Р Е Ш Е Н И Е
№….........../…………………..2020 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 12-ти състав,
в открито съдебно заседание, проведено на 10.07.2020 г., в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Никола Дойчев
при участието на секретаря Станислава Стоянова,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 17774
по описа на съда за 2019 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава тринадесета от ГПК.
Образувано е въз основа на искова молба, подадена от Д.Г.Х., ЕГН: **********
срещу Б.К.П., ЕГН:********** и С.М.С., ЕГН:********** с искане ответниците да
бъдат осъдени да заплатят солидарно на
ищцата следните вземания:
1.
сума в размер на 350.00 лв.,
представляваща неплатена наемна вноска за месец август 2019 г., ведно със
законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на задължението;
2. сума в размер на 250.00 лв., представляваща заплатени от ищцата разходи за
вода за период от 28.02.2018г. до 08.11.2018г., свързани с ползване на имота от
ответниците, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване
на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и сумата в
размер на 416.24 лв., представляваща незаплатени от ответниците разходи за вода
при ползването на имота за периода от 08.11.2018г. до 01.09.2019г.
3. сума в размер на 231.18 лева, представляваща изплатени от ищцата разходи за
топлинна енергия за период от 29.03.2019г. до 30.08.2019г., свързани с ползване
на имота от ответниците, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
задължението;
4. сума в размер на 107.39 лева, представляваща неизплатено задължение за
поддържане на общите части на сградата за периода от 12.2017 г. до 31.08.2019 г
, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане на задължението.
Претендират се и направените по делото съдебно-деловодни разноски.
Ищецът твърди, че на 11.09.2017 г., в качеството му на наемодател, е
сключил договор за наем с ответниците на недвижим имот, представляващ
апартамент № ***,
находящ се в ***, с
уговорен месечен наем в размер на 350.00 лева. Посочва, че ответниците му
заплатили депозит в размер на 350.00 лева в деня на подписване на договора за
наем.
Заявява, че след изтичане срока на договора на 11.09.2018 г., наемателите
са продължили да живеят в имота със знанието е без противопоставянето на ищеца,
като продължили да го ползват до 01.09.2019 г. включително.
Ищецът навежда доводи, че ответниците не са заплатили дължимия наем за
месеците юли и август 2019 г., като със заплатения депозит бил прихванат
дължимия наем за месец юли 2019 г., като оставал дължим наемът за месец август
2019 г.
Още се заявява, че за периода от 28.02.2018 г. до 01.09.2019 г. ответниците
не са заплатили задълженията си към „***“-Варна за вода в размер на 666.24 лева, поради което ищецът заплатил на
23.10.2019 г. сумата от 250.00 лева, с
което погасил задълженията за периода от 28.02.2018 г. до 08.11.2018 г. Отделно
от това се посочва, че ответниците не са заплатили и натрупаните сметки за
топлинна енергия към *** в размер на 231.18 лева за периода от 29.03.2019 г. до 30.08.2019 г.,
което задължение също било заплатено от ищеца на 23.10.2019 г. Навеждат се доводи, че ответниците следвало да заплатят и
сумата от 107.69 лева – дължими от тях вноски за поддръжка на общите части на
сградата и консумативи за периода от 12.2017 г. до 31.08.2019 г.
По същество ищецът иска от съда ответниците да бъдат осъдени да заплатят на
ищеца гореописаните вземания суми:
Претендират се и направените съдебно-деловодни разноски. Ангажират се
доказателства.
Ответниците са депозирали писмен отговор в срока по чл. 131 от ГПК.
Оспорват предявените искови претенции. Считат същите за неоснователни. Не
оспорват, че са заплатили депозит от 350.00 лева при сключването на договора.
Твърдят, че са ползвали имота само за периода от 11.09.2017 г. до 12.2018
г. включително, като след 01.01.2019 г. са напуснали същия. В тази връзка
заявяват, че за периода до 01.01.2019 г. са заплащали всички дължими суми за
наем и констумативи, свързани с ползването на имота, като за наема не са
получавали разписка, а за другите разходи са предавали на ищеца разписките,
удостоверяващи плащането им.
По същество, молят за отхвърляне на претенциите. Претендират разноски.
В открито съдебно заседание ищцата, чрез своя процесуален
представител, поддържа предявените искове. Моли за уважаването им. Претендира
разноски. Ответниците, чрез своя процесуален представител, поддържат писмения
отговор и молят за отхвърляне на предявените искове.
Съдът намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
От представения по делото договор за наем (Договора),
сключен между страните на 11.09.2017 г. и приемо-предавателен протокол от
същата дата, се установява, че между същите е възникнало валидно облигационно
наемно правоотношение по силата на което ищцата, в качеството й на наемодател,
е предоставила на ответниците, в качеството им на наематели, за временно и
възмездно ползване Апартамент № *** с площ 61.05 кв.м., находящ се в гр***, състоящ се от входно антре, две
стаи, кухня, баня-тоалет, два балкона, за срок от 1 (една) година
Наемната цена е била в размер на 350.00 лева, платима
ежемесечно с падеж от 10-то до 15-то число на текущия месец – чл. 11 от
Договора. Всички консумативни разходи за ток, вода, топлоенергия и топла вода,
вкл. общите разходи, свързани с поддръжката и управлението на общите части е
следвало да се заплащат от ответниците, съгласно чл. 12 от Договора.
По делото не се спори, че наемателите са заплатили на наемодателката
депозит в размер на един месечен наем от 350.00 лева, който съобразно чл. 16.1
от Договора, е следвало да бъде върнат при прекратяване на договора, при условие,
че всички разходи по обикновеното употребление на имота и наемна цена са
изплатени изцяло. В тази връзка е уговорено, че при неизпълнение на условията
за връщане на депозита, последният ще служи за прихващане на задължения за наем
и консумативни разходи, възникнали до момента на прекратяване на договора.
Няма спор между страните, че наемателите са продължили да
ползват имота и след изтичането едногодишния срок, предвиден в наемния договор
– тоест след 11.09.2018 г. – със
знанието и без противопоставянето на наемодателката.
По делото се установяват натрупани задължения за вода,
топлоенергия и поддръжка на общите части на ЕС за периода след сключване на
договора за наем до 01.09.2019 г., част от които са били заплатени от ищцата,
като спорният по делото въпрос е до кой момент е действал сключеният между
страните договор за наем.
Договорът за наем е сключен в писмена форма, поради което
изменението или прекратяването му може да бъде извършено само в същата форма –
писмена – но не и устно или с конклудентни действия, което следва по арг. от
разпоредбите на чл. 20а, ал. 2 от ЗЗД, чл. 87, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД. В договора
за наем е предвидено правото на всяка страна да прекрати наема едностранно с писмено
предизвестие от един месец или същият да бъде прекратен по взаимно съгласие без
предизвестие – чл. 17 и чл. 18 от Договора. Доказването на тези обстоятелства,
обаче, е недопустимо да се осъществи със свидетели, тъй като чл. 164, ал. 1, т.
5 от ГПК не допуска при наличие на писмено съглашение, със свидетели да се
доказва, че в последствие договорът е прекратен, било едностранно от някоя от
страните, било по взаимно съгласие. При наличието на писмено съглашение между
страните, не може със свидетели да се доказва, че впоследствие са се съгласили
да изменят съдържанието на договора или да го прекратят – вж. стр. 296,
т.1.2.6. от Приложен коментар на ГПК, ИК „Труд и право“.
Проведеният разпит на свидетелите за установяване на
факта на напускане на жилището от наемателите е допустим, но в случая се оказва
ненужен, тъй като този факт е ирелевантен за съществуващото облигационно
правоотношение между страните. Опразването на имота не води само по себе си до
автоматично прекратяване на възникналата договорно правоотношение, нито може да
се приеме, че е прекратено с конклудентни действия, щом то е облечено в писмена
форма. След изтичането на срока на писмения договор за наем, формата не се променя,
например в устна, а има за последица единствено отпадане на срока на действие
на наема – същият продължава да действа за неопределено време. Ето защо следва да се приеме, че договорът за
наем е продължил да действа и след трансформирането му в безсрочен, като ползването
или не на наетия имот не освобождава наемателите от задължението им за
заплащане на наемната цена, както и останалите разходи, свързани с ползването,
вкл. за общите части. Възможно е дори имотът да се ползва от трето лице, но
задължени спрямо наемодателя остават наемателите, а не фактическия ползвател,
по силата съществуващата между наемодателя и наемателя писмена облигационна
връзка.
Ето защо, съдът счита, че ответниците не доказаха пълно и
главно пред съда, че са прекратили наемното правоотношение с писмено
предизвестие от един месец, съгласно чл. 17 от Договора, нито е постигнато взаимно
писмено съгласие за прекратяване на облигацията без предизвестие – чл. 18 от
Договора. Не се установи и разваляне на договора от страна на наемателите с
едностранно писмено предупреждение при наличието на предпоставките на чл.87,
ал. 1 от ЗЗД.
Предвид горното съдът приема, че за процесните периоди,
за които са предявени осъдителните искове, страните са били обвързани от
валидно облигационно правоотношение по договор за наем, ведно с произтичащите
от това права и задължения за всяка една от страните.
Предявеният иск за заплащане на наемна цена за месец
август 2019 г. е основателен, тъй като ответниците не представиха
доказателства, че са платили сумата от 350.00 лева.
Установява се, видно от представените по делото фактури,
издадени от *** оператора
и разписка за платена сума от 250.00 лева от 23.10.2019 г., че е налице потребена
вода в наетия от ответниците имот за периода от 28.02.2018 г. до 04.09.2019 г.
– 204.656 м3. По делото приложена справка от 28.10.2019 г. от интернет сайта на
*** оператора, от която е видно, че след
заплащането на сумата от 250.00 лева задължението по издадените фактури от 08.11.2018
г. до 10.09.2019 г.(дата на последните две фактури е с отчетен период
06.08.2019 г. до 04.09.2019 г.) е в размер на 416.24 лева. Общата стойност на
описаните фактури, издадени в периода от 08.11.2018 г. до 10.09.2019 г. е в
размер на 417.31 лева, като с оглед
постъпилото плащане на 23.10.2019 г. на сумата от 19.64 лева и след отнасянето й
от кредитора към общото задължение за главница и начислени лихви за забава
върху всяка една фактура, общият размер на задължения остава 416.24 лева. Този незаплатен
разход за потребена вода за периода от 08.11.2018 г. до 04.09.2019 г. следва да
бъде покрит от наемателите. В случая, независимо, че отчетният период е с три
дни извън исковия (01.09.2019 г.), сумата от 416.24 лева следва да бъде
присъдена в пълен размер, тъй като технически е невъзможно да се установи имало
ли е потребление за периода от 01.09.2019 г. до 04.09.2019 г. и в какъв размер.
Наемателите са отговорни и за заплащане на дължимите
разходи, свързани с потребена топлоенергия за периода от 29.03.2019 г. до
30.08.2019 г. От представената справка за задължения и плащания от 04.10.2019
г. и разписка от 23.10.2019 г., издадена от Easy Pay, се установява, че за процесния
период,
ищцата е заплатила топлоенергия
в размер на 231.18 лева. Исковата
претенция в тази част следва да се уважи.
По отношение на дължимите разходи по поддръжка управление
на общите части, се установяват натрупани задължения в размер на 107.69 лева за
периода от м. декември 2017 г. до м.август 2019 г. включително, до който
фактически извод съдът стига от издадената служебна бележка от управителя на
етажната собственост от 15.10.2019 г. и справки за извършени плащания,
изготвени в табличен вид, съдържащи подписите на етажните собственици. От
последните е видно, че наемодателката Х. е вписана под номер ***, брой обитатели 4 човека
(наемателите и двете им деца-вж. л.38 от делото), като в случай на извършено
плащане е положен съответен подпис. Датите на извършените частични плащания за
съответните месеци – 06.2018 г., 08.2018 г., 09.2018 г., 10.2018 г., 01.2019
г., 03.2019 г., 05.2019 г., посочени в издадената служебна бележка,
съответстват на съдържанието на представените таблици, на които в графа № ***., е положен подпис, удостоверяващ
извършеното плащане. Следва да се отбележи, че от м.септември 2019 г. в
списъците с плащания по отношение на процесния имот са вписани брой членове „0“.
Този документ, както и издадения от управителя на ЕС протокол-л.38 от делото, в
които е отразено, че наемателите са напуснали на 01.09.2019 г., вкл. от подписите
положени в таблиците за плащане на разноските, свързани с общите части за
процесния период, както и от показанията на св. Галев, ценени по отделно и в
съвкупност, мотивира съда да приеме, че моментът на освобождаването на имота от
ответниците е именно от 01.09.2019 г., което обаче, както вече се посочи, е без
значение за основателността на исковете.
Наемателите дължат горните суми разделно, а не солидарно,
тъй като такава отговорност не е предвидена в договора за наем, нито следва от
закона – арг. от чл. 121 от ЗЗД.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ищецът има право на
разноски. В тази връзка е представен списък по чл. 80 от ГПК, съобразно който
претендираните и реално сторените разноски са в размер на 504.19 лева, които
следва да бъдат възстановени от ответниците.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Б.К.П., ЕГН:********** и С.М.С.,
ЕГН:********** ДА ЗАПЛАТЯТ на Д.Г.Х., ЕГН: ********** разделно
следните суми:
1. сумата в размер на 350.00 лв. (всеки ответник по 175.00
лева), представляваща неплатена наемна вноска за месец август 2019 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на задължението, дължими по договор за наем от
11.09.2017;
2. сумата в размер на 250.00 лв. (всеки ответник по 125.00
лева), представляваща заплатени от ищцата разходи за потребена от ответниците вода
за период от 28.02.2018г. до 08.11.2018г., ведно със законната лихва върху
главницата от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане
на задължението, както и сумата в размер на 416.24 лв. (всеки ответник по
208.12 лева), представляваща незаплатени от ответниците разходи за потребена вода
за периода от 08.11.2018г. до 01.09.2019г., дължими по договор за наем от 11.09.2017 г.;
3. сума в размер на 231.18 лева (всеки ответник по 115.59 лева) представляваща заплатени
от ищцата разходи за топлинна енергия за период от 29.03.2019г. до 30.08.2019г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане на задължението, дължими по договор
за наем от 11.09.2017 г.;
4. сума в размер на 107.39 лева (всеки ответник по 53.69 лева),
представляваща неизплатено задължение от ответниците за поддържане на общите
части на сградата за периода от 12.2017 г. до 31.08.2019 г., дължими по договор
за наем от 11.09.2017 г.;
ОСЪЖДА Б.К.П., ЕГН:********** и С.М.С., ЕГН:********** ДА ЗАПЛАТЯТ на Д.Г.Х., ЕГН:
********** сумата в размер на 504.19 лева, представляваща, направени от ищцата съдебно-деловодни разноски, на
основание чл.78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок, считано от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: