Р Е Ш Е Н И Е
№ 260290 15.02.2021 г. град Бургас
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд ХХХVІ-ти граждански състав
на четиринадесети януари две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в следния състав:
Районен съдия: Дарина Йорданова
при секретаря Мирослава Енчева
като разгледа докладваното от съдия Дарина Йорданова
гражданско дело № 2038 по описа за 2019 година,
за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е образувано по исковата молба на Н.А.Ж., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г. чрез адв. Д.Я.,*** срещу „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК ***, гр. Б*, ул. „*******, с която се иска да се постанови съдебно решение, с което на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД да се прогласи за нищожен Договор за обслужване и управление от 27.01.2012г. сключен между страните и да бъде осъдено ответното дружество да заплати на ищеца сумата от 1780евро /3481лева/ платено по нищожния договор, ведно със законната лихва считано от датата на предявяване на исковата молба. При условията на евентуалност, ако бъде отхвърлен иска за нищожност на договора, да бъде осъден ответника да заплати сумата от 540евро, поради развалянето на договора за обслужване и управление от 27.01.2012г.
Ищецът сочи, че на 02.07.2012г. е придобил в собственост апартамент № *** представляващ СОС в сграда с идентификатор № **** по КККР на с. Л*, общ. Ц*. Административният адрес на имота е в с.Л*, общ. ********* , комплекс „*****“.
С придобиването на имота ищецът сключил и процесния договор с „ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ“ ЕООД гр. Бургас за обслужване и управление на имота от 27.01.2012 г. На 19.06.2012г. с допълнително споразумение в правоотношението дружеството „ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ“ ЕООД било заместено от ответника по делото. Твърди се, че договорът за управление и обслужване на имота и допълнителното споразумение са сключени без нотариална заверка на подписите. Излагат се съображения за нарушение на чл. 2 от ЗУЕС. Затова ищецът претендира така сключеният договор от 27.01.2012г. да бъде обявен за нищожен като противоречащ на закона – чл. 26 ЗЗД. В допълнение се излага, че след закупуване на имота ищецът е станал етажен собственик и за правоотношенията му се прилагат правилата на ЗУЕС. Дадено е описания на комлекса, който се счита за такъв от затворен тип. През годините сградата се охранявала от жива охрана, след това СОТ, а след 2018г. нямало обезпечена охрана. Според договора ищецът е поел задължение да заплаща по 10евро с вкл. ДДС за всеки квадратен метър, която такса е била определена на годишна основа. Като общ размер в полза на ответника е била преведена сумата от 1780евро, чието връщане се претендира поради нищожността на договора. Ищецът сочи още, че определянето на таксите за поддръжка на общите части на сградата е следвало да бъде извършено с решение на ОС на ЕС. Такова обаче не било провеждано, поради което се твърди нарушение на чл. 9 и чл. 11, т. 11 от ЗУЕС, което се извежда като допълнително основание за нищожност на договора. При евентуалност посочва, че отношенията на страните били подчинени на чл. 288- 292 от ЗЗД – договор за поръчка. Излагат се доводи, че имотът не бил поддържан в добро състояние, съобразно уговореното. Затова ищецът изпратил и две уведомления на ответника, че правоотношенията им са прекратени. Поради отказа на представител на дружеството да приеме уведомленията, Ж. изпратил уведомленията и с телепоща. Затова счита, че с оттегляна на поръчката от негова страна следва да бъде върнато платеното по разваления договор, в размер на таксата за 2018 г. от 540 евро. Претендират се направените разноски. Ангажирани са доказателства.
В срока за отговор по исковата молба по чл. 131 от ГПК ответникът „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, депозира писмен отговор, с който предявените искове се оспорват като неоснователни и недоказани. Оспорва се твърдението, че комплексът, в който се намира имота, е от затворен тип. Сочи се, че липсата или наличието на решение на ОС на ЕС за ползването и управлението на общите части не се отразява на сключените от отделните собственици договори. Счита, че с процесния договор е възникнала облигационна връзка по договор за изработка и ищецът е приел да се обвърже с условията на договора. Твърди се, че ответното дружество е изпълнявало задълженията си по поддръжка на комплекса, за което направило и съответни разходи. Оспорва се твърдението за неспазване на формата на ЗУЕС при сключване на договора. Въпреки това се счита, че ако има такова нарушение то тогава е налице конверсия на договора в такъв за изработка. Договорът бил изпълняван няколко години наред и от страна на ищеца не били налице възражения. Ответникът счита, че сделката между страните е търговска и се прилагат разпоредбите на ТЗ, които са специални спрямо ЗЗД. В защита на това се сочат и плащанията към ответника за 2016г., 2017г. и 2018г., с което се твърди, че ищецът е приел изпълнението по договора. От там се сочи, че не е основателно и искането за връщане на сумата от 1780евро. Оспорват се и твърденията за надлежно прекратяване на договора. Сочи се, че уведомленията не са получени от ответника. Отделно от това се твърди, че действието по прекратяване на договора е занапред и няма основание за връщане на платеното. Оспорва се верността на удостоверителното изявление на ЧСИ И* М*. Претендира се отхвърляне на предявените искове. Претендират се разноски.
Ответникът „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ “ЕООД е предявил при условията на евентуалност, на основание чл. 211 ГПК, обективно съединени насрещни искове срещу ищеца, с които се претендира осъждането на Н.А.Ж. да заплати на дружеството сумата от 1780 евро- главница, за извършени от дружеството разходи за охрана, работни заплати и осигуровки на работници на дружеството, във връзка с охрана и поддържка на комплекс „****“, така и извършени разходи за материали и консумативи, свързани с поддържката и почистването на комплекса, в който се намира притежаваният от Ж. самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на с. Л*, общ. ****, които разходи са направени за периода от 01.01.2016г. до 31.12.2018г., с която сума Ж. неоснователно се е обогатил за сметка на обедняване на дружеството.
При условията на евентуалност /в случай на уважаване на евентуалния иск предявен от ищеца/ е предявен и насрещен иск за заплащане на сумата от 540 евро - главница, за извършени от дружеството разходи за материали и консумативи във връзка с почистването, поддръжката и профилактиката на общите части на сградата и комплекса, в т.ч. басейн, асансъор и зелени площи в комплекс „********“, направени за периода от 01.01.2018г. до 31.12.2018г., с която сума Ж. неоснователно се е обогатил за сметка на обедняване на дружеството.
Ищецът е предявил искове с правно
основание чл. 26, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД и чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, при условията на
евентуалност чл. чл. 288- 292 вр. чл. 55 от ЗЗД.
Предявените насрещни искове са с правна квалификация чл. 61 ЗЗД, вр. чл. 59 ЗЗД.
Съдът, като
взе предвид исканията и доводите на страните, събраните
по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
По делото не се спори, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сградата – етажна собственост, намираща се в с.Л*, общ. *******“, сграда 1, ет. 2, ап. 8 , комплекс „********“, съгласно представен нотариален акт от 02.07.2012г.
Не се спори също така, че на 27.02.2012 г. е сключен договор за обслужване и управление между ищеца и дружеството ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ ООД. С допълнително споразумение от 19.06.2012 г. за заместване на страна по договора за обслужване и управление, ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ ООД е прехвърлил правата и задълженията си по договора на ответното дружество ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ ООД. Последното е поело задължението да извършва управление, поддръжка и обслужване на частите и съоръженията в комплекс „********“, срещу възнаграждение в размер на 10 евро годишна такса, за всеки квадратен метър площ, включително и съответстващите ид.ч. от общите части.
Безспорно по делото е и обстоятелството, че ищецът е заплатил на ответното дружество в изпълнение на поетите по договора задължения сумата от 1780 евро, за което са представени и приети като доказателства три платежни нареждания - от 28.03.2016г. на стойност 620 евро, от 15.03.2017г. на стойност от 52 евро и 29.03.2018г. на стойност 540 евро.
Основният спорен въпрос е относно валидността на договора за поддръжка, с оглед вида на комплекса, в който е ситуиран процесния имот.
Съгласно §1 т.3 от ДР на ЗУЕС жилищен комплекс от затворен тип е „комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.“ От приетото по делото заключение на вещото лице С.С. се установява, че в комплекса са изградени три сгради от курортен тип и един обект за производство на ел.енергия /трафопост/. Целият комплекс е заграден с ограда, от която 60 см. на височина е плътна и 140 см. е ажурна. Към имота има два входа – единият е от североизток с достъп осъществяван от ажурна врата с чип, който не работи и се отключва с ключ, а другият вход е откъм паркинга, който се е връзвал с верига и катинар, а към момента на огледа – с Г образен метален райбер. В рамките на комплекса има изграден басейн, площадка за игра и открит паркинг. В сграда 1 има техническо помещение и сървъри за видеонаблюдение, което обаче не работи към датата на огледа, тъй като кабелите са изрязани. В комплекса има монтирани камери, които експертът е констатирал, че не работят. Съдът кредитира изцяло заключението на вещото лице, като обективно и компетентно изготвено и въз основа на същото приема за безспорно установено, че се касае за комплекс от затворен тип. Установено е че за същия е изградена система за контролиран достъп на външни лица, като обстоятелствата свързани с работата на системата и нейното обслужване са предмет на изпълнение на договора и не могат да доведат до различен от направения извод. Следователно по отношение на поддръжката на комплекса намира приложение разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС, която предвижда управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, да се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. В настоящата хипотеза обаче договорът за управление не е сключен с инвеститора, поради което не може да се приеме като условие за неговата валидност сключването му в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Липсата на договор сключен по реда на чл. 2 ЗУЕС не влече автоматично недействителност на всички други договори за управление, каквито безспорно отделните етажни собственици са сключили с ответното дружество. Подобна забрана не е уредена в ЗУЕС и би противоречала на основния принцип на свободата на договаряне /чл.9 ЗЗД/. Действително собственикът на имот в сграда в режим на етажна собственост би могъл да противопостави сключения по този специален ред договор на общото събрание на етажната собственост, ако същият отговаря на всички условия и при спазване на предвидената в закона форма, така че останалите собственици също да са обвързани с такъв договор с инвеститора. В случая обаче не е налице изобщо такъв договор и отношенията са уредени с трето юридическо лице – различно от инвеститора, като всеки от етажните собственици е договарял индивидуално с изпълнителя. Затова в отношенията между страните, които са обвързани от представения договор, следва да намерят приложение общите правила на договора за изработка по чл.258 и сл. ЗЗД, както и тези на договора за поръчка по чл. 280 и сл., в частта относно поетите задължения по управление. Формата на договора е обикновена писмена и доколкото съдържа волята на насрещните страни за възлагане на определени услуги, чието извършване не е ограничено от закона и е договорено постигане на незабранен от закона резултат, то съдът приема, че договорът не е нищожен поради липса на форма. Наведеният от ответника факт, че не е било надлежно проведено общо събрание на етажните собственици, също не касае валидността на договора, който е сключен между отделния собственик и дружеството. Ето защо предявеният главен иск с правно основание чл. 26 ЗЗД следва да се отхвърли като неоснователен, както и кумулативно предявената с него претенция за връщане на даденото като платено без основание.
По предявения при условията на евентуалност иск за връщане на платената такса за поддръжка за 2018 г. в размер на 540 евро, поради разваляне на договора между страните.
По делото е установено, че ищецът е сключил с ответното дружество самостоятелен договор с предмет осъществяване на дейности по обслужване, управление и поддръжка на целия комплекс, който договор, има характеристиките на смесен тип договор за изработка и поръчка, валидно ги обвързва и дава право на ответника да събира въз основа на него годишна такса. Не се спори и се установява от представените доказателства, че в процесния период ищецът е заплащал определената такса за поддръжка. От приетата съдебно-икономическа експертиза на вещото лице Д., което съдът възприема изцяло, се установява, че ответното дружество е направило разходи свързани с изпълнение на поетите от него задължения, за наемане на персонал, консумативи и др. От показанията на разпитаните в хода на процеса свидетели П* Ф* и В* В*, които са последователни и непротиворечиви и съответстват на констатациите на вещото лице Д., се установява извършване на дейности по поддръжка на комплекса. Св.Ф* посочва, че е осъществявал поддръжка на басейна, градинките, общите части на сградата, подмяна на крушки, а св. В* при посещенията си, които датират от преди 2-3 години е останал с впечатление за добра поддръжка на общите части на комплекса. Установеното с допуснатата съдебно-техническа експертиза на в.л.С., за прекъснато видеонаблюдение и неработеща система за достъп с чип, неработещи асансьори, липса на осветление и демонтирани и неработещи душове до басейна, са направени извън процесния период. По делото не е доказано какво е било състоянието на комплекса към 2018 г. и дали същото е такова, каквото е понастоящем. Действително съгласно чл. 265, ал. 1 ЗЗД, ако при извършване на работата изпълнителят се е отклонил от поръчката или ако изпълнената работа има недостатъци, поръчващият може да иска поравяне на работата, заплащане на разходите или съответно намаление на възнаграждението. По делото обаче не е предявена такава претенция. Аргументите за надлежно разваляне на договора /оттегляне на пъръчката/ към 2018 г., не са подкрепени с убедителни писмени доказателства. От страна на ищеца и други 27 етажни собственици е отправена покана до ответника от м.август 2018 г., с която последният се уведомява за оттегляне на поръчката и прекратяване на договора за поддържка. Изпратените уведомления обаче не са достигнали до адресата и същите са връчени едва с исковата молба на ответното дружество. Следва да се посочи, че по аргумент от чл. 288 ЗЗД оттеглянето на поръчката не е основание да се приеме, че уговореното възнаграждение за работата до оттеглянето не се дължи. Още повече, че прекратяването на договора /оттеглянето на поръчката/ имат действие занапред, съгласно чл. 88 ЗЗД. По изложените съображения, съдът приема, че по делото е недоказано надлежното разваляне на договора и задължението на ищеца да заплати уговореното възнаграждение за 2018 г. не е престирано на отпаднало основание. Затова предявеният в условията на евентуалност иск се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
С оглед отхвърляне на предявените от ищеца главни и евентуални искове не следва да бъдат разглеждани насрещните претенции на ответника, които са заявени при условията на евентуалност.
Съгласно правилото на чл. 78, ал.3 ГПК, съобразно изхода от производството в тежест на ищеца следва да бъдат възложени направените от ответника разноски свързани с отхвърлените претенции, в размер на 600 лв. – адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска на Н.А.Ж., гражданин на
Руска Федерация, роден на ***г. чрез адв. Д.Я.,*** срещу „ЦАМ ПРОПЪРТИС
МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК ***, гр. Б*, ул. „*******, за прогласяване на нищожността
на договор за обслужване и управление от 27.01.2012г. сключен между страните, както и иска за осъждане на ответното
дружество да заплати на Н.А.Ж. сумата от 1780 евро /3481лева/ платено на
отпаднало основание поради нищожността на договора, ведно със законната лихва
считано от датата на предявяване на исковата молба, както и предявеният при условията на евентуалност иск за осъждане
на ответника да заплати на ищеца сумата от 540евро, дължима на отпаднало
основание поради разваляне на договора за обслужване и управление от
27.01.2012г., като неоснователни.
ОСЪЖДА Н.А.Ж., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г., със съдебен адрес ***, да заплати на „ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК ***, гр. Б*, ул. „*******, сумата от 600 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала: М Е