Р
Е Ш Е
Н И Е
№ ………
гр. Радомир, 13.12.2019 г.
Радомирският районен съд, гражданска
колегия, ІІІ-ти състав, в публично заседание на тринадесети ноември
през две хиляди и деветнадесета година в състав:
Районен съдия: Татяна Т.
При секретаря: Теменуга Пацова, като
разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 832 по описа за 2018 г., за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба от И.И.К. с ЕГН ********** *** чрез пълномощника си адв . А.П. - САК против В.С.Ч. с ЕГН ********** ***.
В исковата молба се твърди, че на 07.01.2018 г. между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответницата, в качеството и на продавач се задължила да предостави на ищеца собствения си недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с начин на трайно ползване „ниско застрояване до /10 м./“, находящ се в гр. Костинброд, обл. Софийска, с площ от 635.25 кв.м., съставляващ УПИ VІ-. от кв. 83 по действащия регулационен план на гр. Костинброд, при съседи на имота по скица: улица, УПИ VІІ-…, улица и УПИ V-…, а съгласно скица на поземлен имот № ….. от 24.01.2017 г. на АГКК, съставляващ поземлен имот с идентификатор № 38978.900.3158 с площ от 643 кв.м., при съседи: .., .., .., …. ЗАЕДНО с построената преди 1987 г. в имота ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от 80 кв.м., полувкопан сутерен и тавански полуетаж – изграден в подпокривното пространство, в режим на търпимост съгласно § 16 от ДР на ЗУТ, ъ съгласно скица на сграда № .-.. от 31.01.2017 г. на АГКК, съставляваща сграда с идентификатор 38978.900.3158.1 със застроена площ от 78 кв.м. с предназначение еднофамилна жилищна сграда на три етажа, ЗАЕДНО с изградената към сградата ПРИСТРОЙКА, съставляваща самостоятелен обект с идентификатор 38978.900.3158.2 с площ от 35 кв.м., ведно с всички подобрения и приращения в описания имот, като ищеца в качеството си на купувач, се задължил да заплати продажна цена в размер на 64000 евро, от които сумата в размер на 24000 евро – цена на поземления имот, а сумата от 40000 евро – продажна цена на сградите. Сочи, че в чл.2, ал.2 от договора страните постигнали съгласие в срок от седем календарни дни от подписване на договора, ищеца да заплати на ответницата сумата от 3200 евро, представляваща капаро (задатък), а останалата част от продажната цена в размер на 60800 евро, да заплати след прехвърляне собствеността на имота, след вписване на ипотека върху имотите предмет на сделката и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на кредитиращата банка. Твърди, че добросъвестно изпълнил задължението си за заплащане на капарото. Сочи, че в чл.4, ал.3 от договора било постигнато съгласие по между им, ответницата, в качеството и на продавач, да се снабди за своя сметка с необходимите документи за финализиране на сделката, в срок до 01.03.2018 г. Твърди, че с нотариална покана Ч. била поканена да се яви в кантората на нотариус М. И. Ц. за сключване на окончателен договор. Сочи, че със същата нотариална покана ответницата била уведомена и за необходимостта да представи необходимите за сключване на сделката документи, което тя не изпълнила. Твърди, че от изготвения на 12.04.2018 г. констативен протокол от нотариус М. Ц., било видно, че след направена справка в АВ – имотен регистър било установено, че служба по вписванията Костинброд имало вписана искова молба от 18.10.2017 г., касаеща имота предмет на договора, подадена от А.Р.З., като за целия период от сключване на предварителния договор до подаване на исковата молба, ответницата не е обезпечила необходимите документи за сключване на окончателния договор. Сочи, че поради изложеното неполагане на дължимата грижа за представяне на изискваните от банката и описани в предварителния договор документи, учредяването на ипотека върху имота било невъзможно, като с това си поведение, ответницата довела до невъзможност за сключване на окончателен договор, както и за отпускане на банков кредит. Твърди, че поради неизпълнение на договора от страна на ответницата ищецът направил волеизявление за разваляне на договора, което било обективирано в констативен протокол от 12.04.2018 г., като поискал Ч. да му възстанови заплатеното капаро от 3200 евро в двоен размер, но ответницата възстановила само даденото от него капаро, без да го възстанови в двоен размер. Сочи, че по силата на чл.4, ал.5 от предварителния договор ответницата била декларирала, че няма наложени възбрани или други тежести, няма неприключили делбени, бракоразводни и/или други дела и съдебни спорове, касаещи собствеността, която била невярна.
Искането към съда е да постанови решение, с което ответницата да бъде осъдена да заплати на ищеца сумата от 3200 евро, представляваща разликата между върнатото капаро и двойният му размер, както и да заплати направените по делото разноски.
В срока за отговор, ответника В.С.Ч. чрез пълномощника си адв. Д. – ПАК е подала отговор на исковата молба, с който е оспорила предявения иск по основание и размер. В отговора твърди, че не дължи претендираният размер капаро, като е релевирала възражение за недействителност на предварителния договор на основание чл.29 от ЗЗД, като твърди, че е налице измама, която била основание за унищожаване на договора. Твърди, че при подписване на договора ответницата била въведена в заблуждение от ищеца, който поддържал у нея погрешна представа относно, последиците, смисъла, знанието за фактическата обстановка, съдържанието на договора, както и санкциите при неизпълнение, които я подбудили да го подпише. Твърди, че текстът на договора бил изготвен от ищеца, който към датата на неговото подписване знаел, че е имало висящ съдебен спор и вписана искова молба, като разговорите за сделката били проведени още през пролетта на 2016 г. и на ищеца и неговият пълномощник бил предоставен екземпляр от депозирания от ответницата по делото отговор на исковата молба. Оспорва твърдението, че поведението и било недобросъвестно, като твърди че е положила необходимата грижа по обезпечаване на документите за финализиране на сделката по нотариален ред, като счита, че не следва да и бъде ангажирана отговорността на основание чл.4, ал.5 от договора. Моли съда да постанови решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен, като и се присъдят направените по делото разноски.
В съдебното заседание ищецът чрез пълномощникът си – адв. П. поддържа предявения иск. Моли съда да постанови решение, с което искът да бъде уважен, като му се присъдят направените по делото разноски.
В съдебното заседание ответницата чрез пълномощника си адв. Д., оспорва предявените искове. Моли съда да постанови решение, с което иска да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан, като и се присъдят направените по делото разноски.
Съдът, като обсъди твърденията и
доводите на страните във връзка със събраните по делото доказателства поотделно
и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:
Не се спори между страните, а и от събраните по делото писмени доказателства, се установявана по безспорен начин, че на 07.01.2018 г. е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, по силата на който ответницата В.Ч. се е задължила да продаде на ищеца И.К. следния свой недвижим имот:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с начин на трайно ползване „ниско застрояване до /10 м./“, находящ се в гр. Костинброд, обл. Софийска, с площ от 635.25 кв.м., съставляващ УПИ VІ-. от кв. 83 по действащия регулационен план на гр. Костинброд, при съседи на имота по скица: улица, УПИ VІІ-., улица и УПИ V-., а съгласно скица на поземлен имот № ..-.. от 24.01.2017 г. на АГКК, съставляващ поземлен имот с идентификатор № 38978.900.3158 с площ от 643 кв.м., при съседи: …., .., .., … ЗАЕДНО с построената преди 1987 г. в имота ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от 80 кв.м., полувкопан сутерен и тавански полуетаж – изграден в подпокривното пространство, в режим на търпимост съгласно § 16 от ДР на ЗУТ, ъ съгласно скица на сграда № 15-39336 от 31.01.2017 г. на АГКК, съставляваща сграда с идентификатор 38978.900.3158.1 със застроена площ от 78 кв.м. с предназначение еднофамилна жилищна сграда на три етажа, ЗАЕДНО с изградената към сградата ПРИСТРОЙКА, съставляваща самостоятелен обект с идентификатор …… с площ от 35 кв.м., ведно с всички подобрения и приращения в описания имот,
като ищеца в качеството си на купувач, се задължил да заплати продажна цена на имота в размер на 64000 евро, от които сумата в размер на 24000 евро – цена на поземления имот, а сумата от 40000 евро – продажна цена на сградите.
В чл.2, ал.2 от договора страните постигнали съгласие в срок от седем календарни дни от подписване на договора, ищеца да заплати на ответницата сумата от 3200 евро, представляваща капаро (задатък), а останалата част от продажната цена в размер на 60800 евро, да заплати след прехвърляне собствеността на имота, след вписване на ипотека върху имотите предмет на сделката и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на кредитиращата банка.
Не се спори между страните, че ищецът е заплатил дължимото капаро в срок.
От приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ., том ., рег. № ., дело № . от 17.11.2009 г. се установява, че ответницата е закупила от продавачите Т.М. Т. и А.Р.З., имота предмет на предварителния договор, като в него не е посочена пристройката.
По делото е приложена нотариална покана без номер и дата, съгласно която ищецът е поканил ответницата да се яви на 12.04.2018 г. в 10:00 часа в кантората на нотариус М.Ц. за сключване на окончателния договор, като е изразил желанието си страните да сключат окончателен договор. Не са представени доказателства, нотариалната покана да е получена от ответницата. Независимо от това от приложения констативен протокол се установява, че на 12.04.2018 г. в кантората на нотариус М.Ц. са се явили ищецът и ответницата, които пред нотариуса провели разговор, при който се установило, че не може да бъде сключен окончателен договор под формата на нотариален акт, тъй като ищецът е направил волеизявление за разваляне на сключения по между им предварителен договор, тъй като от направена справка в АВ – Имотен регистър, към датата на съставяне на констативния протокол било установено, че към 12.04.2018 г. в АВ- СВ – Костинброд има вписана искова молба с вх.рег. № ./18.10.2017 г., том ., акт № ., касаеща имота предмет на предварителния договор, като К. поискал от Ч. да му възстанови в двоен размер даденото капаро в размер на 3200 евро, а ответницата заявила, че ищецът бил запознат с вписаната исковата молба преди подписване на предварителния договор, бил е съгласен да купи имота при наличие на вписаната искова молба, поради което заявила, че не е скрила нищо от купувача и ще възстанови само даденото от него капаро в размер на 3200 евро.
От приложената по делото операционна бележка от 13.01.2018 г. се установява, че ответницата В.Ч. е превела по сметка на ищеца сумата в размер на 6250.00 лева, с основание 5 % капаро, представляващи левовата равностойност на сумата от 3200 евро за покупка на къща в гр. Костинброд.
По делото е приложение решение № 12 от 23.01.2018 г., постановено по гр.д. № 85/2015 г. на РС-Костинброд, от което е видно, че предявените искове от А.Р.Т. за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ., рег. № ., дело № ./17.11.2009 г. предявен против Б. М. М. чрез законния му представител З. М. Р.и ответницата В.С.Ч. са отхвърлени. Решението не съдържа заверка, кога е влязло в законна сила.
От изслушаната, приета и неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза се установява, че при направена справка в общ. Костинброд, за имота предмет на предварителния договор, вещото лице е установило, че за двуетажната сграда със ЗП от 80 кв.м. има издадено удостоверение за търпимост № АБ-У-809/09.05.2009 г. от ОбА – Костинброд, издадено на А.Р.З. и Т. М. Т., които са предходните собственици на имота, като е издадено по повод продажбата на имота на ответницата, извършена с нотариален акт от 17.11.2009 г., като сградата е със статут на търпим строеж, както към датата на предварителния договор, така и към датата на констативния протокол от 12.04.2018 г. Вещото лице е установило, че за пристройката съставляваща самостоятелен обект с идентификатор ….. с площ от 35 кв.м. не е издавано удостоверение за търпимост, за нея не са налични строителни книжа, а на 15.02.2018 г., ответницата е ………. по КК на гр. Костинброд е премахната и не съществува на място”. Вещото лице сочи, че според него в удостоверение е допусната техническа грешка, като вместо имот № ., е записано № .., като е извършил и оглед на място на 14.01.2019 г., при който е установил, че документално сградата е премахната и удостоверение за търпимост не може да бъде издадено, като на КК сградата не е премахната, тъй като трябвало да бъде довършена процедурата пред АГКК, като е категорично, че към момента на подписване на предварителния договор – пристройката е съществувала, като за нея не е имало строителни книжа, но и за нея от Община Костинброд няма съставен протокол или документи за незаконен строеж.
По искане на ищцовата страна по делото са разпитани свидетелите Ивайло Георгиев Георгиев, а по искане на ответната страна са разпитани свидетелите Е. И. Я. и Е. Е. Д..
В показанията си свидетеля Г. сочи, че ищецът и ответницата сключили предварителен договор за покупко- продажба на къща в гр. Костинброд. Сочи, че на къщата била извършена оценка от Банката, на която присъствал лично свидетеля и брокерката на ответницата, като на място къщата била опустошена, а представителката на ответницата твърдяла, че всичко било наред с къщата. Твърди, че по време на оценката било установено, че има незаконна пристройка към къщата, за която оценителите поискали или да бъде премахната или да бъде извадено разрешение за строеж, като уведомили присъстващите, че ако пристройката не бъде премахната, няма да бъде отпуснат кредита. Свидетеля сочи, че пристройката не била премахната, поради което и на ищеца не бил отпуснат кредит, като ищецът споделил с него, че върху имота има и тежести. Твърди, че предварителния договор бил подписан в с. Друган, където присъствали ищецът, ответницата и нейната брокерка, като предварителния договор бил изготвен от страна на ищеца и изпратен за запознаване от брокерката на ответницата. Твърди, че ищецът непрекъснато споделял случващото по сключване на предварителния договор със свидетеля.
В показанията си свидетелката Янева твърди, че в качеството и на адвокат е представлява ответницата по заведеното срещу нея дело за разваляне на договор за покупко – продажба, за имот придобит от нея през 2009 г. в гр. Костинброд. Сочи, че за заведеното против ответницата дело е провела среща с адвоката на ищеца, на която му разяснила, че има такова заведено дело, като му разяснила и хода на същото, като им предала всички налични при нея документи и разговаряли ищеца да встъпи в делото, за да и помага. Сочи, че не бил съставен документите за предадените от нейна страна документи. Твърди, че адв. П. посъветвал клиента си да се откаже от сделката, поради което ищецът се отказал от сделката. Сочи, че това се случило през 2016 г. Твърди, че през 2017 г. ищецът отново поискал да купи къщата, за което брокерката на ответницата лично я уведомила, като и представила и проект на предварителен договор, с който свидетелката се запознала и не установила нищо притеснително по отношение на неустойки, заплащане на капаро и неговото връщане. Свидетелката е категорична, че в предоставения и за запознаване договор нямало клауза, че имота трябва да бъде освободен от тежести и заведени дела, като твърди, че в случай на наличие на такава клауза нямало да разреши на клиентката си да го сключи. Сочи, че след това не е контактувала с ответницата, която я е потърсила, по повод настоящето дело, като и предоставила подписания предварителен договор, като била установила различия между предоставения и за запознаване проект на предварителен договор и подписаният такъв. Сочи, че различията били във връзка с пристройка, която не била включена в проекта на предварителния договор. Свидетелката не знае дали във връзка с пристройката са били предприети действия в Община Костинброд. Сочи, че свидетелката очаквала да бъде извикана да присъства при подписване на предварителния договор, но не била извикана.
В показанията си свидетелката Д. сочи, че е присъствала на среща в гр. Костинброд, която се състояла между свидетелката Янева, ищецът, брокерката, ответницата и адвокат, на която Янева запознала ищеца, че имало проблем с документите, като им дала документи да се запознаят, но свидетелката не можа да уточни какъв е бил проблема и какви документи е предоставила Я. на ищеца и адвоката.
Горната фактическа обстановка съдът прие за установена от събраните по делото писмени доказателства, както и показанията на разпитаните свидетели и приетата и неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза.
При
така възприетата фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Предявеният иск е
с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, като между страните не се спори, че по
между им е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
в който е включена клауза за заплащане на задатък.
Преди съдът да се
произнесе по предявения иск, следва да се произнесе по релевираното от ответницата
възражение за недействителност на договора по чл.29 от ЗЗД.
Съдът намира
възражението за неоснователно по следните съображения:
Съгласно
чл.29, ал.1 от ЗЗД, измамата е основание за унищожение на договора, когато
едната страна е била подведена от другата да го сключи чрез умишлено въвеждане
в заблуждение, а когато измамата изхожда от трето лице, измамената страна може
да иска унищожението на договора само ако при сключването му другата страна е
знаела или не е могла да не знае за нея.
Измамата представлява умишлено въвеждане в заблуждение на едно лице с цел да бъде то мотивирано към сключване на определена сделка. Измамата води до унищожаемост на сделката, когато волеизявлението за сключване на сделката е направено под действието на неверни представи, които другата страна или трето лице са предизвикали умишлено у волеизявяващия. Умишленото заблуждаване се предприема главно с оглед на това да предизвика или засили мотивационните процеси, които са причина за осъществяване на опороченото волеизявление. В следствие на това погрешната представа не се отнася единствено до съдържанието на сделката, а до чисто субективни подбуди за извършването й. Фактическият състав на измамата по чл.29, ал.1 от ЗЗД изисква: да е сключена сделка (дори страната да е била въведена в заблуждение, ако това не е довело до сключване на сделка измама по см. на чл.29 от ЗЗД няма); едната страна по сделката да е била в заблуждение както относно характера на сделката така и /или/ относно последиците от нея; заблуждението да е предизвикано умишлено от другата страна и сделката да е сключена поради заблуждението. В този смисъл е Решение № 368 от 03.04.2013 г., постановено по гр.д.№ 243/2012 г. на ВКС, ІІІ г.о.
В конкретния случай от показанията на разпитаните по делото свидетели не можа да се установи по категоричен начин, че ответницата е била въведена в заблуждение от ищеца при сключване на предварителния договор. В тази връзка свидетелката Янева сочи, че й бил предоставен за запознаване проект на договор, като не е била извикана от ответницата при реалното подписване на предварителния договор, като в двата договора имало съществени различия досежно тежести върху имота и досежно пристройка, която не била включена в представения и за запознаване проект. С оглед на така заявеното от свидетелката, съдът намира, че същата няма лични и непосредствени впечатления при подписване на предварителния договор. Такива впечатления няма и другата разпитана по делото свидетелка – Д.. По делото не се установи ответницата да не е могла да чете, респ. да не й е била предоставена възможност да се запознае с клаузите на подписания от нея предварителен договор. Същата твърди, че е била въведена в заблуда от ищеца, който поддържал у нея погрешна представа относно последиците, смисъла, знанието за фактическата обстановка, съдържанието на договора и санкциите при неизпълнение, които е подбудили да подпише процесния договор. От съдържанието на процесният договор се установява, че ответницата при неговото подписване е декларирала, че досежно имота предмет на договора няма съдебни спорове. Видно от приложеното по делото решение от 23.01.2018 г., по гр.д. № 85/2015 г. на КРС, ответницата е била страна по съдебен спор, досежно имота предмет на предварителния договор, поради което и не може да се приеме, че същата не е знаела за висящия съдебен спор. С оглед на това възраженията на ответницата, че е била въведена в заблуда от ищеца останаха недоказани. Що се отнася до твърденията, че ищецът, респ. неговият адвокат са знаели за висящи дела между ответницата и трети лица, за което сочат свидетелите Янева и Д., съдът намира, че тяхното знание за висящи съдебни спорове към датата на подписване на предварителния договор, дължимата грижа на ответницата като добросъвестна страна по предварителния договор изисква тя да е поискала в него да намери отражение този факт, но по делото не се навеждат такива твърдения, нито от ответницата нито от разпитаните свидетели. Видно от съдържанието на приложения по делото предварителен договор в него няма посочване, че по отношение на имота има неприключили съдебни производства. От процесния договор се установява, че ответницата е подписала същия на всяка страница, като не се твърди същата да не е могла да прочете договора, респ. да не й е била предоставена такава възможност от ищцовата страна, поради което и следва да се приеме, че същата е била запозната с неговите клаузи. С оглед на това възражението за недействителност на договора поради въвеждане в заблуждение на ответницата от страна на ищеца е неоснователно.
Не без значение е и това, че между страните не се спори, че процесния предварителен договор е бил развален извънсъдебно, което е обективирано в приложения по делото констативен протокол от 12.04.2018 г. Унищожаването на договор може да бъде извършено само по съдебен ред (аргумент от чл.32 от ЗЗД), поради което развален договор по чл.87, ал.1 от ЗЗД не може да бъде унищожен, предвид обратното действие на унищожаването освен изключението по чл.88, ал.1, изречение първо, in fine ЗЗД, което в случая не е налице. В този смисъл е Решение № 453 от 19.06.2013 г., постановено по гр.д. № 1294/2011 г. на ВКС, ІV г.о.
По иска с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.
Не е спорно между страните, че по между им е подписан предварителен договор, по силата на който ищецът е превел по сметка на ответницата сумата в размер на 3200 евро, представляваща задатък за неговото сключване, в съответствие с чл.2, ал.2 от договора. Не е спорно и че договорът е развален извънсъдебно от ищеца, което е обективирано в представения по делото констативен протокол от 12.04.2018 г., както и че ответницата е превела по сметка на ищеца сумата в размер на 6250.00 лева, с основание 5 % капаро, представляващи левовата равностойност на сумата от 3200 евро за покупка на къща в гр. Костинброд.
Спорен по делото е въпросът знаел ли е ищеца за висящо дело досежно имота предмет на предварителния договор, при неговото сключване и дължи ли ответницата двойния размер на получения от нея задатък при сключване на договора.
Задатъкът е договорна клауза с акцесорен характер, чрез която се обезпечава изпълнението на задължението и се обезщетяват вредите от неизпълнението. Неговото включване в съдържанието на договора е предоставено на волята на страните, съответно законодателят е предоставил на страните и правото да определят размера на уговорения задатък.
Функцията на задатъка по дефиниция е потвърдителна и обезпечителна, тъй като служи като доказателство за сключването на договора и гарантира изпълнението на задълженията на страните посредством предвидената възможност неизправната страна да изгуби задатъка, съответно да дължи връщането му в двоен размер. От предвидените в чл.93, ал.2 от ЗЗД последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като предварително и общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в случай на неизпълнение. С оглед свободата на договаряне страните могат да договорят и заплащане на обезщетение по общия ред наред със задатъка, с което на задатъка може да бъде придадена наказателна функция. В този смисъл е Решение № 11 от 27.06.2016 г., постановено по гр.д. № 3568/2014 г. на ВКС, І т.о.
В постановеното по чл.290 от ГПК решение № 137/20.04.2011 г., по гр. д. № 1161/2010 г. на ВКС, III г.о., е прието, че вредата, която изправната страна свързва с отказа си от договор с включена клауза за задатък съгласно чл.93, ал.2 от ЗЗД, се обезщетява със задържането на задатъка или връщането му в двоен размер в полза на изправната страна. С приемането на задатъка договорът не се разваля поради неизпълнение по реда на чл.87 от ЗЗД, а изправният кредитор има право да се откаже от него. В тази хипотеза развалянето е на основата на съгласие относно правното положение да не се пораждат други, свързани с конкретното неизпълнение последици, освен тези по чл.93, ал.2, пр.2 от ЗЗД. Касае се за предварително предвидена между страните последица от неизпълнението на договора – възможност на изправната страна да се откаже от договора като получи престация в размер на задатъка, която е алтернатива на възможността й да иска изпълнение на договора и обезщетение за вредите от неговото неизпълнение съгласно чл.93, ал.3 от ЗЗД. Следователно правото да се задържи задатъкът е предвидено като последица от неизпълнението на една от страните, независимо дали от него изобщо са настъпили вреди, а правото да се задържи задатъка или да се иска връщането му в двоен размер, независимо от обезщетителната функция на задатъка, не е свързано непосредствено с вредата.
От друга страна, правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 от ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на договора/ с изискване за писмена форма когато договорът е в писмена форма, вкл. и възможността развалянето на договора да се реализира с исковата молба/, е необходимо да е доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл.87, ал.1 от ЗЗД с предоставяне от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение непременно в определено време. По своята правна същност задатъкът представлява един по-опростен от предвидения в чл.87, ал.1 от ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна – чл.93, ал.2 от ЗЗД, в който смисъл е решение № 12 от 23.05.2018 г., по гр.д. № 834/2017 г. на ВКС, ІІІ г.о.
В конкретния случай в депозирания по делото отговор на исковата молба ответницата твърди, че преди сключване на предварителния договор между страните са водени и други разговори по между им за покупко-продажба на имота, при които ищецът е бил запознат за висящия съдебен спор досежно имота предмет на договора, както и с резултата от същия. Ищецът не оспори така наведеното от ответницата твърдение. В тази връзка от показанията на свидетелката Я. се установява, че тя е провела разговор с адвоката на ищеца, при който същият е бил запознат с водения съдебен спор досежно имота предмет на предварителния договор, което твърди, че се е случило през 2016 г. Показанията на свидетелката се подкрепят и от показанията на свидетеля Георгиев, който сочи че най-вероятно банката е извършила оценката на къщата през 2017 г., като макар и да липсва категоричност в това негово твърдение, същият към датата на разпита му – 21.01.2019 г., твърди, че бащата на ищеца е бил жив към момента на извършване на оценката, като е починал преди около една година, т.е. починал е началото на 2018 г., когато е подписан и процесния предварителен договор, а оценката е извършена преди това. С оглед на това от показанията на свидетеля не можа с категоричност да се установи кога – по кое време е извършена оценката на къщата, за да може и категорично да се направи извод, че това е станало след подписване на процесния договор. Ищцовата страна не оспори твърденията на ответницата, че са провеждани и други преговори преди сключване на процесния предварителен договор, като от показанията на свидетелката Я., която има ясен и категоричен спомен се установи, че между страните са провеждани разговори за покупко-продажба на имота и преди сключване на процесния предварителен договор, като самата свидетелка е запознала ищеца и неговия адвокат с висящото дело по отношение на имота. Показанията на свидетелката кореспондират и с приложеното и неоспорено от ищцовата страна решение № 12 от 23.01.2018 г., по гр.д. № 85/2015 г. на КРС. Не се спори и че предварителния договор е изготвен от ищеца и неговия пълномощник. По делото не се събраха доказателства, от които да може да се направи извод, че между страните не са провеждани други разговори преди сключване на процесния предварителен договор. Показанията на Я. се подкрепят от приетия и неоспорен от страните констативен протокол от 12.04.2018 г., в който е обективирано възражение на ответницата по направеното изявление на ищеца, че разваля сключения по между им предварителен договор и е предявил претенция към ответницата за заплащане на двойния размер капаро, поради което твърденията на свидетелката не се опровергаха и следва да се приеме, че страните са водели и други разговори, преди подписване на процесния предварителен договор, в които ищецът е бил запознат с висящия съдебен спор досежно недвижимия имот, предмет на договора.
Не е спорно между страните, че предварителният договор е бил развален извънсъдебно, с изявление на ищеца за неговото разваляне, което е обективирано в приетия по делото констативен протокол от 12.04.2018 г., като във връзка с разваления договор ответницата е върнала на ищеца получения от нея задатък.
От съдържанието на чл.4, ал.5 от процесния договор се установява, че ответницата, в качеството и на продавач на имота е декларирала, че към момента на сключване на предварителния договор досежно имота предмет на същия няма неприключили съдебни спорове, поради което и с оглед приетото от съда досежно възражението за недействителност на договора, то същата е била недобросъвестна при неговото сключване, предвид на това, че на Ч. като страна по гр.д. № 85/2015 г. на КРС и е било известно, че досежно имота е имало висящ съдебен спор. От тук следва извода, че ответницата е знаела за наличието на съдебен спор досежно имота предмет на предварителния договор, като е била неизправна страна по предварителния договор към датата на неговото подписване.
От друга страна по делото се установи, че и ищецът към момента на подписване на предварителния договор също е знаел за висящия съдебен спор, поради което следва да се приеме, че и той е бил недобросъвестен при подписване на процесния договор. В подкрепа на този извод на съда е и това, че по делото безспорно се установи, че предварителния договор е изготвен от страна на ищеца, което също не се оспори в хода на делото, и въпреки знанието за наличния съдебен спор досежно имота предмет на договора, този факт не е намерил отражение в предварителния договор, поради което следва извода, че ищецът е бил недобросъвестен при изготвяне на предварителния договор и съща е неизправна страна по същия.
С оглед горе изложеното, тъй като ищецът също е неизправна страна по договора, то и въпреки извънсъдебното разваляне на договора, не би могъл да иска ответницата да му възстанови двойния размер на платеното от него капаро, като към датата на предявяване на иска, вече е получил същото в заплатения от него размер от 6400 лева, представляващи левовата равностойност на 3200 евро. Както бе посочено по-горе нормата на чл.93, ал.2 от ЗЗД предоставя възможност на изправната страна по договора да иска връщане на дадения задатък в двоен размер, а ищецът също е неизправна страна по договора. Предвид изложеното предявеният иск се явява неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен.
По
разноските:
При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ответницата има право на присъждане на разноски, каквото искане е направила с отговора на исковата молба, но по делото няма представени доказателства, същата да е сторила такива. Не е представен и списък на разноските, поради което и не следва да и бъдат присъждани разноски.
Воден от горното,
Районен съд-Радомир
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от И.И.К. с ЕГН ********** *** с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД против В.С.Ч. с ЕГН ********** ***, за заплащане на сумата в размер на 3200 евро, представляваща разликата между върнатото капаро по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 07.01.2018 г. и двойният му размер.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ПкОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала,
Секретар: /И.С. /