РЕШЕНИЕ
№ 1144
гр. Пазарджик, 16.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Цветанка Вълчева
при участието на секретаря Десислава Буюклиева
като разгледа докладваното от Цветанка Вълчева Гражданско дело №
20205220103233 по описа за 2020 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени конститутивен иск с
правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД и осъдителни искове с правно основание
чл.79 ал.1, предл. 2-ро, във връзка с чл.82 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
Подадена е искова молба от ЕЛ. Д. З., с ЕГН **********, с постоянен
адрес в гр.Пазарджик, ул.„***“ №*, ет.3, ап.*, чрез адвокат И.Н. Л. - Г., с
личен номер №**********, член на Адвокатска колегия - Пазарджик,
Адвокатско дружество „Л. и С.”, вписано в Регистъра на Адвокатските
дружества към Окръжен съд - Пазарджик по ф. дело №1/2019г., със съдебен
адрес за призоваване и уведомяване: гр.Пазарджик 4400, ул.„**“ №*, ет.*,
оф.* против „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, вписано в ТР към АВ с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление в гр.Пазарджик, п.к. 4400, ул.
„*********“ №*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя Е. Г. П., в която
ищцата, чрез пълномощника си, твърди, че на 17.10.2018г. между нея и
ответното дружество е сключен договор за строителство и продажба на
недвижим имот. Съгласно посочения договор „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД поело
задължението да построи и да продаде на ищцата следните недвижими имоти:
1
1/. АПАРТАМЕНТ №9 /девет/, с площ от 69,90 кв.м. /шестдесет и девет
квадратни метра и деветдесет квадратни дециметра/, състоящ се от спалня,
всекидневна, баня с тоалетна, коридор и две тераси, разположен на трети
етаж, заедно с припадащите се 6,82% /шест цяло и осемдесет и два процента/,
равняващи се на 7,88 кв.м. /седем квадратни метра и осемдесет и осем
квадратни дециметра/ идеални части от общите части на сградата, при съседи:
апартамент №8 /осми/, коридор, стълбищна клетка и калкан, и
2/. СКЛАД №7 /седем/, с площ от 5,40 кв.м. /пет квадратни метра и
четиридесет квадратни дециметра/, разположен на партерния етаж на
жилищната сграда, при съседи: гараж №1, магазин №1, калкан и коридор,
ведно с 0,31% /нула цяло и тридесет и един процента/, равняващи се на 0,36
кв.м. /тридесет и шест квадратни дециметра/ идеални части от общите части
на сградата,
като и двата описани обекта са разположени в новострояща се жилищна
сграда с адрес: гр.Пазарджик, ул.“**********“ *, УПИ VIII-1462, в кв.196,
съгласно нотариален акт №*0, том I, рег.№589, н.д. №34/29.02.2016г. на
нотариус Ю. В., вписан с акт №90, том 5, дело 729, дв. вх. рeг.
№1609/29.02.2016г. на Служба по вписванията Пазарджик, като съгласно
КККР на гр.Пазарджик поземленият имот е с идентификатор *********.
Твърди, че по силата на Раздел І, т.2 от предварителния договор,
дружеството „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД като продавач - изпълнител е поело
задължението да изгради имотите, описани по-горе, както и цялата сграда със
собствени сили и средства във вид и степен на завършеност, описани в
Приложение №1 към договора.
Съгласно Раздел II, т.1 продавачът се е задължил да построи
продаваните обекти в срок до 30.09,2019г., като преди тази дата да се снабди
с разрешение за ползване, а преди подписването на Акт - Образец №15, да
сключи окончателен договор за покупко-продажба на описаните обекти,
обективиран в нотариален акт.
Твърди, че към настоящия момент, повече от една година след изтичане
на крайния срок по договора, сградата не е построена в уговорената степен на
завършеност, както и не е издадено разрешение за ползването й. Сградата е
построена до степен „груб строеж“, за което е издаден и Акт - Образец №14
за приемане на конструкцията от дата 24.01.2020г. Сградата не е нанесена в
2
Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Пазарджик.
В замяна на поетото от строителя - продавач задължение ищцата е
поела задължение да му заплати сумата от 34 865 /тридесет и четири хиляди
осемстотин шестдесет и пет/ евро с вкл. ДДС, представляваща цената на
недвижимите имоти.
Ищцата твърди, че към датата на подаване на настоящата искова молба
е заплатила продажната цена на продавача, както следва:
- 40 950 лева /четиридесет хиляди деветстотин и петдесет лева/ -
платени на 17.10.2018г. по личната банкова сметка на управителя на
продавача - Е. Г. П.;
- 19 500 лева /деветнадесет хиляди и петстотин лева/ - платени на
22.01.2020г. по личната банкова сметка на управителя на продавача - Е. Г. П.;
- 5000 лева /пет хиляди лева/ - платени на 11.05.2020г. в брой на
управителя на продавача - Е. Г. П..
Ищцата твърди, че е изпълнила задълженията си да заплати продажната
цена в уговорения срок.
Твърди, че многократно е канила ответника да изпълни договорните си
задължения за построяване на сградата и обектите в уговорената степен на
завършеност, съгласно Приложение №1, за снабдяването й с разрешение за
ползване, както и за прехвърляне на обектите, предмет на предварителния
договор, сключен между тях, но до настоящия момент ответното дружество
не си е изпълнило задълженията.
Твърди, че неизпълнението на договорните задължения от страна на
строителя - продавач представляват отказ за сключване на окончателен
договор по смисъла на договора.
Поради горното за ищцата възниквал правен интерес да предяви иск с
правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД, с който да поиска от съда да обяви
сключения между страните на 17.10.2018г. предварителен договор за
окончателен.
Сочи, че съгласно Раздел IV, т.4 от предварителния договор,
продавачът дължи на ищцата, а за последната възниква правото да получи
неустойка в размер на 10% от стойността на незавършените работи.
Посочва, че след проучване на пазарната стойност на цените в
3
строителството се установило, че цената, определена на площ квадратен
метър за завършване на обектите в степента на завършеност, уговорена в
Приложение №1 към Договор за строителство и продажба на недвижим имот
от 17.10.2018г., е в размер на около 200 лева на всеки квадратен метър площ.
Площта на обектите, предмет на предварителния договор е 83,54 кв.м.
За да бъдат завършени обектите, съобразно договореното, ще бъде
необходима сума в размер на 16 908 лева.
Твърди, че стойността на дължимата неустойка, съгласно Раздел IV, т.4
от договора е в размер на 1690,80 лева.
Поради горното, за ищцата възниквал правен интерес за предявяване на
иск с правно основание чл.92 ЗЗД и Раздел IV, т.4 от Договора за сумата от
1690,80 лева /хиляда шестстотин и деветдесет лева и осемдесет стотинки/ -
представляваща неустойка за неизпълнение на договорни отношения от
страна на продавача, уговорена в Раздел IV, т.4 от предварителния договор.
Твърди, че съгласно чл.92 ЗЗД, заплащането на неустойката по
предходната точка, не лишава от възможност ищцата да претендира
обезщетение за по-големи вреди.
Както било изложено и в предходната точка, стойността на
неизпълнената част на договора от страна на ответното дружество е в размер
на 16 908,00 лева.
Договорената между страните неустойка е незначителна с оглед размера
на претърпените вреди.
С оглед изложеното за ищцата е налице правен интерес да предяви иск
срещу ответника с правно основание чл.79 ал.1, предл.2 ЗЗД за заплащане на
обезщетение за неизпълнение на договора в размер на 15 217,20 лева.
Моли съда да постанови съдебно решение, с което:
1. ДА ОБЯВИ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти, обективиран в Договор за строителство и
продажба на недвижими имоти, сключен между ищцата и ответното
дружество на 17.10.2018г. за продажба на следните имоти: АПАРТАМЕНТ
№9 /девет/, с площ от 69,90 кв.м. /шестдесет и девет квадратни метра и
деветдесет квадратни дециметра/, състоящ се от спалня, всекидневна, баня с
тоалетна, коридор и две тераси, разположен на трети етаж, заедно с
4
припадащите се 6,82 % /шест цяло и осемдесет и два процента/, равняващи се
на 7,88 кв.м. /седем квадратни метра и осемдесет и осем квадратни
дециметра/ идеални части от общите части на сградата, при съседи:
апартамент №8 /осми/, коридор, стълбищна клетка и калкан, и СКЛАД №7
/седем/, с площ от 5,40 кв.м. /пет квадратни метра и четиридесет квадратни
дециметра/, разположен на партерния етаж на жилищната сграда, при съседи:
гараж №1, магазин №1, калкан и коридор, ведно с 0,31 % /нула цяло и
тридесет и един процента/, равняващи се на 0,36 кв.м. /тридесет и шест
квадратни дециметра/ идеални части от общите части на сградата, като и
двата описани обекта са разположени в новострояща се жилищна сграда с
адрес: гр.Пазарджик, ул.“**********“ *, УПИ VIII- 1462, в кв.196, съгласно
нотариален акт №*0, том I, рег.№589, н.д. №34/29.02.2016г. на нотариус Ю.
В., вписан с акт №90, том 5, дело 729, дв. вх. рeг. №1609/29.02.2016г. на
Служба по вписванията Пазарджик, като съгласно КККР на гр.Пазарджик
поземленият имот е с идентификатор *********;
2. ДА ОСЪДИ ответното дружество „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, вписано в
ТР към АВ с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в
гр.Пазарджик, п.к. 4400, ул.„*********“ №*, ет.*, ап.*, представлявано от
управителя Е. Г. П. да заплати на ищцата на основание чл.92 ЗЗД и Раздел IV,
т.4 от Договора сумата от 1690,80 лева /хиляда шестстотин и деветдесет лева
и осемдесет стотинки/ - представляваща неустойка за неизпълнение на
Договор за строителство и продажба на недвижими имоти, сключен между
ищцата и ответното дружество на 17.10.2018г. от страна на продавача,
уговорена в Раздел IV, т.4 от предварителния договор, ведно със законната
лихва върху главницата, считано от датата на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата;
3. ДА ОСЪДИ ответното дружество „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, вписано в
ТР към АВ с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в
гр.Пазарджик, п.к. 4400, ул.„*********“ №*, ет.*, ап.*, представлявано от
управителя Е. Г. П. да заплати на ищцата на основание чл.79 ал.1, предл. 2
сумата от 15 217,20 лева /петнадесет хиляди двеста и седемнадесет лева и
двадесет стотинки/ - представляваща обезщетение за неизпълнение на
Договор за строителство и продажба на недвижими имоти, сключен между
ищцата и ответното дружество на 17.10.2018г. в размер на разликата между
действително претърпените вреди и договорената неустойка, ведно със
5
законната лихва върху главницата, считано от датата на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата.
Моли да й бъдат присъдени сторените от нея съдебно-деловодни
разноски, вкл. и заплатеното адвокатско възнаграждение.
Представя писмени доказателства, подробно описани.
Прави доказателствени искания.
В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор на
исковата молба от ответника, чрез законния му представител. Взето е
становище, че исковата молба и предявените с нея искове са процесуално
допустими.
Не оспорва обстоятелството, че между „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД и ЕЛ. Д.
З. е сключен договор за строителство от 17 октомври 2018г. Съгласно този
договор „Гепанстрой” ЕООД се задължава да построи и продаде на Е.З.
апартамент №9 и изба №5 в новострояща се сграда на адрес: гр.Пазарджик,
ул.“**********“ №*.
Относно предявеният иск по чл.19 от ЗЗД, смята, че той е
неоснователен, тъй като от страна на ищцата е налице неизпълнение на
съществено условие в предварителния договор. Сочи, че съгласно
горецитирания договор ЕЛ. Д. З. се задължава да плати 34 865 евро или 67
987 лева. Твърди, че към момента на подаване на исковата молба тази сума не
е заплатена изцяло, като все още не са внесени 2537 лева. В случая това се
явява неизпълнение на съществено условие, записано в предварителния
договор. Посочва, че според т.5 от раздел II на същия сключването на
окончателен договор би следвало да стане след изплащането на цялата
договорена стойност.
Относно претендираното обезщетение на основание чл.79 от ЗЗД в
размер на 15217.20 лева твърди, че искането е неоснователно, необосновано и
недоказано като размер.
Възразява, че посочените в исковата молба имоти са част от жилищна
сграда, в която продължават строително-монтажните работи, и те не могат да
бъдат отделени в самостоятелни обекти на този етап. Довършителните работи
по апартамент №9 и изба №5 са част от довършителните работи по цялата
сграда. Право да ги извърши и удостовери имат само строителят,
6
възложителят, проектантите и наздорникът, съгласно чл.176 ал.1 от ЗУТ.
В този смисъл довършителните работи са нормативно задължение на
строителя и на възложителя. С оглед на това ищцата ще получи посочените
по-горе имоти в завършен вид, годен за ползване след въвеждането в
експлоатация на цялата сграда. Т.е. тя няма да претърпи каквито и да било
щети, тъй като ще ги получи във вид, какъвто е уговорен предварително. В
този смисъл смята претенцията за обезщетение за неизвършени строителни
работи за неоснователна, тъй като в края на строителния процес ищцата ще
получи договорените обекти в описания в предварителния договор вид.
Твърди, че освен това, съгласно чл.178 ал.1 от ЗУТ не могат да се
ползват имоти, без сградата да е въведена в експлоатация. Предвид това няма
как да се отделят апартамент №9 и изба №5, преди строително-монтажните
работи да са завършили изцяло и за цялата сграда да бъдат издадени
необходимите документи и разрешения.
Възразява, че размерът на претендираното обезщетение е недоказан, тъй
като не е ясно по какви критерии и на какъв принцип е формиран той. Освен
това посочената квадратура на апартамент №9 включва и 7.7 кв. М. идеални
части от общите части на сградата, които ще бъдат завършени от тях, и които
би следвало да бъдат извадени от площта на имота, на която евентуално би се
начислило някакво обезщетение.
Относно претенцията на основание чл.92 от ЗЗД, смята, че тя е
основателна, но недоказана като размер.
Сочи, че съгласно сключения договор за строителство неустойката за
неспазване на срока на строителство е в размер на 10% от неизвършените
строителни дейности, съгласно оценка на лицензиран оценител. Твърди, че
подобна оценка липсва в писмените доказателства, приложени към исковата
молба, и предвид това посочената сума от 1690.80 лева се явява необоснована
и недоказана.
Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли всички искове,
предявени от ЕЛ. Д. З. към „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, като неоснователни и
недоказани.
Предявените искове се поддържат изцяло от ищцата и нейните
процесуални представители в проведените по делото съдебни заседания.
Молят съда да уважи исковите претенции. Претендират разноските по делото
7
по представения списък по чл.80 от ГПК. Подробни съображения по
съществото на правния спор излагат в представените писмени бележки.
Ответното дружество, чрез законния си представител, поддържа
депозирания по делото писмен отговор на исковата молба и направените с
него възражения и оспорвания на предявените искове.
Съдът, след като се запозна с твърденията на ищцата в исковата молба и
становището на ответника в писмения отговор, като обсъди и анализира
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема
за установено следното:
По предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД – за обявяване
за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти и във връзка с нормите на чл.362-364 от ГПК:
Така предявеният иск е допустим, тъй като всеки може да предяви иск, за
да защити правата си, които счита, че са нарушени.
За да се уважи искът по чл.19 ал.3 от ЗЗД следва да са налице
елементите от фактическия състав на тази разпоредба, а именно: писмено
съглашение, съдържащо всички клаузи на договор за продажба, изпълнение
на задълженията на купувача, както и доказано право на собственост на
продавача.
Според разрешението, дадено в чл.19 ал.3 от ЗЗД, във връзка с чл.19
ал.1 от ЗЗД и чл.362 ал.1 от ГПК, съдебното решение замества несключения
окончателен договор (“договорът се счита сключен“ – чл.19 ал.3 от ЗЗД) в
нотариална форма. Това означава, че при постановяване на решението съдът е
този, който следва да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне
на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е
собственик на имота – чл.363 от ГПК, във връзка с чл.586 от ГПК, както и
дали са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси
за имота – чл.364 от ГПК.
В конкретния случай и въз основа и след анализ на събраните по делото
доказателства, съдът приема, че предявеният иск е основателен.
От представените с исковата молба, приети по делото и неоспорени
писмени доказателства, се установява, че на *.10.2018г., между ищцата ЕЛ. Д.
З. /като купувач/ и ответното дружество „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД /като
продавач/ е сключен договор за строителство и продажба на недвижим имот,
8
съгласно който договор, „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД е поело задължението да
построи и да продаде на ищцата следните недвижими имоти:
1/. АПАРТАМЕНТ №9, с площ от 69,90 кв.м., състоящ се от спалня,
всекидневна, баня с тоалетна, коридор и две тераси, разположен на трети
етаж, заедно с припадащите се 6,82%, равняващи се на 7,88 кв.м. идеални
части от общите части на сградата, при съседи: апартамент №8, коридор,
стълбищна клетка и калкан, и
2/. СКЛАД №7, с площ от 5,40 кв.м., разположен на партерния етаж на
жилищната сграда, при съседи: гараж №1, магазин №1, калкан и коридор,
ведно с 0,31%, равняващи се на 0,36 кв.м. идеални части от общите части на
сградата, като и двата описани обекта са разположени в новострояща се
жилищна сграда с адрес: гр.Пазарджик, ул.“**********“ *, УПИ VIII-1462, в
кв.196, съгласно Нотариален акт №*0, том I, рег.№589, н.д. №34/29.02.2016г.
на нотариус Ю. В., вписан с акт №90, том 5, дело 729, дв. вх. рeг.
№1609/29.02.2016г. на Служба по вписванията Пазарджик, като съгласно
КККР на гр.Пазарджик поземленият имот е с идентификатор *********.
Съгласно Раздел І, т.2 от договора, ответното дружество като продавач-
изпълнител е поело задължението да изгради имотите, както и цялата сграда
със собствени сили и средства във вид и степен на завършеност, описани в
Приложение №1, неразделна част от договора.
С Раздел II, т.1 от договора „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД се е задължило да
построи продаваните обекти в срок до 30.09.2019г.
Ищцата е поела задължението да заплати на ответното дружество
сумата в размер на 34 865 евро, представляваща цената на недвижимите
имоти. Цената е платима при условията и сроковете, договорени в Раздел ІІІ
от договора.
Не е спорно по делото, а и видно от приложените документи за плащане
е, че ищцата е заплатила на ответника следните суми по сключения помежду
им договор:
- сумата от 40 950 лева - платена на 17.10.2018г. по банковата сметка на
управителя на ответното дружество - Е. Г. П.;
- сумата от 19 500 лева - платена на 22.01.2020г. по банковата сметка на
управителя на ответното дружество - Е. Г. П.;
9
- сумата от 5000 лева - платена на 11.05.2020г. в брой на управителя на
ответното дружество - Е. Г. П..
Сключеният между страните договор има смесен характер. Същият
съдържа елементите на договор за изработка /в случая договор за
строителство/ и на предварителен договор за покупко-продажба, тъй като
страните са поели взаимно задължение за сключване на окончателен договор
за продажба на имотите, с който продавачът-ответникът да прехвърли на
купувача-ищцата с нотариален акт правото на собственост, което притежава
върху описаните в процесния договор недвижими имоти. Купувачът по
договора – ищцата е поела задължението да закупи имотите на уговорената
продажна цена от 34865 евро, платима, съгласно Раздел ІІІ от договора, както
следва: 21000 евро или 40950 лева – в момента на сключване на договора;
10000 евро или 19500 лева – след издаване на Акт 14; 3865 евро или 7537 лева
– преди издаване на Акт 15.
При тези данни, съдът приема, че процесният предварителен договор
съдържа съществените елементи на договора за продажба по смисъла на
разпоредбата на чл.183 от ЗЗД, а именно – страните, предмета на договора и
цената на продажбата.
Предварителният договор е сключен в изискуемата се от закона писмена
форма в съответствие с изискванията на чл.19 ал.1 от ЗЗД и във връзка с чл.18
от ЗЗД.
От приетите по делото и неоспорени платежни документи се установява,
че купувачът-ищцата още при сключването на договора е изпълнила
насрещното си задължение за заплащането на уговорената част от продажната
цена, а именно сумата от 40950 лева. Сумата е заплатена от ищцата по банков
път в деня на сключването на предварителния договор – 17.10.2018г. по
банковата сметка на управителя на дружеството-продавач. Впоследствие
ищцата е извършила още две плащания по договора, както следва: на датата
22.01.2020г. е превела по банковата сметка на управителя на ответното
дружество сумата в размер на 19500 лева, а на датата 11.05.2020г. е заплатила
в брой на управителя на ответника сумата в размер на 5000 лева. Плащането
на сумите не се оспорва от ответното дружество.
Не е спорно между страните по делото, че от договорената продажна
цена на имотите е останала незаплатена сумата в размер на 2537,00 лева.
10
Не е спорно, че в срока по Раздел ІІ, т.1 от предварителния договор -
30.09.2019г. и до настоящия момент между страните не е сключен
окончателен договор в предвидената от закона нотариална форма.
Това дава процесуалното право на купувача-ищцата да предяви пред съда
иск за сключването на окончателен договор.
В случая, видно и от доказателствата по делото е, че са спазени и
особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността, а именно,
че ответникът е собственик на недвижимите имоти, предмет на
предварителния договор и на настоящия иск. Това се установява от
представения Нотариален акт №*0 от 29.02.2016г., том I, peг. №589, н.д.
№34/2016г. по регистъра на нотариус Ю. В. с peг. №*36 в НК, съгласно който
ответното дружество е собственик на обектите, тъй като в негова полза е
учредено вещно право на строеж, което е реализирано. Построяването на
обектите се установява от заключенията на съдебно-техническите експертизи,
от които е видно, че сградата, в която те се намират, е завършена до етап груб
строеж. От този момент правото на строеж се преобразува в право на
собственост върху сградата и самостоятелните обекти в нея, съгласно
разпоредбата на чл.181 ал.2 от ЗУТ и те могат да бъдат предмет на
прехвърлителни сделки.
Що се отнася до останалите специални предпоставки за прехвърляне на
имота по нотариален ред, съгласно разпоредбата на чл.363 от ГПК и по-
конкретно относно проверката във връзка с обстоятелствата, предвидени в
чл.264 от ДОПК, следва да се посочи, че съгласно цитираната разпоредба,
наличието или липсата на непогасени данъчни задължения се удостоверява в
данъчната оценка, а в нотариалното производство прехвърлителят подписва
декларация по образец, че не дължи публични държавни и общински
вземания. В представеното удостоверение за данъчна оценка на процесните
недвижими имоти не са отразени непогасени задължения към Община
Пазарджик. Съгласно съдебната практика, неплатените данъци за имотите не
са основание за отхвърляне на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД, а са само основание
за отказ да се издаде препис от решението, с което този конститутивен иск се
уважава и без който препис, решението не би могло да бъде вписано - по
аргумент от чл.364 ал.2 от ГПК.
На основание чл.364 ал.1 от ГПК, ищцата ще следва бъде осъдена да
11
заплати дължимите разноски по прехвърлянето на имота, съгласно чл.85 от
Закона за нотариусите и нотариалната дейност /ЗННД/ и чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и във
връзка с чл.96 ал.3 от ЗННД в размер на 570,44 лв. по сметка на Районен съд-
Пазарджик, определена върху продажната цена по предварителния договор,
която е по-висока от данъчната оценка.
Ще следва да се разпореди вписване на възбрана върху имота до
изплащането на тези разноски.
На основание чл.25 от Правилника по вписванията, след влизане на
решението в сила, два заверени преписа от същото ще следва да се изпратят
на Агенция по вписванията - Служба по вписвания - РС Пазарджик - за
вписване на възбрана върху имотите до изплащането на следващите се
разноски по прехвърлянето на имота.
Съгласно чл.45 ал.1 от ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне
на имота, по местонахождението му, а именно по сметка на Община
Пазарджик, в размер на 2039,61 лв., представляваща 3% върху продажната
цена от 67987 лв.).
Предвид изложеното предявеният иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД - за
обявяване на предварителния договор за окончателен следва да бъде уважен,
като доказан и основателен.
На основание чл.362 ал.1 от ГПК това следва да стане под условието,
че ищцата изпълни задължението си да заплати остатъка от цената в размер
на 2537 лева в двуседмичен срок от влизането в сила на решението.
По исковете с правно основание чл.92 от ЗЗД:
Претенцията си за неустойка ищцата основава на процесния договор за
строителство и продажба на недвижим имот от 17.10.2018г. и по-конкретно
на договореното от страните в Раздел IV, т.4 от същия, съгласно която при
неизпълнение на срока на договора за строителство на отделните етапи, както
и за предаване на обекта, продавачът - строител дължи неустойка на купувача
в размер на 0.1% на ден от стойността на незавършените работи, но не повече
от 10%. Страните са уговорили, че незавършените работи се установяват от
вещо лице – лицензиран оценител на недвижими имоти.
От приетото и неоспорено заключение на съдебно-техническата и
оценъчна експертиза, изготвено от инж.Г. К. КР., лицензиран оценител на
12
недвижими имоти от списъка на вещите лица към Окръжен съд - Пазарджик,
се установява, че стойността на СМР, необходими за завършването на
обектите по процесния договор от 17.10.2018г. /за строителството на
апартамент с избено помещение/ възлиза на 19652,53 лв., 10% от която сума
/тъй като просрочието е над 100 дни/ се равнява на сумата в размер на 1965,25
лв.
В конкретния случай е налице забава на ответника по отношение на
поетите договорни задължения да построи и да предаде на ищцата обектите
по процесния договор за изработка. За неточното изпълнение на това
задължение страните са уговорили неустойка в посочения в Раздел IV, т.4 от
договора размер. Ответното дружество не твърди, а и не представи
доказателства да е изпълнил работата и съответно да е построил процесните
обекти в срок. Освен това неизпълнението се установява от заключението на
вещото лице, в което подробно са описани и остойностени неизвършените
СМР.
Ответникът не твърди и не сочи доказателства да е заплатил на ищцата
дължимата по договора неустойка. Затова искът по чл.92 от ЗЗД за заплащане
на неустойка по Раздел IV, т.4 от процесния договор от 17.10.2018г. се явява
основателен и доказан в претендирания с исковата молба размер от 1690,80
лева.
По иска с правно основание чл.79 ал.1, предл. 2-ро, във връзка с чл.82
от ЗЗД:
В конкретния случай, както бе посочено и по-горе, ищцата и ответникът
са сключили договори за изработка с предмет построяване на процесните
обекти /апартамент и избено помещение/. По делото се установи
неизпълнение в количествено отношение на договора, като стойността на
договорените, но неизпълнени СМР по процесния договор възлиза на
19652,53 лв. Установи се, че възложителят-ищцата не е заплатила изцяло
уговореното по договора възнаграждение и че дължи сумата в размер на 2537
лева.
Съгласно разпоредбата на чл.79 ал.1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни
точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с
обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение.
Текстът на чл.82 от ЗЗД предвижда, че обезщетението обхваща
13
претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението. При неизпълнение на договор
за строителство в количествено отношение, възложителят търпи вреди, които
са съизмерими с разходите за извършването на строителните работи. В
случай, че възложителят е заплатил за неизпълненото строителство, то той
търпи вреда, изразяваща се в намаляване на актива от имуществото му. Затова
има право на обезщетение за вредите от неизпълнението в размер на
паричния еквивалент на неизвършеното.
В настоящия казус стойността на неизпълненото по процесния договор
е в размер на 19652,53 лв., но ищцата не е заплатила една част от
договорената цена, а именно сумата в размер на 2537 лв. Следователно
претърпените от нея действителните вреди, които са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението са в размер на 17115,53 лв. Ищцата не се е
възползвала от правото си по чл.265 от ЗЗД и не е поискала намаляване на
размера на възнаграждението.
Размерът на обезщетението за действителни вреди следва да се намали с
неустойката по Раздел IV, т.4 от процесния договор, която е в размер на
1690,80 лв., тъй като тя обезщетява вредите от същото неизпълнение. След
направеното изчисление се получава разлика в размер на 15424,73 лева.
Ищцата претендира обезщетение в размер на 15217,20 лв., поради което искът
следва да се уважи изцяло в този размер.
Ще следва да се уважи направеното от ищцата възражение за
прихващане на дължимата от нея сума на ответното дружество в размер на
2537,00 лева, представляваща незаплатен остатък от продажната цена, с
вземането, което тя има към ответника за обезщетение по чл.79 ал.1, предл. 2-
ро от ЗЗД за неизпълнение на договора от 17.10.2018г. в размер на 15217,20
лв.
След прихващането в полза на ищцата ще следва да се присъди
обезщетение в размер на 12680,20 лева, а разпоредбата на чл.362 ал.1 от ГПК
не следва да се прилага.
Предвид изхода на делото ответникът ще следва да заплати на ищцата
сторените от нея разноски по делото в общ размер на 2303,94 лева, съгласно
представения Списък на разноските по чл.80 от ГПК и приложените по
делото платежни документи.
14
По изложените съображения, ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
РЕШИ:
По исковете на ЕЛ. Д. З., с ЕГН **********, с постоянен адрес в
гр.Пазарджик, ул.„***“ №*, ет.*, ап.*, чрез адвокат И.Н. Л. - Г., с личен номер
№**********, член на Адвокатска колегия - Пазарджик, Адвокатско
дружество „Л. и С.”, вписано в Регистъра на Адвокатските дружества към
Окръжен съд - Пазарджик по ф. дело No 1/2019г., със съдебен адрес за
призоваване и уведомяване: гр.Пазарджик 4400, ул.„**“ *, ет.*, оф.* против
„ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, вписано в ТР към АВ с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в гр.Пазарджик, п.к. 4400, ул.„*********“
№*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя Е. Г. П., с правно основание
чл.19 ал.3 от ЗЗД, чл.79 ал.1, предл. 2-ро, във връзка с чл.82 от ЗЗД и чл.92 от
ЗЗД:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в Договор за
строителство и продажба на недвижими имоти, сключен между ищцата ЕЛ. Д.
З., с ЕГН ********** и ответното дружество „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, ЕИК
********* на 17.10.2018г. за продажба на следните имоти: АПАРТАМЕНТ
№9 /девет/, с площ от 69,90 кв.м. /шестдесет и девет квадратни метра и
деветдесет квадратни дециметра/, състоящ се от спалня, всекидневна, баня с
тоалетна, коридор и две тераси, разположен на трети етаж, заедно с
припадащите се 6,82% /шест цяло и осемдесет и два процента/, равняващи се
на 7,88 кв.м. /седем квадратни метра и осемдесет и осем квадратни
дециметра/ идеални части от общите части на сградата, при съседи:
апартамент №8 /осми/, коридор, стълбищна клетка и калкан, и СКЛАД №7
/седем/, с площ от 5,40 кв.м. /пет квадратни метра и четиридесет квадратни
дециметра/, разположен на партерния етаж на жилищната сграда, при съседи:
гараж №1, магазин №1, калкан и коридор, ведно с 0,31% /нула цяло и
тридесет и един процента/, равняващи се на 0,36 кв.м. /тридесет и шест
квадратни дециметра/ идеални части от общите части на сградата, като и
двата описани обекта са разположени в новострояща се жилищна сграда с
адрес: гр.Пазарджик, ул.“**********“ 17, УПИ VIII-1462, в кв.196, съгласно
Нотариален акт №*0, том I, рег.№589, н.д. №34/29.02.2016г. на нотариус Ю.
15
В., вписан с акт №90, том 5, дело 729, дв. вх. рeг. №1609/29.02.2016г. на
Служба по вписванията Пазарджик, като съгласно КККР на гр.Пазарджик
поземленият имот е с идентификатор *********.
ОСЪЖДА ищцата ЕЛ. Д. З., с ЕГН **********, с постоянен адрес в град
Пазарджик, ул.„***“ №*, ет.*, ап.* да заплати по сметка на РС - Пазарджик
сумата от 570,44 лв., представляваща такса за придобиването на имота по
обявения за окончателен предварителен договор.
ОСЪЖДА ищцата ЕЛ. Д. З., с ЕГН **********, с постоянен адрес в град
Пазарджик, ул.„***“ №*, ет.*, ап.* да заплати в полза на Община Пазарджик
местен данък за възмездно придобиване на недвижим имот в размер на
2039,61лева, като НАРЕЖДА да се ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота до
изплащане на разноските по прехвърлянето.
ДАВА на ищцата ЕЛ. Д. З., с ЕГН **********, с постоянен адрес в град
Пазарджик, ул.„***“ №*, ет.*, ап.* ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК, считано от
влизане в сила на решението за вписването му в Агенцията по вписване. След
изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
На основание чл.364 ал.1 от ГПК след влизане на решението в сила ДА
СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху гореописания имот до изплащането таксата по
прехвърлянето в размер на 570,44 лева и местния данък в размер на 2039,61
лева.
ОСЪЖДА ответното дружество „ГЕПАН СТРОЙ” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление в гр.Пазарджик, п.к. 4400, ул.
„*********“ №*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя Е. Г. П. да заплати
на ищцата ЕЛ. Д. З., с ЕГН **********, с постоянен адрес в гр.Пазарджик, ул.
„***“ №*, ет.*, ап.* на основание чл.92 от ЗЗД и Раздел IV, т.4 от договора от
17.10.2018г. сумата от 1690,80 лева - представляваща неустойка за
неизпълнение на Договор за строителство и продажба на недвижими имоти,
сключен между ищцата и ответното дружество на 17.10.2018г. от страна на
продавача, уговорена в Раздел IV, т.4 от договора, ведно със законната лихва
върху главницата, считано от датата на исковата молба – 19.11.2020г. до
окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА ответното дружество „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление в гр.Пазарджик, п.к. 4400, ул.
„*********“ №*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя Е. Г. П. да заплати
16
на ищцата ЕЛ. Д. З., с ЕГН **********, с постоянен адрес в гр.Пазарджик, ул.
„***“ №*, ет.*, ап.* на основание чл.79 ал.1, предл. 2-ро сумата от 12680,20
лева - представляваща обезщетение за неизпълнение на Договор за
строителство и продажба на недвижими имоти, сключен между ищцата и
ответното дружество на 17.10.2018г., в размер на разликата между
действително претърпените вреди и договорената неустойка, дължимо след
извършеното прихващане със сумата, дължима от ищцата на ответното
дружество за остатък от продажната цена, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на исковата молба – 19.11.2020г. до
окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „ГЕПАНСТРОЙ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление в гр.Пазарджик, п.к. 4400, ул.„*********“ №*, ет.*, ап.*,
представлявано от управителя Е. Г. П. да заплати на ЕЛ. Д. З., с ЕГН
**********, с постоянен адрес в гр.Пазарджик, ул.„***“ №*, ет.*, ап.*
разноски по делото в размер общо на 2303,94 лева.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред
Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
На основание чл.364 ал.2 от ГПК да не се издава препис от решението,
докато ищцата не докаже, че са заплатени таксата по прехвърлянето на имота
от 570,44 лева и местният данък от 2039,61 лева, както и доказателства, че за
имотите няма непогасени данъчни задължения.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
17