Р Е Ш Е
Н И Е №
260023
град Шумен, 10.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Шуменският
окръжен съд, в публично съдебно заседание на дванадесети май две хиляди двадесет
и втора година в състав:
Окръжен съдия: Йордан Димов
при секретаря Татяна Т. като разгледа докладваното от окръжния съдия т. д. №63 по описа за 2020 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по настоящото дело е по иск предявен
от „Комфортстрой“ ЕООД, ЕИК-..., гр. Ш..., представлявано от управителя Г.Д.,
със съдебен адрес ***, пл. „...– адв. С.Т. *** против „НСП – АТ“ ЕООД, ЕИК-...,
със седалище и адрес на управление грВ.П....., представлявано от управителя К.М..
В ИМ се сочи, че между страните на 14.11.2007 г. бил сключен Договор за наем
вписан в служба по вписванията вх. Рег.
№7627, акт 170, том VІІІ от 15.11.2007 г. по отношение на следните недвижими
имоти: 1).Едноетажна сграда с
идентификатор 83510.670.165.1, представляваща лаборатория, със застроена площ
от 39 кв.м., построена в поземлен имот с идентификатор 83510.670.165, находяща
се в промишлена зона в гр. Шумен, представляващ урбанизирана площ от 2 281 кв.м. с начини на трайно
ползване: „за производство на строителни материали, конструкции и изделия“,
намиращите се поземлени съоръжения – „Бетонов възел“ и следното оборудване към
него – „открито депо“, разделено на 4 секции, скипово устройство с кабина,
решетъчна стрела и кофа, командна кабина за управление на смесителя, смесител,
устройство за захранване – шибъри, бункер с вместимост 80 тона, цистерна за
вода, компресор, ел. табло и ел. помпа за водозахранване, като за ползване от
наемодателя е предоставена и незастроена урбанизирана площ от 1761 кв.м.,
представляваща съответната част от цялата площ на поземлен имот 83510.670.165.;
2).Складова и производствена база с идентификатор 83510.670.164.3, която сграда
представлява дърводелска работилница и закрит склад, състоящ се от три
едноетажни и едно двуетажно складово помещение, с обща площ от 511 кв.м. в
промишлена зона на гр. Шумен в ПИ с идентификатор 83510.670.164, с урбанизирана
площ от 2 444 кв.м. с начин на трайно ползване „за друг вид производствен
складов обект. Предмет на договора за наем са само трите едноетажни складови
помещения и дърводелската работилница с обща площ от 460.2 кв.м., като на
наемателя е предоставена за ползване и прилежащата площ около складовите
помещения и дърводелската работилница, представляваща незастроена урбанизирана
площ от 2 079 кв.м., съответна част от площта на целият ПИ с идентификатор
83510.670.164. Договорът за наем е сключен за срок от 5 години от датата на
подписването му, а с анекс от 15.11.2012 г. страните са се съгласили да удължат
срока на договора с 1 година, считано от датата на подписване на анекса.
Месечната наемна цена е уговорена като 3 000 лв. без ДДС, а с анекс от
31.01.2011 г. е уговорено, че месечният наем ще стане 2 000 лв. без ДДС,
ако бъдат изплатени задължения на наемателя за 2010 г. твърди, че наемателят в
течение на годините не е изпълнявал задълженията си своевременно. Не плащал
задълженията си за консумативи по имота, не плащал начислени неустойки за
забава, произтичащи от чл.23 от Договора за наем. С писмо от 08.01.2010 г.
ищецът е уведомил наемателя за непогасени задължения за наем и консумативи за
ноември и декември 2009 г. в общ размер от 11 982.88 лв.; С писмо
от07.03.2011 г. ответника е уведомен за незаплатени суми за наем и консумативи
за ноември и декември 2010 г. и януари и март 2011 г. в размер на
28 530.65 лв.; с покана за доброволно изпълнение от 23.02.2015 г. ищецът е
поканил ответника да заплати сумата от 47 922.66 лв., представляваща
неразплатени суми за наем, консумативи и лихви, като е указал, че в противен
случай ще счита договора за прекратен на основание чл.24 от Договора; С писмо
от 21.03.2017 г. ищеца е дал на ответника срок до 24.03.2017 г. да представи
погасителен план за непогасени суми по фактури за наем, консумативи и лихви на
обща стойност от 49 538.48 лв., като ако не бъде представен подобен план,
ще се задействат клаузите на чл.19 и чл.24 от Договора за наем; С писмо от
16.06.2017 г. ищецът е уведоми ответника, че задълженията му за наем, консумативи
и лихви са в размер на 55 112.97 лв. и е посочил, че след като до сега не
е заплатил същите ответника следва да напусне наетите имоти; С писмо от
30.06.2017 г. от 01.07.2017 г. се ограничава достъпа на ответника до имотите
във връзка с чл.19 и чл.24 от договора за наем, като отново е посочил, че не са
му заплатени 55 112.97 лв.; С ново писмо от 18.06.2018 г. ответника е
уведомен, че от 19.06.2018 г., съгласно чл.19 от договора се ограничава достъпа
му в отдадените под наем имоти; На 10.07.2018 г. между страните е постигнато
споразумение по силата на което ответника като наемател е признал задължение
към ищеца като наемодател в размер на 44 474 лв., произтичащи от договор
за наем от 14.11.2007 г. включващи незаплатени суми за наем, консумативи и
неустойки. Ответникът се е задължил да заплати всички суми по одобрен от
страните погасителен план, предвиждащ считано от септември 2018 г. ответникът
да заплаща освен сумата от 2400 лв. с ДДС, дължими като наемна вноска и сумата
от 1200 лв., ежемесечно до 20 число на месеца, като за всяко просрочено плащане
ответника ще дължи лихва от 0.5 % за ден. Въпреки подписаното писмо ответникът
не започнал изпълнение. С писмо от 24.10.2018 г. ответникът е поканен да се
разплати с ищеца и да освободи имотите до 30.10.2018 г. На 22.04.2019 г. била
връчена и нотариална покана до ответника с искане да се освободят имотите и да
се платят дължимите суми. След това е
отправена нова нотариална покана със същото искане, но и след нея имотът не бил
освободен и предаден. Втората нотариална покана е била връчена по реда на чл.47
от ГПК, тъй като ответника сменил адреса си, но не известил ищеца, въпреки, че
договорът за наем включвал клауза (чл.29, ал.2) съгласно която страните
уговаряли, че при промяна на адреса на някоя от страните без насрещната страна
да бъде уведомена за това, последната не отговаря за неполучени съобщения,
призовки и др. след залепване на уведомление и неявяване на представител на
ответника да получи съобщението е счетено, че втората нотариална покана е
връчена на 20.11.2019 г. Предвид изложеното моли да бъде осъден ответника да
предаде описаните по-горе имоти, предмет на договора за наем на ищеца. Моли
ответника да бъде осъден да заплати и следните суми: 1).Сумата от 2 591.31
лв., частичен иск от признати задължения със споразумение между страните от
10.07.2018 г. в общ размер от 44 474 лв., включваща остатък от неплатен
наем за юли 2011 г. в размер на 357.92 лв. с ДДС; 2).Неплатени консумативи (ток
и вода) в размер на 243.41 лв. за май 2012 г. и 951.59 лв. за юни 2012 г.;
3).Фактурирана и осчетоводена неустойка за септември 2011 г. в размер на
1038.39 лв. (от общо фактурирани неустойки 39 316.28 лв. за период от
септември 2011 г. до май 2017 г.). Моли ответника да заплати и сумата от 2400
лв. с ДДС, частичен иск от общо дължим наем по договор в размер на 23 360
лв. за период от юли 2018 г. до 22.04.2019 г. Моли ответника да бъде осъден да
заплати и сумата от 2 400 лв., представляващи обезщетение за ползване на
вещта след прекратяване на договора, отново като частичен иск от общо дължима
сума от 33 200 лв. за период от 22.04.2019 г. до 17.06.2020 г. Всички
посочени суми за главница се претендират и със следващата се върху тях законна
лихва от датата на подаване на иска до окончателното изплащане на дължимите
суми.
От страна на ответника е
депозиран писмен отговор на ИМ. В него се твърди, че искът е недопустим и
неоснователен. Не оспорва обстоятелството, че между страните е налице договор
за наем. Сочи, че последният е бил сключен за срок от пет години и е бил
удължен с една година. Намира, че предвид клауза на договора (чл.18, ал.2)
следва да се счете, че действието на същия може да бъде продължено само по
взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма. Ето защо намира, че
договорът за наем е бил прекратен с изтичането на срока му – на 15.11.2013 г.
Оспорва твърдението в ИМ, че същият е прекратен на 22.04.2019 г. Твърди, че
след това между страните имало устна договорка за наемането на процесните
имоти, но договорните отношения между страните вече не били въз основа на клаузите
на договора. Твърди, че подписал споразумителният протокол от 10.07.2018 г.
поради заплахите да не бъде допускан повече в имота, но счита, че не дължи
записаните в него суми в размер на 44 474 лв., като сочи, че не е
осчетоводявал същите и не знае как са били формирани. Твърди, че няма достъп до
имота, считано от февруари 2019 г., поради предприети от ищеца действия. Сочи,
че бил препятстван достъпа му до имота и наличната в него документация и
техника. Твърди, че е подал жалби до поркуратурата и имало висящи досъдебни
производства. Твърди, че ищецът е присвоил негови вещи. Твърди, че би освободил
имотът ако му бъзе осигурен достъп до него, за да може да направи опис на
повреденото си и присвоено имущество. Намира, че е заплатил претендираната за юли
2011 г. сума за наем твърди, че дори да не са платени тези суми вече са
погасени по давност, доколкото става въпрос за периодични плащания, давността
по които е 3 години. Твърди същото и за претенцията за консумативи. За тях също
твърди, че като периодични плащания са погасени по давност. По претенцията за
неустойка твърди също, че не я дължи. Твърди също, че не дължи и претендираните
суми за наем предвид обстоятелството, че не ползва процесния имот. Сочи, че
отношенията между страните прераснали в саморазправа и органите на Полицията
идвали няколко пъти на място, като предупреждавали страните да не се
саморазправят при опитите на ответника да получи достъп до имотите. Моли да
бъде отхвърлен предявеният срещу него иск. Намира, че производството по делото
следва да бъде спряно до приключване на досъдебните производства по реда на
чл.229, а.1, т.5 от ГПК.
От страна на ищеца е депозирана
допълнителна ИМ в съотвествие с възможността предоставена от чл.372, ал.1 от ГПК. В началото на ДИМ са изложени сбито фактите и обстоятелствата изложени още
с ИМ. Оспорват се твърденията на ответника направени в отговора на ИМ. По
отношение на твърдението на отевтника от кога следва да се счита за прекратен
договора за наем сочи, че дори това да е сочената от ответника дата – 15.11.2013
г., тъй като последния е продължил да ползва имотите и след тази дата то той
дължи обезщетение за ползването на имота без правно основание. Твърди, че след
предоставянето на имотите под наем същите са били ползвани не по
предназначение. Сочи, че имотите са ползвани като автоморга за автомобили, част
от които са възбранени, без двигатели и без регистрационни табели. Твърди, че в
източната част на имота не е имало преграда, а ответника загубил ключовете на
единствената врата в западната част на имота, след което я премахнал. Сочи, че
тъй като видимостта към тази част от имота била малка поставила нова врата и
охранителна система с камера, за да отговори на обвиненията на ответинка, че
вземала вещи от двора. Оспорва твърдението на ответника, че последният нямал
достъп до имота от февруари 2019 г. твърди, че в представено от ответника
доказателство – жалба до РУ – Шумен последният твърдял, че за период от 04 до
17 февруари 2019 г. небил ходил до имота пооради отсъствието му от града. Сочи,
че ответника и в отговора твърди, че няма да освободи имота докато
компетентните органи не му осигурат достъп. Намира, че подписаното от ответника
споразумение за уреждане на облигационните отношения между страните е признание
за задълженията на ответника и освен това новира същите, като в тази връзка
намира, че ответинка не може да се позовава на погасителна давност. Оспорва
твърдението на ответника, че щом не е осчетоводил (фактурирал) задълженията си
за неустойки те не съществуват. Твърди, че действително бетоновият възел в
имота е бил демонтиран, но това е станало едва след прекратяването на договора
на 22.05.2019 г.
Сочи, че прави изменение на исковете, като
моли дабъде осъден ответника да заплати 2400 лв. – едномесечен наем с ДДС,
частичне иск от остатък 4703.23 лв., от общо дължимия наем в размер на
7 703.23 лв. за период от 15.02.2019 г. до 22.05.2019 г., ведно със
законната лихва върху сумата от подаване на ИМ до окончателното плащане. Моли
да бъде осъден ответника да заплати сумата от 2400 лв. с ДДС, представляваща
обезщетение за ползване на наетата вещ след прекратяване на договора, частичен
иск от общо дължимата сума в размер на 30 563.44 лв., за период от
23.05.2019 г. до 22.06.2020 г., ведно със законната лихва върху сумата от
подаване на ИМ до окончателното изплащане.
По указания дадени на ищеца с определение
№260149/16.06.2021 г. ИМ е оставена без движение и е указано да се уточнят
претенциите предявени в производството. Сочи, че по т.1 става въпрос за
претенция за неустойка. По т.2 се претендират 2 400 лв. с ДДС частично от
остатък в размер от 4 703.23 лв., като общо дължими всъщност са
7 703.23 лв. като наем за период от 15.02.2019 г. до 22.05.2019 г., но се
приспада внесена като обезпечение сума в размер на 3 000 лв. освен това
сочи, че евентуално предявен е иск свързан с четвъртият иск по който има главно
предявена претенция по чл.236, ал.2 от ЗЗД и пълният размер на вземането е
38 960 лв.
В съдебно заседание представител на ищеца поддържа исковата молба. Моли да бъдат уважени предявените искове. Моли да му бъдат присъдени сторените в производството разноски. За ответника се явява неговият управител, който заема становище, че исковете са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Страните са представили и писмени защити след дадена възможност за това. От страна на ищеца се застъпва становището, че ответника не оспорва обстоятелството, че между тях е налице наемен договор, първоначално сключен за пет години, а впоследствие продължен с още една. Оспорва твърденията на ответника, че договорът е бил прекратен с изтичането на допълнителният период от една година, записан в сключеният на 15.11.2012 г. анекс. Сочи, че ответникът е продължил да заплаща наемни вноски до февруари 2019 г. намира, че разменяните между страните документи, по повод плащането на ежемесечни задължения по договора представлява писмено потвърждение на действието на договора. Намира, че след изтичане на срока на договора след удължаването му с една година според анекса – т.е. 15.11.2013 г. същият е станал безсрочен и е обвързвал страните. Сочи, че договорът е бил прекратен с нарочно изявление от ищеца – връчването на ответника на нотариална покана от 22.04.2019 г. намира, че в производството е установено, че вещта не е върната след поканата, а и към момента на завеждане на делото. Намира, че в останалите си части претенциите на ищеца се установяват от заключението на ССЕ. Моли да бъдат уважени предявените искове в пълният им предявен размер. Моли за присъждане на сторените в производството разноски.
Писмена защита е била депозирана и от страна на ответника в дадения срок. В нея е заето становище, че искът е неоснователен. Твърди се, че удължаването на договорът с анекс за още една година означава, че последният е бил прекратен на 25.11.2013 г. Намира, че след този момент не би следвало да има действие уговореното по смисъла на договора правило за определяне на лихвата по закаснелите задължения, а следва да се приложат правилата на ЗЗД за определяне на размера на наказателните лихви. Намира, че лихвите са погасени с тригодишна давност. Намира, че неплатените суми за консуматив са в размер на 357.92 лв. и последните са по ф-ра от 2013 г., което означава, че и последните следва да се считат за погасени по давност, тъй като става въпрос за периодични плащания. Сочи, че за посочените в ССЕ периоди през 2019 г., по отношение на които се претендира плащане на наемна цена, ответника не е ползвал недвижимият имот. Твърди, че след февруари 2019 г. не е бил допускан до имота. Сочи, че същият е бил затворен и е инсталирана алармена система. Намира, че е можело да установи, че е бил лишен от достъп до имота чрез разпит на свидетели. Моли да бъдат отхвърлени исковете като неоснователни.
Настоящата искова молба като отговаряща на законовите изисквания се явява процесуално допустима.
Разгледана по същество същата е основателна.
От събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в съвкупност се установи следното от фактическа страна: Между страните на 14.11.2007 г. бил сключен Договор за наем вписан в служба по вписванията вх. Рег. №7627, акт 170, том VІІІ от 15.11.2007 г. по отношение на следните недвижими имоти: 1).Едноетажна сграда с идентификатор 83510.670.165.1, представляваща лаборатория, със застроена площ от 39 кв.м., построена в поземлен имот с идентификатор 83510.670.165, находяща се в промишлена зона в гр. Шумен, представляващ урбанизирана площ от 2 281 кв.м. с начини на трайно ползване: „за производство на строителни материали, конструкции и изделия“, намиращите се поземлени съоръжения – „Бетонов възел“ и следното оборудване към него – „открито депо“, разделено на 4 секции, скипово устройство с кабина, решетъчна стрела и кофа, командна кабина за управление на смесителя, смесител, устройство за захранване – шибъри, бункер с вместимост 80 тона, цистерна за вода, компресор, ел. табло и ел. помпа за водозахранване, като за ползване от наемодателя е предоставена и незастроена урбанизирана площ от 1761 кв.м., представляваща съответната част от цялата площ на поземлен имот 83510.670.165.; 2).Складова и производствена база с идентификатор 83510.670.164.3, която сграда представлява дърводелска работилница и закрит склад, състоящ се от три едноетажни и едно двуетажно складово помещение, с обща площ от 511 кв.м. в промишлена зона на гр. Шумен в ПИ с идентификатор 83510.670.164, с урбанизирана площ от 2 444 кв.м. с начин на трайно ползване „за друг вид производствен складов обект. Предмет на договора за наем са само трите едноетажни складови помещения и дърводелската работилница с обща площ от 460.2 кв.м., като на наемателя е предоставена за ползване и прилежащата площ около складовите помещения и дърводелската работилница, представляваща незастроена урбанизирана площ от 2 079 кв.м., съответна част от площта на целият ПИ с идентификатор 83510.670.164. договорът за наем е сключен за срок от 5 години от датата на подписването му, а с анекс от 15.11.2012 г. страните са се съгласили да удължат срока на договора с 1 година, считано от датата на подписване на анекса. Месечната наемна цена е уговорена като 3 000 лв. без ДДС, а с анекс от 31.01.2011 г. е уговорено, че месечният наем ще стане 2 000 лв. без ДДС, ако бъдат изплатени задължения на наемателя за 2010 г. твърди, че наемателят в течение на годините не е изпълнявал задълженията си своевременно.
Ответникът не изпълнявал редовно задълженията си за заплащане на наемът и консумативите – ток и вода. В тази връзка страните имали оживена кореспонденция - С писмо от 08.01.2010 г. ищецът е уведомил наемателя за непогасени задължения за наем и консумативи за ноември и декември 2009 г. в общ размер от 11 982.88 лв.; С писмо от07.03.2011 г. ответника е уведомен за незаплатени суми за наем и консумативи за ноември и декември 2010 г. и януари и март 2011 г. в размер на 28 530.65 лв.; с покана за доброволно изпълнение от 23.02.2015 г. ищецът е поканил ответника да заплати сумата от 47 922.66 лв., представляваща неразплатени суми за наем, консумативи и лихви, като е указал, че в противен случай ще счита договора за прекратен на основание чл.24 от Договора; С писмо от 21.03.2017 г. ищеца е дал на ответника срок до 24.03.2017 г. да представи погасителен план за непогасени суми по фактури за наем, консумативи и лихви на обща стойност от 49 538.48 лв., като ако не бъде представен подобен план, ще се задействат клаузите на чл.19 и чл.24 от Договора за наем; С писмо от 16.06.2017 г. ищецът е уведоми ответника, че задълженията му за наем, консумативи и лихви са в размер на 55 112.97 лв. и е посочил, че след като до сега не е заплатил същите ответника следва да напусне наетите имоти; С писмо от 30.06.2017 г. от 01.07.2017 г. се ограничава достъпа на ответника до имотите във връзка с чл.19 и чл.24 от договора за наем, като отново е посочил, че не са му заплатени 55 112.97 лв.; С ново писмо от 18.06.2018 г. ответника е уведомен, че от 19.06.2018 г., съгласно чл.19 от договора се ограничава достъпа му в отдадените под наем имоти; На 10.07.2018 г. между страните е постигнато споразумение по силата на което ответника като наемател е признал задължение към ищеца като наемодател в размер на 44 474 лв., произтичащи от договор за наем от 14.11.2007 г. включващи незаплатени суми за наем, консумативи и неустойки. Ответникът се е задължил да заплати всички суми по одобрен от страните погасителен план, предвиждащ считано от септември 2018 г. ответникът да заплаща освен сумата от 2400 лв. с ДДС, дължими като наемна вноска и сумата от 1200 лв., ежемесечно до 20 число на месеца, като за всяко просрочено плащане ответника ще дължи лихва от 0.5 % за ден. Въпреки подписаното писмо ответникът не започнал изпълнение. С писмо от 24.10.2018 г. ответникът е поканен да се разплати с ищеца и да освободи имотите до 30.10.2018 г. На 22.04.2019 г. била връчена и нотариална покана – №175 и №176 от 2019 г. на Нотариус с №661 на НК и район на действие – района на ВПРС до ответника с искане да се освободят имотите и да се платят дължимите суми.
В производството ответника не доказва изпълнение на посочените задължения. Последният оспорва твърденията на ищеца. Безспорно между страните е обстоятелството, че между тях е имало договор за наем по отношение на процесните недвижими имоти, който е действал до 15.11.2013 г. (ответника неправилно поддържа в писмената си защита, че става въпрос за 25.11.2013 г.). Действително в сключения договор изрично е записано, че действието на договора може да бъде продължено само по взаимно съгласие на страните, изразено в писмен вид – чл.18, ал.2 от договора. Въпреки това с оглед на твърденията от ИМ, отговора и данните на разпитаните в производството свидетели – Н.С.и П.С.имотът е бил ползван от ответника и към момента на завеждане на производството, а според ССЕ издаваните от наемодателя фактури, касаещи наема и консумативите за имота са били приемани и плащани от страна на наемателя дълго време след 15.11.2013 г. – в т.2 от заключението по ССЕ е разгледан период одо 31.05.2017 г.
Съдът приема за установено обстоятелството, че ответникът е ползвал имотът и към моментът на завеждане на ИМ, т.е. след периодите за които се претендират сумите за обезщетение в производството. На първо място за това говорят двамата разпитани свидетели: Свидетелят С.сочи: „ … виждал съм М. с бус мисля … преди две години беше …“ „ Преди това съм виждал М. в базата, както Ви казах, като имаше разправия там през 2019 г. лятото – август, септември. И с буса съм го виждал вътре, едно синьо бусче …“; П.С.: „Последно ходих преди 2-3 месеца и не беше освободено, отвън си стояха моторните превозни средства.“
Категорични са и сведенията на двамата свидетели, че процесните имоти са разположени в дворно място, което е значително по размер и има заден вход, който е снабден с врата и преден вход, достъпът, до който е свободен и няма входна врата. Свидетелят С. сочи, че задната врата е била ремонтирана от него, като са били заварени скъсани пантите, защото са били изкъртени от управителя на ответното дружество.
В отговорът си ответникът твърди, че няма достъп до имота: „Релно аз нямам достъп до него от средата на месец февруари 2019 г. Тъй като в имота има много мои и на представляваните от мен фирми вещи, счетоводни документи, лични досиета на работници, а нямах достъп до тях …“ (л.2 от отговора), което следва да се тълкува като признание на неблагоприятен за него факт в светлината на чл.176, ал.1 от ГПК, тъй като явно до този момент същият не е освободил посочените помещения и в тях е имало негови вещи. В отговорът е записано също „Наистина през месец февруари 2020 г. ищецът ми предложи да ми опрости всички задължения, ако освободя наетия недвижим имот, но искаше освен това да подпиша и споразумение …“
Данни за това, че страните не са били уредили взаимоотношенията си до началото на 2020 г. се съдържат в коментираните доказателства по Определение №202/21.07.2021 г., постановено по ч.н.д. №20213630201249 по описа за 2021 г. на ШРС, с което е било потвърдено Постановление от 16.03.2021 г. по досъдебно производство №1112/2019 г. по описа на ШРП.
В светлината на събраните свидетелски показания, както и другите налични данни по делото, включително твърденията в отговора на ИМ, депозиран от ответника, съдът намира, че се установява обстоятелството, че в процесните имоти е имало вещи на ответника и помещенията не са били освободени. Предвид това твърденията на ответника, че същият не е бил допускан до имота и това е препятствало фактическата му власт върху имота е необосновано. Същият не е предприел никакви действия по освобождаване на имота. Самият той не установява нито едно обстоятелство свързано с контакт от негова страна с наемателя и желание да уредят окончателно отношенията си и да бъде освободен процесният имот.
В рамките на производството е прието ССЕ, която установява, че за период от 01.07.2011 г. до 31.05.2017 г. са издадени фактури от наемодателя на обща стойност от 249 962.92 лв., от които за наем 170 400 лв., за консумативи 42 109.84 лв., а за неустойки – лихви – 37 453.08 лв. За тези периоди има постъпили плащания в размер на 211 933.42 лв. Според т.3 от ССЕ ответника не дължи плащания за наем за периода от подписване на споразумението, с което наемателят признава задължения – 10.07.2018 г. до 22.04.2019 г. – датата на която ищецът счита, че е прекратен договора. Според т.4 от ССЕ общият размер на обезщетението за ползване на вещта след 22.04.2019 г. до 22.06.2020 г. – датата на подаване на ИМ е 2 400 лв. месечно или 33 600 лв. за целия период. Съобразно т.7 от ССЕ ответникът е погасил задълженията за наем с изключение на сумата от 357.92 лв., които се дължат за м. юли 2011 г. (т.7 от ССЕ). Експертът сочи, че за периода от 22.04.2019 г. до 22.05.2020 г. размерът на пазарния наем би бил в размер от 3 600 лв. месечно или 46 800 лв. за целия период.
Предвид установената фактическа обстановка съдът прие следното от правна страна: В настоящото производство е предявен иск за връщане на наемна вещ на наемателят – иск по чл.233, ал.1 от ЗЗД, иск по чл.232, ал.2 от ЗЗД за заплащане на наемна цена и разходи, иск за неустойка по реда на чл.92 от ЗЗД и иск с правно основание чл.236, ал.2 от ЗЗД. По отношение на тези искове при разпределение на доказателствената тежест съдът е уточнил, че тя е общата – всяка от страните следва да установи благоприятните за нея факти и обстоятелства. Безспорно е, че страните са имали сключен договор за наем по отношение на описаните по-горе сгради и поземлени имоти. Договорът е бил сключен първоначално за пет години и тъй като е подписан на 14.11.2007 г., следва да се приеме, че е действал до 14.11.2012 г., включително. Въпреки, че според чл.6, ал.2 от договора първоначално наемът е бил определен като сума в размер на 3000 лв. без ДДС с първият анекс от 31.01.2011 г. наемът е бил намален до размер от 2 000 лв. без ДДС. С втори анекс, сключен на датата следваща изтичането на договора – т.е. на 15.11.2012 г. договорът изрично е бил продължен за срок от още една година, т.е. до 15.11.2013 г. Това е и първият спорен момент между страните. Ответникът позовавайки се на нормата на чл.18, ал.2 от Договора: „Действието на договора може да бъде продължено само по взаимно съгласие между страните по договора, изразено в писмен вид и постигнато преди изтичането на срока на действие на договора, като изрично бъде договорен нов срок на действие на същия;“ намира, че договорът е преустановил действието си и след 15.11.2013 г. вече не е действал. Ищецът напротив – счита, че тъй като ползването на имота е продължило и след този момент, като страните са изпълнявали задълженията си по договора – обстоятелства, които се установяват безспорно и от разпитаните свидетели и от данните по ССЕ, която сочи, че години след това наемодателят е издавал фактури и за главници, и за лихви, и за консумативи, следва да се приеме, че страните са продължавали да имат наемни правоотношения. Този спор, предвид събраните доказателства съдът намира, че следва да бъде решен в светлината на нормата на чл.236, ал.1 от ЗЗД „Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.“ Изпълнение са всички изисквания на посоченият фактически състав – ползването на имота е продължило от наемателя и след 15.11.2013 г. Не е изпълнено изискването на чл.4, ал.1 от Договора вменено като задължение към наемателя, след изтичане срока на договора – „В седмодневен срок след изтичане на срока на този договор, ако действието му не е продължено при условията на чл.18, ал.2 от договора, или след прекратяване на договора преди изтичане на срока му, или след разваляне на договора поради неизпълнение, наемателят е длъжен да върне подробноописаното отдадено под наем имущество на наемодателя … “ Наемателят не е върнал имота на наемодателя, както това изисква договора, а страните са продължили за много дълъг период от време да съобразяват поведението си изцяло с клаузите на договора – като ищецът е издавал фактури за сумите, а ответникът ги е заплащал, включително и онези за лихва, която има неустоечен характер, установена е по силата на договореност между страните – чл.23, ал.1 от договора и значително надвишават пазарната лихва. Данни за осчетоводени и платени такива неустойки дава и ССЕ, която в таблицата по т.1 от Заключението сочи, че такава неустойка (посочена в ССЕ като лихва) е плащана и след приключване на действието на договора според ответника (15.11.2013 г.), както следва: 11.02.2014 г. – 906.03 лв., 08.05.2014 г. – 801.67 лв., 18.11.2014 г. – 828.62 лв., 10.12.2014 г. – 831.02 лв., 12.02.2015 г. – 957.25 лв., 12..03.2015 г. – 916.80 лв. и т.н. Това поведение на наемателя дава основание да се приеме, че налице е хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД и действието на договорът за наем е било продължено с мълчаливото съгласие и на двете страни. Едва след завеждане на настоящото производство ответникът и наемател оспорва обстоятелството, че е налице договор за наем. Поради гореизложените съображения обаче съдът намира подобно възражение за неоснователно.
Договорът за наем е прекратил своето действие в по-късен момент – 22.05.2019 г. Твърденията на ищовото дружество са че договорът е прекратил действието си на 22.04.2019 г., но това не се установява от представените доказателства. По делото ищеца е представил нотариална покана, заверена с рег. №175 и №176 от 21.03.2019 г. на Нотариус с №661 на Нотариалната камара и район на действие – района на ВПРС, чрез която дружеството ищец „Комфортстрой“ ЕООД кани ответника „НСП – АТ“ ЕООД да освободи помещенията, които са предмет на договорът за наем, както и да заплати дължими наемни вноски. В поканата не се съдържа изрично посочване, че ищеца ще счита договорът за наем за развален и от коя дата. Въпреки това предвид искането да бъдат освободени процесните помещения следва да се счита, че след като ищецът е поискал връщане на имотите в свое владение това следва да се тълкува като изрично изявено желание за разваляне на договора. За връщането в поканата е даден срок от един месец. Поканата е връчена лично на управителя на ответника на 22.04.2019 г. (разписка от 22.04.2019 г. – л.27 от делото), като предвид това следва да се приеме, че е даден едномесечен срок за връщане на имотите, респективно за разваляне на договора за отдаване под наем на същите – т.е. съдът приема, че договорът за наем е развален на 22.05.2019 г. От този момент насетне ако е имотът е бил ползван, то той е бил ползван без правно основание и за това дължи обезщетението, предвидено в чл.236, ал.2 от ЗЗД или пазарният наем на имота.
