Р Е
Ш Е Н
И Е
№…
гр.София, 03,08,2020год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав, в открито заседание на двадесет и втори
юни през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
при участието на
секретаря Светлана Влахова като разгледа докладваното от съдия М.Апостолова,
гр.дело № 577 по описа за 2019год, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
по реда на чл.362 и сл. от ГПК.
Образувано е по
предявен от С.А.К. срещу „П.“ ЕООД иск, с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с който се иска обявяването за
окончателен на предварителен договор от 15,08,2012год., Анекс от №
21,01,2014год. и Анекс от 20,10,2014год. към него за прехвърляне на
собствеността върху Апартамент № 1 с
площ от 112,52 кв. м., заедно с мазе № 1,
с площ от 2,53 кв.м., както и 4,05 % от общите части на сградата, при съседи
ателие № 1, стълбищен коридор, ап. № 4, находящ се в гр. София, кв. „Овча купел“
№ 2, ул. „******* нанесен в кадастралната карта и кадастрални регистри,
одобрени със заповед РД-18-51/15,07,2010год. на ИД на АГКК като самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.4333.9577.1.1,
с адрес: в гр. София, кв. „Овча купел“ № 2, ул. „*******, представляващ:
жилище, апартамент, с площ от 68,40 кв.м., както и гаражи 17 и 18, с
административен адрес в гр. София, кв. „Овча купел“ № 2, ул. „*******, предявен
в условията на евентуалност иск, с правна
квалификация чл. 92 от ЗЗД, за заплащане на сума в размер на 10000,00 лв., частична претенция от
обща сума от 283486,60 лв./уточнение в
с.з. от 22,06,2020год./, неустойка по чл.
11, ал. 1 от договора във връзка неизпълнение на задължението за сключване
на окончателен договор, както и предявен в условията на евентуалност иск, с правно основание чл. 92 от ЗЗД, за
заплащане на сумата в размер на 10000,00
лв., частична претенция от обща сума от 283486,60 лв., неустойка за неизпълнение на договорно задължение по
чл. 11, ал. 2 от договора.
Излагат се
съображения, че на 15,08,2012год. е сключен предварителен договор, по силата на
който ответното дружество се е задължило да прехвърли в полза на ищеца
собствеността върху недвижим имот, представляващ Апартамент № 1 с площ от 112,52 кв. м. с мазе № 1, с площ от 2,53
кв.м., както и 4,05 % от общите части на сградата, находяща се в гр. София, кв.
„Овча купел“ № 2, ул. „******* срещу извършването от последния на
строително ремонтни дейности. Била посочена сума на договора от 100000,00 лв.
Уговорен е дванадесетмесечен срок за сключване на окончателния договор, считано
от датата на подписването на предварителния договор. Поддържа се, че като
отлагателно условие за действието на договора било извършването на договорените
строително-ремонтни дейности. Към
договора били сключени Анекс от 21,01,2014год. и Анекс от 20,10,2014год.,
съгласно които ответното дружество се е задължило да прехвърли на ищеца гаражи
№№ 17 и 18 срещу „заработване“ на суми от по 15000,00лв. Поддържа се, че
уговорените строително-ремонтни работи, с обща стойност от 133865,00 лв., били
извършени от ищеца и приети от ответника, видно от приложените по делото
приемно-предавателни протоколи/уточнени по молба от 09,03,2020год./. Навеждат
се доводи, че съгласно чл. 11, ал. 1 от договора, в случай, че ответникът не
прехвърли процесните имоти в уговорения срок, следва да заплати двойния размер
на извършените строително-ремонтни дейности. Съгласно чл. 11, ал. 2 от
договора, неустойка в посочения размер се дължи и в случай, че ответникът
недобросъвестно укрие обстоятелство, че имотът е ипотекиран, възбранен, както и
при евентуалното съдебно отстраняване.
Съобразно
изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.
