Р Е
Ш
Е
Н
И
Е № 322
гр. ВРАЦА, 29.10.2019
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен
съд, Гражданско отделение, в публичното заседание на 04.10.2019 г,. в състав:
Председател:
ЕВГЕНИЯ СИМЕОНОВА
Членове: ПЕНКА Т.ПЕТРОВА
Мл.с. МАГДАЛЕНА МЛАДЕНОВА
в присъствието на секретар
ВИОЛЕТА ВЪЛКОВА като разгледа докладваното от съдия СИМЕОНОВА в.гр.дело N
424 по описа за 2019
год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е
по въззивна жалба на Д.Б.И. *** против Решение № 57/07.03.2019 г. по гр.д.№
1447/2018 г. на Районен съд-Козлодуй, с което е признато за установено в
отношенията между жалбоподателя и "***" ЕООД, гр.София
съществуването на арендни правоотношения от Договор за аренда на земеделска
земя от 29.01.2014г. с нотариално заверени подписи на 04.02.2014г. и вписан в
Служба по вписванията – гр. Козлодуй с вх. рег. № 383 от 06.02.2014 г., том 1,
акт № 264 за поземлен имот № 015029 по КВС за землището на с.***, общ.
Козлодуй, ЕКАТТЕ 18505, представляващ нива с площ 47.380 дка; отменено е на основание чл.88 ЗКИР вр. чл.537, ал.2 ГПК
вписването
на едностранно прекратяване на договор за аренда въз основа на уведомление от Д.Б.И.
чрез пълномощник Б.И.П., извършено от Служба по по вписванията, гр.Козлодуй по
Договор за аренда на земеделска земя от 29.01.2014г. с нотариално заверени
подписи на 04.02.2014г. и вписан в Служба по вписванията – гр. Козлодуй с вх.
рег. № 383 от 06.02.2014 г., том 1, акт № 264; осъден е
жалбоподателя на основание чл.78, ал.1 ГПК да заплати деловодни разноски в
размер на 350,00 лв.
В жалбата се поддържа, че
първоинстанционното решение е неправилно като постановено в нарушение на
материалния и процесуалния закон и е необосновано. Навеждат се доводи, че
районният съд не се е произнесъл по наличието на правен интерес от
предявяването на исковете и не е обсъдил обстоятелството, че в течение на
процеса ще настъпи прекратяване на арендния договор поради изтичане на срока
му. Изразява се несъгласие с изводите на първоинстанционния съд, че ответникът
не е доказал, че е уведомил арендатора за извършената продажба на имота, и се
твърди, че това обстоятелство е безспорно между страните. Посочва се, че
районният съд неправилно е тълкувал договора и е приел, че падежът на арендното
плащане за стопанската 2016/2017 г. е на 06.03.2018 г. Твърди се, че падежът е
на 02.10.2017 г., като в подкрепа на това становище се развиват подробни
съображения. Изтъква се, че арендаторът е заплатил дължимото арендно плащане 5
месеца след изтичане на крайния срок. Жалбоподателят моли за отмяна на
обжалваното решение и оставяне без разглеждане на предявените искове като
недопустими, а ако съдът счете исковете за допустими - за отхвърляне на същите.
Претендира се присъждане на деловодните разноски за двете съдебни инстанции.
В представения отговор насрещната страна
"***" ЕООД, гр.София, чрез юрисконсулт М.Д., изразява становище за
неоснователност на жалбата. Развива съображения относно наличието на правен
интерес и допустимост на предявените искове. Посочва, че районният съд правилно
е приел, че по делото не се спори относно уведомяването на арендатора за
настъпилото заместване по договора за аренда. Твърди, че крайната дата за
плащане по договора за стопанската 2016/2017 г. е 06.03.2018 г. Оспорва се
становището на жалбоподателя за неправилно тълкуване на договора.Въззиваемият
моли решението на КРС да бъде потвърдено и да му бъдат присъдени разноски за
въззивната инстанция, вкл.и юрисконсултско възнаграждение.
Въззивната
жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в рамките на
законоустановения срок по чл.259, ал.1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.
