РЕШЕНИЕ
№ 13132
гр. София, 26.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
като разгледа докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско дело №
20211110140904 по описа за 2021 година
Подадена е искова молба от Етажна собственост [фирма] на сграда с адрес [адрес],
чрез управителя Д. П. Л. срещу [фирма], ЕИК ***, с която са предявени обективно
кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 6, ал. 1, т. 9 вр. с чл.
50, ал. 1 вр. с чл. 50, ал. 2, т.1 ЗУЕС за осъждане на ответника да заплати на ищеца сума в
общ размер на 12 502.14 лв. /съгласно уточнителна молба от 04.10.2021 г. и уточнителна
молба с вх. № от 03.05.2022 г./, представляваща сбор от дължими и незаплатени вноски за
фонд „Ремонт и обновяване“, начислени за самостоятелни обекти в сградата в режим на
етажна собственост, за които се твърди да са собственост на ответното дружество, за
периода от 2018 г. до 2020 г. включително, а именно:
1/ за апартамент Д44 – общо 804.43 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 195.25 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 304.59 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 304.59 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
2/ за апартамент Д52 - общо 1196.86 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 290.50 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 453.18 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 453.18 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
3/ за апартамент Д60 - общо 1753.06 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 425.50 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 663.78 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 663.78 лв.,
1
изискуеми до 31.01.2021 г.;
4/ за апартамент Д65 - общо 1028.97 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 249.75 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 389.61 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 389.61 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
5/ за апартамент Д66 - общо 1482.17 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 359.75 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 561.21 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 561.21 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
6/ за апартамент Д67 - общо 1646.97 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 399.75 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 623.61 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 623.61 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
7/ за апартамент Д68 - общо 1028.97 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 249.75 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 389.61 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 389.61 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
8/ за студио С1 - общо 833.27 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 202.25 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 315.51 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 315.51 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
9/ за студио С3 - общо 507.79 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 123.25 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 192.27 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 192.27 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
10/ за студио С4 - общо 1546.03 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 375.25 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 585.39 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 585.39 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.;
11/ за търговска площ - общо 673.62 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 163.50 лв., изискуеми до 31.01.2019 г., за
2019 г. в размер на 255.06 лв., изискуеми до 31.01.2020 г. и за 2020 г. в размер на 255.06 лв.,
изискуеми до 31.01.2021 г.
Ищецът претендира и законната лихва върху сумите до окончателното им изплащане.
Ищецът твърди, че ответното дружество е титуляр на правото на собственост върху
посочените самостоятелни обекти в процесната сграда в режим на етажна собственост.
Посочва, че за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми
вследствие решения на Общото събрание на етажната собственост взети съответно на
2
22.10.2018 г., 21.10.2019 г. и 05.11.2020 г., с които бил установен и начинът на формиране
на вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, а именно: за 2018 г. – 250 лв. за 1%
притежавани идеални части от общите части на сградата, съгласно акт за собственост, за
2019 г. – 390 лв. за 1% притежавани идеални части от общите части на сградата, съгласно
акт за собственост и за 2020 г. – 390 лв. за 1% притежавани идеални части от общите части
на сградата, съгласно акт за собственост. Твърди, че въпреки направените опити, контакт с
ответника не е осъществен. Поддържа, че ответното дружество не е извършило плащане, с
което да погаси претенциите. Моли за уважаване на предявените искове и присъждане на
сторените в хода на съдебното производство разноски.
В законоустановения срок по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата
молба от ответника, с който се излагат твърдения за недопустимост на производството и
неоснователност на исковете. Посочва, че за ищеца липсва правен интерес от предявяване на
исковете, тъй като от момента на придобиване на правото на собственост върху процесните
недвижими имоти през 2016 г. на ответника не е било изпращано съобщение или покана за
заплащане на каквито и да било суми, дължими на етажната собственост, поради което не е
налице неизпълнение на задълженията на етажния собственик. Твърди, че исковата молба е
нередовна поради противоречие между основание и петитум. Поддържа, че на 18.04.2019 г.
по силата на нотариален акт № 193, том I, рег. № 2368, дело № 161 от 2019 г. на нотариус
Сашка И.а е прехвърлил правото на собственост върху апартамент Д52 на трето за
производството лице. Счита, че не дължи претендираните от ищеца суми, тъй като е
използвал процесните недвижими имоти, респ. е пребивавал в етажната собственост, не
повече от 30 дни за всяка една от календарните 2018 г., 2019 г. и 2020 г. Допълва, че не е
ползвал реално имотите, за което излага подробни твърдения. Твърди, че липсват
доказателства за действително направени разходи за конкретни ремонтни дейности и
необходимостта от извършване на такива. Поддържа, че не е ясен начинът, по който е
определен размерът на претенциите. Посочва, че не е взето решение от ОСЕС за събиране
на претендираните от ищеца суми по съдебен ред. Счита, че сумите не са изчислени
съобразно действително притежаваните от него идеални чати от общите части на сградата в
режим на етажната собственост. Твърди, че не се установява процентът от общите части,
които притежава. Излага твърдения, че от момента на възникване на етажната собственост
същата използва самостоятелни обекти, собственост на ответното дружество, без правно
основание и без заплащане на обезщетение за ползване, поради което релевира възражение
за прихващане на процесните суми с вземането си в размер на 14 560 лв., представляващо
обезщетение за ползване на четири самостоятелни обекта, собственост на ответника, в общ
размер на 560 лв. на месец за период от 26 месеца от м.01.2020 г. до м.02.2022 г. вкл. Моли
за прекратяване на производството, евентуално за отхвърляне на исковете като
неоснователни и недоказани, евентуално за отхвърлянето на исковете като погасени с
вземането на ответника, за което се релевира възражение за прихващане. Претендира
разноски.
С протоколно определение от 09.05.2022 г. е прието за съвместно разглеждане в
3
производството направеното от [фирма] възражение за прихващане със сума на обща
стойност 14 560 лева – обезщетение за ползването от ищеца на имоти собственост на
ответника, находящи се в [АДРЕС] за периода от м.01.2020 г. до м.02.2022 г. включително,
като същото е прието да се разгледа в следната поредност до размера на предявения иск: 1.
Обезщетение за ползване без основание на имот с идентификатор *** за периода м.01.2020г.
– м.02.2022г. включително, в размер на 3981,64лв.; 2. Обезщетение за ползване без
основание на имот с идентификатор **** за периода м.01.2020г. – м.02.2022г. включително,
в размер на 3981,64лв.; 3. Обезщетение за ползване без основание на имот с идентификатор
*** за периода м.01.2020г. – м.02.2022г. включително, в размер на 3981,64лв.; 4.
Обезщетение за ползване без основание на имот с идентификатор *** за периода м.01.2020г.
– м.02.2022г. включително, в размер на 2615,34лв.
С влязло в сила протоколно определение от 27.06.2022 г. е допуснато изменение на
размера на претенцията на ищеца за вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ за ап. Д44
по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК като първоначално предявеният иск в размер от 804.43 лева е
увеличен до сума в общ размер от 1833.43 лева, формирана от следните вземания: за 2018
г. – 444.25 лева, за 2019 г. – 694.59 лева, за 2020 г. – 694.59 лева. Със същото определение е
допуснато и изменение на иска за вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за ап. Д52 по реда
на чл. 214, ал. 1 ГПК, като неговият размер е намален от първоначалния размер 1196.86лв.
на сума в общ размер 423.18 лв., която сума е формирана от вземане в размер на 290.50 лв.
за 2018 г. и вземане в размер на 132.68 лв. за периода 01.01.2019 г. – 17.04.2019 г., като
производството по делото е прекратено за разликата до първоначално предявените размери
и на основание чл. 232 ГПК за претендираните суми за ап. Д52, а именно за разликата над
423.18 лв. до сумата в общ размер от 1196.86 лв., както и за периода от 18.04.2019 г. до края
на 2020 г. Общият размер на претенцията след направеното изменение е 12 757.46 лв.
След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със
становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Основателността на предявените от ищеца искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9
вр. с чл. 50, ал. 1 вр. с чл. 50, ал. 2, т.1 ЗУЕС се предпоставя от кумулативното установяване
на следните юридически факти: че ответното дружество е собственик на самостоятелни
обекти в сграда, в режим на етажна собственост, че са взети валидни решения на общото
събрание на етажната собственост за месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“
съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост, че решенията са получени от ответника по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, както и
размерът на дължимите от ответника месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ на
общите части в сградата, респ. процентът от идеалните части в общите части на етажната
собственост, който притежава ответникът.
С определение на съда от 28.03.2022 г. като безспорно между страните и ненуждаещо
се от доказване в производството е отделено обстоятелството, че ответникът е собственик на
самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост, находяща се на адрес
4
[адрес], както следва: на апартаменти Д44, Д60, Д65, Д66, Д67, Д68 и на студио С1, С3, С4,
както и на търговска площ, а на апартамент Д52 не се спори, че е бил собственик до
18.04.2019 г. Последното се установява и от приетите по делото писмени доказателства, а
именно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 81 от 05.08.2016 г., том
II, рег. № 2986, дело № 235 от 2016 г. на нотариус С. В., с рег. № 489 на НК и район на
действие РС-Разлог, по силата на който ответникът е придобил правото на собственост
върху процесните самостоятелни обекти и нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 193 от 18.04.2019 г., том I, рег. № 2368, дело № 161 от 2019 г. на нотариус
С. В., с рег. № 489 на НК и район на действие РС-Разлог, съгласно който ответникът е
прехвърлил правото на собственост върху апартамент Д52 на трето за производството лице.
Липсват твърдения, както и доказателства за прехвърляне на право на собственост върху
други самостоятелни обекти от страна на ответника.
Съгласно чл. 50, ал. 1 ЗУЕС общото събрание на собствениците или на сдружението
създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“, като според чл. 50, ал. 2, т. 1 от същия
закон средствата във фонда се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер,
определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната. В чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС е закрепено задължението
на всеки собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост за
заплащане на разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и
основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или
оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с
притежаваните от собственика идеални части от общите части на сградата.
От представения по делото протокол от проведено Общо събрание на собствениците
в процесната етажна собственост от 22.10.2018 г. се установява, че в условията на спадащ
кворум, в съответствие с посочения за събранието дневен ред етажните собственици са
произвели избор за управителен съвет, приет е отчет на УС за последните дванадесет
месеца, определен е бюджет за следващата година и размер на вноската за поддръжка и
управление, определена е вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ за следващата година –
2019 г., да е в размер от 250 лв. за 1% притежавани идеални части от общите части на
сградата в режим на етажна собственост, определен е начинът за плащане на дължимите
към етажната собственост вноски, постигнато е съгласие на етажните собственици за
упълномощаване на управителя, респ. председателя на УС да извършват представителство
на ЕС в съдебни производства с трети лица, в т. ч. и неплащащи собственици на
самостоятелни обекти в сградата, взето е и решение за предприемане на действия във връзка
с теч от покрива на ап. Д55, който едновременно с това се явява и тераса на апартамент,
собственост на ответника. Всички решения са взети единодушно от всички представени на
събранието идеални части от общите части на ЕС.
По делото е приет като писмено доказателство и протокол от проведено ОС на
собствениците в процесната ЕС от 21.10.2019 г., от който се установява, че на посоченото
5
събрание са взети следните относими към настоящия спор решения: избран е управителен
съвет, определена е вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ за следващата – 2020 г., в
размер на 390 лв. за 1% притежавани идеални части от общите части на сградата, както и
начинът на плащане на последната. Посочените решения са приети от всички присъстващи,
при липса на гласове „против“ и „въздържал се“.
Видно от протокол от ОС на процесната етажна собственост от 05.11.2020 г.,
етажните собственици са приели решения за избор на управителен съвет с председател Д. Л.,
вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от м.12.2020 г. до м.11.2021 г., е
определена в размер от 390 лв. за 1% притежавани идеални части от общите части на
сградата, определен е и начинът на заплащане, взето е и решение за упълномощаване на
председателя на УС да представлява етажната собственост в образувани съдебни
производства с нейно участие.
В хода на настоящото производство не се установи взетите в посочените три
протокола от ОС на процесната етажна собственост решения да са били отменени с влязло в
сила съдебно решение, постановено в производство по чл. 40 ЗУЕС, поради което и същите
са стабилизирани и като такива са задължителни за изпълнение от всички етажни
собственици, независимо от обстоятелството дали същите са участвали при приемането им и
дали са гласували „за“ или „против“ - в този смисъл решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. №
657/2012 г. на I г. о. на ВКС, определение № 108 от 27.02.2018 г. по гр. д. № 2842/2017 г., II г.
о. на ВКС. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и
изпълнението на решенията е свързано със срок – чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална
процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на
собствениците и обитателите за взетите решения. Определянето на срок за иска по чл. 40
ЗУЕС е съобразен и с това, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения,
включително и с трети лица, което изисква сигурност, налага се бързина, включително и при
изпълнение на решенията. Относно представеното по делото решение № 1755/2904.2020 г.
по гр. д. № 1060/2018 г. по описа на РС-Разлог същото е относимо към отмяната на решения
на общото събрание на собствениците на процесната етажна собственост, които не са
предмет на настоящото производство, поради което е ирелевантно за спора.
Следователно законосъобразността /нищожността/ на процесните решения на
Общото събрание не може да бъде изследвана в рамките на настоящото производство.
Настоящият съдебен състав приема, че са взети валидни решения на Общото събрание на
етажните собственици на процесната сграда за заплащане от страна на етажните
собственици на посочените в решенията суми – вкл. за вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, които обвързват ответника.
Неоснователно е възражението на ответника, че не е допуснал неизпълнение на
взетите на процесните общи събрания решения, с които се определя размерът на вноската за
фонд „Ремонт и обновяване“, доколкото не са му изпращани съобщения или покана за
заплащане на процесните суми. Това е така, доколкото съгласно чл. 38, ал. 1 ЗУЕС
решенията на общото събрание на етажните собственици подлежат на изпълнение в
6
определените в тях срокове, а в случай, че такива не са определени – в 14-дневен срок от
оповестяването им в етажната собственост. От това следва, че изпълнението на взетите
решения на ОСЕС има срочен характер и не е необходима нарочна покана за плащане, тъй
като срокът кани етажните собственици. В настоящата хипотеза на проведеното ОС от
22.10.2018 г. е взето решение вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ да се заплащат най-
късно до края на м. януари на следващата събранието календарна година. Доколкото не се
установява впоследствие този срок да е променен следва да се направи извод, че в същия
срок подлежат на заплащане и сумите за фонд „Ремонт и обновяване“, определени по
размер на ОС през 2019 г. и 2020 г.
Без значение за основателността на предявените искове е обстоятелството дали
ответникът реално е използвал процесните имоти, както и че същите не са били ползвани за
повече от 30 дни за всяка календарна година. Доколкото по делото не е спорно, че
ответникът има качеството етажен собственик, в негова тежест е налице задължение да
участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в
полезните разноски, за извършване на които е взето решение на ОС, съразмерно с дела си в
общите части, съгласно чл. 41 ЗС. Посоченото задължение е подробно развито в
разпоредбите на ЗУЕС, в който не е предвидена нарочна процедура или условия, както за
пълно, така и за частично освобождаване на ответника от задължението му за заплащане на
вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, като посоченото задължение е обвързано единствено
с качеството етажен собственик, а неговият размер е поставен в зависимост само от
притежаваните права в общите части на етажната собственост, не и от реалното ползване на
собствения самостоятелен обект. За тези вноски изключението по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС е
неприложимо. Тяхната дължимост не зависи от реалното ползване от етажния собственик
на неговия самостоятелен обект. Вноските са свързани със самото право на собственост,
понеже служат за покриване на разходи от трайно значение спрямо сградата и нейните общи
части от конструктивна страна, поради което са дължими от всички етажни собственици, без
значение дали ползват или не жилищата си – виж решение № 6870 от 19.08.2016 г. на СГС
по в. гр. д. № 15799/2015 г., решение № 4125 от 9.06.2014 г. на СГС по в. гр. д. № 4223/2014
г., решение № 2421 от 21.04.2020 г. на СГС по в. гр. д. № 2582/2019 г. Оттук и безпредметно
е обсъждането на събраните по делото доказателства, касаещи ползването на ел. енергия и
ВиК услуги в процесните самостоятелни обекти. В чл. 11, ал. 1, т. 13 ЗУЕС е предвидена
възможност за приемане на решение на ОС за освобождаване на етажен собственик от вече
възникналото в негова тежест задължение за плащане на вноски в етажната собственост,
каквото не се твърди и не се доказва да е налице по отношение на ответника.
Не може да бъде прието за основателно и възражението на ответника за липса на
доказателства за действително направени разходи, както и необходимост от извършване на
такива. Фондът „Ремонт и обновяване“ действа като спестовен и набирателен и има
предназначение в него да се събират средства за основни и текущи ремонти. Доколкото в
случая се търси изпълнение на решение на общото събрание на собствениците за събиране
на суми, касаещи набиране на средства за евентуални разходи за ремонт, реконструкция,
7
преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна
на общи инсталации или оборудване и вноските /по арг. от чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС/, то е без
значение за делото дали подлежащите на събиране суми са били разходвани. Още повече, в
представените по делото протоколи от ОС са засегнати въпросите относно множеството
течове, които се появяват в етажната собственост, като е посочено и че е направено
обследване на покрива на сградата във връзка със същите. На процесните общи събрания са
приети решения, стабилизирани поради липса на обжалването им в срок, с които са приети
отчети на УС, представени по делото, за предхождащите всяко решение дванадесет месеца и
въз основа на последните са определяни и бюджетите за следващите решенията години.
Неоснователно се явява и твърдението на ответника, че липсвало решение на общото
събрание за събиране по съдебен ред на процесните суми от ответното дружество. В
представения по делото протокол от ОС от 22.10.2018 г. в точката от дневния ред, по която е
взето решение за определяне начина на плащане на вноските за фонд „Ремонт и
обновяване“, както и за управление и поддръжка, изрично е посочено, че при липса на
плащане в определения за това срок от съответния собственик, дължимите суми ще бъдат
търсени по съдебен ред, ведно с лихви и съдебни разноски. И в трите протокола е налице
решение за упълномощаване на председателя на УС за осъществяване на представителство
на етажната собственост в съдебни производства срещу трети лица, включително и срещу
неплащащи собственици.
Видно от представените протоколи от проведени общи събрания в процесната етажна
собственост, вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ е определена като стойност с ясен
размер, която се дължи за всеки 1% притежавани идеални части от общите части на
сградата. Така, макар и да липсва конкретно определена стойност на вноската за всеки
отделен собственик, същата е определяема, като размерът й се получава след умножаване
на притежаваните от всеки етажен собственик проценти от общите части в сградата по
съответно гласувания размер за 1% от последните. Този подход не противоречи на
законовите разпоредби, доколкото в чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС е посочено, че вноските във
фонда се определят именно на база притежаваните идеални части от отделните собственици
в общите части на сградата, като за същите е определен единствено минимален праг в
размер на не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната на месечна база.
Притежаваните от ответника права в общите части се установяват от представената
справка от Агенция по вписванията – гр. Разлог, както и предвид приложения към отговора
на исковата молба нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 81 от
05.08.2016 г., том II, рег. № 2986, дело № 235 от 2016 г. на нотариус С. В., с рег. № 489 на
НК и район на действие РС-Разлог, а именно за ап. Д44 – 1.781 % и. ч. от общите части на
сградата, за ап. Д52 – 1.162 % и. ч. от общите части на сградата, за ап. Д60 – 1.702 % и. ч. от
общите части на сградата, за ап. Д65 – 0.999 % и. ч. от общите части на сградата, за ап. Д66
– 1.439% и. ч. от общите части на сградата, за ап. Д67 – 1.599 % и. ч. от общите части на
сградата, за ап. Д68 – 0.999 % и. ч. от общите части на сградата, за студио С1 – 0.809 % и. ч.
от общите части на сградата, за студио С3 – 0.493 % и. ч. от общите части на сградата, за
8
студио С4 – 1.501 % и. ч. от общите части на сградата, за търг. площ - 0.654 % и. ч. от
общите части на сградата. Констатациите в нотариалния акт следва да се опровергаят от
този, който ги оспорва. Ответникът не ангажира доказателства, с които да обори
доказателствената сила на нот. акт относно посочените в него проценти ид. ч. от общите
части на сградата за всеки един от обектите.
За установяване на размера на дължимите вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ от
ответника в процесния период за притежаваните от него недвижими имоти е приета
съдебно-счетоводна експертиза, неоспорена от страните, като при изготвянето на
заключението са взети предвид посочените по-горе ид. ч. от общите части на сградата за
всеки един обект, съобразно отразяванията в представения от ответника нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 81 от 05.08.2016 г., том II, рег. № 2986, дело №
235 от 2016 г. на нотариус С. В., с рег. № 489 на НК и район на действие РС-Разлог. Според
заключението по която ответникът дължи следните суми: за ап. Д44 – сума в общ размер от
1834.43 лв., за ап. Д52 – сума в общ размер от 423.35 лв., за ап. Д60 – сума в общ размер от
1753.06 лв., за ап. Д65 – сума в общ размер от 1028.97 лв., за ап. Д66 – сума в общ размер от
1482.17 лв., за ап. Д67 – сума в общ размер от 1646.97 лв., за ап. Д68 – сума в общ размер от
1028.97 лв., за студио С1 – сума в общ размер от 833.27 лв., за студио С3 – сума в общ
размер от 507.79 лв., за студио С4 – сума в общ размер от 1546.03 лв. и за търговска площ –
сума в общ размер от 673.32 лв. Според заключението на вещото лице сумите, които са
дължими за вноските за фонда за всички посочени обекти за 2018 г. е в общ размер от
3284.50 лв., за 2019 г. – 4803.49 лв., а за 2020 г. – 4670.64 лв., или общата сума, дължима за
процесния период е в размер от 12 758.63 лв. при предявени искове на обща стойност 12
757.46 лв.
Липсват твърдения и доказателства за заплащане на дължимата сума.
Предвид изложеното, съдът намира, че предявените от страна на ищеца искове с
правна квалификация чл. 6, ал. 1, т. 9 вр. с чл. 50, ал. 1 вр. с чл. 50, ал. 2, т.1 ЗУЕС се явяват
основателни в пълния им предявен размер от 12 757.46 лв. съобразно диспозитивното
начало. Следва да се посочи, че разликата с изчисленията на вещото лице касае ФРО за Д44
за 2018 г. /която според ССчЕ е 445.25 лв., а ищецът претендира 444.25 лв./ и ФРО за Д52 за
2019 г. /която според ССчЕ е 132.85 лв., а ищецът претендира 132.68 лв./.
С оглед извода за дължимост на претендираните с исковата молба суми следва да се
разгледа приетото за съвместно разглеждане по делото възражение за прихващане от
ответника.
Възражението е направено с отговора на исковата молба и уточнено след указания на
съда. Възражението за прихващане се въвежда в настоящото производство от ответника с
твърдения, че от момента на възникване на етажната собственост последната използва
самостоятелни обекти, собственост на ответника, без правно основание и без заплащане на
обезщетение за ползване. Предвид това счита, че в негова полза е възникнало насрещно
вземане спрямо ищеца за общата сума в размер от 14 560 лв., за използваните от етажната
собственост четири собствени на ответника недвижими имота в периода от м.01.2020 г. до
9
м.02.2022 г. включително, който размер се формира както следва: от обезщетение за
ползване без основание на имот с идентификатор *** за периода м.01.2020г. – м.02.2022г.
включително, в размер на 3981,64 лв.; обезщетение за ползване без основание на имот с
идентификатор **** за периода м.01.2020г. – м.02.2022г. включително, в размер на 3981,64
лв.; обезщетение за ползване без основание на имот с идентификатор *** за периода
м.01.2020г. – м.02.2022г. включително, в размер на 3981,64 лв.; обезщетение за ползване без
основание на имот с идентификатор *** за периода м.01.2020г. – м.02.2022г. включително, в
размер на 2615,34 лв.
Възражението за прихващане е с правно основание чл. 59 ЗЗД, като основателността
му предполага установяване от ответника на следните обстоятелства: че притежава право на
собственост върху посочените имоти с идентификатори ***, ****, *** и ***, че ищецът е
ползвал същите за процесния период без да е имал основание за това, т. е. обедняване на
ответника и обогатяване на ищеца, при липса на основание за разместване на
имуществените блага, връзката помежду им, както и размера на обедняването и
обогатяването.
От представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 81 от 05.08.2016 г., том II, рег. № 2986, дело № 235 от 2016 г. на нотариус С. В., с рег. №
489 на НК и район на действие РС-Разлог се установява, че ответникът е придобил правото
на собственост върху посочените самостоятелни обекти, като не се твърди и не се доказва
това правно положение да е било променено.
Според посоченото в нотариалния акт имотите имат следното предназначение: имот с
идентификатор *** – друг вид самостоятелен обект в сграда – обект бойлерно техн.
помещение, имот с идентификатор *** – за склад, имот с идентификатор **** – за склад и
имот с идентификатор *** – друг вид самостоятелен обект в сграда – стая за персонал.
От представения по делото констативен протокол от 20.12.2021 г., се установява, че в
самостоятелен обект с идентификатор *** са открити складирани 13 броя радиатори, както и
един маслен радиатор. Като писмено доказателство е приет и представеният към отговора на
исковата молба констативен протокол от 19.12.2021 г., в който е посочено, че в собственото
на ответника помещение с идентификатор *** са разположени водомерните възли и
водопроводната инсталация на сградата, както и бойлерите за подгряване на топла вода, в
имот с идентификатор **** се намират 24 броя метални шкафове с обособени ключалки за
индивидуално съхранение на ски и ски екипировка, които се ползват от живущите в
сградата, а в имот с идентификатор *** се намирали строителни материали.
По делото е прието заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза,
изготвено от вещото лице инж. Я., в което се посочва, че пазарният месечен наем общо за
четирите недвижими имота, за които се твърди да са ползвани от ищеца без основание, за
периода от м.01.2020 г. до м.02.2022 г. или общо за период от 26 месеца е в размер от 8 390
лв.
Според изслушаното заключение по допълнителната съдебно-оценителна експертиза
10
пазарният наем за процесния период от м.01.2020 г. до м.02.2022 г. или за общо 26 месеца,
ако процесното помещение с идентификатор **** не се ползва за търговска дейност е в общ
размер от 8 680 лв., а в случай, че последното се ползва за търговска дейност – 9 800 лв. За
всеки отделен самостоятелен обект се дължат суми, както следва: за обект с идентификатор
*** – сума в общ размер от 2 340 лв., за обект с идентификатор **** – сума в общ размер от
2 340 лв. при използване за битови нужди и в размер от 3 460 лв. при използване за
търговска дейност, за обект с идентификатор *** – сума в общ размер от 2 340 лв. и за обект
с идентификатор *** - сума в общ размер от 1 660 лв.
По делото е проведен разпит на свидетеля С. В. В., който посочва, че между
ответника и дружеството, в което заема длъжност заместник – управител е сключен договор
за охрана и мониторинг от 02.02.2017 г., като няколко дни след подписването на договора
посетил лично обекта, находящ се в процесната етажна собственост заедно със свои
служители. Свидетелят твърди, че на място установил, че част от обектите, които се намират
в подземието на сградата и били обозначени като ателиета, както и един магазин за ски,
били силно разрушени и негодни за експлоатация и нямало какво да се охранява в тях.
Посочва, че в приземната част на сградата при паркоместата се намирали четири броя
складови помещения и едно бойлерно помещение, разположени вдясно от рампата, които
били заключени, като управителят на ответното дружество заявил, че последните са взети
без съгласието му за експлоатация. Свидетелят поддържа, че след 2020 г. все още ситуацията
била без промяна. Във връзка с процесните складови помещения пояснява, че при влизане
от рампата от подземното ниво два от складовете се намират срещу рампата леко вдясно,
като са обособени с пожарообезопасени врати и са заключени, а в едно от помещенията при
влизане на лица от сградата свидетелят забелязал 24 броя шкафчета за съхранение на ски с
ключалки, като свидетелят забелязал две лица да ползват гардеробчетата, за които
управителят на ответното дружество го уведомил, че не са собственици на помещението и
не им е предоставяно разрешение за ползването му. Сочи, че вдясно от рампата при влизане
се намира складово помещение, което било пълно със строителни отпадъци, както и нови
материали, вероятно оставени за съхранение, като помещението не се заключвало. След
посоченото помещение се намирало бойлерно помещение с водомерни възли, а веднага след
него преди паркоместата било разположено друго складово помещение – заключено, като
свидетелят посочва, че никога не е виждал какво се съхранява в него. Заявява, че с ключове
от всички помещения разполага портиерът на сградата – М., назначен от етажната
собственост.
От проведения разпит на свидетеля А. А. ДЖ., който е лицензиран оценител на
имоти, се установява, че същият през 2019 г. посетил имотите на ответника в процесната
етажна собственост, като сторил същото отново няколко месеца преди провеждане на
разпита. Твърди, че при първото си посещение получил съдействие от служител на
охранителна фирма, за да направи оглед на имотите, но се оказало, че не е възможен достъп
до помещенията, същите били заключени и собственикът не разполагал с ключ, както и с
достъп до тях. Само едно от помещенията било отворено, но било пълно със строителни
11
материали по начин, препятстващ влизането в него. Посочва, че всички имоти се намират на
общия сутерен на двете сгради в подземния паркинг, като достъпът до тях се осъществявал
по рампата за подземния гараж и имало топла връзка от двете сгради до сутерена.
Свидетелят установил при посещението, че имотите са разположени от двете страни на
входната рампа. Сочи, че освен помещението, в което се намирали строителните материали,
останалите били заключени и не знае в какво състояние са били, но служителят на
охранителната фирма му заявил, че последните се ползват от етажната собственост. При
последното посещение на свидетеля през 2022 г. нямало промяна.
Съдът намира, възражението за прихващане за неоснователно.
Относно свидетелските показания – свидетелят В. твърди, че след посещението на
обекта през 2017 г. е постил обекта отново през септември 2021 г., т. е. липсват данни за
фактическото състояние и ползването на процесните обекти в периода до септември 2021 г.,
а процесният период започва от м.01.2020 г. Свидетелят Д. свидетелства, че до имотите при
двете му посещения не е имало достъп, но показанията в частта кой ползва имотите са
производни „според служителя на охранителната фирма се ползват от етажната собственост,
но това аз няма как да зная“. Показанията на свидетеля Д. произтичат от разговори със
служители на същата охранителна фирма, в която работи свидетелят В.. Представеният по
делото констативен протокол от 19.12.2021 г. е подписан единствено от свидетеля В.. От
свидетелските показания не се установява информация за посещение от свидетеля през
м.12.2021 г. В констативния протокол е отразено, че в помещение с *** е пълно със
строителни материали собственост на ЕС, но в съдебно заседание свидетелят В. твърди, че
не знае на кой собственик са материалите и поради тази причина не могат да ги изхвърлят
/л. 169гръб/. Наличието на противоречие между отразеното в констативния протокол и
показанията на свидетеля и обстоятелството, че дружеството, чийто заместник-управител е
той, е в договорни отношения с ответника, обуславя необходимост от преценка на
показанията по реда на чл. 172 ГПК.
В тежест на ответника е да установи при условията на пълно и главно доказване, че
именно ищецът е ползвал процесните помещение в посочения период, като
неблагоприятните последици от непроведеното доказване са в тежест на страната,
направила възражението за прихващане.
Съдът намира, че в тази насока ответникът не е провел пълно и главно доказване,
поради следното:
Относно имот с идентификатор *** от свидетелските показания се установява, че
имотът не е заключен достъпът на ответника не е възпрепятстван, а от свидетелските
показания на свидетеля В., че строителните материали в имота не се изхвърлени поради
незнанието на чие лице са собственост тези строителни материали. Не се установява тези
строителни материали да са собственост на етажната собственост, която е
неперсонифициран субект. При всички положения, ако е налице обогатяване за сметка на
обедняването на ответника, то това обогатяване е в ползва на собственика на строителните
материали, а не в полза на етажната собственост.
12
Относно имот с идентификатор **** също не се установява препятстване на достъпа.
Напротив, от свидетелските показания се установява, че имотът се държи отключен.
Относно наличието на монтирани шкафчета за ски и ски екипировка, то материално
легитимирани пред ответника за ползването им без основание са лицата, ползващи
шкафчетата.
Относно имот с идентификатор *** не се установява по делото водомерните възли и
бойлерните помещения в този имот кой обекти от сградата ползват. Липсват данни и каква
част от имота заемат съоръженията част от водопроводната инсталация, не се установява по
делото кой е снабдил портиера на сградата с ключ за процесния обект. Отговорност за
ползване без основание на помещението следва да носят само тези етажни собственици,
които се ползват от находящите се в имота водопроводни съоръжения. Не се установява
дали тези съоръжения ползват и ответника, в който случай следва обезщетението да се
определи съразмерно като се отчете и това обстоятелство.
Относно имот с идентификатор *** не се установява по делото от кога в имота се
съхраняват 13 броя радиатори и маслен радиатор /съобразно констативен протокол от
20.12.2021 г./ и чия собственост са радиаторите. Не се установява по делото обектът да се
ползва от персонал, респ. от кой персонал, назначен и работещ при кого. Важат изложените
по-горе доводи, че евентуално обогатяване би било налице единствено за тези етажни
собственици, чиято собственост са радиаторите, респ. за работодателя, чийто персонал
ползва обекта. Отделно обезщетение се претендира до м.02.2022 г., а ключовете за имота са
предадени на 20.12.2021 г., т. е. липсват данни за препятстването на достъп до имота след
20.12.2021 г.
На следващо място, етажната собственост не е юридическо лице. Тя няма
организационно устройство, което да обезпечава деятелността й като единно цяло, тъй като
свързващо звено не е организацията с нейните органи, а сградата. Няма персонален
субстрат, нито свое имущество и затова при прекратяването й не се извършва ликвидация.
Няма устав - правилника за вътрешния ред по чл. 11, ал.1, т. 1 от ЗУЕС не обуславя
възникването и съществуването на етажната собственост. Дори да се установяваше
фактическия състав на чл. 59 ЗЗД, то в случая би било налице обогатяване за останалите
собственици в сградата /част от тях или всички собственици в сградата/, а не за самата
Етажна собственост. Още повече, че ответникът притежава значителна част от ид. ч. от
общите части на сградата около 15 %, поради което и при евентуално установяване
обогатяването на всички собственици в сградата на доказване подлежи и общият процент
ид. ч. от общите части на сградата на ответника, които са относими при преценка размера на
обогатяването на останалите етажни собственици.
Предвид изложеното, възражението за прихващане е неоснователно.
По възражението за прихващане съдът се произнася в диспозитива на решението
само когато възражението е основателно. Съдът не се произнася по неоснователното
възражение за прихващане в диспозитива на решението, зачитайки неговата характеристика
13
на защитно средство срещу предявения иск – виж т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от
18.03.2022 г. по тълк. д. № 2/2020 г. на ОСГТК на ВКС.
Предявеният иск следва да се уважи в пълен размер /съобразно изменението на иска
по чл. 214 ГПК в с. з. на 27.06.2022 г./ за сумата от 12 757.46 лв. - дължими вноски за ФРО
за ап. Д52 за 2018 г. и за периода 01.01.2019 г. – 17.04.2019 г. и за ап. Д44, Д60, Д65, Д66,
Д67, Д68, С1, С3, С4 и за обекта за търговска дейност /търговска площ/ за 2018 г., 2019 г. и
2020 г. Върху сумата се дължи и законна лихва от датата на депозиране на исковата молба в
съда – 13.07.2021 г. до окончателното плащане на задължението.
Относно разноските:
При този изход на спора право на разноски има само ищеца.
Ищецът доказва извършването на разноски в общ размер от 3 500.09 лв., от които
544.25 лв. за платена държавна такса, 300 лв. за депозит за възнаграждение на вещо лице по
ССчЕ, както и 2 700 лв. с ДДС за платено адвокатско възнаграждение. Ответникът е
релевирал възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на процесуалния
представител на ищеца с правно основание чл. 78, ал. 5 ГПК.
При промени в чл. 7, ал. 1 от Наредбата се приема, че относимата редакция на чл. 7 от
Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения е тази към момента на
сключване на договорите за правна защита и съдействие /момента на направата на разходите
– определение № 416/04.12.2014 г. по гр. д.№ 3178/2014 г. на ВКС, ІV г. о., определение № 108
от 25.03.2015 г. по гр. д. №1298/2014 г. на ВКС, ІІІ г. о., определение № 127/09.05.2016 г. по
ч. гр. д.№ 564/2016 г. на ВКС, ІV г. о., определение № 131 от 23.02.2018 г. по ч. т. д. .№
342/2018 г. на ВКС, II т. о., определение № 534 от 08.12.2016 г. по ч. т. д. № 1135/2016 г. на
ВКС, I т. о. При направено възражение за прекомерност на заплатено адвокатско
възнаграждение по смисъла на чл. 78 ал. 5 ГПК с искане за неговото намаляване, съдът
следва да извърши преценката си към момента на договарянето му - изрично определение №
230 от 24.06.2020 г. по ч. т. д. № 660/2020 г. на ВКС, II т. о.
Адвокатското възнаграждение е уговорено и заплатено м. 10.2020 г., поради което
съдът следва да съобрази редакцията на Наредбата действаща към тази или минималното
адвокатско възнаграждение в случая е 912.72 лв. без ДДС и 1095.27 лв. с ДДС – чл. 7, ал. 2,
т. 4 от Наредбата. Съгласно § 2а от Наредбата - за регистрираните по ЗДДС адвокати
дължимият данък върху добавената стойност се начислява върху възнагражденията по тази
наредба и се счита за неразделна част от дължимото от клиента адвокатско възнаграждение,
като се дължи съобразно разпоредбите на Закона за данъка върху добавената стойност.
При преценка възражението за прекомерност съдът съобрази, че по делото са
проведени множество съдебни заседание /7 о. с. з./, приети са три експертизи, изслушани са
свидетели, поради което адвокатското възнаграждение на ищеца не следва да се намалява до
минималното по Наредба. Съдът отчете и размерът на заплатеното адвокатско
възнаграждение на другата страна – 1680 лв. Актуалната съдебна практика приема, че:
„искането по чл. 78, ал. 5 ГПК е винаги неоснователно до размера, до който страната, която
14
го прави, е оценила труда на своя адвокат. С уговореното адвокатско възнаграждение тя
признава, че поне дотам се разпростира причинно-следствената връзка между направения
разход и положените от адвоката усилия по конкретното дело“ – виж определение № 143 от
17.06.2020 г. по гр. д. № 3451/2019 г. на IV г. о. на ВКС, в подобен смисъл и определение №
261 от 22.06.2022 г. по ч. т. д. № 909/2022 г. на I т. о. на ВКС.
Делото се отличава с правна и фактическата сложност, поради което съдът намира, че
адвокатското възнаграждение на ищеца следва да бъде намалено до сумата от 1420 лв. без
ДДС или 1704 лв. с ДДС. Оттук на ищеца за разноски следва да се присъди сумата в размер
на 2548.25 лв.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА [фирма], ЕИК ***, със седалище и адрес на управление [адрес], на
основание чл. 6, ал. 1, т. 9 вр. с чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, да заплати на Етажна собственост на
сграда [фирма], находяща се на адрес [адрес], сумата в общ размер на 12 757.46 лв. -
представляваща сбор от дължими и незаплатени вноски за фонд „Ремонт и обновяване“,
начислени за самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост, които са
собственост на [фирма], за периода от 2018 г. до 2020 г. включително, а именно:
1/ за апартамент Д44 – 1833.43 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 444.25 лв., за 2019 г. в размер на 694.59 лв.,
и за 2020 г. в размер на 694.59 лв. /съобразно допуснатото увеличение в размера на
претенцията по чл. 214 ГПК в с. з. на 27.06.2022 г./;
2/ за апартамент Д52 - 423.18 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 290.50 лв., и за периода 01.01.2019 г. –
17.04.2019 г. в размер на 132.68 лв. /съобразно изменението в размера на претенцията по
чл. 214 ГПК в с. з. на 27.06.2022 г./;
3/ за апартамент Д60 - 1753.06 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 425.50 лв., за 2019 г. в размер на 663.78 лв.
и за 2020 г. в размер на 663.78 лв.;
4/ за апартамент Д65 - 1028.97 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 249.75 лв., за 2019 г. в размер на 389.61 лв.
и за 2020 г. в размер на 389.61 лв.;
5/ за апартамент Д66 - 1482.17 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 359.75 лв., за 2019 г. в размер на 561.21 лв.
и за 2020 г. в размер на 561.21 лв.;
6/ за апартамент Д67 - 1646.97 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 399.75 лв., за 2019 г. в размер на 623.61 лв.
и за 2020 г. в размер на 623.61 лв.;
15
7/ за апартамент Д68 - 1028.97 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 249.75 лв., за 2019 г. в размер на 389.61 лв.
и за 2020 г. в размер на 389.61 лв.;
8/ за студио С1 - 833.27 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и обновяване“,
както следва: за 2018 г. в размер на 202.25 лв., за 2019 г. в размер на 315.51 лв. и за 2020 г. в
размер на 315.51 лв.;
9/ за студио С3 - 507.79 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и обновяване“,
както следва: за 2018 г. в размер на 123.25 лв., за 2019 г. в размер на 192.27 лв. и за 2020 г. в
размер на 192.27 лв.;
10/ за студио С4 - 1546.03 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 375.25 лв., за 2019 г. в размер на 585.39 лв.
и за 2020 г. в размер на 585.39 лв.;
11/ за търговска площ - 673.62 лв., представляващи вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“, както следва: за 2018 г. в размер на 163.50 лв., за 2019 г. в размер на 255.06 лв.
и за 2020 г. в размер на 255.06 лв.;,
ведно със законна лихва върху общия размер на присъдената главница /12 757.46 лв./
от 13.07.2021 г. до окончателното плащане на задължението, както и на основание чл. 78, ал.
1 ГПК, сумата от 2548.25 лв. – разноски по производството.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16