Р Е Ш Е Н И Е
№ 338
гр. Русе, 14.10.2019 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в
публично заседание на двадесет и седми септември две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ВЕЛКОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА
МАГАРДИЧИЯН
ЗОРНИЦА
ТОДОРОВА – МЛ. СЪДИЯ
при участието на секретаря Недялка Неделчева, като разгледа докладваното от мл. съдия ТОДОРОВА в.гр.д. № 519 по описа за 2019 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от С.В.И.,
ЕГН **********, с адрес: ***, чрез адв. К.С., против Решение № 1035 от 10.06.2019 г.,
постановено по гр.д.№ 7515/2018 по описа на Русенски районен съд. В жалбата се
излагат съображения за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на
материалния закон, и необоснованост. Твърди се, че първостепенният съд неправилно
е приложил разпоредбата на чл. 51 от ТЗ, което се дължи на погрешно
квалифициране на установените от съда факти (два огледа на имот) като
изпълнение на договор за посредничество от страна на ответника по жалбата, без
да се взети под внимание други констатирани от съда факти, а именно, че
процесният имот е бил известен на въззивницата преди
тези огледи и фактът, че тя е проявявала интерес за закупуването на този имот,
включително е събирала оферти за евентуалния ремонт преди още да встъпи в
договорни отношения с въззиваемото дружество. В този
смисъл се твърди, че не е изпълнен договора, доколкото неговия предмет е
обвързан от постигането на определен резултат – свързване на страните и подпомагането
им при сключването на сделка.
С въззивната жалба се иска
обжалваното решение да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което
да се отхвърлят предявените искове.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е
постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата
страна, с който се изразява становище за неоснователност на същата и се излагат
съображения относно правилността на обжалваното решение.
Въззивната жалба е подадена в
законоустановения срок, от процесуално легитимирана страна, срещу подлежащ на
обжалване съдебен акт, поради което се явява процесуално допустима и като такава, следва да се разгледа
по същество.
Съгласно нормата
на чл.
269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта - в обжалваната му част.
По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното
решение за валидно и допустимо.
По отношение правилността му, по наведените от въззивната страна доводи за
неправилност на първоинстанционното решение, настоящият състав приема от фактическа страна следното:
Производството
пред първоинстанционния съд е образувано по искове с правно основание чл. 49,
ал. 1 от ТЗ и чл. 92 от ЗЗД.
С обжалваното решение С.В.И., ЕГН **********, с адрес: *** , е осъдена да заплати на „Илейн имоти” ООД, със седалище и адрес на управление:
гр.Русе, ул.”А.андровска” № 1, вх.2, ет.3, ЕИК
*********, представлявано от управителя З.М., сумите от 1 020.00 лева,
представляващо дължимо възнаграждение по чл.3, ал.3 във вр.с
ал.1 от договор за посредничество от 05.12.2017 г., ведно със законната лихва
върху главницата считано от 07.11.2018 г. до окончателното й изплащане и 204.00
лева, представляваща неустойка по чл.3, ал.5 от същия договор за периода от 20.04.2018 г. до 05.11.2018 г., както и сумата
от 404.00 лева - направени по делото разноски.
Настоящата въззивна инстанция като обсъди доводите на
страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност
намира следното от фактическа страна:
Страните не спорят, че са в облигационна връзка по
силата на договор, наименуван като такъв за поръчка от дата 05.12.2017 г.,
съгласно който С.В.И. като доверител е възложила на „Илейн
Имоти“ ООД като довереник, да търси предлагани за продажба недвижими имоти,
описани в двустранно подписаните Протоколи (Приложение 1), и да ги представя на
Доверителя за закупуване, включително като урежда и огледи за такива недвижими
имоти, срещу възнаграждение, дължимо съгласно условията на договора, както и да
организира преговори при сключване на конкретна сделка и да подготви
предварителен договор. Според чл. 2, ал. 1 от договора, за извършената от
довереника работа в изпълнение на задълженията му по договора страните ще
съставят двустранно подписани протоколи (Приложение № 1) с описание на
недвижимите имоти, предложени от Довереника и/или огледани от Доверителя и
предлаганите условия за покупката им, които съставляват неразделна част от
договора. В ал. 2 на същия член страните са уговорили, че полагането на подпис
от Доверителя в Приложение 1 ще се счита за волеизявление на същия, че
довереника е изпълнил точно поръчката по отношение на съответния имот, и че в
случай на закупуване, е дължимо плащане на възнаграждение, определено по реда
на чл. 3 от договора.
В чл. 3 от
договора страните са уговорили размера и дължимостта
на уговореното възнаграждение, а именно 3% от стойността на закупения имот
(ал.1) и че същото се заплаща при подписване на предварителния договор, а в
случай, че не се подписва такъв при подписване на окончателния договор (ал.2).
В ал. 3 пък е уговорено, че доверителят дължи пълния размер на възнаграждението
и в случай, че закупи имот, предложен му от довереника, без знанието на
последния.
В чл. 3, ал. 5 от
договора е уговорена неустойка при неизпълнение на задължението на доверителя
за плащане на дължимото възнаграждение в размер на 0.1% на ден.
По делото е
представено Приложени № 1 към договора с отразени в него описание на имот,
адрес, прогнозна цена и дата, както и дата на проведен оглед.
Видно от
приложения нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***, том І, рег. №
3669, дело № ***/****г. на нотариус И.К., въззиваемата
и нейният съпруг са закупили поземлен имот с идентификатор № 63427.10.725, с
адрес: гр. Русе, кв. „Средна кула“, ул. „Индже Войвода“ № 13, с площ от 396
кв.м., заедно с построената в имота къща – източен близнак, на два етажа, всеки
един представляващ самостоятелен обект – апартамент, от които първият етаж с
площ от 95.48 кв.м., а вторият с площ от 91 кв.м. и гараж с площ от 20 кв.м.,
от продавачите Т.А.Г.и С.Б.Г., за сумата от 34000 лева.
Въззиваемото дружество е изпратило покана до въззивната страна за
заплащане на възнаграждението по договора, връчена на19.10.2018 г.
По делото са
представени две оферти, едната от 29.03.2017 г. за ремонт на покрив и ремонт на
гаражи, а другата от 04.04.2017 г. за външна изолация
на къща в гр. Русе, кв. „Средна кула“, ул. „Индже войвода“ № 13.
Представени са
удостоверение за приемане на проект за изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, две скици на поземления имот и Договор за доброволна
делба от 16.04.2018 г.
Въззивното дружество е сключило договор за посредничество при
продажба на недвижим имот по отношение на същия имот с продавача Т.А.Г.от
03.01.2018 г.
При първоинстанционното
разглеждане на делото са събрани гласни доказателства посредством разпита на
свидетелите С.Д., Л.Р., Б.Б., М.М.
Д.И., С.Г., Т.Г.и Д.Д..
Свидетелят Д.в
своите показания изнася данни, че в периода август 2017 г. до юни 2018 г.
работила като брокер при въззиваемото дружество на
трудов договор. Същата посочва, че познава имота в „Средна кула“ на ул. „Индже
войвода“, както и С.И. – тя била клиентка на З.М.. Свидетелката заявява, че е
завела лично С.И. на оглед на имота, като уговорката им била да се чакат на
обръщалото, като се влезе от кв. „Средна Кула“ веднага в ляво, къщата била на
100 м. по-нагоре. По време на този оглед присъствал и съпругът й, те влезли в
къщата, след което И. се подписала на протокола. По време на втория оглед,
когато свидетелката стигнала до къщата С.И. вече била там и я разглеждала, като
за този оглед не са разписвали протокол. На този оглед присъствали децата на С.
и някаква възрастна деца. Свидетелката споделя, че е останала с впечатление, че
И. харесала имота, като последната й казала, че желае да го закупи, но лихвата,
която банката предлага е много висока и ще изчака предложение за по-ниска
лихва.
Свидетелката Л.Р.
в своите показания изнася данни, че към края на 2017 г. била консултант във въззиваемото дружество, като работата й се изразявала в
това да изготвя договорите, когато някой клиент реши да закупи имот. За имота в
кв. „Средна кула“ знае от нейна колежка С.Д., която й казала, че за този имот
има потенциален купувач, поради което свидетелката се свързала с продавачите за
да подпишат договор за посредничество. Посочва, че когато са предлагали имота
за продажба, дружеството не е имало сключен договор за посредничество със
собствениците, но са имали тяхното съгласие за предлагането на имота за
продажба. Свидетелката заявява, че имали всички документи за имота и изготвили
проект на предварителен договор, но такъв не се е подписал, тъй като И. се
отказала да го купува.
Свидетелят Б.Б. в своите показания изнася данни, че през 2017 г. е бил
колега на С.И.. Същият посочва, че декември 2017 г., преди коледните празници е
придружил И. *** за оглед на къща. До там стигнали с автомобила на И., марка опел, комби, като отишли
първоначално на ул. „А.андровска“ до някаква агенция,
от където излязла жена, която разговаряла със С., дала й някакви документи да
подпише и й казала, че ще й покаже процесната къща и да я последвт.
От там тръгнали в посока местонахождението на къщата и спрели в кв.“Средна
кула“. Когато стигнали жената дошла при тях, а С. й казала, че е виждала имота и на този етап няма намерение
да го купува, поради което до оглед не се е стигнало. Свидетелят посочва, че
въпросната жена е била в съдебната зала преди него.
Свидетелят М.М. който се занимава със строителна дейност споделя, че
през месец март-април 2017 г. ходил със С. на оглед на къщата във връзка с
бъдещ ремонт. Посочва, че доколкото си спомня над гаражите имало свличане на
пръст, която е трябвало да се изчисти, както и да се излее плоча и препокрие
част от покрива. За целта изготвил оферта, като си спомня за цена около 2500
лева общо с труд и материали.
Свидетелят Д.И.,
който е съпруг на въззивницата в своите показания
изнася данни, че за „Илейн имоти“ започнали да
споменават, когато вече се отказали да търсят къща и съпругата му гледала
апартаменти. Посочва, че съпругата му казала, че са я водили на оглед на един
апартамент на 4-ти етаж и на 5-ти етаж и тя им казала, че предпочита къща.
После я завели в имота в кв. „Средна кула“, който двамата гледали доста преди
това – още през 2015 г. За имота разбрали от обява във вестника, но тогава
обявената цена била твърде висока. През 2016 г. имотът отново им попаднал и
отново ходили на оглед с друга агенция. Тогава имотът много им харесал и са
правили опит да преговарят с продавачите да намалят цената. През 2017 г. ходили
в къщата с майстори за да могат да си направят сметката колко ще им струва
санирането, смяната на парното. Свидетелят посочва, че края на 2017 г. –
началото на 2018 г. се срещнал със синът на собствениците на къщата – А., с
който се познавал покрай моторите, който му казал, че родителите му са склонни
да коментират цената, че са харесали друга къща и им трябват пари. Свидетелят
отрича да е ходил на огледи на къщата с тази агенция, ходил е на оглед през
2016 г. с друга агенция. За покупката на къщата свидетелят твърди, че е
преговарял със С.Г.. Отрича Т.Г.да е споменавала за сключен договор с „Илейн имоти“
Свидетелят С.Г. в
своите показания заявява, че познава г-жа И. от около 3-4 години, като
запознанството станало чрез сина му. Посочва, че са идвали в къщата като
приятели и явно там е станало въпрос, че къщата се продава. Свидетелят посочва,
че къщата я продават от 7-8 години, като през това време са работили с различни
агенции. С. идвала в къщата, като преди 2-3 години започнали да преговарят за
продажбата и за цената. С „Илейн Имоти“ започнал да
работи на по-късен етап, когато те направили снимки на къщата и направили
няколко огледа. Свидетелят посочва, че мисли, че С. е идвала веднъж на оглед с
агенцията. Заявява, че той е потърсил С. за продажбата, тъй като харесали друг
имот и трябвало да продадат къщата и да се изнесат от нея. Посочва, че с
агенцията не са подписвали договори, освен този за посредничеството.
Свидетелката Т.Г.в
своя разпит заявява, че продават къщата от 5-6 години и в началото не са
ползвали агенция и сами пуснали обяви във вестници. Със С. се запознала когато
теглила кредит, по което време тя била кредитен консултант. На тази среща С. й
припомнила, че е идвала в къщата на оглед и, че много харесва къщата, но цената
е твърде висока. На по-късен етап се свързали с „Илейн
имоти“, които направили снимки на къщата и ги обявили в интернет. Свидетелката
заявява, че не е присъствала на оглед със С. в присъствието на представител на
агенция. „Илейн имоти“ се свързали със свидетелката и
й казали, че има сериозен клиент и трябва да сключат договор за посредничество,
какъвто сключили впоследствие.
Свидетелят Д.Д. в своите показания изнася данни, че е посещавал къщата в
кв. „Средна кула“ три пъти по молба на Д.И., като е направил външен оглед и
след това е изготвил приложената по делото оферта.
В хода на
първоинстанционното производство е проведена очна ставка между свидетелите Д.и Б.,
които не променят първоначално дадените показания.
Въз основа на така
установените правнорелевантни за спора факти, по
възраженията на страните, съдът приема следното от правна страна:
Настоящият състав
приема, че конкретният договор изцяло попада в приложното поле на чл. 49-51 ТЗ.
Договорът за посредничество е търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т.
4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който
е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени
обекти от гражданския оборот. Няма спор и в теорията и в практиката, че
търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с
възложителя, ако посредникът е свързал страните по него. Основното задължение,
което се припокрива напълно с целта на правоотношението е осъществяването на
посредничеството, т. е. осъществяването на контакт между страните – продавач и
купувач и съдействие на страните за сключването на договор за покупко-продажба.
Следователно, предмет на договора за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните
за сключването на сделки и осъществяване на съдействие при преговорите. Такъв е
предметът и на процесния договор за посредничество, детайлизиран от страните в
чл. 1, ал. 1 и ал. 2 от договора. Съобразявайки се със същността на предмета на
договора, страните са уговорили в чл. 3, ал. 2 от договора възнаграждението да
се заплати при подписването на предварителния договор, а когато такъв не се
подписва, при подписването на окончателния договор. По аргумент от тази
разпоредба, изпълнението на задълженията на посредника по договора настъпва при
подписване на предварителен договор между довереника и продавач, или при
подписване на нотариален акт за покупко-продажба, като до този резултат да се е
стигнало именно с посредничеството на довереника. За разлика от договора за
поръчка и за изработка, договорът за търговско посредничество за сключване на
договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за
организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между
страни по сделка, съдействие за промяна в цената, за снабдяване с информация и
документи за имота.
Именно в това се
изразява и основният спорен въпрос между страните - изпълнени ли са от посредника
задълженията по така сключения договор, които да обуславят задължение за доверителя
да плати възнаграждение по същия. По този въпрос, настоящата инстанция не
споделя изложените от първостепенния съд мотиви относно изпълнението на
договора от страна на въззиваемото дружество и в този
смисъл намира възражението на въззивницата, че до
реализирането на покупко-продажба на къщата се е стигнало не в резултат на
посредничеството на въззиваемото дружество, за
основателно. При съвкупния анализ на доказателствата, в това число писмени и
гласни такива се установява, че въззивницата е
оглеждала процесната къща още през 2015 г. и 2016 г., в който период е
осъществявала контакт с продавачите, но не се е стигнало до покупка заради
високата продажна цена. В този смисъл са показанията на св. И., Г.и Г., като и
тримата потвърждават факта, че С.И. е посещавала къщата още през 2015 и 2016
година и са водили преговори за продажбата й. Този извод на съда се подкрепя и
от представените по делото оферти за ремонт на къщата, съответно от 29.03.2017
г. и 04.04.2017 г., както и от показанията на
свидетеля М.и Д., които съдът кредитира напълно като логични, последователни и
непротиворечиви. От разпита на двамата свидетели се установи, че те са
оглеждали къщата с оглед бъдещо възлагане на ремонт и изготвянето на оферта за
конкретните строително-монтажни работи.
Спорен момент
относно действията по изпълнение на договора е относно обстоятелството
провеждан ли е или не оглед с посредничеството на въззиваемото
дружеството. За този факт при първоинстанционното разглеждане на делото и с
оглед оспорването му от страна на ответника С.И., са разпитани две групи
свидетели. Св. Д., доведена от въззиваемото
дружеството и св. Б., доведен от въззивницата.
Двамата изнасят напълно противоположни данни относно това дали е проведен или
не оглед през декември 2017 г. За да се отстранят противоречията между
показанията на посочените свидетели и за да се изведе действителното фактическо
положение съдът ги съпостави с показанията на св. Г., св. Г. и св. И.. Св. Г.посочва
в своя разпит „мисля, че един път идва С. с представител на „Илейн имоти“, така мисля“ – това изявление е израз на
предположение, смътен спомен и предвид обстоятелството, че свидетелят изрично
заявява, че въззивницата е оглеждала няколко пъти
имота преди още да имат отношения с агенцията, съдът не би могъл с
категоричност на направи извод за осъществяването на този факт. Същевременно свидетелката Г. в своя разпит
категорично заявява, че не е присъствала на оглед с въззивницата
и с участието на представител на агенцията. В този смисъл са и показанията на
св. И., който единствено посочва, че съпругата му е казала, че е видяла къща,
която е гледала преди. Предвид обстоятелството, че св. Д.не си спомня в чие
присъствие от страна на продавачите е проведен първият оглед, съдът не може да
предпочете едни измежду показанията на свидетелите Г.и. От друга страна, съдът
е разколебан за осъществяването на този факт и предвид обстоятелството, че
свидетелката Д.посочва, че на първия оглед е присъствал и съпругът на И. – св. И.,
който факт е отречен от последния при провеждането на неговия разпит, както и
при провеждането на разпита на свидетелите Г.и. Поради изложеното съдът намира,
че не е доказано пълно и главно обстоятелството, че действително въззиваемото дружество е организирало оглед на процесния
имот предвид проведеното положително насрещно доказване на ответницата по иска,
което внася сериозно съмнение у съда относно осъществяването на този факт. Тези
разсъждения се отнасят и до втория оглед, за който не е съставен протокол за
провеждането му.
Но дори и да се
приеме, че огледът е осъществен, то по делото не събрани доказателства, от
които да се установи, че е изпълнен основния предмет на договора, респективно
основното задължение на посредника – да осъществи контакт между страните по
сделката, да съдейства за организиране на преговори, в резултат на която
дейност да се е стигнало и до сключването на договора за покупко-продажба.
Както вече съдът отбеляза, за разлика от договора за поръчка и за изработка,
договорът за търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба
на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и
посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за
проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. В контекста
на изложеното, прави впечатление драстичната разлика в продажната цена,
посочена в представения по делото проект на предварителен договор – посочената
цена в предварителния договор е 109526 лева, а при сключването на окончателната
сделка цената е 34000 лева. Това обстоятелство допълнително подкрепя извода на
съда, че посредникът не е съдействал на страните при преговорите, включително
при уговарянето на цената и не е знаел за нейната промяна.
Неприложима е в
случая разпоредбата на чл. 3, ал. 3 от договора, съгласно която
възнаграждението е дължимо и в случаите, когато доверителят е закупил имот,
предложен от довереника, но без знанието на последния. Тази хипотеза би била
приложима ако посредникът беше изпълнил задълженията си по договора – да
осъществи контакт между съконтрахентите, съдейства за
осъществяването на преговорите между тях и в следствие на това посредничество
се стигне до закупуването на имота. Това е така, защото при изпълнение на
предмета на договора, дори сключването на предварителен или окончателен договор
за покупко-продажба на недвижим имот да не е осъществено с прякото участие на
посредника, то резултатът е постигнат
със съдействието на посредника.
Всичко това
обуславя неоснователността на исковата претенция по иска за заплащане на
възнаграждението по договора за посредничество. Поради акцесорния
характер на иска по чл. 92 от ЗЗД, последният също се явява неоснователен.
Въз основа
изложеното по-горе, настоящата инстанция намира въззивната жалба за основателна,
а обжалваното решение за неправилно, поради което следва да бъде отменено и
вместо него постановено друго, с което да се отхвърлят предявените искове.
При
този изход на делото право на разноски има въззивната страна, която е
представила списък на разноските по чл. 80 от ГПК, както пред настоящата, така
пред първата инстанция. В първоинстанционното производство С.И. е сторила
разноски в общ размер на 395 лева (315 лв. – адвокатско
възнаграждение и 80.00 лв. – депозит за свидетели), а във въззивното
производство 50 лева – за платена държавна такса. Държавна такса по частната
жалба против определението, с което е допуснато обезпечение на предявения от
ищеца иск не следва да се възлага в тежест на въззиваемото
дружеството, доколкото същото е било потвърдено от въззивната инстанция. Ето
защо и на основание чл. 78, ал. 3 от , на С.В.И. следва да се присъдят
разноски в размер на 395 лева за първоинстанционното производство и 50 лева за
въззивното производство.
Воден
от горните мотиви, Русенски окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ изцяло
Решение № 1035
от 10.06.2019 г., постановено по гр.д.№ 7515/2018 по описа на Русенски районен
съд и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от „Илейн имоти” ООД, със седалище и
адрес на управление: гр.Русе, ул.”А.андровска” № 1,
вх.2, ет.3, ЕИК *********, представлявано от управителя З.М., против С.В.И.,
ЕГН **********, с адрес: ***, иск за заплащане на сумата от 1020 лева,
представляваща уговорено възнаграждение, съгласно чл. 3, ал. 1 от Договор за
посредничество от 05.12.2017 г., ведно със законната лихва върху сумата от
завеждането на исковата молба до окончателното й плащане, и иск за заплащане на
сумата от 204 лева, представляваща неустойка, съгласно чл. 3, ал. 5 от Договора
за посредничество от 05.12.2017 г. за периода от 20.04.2018 г. до 05.11.2018 г.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „Илейн имоти” ООД, със
седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.”А.андровска”
№ 1, вх.2, ет.3, ЕИК *********, представлявано от управителя З.М., да заплати на
С.В.И., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 395 лева – разноски за първоинстанционното
производство и сумата от 50 лева – разноски за въззивното производство.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.