В производството не се установява владението върху имотите да е било върнато на наемодателя от наемателя. В самият договор е записано, че това ще стане след съставяне на приемо-предавателен протокол – чл.4, ал.2 от договора за наем – „Предаването по предходната алинея (след прекратяване на договора – б.а.) ще се извърши в гр. Шумен с приемо-предавателен протокол.“ В чл.4, ал.1 от договора предвижда, че нормата на чл.4, ал.2 от договора се прилага и когато договорът е развален след неизпълнение. Такъв протокол не бе представен в производството. Доколкото установяване на предаването на имота е в доказателствена тежест на ответника, като благоприятно за него обстоятелство, то именно последния в качеството си на наемател е следвало да установи, че е върнал имота. Той не установява, че е канил наемодателят и ищец да бъдат извършени действия по предаване на имота. Всъщност по-скоро като защитна теза ответника твърди, че не е бил допускан в имота от февруари 2019 г., но отново по негови данни сочи, че въпреки, че е искал да му бъдат предоставени документи, намиращи се в помещенията – т.е. установява се, че в помещенията има негови вещи, но след като е бил поканен да изпълни плащания по договора е отказал да бъде извършено предаване на вещите. В случаят явна е липсата на съдействие от страна на ответника да се уредят отношенията. По отношение на предаването на имота ответника не установи да е извършил такова, нито установи да е опразнил помещенията, а дори напротив и не се установява той да е канил наемодателя и ищец в производството да уредят отношенията си. От данните в производството може да се установи, че ответника е отказвал съдействие за освобождаване на помещенията – твърдения в отговора на ИМ – л.3, в който сочи, че е бил поканен да освободи имота, но не го е сторил. Всъщност от една страна той твърди, че е лишен от възможност да ползва имота, тъй като били заключени процесните помещения от представителката на ищеца, а от друга страна твърди в отговора на ИМ, че не е съдействал за опразване на помещенията. Ето защо съдът намира, че наемателя не е изпълнил задълженията си по договора за наем и негова е вината за неизпълнението и невръщане на имотите във владение на ищеца.
С цел да установи, че не е бил допускан до имота ответника е поискал свидетели, но съдът намира, че дори да се установи подобно обстоятелство към конкретен момент – както се твърди това – през февруари 2019 г., то обстоятелството, че ответника признава, че е отказал съдействие за опразване на имотите, то посочените свидетели дори да установят твърдяното това няма да доведе до преценка, че ответника е изпълнил задълженията си и е предал имота. От друга страна свидетелите на ищеца сочат, че последния ползва имота и са свидетели, че той е влизал в двора и помещенията, както и на изострените отношения между страните.
Предвид изложеното съдът приема, че към момента процесният имот не е върнат на ищеца – наемодател от ответника и същият следва да бъде осъден да го върне по предявения иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД.
По отношение на исковете с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД за заплащане на суми по договор за наем, както и разходвани, но незаплатени консумативи (електрическа енергия и вода), както следва сумата от 357.92 лв. наем за юли 2011 г. с ДДС; сумата от 243.41 лв. за консумативи за май 2012 г. и сумата от 951.59 лв., консумативи за месец юни 2012 г. са погасени по давност. В тази насока е направено възражение от страна на ответника за изтичане на погасителна давност по отношение на тези суми, като е посочено, че същите касаят периодични плащания, които се погасяват с кратка – тригодишна давност. Давността по отношение на всяко от тези задължения е изтекла още през 2015 г. (юни месец за последното плащане за консумативи), като не се установява от експертизата, както и от представения документ, че същите суми са били новирани като задължение със сключване на Споразумението от 10.04.2018 г., с което ответника е признал в качеството си на длъжник по процесният договор задължение към наемодателя в размер на 44 474 лв.
Същата следва да е съдбата и на претенцията за неустойка предявена като частичен иск в размер на 1 038.39 лв., доколкото тя касае период от юни до септември 2011 г. и към момента следва да е погасена по давност.
Тъй като съдът приема, че договорът за наем е прекратен на 22.05.2019 г., то претенцията за заплащане на сумата от 2400 лв. – месечен наем с ДДС, като частичен иск от претенцията която има ищеца за наемни плащания за период от 15.02.2019 г. до 22.05.2019 г., в общ размер от 7 703.23 лв. се явява основателна и следва да бъде осъден ответника да заплати посочената сума. По отношение на претенцията за 2400 лв., представляващи обезщетение за ползване на вещта след прекратяване на договора за наем – иск с правно основание чл.236, ал.2 от ЗЗД за период от 23.05.2019 г. до 22.06.2019 г., също следва да се уважи искането на ищеца, като бъде осъден ответника да заплати посочената сума, доколкото експертизата дава заключение, че месечният размер на пазарният наем на посоченият имот би бил 2 400 лв.
Материалният интерес по спора се определя, както следва: За предявеният иск за връщане на имота в размер на едногодишните платежи по договора за наем (12х2400) – 28 800 лв., освен това са останалите искове тези за сумите от 357.92 лв. наем за юли 2011 г. с ДДС; сумата от 243.41 лв. за консумативи за май 2012 г. и сумата от 951.59 лв., консумативи за месец юни 2012 г. са погасени по давност, за сумата от 2 400 лв. като частичен иск относно дължимата сума по плащания за наем за период от 15.02.2019 г. до 22.05.2019 г., в общ размер от 7 703.23 лв., за сумата от 1 038.39 лв., претенция за договорна наустойка за период от юни до септември 2011 г., която е предявена частично от общ размер от 39 316.28 лв. за целият перод на договора и сумата от 2 400 лв. – като иск с правно основание чл.236, ал.2 от ЗЗД, определена като частичен иск за по-голям период, но с точно посочен отрязък от време – от 23.05.2016 г. до 22.06.2020 г. Т.е. общият размер на материалният интерес е 36 191.31 лв., на база на която сума следва да се определят дължимите като разноски суми претендирани от ищеца. Тъй като съдът ще постанови отхвърлителен диспозитив за суми в размер на 2 591.23 лв., а осъдителен за материален интерес от 33 600 лв., то следователно направените от ответника разноски следва да се уважат до размер от 3 306.82 лв. от общо претендирани 35 152.92 лв., като бъде осъден ответника да ги заплати.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл.233, ал.1 от ЗЗД „НСП – АТ“ ЕООД, ЕИК-..., със седалище и адрес на управление грВ.П....., представлявано от управителя К.М. да ВЪРНЕ на „Комфортстрой“ ЕООД, ЕИК-..., гр. Ш..., представлявано от управителя Г.Д., имотите предмет на Договор за наем вписан в служба по вписванията вх. Рег. №...а именно: 1).Едноетажна сграда с идентификатор 83510.670.165.1, представляваща лаборатория, със застроена площ от 39 кв.м., построена в поземлен имот с идентификатор 83510.670.165, находяща се в промишлена зона в гр. Шумен, представляващ урбанизирана площ от 2 281 кв.м. с начини на трайно ползване: „за производство на строителни материали, конструкции и изделия“, намиращите се поземлени съоръжения – „Бетонов възел“ и следното оборудване към него – „открито депо“, разделено на 4 секции, скипово устройство с кабина, решетъчна стрела и кофа, командна кабина за управление на смесителя, смесител, устройство за захранване – шибъри, бункер с вместимост 80 тона, цистерна за вода, компресор, ел. табло и ел. помпа за водозахранване, като за ползване от наемодателя е предоставена и незастроена урбанизирана площ от 1761 кв.м., представляваща съответната част от цялата площ на поземлен имот 83510.670.165.; 2).Складова и производствена база с идентификатор 83510.670.164.3, която сграда представлява дърводелска работилница и закрит склад, състоящ се от три едноетажни и едно двуетажно складово помещение, с обща площ от 511 кв.м. в промишлена зона на гр. Шумен в ПИ с идентификатор 83510.670.164, с урбанизирана площ от 2 444 кв.м. с начин на трайно ползване „за друг вид производствен складов обект. Предмет на договора за наем са само трите едноетажни складови помещения и дърводелската работилница с обща площ от 460.2 кв.м., като на наемателя е предоставена за ползване и прилежащата площ около складовите помещения и дърводелската работилница, представляваща незастроена урбанизирана площ от 2 079 кв.м., съответна част от площта на целият ПИ с идентификатор 83510.670.164
ОСЪЖДА „НСП – АТ“ ЕООД да заплати на „Комфортстрой“ ЕООД сумата от 2 400 (две хиляди и четиристотин) лева на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД като обезщетение за ползването на процесните недвижими имоти без правно основание за периода от 23.05.2019 г. до 22.06.2019 г.
ОСЪЖДА „НСП – АТ“ ЕООД да заплати на „Комфортстрой“ ЕООД сумата от 2 400 (две хиляди и четиристотин) лева на основание чл.232, ал.1 от ЗЗД като задължение за наемно плащане по договор за наем в месечен размер на 2000 лв. без ДДС и 2400 лв. с ДДС, предявено като частично от сумата 7 703.23 лв., дължима за наемни плащания за период от 15.02.2019 г. до 22.05.2019 г.
ОТХВЪРЛЯ исковете на „Комфортстрой“ ЕООД предявени срещу „НСП – АТ“ ЕООД за сумите от 357.92 лв. наем за юли 2011 г. с ДДС; сумата от 243.41 лв. за консумативи за май 2012 г. и сумата от 951.59 лв., консумативи за месец юни 2012 г. като погасени по давност.
ОТХВЪРЛЯ иска на „Комфортстрой“ ЕООД предявен срещу „НСП – АТ“ ЕООД за сумата от 1 038.39 лв., претенция за договорна наустойка за период от юни до септември 2011 г. като погасена по давност.
ОСЪЖДА „НСП – АТ“ ЕООД да заплати на „Комфортстрой“ ЕООД, сумата от 3 306.82 лв. (три хиляди триста и шест лева и осемдесет и две стотинки), представляващи разноски направени от ищеца, съобразно с уважената част от иска.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните чрез Шуменски ОС пред Апелативен съд гр. Варна.
Окръжен съдия: