Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер Година
2018,27.07. Град
Бургас
В
ИМЕТО НА
НАРОДА
Бургаски окръжен съд граждански състав
На девети юли Година
две хиляди и осемнадесета
В публичното
заседание в следния състав:
Председател:Антоанета Андонова -
Парашкевова
Секретар Цветанка Арнаудова
Прокурор
Като
разгледа
докладваното от съдията
гражданско дело
1005 по
описа за 2016 година
и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Ищецът Е.К.В. с посочен адрес
в гр.* е предявил против И.А.М.,
гражданин на * ,роден на * год с посочено местожителство гр.*, без посочен
адрес иск за обявяване за окончателен на сключен помежду им на 04.02.2011 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-апартамент
№ 8 –мезонет, находящ се в почивен комплекс „Долче вита“ в гр.Свети Влас,община Несебър.
Твърди,че на 04.02.2011 год. между него
и ответника е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на описания
по-горе недвижим имот. Сочи,че владението на апартамента му е било предадено в
деня на подписване на предварителния договор, съгласно уговорката в този смисъл
в чл.2 на раздел І. Заявява, че договорената продажна цена е в размер на 100000 лв., като при подписване
на договора е изплатил на
ответника-продавач сумата от 10000 лв., за което е била съставена разписка от
04.02.2011 год. Твърди, че последващото плащане от 90000 лв. е направил на
ответника на дата 02.02.2012 год., като отново е била съставена разписка на същата дата, а самото
плащане е в съответствие с уговореното в чл.3,ал.2 на раздел ІІ от договора,
според който плащането на тази сума е трябвало да се извърши в срок до една година от подписване на предварителния
договор. Заявява,че съгласно чл.5,ал.1 на раздел ІІІ от договора, сключването
на окончателен договор в нотариална форма е следвало да се осъществи в срок до
една година от подписване на предварителния договор, като изчислява, че с оглед на горното това е датата 04.02.2012
год. Твърди, че още на 02.02.2012 год. е поставил на ответника въпроса с
прехвърляне на имота пред нотариус, и след отклоняване на предложението с
обяснение за необходимост от снабдяване с документи, ищецът е загубил връзка с
ответника и опитите му да осъществи контакт и изясни ситуацията да останали
неуспешни. Представя и ангажира доказателства.
Предявеният иск е с правно
основание в чл.19,ал.3 от ЗЗД.
Ответникът И.А.М., гражданин на
*, роден на * год. чрез назначения от съда особен представител адв. Соня
Атанасова с адрес на кантората гр.Бургас, ул.“Шейново“ № 24,ет.3,стая 24
оспорва основателността на предявения иск. Счита, че следва да се докаже, че е
платена цената по предварителния договор, като намира разписките,
представени за установяване на това
обстоятелство при условията на пълно доказване
за недостатъчни. Счита, че следва да се приложат и други доказателства,
които обичайно се ангажират в нотариалното производство при изповядване на
покупко-продажба на недвижим имот с
оглед защита правата на участващите в сделката, както и за установяване
произхода на парите. Позовава се на факти и обстоятелства и уговорки от
предварителния договор, които счита за нелогични. Прави доказателствени
искания. Не представя доказателства.
