Р
Е Ш Е Н И Е
№ 260581 04.11.2020г. гр.
Бургас
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Бургаският районен съд ХVІ-ти граждански състав
на седемнадесети септември две хиляди и двадесета година
в публично заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СИЛВИЯ ПЕТРОВА
при секретар Марина Димова,
като разгледа докладваното от съдия Петрова
гражданско дело № 406 по описа за 2020 година,
за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по
исковата молба на „Вип мениджмънт” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с. Д., ул. „Трета“ № 9,
представлявано от С.С.Т., против А.П.К. и К.И.К., с
която се иска солидарно осъждане на ответниците да
заплатят на ищеца сумата от 303,60 лева, представляващи неплатени разходи за
текуща поддръжка и управление за месеците от ноември 2018г. до март 2019г. вкл.
на общите части на жилищен комплекс ****, в която наследодателят на ответниците П.К.е притежавал апартамент № 7 в бл. 3, като
дължимата сума възлиза на 60,72 лева месечно, от които такса апартамент 45 лева
и консумативи 15,72 лева, сборна лихва до предявяване на исковата молба -
21.01.2020г. в размер на 34,90 лева, ведно със законната лихва върху главниците
от подаване на исковата молба – 22.01.2020г. до окончателното изплащане на
вземането. При условия на евентуалност е предявен иск за неоснователно
обогатяване за сумите, както следва: за месец януари 2019г. - сума в общ размер
на 99,86 лева; за месец февруари 2019г. - 110.16 лева, а за месец март 2019г. -
111.32 лева, като това са реалните разходи на ищцовото
дружество за периода от месец януари 2019г. до месец март 2019г. включително.
Твърди се, че наследодателят на ответниците е бил собственик на самостоятелен обект в
сграда – апартамент 7, разположен в бл. 3 на жилищен комплекс „Съни Хил”, ж. к. Меден рудник, гр. Бургас. На 27.10.2009г.
е сключен между ищеца и П.К.договор за управление и поддръжка на комплекса,
съгласно който за извършваните от ищцовото дружество
услуги се дължи възнаграждение в размер на по 45 лева на месец, както и по 0,16
лева върху общата квадратура на всеки самостоятелен обект, предназначени за
заплащане на всички сметки и разходи за електричество и вода, необходими за
поддръжката на общите части на комплекса и блока. Наследодателят на ответниците не е изпълнил своите задължения по договора.
Ангажират се доказателства, като се моли за уважаване на претенциите и
присъждане на съдебно – деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците са депозирали писмен отговор по исковата молба,
с който оспорват иска като частично недопустим и неоснователен. Сочи се, че П.К.е
починал на 05.01.2019г., поради което договорът е прекратен от тази дата.
Считат, че претенциите за период след тази дата са недопустими. Исковете се
оспорват по основание и размер. Не оспорват, че са собственици по наследство от
П.Т.К.на апартамент *****, както и че на ищцовото
дружество по силата на договор за поддръжка и управление е било възложено да
извършва поддръжката и управлението в комплекс „Съни
Хил“, като възложените му дейности били изчерпателно изброени в 2.1. от
договора. Тези дейности обаче не са били извършвани от дружеството, поради
което и договорът бил прекратен. Твърди се, че няма извършени такива услуги в
жилищния комплекс и общите части, тъй като дружеството системно не е
изпълнявало възложените му дейности по поддръжка, поради което не е налице и
основание за заплащане на суми за извършени дейности. Сочи се, че по делото
липсват приложени каквито и да е доказателства за извършени работи по поддръжка
и/или отстранени ремонти в комплекса. Липсват и документи, установяващи, че
дружеството реално е направило каквито и да е разходи по поддръжката на
комплекса и общите части, изразяващо се в заплащане на консумативи за
електричество, вода и други консумативи, които ищцовото
дружество дори не е посочило, но претендира. По същите съображения неоснователна
се явява и претенцията за неоснователно обогатяване.
Исковете са по чл.79, ал.1 ЗЗД и
чл.86, ал.1 ЗЗД, а при условията на евентуалност иск чл. 59 от ЗЗД.
След съвкупна преценка на
доказателствата по делото, и като съобрази становищата на страните и приложимия закон,
съдът прие следното от фактическа и правна
страна:
Представен е договор за управление и
поддръжка на жилищен комплекс “Съни Хил“ от 09.09.2008г., сключен между възложителя “Съни
Хил“ ЕАД и изпълнителя “Вип Мениджмънт“ ООД в който е
записано, че възложителят е собственик на жилищен комплекс Съни
Хил, находящ се в гр.Бургас, включващ 14 жилищни
блока и желае да възложи на изпълнителя цялостната поддръжка и управление на
общите части на комплекса и на блоковете. В чл.1 са описани конкретно
дейностите по цялостната поддръжка на общите части на целия комплекс и на всеки
блок поотделно. В чл.8 е уговорено, че възложителят ще осигури подписването на
отделен договор за управление и поддръжка с „Вип
Мениджмънт“ ООД от всеки собственик на апартамент или търговски обект при
закупуване на същия.
Представено е споразумение от 01.08.2014г.,
сключено между “Съни Хил“ ЕАД, “Съни
Хил 2“ ЕАД и “Вип Мениджмънт“ ООД, по повод на това,
че “Съни Хил“ ЕАД е прехвърлило недвижимите имоти от
комплекса на “Съни Хил 2“ ЕАД, поради което е било
решено, че “Съни Хил“ ЕАД следва да бъде заместен от
“Съни Хил 2“ ЕАД във всички свои права и задължения
по договора за управление и поддръжка от 09.09.2008г.
„Съни Хил 2“ ЕАД е встъпило като страна в качеството
си на възложител по договора за управление и поддръжка на жилищния комплекс,
наред с досегашния възложител „Съни Хил“ ЕАД. За
инвеститор на жилищния комплекс ще се счита „Съни Хил
2“ ЕАД, като „Съни Хил“ ЕАД запазва всички свои права
и задължения като инвеститор по отношение на всички тристранни договори за
управление и поддръжка на жилищния комплекс, сключени преди датата на
споразумението.
От цитираните доказателства се
установява, че „Съни Хил“ ЕАД, а в последствие и „Съни Хил 2“ ЕАД имат качеството на инвеститор на жилищния
комплекс. Безспорно “Съни Хил“ е жилищен комплекс от
затворен тип по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Според чл.2, ал.1 ЗУЕС
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени
в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална
заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
Съгласно ал.2 договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по
вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на
неговите последващи приобретатели.
Няма спор също така, че ответниците са наследници на П.Т.К., починал на
05.01.2019г. – съпруга и дъщеря и са собственици по наследство от П.Т.К.на
самостоятелен обект – апартамент 7, ет.1 в блок 3 в жилищен комплекс Съни Хил. Доколкото апартаментът се намира в жилищен
комплекс от затворен тип, отношенията, свързани с управлението и поддръжката на
общите части, следва да се уредят с договор с нотариална заверка на подписите.
Такъв договор е представен по делото, той е от 27.10.2009г. и с него П.Т.К.като
възложител, „Вип Мениджмънт“ ООД като изпълнител и „Съни Хил“ ЕАД като инвеститор са договорили, че на
изпълнителя се възлага цялостната поддръжка и управление на общите части на
комплекса и блока за срока на договора и срещу възнаграждение. Мотивите за това
са, че инвеститорът е сключил вече договор за управление с изпълнителя и желае
да си запази правото на контрол върху договорното отношение между „Вип Мениджмънт“ ООД и всеки собственик. В договора подробно
са описани задълженията на изпълнителя по ежедневната поддръжка на общите
части, като в замяна на тези услуги е било уговорено /чл.6, ал.1/, че възложителят-собственик
на апартамента дължи месечно възнаграждение в размер на 23 евро на месец с ДДС,
дължимо за един апартамент. Според чл.7 тази такса не включва разходите за
електричество и вода, необходими за поддръжка на общите части на комплекса и блока,
които се поемат отделно от възложителя, който се задължава да заплаща на
изпълнителя месечна сума от 0.16 лева с ДДС, умножени по квадратурата на
апартамента. Според договора, тези суми се плащат в началото на всяко
тримесечие. Съгласно чл.22 договорът се
сключва за срок от 5 години и се счита за автоматично многократно продължен за
срок от 5 години, освен ако някоя от страните не уведоми другата за желанието
си да прекрати договора не по-късно от една седмица преди изтичане на срока му.
Предвид на тези данни, съдът счита, че е
спазена разпоредбата на чл.2 ЗУЕС, доколкото се касае за жилищен комплекс от
затворен тип. Договорът за управление е с нотариална заверка на подписите,
каквото е изискването на закона, също така е и вписан. Той е сключен между
инвеститора и собственика на самостоятелния обект. По договора има и трета
страна - изпълнителят “Вип Мениджмънт“ ЕООД, но това
не го опорочава. Идеята на закона е инвеститорът да се грижи за управлението и
поддръжката на общите части, а съответният собственик да му заплаща
възнаграждение за услугите. В случая обаче инвеститорът с друг, по-общ договор
е възложил на ищеца управлението на комплекса, което не е забранено с изрична
норма. Ето защо е логично ищецът като изпълнител да е страна и по договора по
чл.2 ЗУЕС, с който отново му се вменява вместо инвеститора да осъществява
действията по управление и поддръжка на комплекса и да му се заплащат
следващите се възнаграждения. По тези мотиви съдът е на мнение, че договорът
между трите страни е породил действие. С подписването му на ищеца-изпълнител са
възложени задълженията да поддържа ежедневно общите части на комплекса. Следва
също така да се приеме, че договорът е продължил своето действие след като е
изтекъл първоначалният му срок, тъй като няма данни наследодателят на ответниците да е изразил воля да се откаже от него, нито
има такава от страна на наследниците. При тези данни съдът приема, че договорът
е действал и за процесния период, като до
05.01.2019г. – по отношение на наследодателя К., а след неговата смърт за
наследниците. В чл. 23 от договора е предвидено, че договорът може да бъде
прекратен преди изтичане на срока в следните случаи: при продажба на
апартамента и гаража от страна на възложителя и сключването на договор за
управление и поддръжка с новия собственик или ако повече от половината от
всички собственици на въведени в експлоатация обекти в комплекса са съгласни да
прекратят договорите си с изпълнителя и са избрали единодушно друг изпълнител.
Описаните хипотези не са налице. По делото действително е представено отворено
писмо съдържащо изявление за разваляне на договора за управление и поддръжка на
жилищен комплекс “Съни Хил“ /на стр. 174-176/,
предвид изразено недоволство от дейността на изпълнителя. Няма данни същото да
е било връчено на ищеца, нито има данни от кого точно изхожда. Следователно БРС
не може да приеме, че договорът е бил развален преди процесния
период, за който се търсят възнагражденията. Следва да се счете, че той е
действал до края на процесния период и е обвързвал
страните. По неговото изпълнение от страна на ищеца съдът намира следното:
За изясняване на делото от
фактическа страна са събрани гласни доказателства. От показанията на свид. Т. се установява, че същият е работил като охрана и
поддръжка в Съни Хил в продължение на 6 години.
Същият заявява, че и след като приключил работата си през 2018г. е посещавал
често комплекса, тъй като е трябвало да оказва помощ, а и има приятели там.
Според него комплексът се поддържа много добре, има жива охрана, работеща
бариера на пропуска. През процесните месеци имало
назначен нов човек по поддръжката, който се грижел за комплекса. Комплексът се
поддържал от почистваща фирма, два пъти седмично се измивали подовете, почиствали
се асансьори, парапети, алуминиева дограма. Външно комплекса също се почиствал
– почиствали са се паркингите. Закритите паркинги също се са почиствали, въобще
дейността по поддръжката е била голяма. Мнението на свидетеля е, че там е
невъзможно да не се поддържа. Известно му е, че „ВИП мениджмънт“ е отговарял за
поддръжката до м. април 2019 година, като след това поддръжката е поета от друго
дружество. В комплекса имало осветление, лампите се подменяли като изгорят. Имало
изградена система от камери в комплекса, имало видеонаблюдение.
Из целия комплекс имало камери, гледали се блоковете, градинките, имало 24 броя
камери. На територията на комплекса била изградена и напоителна система. Бариерата
била автоматична и се отваряла само от
охраната. Живущите имали дистанционно и си отваряли сами и си влизали. Външен
човек не можел да влезе, без да премине през охраната, като това било
задължение на наетата охрана да пуска или не външни хора. Комплексът бил
ограден, със стабилна около два метра висока ограда. Тя се наблюдавала от
охраната и не можело да се мине през нея. Нощният обход на охраната
представлявал това, че на всеки час охраната трябвало да минава да оглежда
комплекса, да проверява вратите на блоковете, дали са затворени. Отвън тези
врати не можело да се отворят, тъй като трябвало да имаш чип или да ти отворят
отвътре. По озеленяването поддръжката се състояла в рязане на храсти,
прекопаване на градинки. Това били огромни тревни площи, няколко декара, като
това се правило и през зимата. Свидетелят подчертава, че в такъв голям комплекс
не може да се угоди на всички хора, но по принцип е нямало някакви съществени
оплаквания. Поддръжката била върху това, което е предоставено от инвеститора,
например изградени тревни площи и градини, които трябвало да се поддържат от
фирмата. Според него е нямало оплаквания от качеството на поддръжката, че не е
било почистено и поддържано добре. От друга страна в комплекса имало
представител на инвеститора и при това двама – единия строителен инженер, а
другия представител на отдел „Продажби“. Тъй като те са управляващите на
комплекса, не биха допуснали комплекса да бъде оставен непочистен и занемарен,
защото няма да могат да продават апартаментите. Показанията на свид. Т. са пълни и подробни и доказват изпълнението на
задълженията на ищеца за процесния период. Същият отблизо
познава ситуацията в комплекса, тъй като е бивш служител по поддръжката. Показанията
му се подкрепят и от представените многобройни писмени доказателства, включващи
фактури за ток, вода, за заплащане на асансьор, за текуща поддръжка. Налични са
и протоколи за всеки от процесните месеци, за
предоставените услуги, подписани от представители на възложителя-инвеститор и
изпълнителя. Двустранното подписване на тези протоколи доказва, че от страна на
инвеститора е нямало възражения по работата на изпълнителя.
Ответниците
са ангажирали показанията на свид. Г., която живее в процесния апартамент и заявява, че поддръжката на комплекса
е била занемарена. Зелените площи не се поддържали, почистването на входовете и
етажите било занемарено. По повод кражба в имот в комплекса установили, че
охраната не си е свършила работата и нямало данни кой и кога е влязъл.
Констатирали и неработещи камери, а работещите били с лошо качество на записа. През
последните месеци охранително-пропусквателният режим
не се спазвал. Посочва, че всички живущи са били недоволни от начина, по който
се поддържа комплекса. От показанията на свид. Т.
става ясно, че свид. Г. живее във фактическо
съжителство със сина на ответницата К. в цитирания имот, поради което се явява
лице, заинтересовано от изхода на спора. На следващо място не може да се
приеме, че същата има подробни наблюдения по отношение на ежедневната поддръжка
на общите части като свидетеля на ищеца Т., който години преди исковия период
се е занимавал пряко с тази поддържка, а през процесните месеци не само е наблюдавал качеството на
поддръжката при посещенията си в комплекса, но е оказвал и нужното съдействие винаги,
когато са го викали за помощ и насоки. Предвид изложеното съдът приема, че показанията
на този свидетел са с по-малка степен на достоверност. От друга страна извършената
работа за съответните месеци е била приемана от инвеститора чрез подписване на
съответния протокол, който факт говори, че поддръжката е била с нужното
качество. По тези причини съдът не кредитира показанията на този свидетел.
Налага се в крайна сметка извод,
че за процесните месеци ищецът е изпълнил
задълженията си по тристранния договор. От своя страна ответниците,
като наследници на собственик на самостоятелен обект в комплекса, впоследствие
собственици по наследство, дължат заплащане на възнаграждение за поддръжката на
общите части.
Както беше установено, по силата
на процесния договор, “Вип
мениджмънт” ООД е приело да осъществява управлението и поддръжката на общите
части, срещу заплащане на възнаграждение от страна на възложителя, в размер на
23 евро месечно, както и месечни разходи за ел.енергия и вода, консумирани във
връзка с поддръжката на общите части, в размер на 0.16 лева / кв.м. притежавана
площ.
От назначената по делото
съдебно-счетоводна експертиза, заключението по която съдът изцяло кредитира,
като изхождаща от лице с нужните специални познания и която не е оспорена от
страните, се установява, че неплатените разходи от страна на ответниците за процесния период
11.2018г. - 03.2019г. са общо в размер на 303,60 лева, в т.ч. такси в размер на
225 лева и сума за компенсиране на разходите в размер на 78,60 лева. Съгласно
чл.6 /1/ от договора за управление и поддръжка на жилищен комплекс „Съни Хил“, възложителят дължи на изпълнителя месечно
възнаграждение в размер на 23 евро с ДДС /45,00 лева/ за един апартамент.
Отделно от това е уговорена месечна сума в размер на 0,16 лева с ДДС, умножена
по квадратурата на апартамента за компенсиране на разходите за електричество и
вода, необходими за поддръжка на общите части на комплекса и блока, арг. от чл.7 на договора. В конкретния случай сумата,
уговорена в чл.7 е в размер на 15,72 лева с ДДС /98,28 кв.м. х 0,16 лева/. За
месеците от ноември 2018 г. до март 2019 вкл., сумите са формирани по следния
начин: месец ноември 2018г. - 60,72 лева, включваща такса в размер на 45,00
лева и сума за компенсиране на разходите в размер на 15,72 лева, месец декември
2018г. - 60,72 лева, включваща такса в размер на 45,00 лева и сума за
компенсиране на разходите в размер на 15,72 лева, месец януари 2019г. - 60,72
лева, включваща такса в размер на 45,00 лева и сума за компенсиране на разходите
в размер на 15,72 лева, месец февруари 2019г. - 60,72 лева, включваща такса в
размер на 45,00 лева и сума за компенсиране на разходите в размер на 15,72 лева
и месец март 2019 г. - 60,72 лева, включваща такса в размер на 45,00 лева и
сума за компенсиране на разходите в размер на 15,72 лева. Следователно за всеки от 5-те
месеца се дължи по 45 лева такса за апартамент /равностойна на 23 евро/ и
отделно по 15.72 лева за консумативи /0.16 лева по 98.28 кв.м./. За целия
период от ноември 2018г. до март 2019г. се дължат общо 303.60 лева, като сумата
се дължи разделно от ответниците – всеки по 151,80
лева. Съобразно уговорения падеж на задълженията в договора е дължима и сборна
лихва до предявяване на исковата молба - 21.01.2020г. в общ размер на 34,90
лева, която сумата се дължи разделно от ответниците –
всеки по 17,45 лева.
Следва решение, с което всеки от
ответниците се осъди да заплати на ищеца сумата от
общо 151.80 лева, сбор от сумите за такса за апартамент и за консумативи за 5-те
месеца, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането
и сумата от 17,45 лева - сборна лихва до предявяване на исковата молба -
21.01.2020г.
На основание чл.78, ал.1 ГПК в
полза на ищеца трябва да се присъдят разноски за държавна такса от 100 лева,
160 лева – депозит за експертиза и за адвокатско възнаграждение от 500 лева.
Мотивиран от изложеното,
Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА А.П.К., ЕГН **********, с адрес: ***, к-с „Съни Хил“, бл. 3, ап. № 7 и К.И.К., ЕГН **********, с
адрес: *** да заплатят разделно на “Вип Мениджмънт” ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление: с.Д., ул.”Трета” № 9, представлявано от С.С.Т.,
сумата от общо 303,60 лева,
представляващи неплатени разходи за текуща поддръжка и управление за месеците
от ноември 2018г. до март 2019г. вкл. на общите части на жилищен комплекс Съни хил, гр. Бургас, ж.к. „Меден
рудник“, като дължимата сума възлиза на 60,72 лева месечно, от които такса
апартамент 45 лева и консумативи 15,72 лева, сумата от общо 34,90 лева - сборна лихва върху главницата до
предявяване на исковата молба - 21.01.2020г., ведно със законната лихва върху
главницата от подаване на исковата молба – 22.01.2020г. до окончателното
изплащане на вземането, от която сума за
главница А.П.К. дължи 151,80 лева /сто петдесет и един лева и осемдесет
стотинки/, а К.И.К. дължи 151,80 лева
/сто петдесет и един лева и осемдесет стотинки/, а за лихва, както следва: А.П.К.
дължи 17,45 лева /седемнадесет лева и четиридесет и пет стотинки/, а К.И.К. дължи 17,45 лева /седемнадесет
лева и четиридесет и пет стотинки/, като ОТХВЪРЛЯ
искането за солидарно осъждане на ответниците.
ОСЪЖДА А.П.К., ЕГН **********, с адрес: ***, к-с „Съни Хил“, бл. 3, ап. № 7 и К.И.К., ЕГН **********, с
адрес: *** да заплатят на “Вип Мениджмънт” ЕООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: с.Д., ул.”Трета” № 9, представлявано
от С.С.Т. деловодни разноски в размер на 760 лева /седемстотин
и шестдесет лева/.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: п. / не се чете/
Вярно с оригинала! МД