РЕШЕНИЕ№
260033
гр. Пловдив, 02.03.2023
г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - ПЛОВДИВ, ІХ граждански състав, в публичното
заседание на двадесет и първи февруари две хиляди и двадесет и трета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АННА
ДЪБОВА
при секретаря Петя
Карабиберова, като разгледа докладваното гр. дело № 15878 по описа за 2020 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по предявени от Т.В.У.
против И.И.А. кумулативно обективно съединени осъдителни искове за заплащане на
основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД на сумата от 7 692, 31 евро,
заплатена по развален от страна на ищеца – купувач предварителен договор от
04.01.2018 г. за покупко-продажба на недвижим имот, и за заплащане на основание
чл. 92, ал. 1 ЗЗД на сумата от 4 866, 70 евро, представляваща
компенсаторна неустойка, установена в разпоредбата на чл. 5.3. от договора,
ведно със законна лихва върху тези суми, считано от датата на предявяване на
исковата молба – 30.11.2020 г., до окончателното й изплащане.
Ищецът твърди, че между него и ответника е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.01.2018 г., по
силата на който ответникът – обещател поел задължение да сключи окончателен
договор за покупко-продажба и да прехвърли на ищеца – купувач следния недвижим
имот: ½ ид.ч. от 5/6 ид.ч., представляващи 15/24 ид.ч. от поземлен имот
с идентификатор ***с адрес на имота в гр. Пловдив, ул. ***и с площ от 28 кв.м.
Сочи, че на основание чл. 2, б. „а“ от договора заплатил по банковата сметка на
ищеца на 07.12.2018 г. сумата от 5 128, 21 евро, а на 08.01.2019 г. сумата
от 2 564, 10 евро. Твърди, че с разпоредбата на чл. 3.1. от договора
обещателят ответник поел задължение да представи в деня на подписване на
договора всички документи, установяващи правото на собственост по отношение на
процесния имот. Сочи, че ответникът, въпреки поетото задължение, не осъществил
контакт с ищеца и не се достигнало до сключване на окончателен договор на
уговорената дата. Предвид неизпълнение на задължението на ответника, изпратил
нотариална покана, с която го уведомил, че разваля сключения между тях договор,
като поканата била получена от ответника на 25.09.2020 г. по реда на чл. 47,
ал. 1 ГПК. Предвид разваляне на договора, претендира връщане на заплатената
сума, която е получена от обещателя по предварителния договор на отпаднало
правно основание. Твърди, че на основание чл. 5.3. от договора е установена
неустойка в размер на 10 % от уговорената продажна цена от 48 667 евро и е
в размер на сумата от 4866, 70 евро, чието присъждане претендира. По така
изложените съображения моли за уважаване на предявените искове, както и за присъждане
на законна лихва от датата на предявяване на исковата молба до окончателното
изплащане на задължението.
В законоустановения за това срок по чл. 131, ал. 1 ГПК
ответникът И.И.А., е депозирала отговор на исковата молба, чрез назначения му от
съда особен представител – адв. А.Ш., в който излага съображения за нейната
неоснователност. Твърди, че към исковата молба не са приложени, посочените от
ищеца писмени доказателства, поради което счита, предявените искове за
недоказани. Оспорва между страните да е сключен предварителен договор за
покупко-продажба при посочените от ищеца условия и цена, както и
обстоятелството, че ищецът е заплатил посочената в исковата молба сума по
сметката на ответника. Поради така изложеното счита, че не е налице виновно
неизпълнение от страна на ответника. Оспорва и претенцията за заплащане на
неустойка в претендирания размер. По така изложените съображения се моли за
отхвърляне на предявените искове.
Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
Районен съд – Пловдив е сезиран с кумулативно обективно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Възникването на
спорното главно материално право се обуславя от осъществяването на следните
материални предпоставки (юридически факти): 1) процесната сума да е излязла от
патримониума на ищеца; 2) тя да е постъпила в имуществения комплекс на
ответника и 3) това разместване на блага от имуществото на ищеца в патримониума
на ответника да е извършено при отпаднало правно основание, т.е. след пораждане
на процесното договорно правоотношение да е отпаднал породеният годен
юридически факт (договорът), на основание на който е заплатена исковата сума в
размер на 7 692, 31 евро.
По делото е
представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
04.01.2018 г., сключен между И.И.А. – в качеството му на обещател и Т. К. Г. и Т.В.У.
– в качеството им на купувачи. С договора, страните са се задължили да сключат
окончателен договор за покупко-продажба, по силата на който продавачът И.И.А.
да прехвърли на купувачите- Т. К. Г. и Т.В.У. следния недвижим имот: ½ ид.ч. от 5/6 ид.ч., представляващи
15/24 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***с адрес на имота в гр. Пловдив,
ул. ***и с площ от 28 кв.м., ведно с 5/6 ид.ч. от двуетажна с изба жилищна
сграда, изградена в груб строеж – степен на завършеност от 63 %, със застроена
площ от 27, 50 кв.м., ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж.
В законоустановения за това срок по чл. 193 ГПК – след представяне на препис от договора, ответникът е оспорил
автентичността на предварителния договор по отношение на положения от ответника
подпис.
От изслушаната по делото и неоспорена от
страните съдебно-почеркова експертиза се установява, че ръкописно изписаното
име „И.И.А.“ и подписите положени за „продавач“ най-вляво на първа страница и
на втора страница над името и реквизит „продавач“ са изпълнени от лицето И.И.А..
С оглед установеното от вещото лице следва да
се приеме, че представения по делото предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот е подписан от ответника – в качеството му на обещател, поради
което последният като частен диспозитивен документ се ползва с формална
доказателствена сила по смисъла на чл. 180 ГПК и следва да се приеме, че
изявленията в договора, изхождат от лицето, сочено като техен автор.
С разпоредбата на
чл. 5.1. от Договора страните са постигнали съгласие за сключване на
окончателен договор в срок до 28.12.2018 г., който може да бъде променян
единствено с писмено споразумение между страните.
В клаузата на чл. 2
от Договора е установено, че купувачите се задължават да заплатят на продавача
срещу прехвърляне на тяхно име и в нотариална форма на правото на собственост,
продажна цена от 48 677 евро, платима по следния начин: 1. сумата от
10 000 лв., представляваща част от продажната цена, в срок до 14.12.2018
г.; 2. сумата от 30 000 лв., представляваща част от продажната цена в срок
до 21.12.2018 г. и при представяне на всички необходими документи за сделката,
удостоверено с двустранен протокол и 3. остатъкът от продажната цена от
55 184 лв. – в деня на сключване на окончателен договор за
покупко-продажба в нотариална форма. В договора е посочено, че сумите следва да
бъдат преведени по банковата сметка на продавача с IBAN:
***, открита
при „УниКредит Булбанк“ АД.
Основното
задължение на страните по предварителния договор, който е организационен и
подготвителен по своя характер, е това за сключването на обещания с него
окончателен договор. Няма пречка обаче в предварителния договор страните да
включат и уговорки, които са поначало характерни за обещания окончателен
договор. Нерядко в практиката страните по предварителен договор за продажба на
недвижим имот включват такива уговорки за предаване на имота и/или за заплащане
на продажната му цена в определен срок и пр., като уговарят и неустойки при
неизпълнение, при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения,
какъвто е настоящия случай досежно задължението за авансово заплащане на част
от цената.
По делото са
представени две платежни нареждания, по силата на които ищецът е превел на
ответника по посочената в договора банкова сметка ***, 21 евро на 07.12.2018 г.
с основание „част от продажна цена – покупка на недвижим имот по договор от
04.01.2018 г., ул. ***, и сумата от 2 564, 10 евро на 08.01.2019 г. с
основание „част от продажна цена – покупка на недвижим имот“.
От изслушаната по
делото и приета без възражения от страните съдебно-счетоводна експертиза,
осъществила проверка в „УниКредит Булбанк“ АД по банковата сметка с титуляр
ответника с IBAN: ***, се установява, че посочените суми са
постъпили по банковата сметка на ответника. Експертизата е установила, че
ищецът е заплатил по сметка на ответника сумата в общ размер от 7 692, 31
евро с левова равностойност от 15 044, 85 лв.
Ищецът се позовава
на извънсъдебно прекратяване на възникналата между страните облигационноправна
връзка, поради неизпълнение на поетите с договора задължения от страна на
ответника, изразяващо се в задължение за сключване на окончателен договор и
прехвърляне на собствеността в срок до 28.12.2018 г.
Развалянето на двустранен договор съгласно
правната норма на чл. 87, ал. 1 ЗЗД настъпва след изпращане на покана за
изпълнение, в която да се съдържа изрично волеизявление, че след изтичане на
подходящ срок, договорът ще се счита за развален.
Общото правило на чл. 87 ЗЗД е, че договорите
се развалят извънсъдебно с предизвестие - едностранно волеизявление на
изправната страна. Съгласно посочената разпоредба предизвестието следва да
съдържа две задължителни изявления - искане за изпълнение в подходящ срок и изявление,
че договорът ще се смята за развален в случай на неизпълнение в определения
срок.
Правото да се развали договорът по чл. 87, ал.
1 ЗЗД възниква при неизпълнение, което в конкретната хипотеза би представлявало
фактическо или правно действие, съществено затрудняващо или препятстващо
възможността на купувачите да придобият собствеността върху имота. Правото да
се развали договорът по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД би възникнало, ако с оглед на
конкретната уговорка, страните са придали на неизпълнено по договора задължение
характер на невъзможност да се удовлетвори интересът на кредитора, на
безполезност на престацията или срокът е съществен елемент на договора.
Освен
надлежно изявление за разваляне на договора, следва в производството по делото
да се установи, че са били налице предпоставките, установени в разпоредбата на
чл. 87, ал. 1 ЗЗД за едностранното прекратяване на договора, изразяващо се в
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли в срок собствеността по
отношение на недвижимия имот, което неизпълнение да е съществено с оглед
интереса на купувача.
От събраните в производството по делото
доказателства се установява, че ищецът е изправна страна по предварителния
договор, доколкото в качеството му на купувач и преди уговорения падеж за
заплащане на първата вноска от дължимата продажна цена, а именно на 07.12.2018
г. е заплатил по сметка на продавача сумата от
5 128, 21 евро с левова равностойност по курса на БНБ от
10 025, 65 лв. Т.е. ищецът – в качеството му на един от купувачите, е
заплатил в срок уговорената за заплащане авансова цена от 10 000 лв.
Установява се, че на 08.01.2019 г. ищецът е
заплатил в полза на ответника обещател и сумата от 2 564, 10 евро, която
представлява част от установената за заплащане цена по чл. 2, т. б от Договора
от 30 000 лв., за която ищецът твърди, че не е заплатена в цялост, поради
неизпълнение на задължението на продавача да осигури необходимите документи за
сключване на договора. Тези обстоятелства се установяват от изслушаните в
производството по делото гласни доказателствени средства, а именно от
показанията на свидетеля Ц. М. Ц., който свидетелства, че познава страните по
делото във връзка с сключен между тях през 2018 г. предварителен договор за
покупка на недвижим имот, в която сделка като купувач участвала и жената, с
която свидетелят живее на фактически съпружески начала – Т. Г.. Свидетелства,
че доколкото знае имало неизправни документи във връзка с изповядване на
сделката, затова се разбрали след първото плащане продавачът И.А. да ги
осигури, тъй като без тях нямало как да се премине към подписване на самата
сделка. Сочи, че се взело решение втората вноска да бъде преведена след
осигуряване на документите, като ищецът искал да съдейства на ответника за
снабдяване с необходимите документи, тъй като купувачите искали да закупят
имота с цел търговска цел. Твърди, че не се стигнало до сключване на
окончателен договор, тъй като ответникът не осигурил необходимите документи,
като започнал да се крие и да не си вдига телефона. Сочи, че ищецът и другият
купувач имали уговорка, ищецът да заплатил всички суми по банков път.
Следователно в производството по делото се
установи, че ищецът – в качеството си на купувач е изправна страна по
предварителния договор, заплатил дължимата авансово цена в срок, като от
показанията на свидетеля Ц. се установява, че втората част от цената не е
заплатена в цялост, тъй като ответникът не осигурил съдействие чрез представяне
на необходимите документи за сключване на окончателен договор.
Съществен елемент на предварителния договор е
обещанието за сключване на окончателен договор, като при договора за
покупко-продажба интересът от договора се изразява в прехвърлянето на правото
на собственост върху имота. В производството по делото, ответникът, чиято е
доказателствената тежест за това, не установи при условията на пълното и главно
доказване, че е изпълнил задължението си по предварителния договор за
покупко-продажба да прехвърли собствеността по отношение на имота в установения
за това срок до 28.12.2018 г.
В практиката на Върховния касационен съд -
така Решение
№ 218 от 29.11.2016 г. по гр. д. № 1306/2016 г., Г. К., ІV г. о. на ВКС,
Решение № 21/30.06.2015 г. по т.д. № 1107/2012 г. по описа на ВКС, ТК, I т.о,
Решение № 178/12.11.2010 г. по т.д. № 60/2010 г. по описа на ВКС, ІІ т.о. и
Решение № 186/15.07.2014 г. по гр. д. № 6836/2013 г. по описа на ВКС, ІІІ г.о., се приема, че правото да се развали
двустранен договор е преобразуващо по своя характер. Същото се упражнява
с едностранно волеизявление и възниква при наличие на неизпълнение на един
двустранен договор. В чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от фактическия
състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с
извънсъдебно едностранно изявление, като упражняването на това право се
предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящия срок,
както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение
в дадения срок, доколкото страните не са уговорили друго, предвид диспозитивния
характер на разпоредбата.
От представеният по делото предварителен
договор се установява, че ответникът е поел задължение да сключи окончателен
договор и да прехвърли собствеността по отношение на недвижимия имот в полза на
двама купувачи – ищецът Т.В.У.
и Т. К. Г.. В предварителния договор
не е посочени каква ид.ч. от имота ще придобие всеки един от купувачите, поради
което следва по арг. на разпоредбата на чл. 30, ал. 2 ЗС следва да се приеме,
че правата им са равни или всеки от купувачите ще придобие по ½ ид.ч. от
недвижимия имот.
В този смисъл при
неизпълнение на задължението на продавача за всеки от купувачите възниква право
за извънсъдебно разваляне на сключения предварителен договор съобразно правата
им – или до ½ ид.ч. Следователно следва да се пристъпи към изследване на
обстоятелството дали ищецът е упражнил своето потестативно право за разваляне
на договора съобразно правата, които би придобил по отношение на недвижимия
имот или до ½ ид.ч.
В практиката на Върховния касационен съд –
така Решение № 121 от 23.03.2012 г. по гр. д. № 1428/2011 г., Г. К., ІV г.
о. на ВКС, се застъпва становището, че по иска с правно основание чл. 87,
ал. 3 ЗЗД за разваляне на договор поради неизпълнение на задължението за
издръжка и гледане, предявен от един от двамата прехвърлители, следва да се
съобрази наследственото правоприемство, като ищецът може да иска разваляне на
договора както за своята част. Посочената практика е постановена по отношение
на предявен иск за разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот по
съдебен ред, но следва да бъде съобразена и при развалянето на предварителен
договор по извънсъдебен ред. В този смисъл следва да се посочи, че никой не
може да упражнява чужди права извън предвидените по закон случаи – чл. 26, ал.
2 ГПК. Обстоятелството, че ищецът твърди да е заплатил цялата сума, чието
връщане претендира, е ирелевантно, доколкото за да настъпят предпоставките по
чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за връщане на сумата, следва да се установи, че
облигационната връзка между страните е отпаднала с обратна сила.
По делото е представена нотариална покана от
ищеца Т.В.У. до ответника И.И.А., с която последният е поканен в тридневен срок
от получаване на поканата да върне на ищеца сумата от 15 000 лв. и да му
заплати неустойка от 9 518, 40 лв. В нотариалната покана е посочено, че с
оглед продължителността на неизпълнението, последното е станало безполезно за
кредитора, поради което счита договора за развален. Нотариалната покана е
връчена по реда на чл. 47, ал. 5 ГПК на 25.09.2020 г., удостоверено с № ***. на
н. ****.
От представената по делото преписка по
връчване на нотариалната покана се установява, че н.ът е осъществил посещения
на адреса на ответника на 07.08.2020 г., 12.08.2020 г. и 10.09.2020 г.. След
като е осъществил справка за регистриран постоянен и настоящ адрес на адресата
и е установил, че последните съвпадат, е залепил уведомление на 10.09.2020 г.,
което е приложено по делото.
Връчването е осъществено от н. по реда на чл. 50
Закона за н.ите и нотариалната дейност, съгласно която разпоредба н.ът може да
възложи на определен служител в нотариалната кантора да връчва съобщения и
книжа при условията и по реда на чл. 37 - 58 ГПК. Т.е. налице е препращане към
правилата на ГПК.
Правилата, установени в разпоредбата на чл.