За да се
произнесе по основателността на жалбата, настоящият съдебен състав взе предвид
следното:
Районен
съд-Козлодуй е сезиран с искова молба на „***”
ЕООД, гр.София, с която против Д.Б.И. ***,
е предявен иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК -
за признаване за установено по отношение на ответника съществуването на валидно
правоотношение от Договор за аренда на земеделска земя от 29.01.2014г. с
нотариално заверени подписи на 04.02.2014г. и вписан в Служба по вписванията –
гр. Козлодуй с вх. рег. № 383 от 06.02.2014 г., том 1, акт № 264. Претендира се при уважаване на иска, на основание чл.537,
ал.2 ГПК вр. чл.88 ЗКИР да бъде отменено вписано
обстоятелство - прекратяване на договора за аренда от 29.01.2014г. със
заявление вх.рег. № 1983 от 15.06.2018г., том 5, акт № 186 на Служба по
вписванията – гр. Козлодуй.
В исковата
молба се твърди, че ищецът е арендатор на поземлен имот - земеделска земя №
015029 по КВС за землището на с.***, общ.Козлодуй, представляващ нива с площ
47,380 дка, с Договор за аренда с нотариално заверени подписи от 04.02.2014 г.,
вписан с вх.рег.№ 383/06.02.2014 г., т.І, акт № 264 в СВ-Козлодуй. Посочва се,
че ответникът Д.Б.И. е придобил собствеността върху имота с нотариален акт №
85/2017 г. и е встъпил в договора за аренда. С нотариална покана, връчена на
28.05.2018 г. ищецът е уведомен, че ответникът разваля едностранно и предсрочно
арендния договор, тъй като не е получил дължимите арендни плащания за
стопанската 2016/2017 г. След извършена справка в имотния регистър, ищецът е
констатирал, че е вписано прекратяването на договора. В исковата молба се
твърди, че развалянето на договора е незаконосъобразно и договорът продължава
да е в сила. В подкрепа на тези твърдения се излагат подробни фактически и
правни доводи, свързани с приложението на чл.27, ал.1, т.2 и чл.28, , ал.1 ЗАЗ
и чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД. С оглед изложеното са обосновава правен интерес от
предявяването на иск за признаване за установено съществуването на валидно
арендно правоотношение между страните.
В срока по
чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответника Д.Б.И., които оспорва предявените
искове. Навежда доводи, че исковете са недопустими, поради липса на правен
интерес, тъй като в течение на процеса ще настъпи прекратяване на договора,
поради изтичане на срока му. В условията на евентуалност се поддържа и
становище за неоснователност на претенциите, като твърди, че е налице
неизпълнение на арендатора на задължението му по договора за извършване на
арендно плащане в уговорените срокове, както и че арендодателят е упражнил правото си да развали
договора в срока по чл.28, ал.1 ЗАЗ.
В
първоинстанционното производство са събрани писмени доказателства. Районният
съд е обсъдил доказателствата, поотделно и в тяхната пълнота, във връзка с наведените
от страните доводи, възприел е правилно фактическата обстановка и въз основа на
същата е направил обосновани правни изводи за основателност на исковите
претенции. Фактическите констатации и
правните изводи се споделят от настоящият съдебен състав, поради което и на
основание чл.272 от ГПК въззивният съд препраща към мотивите, изложени в
обжалвания съдебен акт.
В отговор на
изложените в жалбата оплаквания, по които въззивният съд дължи произнасяне
съобразно чл.269, ал.2 ГПК, настоящият съдебен състав приема следното:
На първо
място в жалбата се поддържа, че районният съд не се е произнесъл по наведените
доводи за липса на правен интерес от предявените искове, поради изтичащия срок
на договора за аренда в хода на съдебното производство.
От приложения
Договор
за аренда на земеделска земя, сключен на 29.01.2014г.
и с нотариална заверка на подписите от 04.02.2014г., вписан в Служба
Вписвания - Козлодуй с вх.рег. №383/06.02. 2014г. том 1, акт №264, е видно, че ищецът "***" ЕООД е арендатор
на поземлен имот № 015029 по КВС за землището на с.***, общ. Козлодуй, ЕКАТТЕ
18505, представляващ нива с площ 47,380 дка. Договорът е
сключен за срок от 5 стопански години, считано от 01.10.2014 г.
Между
страните не се спори, а и от приложеното заверено копие от Нотариален акт № 85,
том 2, дело 179 от 2017г. на В.Митов е видно,
че на
03.04.2017г. ответникът Д.Б.И. е придобил правото на собственост по отношение арендования от
ищеца имот по силата на
договор за покупко-продажба.
При тази
фактическа обстановка и съобразно разпоредбата на чл.17, ал.2, изр.1 ЗАЗ, според
която приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна във вписан
договор за
аренда, настоящият съдебен състав приема, че след придобиването
от ответника на правото на собственост върху земеделския имот, предмет на
сключения с ищеца договор за аренда, страните са обвързани в облигационно
правоотношение по силата на този договор и дължат изпълнение на всички
съдържащи се в него задължения.
Не могат да
бъдат възприети изложените от ответника доводи, че не е налице правен интерес
от предявяването на иска за установяване съществуването на договор за аренда,
тъй като срокът на договора изтича в хода на съдебното производство. Действително
към 01.10.2019 г. е настъпил крайния срок на договора, но това обстоятелство не
води до извод за недопустимост на предявения иск. За да съществува интерес от
установителния иск е достатъчно да се оспорва претендирано от ищеца право или да се претендира отричано от него право. В
конкретния случай ответникът Д.И. е предприел действия по вписване
прекратяването на сключения с ищеца договор за аренда преди изтичането на
крайния му срок. С това свое поведение е оспорил съществуването на едно вече
възникнало облигационно правоотношение, при което за ищеца е налице правен
интерес да установи съществуването на това правоотношение за периода на
действие на договора. Този правен интерес е обусловен от смутеното нормално
упражняване правата и задълженията на ищеца по договора не само към момента на
предприетото от ответника едностранно прекратяване на договора, но при
установено продължаващо съществуване на същия - и за следващите стопански
години, обхванати от действието на договора. Следователно изтичането на крайния
срок на договора не е свързано с допустимостта на предявения иск, а представлява факт, имащ правно значение, при
основателност на предявения установителен иск и признаване за установено
съществуването на валидно арендно правоотношение между страните по силата на Договор
за аренда на земеделска земя, сключен на 29.01.2014 г. и с
нотариална заверка на подписите от 04.02.2014 г.,
вписан в Служба Вписвания - Козлодуй с вх.рег. № 383/06.02. 2014 г. том 1, акт № 264.
На следващо
място в жалбата се изразява несъгласие с изводите на първоинстанционния съд, че
ответникът не е доказал, че е уведомил арендатора за извършената продажба на
имота. Разпоредбата на чл.17, ал.3 ЗАЗ вменява задължение на приобретателя да
уведоми арендатора за настъпилото замесване. В случая районният съд правилно е
приел, че макар и да не са представени изрични доказателства за извършено
уведомяване, между страните не се спори относно обстоятелството, че ответникът,
в качеството си на приобретател, е изпълнил задължението си за съобщаване на настъпилото
правоприемство. Ето защо наведените в
жалбата доводи в тази насока са неоснователни.
Настоящият
съдебен състав намира, че при установеното възникване на облигационно правоотношение между страните,
произтичащо от договор за аренда на земеделска земя, основните спорни
въпроси от значение за крайния изход на делото, въведени с жалбата в предмета
на въззивната проверка, са свързани с
тълкуването на договора в частта относно сроковете за заплащане на дължимата
рента, момента на настъпване на забава на арендатора за изпълнение на това
задължение и извършено ли е плащане от
длъжника след разваляне на договора.
В разпоредбата на чл.27, ал.1 ЗАЗ са посочени хипотезите, в които се прекратява договора за аренда, като в т.2 е предвидено, че
договорът може да
бъде прекратен и при неизпълнение - по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е
предвидено друго. Развалянето е регламентирано в правната норма на чл.
87, ал.1 от ЗЗД /представляваща "общия ред" по смисъла на чл. 27
ЗАЗ/, съобразно която, когато длъжникът по един двустранен договор не
изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може
да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Развалянето се осъществява с едностранно изявление на изправната страна,
отправено до неизправната и то трябва да се направи писмено тогава, когато
договорът е сключен в писмена форма.
Развалянето на
двустранните договори се извършва по общия ред - с едностранно волеизявление по
чл. 87, ал.1 или ал.2 ЗЗД /с или без предупреждение/, а по изключение, в
изрично предвидените от закона случаи- по съдебен ред /чл.
87, ал.3 ЗЗД и чл.
28, ал.2 от ЗАЗ/ с влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне
на двустранните договори поради неизпълнение е начинът, по който се упражнява
потестативното право на разваляне /с едностранно волеизявление или с
конститутивен иск/. Развалянето на арендните договори, които не попадат в
хипотезата на чл.
28, ал.2 от ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение се осъществява по общия ред, тъй
като ЗАЗ не предвижда друго по смисъла на чл.
27, ал.1, т.2 ЗАЗ, т.е. - с едностранно писмено волеизявление по чл.
87, ал.1 или ал.2 ЗЗД /Определение № 257/13.05.20915 г. на ВКС по чтд № 67/2015 г., I т.о.,
ТК./. В случая договорът за аренда е сключен за срок от 5 стопански години,
поради което не попада в хипотезата на чл.
28, ал.2 от ЗАЗ.
В случая ответникът е отправил едностранно писмено волеизявление под
формата на нотариална покана, връчена на ищеца на 28.05.2018 г., в която го
уведомява, че е налице неизпълнение на задължението за заплащане на дължимата
рента за стопанската 2016/2017 г., поради което упражнява правото си да
прекрати едностранно договора на основание чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ вр. чл.28, ал.1
ЗАЗ и чл.87, ал.2 ЗЗД.
За да е налице основанието за прекратяване на договора по реда на чл.27,
ал.1, т.2 ЗАЗ, законодателят предвижда, че в случай на неизпълнение на
задължението за заплащане на арендна вноска арендодателят може да развали
договора, ако забавянето е за повече от три месеца - чл.
28, ал.1 ЗАЗ.
Ищецът поддържа, че е изпълнил задължението си за заплащане на арендната
вноска в рамките на срока по чл.28, ал.1 ЗЗД, поради което ответникът не е имал право да развали
договора.
В Раздел ІV,
озаглавен
"Арендно плащане, размери, срокове", чл.1.1 от
договора е предвидено, че арендното плащане страните договарят в пари за декар
арендована земя, като определят сумата от 35,00 лева, която се получава от
01.10. до 31.12 за изтеклата стопанска година, но не по-късно от 45 работни дни
от крайния срок.
Не могат да бъдат възприети
доводите на жалбоподателя, че така договореният срок е за получаване на
рентата, но не и за изплащането й. Възприемането на тази защитна теза означава,
че този срок касае правото на арендодателя да получи рентата и изтичането му погасява това право при наличието на кредиторово бездействие. Настоящият съдебен
състав намира, че не такава е била волята на страните, а подобна уговорка би противоречала и на
разпоредбата на чл.110 ЗЗД. Съдът намира, че с постигнатата
договореност страните са обвързали изпълнението на задължението на арендодателя
за извършване на арендното плащане за изминалата стопанска година с определен
срок, уговорен в полза на длъжника. Действително като краен срок за извършване
на плащането е посочен 31.12, но е даден и допълнителен срок от 45 работни дни,
в които длъжникът може да изпълни задължението. Следователно до изтичането на този срок
задължението е изпълняемо, но не и изискуемо и моментът на изпадане в забава за
изпълнение на задължението за заплащане на арендната вноска за стопанската
2016/2017 г. настъпва 45 работни дни след 31.12.2017 г., а именно - на
06.03.2018 г. (съобразено с работните и почивните дни през тези месеци). От
тази дата започва да тече и предвиденият тримесечен срок по чл.
28, ал. 1 ЗАЗ, като същият изтича на 06.06.2018 г. От представените по
делото доказателства се установява, че плащането на дължимата арендна вноска за
стопанската 2016/2017 г. в размер на 1 658,30 лева е извършено от арендатора на
31.05.2018 г., т.е. в рамките на 3-месечния срок след настъпване на забавата. Следователно
към момента на отправяне на нотариалната покана до арендатора, съдържаща
едностранно волеизявление по реда на чл. 87 от ЗЗД за прекратяване на договора, арендодателят Д.И. не е имал право да
предприеме такова действие. Такова право не е възникнало и в по-късен момент,
тъй като в тримесечен срок от забавата е извършено плащане от страна на
длъжника.
С оглед изложеното,
към датата на вписване на прекратяването на
арендния договор не са били налице предвидените в закона /чл.
27, ал.2 във вр. с чл.
28, ал.1 ЗАЗ закона / предпоставки за неговото разваляне, с оглед на което
предявеният иск за признаване за установено съществуването на договора и
претенцията за отменяне на извършеното писване се явяват основателни и доказани.
Като е достигнал до същите изводи и е уважил исковете, районният съд е
постановил правилен и законосъобразен съдебен акт, който следва да бъде
потвърден. С оглед настъпилия в хода на въззивното производство краен срок на
арендния договор - 01.10.2019 г., който факт следва да бъде отчетен от съда
като такъв от значение за спорното право съгласно чл.235, ал.3 ГПК, при
потвърждаването на първоинстанционното решение следва да бъде извършена
конкретизация, че се признава за установено съществуването на арендни
правоотношения между страните до посочената дата.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.8 ГПК вр. чл.37 ЗПП и
чл.25, ал.1 от Наредбата за заплащането на правната помощ на ищеца следва да
бъде присъдено юрисконсултско възнаграждение за въззивната инстанция, което
настоящият съдебен състав предвид фактическата и правна сложност на спора
определя в размер на 150 лв.
Водим от
горното, Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
Решение № 57/07.03.2019 г. по гр.д.№
1447/2018 г. на Районен съд-Козлодуй, с което е признато за установено в
отношенията между "***" ЕООД жалбоподателя и "***" ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление
гр.София, 1612, р-н ***, хотел ***, представлявано
от управителя К. М.М., и Д.Б.И.,
ЕГН ********** с адрес ***, съществуването на арендни
правоотношения до 01.10.2019 г. по
Договор за аренда на земеделска земя от 29.01.2014г. с нотариално заверени
подписи на 04.02.2014г. и вписан в Служба по вписванията – гр. Козлодуй с вх.
рег. № 383 от 06.02.2014 г., том 1, акт № 264 за поземлен имот № 015029 по КВС
за землището на с.***, общ. Козлодуй, ЕКАТТЕ 18505, представляващ нива с площ
47.380 дка; отменено е на основание чл.88 ЗКИР вр. чл.537, ал.2 ГПК
вписването
на едностранно прекратяване на договор за аренда въз основа на уведомление от Д.Б.И.
чрез пълномощник Б.И.П., извършено от Служба по по вписванията, гр.Козлодуй по
Договор за аренда на земеделска земя от 29.01.2014г. с нотариално заверени
подписи на 04.02.2014г. и вписан в Служба по вписванията – гр. Козлодуй с вх.
рег. № 383 от 06.02.2014 г., том 1, акт № 264; осъден е
жалбоподателя на основание чл.78, ал.1 ГПК да заплати деловодни разноски в
размер на 350,00 лв.
ОСЪЖДА
на основание чл.78, ал.8 ГПК Д.Б.И.,
ЕГН ********** с адрес ***, ДА ЗАПЛАТИ на „***” ЕООД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление
гр.София, 1612, р-н ***, хотел ***,
представлявано от управителя К.М.М., юрисконсултско възнаграждение за въззивната инстанция разноските
по делото в размер на 150,00 лева.
Решението не
подлежи на касационно обжалване и е окончателно съгласно чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
Председател:........... Членове:1.......... 2..........