№ 3395
гр. София, 03.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Стилияна Григорова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело №
20241100113244 по описа за 2024 година
Делото е образувано по искова молба на И. П. П. срещу „ДИПРО
ИНВЕСТ“ ЕООД за осъждането му да заплати на ищеца сума на обща
стойност 374 297.57 лева, ведно със законната лихва от датата на подаването
на исковата молба до окончателното изплащане и 139 074.81 лева мораторни
лихви.
Ищецът твърди, че на 13.04.2021 г. сключил с ответника предварителен
договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот – ап. № 7, с
площ от 162.52 кв.м., находящ се на четвърти етаж в новострояща се жилищна
сграда в гр. София, ул. „*********, при цена от 205 642.80 евро. Първото
плащане в размер на 93 039.55 евро се дължало на ответника в едноседмичен
срок от сключване на предварителния договор, а второто – на същата
стойност, в 30-дневен срок след получаване на уведомление за подписване на
акт обр. 14, издаден от Столична община.
В деня на сключване на договора съпругата на ищеца превела по сметка
на ответника сумата от 161 969.76 лева, а синът му заплатил сумата от 20 000
лева. На 15.03.2022 г. сумата от 181 969.76 лева ищецът превел по сметка на
„ДИПРО ИНВЕСТ“ ЕООД.
За извършените плащания ответникът издал две фактури.
С нотариален акт № 141/09.03.2023 г. ответникът продал на трето лице
ап. № 7 за сумата от 250 000 лева и с това виновно нарушил задълженията си
1
по предварителния договор. С нотариална покана, връчена на ответника на
09.10.2024 г., ищецът направил изявление за разваляне на договора и поискал
връщане на платените по договора от 13.04.2021 г. суми.
Моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 161 979.76
лева и законната лихва за периода 14.04.2021 г. - 14.11.2024 г. в размер на
68 064.13 лева; сумата от 20 000 лева и законната лихва от 14.04.2021 г. до
14.11.2024 г. в размер на 8 404.54 лева; сумата от 181 969.76 лева и законната
лихва от 16.03.2022 г. до 14.11.2024 г. в размер на 59 484.86 лева; сумата от
10 358.05 лева и законната лихва от 16.06.2022 г. до 14.11.2024 г. в размер на
3 121.28 лева.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „ДИПРО ИНВЕСТ“ ЕООД е
подал отговор, в който възразява за недопустимост, евентуално – за
неоснователност на исковете.
Заявява, че договорът не е развален, тъй като ищецът не дал подходящ
срок на ответника за изпълнение на задължението му. Обстоятелството, че
имотът бил прехвърлен на трето лице не означавало, че в даден му подходящ
срок за изпълнение продавачът нямало да организира прехвърляне обратно на
имота.
Оспорва, че ищецът е извършил първото плащане, както и че Т. П. и П.
П. изпълнили задължението на И. П.. Ищецът не бил изправна страна по
договора и затова нямал право да го развали.
Евентуално, при разваляне на договора, срокът за връщане на
получените суми бил 60 дни и е започнал да тече от връчване на поканата. До
07.12.2024 г. ответникът не бил в забава и затова не дължал лихви върху
главниците.
Дори и договорът да е валидно развален, ищецът нямал право да получи
сумите от 161 969.76 лева и 20 000 лева, тъй като не той ги е заплатил.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и
правна страна :
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал.
1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Ищецът извежда правото си да иска реституция на сумите от 161 969.76
2
лева, 20 000 лева, 181 969.76 лева и 10 358.05 лева, като дадени по развален
предварителен договор от 13.04.2021 г. за покупко-продажба и строителство
на апартамент № 7, находящ се на четвърти жилищен етаж, в новострояща се
жилищна сграда в гр. София, ул. „*********, със застроена площ 162.52 кв.м.
за сумата от 205 642.80 евро.
Установява се, че на 13.04.2021 г. между „ДИПРО ИНВЕСТ“ ЕООД,
продавач и И. П. П., купувач е подписан предварителен договор за покупко-
продажба и строителство на недвижим имот, представляващ ап. № 7, находящ
се в гр. София, ул. „*********, ет. 4, с площ от 162.52 кв.м. за сумата от
205 642.80 евро. Задължение на продавача е да завърши строителството на
сградата в договорения срок и да прехвърли собствеността върху обекта, а
купувачът – да заплати продажната цена в сроковете по чл. 6 от
предварителния договор: 93 039.66 евро с ДДС – в едноседмичен срок от
сключване на предварителния договор; 93 039.66 евро с ДДС – в 30-дневен
срок след получено уведомление за подписване на акт 14 на сградата и
удостоверение за завършен груб строеж; сумата от 18 000 евро с ДДС – в 30-
дневен срок след получено уведомление от купувача за подписване на акт 15;
1 563.48 евро с ДДС – в 30-дневен срок след получено уведомление от
купувача за подписване на акт 16 на сградата.
Ответникът е оспорил правото на ищеца да получи сумите от 161 969.76
лева и 20 000 лева, тъй като не той ги е заплатил.
Установява се, че в деня на подписване на предварителния договор на
13.04.2021 г. Т. Х. П., съпруга на ищеца И. П. П., съгласно удостоверение за
семейно положение от 10.10.2024 г., е превела по сметка на „ДИПРО
ИНВЕСТ“ ЕООД в „УниКредит Булбанк“ АД сумата от 161 969.76 лева. Като
основание за превод на сумата е посочен предварителният договор от
13.04.2021 г. На същата дата – 13.04.2021 г. П. И.ов П., син на ищеца, е превел
по сметка на същата сметка на „ДИПРОИНВЕСТ“ ЕООД сумата от 20 000
лева. Ответникът не оспорва, че именно тези лица са заплатили сумите
съответно от 161 969.76 лева и 20 000 лева.
В чл. 73 от ЗЗД е предвидена възможност трето лице да изпълни
задължението, дори против волята на кредитора, освен ако последният има
интерес то да бъде изпълнено лично от длъжника. Предвиденото изключение
се отнася до задължения, които са възникнали с оглед личността на длъжника.
3
За кредитора на парично вземане, в случая „ДИПРО ИНВЕСТ“ ЕООД, е без
значение кое е лицето, което ще престира дължимото. Това е така, защото
характерът на престацията (нейният паричен характер) не е с оглед личността
на длъжника. Всяко трето лице има възможност да изпълни, като кредиторът
не може да осуети изпълнението.
Необходимо е, на следващо място, третото лице да отправи
волеизявление за погасяване на чуждото задължение, тъй като може да
действа най-общо, било от свое име, или от името на длъжника. Ответникът
не сочи между него и Т. П., и отделно между него и П. И.ов П., да е имало
валидно договорно или друго правоотношение, по силата на което сумите от
161 969.76 лева и 20 000 лева да са преведени по сметка на дружеството. Това
не е равнозначно на липса на основание сумата на обща стойност 181 969.76
лева, равностойна на дължимите 93 039.66 евро, съгласно чл. 6, ал. 1, т. 1 от
предварителния договор от 13.04.2021 г. да се получи от ответника.
Причините Т. П. и П. П. да платят дълг на И. П. лежат в отношенията между
тези лица.
Изпълнението на ищеца на първото по ред задължение към ответника се
потвърждава от издадената от ответника на 19.04.2021 г. фактура №
********** за сумата от 181 969.76 лева с ДДС, представляваща плащане по
предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № 7 по чл. 6 (1)
т.1.
Ответникът не е оспорил и че е получил допълнително сумите от
181 969.76 лева на 15.03.2022 г. и 10 358.05 лева - на 15.06.2022 г.
С определение от № 4849/12.03.2025 г. между страните в производството
е отделено като безспорно обстоятелството, че на 09.03.2023 г. процесният ап.
7 е продаден на трето лице, както и че на 09.10.2024 г. ответникът е получил
нотариална покана за едностранно разваляне на договора и за връщане на
заплатените по предварителния договор суми в срок до 60 дни.
Прехвърлянето на собствеността върху ап. № 7 на Й. С. У. се установява
от приетия по делото нотариален акт № 95, том III, рег. № 6400, дело №
451/09.03.2023 г. на нотариус рег. № 622 на НК. До 09.03.2023 г. ищецът е бил
изправна страна по предварителния договор. Ответникът е нарушил едно от
задълженията си по чл. 13, изр. 2 от договора от 13.04.2021 г. – да не го
продава. Виновното неизпълнение от страна на „ДИПРО ИНВЕСТ“ ЕООД е
4
породило за И. П. потестативното право за разваляне на договора и връщане
на продажната цена. Обратен извод не следва от възражението на ответника,
че ищецът не дал подходящ срок за изпълнение. Нито предварителният
договор съдържа уговорка в този смисъл, нито характерът на нарушението –
разпореждане с имота в полза на трето лице, предполага възможност
продавачът да поправи последиците от собственото си неизпълнение.
Дружеството-ответник не доказа, че е изпълнило задължението си да се
въздържа от разпоредителни сделки, с оглед поетите към И. П. ангажименти
да изгради и предаде владението върху ап. № 7. Ищецът е упражнил надлежно
правото си да развали предварителния договор, вследствие на което всяка от
страните дължи да върне на другата полученото по него.
Ответникът не противопостави права, изключващи материално правната
легитимация на ищеца да получи заплатената от него сума на обща стойност
374 297.57 лева. Не доказа и да е изпълнил задължението си, включително в
хода на настоящото производство.
Що се отнася до дължимата от ответника мораторна лихва, съдът
намира следното:
Лихва за забава се дължи от датата на поканата, тъй като се касае за
задължение, което не е с предварително определен срок за изпълнение (чл. 84,
ал. 2 от ЗЗД). Поканата за връщане на заплатените суми е получена от
ответника на 09.10.2024 г., заедно с изявлението за разваляне на
предварителния договор. Чл. 22 от предварителния договор предвижда право
на купувача да получи обратно заплатените суми в срок до 60 дни след
развалянето. Този срок е определен и от самия ищец в нотариалната покана.
Следователно, мораторна лихва върху главниците се дължи от изтичане на
този срок, или от 09.12.2024 г. Акцесорният иск за сумата от 139 074.81 лева е
неоснователен, тъй като ответникът не е поставен в забава преди
горепосочената дата.
Частичната основателност на предявените от ищеца осъдителни
претенции пораждат право на разноски съразмерно на уважената част от
исковете. Ответникът е възразил досежно разноски за нотариални заверки,
както и за прекомерност на адвокатското възнаграждение в размер на 26 000
лева. И двете възражения съдът намира за основателни. Нотариално
заверените изявления на Т. Х. П. и П. И.ов П. не са обуславящи
5
основателността на исковете и нямат връзка с предмета на доказване. Предвид
ниската фактическа и правна сложност на делото, проведеното едно съдебно
заседание, в което не са събирани гласни доказателства и заключения на вещи
лица, съдът намира, че възнаграждението следва да се намали до размера на
сумата от 5 000 лева. На ищеца се дължат разноски на обща стойност
18 617.38 лева.
Ответникът не претендира разноски, поради което такива не му се
присъждат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, „ДИПРО ИНВЕСТ“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, ул.
„********* да заплати на И. П. П., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул.
„********* сумата от 374 297.57 лева, получена на отпаднало основание -
развален предварителен договор от 13.04.2021 г. за покупко-продажба и
строителство на недвижим имот, представляващ апартамент № 7, находящ се
на четвърти жилищен етаж в гр. София, ул. „*********, със застроена площ от
162.52 кв.м., ведно със законната лихва от 09.12.2024 г. до окончателното
изплащане, като отхвърля иска с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за
заплащане на сумата от 139 074.81 лева мораторни лихви.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „ДИПРО ИНВЕСТ“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, ул.
„********* да заплати на И. П. П., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул.
„********* сумата от 18 617.38 лева разноски за производството.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6