№ 629
гр. Разград, 03.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на девети ноември
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА
при участието на секретаря СНЕЖИНА П. РАДЕВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА Гражданско дело
№ 20213330101781 по описа за 2021 година
Производството е с правно основание чл.232 ал.2 от ЗЗД.
Депозирана е искова молба от Община Разград против Кресон ЕООД гр.Разград, с
която са предявени обективно съединени искова за осъждането да заплати сумата 13718,42
лв. представляваща незаплатена главница уговорена в чл.6 ал.1 от Договор №48 от
18.03.2020г. за отдаване под наем на имот частна общинска собственост за периода от
01.04.2020г. до 23.04.2021г., сумата 1011,55лв. законна лихва уговорена в чл.19 ал.1 от
договора за периода от 26.04.2020г. до 09.08.2021г. В молбата се сочи, че след проведен търг
с тайно наддаване между страните сключен договор за наем №48 от 18.03.2020г., ответникът
в качеството на наемател, за отдаване под наем на имот частна общинска собственост.
Представляващ сграда за обществено хранене с идентификатор 61710.502.596.2 със
застроено площ 53 кв.м. находяща се в градски парк, поземлен имот идентификатор
61710.502.596 по КККР на гр.Разград. Съгласно чл.5 от договора същият е със срок пет
години, като ползването на предмета на договора е през активния период от 1 април до 30
ноември, за който период се заплаща наемна цена, уреден в чл.6. В чл.15.2 от Раздел VIII
наемателят е длъжен да заплаща уговорената наемна цена в размер на 1555,72лв. без вкл.
ДДС до 25 то число на текущия месец. В чл.19 ал.1 е предвидено, че при забава за плащане
на наемната цена се дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забава. На
01.06.2020г. постъпило заявление от ответника и с което иска да бъде освободен от
заплащане на наемни вноски за времето на действие на извънредното положение обявено с
Решение от 13.03.2020г. на НС. На 10.06.2020г. между страните подписано споразумение по
силата на което наемателят е освободен от заплащане на месечни наемни вноски, дължими
за периода от 13.03.2020г. до 13.05.2020г. включително. Поради неизпълнение на
задълженията и на основание чл.17 ал.4 вр. с чл.3 т.4 от договора, на ответника изпратено
1
предизвестие изх.№26-00-381/17.03.2021г., с което уведомен, че с изтичане на едномесечен
срок, наемното правоотношение ще се счита прекратено. Същото получено от управителя на
Кресон ЕООД на 23.03.2021г. С оглед на което договора за наем към настоящия момент е
прекратен считано от 24.04.2021г. На 16.04.2021г. постъпило уведомление от ответника, в
което твърди, че не е въведен в имота предмет на договора за наем, не е предаден с нарочен
протокол, с оглед на което счита претенцията за неоснователна. Твърди, че
правоотношението е породено от факта на сключване на договора, като фактическото
предаване на имота, не е елемент от фактическия състав пораждащ правните последици на
договора. Както че наемателят не е извършил определено действие - да се яви за да може да
му бъде предадено владението, което не изпълнил. Многократно били отправяни устни
покани от служители на ищеца до представители на наемателя, същият да се яви да му бъде
предадено владението, но до настоящия момент липсвали такива действия от страна на
ответника. Както, че подаденото на 01.06.2020г. заявление от него както и сключеното
споразумение от 10.06.2020г. между страните, са доказателство, че ответникът се счита
наемател по сключения договор.
Ответникът депозира отговор. Намира исковете за допустими, но неоснователни.
Сочи, че фактическите твърдения са неверни, като ги оспорва. Твърди се, че търгът, който
спечелил за отдаване под наем на процесния обект бил проведен от Община Разград през
2018г., като след приключване на процедурите по обжалване от другите участници, през
пролетта на 2020г. бил потърсен от ищеца за сключване на договор за наем. Преди
провеждането на търга огледал имота, който бил в състояние и с оборудване, което го
мотивирало го ако спечели, да осъществява търговска дейност на този обект-ресторант. След
подписване на договора на 18.03.2020г. имал очакването и представата, че имотът ще бъде
предаден в състоянието, в което бил при провеждането на търга. С представители на
дружеството отишли до обекта, за да го огледат от външна страна. Състоянието му бил
трагично, нищо не било във вида, в който бил обекта при провеждането на тръжната
процедура. Целият обект бил порутен, изградения пред обекта навес около 20кв.м., наличен
преди това, липсва изцяло.Вратата на тоалетната била изкъртена, липсва цяла, както
санитарен фаянс, мивки, тоалетни чинии смесителни батерии в сервизните помещения и
тоалетната. Липсвали всички крайни елементи от ел. инсталацията-ключове на
осветлението, контакти и др. При оглед на водомерната шахта установил, че липсвал
водомера. Съгласно чл.2 ал.1 и ал.2 от договора ищецът следвало в тридневен срок да
предаде имота, като следвало да бъде подписан приемо-предавателен протокол, в който се
описва състоянието на имота. Въпреки лошото състояние на обекта имал намерение да
извърши инвестиции и да осъществява търговска дейност. Поискали обектът да им бъде
предаден, да бъдат въведени в същия и да бъде съставен и подписан официален писмен
документ за това, с описание на състоянието на обекта. Противното би означавало да носи
отговорност за всички увреждания в обекта – съгласно чл.233 ЗЗД Представител на
ответника обаче заявил, че нямало как да бъде съставен и подписан приемо-предавателен
протокол, с който да бъде предаден имот и в който да бъде описано и отразено реалното
състояние на обекта в момента на предаването му , поради което намира, че ищецът отказал
2
да изпълни задължението си по чл.2 ал.1 и ал.2 от договора. Многократно правели опити да
се свържат с представители на Община Разград, за да изпълни задължението си, но това не
било сторено. По този начин ищецът бил в забава да предаде обекта, както, че е
неизправната страна по договора.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът установи следните
фактически обстоятелства: С Договор №48 от 18.03.2020г. за отдаване под наем на имот
частна общинска собственост, страните по делото са уговорили ищецът да предостави на
ответника за временно безвъзмездно ползване сграда за обществено хранене с
идентификатор 61710.502.596.2 със застроена площ 53 кв.м. находяща се в градски парк,
представляващ поземлен имот идентификатор 61710.502.596 по КККР на гр.Разград.
Съгласно чл.2 от договора, наемодателят се задължава да предаде имота на наемателя в 3-
дневен срок от сключване на договора, според ал.2 на същата разпоредба предаването се
извършва с подписан от двете страни предавателен протокол, в който се описва състоянието
на имота. Съгласно чл.5 от договора е със срок пет години, като ползването е през активния
период от 1 април до 30 ноември, за който период се заплаща наемна цена, уредена в чл.6 - в
размер на 1555,72лв. В чл.15.2 от Раздел VIII от договора е посочено, че наемателят е
длъжен да заплаща уговорената наемна цена в размер на 1555,72лв. без вкл. ДДС до 25 то
число на текущия месец. В чл.19 ал.1 е предвидено, че при забава за плащане на наемната
цена, се дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забава. На 01.06.2020г.
постъпило заявление от ответника, с което иска да бъде освободен от заплащане на наемни
вноски за времето на действие на извънредното положение обявено с Решение от
13.03.2020г. на НС. На 10.06.2020г. между страните подписано споразумение по силата на
което наемателят е освободен от заплащане на месечни наемни вноски, дължими за периода
от 13.03.2020г. до 13.05.2020г. включително. На основание чл.17 ал.4 вр. с чл.3 т.4 от
договора, на ответника било изпратено предизвестие изх.№26-00-381/17.03.2021г., с което
бил уведомен от ищеца, че с изтичане на едномесечен срок, наемното правоотношение ще се
счита прекратено. Същото получено от управителя на Кресон ЕООД на 23.03.2021г.
Разпитани са по искане на ищеца свидетелите И. И. и И. Н.. Първият свидетел И. –
гл. експерт в отдел Общинска собственост при ищеца сочи, че имотът бил отдаден под наем
на ответника след проведен търг. Имало трима участника, като по подадена жалба от един
от тях имало дело в ШАС. След влизането в сила на решението, отправили покана към
спечелилия – ответник, за сключване на договор и съответно договорът бил сключен от
пълномощник на фирмата – И. А.. Той идвал на оглед и движел цялата процедура. Не са
предавали обекта, защото при подписване на договора казала на представителя, да отидат да
предадат обекта, той отговорил, че ще се обади. Това бил единствения разговор по повод
предаването на обекта. По принцип практиката била, при подписване на договора се
уговаряли с лицето, на коя дата ще се отиде за предаването на обекта. Обектът бил сграда в
не много добро състояние, но не е имало сериозни увреждания. Пред обекта имало бетонова
настилка, ползвана от предишни наематели за поставяне на маси. Имало поставен метален
навес от предишен наемател. Не е имало теч от покрива. Вътре имало теракот, в тоалетните
3
мивките алпака, батериите били смъкнати. Водомерът бил смъкнат по повод замръзването.
Запознаването с имота се следва с подписване от представител на наемателя. Изминала била
около година и половина от провеждането на търга, до подписването на договора. Не е бил
търсен наемателя след подписване на договора за предаването, тъй като казал, че той ще се
обади. До ответника било изпратено уведомление единствено за неплащане на наема. Както,
че сочи, че нямали задължения по договора да го търсят писмено.
Св. Н. обяснява, че през 2018г. бил поведен търг за отдаване под наем на обект в
градския парк. Спечелил го ответника. В последствие решенията били обжалвани имало
съдебни дела, които приключили през м. март 2020г. Дружеството било поканено да сключи
договор, което станало същия месец и била уточнена дата за приемано на обекта. Но това
не се получило, тъй като наемателят не се явил в тридневния срок указан в договора. В
последствие имало кореспонденция с него по отношение на ситуацията във връзка с Ковид
–пандемията, тъй като една част от наемателите били освободени от плащане за определен
период. Нямало желание от ответната страна да влязат в обекта, били направени опити за
срещи с лицето, което представлявало фирмата. Не са били правени срещи, една такава
имало в края на годината с лицето Адрианов, за да се изясни, дали лицето има желание да
продължи да бъде страна по договора. На тази среща му представил справка за
задълженията, но не се получил конкретен разговор дали желае да бъде наемател. Било
изразено несъгласие от него с размера на задълженията. В последствие нямало реакция и
договорът бил прекратен като през м. април 2021г. било изпратено предизвестие за това,
получено от ответника. Сочи, че е запознат със състоянието на имота, като в тръжните
документи то не е описано подробно. Лицата, които участват в търга попълват декларация,
че като се запознаят с тръжните документи, ще извършат оглед на обекта. Периодът бил
около две години от провеждането на процедурата, съответно влизане в сила заповедта на
кмета. През това време обекта бил стопанисван от общината. Ходил в обекта, когато
ответникът бил поканен да сключи договора. Състоянието му не било много по-различно, не
е констатирал увреждания. Конкретна дата за приемането на обекта не била уточнявана от
него.
По искане на ответника е разпитан свидетелят И. А.-съпруг на управителката на
Кресон ЕООД, дружество, което е еднолична собственост на нейната майка. Същият сочи,
че фирмата участвала в търга за втори път. Търгът бил обжалван, след което се обадила жена
от общината, че е спечелен търга. Минавал край имота като виждал и през стъклата какво се
случва от деня на спечелването, до деня на обжалването на търга. Вътре ги нямало
хладилните витрини. Звъннала му жената - И. И., след това сключили договора. Казал и че
иска предавателен протокол. Тя казала, че нямали такава практика. При сключването на
договора не са уточнявали кога ще бъде извършено предаването. Твърди, че обекта преди
търга бил бистро, но след като подписал договора отишъл, намерил го в състояние което не
можело да бъде регистриран н АХ и РЗИ. Навеса липсвал, вътре всичко било изкъртено,
разбита била вратата на тоалетната. Течало от едната страна откъм болницата, а от другата
страна имало дупки. Вътре било изтърбушено-аспирации, мивки, ключове, контакти. Това
4
го видял отвън. Поискал приемо-предавателен протокол, който му бил отказан.
По делото е приложена тръжна преписка по проведения търг за отдаване под наем на
обекта, за който е сключен Договор №48/18.03.2020г.
Въз основа на така установените фактически обстоятелства, съдът направи следните
правни изводи: В тежест на ищеца по иска за заплащане на наемна цена, във връзка със
сключен между страните договор за отдаване под наем на имот е да докаже, че е изправна
страна по този договор, т.е. че е изпълнил задълженията си по него, в т.ч. и че е отстъпил
ползването на имота предмет на договора. Предаването е от значение за дължимостта на
наемната цена. Между страните не е спорно, че е сключен писмен договор за отдаване под
наем на процесния имот, като договорът не е оспорен. Вземането на наемодателя е
обусловено от изпълнението на основното му задължение за отстъпи ползването. В случай,
че наемодателят не изпълни задължението си по чл.228 вр. с чл.230 ЗЗД да предаде на
наемателя имота, то за последния не възниква обусловеното от изпълнението на това
задължение, а именно за заплащане на наемната цена. Така в настоящия случай ищецът не
доказа, че е изпълнил задължението си по чл.2 от договора, а именно да предаде на
ответното дружество имота за ползване. Като това предаване съгласно чл.2 ал.2 от договора
се извършва с подписан от двете страни предавателен протокол, в който се описва
състоянието на имота. Такъв протокол не е бил съставян между тях. Самият договор за наем
сам по себе си не доказва прякото предаване на имота от наемодателя на наемателя като
предпоставка за фактическото му ползване, а установява само поетото задължение да се
предаде имота чрез нарочен протокол./в т.см. Решение №238/4.09.2013г. по т.д. №123/2011г.,
Решение №27/16.04.2014г. по т.д. №1893/2013г. II т.о. ВКС/ Като тези обстоятелства се
установяват от приложените писмени както и от гласните доказателства, а относно
предаването на имота ищецът също признава, че такъв протокол не е бил съставен,
съответно, че имотът не е бил предаден на ответника. Възраженията на ищцовата страна за
това, че наемателят не е извършил определено действие - да се яви, за да може да му бъде
предадено владението, за отправяни устни покани от служители на ищеца до представители
на наемателя, същият да се яви да му бъде предадено владението, са неоснователни. Според
състава на разпоредбата на закона и договорките между страните, задължение на
наемодателя е да предаде имота. Още повече, че в случая в договора, който страните са
подписали, е посочено, че това става чрез съставяне на писмен акт, което в случая не е
сторено. Освен това според чл.20 от договора всички съобщения и уведомления на страните
по този договор следва да са в писмена форма. Единствените писмени съобщения и
уведомления от наемодателя до наемателя са били във връзка с дължим размер на наем,
както и за прекратяване на договора. Писмено съобщения относно изпълнение на
задълженията си за предаване на имота, ищецът не е отправял до ответника, за което и не се
спори. С оглед на своята неизправност по договора, ищецът не следва да претендира
изпълнение на задължения от ответната страна, в случая за заплащане на претендираната
сума за наем. Поради неоснователността на главния иск е неоснователен и акцесорният иск
за законна лихва.
5
Предвид изхода на спора на основание чл.78 ал.3 от ГПК ищецът дължи на ответника
заплащането на направените по делото разноски, които са в размер на 970лв.
Воден от гореизложеното, Разградският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете предявени от Община Разград, ЕИК000505910 гр.Разград, ул.***
против Кресон ЕООД, ЕИК202251319, седалище и адрес на управление гр.Разград, ж.к.***,
за осъждането на ответника да заплати сумата 13718,42 лв. представляваща незаплатена
главница уговорена в чл.6 ал.1 от Договор №48 от 18.03.2020г. за отдаване под наем на имот
частна общинска собственост за периода от 01.04.2020г. до 23.04.2021г., както сумата
1011,55лв. законна лихва уговорена в чл.19 ал.1 от договора за периода от 26.04.2020г. до
09.08.2021г., като неоснователни.
ОСЪЖДА Община Разград, ЕИК000505910 гр.Разград, ул.*** ДА ЗАПЛАТИ на
Кресон ЕООД, ЕИК202251319, седалище и адрес на управление гр.Разград, ж.к.*** сумата
970лв./деветстотин и седемдесет лева/ за разноски
Решението подлежи на обжалване пред Разградския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
6