№ 1488
гр. В., 10.10.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – В., IX СЪСТАВ, в публично заседание на шести
октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Деница Славова
при участието на секретаря Димитричка Д. Г.а
Сложи за разглеждане докладваното от Деница Славова Гражданско дело №
20213100101090 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 14:41 часа се явиха:
Ищецът О. С., редовно призована, не се явява. Представлява се от адв. П. Х.,
редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Ответникът Р. Ц. С. , редовно призован със съгласието на законен представител Ж.
Б., не се явява. Представлява се от адв. Н. П. и адв. П. С., редовно упълномощени и приети
от съда от преди.
Ответникът К Ц. С., редовно призован, чрез законен представител С. С., явява се
лично. Представлява се от адв. Н. П. и адв. П. С., редовно упълномощени и приети от съда
от преди.
Контролираща страна ДИРЕКЦИЯ „СОЦИАЛНО ПОДПОМАГАНЕ“ В.,
редовно призовани, не изпращат представител.
Вещото лице М. М. Т. , редовно призована, депозирала заключение в срок, явява се
лично.
Вещото лице К. М. В., редовно призован, депозирал заключение в срок, явява се
лично.
Вещото лице Д. В. Д., редовно призован, депозирал заключение в срок, явява се
лично.
Адв. Х.: Считам, че не са налице пречки по хода на делото.
Адв. П.: Моля да се даде ход на делото.
Адв. С.: Моля да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
1
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва постъпило в срока по чл.199 от ГПК заключение с вх. № 22330 /
28.09.2022 г. по допуснатата тройна съдебно-техническа експертиза.
Адв. Х.: Да бъде изслушано заключението на вещите лица по допуснатата тройна
съдебно- техническа експертиза.
Адв. П.: Не възразявам да бъде изслушано заключението на вещите лица по
допуснатата тройна съдебно- техническа експертиза.
Адв. С.: Не възразявам да бъде изслушано заключението на вещите лица по
допуснатата тройна съдебно- техническа експертиза.
Съдът пристъпи към изслушване на вещите лица, след снемане на тяхната
самоличност.
К. М. В. – 55 г., женен, неосъждан, българин, български гражданин, без родство и
дела със страните по спора. Предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Поддържа представеното писмено заключение по допуснатата тройна съдебно- оценителна
експертиза .
М. М. Т. – 62 г., омъжена, неосъждана, българка, български гражданин, без родство
и дела със страните по спора. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Поддържа представеното писмено заключение.
Д. В. Д. – 59 г., женен, неосъждан, българин, български гражданин, без родство и
дела със страните по спора. Предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Поддържа представеното писмено заключение.
На въпроси на адв. С.: С какво си обяснявате, че в Службата по вписвания, не
можахте да намерите подобен аналог за земя която е застроена?
За какви цели би могъл да се използва този парцел, когато собственика на къщата си
запазва правото на собственост? Предвижда ли се на този парцел някакво допълнително
застрояване? На какво основание в сравнителния метод сте използвали коефициента
15?
В.Л. Т.: Нямаме обяснение. Проследихме за период от една година всички вписани
сделки. Това е документирано и в Агенцията по вписванията в съответното отделение, от
което сме извадили около десетина броя, само от района на гр. А.. След което ни бяха
разпечатани от деловодството тези сделки по зададения детайл и в последствие се оказа, че
една единствена сделка е за къща в гр. А., която е с дворно място, което е дарение. Сделката
е продажба между баба, дядо и внук. Поддържам, че няма друг подаден аналог. Не сме
открили такъв за периода, за който сме търсили. Задачата ни е да оценим пазарната стойност
2
на земята, а не да отговаряме на въпроса: „За какви цели би могъл да се използва този
парцел, когато собственика на къщата си запазва правото на собственост“. По справката,
която направихме се предвижда 1% застрояване. Това е отразено в един от методите. Това е
подхода който се възприема, когато съм ценяла по сравнителен метод. Преценили сме, че
около 15 % се намаля цената, когато се продава застроена площ. Няма нормативна база
където е посочено това. Това е наложена оценителна практика. Ние сме оценявали имоти в
Общината и знаем, че не е наложена практика да се намаля с 90 % цената когато се продава
застроена площ. Съответната постройка е с право на строеж, независимо дали сградата е
собственост на собственика или е на трето лице. В случай, че тази постройка погине, остава
земята с нейната стойност. Може да се променят и параметрите на застрояване на земята.