47, ал. 1 - ал. 6 ГПК, обезпечават правото на участие на ответника в процеса и
надлежното му представителство. Съгласно редакцията на нормата на чл. 47, ал. 1 ГПК - ДВ, бр. 86/2017 г., когато ответникът не може да бъде намерен на
посочения по делото адрес и не се намери лице, което е съгласно да получи съобщението,
връчителят залепва уведомление на вратата или на пощенската кутия, а когато до
тях не е осигурен достъп - на входната врата или на видно място около нея.
Когато има достъп до пощенската кутия, връчителят пуска уведомление и в нея.
Посочено е, че невъзможността ответникът да бъде намерен на посочения по делото
адрес се констатира най-малко с три посещения на адреса, с интервал от поне
една седмица между всяко от тях, като най-малко едно от посещенията е в
неприсъствен ден.
Връчването е формален акт и за редовността му
съдът следи служебно. Удостоверяването на съдебния изпълнител за връчването на
съобщението съгласно чл. 47, ал. 5 ГПК не е достатъчно, за да се приеме за
редовна процедурата - в този смисъл Определение
№ 108 от 16.02.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 70/2012 г., II т. о., ТК.
В случая невъзможността длъжникът да бъде
намерен на адреса в продължение на един месец е констатирана с три посещения.
Адресът не е посетен в неприсъствен ден, но н.ът е събрал сведение, че
адресатът не живее на адреса. Не е намерено и лице, съгласно да получи
съобщението, поради което уведомление е било залепено на входната врата на
адреса. Следователно е спазена процедурата по реда на чл. 47, ал. 5 ГПК за
връчване чрез залепяне на уведомление и ответникът следва да се счита уведомен
за разваляне на договора.
С
нотариалната покана ответникът е уведомен за разваляне на договора, без да му е
предоставен подходящ срок за изпълнение, но следва да се приеме, че в случая е
налице хипотезата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД и такъв не следва да се предоставя,
доколкото неизпълнението е продължило повече от 2 години и ищецът с поканата е
заявил, че изпълнението е станало безполезно за него.
Дори да се приеме, че развалянето на договора
не е надлежно осъществено до притежаваните от ищеца 1/2 ид.ч. с връчване на
посочената нотариална покана, следва да се приеме, че договорът е развален до
съответната част с исковата молба. Договорът може да бъде развален и с искова
молба. В този случай правото на извънсъдебно едностранно разваляне на договора
се осъществява с исковата молба с петитума, на която се претендират последиците
от развалянето. Развалянето на договора с исковата молба може да се реализира,
ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на
обективно подходящ предвид конкретните обстоятелства срок. В този смисъл е Решение
№ 120 от 31.07.2019 г. по гр. д. № 992/2018 г., Г. К., ІІІ г. о. на ВКС и
Решение № 218 от 29.11.2016 г. по гр. д. № 1306/2016 г., Г. К., ІV г. о. на
ВКС.
Наистина ответната страна не участва лично в
производството по делото, а е представлявана от назначен от съда особен
представител на основание чл. 47, ал. 6 ГПК. Особеният представител на
ответника притежава особено процесуално качество да защитава интересите на
длъжника в хода на съдебното производство, като до назначаването му се е
стигнало след като съдът е приел, че съобщението до ответника е редовно връчено
по чл. 47, ал. 1 ГПК. Установената в нормата на чл. 47, ал. 5 ГПК фикция,
съгласно която съобщението се смята за връчено с изтичането на срока за
получаването му от канцеларията на съда или общината, се прилага, когато
ответникът не може да бъде намерен на посочения по делото адрес и не се намери
лице, което е съгласно да получи съобщението, но при всички положения в тази хипотеза
съобщението и книжата до ответника се смятат за редовно връчени.
В случая препис от исковата молба и
приложенията към нея се считат за редовно връчени на ответната страна на
основание чл. 47, ал. 5 ГПК. Съгласно чл. 47, ал. 5 ГПК при връчване на съдебни
книжа чрез залепване на уведомление ответникът се счита призован и уведомен за
образуваното срещу него производство с изтичането на предвидения в чл. 47, ал.
2 ГПК двуседмичен срок и неявяването му в съда в рамките на този срок за
получаване на книжата. Затова и по силата на визираната разпоредба в процесния
случай преписите от исковата молба с приложенията към нея, в частност
изявлението от заемодателя - цедент, обективирано в уведомителното писмо за
извършената цесия, се презюмира да е получено от ответника, а не от назначения
му особен представител.
За да достигне до този извод
съдът съобрази практиката на Върховния касационен съд, постановена по реда на
чл. 290 ГПК с Решение № 198 от 18.01.2019 г. по т.д. № 193/2018 г., ТК, I
т.о. на ВКС, в което се приема, че връчването на особения представител
представлява надлежно уведомяване на длъжника -
ответник. Макар с последното да е даден отговор на въпроса за възможността да
бъде обявена предсрочна изискуемост на вземане, чрез уведомление съдържащо се в
исковата молба и връчено на особения представител, дадените от касационната
инстанция разяснения следва да намерят приложение и в настоящия случай.
Предвид така установеното договорът следва да
се счита едностранно прекратен от единия от купувачите до размера на неговите
права от ½ ид.ч. Развалянето прекратява облигационната връзка, като
развалянето има обратно действие, т.е. договорът се заличава с обратна сила.
Принципът, установен в
разпоредбата на чл. 88 ЗЗД е, че развалянето има обратно действие. Това правило
осигурява защита както на кредитора, така и на длъжника по разваления договор.
Изправната страна, която е престирала във връзка с изпълнението на договора, но
не е получила насрещно изпълнение, следва да получи обратно даденото.
Последица на обратното
действие на развалянето, по аргумент от чл. 55, ал. 1 ЗЗД е, че всяка от
страните следва да върне всичко, което е получила във връзка с отпадналото
основание.
Изискуемостта
на паричното задължение за връщане на дадената от страна на купувача сума при
отпаднало с обратна сила правно основание (при развален с обратно сила договор)
– съобразно правната норма на чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, настъпва към момента
на преустановяване на договорната връзка между страните и отпадане на правното
основание, обусловило дължимостта й, с обратна сила - към момента на разваляне
на договора от изправната страна по делото с едностранно волеизявление (в този
смисъл са и задължителните за правосъдните органи тълкувателни разяснения,
дадени в т. 7 от ППВС № 1 от 28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г.).
По така
изложените съображения, доколкото договорът е развален с обратна сила, в полза
на купувача е възникнало материалното субективно право да иска обратно даденото
в изпълнение на задължението му. Доколкото договорът е развален до ½
ид.ч. ищецът може да иска връщане единствено на ½ от заплатената
продажна цена, макар по делото да е установено, че ищецът е заплатил изцяло
дължимата част от продажната цена, тъй като не е настъпило основание за връщане
на останалата част от цената – договорът не е развален от другия купувач.
Обстоятелството кой от двамата купувачи е заплатил цената е въпрос на
вътрешните им отношения. Следователно предявения иск след да бъде уважен до
размер на сумата от 3 846, 16 евро , като за разликата до пълния му
предявен размер от 7 692, 31 евро предявеният иск следва да се отхвърли.
По иска с
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД съдът намира следното:
Възникването на спорното право за
присъждане на неустойка се обуславя от осъществяването на следните материални
предпоставки (юридически факти): 1) наличието на действителна уговорка между
страните, по силата на която продавачът се е задължил да заплати неустойка в
случай на неизпълнение на поетото с договора задължение за сключване на
окончателен договор; 2) продавачът да не е изпълнил задължението си; 3)
купувачът да е прекратил договора на посоченото основание – поради неизпълнение
на поетото от продавача задължение.
В
разпоредбата на чл. 5.3. от Договора е установено, че при отказ на продавача да
сключи окончателен договор, той връща на купувачите платената сума по чл. 2, б.
„а“ от Договора и неустойка в размер на 10 % от цялата продажна цена.
Съгласно
задължителните за съдилищата разяснения, дадени с Тълкувателно решение №
7/13.11.2014 г. по тълк.д. № 7/2013 г на ОСГТК на ВКС се приема, че когато
двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е
развален поради виновно неизпълнение на длъжника, дължима в такава хипотеза е
единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради
разваляне - неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.
Съдът намира,
че уговорената в чл. 5.3. от Договора неустойка е компенсаторна и е дължима при
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост
по отношение на имота в срок. Компенсаторна неустойка в полза на купувача по предварителния договор има
за цел да обезщети неизпълнението на договора от страна на продавача по
предварителния договор, във връзка с неговото задължение за прехвърлянето на
правото на собственост, т.е. сключването на окончателния договор.
Развалянето
на договора по правило има обратно действие, освен при договорите за
продължително или периодично изпълнение - чл. 88, ал. 1, изр.1 ЗЗД. Когато
договорът не е за продължително или за периодично изпълнение с упражняване на
потестативното право на кредитора по чл. 87 ЗЗД се заличават с обратна сила,
към момента на сключване на договора, всички породени от него права и
задължения. Обратното действие на развалянето освобождава страните от
облигационната обвързаност, възникнала в резултат на сключване на договора, и
създава за всяка от тях вторично задължение за връщане на разменените престации
поради отпадане на основанието за извършването им.
Развалянето
на договора с обратно действие засяга и съдържащите се в него уговорки относно
последиците от неизпълнението и обезщетяването на претърпените от изправната
страна вреди, какъвто характер има уговорката за заплащане на неустойка като
форма за обезщетяване на вредите от договорното неизпълнение. Поради това,
развалящият не може да иска да бъде обезщетен за вредите от неизпълнението с
уговорената в разваления договор неустойка. Основанието да се претендира
неустойка е договорът и по тази причина претенцията за заплащането й е
съвместима само с договорната отговорност за неизпълнение по чл. 79 ЗЗД, но не
и с развалянето на договора. Обвързването на неизправната страна със задължение
за плащане на неустойка по развален двустранен договор е възможно само в
хипотезата, когато неустойката е уговорена за случай на разваляне на
договора с цел да обезщети изправната страна за вредите от развалянето, които
не са тъждествени с вредите от договорното неизпълнение. В този случай е
практиката на Върховния касационен съд, постановена с Решение № 102 от
23.07.2015 г. по т. д. № 1680/2014 г., Т. К., ІІ т. о. на ВКС и Решение № 279
от 03.07.2012 г. по гр. д. № 691/2011 г., Г. К., ІV г. о. на ВКС.
Предвид така
изложените съображения и доколкото с договора не е установена неустойка,
обезщетяваща вредите на кредитора при разваляне на договора, предявеният иск за
присъждане на неустойка следва да се отхвърли.
С
оглед изхода на правния спор в полза на ищеца и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
следва да бъдат присъдени сторените в производството по делото разноски. Ищецът
е доказал разноски в общ размер от 3 582, 11 лв., от които сумата от 982,
11 лв. за заплатена държавна такса, сумата от 1 200 лв. възнаграждение за
назначаване на особен представител на ответника и сумата от 1 400 лв. за
заплатено адвокатско възнаграждение. С оглед уважената част от предявените
искове в полза на ищеца следва да се присъди сумата от 1 097, 01 лв.
Ответната
страна не е сторила разноски в производството по делото, поради което такива не
следва да бъдат присъждани на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
В
производството по делото са назначени съдебно-счетоводна експертиза и
съдебно-почеркова експертиза, депозитите по които в общ размер от 290 лв., са
внесени от бюджета на съда, поради което и с оглед изхода на правния спор и
отхвърлената част от предявените искове, на основание чл. 78, ал. 6 ГПК ищецът
следва да внесе по сметката на съда сумата от общо 201, 19 лв.
Така мотивиран, Пловдивският районен
съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА И.И.А., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати
на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД на Т.В.У., ЕГН **********, с адрес *** 846, 16 евро, представляваща заплатена по развален до ½ ид.ч. от страна на ищеца – купувач
предварителен договор от 04.01.2018 г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със
законна лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба – 30.11.2020
г., до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявеният иск с правно
основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за разликата над уважения
размер от 3 846, 16 евро до пълния му предявен размер от 7 692, 31
евро, както и иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 4 866, 70
евро, представляваща компенсаторна неустойка, установена в разпоредбата на чл.
5.3. от договора, ведно със законна лихва върху тези суми, считано от датата на
предявяване на исковата молба – 30.11.2020 г., до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА
И.И.А., ЕГН **********, да заплати на основание чл.
78, ал. 1 ГПК на Т.В.У., ЕГН **********, сумата от 1 097,
01 лв. – разноски в производството по гр.д. № 15878/2020 г. по описа на
Районен съд – Пловдив, IX граждански състав.
ОСЪЖДА Т.В.У., ЕГН **********, да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на
Районен съд - Пловдив сумата от 201, 19 лв. – разноски в исковото
производство по гр.д. № 15878/2020 г. на Районен съд - Пловдив, IX граждански
състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд - Пловдив в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/
Вярно
с оригинала! ПК