РЕШЕНИЕ
№ 1357
гр. Бургас, 09.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА
при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА
като разгледа докладваното от ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА Гражданско дело №
20252120100479 по описа за 2025 година
Производството е образувано по исковата молба на Е. К., гражданин на Република
**********роден на **********г., чрез адв. И. Т. С., със съдебен адрес ....................................,
срещу П. Д. П., ЕГН **********, с адрес ........................................., с която се иска осъждане
на ответника да заплати на ищеца сумата от 2000.00 (две хиляди) евро, с която ответникът
неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на входиране на исковата молба до окончателното изплащане на
задължението, както и направените по делото разноски.
В исковата молба се сочи, че ищецът и съпругата му В. М. К. решили да закупят
недвижим имот в с. Т. , общ. К. , обл. Б. по обява, публикувана от агенция за недвижими
имоти „...........................“ ЕООД, представлявана и управлявана от нейния едноличен
собственик П. Д. П.. Между страните не е бил подписан договор за посредничество. Твърди
се, че на 29.04.2024г. ищецът наредил от общата семейна сметка сумата от 2000.00 евро по
личната сметка на ответника П. П., като основанието за плащането било авансова вноска по
обява № ....................... за продажба на недвижим имот от alo.bg в с. Т. . Ответникът изпратил
на ищеца и съпругата му проект на предварителен договор за покупко-продажба през месец
май 2024 г., който е бил подписан единствено от ищеца и съпругата му, но не е бил върнат с
подпис от страна на продавача. Сочи се също и че предварителният договор за покупко-
продажба на имота, страда от множество съществени пороци, а окончателен договор
(нотариален акт) за прехвърляне на собствеността на имота така и не е бил подписан.
Твърди се още и че в предварителния договор не е била посочена платената авансова вноска,
както и дали тя има гаранционна и/или санкционна функция.
Поради тези съображения ищецът счита, че няма правно основание получената от
ответника парична сума да бъде задържана, като същата не може да се приеме за
първоначална вноска от цена на недвижим имот, нито като договорна отговорност или като
1
възнаграждение по брокерски договор. Ангажирани са писмени доказателства.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с
който претенцията се оспорва като неоснователна. Не се спори, че дружеството
„...........................“ ЕООД е обявило за продажба недвижимия имот в с.Т. , собственост на
“......................” ООД, по сключен между тях договор за посредничество. Не се спори, че
ищецът и съпругата му са се свързали с ответника във връзка с обявата. Посочва, че са били
направени два огледа с видеовръзка и са предоставени документи за собствеността на имота.
Твърди се, че на купувача е било обяснено, че за да спре да се предлага на други купувачи
имотът следва да се заплати т.нар. “стоп-капаро”. Затова се оспорват твърденията в исковата
молба, като се твърди, че независимо от посоченото в платежното нареждане от 29.04.2024г.,
основанието за превеждане на сумата от 2000 евро е било именно стоп-капаро за сваляне на
имота от продажба, а не авансова вноска по обява за продажба на недвижим имот. Ищецът е
бил уведомен че, ако не се сключи предварителен или окончателен договор за покупко-
продажба на имота с дружеството-продавач в договорен между страните срок, без
основателни причини, капарото ще остане в полза на продавача. Твърди се, че е била
уговорена удобна и за двете страни дата за изповядване на сделката пред нотариус в гр. Б. –
27.05.2024г., за което представителите на продавача, които са чужди граждани са ангажирали
самолетни билети, кола под наем и др. Твърди се, че на 24.05.2024г., поради проблем с
парите като посочена причина, ищецът поискал отлагане на плащането и отказал да се яви
на уговорената дата при нотариус.Така не се стигнало до продажба на имота в с. Т. .
Поради тези съображения се твърди, че платените на 29.04.2024г. по банков път от
ищеца 2000.00 евро, представляват капаро, имащо гаранционна, обезщетителна и
санкционна функция, което е останало в полза на продавача поради неоснователния отказ на
ищеца да се яви той и/или съпругата му на договорената от двете страни дата 27.05.2024г. в
кантората на нотариус за изповядване на сделка покупко-продажба. Затова се иска
отхвърляне на иска.
Ангажирани са писмени доказателства.
Предявения иск е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл.3 ЗЗД.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори и се установява от представения документ за банков
превод от ........................., че от страна на ищеца на 29.04.2024 г. е извършено плащане на
сумата от 2000 евро, по сметка с титуляр П. Д. П., с посочено в платежното нареждане
основание „аванс по обява № ....................... за продажба на недвижим имот от alo.bg в с. Т. “.
Страните не спорят също така, че ответникът е управител и едноличен собственик на
агенция за недвижими имоти с търговско наименование „...........................“, която е обявила
за продажба двуетажна къща в с. Т. в електронното издание на ежедневника alo.bg и в тази
връзка са осъществили контакт, посредством оставените в обявата данни за кореспонденция.
Не се спори, че имотът е собственост на дружество, регистрирано в страната от К.П. и
В.П. – ...................... ООД, което дружество от своя страна е сключило договор за
посредничество с “...........................” ЕООД от 01.04.2024 г., за продажбата на къща в с. Т. с
цена от 90 000 евро. Видно от договора /чл.3/ възложителят е дал своето съгласие
посредникът да посочва на кандидат-купувача банкова сметка, по която да превежда стоп-
капаро, както и да организира огледи на имота и да предлага и сваля имота от продажба.
Представен е предварителен договор за покупко-продажба от 25.05.2024 г. между
продавача – гражданин на В. – К. П. и купувача В. М. , която видно от писмените
2
доказателства е съпруга на ищеца. Договорът е подписан единствено от страна на купувача
М. и я обвързва относно поетите задължения. Съгласно договора купувачът се съгласява да
заплати сумата 35 000 евро предварително по банков път, като същата ще служи като
предплата и гаранция, че купувачът ще купи имота, като остатъкът от сумата следва да бъде
платена в брой пред нотариуса. Освен това страните са се уговорили, че ще пристигнат в
гр.Б. най-късно до 30.06.2024г., за изповядване на сделката.
От показанията на разпитания по делото свидетел М.-Д.М.З., служител на
“...........................” ЕООД, се установява, че купувачът К. се е свързал с агенцията във връзка
с обявата за имот в с.Т.. Посочва, че е бил направен видеооглед за него, както и оглед на
място от негови познати, едновременно с видеооглед от ищеца, а отделно от това е направен
оглед и с изпратен от него майстор, който да провери състоянието на имота. Купувачът
проявил сериозен интерес към закупуване на къщата и са му били изпратени документи по
електронен път. Свидетелят е присъствала на разговор по телефона, когато ответникът е
разговарял с купувача и му е обяснил, че след като преведе сумата от 2000 евро, тогава
имотът ще спре да се предлага на трети лица. Следвало е съобразно уговорките им да бъде
подписан окончателен договор за продажбата на 27.05.2024 г., за което продавачите са
ангажирали самолетни билети и е бил запазен час при нотариус. На 24.05.2024г. ищецът
потърсил агенцията, за да ги информира, че не е събрал необходимата сума и няма как да
изповядат сделката. Уточнил е че ще му бъдат необходими няколко седмици, за да
пристигнат парите от А.. Когато продавачите разбрали, че сделката пропада те се отказали да
продават имота, тъй като били афектирани. Свидетелят посочва още, че с получените от
управителя на агенцията 2000 евро, които представлявали стоп-капаро, са били извършени
някакви ремонтни дейности в обекта, по възлагане на собствениците. Уточнява, че
купувачът е бил уведомен, че сумата представлява стоп-капаро, както и че в случая не е бил
изготвен документ за това.
Съгласно разпоредбата на чл. 55 ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед
на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. В случая ищецът счита,
че предадената от него сума по банков път на ответника подлежи на връщане поради
отпадане на основанието за задържане на сумата от ответника. Това обаче противоречи на
събраните по делото доказателства. По делото е установено съществуването на договорно
правоотношение свързано с договор за поръчка и предварителен договор за покупко-
продажба, във връзка с които е било направено плащането на сумата от 2000 евро по сметка
на ответника. Макар и преводът да е по личната сметка на управителя на дружеството-
посредник, несъмнено е доказано, че се касае за посредничество в преддоговорни отрошения
за закупуване на недвижим имот, предлаган ексклузивно от агенцията “...........................”
ЕООД. Правото на посредника да представлява продавача и да получава суми от име и за
сметка на продавача, се установява от писмения договор между тях, в който изрично е
предвидено правото да получава т.нар. “стоп-капаро”. Обстоятелството, че между ищеца и
дружеството-посредник не е сключен договор не лишават от основание извършения банков
превод. При липсата на писмени уговорки, съдът анализира в съвкупност събраните
писмени и гласни доказателства, въз основа на които намира за доказано по делото, че
сумата от 2000 евро е била преведена като аванс, който има функцията и на задатък по
предварителния договор за покупко-продажба. Страните по водените преговори са
постигнали съгласие за сключване на предварителен договор, както и за плащане на
определена парична сума, наречена от ищеца в платежното нареждане “аванс”. Същата
следва да послужи както като погасяване на част от цената на имота, в случай, че сделката
бъде успешно приключена, така и като обезпечение за изпълнението на поетото задължение
в преддоговорните отношения и респ. като обезщетение при неизпълнение. Съдът кредитира
3
показанията на свидетеля З., които се подкрепят и от представените писмени доказателства
и установяват, че преведената сума има своята гаранционна и обезщетителна функция.
Свидетелят е присъствала на разговора, в който ищецът е уведомен за необходимостта от
това да преведе сумата от 2000 евро, за да се спре имотът от продажба. Представените
писмени доказателства потвърждават, че сумата е получена от ответника именно като
представител на дружеството-посредник, както и правото му да получава “стоп-капаро”.
Тълкувайки предварителния договор, който е подписан от страна на съпругата на купувача,
първата част от продажната цена от 35 000 евро е следвало да бъде преведена по банков път
и цялата сума е предвидена като гаранция за сключване на окончателния договор, респ. с
функциите на задатък. След като са превели сумата от 2000 евро, като част от тази
“авансова” сума и поемайки задълженията по предварителния договор, купувачите са
изразили несъмнено своето съгласие с клаузите на договора, независимо от обстоятелството,
че същият впоследствие да не им е бил върнат подписан от продавачите, предвид
електронната размяна на книжата. Доколкото се касае за поетите от тях задължения,
положеният подпис на съпругата на ищеца е достатъчна индиция за това и кореспондира
изцяло със свидетелските показания. Установява се още, че е налице неизпълнение от страна
на купувача, който не е платил уговорената част от общо 35 000 евро и въпреки
ангажираните самолетни полети от продавачите, сделката не е се е състояла. Налице е
виновно неизпълнение на договора от страна на купувача, поради което платената авансово
сума /по сметка на ответника, но в полза на продавачите/, не подлежи на връщане на ищеца,
въпреки развалянето на договорните отношения.
По изложените съображения, съдът приема предявеният иск за неоснователен и
недоказан, поради което следва да бъде отхвърлен.
При този изход спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва в тежест на ищеца да
бъдат възложени направените от ответника разноски в размер на общо 700 лв. – адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Е. К., гражданин на Република **********роден на
**********г., със съдебен адрес ..................................... - адв. И. Т. С., срещу П. Д. П., ЕГН
**********, с адрес ........................................., за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 2000.00 (две хиляди) евро, с която ответникът неоснователно се е обогатил, ведно
със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА Е. К., гражданин на Република **********роден на **********г., със
съдебен адрес ..................................... - адв. И. Т. С. да заплати на П. Д. П., ЕГН **********, с
адрес ........................................., сумата от 700 лв. (седемстотин лева) – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
4
5