Ответникът-„П.“
ЕООД в указания законоустановен срок по чл. 131 от ГПК, не излага становище. В
съдебно заседание процесуалният представител на ответника оспорва
основателността на иска по съображения ищеца да е неизправна страна по
предварителен договор, тъй като не извършил
всички строителни дейности, уговорени като цена по договора. В хода на
устните състезания релевира възражение за
погасяване правото на иск за ищеца.
Съобразно заявеното моли исковата претенция да бъде
отхвърлена като неоснователна. Претендира разноски.
При така изложеното съдът намира за установено от
фактическа страна следното:
С предварителен
договор за извършване на строително-ремонтна дейност срещу задължението за
прехвърляне на собственост на недвижим имот, сключен на 15,08,2012г. „П.“ ЕООД,
в качеството на продавач/страна 1/ и С.А.К., в качеството на купувач/страна 2/,
са поели задължение за сключване на окончателен договор за продажба на
посочения в договора недвижим имот, представляващ Апартамент № 1, с площ от
112,52 кв. м., с мазе № 1, с площ от 2,53 кв.м., както и 4,05 % от общите части
на сградата, находяща се в гр. София, кв. „Овча купел“ № 2, ул. „*******.
В чл. 3 от
договора е уговорено, че ответникът „П.“ ЕООД се е задължил да прехвърли
собствеността върху имота срещу задължение на купувача С.К. да извърши работа
на стойност от 100000,00 лв. Срокът на договора е 12месеца, считано от датата
на подписването му-чл.4. В чл. 19 от договора е посочено, че обектът, на който
ще бъде извършвана работата се намира в гр. София, кв. „Редута“, ул. „*******,
представляващ 5 етажна жилищна сграда.
С анекс от
21,01,2014год. към договора, продавачът се е съгласил да прехвърли
собствеността върху намиращ се в сградата гараж № 17 срещу заработване на сума
в размер на 15000,00 лв.
С анекс № 2 от
20,10,2014год. към договора, продавачът се е съгласил да прехвърли
собствеността върху намиращ се в сградата гараж № 18 срещу заработване на сума
в размер на 15000,00 лв.
По делото е
представен Приемно-предавателен протокол за вида, количеството и стойността на
извършените работи № 1 от 19,06,2013год., с който ответникът, чрез законния си
представител и с изрично посочване на качеството му на страна по процесния
предварителен договор и собственик на имот, находящ се в гр. София, кв. „Овча
Купел“ – 2, ул. „*******/в който се намират процесните недвижими имоти/, е
декларирал, че С.А.К., също посочен в качеството му на страна по процесния
договор, е извършил работа на стойност 22800,00лв. Декларирано е, че тази сума
представлява част от договорената стойност на имота, съгласно чл. 3 от
предварителния договор. Посочено е, че сумата остава в полза на Декларатора,
съгласно чл. 1 и 3 от договора.
С Приемно-предавателен
протокол за вида, количеството и стойността на извършените работи № 2 от
16,01,2014год., ответникът, чрез законния си представител и с изрично посочване
на качеството му на страна по процесния предварителен договор и собственик на
имот, находящ се в гр. София, кв. „Овча Купел“ – 2, ул. „*******/в който се
намират процесните недвижими имоти/ е декларирал, че С.А.К., също посочен в
качеството му на страна по процесния договор, е извършил работа на стойност 13627,00
лв. Декларирано е, че тази сума представлява част от договорената стойност на
имота, съгласно чл. 3 от предварителния договор. Посочено е, че сумата остава в
полза на Декларатора, съгласно чл. 1 и 3 от договора.
С Приемно-предавателен
протокол за вида, количеството и стойността на извършените работи № 3 от
20,10,2014год., ответникът е декларирал, че ищецът С.А.К., е извършил работа на
стойност 19663,00лв. Декларирано е, че тази сума представлява част от
договорената стойност на имота, съгласно чл. 3 от предварителния договор.
Посочено е, че сумата остава в полза на Декларатора, съгласно чл. 1 и 3 от
договора.
С Приемно-предавателен
протокол за вида, количеството и стойността на извършените работи № 4 от
30,09,2015год. ответникът е декларирал, че ищецът С.А.К., е извършил работа на
стойност 26514,00 лв.
Представен е
Приемно-предавателен протокол за вида, количеството и стойността на извършените
работи № 5 от 05,12,2017год., с който ответникът, чрез законния си представител
и с изрично посочване на качеството му на страна по процесния предварителен
договор и собственик на имот, находящ се в гр. София, кв. „Овча Купел“ – 2, ул.
„*******/в който се намират процесните недвижими имоти/ е декларирал, че ищецът
С.А.К., също посочен в качеството му на страна по процесния договор е извършил
работа на стойност 56965,00лв. Декларирано е, че 6700,00 лв. от тази сума са
получени от изработващия, а 50265,00 лв. представлява част от договорената
стойност на имота, съгласно чл. 3 от предварителния договор. Посочено е, че
тази сума остава в полза на Декларатора, съгласно чл. 1 и 3 от договора.
Под графа „вид
дейност“ на всеки един от протоколите е посочено и мястото на което са
извършвани дейностите, като са посочени различни строителни обекти чрез адрес
или други белези – ул. „*******, ул. „Блага Димитрова“ № 30, ул. „Юндола“,
„апартамент Здравко“, „Иваняне“, „Полицейска академия“ и др.
По делото е
представен нотариален акт за покупко-продажба № 71, том II, рег. № 3643, дело № 243/2007год. от
02,04,2007год., от който е видно „П.“ ЕООД да е придобило собствеността върху
недвижим имот, представляващ Урегулиран поземлен имот XX-215 от
квартал 520 по плана на гр. София, местност „Овча купел“, с площ от 1250,00
кв.м., при съседи улица, УПИ XII-216, 723, УПИ XIII-217, УПИ VIII-215, УПИ
Х-213, УПИ Х-214.
От изслушаното по делото заключение
на съдебно-техническа експертиза, неоспорено от страните и прието от съдът,
което следва да бъде кредитирано при постановяване на съд.акт се установява, че
стойността на извършените съгласно представените по делото протоколи под номера
от 1 до 5, заедно с цената за труд съобразно средните пазарни цени за
съответната година възлизат на, както следва:
-Протокол № 1 от
19,06,2013год. – 23946,25 лв.;
-Протокол № 2 от
16,01,2014год. – 15227,70 лв.;
-Протокол № 3 от
20,10,2014год. – 22551,75;
-Протокол № 4 от
30,09,2015год. – 27272,05 лв.
-Протокол № 5 от
05,12,2017год. – 52745,55 лв.
По делото са
събрани и гласни доказателства, чрез разпит на свидетеля А.Н.К. – съпруга на
ищеца, ценени по реда на чл. 172 от ГПК, от които се установява, че СМР, които
е следвало да извърши ищеца първоначално са уговорени в договора, но
впоследствие са възлагани от ответника и на други обекти посочени в протоколите. Самите дейности са извършвани в периода от 2012год.
до 2018год. Страните имали устна уговорка, че при заработване на половината от
сумата да бъде прехвърлен апартамента.
При
така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с правно осн. чл.19,
ал.3 от ЗЗД.
Посоченият конститутивен иск е
свързан с възможността за принудително реализиране на едно потестативно право
на ищеца, когато ответната страна по облигационно отношение не е дала
съгласието си за това. Естеството на същият се свежда във възможността всяка от
страните по предварителен договор да предяви иск за обявяването му за
окончателен. За целта е необходимо да бъдат установени следните предпоставки:
Наличие на валиден предварителен
договор, който по аргумент от чл.19, ал.2 от ЗЗД трябва да съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния такъв. Съгласно чл. 363 от ГПК при
прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота.
В настоящият казус съдът намира, че
между страните по делото е налице възникнало валидно облигационно отношение по
повод сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
15,08,2012год.
Същият съдържа съществените условия
на постигнатото облигационното правоотношение по повод договор за
продажба-индивидуализиране на имота и договорена
цена.