Напр. вместо едноетажна сграда да бъде вдигнат пет етажен блок. Например: в гр. А.
предстои да бъде приет нов Общ устройствен план, който предвижда други показатели.
Отговорите сме ги определили по експертна оценка, за местоположението, за аналозите
които сме взели и сме се стремили да са максимално близки като сравнимост със
сравняването на имота. Считам, че е подходящ метода за извеждане на остатъчната стойност
за целите на оценката. Има обяснение в началото на описанието на метода, което обяснява
смисъла и подхода и методиката на остатъчната стойност. Този метод се използва много
често при поземлени имоти, които имат бъдеща стойност, дори застроени имоти. Този метод
е приложим, тъй като за тази земя и този строеж е допустимо да се застрои с още 40 % от
общата сграда. Градоустройствените показатели за района са тези които са записани КИНТ
1.1. В самия поземлен имот е изпълнена сграда със съответната разгъната застроена площ.
Толкова е преценил да построи инвеститора, който е бил. Изчислението го направихме така,
защото търсим пазарна стойност на терен. Оценката по остатъчния метод е изготвена на
база стойности към съответния търсен период.
В.Л. В.: Бих казал, че се предвижда даже по -малко от 0,5 % застрояване. Една земя
си запазва стойността, когато върху нея има сграда, защото по простата логика на данъчната
оценка, дали в един имот има постройка от 20 кв.м. или има постройка от 500 кв.м., цената е
пазарната, каквато е там където има 20 кв.м. двор. Ние оценяваме земя, вещ. Теоретично е
възможно строежа да бъде премахнат и земята да се продаде без строеж. Имаме КИНТ 1.1.
В момента сме на КИНТ 0,63. Докато стойността на земята и на самия обем на земята
достигне КИНТ 1.1, може да се построят още два етажа на сградата, с относително право на
строеж. Така, че тази земя по някакъв начин има стойността, която може да даде нови блага
и увеличаване на стойността. Максимално 40 % може да се застрои сградата. По Закона за
устройство на територията за зони от типа на гр. А. имота не може да бъде по малък от 500
кв.м., ако не съществува собственост или намалено с 1/5, което означава 400 кв.м. Няма
теоретична възможност отникъде да се отделят например да се получат два дяла. Сградата е
сложена по средата на имота от всички страни. Не може да се обособи парцел.
На въпроси на адв. П.: С колко намалихте цената на земята в лева, във връзка с
използваните от вас аналози?
3
Адв. Х.: Това е посочено в експертизата. Възразявам срещу поставянето на такива
въпроси.
В.Л. Д.: При оценяването по международните стандарти и българските стандарти се
оценява имота като най- доброто и най- допустимото използване на имота. Т.е
максималното му използване. Т.е това е най – доброто и най - ефективно използване на този
парцел, а не реалното към момента. Това е принцип, основополагащ в оценяването.
Адв. Х.: Нямам други въпроси към вещите лица.
Адв. П.: Нямам други въпроси към вещите лица.
Съдът намира, че следва да бъде прието заключението на вещите лица М. М. Т., К.
М. В. и Д. В. Д. по изслушаната в днешното съдебно заседание съдебно – техническа
експертиза, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с
вх. № 22330 /28.09.2022 г. по изслушаната в днешното съдебно заседание тройна съдебно-
техническа експертиза.
ИЗДАВА РКО от внесения депозит в размер на 900 лева и го връчва на вещите
лица. /х 300 лв. на всяко едно вещо лице/.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА Справка – декларация на вещото лице М. М. Т. , с която на
същата следва да бъде определено окончателно възнаграждение в размер на 320.00 лв.
/триста и двадесет/ лева.
Въз основа на горното съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ИЗМЕНЯ възнаграждението на вещото лице М. М. Т. , като го УВЕЛИЧАВА на
сумата от 320,00 лв. /триста и двадесет/ лева.
УКАЗВА на ответната страна в едноседмичен срок от днес да внесе сумата от 20,00
лв. /двадесет/ лева, представляваща увеличен размер за възнаграждение на вещото лице за
изготвената тройна съдебно – техническа експертиза.
След внасяне на депозита да се издаде РКО на в.л. М. М. Т. за сумата от 20
/двадесет/ лева.
Адв. Х.: Моля да ми бъде дадена възможност да изразя становище по експертизата.
Становището на моята доверителка е, че оспорва размера на оценката която е дадена.
Счита, че тя е занижена. Не правим искане за назначаване на друга експертиза.
4
Адв. С.: Изцяло оспорвам представената експертиза. Считам, че е изцяло завишена.
Самия факт, че няма такъв аналог говори сам по себе си. Нямат никаква база на която да се
позоват тези 15 % . Да не говорим, че с метода на остатъчната стойност, той е абсолютно
неприложим към конкретния случай. Не правим искане за назначаване на друга експертиза.
Адв. П.: Присъединявам се към казаното от колегата . Оспорвам изслушаната
експертиза. Не правим искане за назначаване на друга експертиза.
Адв. Х.: Нямам други искания по доказателствата. Представям списък с разноски по
чл. 80 от ГПК, ведно с договор за правна защита и съдействие. Не правя възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение на процесуалните представители на
ответната страна.
Адв. П.: Представям списък с разноски по чл. 80 от ГПК, ведно с договор за правна
защита и съдействие.
Адв. С.: Представям списък с разноски по чл. 80 от ГПК, ведно с договор за правна
защита и съдействие. Правя възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение
на процесуалния представител на ищцовата страна.
Съдът, по направените искания за разноски
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЛАГА представеният от ищцовата страна списък с разноски по чл. 80 от ГПК.
ПРИЛАГА представените от ответната страна списъци с разноски по чл. 80 от ГПК.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представеният от ищцовата страна договор за правна защита
и съдействие.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представените от ответната страна договори за правна
защита и съдействие.
СЪДЪТ като взе предвид, че страните не сочат други доказателства в днешно
съдебно заседание, счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО
Адв. Х.: Моля да уважите предявените от нас искове и да ни присъдите разноските
по делото. Моля да съобразите фактическата и правна сложност на спора, както и че
посоченият от нас хонорар е съобразен с Наредбата за минималните размери на
адвокатските възнаграждения. Моля да имате предвид за земята, основанието на което сме
го предявили, а то е: че неоснователно се е обогатил наследодателя на ответниците, като
задължението по негово съгласие, в негов интерес със сумата, която е заплатена по договора
за придобиване на земята, като задължението за връщане на тази сума е именно наследена от
ответниците. Моля за решение в този смисъл. Моля да ми определите срок в който да
представя писмени бележки.
5
Адв. П.: Моля да отхвърлите предявените искове с правно основание чл. 23, ал.1 от
СК и чл. 59 от ЗЗД, като вземете предвид, че и към настоящия момент доверителя ми няма
качеството на наследник, тъй като същият не е приел наследството съгласно Закона за
наследството. Моля да присъдите разноските и да ми дадете възможност да представя
писмени бележки.
Адв. С.: Моля да отхвърлите исковете и да уважите претенциите ни за разноски.
Считаме, че ищецът не доказа материално - правната легитимация на ответниците. Те са
непълнолетни. Съгласно чл.61, ал.2 от Закона за наследството, могат да приемат наследство
само по опис. Такова приемане досега не е извършвано. Те са само призовани за
наследяване, но нямат качеството на наследници. Моля за срок за представяне на писмени
бележки.
ДАВА възможност на ищцовата страна да представи писмени бележки в
едноседмичен срок от днес.
ДАВА възможност на ответната страна да представи писмени бележки в
едноседмичен срок от днес.
СЪДЪТ ОБЯВИ, че ще се произнесе с решение на 06.11.2022 г.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 15:03 часа.
Съдия при Окръжен съд – В.: _______________________
Секретар: _______________________
6