Бургаски окръжен съд
като обсъди доводите на страните и представените и събрани по делото
доказателства намира за установено от фактическа страна следното:
Ответникът И.М. по силата на нотариален акт
№ *** г. и нотариален акт за поправка на нотариален акт № *** г. по описа на
нотариус Стоян Ангелов с рег. № 208 в НК,
се легитимира като собственик на недвижим имот, а именно: апартамент № 8
– мезонет, находящ се на четвърти и пети етаж от сграда № 3, построена в дворно
място, съставляващо УПИ II-8021 в кв. 42, урегулиран от 7 425 кв. м. по
плана на село Свети Влас-юг, при граници: УПИ I-8019, от три страни улици и
морски бряг, който имот ведно с построените в него сгради и други подобрения,
съгласно план за цялостното му застрояване, представлява почивен комплекс
„Долче Вита“, като продавания апартамент е с площ от 119,89кв. м. , като
четвъртия етаж се състои от: дневна – трапезария с кухненски блок, санитaрен възел, тераса, стълби към
пети етаж и пети етаж състоящ се от: две спални , два санитерни възела с баня,
тераса, при граници: изток – ап. 7, сграда 4, запад – ап. 7, север – външен
зид, юг – външен зид, отдолу – ап. 6, ведно със съответния процент от ид. ч. от
правото на строеж върху терена, т.е от описани по – горе УПИ, както и
покривното тераса на същата сграда с площ от 51,32 кв. м. По данни на АГКК,
процесния имот се идентифицира по КККР на гр. Свети Власт с поземлен имот с
идентификатор № 11538.502.242, в който са нанесени 14 сгради, като процесния
самостоятелен обект се намира в сграда с идентификатор 11538.502.242.3, но не е
нанесен със самостоятелен идентификатор.Приложени са заверени от адвокат
копия и
официално заверени от нотариус
преписи от предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 04.02.2011 год. и две
разписки за платена в брой обща сума от 100000 лв. за закупуване на недвижимия
имот по описаните по-горе нотариални актове,като се претендира обявяване на
предварителния договор за окончателен без условието по чл.изр.1,ал.1,чл.362 от ГПК.
При установената по-горе
фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
За да бъде
уважен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД е необходимо безспорно да са
установени следните факти: предварителният
договор да е сключен в писмена форма, да съдържа всички съществени елементи на
договор за продажба на недвижим имот,какъвто се твърди по съдържание,че е
процесния такъв, прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към момента
на обявяване на предварителния договор за окончателен, както и ищецът да е
изправна страна по договора.
Съдът
намира, че в настоящия случай посочените предпоставки не са налице.
По делото е представен в заверени
копия-частна и официална заверка на
препис от оригинал,предварителен договор, който е в писмена форма и съдържа
всички съществени елементи на договор за
продажба на недвижим имот.Така представения договор е оспорен от назначения особен представител
на ответника ,който е заявил,че
документа не е подписан от продавача, както и че не
обективира действителната му воля.
Представени са и два броя разписки,отново с частна и официална заверка като
преписи от оригинал ,в които е удостоверено,
че ищецът- купувач е изплатил изцяло и в брой продажната цена по предварителния
договор. Първата разписка е от 04.02.2011 г. /датата на сключване на
предварителния договор/ за сумата от 10 000 лв., а втората разписка е от
02.02.2012 г. за сумата от 90 000 лв. По отношение на представените
разписки, процесуалния представител на ответника също е направил оспорване,
относно автентичността на подписа на продавача, както и възражение за липса на
доказателства, че сумите са реално получени. Тъй като, посоченият договор и
разписки са частни свидетелстващи документи, не се ползват с доказателствената сила по чл.179, ал.1 ЗЗД, поради
което доказателствената им сила
съда ще преценя с оглед на всички
събрани по делото доказателства. Поради факта, че документите формално носят
подписа на ответника, в негова тежест е да докаже, че положения подпис не му
принадлежи.Тъй като обаче се касае за документи-разписки,които на основание чл.77,ал.1 от ЗЗД, длъжникът
може да поиска и да
получи от кредитора си ,за удостоверяване при спор с нарочно писмено кредиторово волеизявление пълното и точно изпълнение на паричното
си задължение,то именно длъжникът
следва да съхранява оригиналите им,които да предостави при оспорване на
автентичност ,за установяване на плащането.В тази връзка, назначения от съда
особен представител на ответника е поискал представянето на документите в
оригинал,като е оспорил автентичността на подписите на ответника като кредитор
, с оглед на преценка на назначаване на графологическа експертиза.
В проведеното по делото съдебно
заседание, ищецът в изпълнение на указания на съда да представи в оригинал
разписките – приложение № 1 и № 2, е представил нотариално заверени преписи на
предварителния договор от 04.02.2011 г. и посочените разписки. При това
положение, е установено, че нотариуса е удостоверил верността на преписите с
представените му оригинали, поради което съдът намира, че към момента на
нотариалното удостоверяване, такива
документи са били съставени и са съществували, както и,че ищецът
е разполагал с тях.
Тъй като обаче
нотариалната заверка не се отнася и до подписите, положени върху документите,то не може да се приеме, че документите-предварителен
договор и разписки , са загубили качеството си на частни такива и автентичността им е установена с официален
документ-нотариална заверка. При това положение
оспорване автентичността на подписа на
ответника по делото върху тези
книжа е допустимо и такова е извършено от страна на назначения от съда особен
представител. По делото обаче не е възможно да
бъдат ангажирани
доказателства-съдебно-графическа експертиза, в каквато насока е отправено искане от адв. Соня Атанасова, за проверка на
автентичността на подписа на ответника
М.. В обяснения дадени по реда на чл. 176 от ГПК ищецът В. заявява, че не може
да представи оригиналите на документите, тъй като не може да ги открие. В тази
връзка, с оглед на направеното от процесуалния представител на ответника
оспорване на автентичността на подписа на продавача, съдът намира, че ищецът е
създал пречка за събирането на доказателства, относно истинността на
представените от него частни документи. Непредставянето на оригиналните
документи, представлява пречка за назначаване на графологическа експертиза,
която да установи дали положените подписи върху представените документи,
принадлежат действително на ответника
или не,тъй като е общоизвестно,а и съдебно известно,че изследването на ксерокопия на подписи не дава
надежден и сигурен резултат,тъй като не позволява да бъдат изследвани всички аспекти на възможна подправка на документа. В настоящия случай, продавача е представляван в
производството от особен представител, който е извършил необходимите
процесуални действия за доказване на твърденията, че положените подписи в
представените доказателства не принадлежат на ответника и единствената причина
за установяване по безспорен начин на направените възражения е създадената от
ищеца пречка. Като не представи документите в оригинал ,ищецът осуети възможността за назначаване на експертиза,а оттам и за
установяване,че действително е сключен
валиден предварителен договор,по който той е изпълнил задълженията си. Обяснението, че не може да
намери документите, буди основателно съмнение, относно тяхната истинност. Това
са единствените доказателства, с които ищецът твърди, че разполага за доказване
на твърдените от него факти ,като обяснението ,че липсата им в оригинал се
дължи на личната му небрежност, е несериозно и нелогично. Касае се за
немалка парична сума заплатена в
брой в общ размер от 100 000 лева,
за заявление на ищеца,че няма никаква
връзка с ответника,а и никога не се е постарал при извършено плащане на толкова
голяма сума пари в брой на чужденец, да се снабди с данни за адрес на
който да го намери в чужбина ,за да
реализира правата си, твърди, че не може
да намери и оригиналите на единствените
документи, които могат да удостоверят правата му. Освен това, от съдържанието
на сключения предварителен договор, и обясненията на ищеца в хода на
производството по делото не може да се установи по каква причина е било необходимо подписването му и защо страните-при наличие
на парични средства в брой у ищеца ,не са прибягнали директно до сключване на
окончателен договор. Предварителен договор за покупка на недвижим имот обичайно
се подписва тогава, когато една от страните не е в състояние да извърши към
определен момент престацията си - напр.
продавачът продава бъдещ обект, в процес на
изграждане,или се очаква да
предприеме действия по заличаване на вписана ипотека,ако продавания
обект съществува,но е обременен с тежест,която купувачът не е уговорено,че
поема,респ. купувачът не е в състояние да заплати уговорената цена,тъй като не
разполага с договорената сума в брой и очаква
получаване на кредит или заем. В настоящия случай няма данни изобщо
за каквито и да било обективни пречки да бъде подписан нотариален акт
поне на датата, фигурираща върху разписката за сумата от 90000 лв.,а дори и при
твърдения на ищеца,че има свободна професия , има фирма, и е на 62 години и може да има тези пари,остава неясно защо
изобщо е подписван предварителен договор,а страните не са оформини нотариален
акт.
По всички изложени по-горе съображения в съвкупност , съдът намира, че
оспорените частни документи - предварителен договор от 04.02.2011 г., както и
разписки – Приложение № 1 и Приложение № 2 са неистински, тъй като подписите за "продавач" и "получил
сумата" не може да се приеме,че изхождат от И.М.. Извън тези документи
други книжа за правоотношенията на страните не са съставени,а и други
доказателства не са ангажирани. При това положение ,единственият извод, който може да бъде направен,е че са
оформени документи за правоотношения, но липсват основания да се приеме, че те
материализират действителни съществуващи такива.
Съдът изрично е указал на ищеца, че в
негова тежест е да установи наличието на
възникнала валидна облигационна връзка, както и че е изправна страна по
договора. Освен горепосочените частни свидетелстващи документи, други
доказателства по делото не са ангажирани. Противно на всяка житейска логика,
ищецът твърди, че е заплатил изцяло сумата от 100 000 лева,не пази
оригинали на съществени за правата му книжа и в продължение на повече от пет
години не е предприел никакви действия за обявяване на договора за окончателен
или за възстановяване на недължимо платените суми. Това поведение е
нелогично дори и да се счете, че е оправдано с твърдението ,
че ищецът владее имота.
Само за пълното следва да се отбележи
и факта, че по делото не са ангажирани доказателства, ответникът да е собственик на процесния имот към момента
на завеждане на делото, респективно на постановяване на решението. Представеният нотариален акт № ***г. и
нотариален акт за поправка на нотариален акт № *** г. по описа на нотариус
Стоян Ангелов с рег. № 208 в НК, удостоверяват, че ответникът е придобил собствеността върху имота, но не и
факта, че към момента на постановяване на решението все още е собственик на
същия и не се е разпоредил с него.
От представените по делото
доказателства, ценени поотделно и в
тяхната съвкупност, не може да бъде направен обоснован извод, че е налице
валидно сключен предварителен договор, по който ищецът е изпълнил задълженията си и е изправна страна, което предпоставя
неоснователност на предявения иск по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД.
С оглед на всичко изложено
по-горе предявеният иск следва да се
отхвърли. На назначения особен представител на ответника следва да се присъди, определеното от съда
възнаграждение от 1 303 лева, които са внесени предварително от ищеца,тъй
като е осъществил възложението по
процесуално представителство на ответника в пълен обем,участвайки както в
предварителната размяна на книжа,така и в съдебно заседание,като е изготвил и
писмени бележки .
По изложените съображения и на
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от
Е.К.В., ЕГН *** с посочен адрес в гр.***
против И.А.М.,гражданин на * ,роден на *** год с посочено местожителство гр.*,
без посочен адрес, за обявяване за
окончателен на сключен помежду им на
04.02.2011 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот -
апартамент № 8 – мезонет, находящ се на четвърти и пети етаж от сграда № 3,
построена в дворно място, съставляващо УПИ II-8021 в кв. 42, урегулиран от
7 425 кв. м. по плана на село Свети Влас-юг, при граници: УПИ I-8019, от три
страни улици и морски бряг, който имот ведно с построените в него сгради и
други подобрения, съгласно план за цялостното му застрояване, представлява
почивен комплекс „Долче Вита“, като продавания апартамент е с площ от 119,89кв.
м. , като четвъртия етаж се състои от: дневна – трапезария с кухненски блок,
санитерен възел, тераса, стълби към пети етаж и пети етаж състоящ се от: две
спални , два санитерни възела с баня, тераса, при граници: изток – ап. 7,
сграда 4, запад – ап. 7, север – външен зид, юг – външен зид, отдолу – ап. 6,
ведно със съответния процент от ид. ч. от правото на строеж върху терена, т.е
от описани по – горе УПИ, както и покривното тераса на същата сграда с площ от
51,32 кв. м., като процесния самостоятелен обект се намира в сграда с идентификатор
11538.502.242.3, но не е нанесен със самостоятелен идентификатор.
ОПРЕДЕЛЯ на адв. Соня Атанасова Атанасова, с адрес на
кантора: гр. Бургас, ул. „ Шейново“ № 24, ет. 3, стая № 25, назначена за особен представител на
И.А.М.,гражданин на *** ,роден на *** год с посочено местожителство гр.*, без
посочен адрес възнаграждение за
осъществено нея процесуално представителство по делото на основание чл.47,ал. 6
от ГПК като особен представител в размер на 1303 лв.,което да се изплати от
внесената от ищеца по депозитната сметка на съда сума.
Решението подлежи на обжалване
пред Апелативен съд –Бургас в двуседмичен срок от връчване препис от него на
страните.
СЪДИЯ: