч.гр.д.№10488/2017г. по описа на РС Варна. Твърди се, че в срока по чл.414,
ал.1 от ГПК ответницата е депозирала възражение, поради което за ищеца е налице
интерес от завеждане на настоящия установителен иск.
С постъпилия от
ответницата отговор на исковата молба, се поддържа становище за неоснователност
на иска. Поддържа се, че на ищеца не се дължи възнаграждение, тъй като същия не
е изпълнил възложеното му с процесния договор. Сочи се, че предложенията имот
от ищеца не е съответствал на изискванията на възложителя залегнали в договора,
както и че предоставената информация от посредника е подвеждаща и неистинска.
Твърди се, че ищеца не се легитимира като представител на продавача на имота и
не се е намирал в договорни отношения с него. Ето защо се поддържа, че ищеца не
само, че не е изпълнил възложеното му, а се намира и в обективна невъзможност
да стори това, поради което не му се дължи възнаграждение.
Настоящият състав
на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и правна
страна, следното:
Жалбата, инициирала
настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана
страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима
и следва да се разгледа по същество.
Съгласно
разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда,
същото е допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на
отрицателните процесуални предпоставки. По отношение на неправилността на
първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2
от ГПК, въззивният съд по принцип е ограничен от посочените в жалбата
оплаквания за неправилно формираните от съда изводи. В разглеждания случай
оплакванията на въззивницата, съставляват оспорване на изводите на районния съд
за наличието на предпоставките за уважаване на иска, тъй като покупката на
имота не е станала в резултат от действията на ищеца, както и че същия няма
никакъв принос за това, поради което възнаграждение по договора за
посредничество не се дължи. Така направените оспорвания не съставляват
новонаведени възражения или фактически твърдения, поради което следва да бъдат
разгледани по същество.
Видно е от приетия препис от Договор за посредничество от 18.10.2016г.,
че жалбоподателката е възложила на въззиваемия да ѝ посредничи при
придобиване на имот, представен от посредника със следните характеристики:
двустаен имот, в сграда, изградена от тухли, в района на “Колхозен пазар“,
“Цветен квартал“ или широк център, с цена до 35000-36000 евро. В изпълнение на
възложеното посредника следва да предоставя реална и обектива информация за
предлаганите имоти на пазара и да организира огледи на избрани от възложителя имоти,
които съобразно чл.3 от договора за посредничество се отразяват в Приложение
№1, което е неразделна част от договора. В чл.4 от договора е предвидено
задължение на посредника да осигури организационно обслужване на сделката до
сключване на окончателен договор. Според чл.6, ал.1 от договора възложителката
дължи на посредника възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имота,
но не по-малко от 500 евро, като възнаграждението се дължи, поради самия факт
на свързване на страните по сделката. В чл.6, ал.2 от договора е предвидено, че
в случай на неучастие на посредника при сключване на договорите за придобиване
на имота, за продажна цена върху която ще се определи възнаграждението ще се
приеме тази посочена в договора за посредничество. Съгласно чл.6, ал.3 от
договора на посредника се дължи възнаграждение и ако действителният купувач на
предлагания имот е свързано с възложителя лице по смисъла на § ДР на ТЗ. По
силата на чл.8, ал.2 от Договора възнаграждението се дължи най-късно в деня на
окончателното придобиване на собствеността върху имота. По делото е представен
и препис от находящият се в държание на възложителя екземпляр от Договор за
посредничество, по-голямата част от реквизитите, по който не са попълнени.
В Приложение №1 към договора за посредничество, препис от което е приет
по делото са вписани огледи на четири имота, последният от които е извършен на
19.10.2016г. на Офис, находящ се в гр.Варна, ул.“Струга“ №21, с цена от 36000
евро, като извършването на огледа на имота е удостоверено с подпис на
възложителя.
Установява се от представения по делото Договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в НА с вх.рег.№32527 от 13.12.2016г., Акт.№27, том
XXXVII, д.№18408 по описа на СВ при ВРС, че на 13.12.2016г. Д.Г.Д., с ЕГН **********
е закупило от Г. С.Д.П., имот с идентификатор 10135.1026.19.1.19, находящ се в
гр.Варна, ул.“Струга“ №21, попадащ в сграда 1 на ПИ с идентификатор
10135.1026.19, представляващ Ателие №3, на първи етаж, със застроена площ от
43.54 кв.м., състоящ се от входно антре, две помещения, тоалет, тераса, ведно с
избено помещение №6, с площ от 4.70 кв.м., ведно с 2.7055 % ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху ПИ, за сумата от 58200лв., като
данъчната оценка на имота е 58150.40лв.
От приетото по делото Удостоверение рег.№АУ10795ВН от 24.11.2017г. на
Община Варна е видно, че Д.Г.Д., ЕГН ********** е съпруг ответницата М.А.Д., по
силата на сключен на 30.11.1975г. граждански брак.
По делото е
представено Приложение №1 за оглед на имоти, изготвено на бланка на
“Явлена-Варна“ ООД, съдържащо подпис на възложител и собственик, и описание на
два огледа на недв.имоти, единият от които извършен на 15.10.2016г. и касае
процесния имот. Представена е и Депозитна разписка-споразумение от
15.10.2016г., според която Г. С.Д.П. се задължават да продадат в срок до
16.11.2016г. на Д.Г.Д., процесния имот за сумата от 58200лв., както и да не
предлагат имота на други лица. От своя страна купувача е заплатил на
продавачите депозит в размер на 200лв.
В постъпилото по
делото Удостоверение от “Явлена-Варна“ ООД, е посочено че Д.Г.Д. не е бил техен
клиент и не е сключвал договор за покупка на имот, посредством услугите на
дружеството, както и не е заплащал комисионни услуги.
Към
доказателствената съвкупност по делото е приобщена водена между страните
електронна кореспонденция и публикувани обяви за недвижими имоти.
Разпитания по
искане на ответницата свидетел Г.Д.П. /без родство и дела със страните/ в
показанията си сочи, че той и брат му са били собствениците на процесния имот.
Сочи, че не е сключвал договор за посредничество с ищцовото дружество, както и
че не им е предоставял снимки на имота или ключове за същия. Сочи, че имота се
е продавал с частна обява, като неговата съпруга се занимавала с продажбата на
същия, включително и чрез участието на агенции за недвижими имоти. Сочи, че
посочения в обявата тел.номер за връзка-********** по повод на продажбата на
процесния имот, е на съпругата му, която е водила множество клиенти в имота.
Сочи, че познава купувача Д.Г.Д. от много време, като при тяхна случайна среща
узнал, че първия търси имот за инвестиция, поради което му предложил въпросния
имот. Сочи, че е показал имота в началото на м.октомври като след уточнение на
цената, на 15.10.2016г. в техен офис, находящ се в същата сграда е подписано
споразумението за депозит.
Разпитания на
страната на ищеца свидетел О.М.В., който е служител на ищцовото дружество,
сочи, че е присъствал по време на сключване на процесния договор за
посредничество, като предвид факта, че се е търсил имот за инвестиция,
изискванията на купувача били за двустаен обект в широк център, с цена до
36000лв., без значение какъв е статутът му. Сочи, че е присъствал на огледа на
процесния имот, извършен от ответницата на 19.10.2016г. като в сградата ги
посрещнала съпругата на собственика на имота-С.П., чийто телефонен номер е
**********, която имала ангажимент по организацията на огледите. Сочи, че П. ги
завела в имота, тъй като разполагала с ключове за него. Сочи, още че
собствениците на имота са публикували частна обява, чрез която от
ищцовото дружество са се свързали с тях и са им предложили да съдействат при
продажбата на имота, да водят клиенти и рекламират имота, без да изискват
възнаграждение от продавача.
Въз основа на
горното, въззивният съд намира следното:
С оглед
установеното от фактическа страна, от правна страна съдът приема за установено от следното:
Анализа на Договора за посредничество от 18.10.2016г., сочи че между
страните е сключен, съдържащ
съществените елементи на договор за поръчка, като ответницата е възложила на
ищеца да ѝ съдейства за придобиването на двустаен имот, в сграда,
изградена от тухли, в района на “Колхозен пазар“, “Цветен квартал“ или широк
център, с цена до 35000-36000 евро, за което на изпълнителя се дължи договорено
възнаграждение.
Оспорването на ответницата, че посредника не е изпълнил задълженията си
по договора за посредничество, основано на твърденията, че не ѝ е
подавана пълна и коректна информация, както и че предложеният имот не
съответства на заложеното в договора изискване да е разположен на втория етаж
от сградата, се опровергава от доказателствата по делото. Действително ръкописния
текст на договора, в частта за вида на имота, допуска разчитането на
съкращението като “етаж“ или като “стая“, но тълкуването на договора, досежно
волята на страните обосновава извод, че текста да касае броя на помещенията в
имота, които са по-съществен индивидуализиращ белег. Наред с това съдържанието
на ел.кореспонденция, която възложителката е адресирала до ищеца, преодолява
това колебание, тъй като ответницата ясно е заявила, че предмет на договора е
двустаен имот. На следващо място неоснователни се явяват доводите, че на
възложителката е подадена заблуждаваща информация относно статута на имота, тъй
като в процесния договор не е вписано изискване предлагания имот да съставлява
жилище. Същевременно в Приложение №1 е вписан оглед на “Офис“, т.е. нежилищен
имот служещ за развиване на стопанска дейност, като процесния имот има сходен
статут, а именно “Ателие“, което съставлява нежилищно помещение служещо за
индивидуална творческа дейност. На последно място, но не и по важност, с
последвалото закупуване на имота от семейството на възложителката, по същество
е извършено одобрение на същия и признание, че той съответства на търсените
характеристики.
Възражението на
жалбоподателката, че закупуването на процесния имот е станало без съдействието
на посредника, е неоснователно. Доводите, че липсата на договорна връзка между
посредника и продавача, водят до непълен юридически състав на договора за
посредничество, съответно до липса на задължение за заплащане на
възнаграждение, са неправилни. Процесният договор за посредничество, като
подвид на договора за поръчка, е неформален, двустранен, консенсуален и
възмезден. В случая договора съдържа
насрещно съгласие на страните по делото за оказване на съдействие при покупка
на имот, като едно от основните задължение на изпълнителят, е предоставяне на
информация за предлагането на пазара и организиране на огледи, без да е
предвидено ограничение изискване да се предлагат само имоти, с чиито
собственици посредника се намира в договорна връзка. С извършването на оглед на
процесния имот, който е организиран от служител на ищеца, гореописаното
задължение на посредника е изпълнено. Обстоятелството, че ищеца не се е намирал
в преки договорни отношения с продавача, не води до липса на изпълнение към
възложителя-купувач, предвид факта, че именно посредника е създал условията за
извършване на оглед. Доводите, че продавача не е знаел, че ищеца предлага
неговия имот са ирелевантни, тъй като както вече се посочи, договора между
страните по делото не го касае. Наред с това, както става ясно от
писм.доказателства по делото и от показанията на св.Г.П., имота е публично
обявен за продажба, като организирането на посещенията в същия е възложено на С.П.,
т.е. на трето упълномощено лице, разполагащо с достъп на имота и посочено като
лице за контакт. Ето защо влизайки в контакт със С.П., предоставяйки информация
на възложителя и организирайки оглед на имота, съответно на връзка между
купувач и продавач, посредника е изпълнил част от задълженията си по договора
за посредничество, като другата част е останала неизпълнена по независещи от
него причини, а именно поради поведението на възложителя. Тук е мястото да се
посочи, че в процесния договор изрично е предвидена дължимост на възнаграждение
за посредника, с осъществяване на факта на свързване на страните по сделката.
На следващо място
твърденията на жалбоподателката, че покупката на имота е станала в резултат от
по-рано осъществена връзка между нейния съпруг и продавачите, не само че
останаха недоказани, но и се опровергаха от данните по делото. Ангажираните в
тази насока от ответницата писмени доказателства, в качеството си на частни
документи, не се ползват с достоверна дата и с обвързваща сила на съдържанието,
като тяхната доказателствена стойност следва да се преценява съвкупно с всички
доказателства по делото. В случая в подкрепа на съдържанието на въпросните
документи са изслушани показанията на свидетеля Г.П., а за опровергаването
им-показанията на св.Орлин Василев и документ изходящ от “Явлена-Варна“ ООД.
Съвкупния анализ на посочените доказателства, както и правилата на формалната и
житейската логика, мотивират настоящия съдебен състав да приеме за недостоверни
съдържанието на Приложение №1 за оглед на имоти, изготвено на бланка на
“Явлена-Варна“ ООД и Депозитна разписка-споразумение от 15.10.2016г. и
показанията св.Г.П., в частта относно момента и начина на осъществяване на
контакт с купувача Д.Г.Д.. Това е така защото, според свидетеля срещата им, е
станала случайно, като огледа на имота е извършен в началото на м.10.2016г., а
на 15.10.2016г. е постигнато окончателно споразумение за продажба. Ако това
обстоятелство се приема за достоверно, то необяснимо би било, защо след
посочената дата имота още се предлага за продажба, след като със процесната
Депозитна разписка-споразумение вече е поето задължение за продажбата му на Д.Д.,
както и такова имота да не се предлага на трети лица. Друг необясним факт би
бил, защо след посочената дата сем.Д.и, чрез ответницата, продължават търсенето
на имот, при положение, че вече има избран имот за покупка. Необяснимо е и
съвпадението, че е извършен оглед на имот, който вече е огледан и капариран за
покупка от нейния съпруг, т.е. че тя не е имала информация за това. Наведените в
хода на първоинстанционното производство съображения от страна на ответницата,
че поетия от съпругът ѝ ангажимент за покупка на имота, е бил държан в
тайна от нея, тъй като това следвало да е изненада по повод на личен празник,
се опровергават от всички данни по делото, които сочат че основанието за
покупка на имота, са инвестиционните намерения на сем.Д.и, което предполага
обсъждането на наличните оферти и в частност предлагането на процесния имот.
Отделно от това, проявената от страна на ответницата активност в търсенето на
недвижим имот, сочи че не става въпрос за изненадваща покупка, а за
предварително планирано и съгласувано действие от семейството ѝ.
Предвид изложеното,
следва извода, че покупката на процесния имот от свързано с ответницата лице, каквото
безспорно се явява нейният съпруг, е станала именно в резултат от
предоставената ѝ информация от посредника за предлагането на имота за
продажба и извършеният оглед на същия. Ето защо съдът намира, че са се сбъднали
условията по чл.6, чл.1 и ал.3 от процесния договор за посредничество,
респективно, че на ищеца се дължи възнаграждение, определено по реда на ал.2 от
същата разпоредба вр. с т.4 от Приложение №1, т.е. 3 % от 36000 евро, или
сумата от 1080 евро, с левова равностойност от 2112.30лв.
Възражението, че
възнаграждението следва да се определи на база действителната продажна цена
посочена в нот.акт, е неоснователно. В чл.6, ал.2 от договора за посредничество
изрично е посочен реда за определяне на възнаграждението, когато сделката се
развива без участието на посредника-върху цената на имота посочена в договора,
т.е. в Приложение №1, което е неразделна част от него.
Като акцесорна,
основателна се явява и претенцията за лихва за забава, считано от падежа на
задължението по смисъла на чл.8, ал.2 от договора-датата на извършване на
продажбата-13.012.2016г. Изчислена с калкулатор на законна лихва за периода от
следващия ден-14.12.2016г. до 25.07.2017г.-денят преди датата на предявяване на
претенцията по реда на чл.422 от ГПК /подаване на заявлението/, размера на
мораторната лихва върху главницата възлиза на 131.69лв. На основание чл.86,
ал.1 от ЗЗД ответницата дължи и законна лихва върху главницата, считано от
предявяване на иска.
В заключение
въззивният състав на съда приема, че предявените претенции са основателни и
следва да бъдат уважени. Като е достигнал до същия правен извод,
първоинстанционния съд е постановил правилно и законосъобразно решение, което
следва да бъде потвърдено.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на въззиваемият, следва да се
присъдят деловодни разноски, изразяващи се в заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 400лв.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№987/12.03.2018г.
постановено по гр.д.№12307/2017г. на PC Варна.
ОСЪЖДА М.А.Д.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на “Аспект-33“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр.Варна, ул.“Прилеп“ №28, ет.2, ап.2, представлявано от M=J=H=,
сумата от 400лв., представляваща
деловодни разноски за въззивното производство.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.