По делото не се спори, а от
представените доказателства се установява, че ответното дружество е собственик
на процесните недвижими имоти. Видно от представения по делото нотариален акт
за покупко-продажба № 71, том II, рег. № 3643,
дело № 243/2007год. от 02,04,2007год. на В.И.-нотариус с район на действие СРС ответното
дружество е станало собственик на поземления имот, в който е построена
сградата, където се намират имотите и е придобило същите по приращение. Макар
по делото да не са представени строителни книжа за изграждането на процесните
имоти, за съществуването им може да се обоснове извод от обстоятелството, че те
са нанесени в кадастралната карта и кадастралните регистри /респ. в одобрени
проекти за изменението им/, видно от представените схеми, респ. схеми-проекти
на самостоятелни обекти в сграда. По
делото са представени схеми-проекти на процесните гаражи. Схеми от такъв вид се
издават само при одобрен проект за изменение на кадастралната карта и
кадастрални регистри /така чл. 12 от Наредба № РД-02-20-4 от 11 октомври 2016
г. за предоставяне на услуги от КККР/. За да бъде нанесен нов обект следва да
бъдат представени констативни протоколи по чл. 176, ал. 1 и чл. 181, ал. 2 от ЗУТ /така чл. 62 от Наредба № РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за
съдържанието, създаването и поддържането на КККР/, които от своя страна удостоверяват
завършването на постройката до степен на груб строеж и в този смисъл обособяването
на постройката и помещенията в нея като годни обекти на собственост.
Насрещната
престация по предварителния договор е уговорена под формата на извършване на строително-монтажни
работи в собствен на ответника недвижим имот на стойност от 100000,00лв. за
процесния апартамент и по 15000,00 лв. за всеки от гаражите или общо 130 000,00лв.
В чл. 19 от договора е посочено, че строително-монтажните работи следва да бъдат
извършени на обект, намиращ се в гр. София, кв. „Редута“, ул. „*******. За
установяване на извършените СМР, са представени пет на брой
приемно-предавателни протоколи, подписани от представителя на ответното
дружество, в които той декларира, че ищецът е извършил СМР, описани по вид, количество
и стойност на дейностите. В графата „вид дейности“ на протоколите е посочено и
мястото на което тези дейности са извършени. Съдът констатира, че не всички от
посочените в протоколите СМР са извършени на указания в договора обект, намиращ
се на ул. „*******, като извършените на обекта работи са на по-ниска стойност
от необходимите 130000,00 лв. Въпреки това обаче, от съдържанието на
протоколите е видно че те са изготвени по повод и във връзка с процесния
предварителен договор от 15,08,2012год. – както ответника, така и ищеца са
посочени в качеството им на страни по процесния договор, едновременно с това
ответника е посочен и като собственик на сградата, в която се намират
процесните недвижим имоти. В същото време, във всеки един от протоколите
изрично е посочено, че общата стойност от извършените СМР, представлява част от
договорената стойност на имота съгласно чл. 3 на процесния договор /в който е
посочена стойността на уговорените СМР/ и остава в полза на декларатора,
съгласно чл. 1 и чл. 3 от същия договор. Следва да се отбележи и изричното
разграничаване в протоколи №№ 4 и 5 между заплатените във възнаграждение суми и
тези отнесени за плащане по процесния предварителен договор. Това води към
извод, че препращането към чл. 1 и 3 от договора не е механично, а обективира намерението
на ответното дружество тази сума да бъде отнесена в плащане по предварителния
договор. Тълкувайки така очертаните изявления на ответника, в смисъла,
произтичащ от процесния договор, неговата цел, както и дългосрочните отношения
на страните и добросъвестността, следва да се приеме, че в ответното дружество
се е съгласило да приеме в изпълнение на договора, нещо различно от
уговореното, а именно извършване на СМР в обекти различни от първоначално предвидения,
намиращ се на ул. „*******.
Общата стойност
на извършените СМР по представените по делото протоколи възлиза на 132864,00лв.,
а съгласно назначената по делото техническа експертиза, - 141743,30 лв.
Без значение за основателността на
конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е обстоятелството, че
строително-монтажните работи са извършени след уговорения срок по чл. 4 от
договора – 12 месеца от сключването му или 15,08,2013год. Видно от
представените протоколи, ответното дружество е приело без възражения и се е
ползвало от закъснялото изпълнение.
Ето защо по договора се установява
изпълнение на задълженията на купувача по предварителния договор.
Що се касае до направеното от
ответното дружество възражение за погасяване по давност на преобразуващото
право на ищеца за обявяване на процесния договор за окончателен, съдът намира
същото за подадено след срока за отговор по чл. 131 от ГПК и е преклудирано на
основание чл. 133 от ГПК. За пълнота следва да се посочи, че същото е и
неоснователно. Видно от съдържанието на предварителния договор, страните са
обвързали окончателното прехвърляне на имотите с извършването на СМР на
посочената в договора и анексите към него стойност. Това се потвърждава от
обстоятелството, че дори след първоначално уговорения срок – 15,08,2013год.,
ищецът е продължавал да изпълнява, а ответника да приема изпълнение по
договора. Доколкото последният протокол, с който е прието изпълнението е
подписан на 05,12,2017год., от тази дата е започнал да тече нов петгодишен
давностен срок, който към датата на исковата молба – 15,01,2019год. не е
изтекъл.
Съобразно изложеното исковата
претенция е основателна и следва да бъде уважена, като процесният договор бъде
обявен за окончателен.
Предвид основателността на исковата
претенция с пр.осн.чл.19, ал.3 от ЗЗД, съдът намира да не се е сбъднало
процесуалното условие за разглеждане на евентуалните искове с пр.осн.чл.92 от ЗЗД за заплащане на неустойки.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК
ищецът следва да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето
на имотите, определени съгласно чл.44, ал.1, вр.чл.45, ал.1, вр.чл.46, ал.1,
вр.ал./2/, т.1, вр.чл.47, ал.2 от Закона за местните данъци и такси. Съобразно
чл.35, ал.2, вр.чл.34, вр.чл.33, вр.чл32, ал.1 от Наредбата на СОС за
определяне размера на местните данъци, дължимия данък е в размер на 3 % от
оценката /уговорената обща продажна цена от 130000,00лв. доколкото е по –висока
от общата данъчната оценка на всички имоти/ или 3900,00лв.
Към разноските
по прехвърлянето на имота се включва и дължимата по смисъла на т.8 от Тарифа за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, такса
съобразно материалният интерес по процесният договор, както и анексите към него
/730,50лв. +0,2% за горницата над 100000лв./, в размер на 790,50 лв. В този смисъл и т.19 от ТР
№6/06,11,2013год. на ОСГТК на ВКС.
Съобразно чл.78,
ал.1 от ГПК на ищеца се дължат разноски, които съдът намира за доказани в
размер на 4430,29лв., от които 300,00лв.-д.т., 400,00 лв. – депозит и 3730,29лв.–
адвокатско възнаграждение/ съдът намира възражението на ответника за
недължимост на адв. възнаграждение да съдържа имплицитно и възражение по чл.78,
ал.5 от ГПК. Същото намира за основателно с оглед фактическа и правна сложност
на делото, вид извършени процесуални действия и брой с.з., поради което
определя същото по НМРАВ в размер на 3730,29лв., вместо 5000,00лв./
Мотивиран от
горното СГС
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД, сключения на 15.08.2012год., предварителен договор, както
и Анекс от № 21,01,2014год. и Анекс от 20,10,2014год. към него, по силата на
които ответникът- „П.“ ЕООД, ЕИК *********, съдебен адрес: ***, в качеството на
продавач се е задължил да прехвърли на С.А.К., ЕГН **********, със съд. адрес: ***,
в качеството на купувач собствеността върху следните недвижими имот:
Апартамент, нанесен в кадастралната карта и
кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-51/15,07,2010год. на ИД на
АГКК с идентификатор 68134.4333.9577.1.1,
адрес: гр. София, район Овча купел, ул. „******* предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, посочена
в документа площ 68,40 кв.м., при съседи: на същия етаж - 68134.4333.9577.1.4,
68134.4333.9577.1.5, под обекта - 68134.4333.9577.1.32, 68134.4333.9577.1.31,
68134.4333.9577.1.25, 68134.4333.9577.1.33, над обекта - 68134.4333.9577.1.9,
68134.4333.9577.1.6, 68134.4333.9577.1.10, а съгласно предварителен договор от 15,08,2012год., Апартамент № 1, с площ от
112,52кв.м., ведно с мазе № 1, с площ от 2,53 кв.м. и 4,05% от общите части на
сградата, състоящ се от кухня с трапезария, хол, спалня, коридор, баня и
тоалетна и две тераси, при съседи: Ателие 1, стълбищен коридор и Апартамент № 4,
изток-двор, север-двор, запад-двор;
Гараж 17, с адрес: гр. София, район Овча купел-2,
ул. „*******, описан по схема проект
като гараж 17, с идентификатор 68134,4333,9577,1,52,
с площ:26,55кв.м., при съседи: на същия етаж: 68134.4333.9577.1.33,
68134.4333.9577.1.32, 68134.4333.9577.1.53, под обекта: 68134.4333.9577.1.43,
68134.4333.9577.1.41, над обекта: 68134.4333.9577.1.1;
Гараж 18, с адрес: гр. София, район Овча
купел-2, ул. „*******, въз основа на
схема-проект № 15-480220-09.06.2020год. по кадастралната карта и кадастрални
регистри, одобрени със заповед РД-18-51/15,07,2010год. на ИД на АГКК с
идентификатор 68134.4333.9577.1.53, адрес:
гр. София, район Овча купел, ул. „*******, гараж 18, предназначение: гараж в
сграда, брой нива на обекта: 1, площ: 25,65 кв.м., при съседи: на същия етаж:
68134.4333.9577.1.32, 68134.4333.9577.1.25, 68134.4333.9577.1.52, под обекта:
няма, над обекта: 68134.4333.9577.1.1.
ОСЪЖДА
приобретателя С.А.К., ЕГН **********, с адрес: *** на осн. чл.364, ал.1 от ГПК, вр. чл.44, ал.1, вр.чл.45, ал.1, вр.чл.46,
ал.1, вр. ал./2/, т.1, вр.чл.47, ал.2 от ЗМДТ, вр.чл.35, ал.2 от НОРМД на СОС,
да заплати по сметка на Столична община, район „Овча купел”, местен данък в
размер на 3900,00лв./три хиляди и
деветстотин лева/.
ОСЪЖДА
приобретателя С.А.К., ЕГН **********, с адрес: *** да заплати по бюджетна сметка на Софийски градски съд на осн.чл. 364, ал.1 от ГПК нотариална
такса по прехвърлянето на имота, определена съгласно т. 8 от Тарифа за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер на
790,50 лв. /седемстотин и деветдесет
лева и 0,50 стотинки/.
ОСЪЖДА „П.“ ЕООД, с ЕИК *******, съдебен
адрес:*** да заплати по бюджетна сметка на СГС, на основание чл. 78, ал. 6 от ГПК, сума в размер на 800,14 лв. – държавна такса.
ОСЪЖДА
„П.“ ЕООД, с ЕИК *******, съдебен адрес:*** да заплати на С.А.К., с ЕГН **********,
с адрес: ***, на осн.чл.78, ал.1 от ГПК сума
в размер на 4430,29 лв. -разноски.
НАРЕЖДА
на осн. чл.364, ал.1 от ГПК да се впише
служебно възбрана върху гореописаният имот за посочените разноски- местен данък
по сметка на общината и нотариална такса.
ПРЕПИС
от решението да се издаде на С.А.К. след представяне на доказателства за заплащане на определеният по-горе местен
данък по сметка на общината, нотариална
такса, както и удостоверение, че ответникът не дължи публично- държавни и общински
вземания за имота.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: