№ 3707
гр. София, 09.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично
заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Стела Кацарова
Членове:Галина Ташева
Г. Ст. Чехларов
при участието на секретаря Цветелина П. Добрева Кочовски
като разгледа докладваното от Г. Ст. Чехларов Въззивно гражданско дело №
20211100514761 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С решение № 20142577 от 20.06.2021 г., постановено по гр. д. № 45004
по описа за 2018 г. на СРС, 46 състав, е отхвърлен предявеният от И. П. И.,
ЕГН **********, срещу Р. Ц. Д., ЕГН **********, и Л. К. Д., ЕГН
**********, иск с правно основание чл.108 ЗС – да бъде признато за
установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 46721.3851.300 по кадастралната карта
на с. Мало Бучино, Столична община, одобрена със Заповед № РД-18-15 от
17.03.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ 429 кв. м, при
съседи: имоти с идентификатори 46721.3851.215, 46721.3851.931 и
46721.3851.1034, съставляващ по предходен кадастрален план имот с пл. №
300 с площ 438 кв. м, за който е отреден УПИ VІ-300 от кв. 15 по
регулационния план на селото от 1989 г., с площ 385 кв. м, при граници и
съседи: ул. „Люлин“, река Какач и УПИ V-215, ведно с построената в
поземления имот ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор
46721.3851.300.1 и със застроена площ 36 кв. м, а по нотариален акт № 77 /
29.05.2009 г. по дело № 67 / 2009 г. на нотариус Ж.Б. (нотариус с рег. №
******* на Нотариалната камара) – двуетажна жилищна сграда с площ на
първия етаж 35 кв. м, с площ на втория етаж 28 кв. м и с разгърната застроена
площ 63 кв. м, както и за осъждането на ответниците да предадат на ищеца
владението върху описаните имоти, като с решението е уважен предявения от
Р. Ц. Д., ЕГН **********, и Л. К. Д., ЕГН ********** срещу И. П. И., ЕГН
1
********** насрещен иск с правно основание на основание чл.124, ал.1 ГПК
и е признато установено по отношение на И. П. И. от гр. София, ЕГН
**********, че Р. Ц. Д. от гр. София, ЕГН **********, и Л. К. Д. от гр.
София, ЕГН **********, са собственици на основание давностно владение и
в режим на СИО на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 46721.3851.300 по
кадастралната карта на с. Мало Бучино, Столична община, одобрена със
Заповед № РД-18-15 от 17.03.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
площ 429 кв. м, при съседи: имоти с идентификатори 46721.3851.215,
46721.3851.931 и 46721.3851.1034, съставляващ по предходен кадастрален
план имот с пл. № 300 с площ 438 кв. м, за който е отреден УПИ VІ-300 от кв.
15 по регулационния план на селото от 1989 г., с площ 385 кв. м, при граници
и съседи: ул. „Люлин“, река Какач и УПИ V-215, ведно с построената в
поземления имот ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор
46721.3851.300.1 и със застроена площ 36 кв. м. В тежест на ищеца И. П. И.
са възложени сторените по делото разноски.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца И. П. И..
Въззивникът поддържа, че решението на първоинстанционния съд е
неправилно и необосновано, постановено в противоречие с материалния
закон и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените
правила. Твърди се, че правилно районният съд е приел, че ищецът е
придобил правото на собственост върху поземления имот и построената в
имота сграда, както и че ответниците осъществяват фактическа власт върху
имота. Въззивниците поддържат, че ответниците владеят имота без правно
основание, доколкото съгласно сключения предварителен договор владението
следва да се предаде едва в деня на изповядване на нотариалната сделка пред
нотариус. Твърдят, че такава сделка не е изповядана, а ответниците са
установили фактическа власт върху имота без правно основание и в неясен
момент, като не съществува основание да владеят имота и към настоящия
момент. Във въззивната жалба се поддържа, че останало недоказано
придобиването по давност на имота от ответниците, като
първоинстанционният съд не обсъдил представения констативен нотариален
акт № 77/29.05.2009 г. по дело № 67/2009 г. на нотариус Ж.Б., който се ползва
с формална доказателствена сила и удостоверява възникването правото на
собственост на ищеца и неговата съпруга. Поддържа се, че не бил обсъден и
Констативен протокол, акт №24, т. I, общ. рег. №764/29.01.2010 г. по описа на
нотариус А.Ш., от който се установява, че и към 2010 г. ответниците не са
имали основание да владеят имота. Твърди се още, че не било ясно от който
момент ответниците са установили фактическа власт върху имота, като на
03.07.2008 г. бил сключен предварителния договор за покупко – продажба на
поземления имот и построената в него къща, на 08.07.2008 г. анекс към него и
на същата дата били платени 1500 евро капаро, с които действия
ответниците са показали, че не считат имота за собствен и изрично са
признали правата на И. И. и З.И..
Поддържа се сделката по прехвърляне правото на собственост
2
ответниците е трябвало да бъде сключена до 31.12.2008 г., като срокът бил
продължаван неформално и на 29.01.2010г. Във въззивната жалба се твърди
още, че сделката не била сключена поради това, че продавачите не успели
да представят удостоверение за търпимост на сградата. Въззивникът твърди,
че предварителният договор от 03.07.2008 г. съдържал клауза, съгласно която
продавачите се задължават да предадат имота в деня на изповядване на
нотариалната сделка пред нотариус. Ето защо счита, че ответниците са били
държатели, а не владелци на процесния поземлен имот и построената в него
сграда, доколкото не са държали имота за себе си и са признавали правата на
продавачите по предварителния договор.
По делото е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемите Р.
Ц. Д. и Л. К. Д., в който е изложено становище за неоснователност на
подадената въззивна жалба. Твърди се, че от показанията на свидетеля Цанова
се установило, че фактическата власт върху имота била предадена през месец
април 2008 г., съответно бил налице фактическият състав на чл.79 ЗС за
придобиване на имота с изтичане на 10 годишната придобивна давност.
Поддържа се, че с издаването на констативен нотариален акт № 77/29.05.2009
г. по дело № 67/2009 г. на нотариус Ж.Б., придобивната давността не бил
прекъсната и същата е изтекла преди предявяването на иска по чл.108 ЗС.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба доводи за
пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно
и е допустимо. Не са допуснати нарушения на императивни материални
норми, за приложението на които въззивният съд е длъжен да следи
служебно, нито първоинстанционният съд е допуснал сочените във
въззивната жалба процесуални нарушения. По доводите за неправилност на
решението въззивният съд намира следното:
В случая с исковата молба ищецът се легитимира като собственик на
процесните недвижими имоти на основание констативен нотариален акт №
77/29.05.2009 г. по дело № 67/2009 г. на нотариус Ж.Б., с който заедно със
своята съпруга З.Г. И.а са признати за собственици по давност на процесната
3
двуетажна жилищна сграда, находяща се в Мало Бучино, район „Овча
купел”, ул. „*******А, както и поземлен имот, в който същата е построена, с
площ от 438 кв.м., за който е отреден УПИ VІ-300 от кв. 15 по плана на гр.
София, местността с. „Мало Бучино”. Доколкото силата на пресъдено нещо
при предявен иск за собственост се формира само на заявеното основание от
ищеца, то съдът е обвързан да се произнесе по наличието на спорното
материално право единствено въз основа на посоченото основание – в случая
изтекла придобивна давност.
От представения писмен договор от 11.04.1981 г. се установява, че
Д.П.М. е продал И. П. И. незастроен парцел пл. № 182 от кв.15 по плана с.
Мало Бучино за сумата от 1000 лева. Не е спорно между страните, че именно
това е процесният поземлен имот. Доколкото договорът е сключен в
обикновена писмена форма, то същият е нищожен поради неспазване на
предписаната от закона форма – чл.18 ЗЗД и чл.26,ал.2 ЗЗД. Отделно,
сделката е сключена в нарушение на разпоредбите на чл.15 ЗСГ /отм./ и чл.20
ЗСГ /отм./. Съгласно чл.15 ЗСГ /в редакцията обн. - ДВ, бр. 52 от 1980 г.,
приложима към сделката/, собствеността върху недвижими имоти, правото на
строеж, на надстрояване и пристрояване се прехвърля чрез общинския
/районния/ народен съвет по местонахождението на имота, освен ако сделката
се извършва между роднини по права линия, между братя и сестри или между
съсобственици или недвижимият имот се намира в село, за което
Министерският съвет е изключил реда за прехвърлянето по тази глава. В
случая по делото липсват данни страните по сделката да са роднини.
Следователно, свободата на собственика да избира купувача и да договаря с
него, както и да определя продажната цена, са ограничени от императивната
норма на чл.15 ЗСГ /отм./ и не попадат в изключенията, посочени в цитирана
норма. Купувачът и цената се определят с решение на председателя на
Изпълнителния комитет на съответния съвет - чл. 18, ал. 1, чл. 19, ал. 2 и 4
ЗСГ /отм./, а собствеността се придобива с нотариален акт, който се издава и
подписва само от нотариуса, без присъствието на страните - чл. 20 ЗСГ /отм./.
Ето защо и императивни изисквания на действащия към момента на сделката
закон не са спазени, което обуславя извод и за противоречие със закона, респ.
наличие на основание за нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1,
пред.1 ЗЗД.
Прехвърлителните правни сделки /в т.ч. покупко-продажбата на
4
недвижим имот/ представляват деривативен придобивен способ, т.е. за да
настъпи вещно-прехвърлителният ефект по сделката, е необходимо валидна
правна сделка, по която продавачът да е титуляр на прехвърляемото
субективно право, предмет на сделката, в случая правото на собственост
върху имота. В противен случай вещно-прехвърлителен ефект не настъпва,
респ. приобретателят не придобива собствеността. Ето защо и доколкото се
установи нищожност на сделката, обективирана в договор от 11.04.1981 г., то
вещно-прехвърлителен ефект спрямо И. П. И. не е настъпил.
В договора от 11.04.1981 г. е удостоверено, че владението се предава в
деня на плащане на продажната цена, за която е посочена, че е предадена при
сключването на сделката. В тази си част писменото доказателство
представлява частен свидетелстващ документ, като фактът, че владението е
предадено през 1981 г. на ищеца, се подкрепя и от показанията на свид. Г.Г., а
и не се явява спорен между страните, с оглед на което съдът приема, че от
11.04.1981 г. ищецът е получил владението върху процесния недвижим имот.
Не е спорно между страните, че към този момент И. П. И. и З.Г. И.а са били в
граждански брак, поради което и придобивната давност е текла по време на
брака им с и е изтекла по време на същия /на 11.04.1991 г./ и тъй като
режимът на съпружеска имуществена общност е императивен, то процесният
поземлен имот е придобит от двамата съпрузи в режим на СИО /в този
смисъл Решение №317от 02.07.2020 г. по гр.д. № 877/2009 г. на ВКС, I Г.О./.
Действително, констативният нотариален акт № 77 по дело № 67/2009 г.
на нотариус Ж.Б. е издаден на 29.05.2009 г., но съгласно т.2 от ТР №4/2012 г.
по т.д. №3/2012 г. на ОСГК, позоваването не е елемент от фактическия състав
на придобивното основание по чл.79 ЗС, а процесуално средство за защита на
материалноправните последици на давността, зачитани към момента на
изтичане на законовия срок. Нормата на чл.79 ЗС регламентира фактическия
състав на придобивната давност при недобросъвестно и добросъвестно
владение. Правната последица – придобиване на вещното право – е
нормативно свързана само с тези юридически факти. Разпоредбата на чл.120
ЗЗД във връзка с чл.84 ЗС урежда волевото изявление на субективния елемент
на владението чрез процесуални средства – предявяване на иск или
възражение при наличие на спор за собственост или чрез снабдяване с
констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка с цел легитимиране
5
на придобитото вещно право с оглед участие в гражданския оборот,
изпълнение на административни процедури по попълване на кадастрална
карта и т.н. При наличие на позоваване, правните последици – придобиване
на вещното право – се зачитат от момента на изтичане на законно
определения срок, поради което и И. П. И. и З.Г. И.а са станали собственици
на имота към 11.04.1991 г. Доколкото по делото не е спорно, че намиращата
се в поземления имот къща е изградена по време на брака на И. П. И. и З.Г.
И.а и при липсата на данни за учредено ограничено вещно право на строеж,
то по силата на чл.92,ал.1 ЗС ищецът и неговата съпруга са станали
собственици на построената в имота сграда.
От удостоверение за наследници, издадено на 31.08.2010 г. от СО, се
установява, че З.Г. И.а е починала 16.08.2010 г. и е оставила като свои
наследници съпруга си И. П. И., сина си Г. И. И. и дъщеря си Т.И.Б.. Със
смъртта на З.Г. И.а сключеният от нея брак с И. П. И. се е прекратил на
основание чл.44,т.1 СК, съответно прекратила се и съпружеската
имуществена общност на основание чл.27,ал.1 СК при равни дялове за
съпрузите /чл.28 СК/. Ето защо ищецът е станал собственик на ½ идеална
част от имота с оглед прекратяването на съпружеската имуществена общност,
като ½ идеална част З.Г. И.а е придобита по силата на универсално
наследствено правоприемство при равни дялове /по 1/3/ от ищеца И. П. И.,
Г. И. И. и Т.И.Б. на основание чл.9,ал.1 ЗН. Ето защо и ищецът И. П. И. е
станал собственик на общо 4/6 идеални части от процесния поземлен имот
построената в него къща.
Основен спорен момент между страните е дали ответниците са
придобили въз основа на осъществено давностно владение процесния
поземлен имот и построената в него сграда, съответно обстоятелствата, при
които е установено и осъществявано владението, дали същото е било
прекъснато, като в тази връзка са изложените във въззивната жалба доводи.
За да се признае правото на собственост по отношение на един отчасти
или чужд недвижим имот, разпоредбата на чл. 79 ЗС изисква претендиращият
несобственик освен да е демонстрирал по отношение на невладеещия
собственик на вещта поведение, което несъмнено да сочи, че упражнява
собственическите правомощия единствено за себе си /animus/ и да е
упражнявал фактическа власт по отношение на конкретната вещ /corpus/ в
6
продължение на 10 години, без противопоставяне от страна на титуляра на
правото на собственост и без прекъсване за време по-дълго от 6 месеца. Само
доколкото елементите на фактическия състав на чл.79, ал.1 ЗС са налице по
отношение на претендиращото собствеността лице, и то установени при едно
пълно и пряко доказване в хода на процеса, възражението за изтекла
придобивна давност на конкретен недвижим имот може да бъде уважено.
Липсата на категорично установяване на която и да е от законовите
материалноправни предпоставки изключва придобиването на собствеността.
За установяване на обстоятелството дали и от кого е упражнявана
фактическа власт върху имота са събрани гласни доказателствени средства
чрез разпит на свид. Г.Г., Г.Г., Л.Ц. и С.Г..
Свидетелят Г. твърди, че познава И. И. повече от 6-7 години, като е
виждала имота му преди да се настанят купувачите. Твърди, че сега имотът
бил изцяло променен, била сменена оградата, вече ги нямало плодните
дръвчета, била изградена пристройка. Сочи, че И. И. много пъти е искал да
ходи в имота, но нямал достъп, като бил заплашван от настанилото се в
имота лице да не идва в имота. Свидетелят Г. поддържа, че от И. знае, че
лицата са се настанили в имота му някъде през 2011 г.
Свидетелят Г. твърди, че познава от 80-те години И. И., като знаел, че
същият заедно със съпругата си закупили поземлен имот, съответно ходил да
помага да се лее плоча. Поддържа, че знаел, че И. И. и съпругата му
свършили парите и преди 2010 г. решили да продават къщата и парцела, като
било платено капаро. Свидетелят твърди, че през 2013 г.-2014 г. ходил
последно до имота, като забелязал, че дърветата ги нямало и оградата бил
сменена.
Свидетелят Л.Ц. поддържа, че е в приятелски отношения с Р. Ц. Д. и Л.
К. Д., които взели процесната къща през м.април 2008 г. и заедно със съпруга
й правили покрива и прекарвали водопровод, а на 28.05.2008 г. празнували
рождения ден на Л. Д.. Свидетелят поддържа, че Р. Д. и Л. Д. закупили
къщата и веднага започнали да правят ремонти и подобрения – пристроили
баня, направили кухня, сменили дограмата, като никой не им оспорвал
правото на собственост. Твърди, че била през ден в имота и там израснало
детето й. Свидетелят сочи, че И. И. искал да продава къщата и Р. няколко
пъти ходил да му дава пари след като са се нанесли в имота.
7
Свидетелят С.Г. твърди, че живее точно до процесния имот и познава
страните по делото. Поддържа, че имотът бил собственост на И. И., като
някъде през 2008 – 2009 г. в имота се появили ответниците Р. Д. и Л. Д.,
които направили редица подобрения в имота –сменили дограмата, оправили
покрива, изградили баня. Сочи, че откакто Р. Д. и Л. Д. се нанесли в имота, не
била виждала И. И. в него, съответно и новите лица в имота твърдели, че
имотът е купен от Р. Д..
При съвкупна преценка на показанията на разпитаните свидетели и
останалия доказателствен материал съдът намира, че ответниците Р. Ц. Д. и
Л. К. Д. са установили владение върху имота през м.април 2008 г.
Единственият свидетел, който има преки и точни наблюдения по отношение
установяването на фактическата власт от страна на ответниците, е Л.Ц., като
същата е пребивавала често в имота през този период и свързва същия с
конкретни събития – рождения ден на Л. К. Д. и отглеждането на малкото й
дете. Свидетелят С.Г. няма точни спомени кога ответниците са се нанесли в
имота, но също твърди, че това е станало през 2008 – 2009 г. Свидетелите
Г.Г. и Г.Г. нямат преки впечатления за това кога ответниците са установили
фактическата власт върху имота, като имат обща и неконкретна информация
единствено от ищеца И. И..
По делото няма събрани доказателства за точния начин, по който
ответниците са установили фактическа власт върху процесния поземлен имот
и построената в него къща - дали фактическата власт е била самостоятелно
установена или предадена от И. И. и З.И. въз основа на водени преговори за
продажба на имота. От свидетелските показания обаче безспорно се
установява, че веднага след установяване на фактическата власт ответниците
са започнали да извършват ремонтни дейности и подобрения в имота, което
потвърждава, че са владели имота за себе си, каквото е и законова презумция
на чл.69 ЗС. По делото няма доказателства ответниците да са започнали да
осъществяват фактическа власт върху имота за другиго въз основа на
учредено облигационно правоотношение със собствениците И. И. и З.И..
Действително, от показанията на свидетелите е видно, че И. И. и З.И. са
искали да продадат имота, както и че ответникът Р. Ц. Д. е заплащал
различни суми на И. И. като продажна цена за имота – в тази връзка са и
събрани писмени доказателства – Анекс от 08.07.2008 г. към предварителен
8
договор за покупко–продажба на недвижим имот, в който е удостоверено
предаването от Р. Д. и Л. Д. на И. И. и З.И. капаро в размер на общо 3000
евро за закупуването на процесния недвижим имот. Тези обстоятелства
обаче касаят последващи събития и нямат пряко отношение към самото
установяване на фактическата власт върху имота, като същите биха могли да
бъдат от значение за евентуално спиране или прекъсване теченето на
придобивната давност или превръщането на владението в държане, в каквато
насока са изложени твърдения във въззивната жалба.
Както се посочи и по-горе, за да е налице изпълнен фактически състав
на изтекла придобивна давност фактическата власт върху вещта следва да се
осъществява за период 10 години с намерение за своене. Като елемент от
придобивната давност владението трябва да е явно и несъмнително и да се
осъществява постоянно, т.е. да няма инцидентен характер и да е от такова
естество, че да не позволява на други лица на владеят вещта. В практика на
ВКС /Решение № 68 от 2.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 603/2012 г., I г.о., ГК,
Решение № 6/2010 г. по гр. д. № 2760/2008 г. на ВКС, I г.о./ е прието, че
фактическата власт върху вещта не е необходимо да се осъществява във всеки
момент във времето, а може да се упражнява и чрез периодични посещения в
имота стига същите да сочат на намерение имотът да се счита за свой и да не
са прекъсвани от действия на трети лица. Обективният признак на владението
обаче изисква упражняване на непосредствена власт върху вещта, защото по
този начин се отблъсква владението на собственика и/или на трети лица. От
събраните по делото доказателства се установи че ответниците И. И. и З.И.
са осъществявали постоянно фактическа власт върху имота от установяване
на владението през м.04.2008 г., манифестирали са, че владеят имота за себе
си, като ищецът И. И. не е имал достъп до същия въпреки изразеното от него
желание да го посети.
По отношение наведения довод във въззивната жалба, че
първоинстанционният съд не е обсъдил представения констативен нотариален
акт № 77/29.05.2009 г. по дело № 67/2009 г. на нотариус Ж.Б., който се ползва
с формална доказателствена сила и удостоверява възникването правото на
собственост на ищеца и неговата съпруга, съдът намира следното: както вече
беше посочено, позоваването не е елемент от фактическия състав на
придобивното основание по чл.79 ЗС, като при наличие на позоваване,
правните последици – придобиване на вещното право – се зачитат от момента
9
на изтичане на законно определения срок, поради което и Р. Ц. Д. и Л. К. Д. са
станали собственици на имота още през 1991 г. С констативния нотариален
акт се установява право на собственост върху недвижим имот.
Удостоверяването става в безспорно охранително производство, с участието
само на молителя. Последица от издаването на този нотариален акт е
наличието на доказателствена сила спрямо всички относно съществуването на
правото на собственост в полза на лицето, посочено в този нотариален акт.
Лице, което претендира правото на собственост, признато с констативния
нотариален акт, може по исков път да установи несъществуването на
удостовереното с този нотариален акт право /ТР №11/2012 г. на ОСГК на
ВКС/. В случая ответниците не оспорват възникване правото на собственост
в полза на ищеца и неговата съпруга, а твърдят придобиване собствеността
върху поземления имот и построената в него сграда на оригинерно правно
основание в по–късен момент – едва през 2018 г. Самото издаване на
констативния нотариален акт не е действие, което може да прекъсне теченето
на придобивната давност – същата се прекъсва с предявяването на иск за
защита правото на собственост - чл.84 ЗС вр. чл. 116, б. „б” ЗЗД. Владението
на чужд имот е фактическо състояние, което не може да бъде смутено от
самия факт на снабдяването с констативен нотариален акт от собственика,
доколкото това действие не препятства възможността на владелеца да
осъществява фактическа власт върху имота в пълен обем.
Относно довода на въззивниците, че от предварителния договор от
08.07.2008 г. и анекс към него от същата дата, както и от Констативен
протокол, акт №24, т. I, общ. рег. №764/29.01.2010 г. по описа на нотариус
А.Ш., било видно, че ответниците не са имали основание да владеят имота,
както и че със сключването на договора, плащането на капаро и явяването
при нотариус ответниците са показали, че не считат имота за собствен и
изрично са признали правата на И. И. и З.И., съдът намира следното: в
представения предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот от 03.07.2008 г. е посочено, че ищецът И. П. И. и съпругата му З.Г. И.а
се задължават да прехвърлят на Р. Ц. Д. и Л. К. Д. процесния поземлен имот и
построената в него сграда срещу насрещно задължение на купувачите да
заплатят договорена продажна цена в размер от 20 000 евро, от които 1500
евро платими при сключването на договора и 18500 евро, платими в деня на
изповядване на нотариалната сделка. В чл.2.1 е уговорен срок за сключване на
10
окончателен договор – до 31.12.2008 г., а в чл.3.1. е предвидено, че
продавачите се задължат да предадат владението върху имота в деня на
сключване на окончателния договор. Доколкото договорът не е оспорен,
съдът намира, че страните са били обвързани от валидно облигационно
правоотношение. Страните по договора са подписали и Анекс от 08.07.2008 г.
към него, в който е удостоверено предаването от Р. Д. и Л. Д. на И. И. и З.И.
на капаро в размер на допълнителни 1500 евро или общо 3000 евро за
закупуването на процесния недвижим имот. Представеният документ има
съдържанието на разписка и представлява частен свидетелстващ документ,
удостоверяващ предаването на сумата от още 1500 евро на продавачите. По
отношение на Констативен протокол, акт №24, т. I, общ. рег. №764/29.01.2010
г. по описа на нотариус А.Ш., в същия е удостоверено, че на 29.01.2010 г. са
се явили И. П. И., З.Г. И.а, техният пълномощник адвокат Ж. И., както и Р. Ц.
Д. и Л. К. Д., описани са документите, които са представени, както и
изявление на адв. И., че не може да се сключи договор за покупко –
продажба поради факта, че продавачите не са представили удостоверение за
търпим строеж на процесната сграда. По отношение на възприетите от
нотариуса факти, а именно кои лица са се явили и какви изявления са
направили, както и какви документи са представени, документът има
характер на официален удостоверителен по смисъла на чл. 179 ГПК.
Нотариусът е удостоверил факти, които лично е възприел, поради което в
свидетелстващата си част документът обвързва съда с материална
доказателствена сила.
Изхождайки от разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС, константната
практика на ВКС приема, че фактическа власт, упражнявана въз основа на
сключен със собственика предварителен договор за продажба на недвижим
имот, съставлява владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС /в този смисъл
Решение № 83 от 01.02.2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г., Г. К., ІІ Г. О. на ВКС,
Решение № 2384 от 3.12.1969 г. по гр. д. № 1816/1969 г. на ВС, І г.о., Решение
№ 1343 от 28.11.2008 г. по гр. д. № 4391/2007 г. на ІV г.о. на ВКС и Решение
№ 1619 от 14.12.2000 г. по гр. д. № 640/2000 г. на ІV г.о. на ВКС, Решение №
101 от 14.07.2015 г. по гр. д. № 891/2015 г., Г. К., ІІ Г. О. на ВКС и др./.
Определяйки купувача по предварителния договор като владелец,
законодателят е съобразил целта, с която се сключва такъв договор –
придобиването на собствеността. Когато признава на купувача по сключен
11
със собственика предварителен договор за продажба качеството „владелец“,
едновременно с това законодателят държи сметка за дължимото правомерно
поведение на страните, произтичащо от облигационно-правната им връзка.
Този подход е свързан именно с целта на сключването на предварителния
договор – той не размества собствеността, нито дори създава за купувача
„основание“ по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС (поради което и придобиването по
давност изисква упражняване на владение в срока по чл. 79, ал. 1 ЗС), но
обвързва страните със задължението да сключат окончателен договор с
вещно- транслативно действие. Възприетият подход е причината, поради
която изначално наличната у купувача субективна представа, че упражнява
фактическа власт върху чужд имот, при това при съществуваща
облигационно-правна връзка със собственика, не изключва наличието на
намерение за своене. Макар в конкретния случай фактическата власт да е
установена преди сключването на предварителния договор, а предаването на
владението формално да е предвидено да се извърши едва при сключване на
договора за покупко – продажба, изложените по-горе мотиви обосновават
извод, че със сключването на предварителния договор за покупко – продажба
установеното в предходен момент владение от ответниците не се е
трансформирало в държане, нито води до прекъсване теченето на
придобивната давност. Установеното по делото плащане на част от
продажната цена по сключения предварителен договор също няма характер
на действие, което да има за последица оборване на презумпцията, че
купувачът по предварителния договор държи вещта с намерението да я свои
поради изначалната яснота за договарялия с купувача собственик на вещта, че
притежанието му се намира във фактическата власт на лице, което я свои и
срещу което може да се защити било като предяви иск за сключване на
окончателен договор, било като ревандикира собствеността си преди
изтичане на 10-годишния срок на придобивната давност по чл. 79, ал. 1 ЗС /в
този смисъл Решение № 83 от 01.02.2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г., Г. К., ІІ Г.
О. на ВКС/. Нещо повече, дори предявяването на иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД от владелеца срещу собственика на имота преди изтичане на
установения в чл. 79, ал. 1 ЗС придобивен давностен срок макар да
обективира признание на владелеца, че фактическата власт се упражнява
върху чужда вещ, както и готовността му да придобие собствеността преди
изтичане на придобивния давностен срок на деривативно основание, това
12
признание не прекъсва придобивната давност на основание чл. 116, б. "а"
ЗЗД, вр. чл. 84 ЗС, тъй като нито изключва намерението за своене на чуждата
вещ, нито преустановява упражняването на фактическата власт върху същата.
Съзнанието на владелеца, че преди изтичане на придобивния давностен срок
не може да стане собственик и изразената от същия воля да придобие
собствеността в момент, предхождащ изтичане на давностния срок на
производно основание, /сделка/ не изключва анимуса му да продължи да свои
вещта и да упражнява фактическа власт върху нея като върху своя и за себе
си /Решение № 82 от 1.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6873/2014 г., I г. о., ГК/.
В обобщение, сключването на предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот, плащането на част от продажната цена,
предявяването на иск по чл.19,ал.3 ЗЗД, както и извършването на други
действия, с които се признава съществуването на този договор /като
явяването при нотариус за сключване на окончателен договор/, не са
действия, които прекъсват теченето на придобивната давност, нито
преобразуват установеното преди или въз основа на сключения договор
владение в държане. За да се прекъсне придобивна давност на основание чл.
116, б. „а” ЗЗД, следва упражняващият фактическа власт върху вещта да
признае, че не е имал намерение за своене, тоест, че е бил държател, а не
владелец на същата. По делото не са събрани доказателства такова признание
от страна на ответниците Р. Д. и Л. Д. да е било изразявано, поради което и
започналата да тече в тяхна полза придобивна давност през м.април 2008 г. е
изтекла през м.април 2018 г., преди предявяването на иска от И. П. И. по
чл.108 ЗС на 06.07.2018 г. Ето защо и Р. Ц. Д. и Л. К. Д. са станали
собственици на процесния позмлен имот и построената в него сграда въз
основа на посоченото оригинерно основание, поради което и предявеният от
И. П. И. иск с правно основание чл.108 ЗС се явява неоснователен и следва да
бъде отхвърлен, респ. предявеният от Р. Ц. Д. и Л. К. Д. насрещен иск с
правно основание чл.124,ал.1 ГПК се явява основателен и следва да се уважи.
Поради съвпадение на крайните изводи на настоящата инстанция с тези
на първоинстанционния съд, постановеното решение следва да бъде
потвърдено.
По разноските:
13
За въззивното производство разноски се следват на въззиваемата
страна. На основание чл. 38, ал. 2, вр. ал. 1, т. 2 ЗАдв, доколкото страната е
представлявана безплатно във въззивното производств, съдът определя
адвокатско възнаграждение в размер от 1200 лв., което следва да бъде
присъдено на адв. Ж. В. И..
Така мотивиран, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 20142577 от 20.06.2021 г.,
постановено по гр. д. № 45004 по описа за 2018 г. на СРС, 46 състав.
ОСЪЖДА И. П. И., ЕГН **********, да заплати на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, вр. чл. 38, ал. 2, вр. ал. 1 ЗАдв. на адв. Ж. В. И., ЕГН **********,
адвокатско възнаграждение в размер от 1200 лева.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на
страните пред Върховен касационен съд при условията на чл. 280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14