№ 347
гр. Габрово, 12.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на двадесет и осми
юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Боян Хр. Косев
при участието на секретаря Виолина Т. Тодорова
като разгледа докладваното от Боян Хр. Косев Гражданско дело №
20244210100785 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.310 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба на П. Б. С., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово,
ул. „**********" № 1, ет. 11, ап. 63, предявена срещу „МИДИ - 19" ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с. Буря, община Севлиево, ул.
„Мусала” № 2, за опразване и предаване държането на отдаден под наем недвижим
имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
14218.510.651.1.3, находящ се в сграда с идентификатор 14218.510.651.1, с
административен адрес: град Габрово, ул. „********" № 2, ет. 0.
Ищецът твърди, че на 01.04.2022 г. сключил с ответното дружество договор за
наем на описания недвижим имот за срок от 24 месеца, в изпълнение на който на
наемателя бил предаден за временно и възмездно ползване имотът. На 01.04.2024 г.
срокът на договора изтекъл, но наемателят не изпълнил задължението си да предаде
държането на вещта на наемодателя. Ето защо, се претендира ответникът да бъде
осъден да предаде на ищеца фактическата власт върху имота и да заплати разноските
за производството.
В законоустановения срок, предвиден в чл. 131 ГПК, ответникът е депозирал
отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск. Не оспорва факта на
сключване на договор за наем, но твърди, че договорът между страните не бил
прекратен, поради това, че след изтичане срока на предизвестието е продължил
ползването на наетата вещ без противопоставянето на наемодателя. Излага, че
наемодателят едностранно прекратил доставянето на електроенергия в наетия имот, с
което възпрепятствал наемателя да го ползва. При допускане, че исковата молба, въз
основа, на която е образувано настоящото дело е своеобразна покана да освободи
имота, то съгласно чл. 238 ЗЗД наемодателят дължал предизвестие от един месец,
1
който към момента не бил изтекъл. Въпреки изложеното наемателят направил опит да
върне фактическата власт на наетия имот, като на 14.06.2024 г. в 11:00 ч. поканил
наемодателя в магазина, за да предаде ключовете, но последният категорично отказал
да върне получения депозит в размер на 3000 лева. Ответникът обяснил, че ще предаде
владението на имота едновременно с връщане на депозита, ето защо моли да му се
признае право на задържане върху наетия имот до изплащане на получения от ищеца
депозит в размер на 3000 лв., съгласно т. 3.4 от договора за наем.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение,
намира от фактическа и правна страна следното:
От представения договор за наем, сключен на 01.04.2022 г., се установява, че
между ищеца, от една страна, в качеството му на наемодател и ответника, от друга,
възникнало правоотношение, с предмет предоставяне от страна на наемодателя на
временното и възмездно ползване на ответника на недвижим имот, представляващ
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 14218.510.651.1.3, находящ
се в сграда с идентификатор 14218.510.651.1, с административен адрес: град Габрово,
ул. „********" № 2, ет. 0, срещу цена в размер на 800 лева. В т. 5.5 от договора
страните уговорили задължение за наемателя след изтичане на срока на договора да
върне имота във вида, в който е бил приет, като се има предвид естественото му
овехтяване и с изплатени консумативни разходи /електроенергия, вода и други
режийни разходи/. Страните постигнали съгласие срокът на действие на договора да е
24 месеца, считано от 01.04.2022 г. (т. 2), като изтичането на срока изрично
предвидили като правопрекратяващ правоотношението им факт (т. 6.1). В т. 3.4 от
договора страните уговорили, че при подписване на договора наемателят заплаща в
брой на немодателя депозит в размер на 3000 лева, който се възстановява от
наемодателя след прекратяване на договора. Наемателят имал право да прихване от
депозита неиздължен наем, дължимите от наемателя суми за неизплатени
консумативни разходи или за възстановяване на щети, констатирани при подписване
на приемо-предавателен протокол. Наемателят следвало да възстанови депозита след
прекратяване на договора и след като предавателен опис бил подписан от двете
страни, ключовете - върнати и наемателят е показал разписки удостоверяващи, че
всички дължими консумативи, описани в т. 5.3. са заплатени.
С нотариална покана, рег. № 1120, том 1, № 71 на нотариус Матева № 165 в
регистъра на НК, ищецът поради изтичане на срока на договора, поканил ответника в
петдневен срок от получаване на поканата да предаде фактическата власт върху
наетата вещ. Видно от отбелязването поканата е получена от адресата на 08.04.2024 г..
Видно от искане № 6893852/28.05.2024 г. ищецът подала заявление за
прекратяване на електрозахранването в обекта от 03.06.2024 г.
По делото е представена покана без дата, с която ответникът кани ищеца на
20.06.2024 г. в 13.00 часа, за да предаде фактическата власт върху наетата вещ. В
поканата ответникът посочил, че прилага писмени доказателства за заплатени всички
разходи и консумативи за ползването на имота, като желае при предаване на имота да
му бъде възстановен получения от ищеца депозит в размер на 3000 лева, съгласно
договореното в т. 3.4 от договора. В отговор ищецът е посочила, че е получила
поканата на 20.06.2024 г. и поради налични в същия ден ангажименти нямала
възможност да се яви, като от своя страна отправила покана за предаване на
фактическата власт върху наетия имот на 25.07.2024 г. в 09.00 часа, като е оспорила да
2
дължи депозит по договора за наем. Видно от отбелязването отговора на поканата е
получен от адресата на 24.06.2024 г..
Други доказателства от значение за спора не са ангажирани.
Относно осъдителния иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД
Основателността на осъдителен иск с правна квалификация чл. 233, ал.1, изр.1
ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало
наемно правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и
релевирано неизпълнение от страна на наемателя да върне наетата вещ.
С оглед разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за
установяване на фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на
положителни такива, се носи от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно
доказване. По отношение на неизпълнението, което като отрицателен факт от
действителността – а именно неосъществяване на дължимо поведение – връщане на
вещта, е достатъчно твърдението на ищеца, като ответната страна носи
доказателствената тежест да установи положителния факт, който го изключва – точно
изпълнение, като при липсата на ангажирани годни доказателства и доказателствени
средства за последното, съдът следва да приложи неблагоприятните й последици, като
приеме за несъществуващи недоказаните факти, т.е. наличието на неизпълнение на
договорното задължение.
Съдът намира, че всички предпоставки, обуславящи основателността на иска, са
налице.
Между П. Б. С. и ответника „МИДИ - 19" ЕООД, е сключен договор, който е
юридически факт, пораждащ правоотношение помежду им, с типичното за наема
съдържание: отдаване на индивидуално определена вещ – недвижим имот - за
временно и възмездно ползване, чрез извличане на полезните й свойства, съгласно
предназначението й, срещу насрещна престация на определена парична сума. Така
възникналото наемно правоотношение е уговорено като срочно, поради което с
изтичане срока на действие на договора – 24 месеца от сключването му или на
01.04.2024 г. наемното правоотношение е прекратено за в бъдеще. Доводите на
ответника, че в случая била приложима хипотезата на чл. 236, ал.1 ЗЗД и наемното
правоотношение е било продължено за неопределен срок, са неоснователни.
В случая, след изтичане срока на договора, ползването на имота от ответника е
продължило, но при явно обективирано противопоставяне на наемодателя. С
отправянето на нотариална покана за предаване фактическата власт върху наетата вещ,
получаването на която от наемателя на 08.04.2024 г. не е спорно, е неприложима
хипотезата на продължаване действието на договора. С отправянето на нотариална
покана ищецът като наемодател изрично е манифестирал противопоставянето си
наетият имот да продължи да се ползва от наемателя. При продължаване на действието
на договор след изтичане на уговорения срок, всяка от страните продължава да
изпълнява възникналите от договора задължения, т. е. изразява мълчаливо съгласие да
продължи да бъде обвързана от правоотношението, независимо от изтеклия срок на
неговото действие, докато при отправяне на покана за предаване на фактическата
власт се манифестира изрично несъгласие на далата го страна да продължи
изпълнението на задълженията си, произтичащи от договора. В този случай,
прекратеното правоотношение не може да бъде продължено независимо, че
ответникът вместо да изпълни задължението да върне вещта, е продължил да
превежда по банкова сметка на наемодателя парични суми с посочено основание
3
„наем”, което обстоятелство не е и неможе да представлява доказателство за
последващо продължаване действието на договора, както неоснователно твърди
ответникът.
С прекратяването на наемния договор за наемателя „МИДИ - 19" ЕООД възниква
задължение да върне предоставената вещ, изискуемостта на което задължение е
настъпила на 02.04.2024 г.. В производството не се твърди от ответника и не са
ангажирани доказателства това изискуемо задължение да е изпълнено към
приключване на устните състезания, който факт е в негова доказателствена тежест,
поради което искът е основателен и следва да бъде уважен.
С оглед основателността на иска, съдът следва да обсъди възражението за
неизпълнен договор и предпоставките за упражняване на право на задържане, тъй като
същото е предявено при условията на евентуалност и подлежи на разглеждане при
уважаване на иска, което процесуално условие е налице. В конкретния случай,
ответникът отказва да изпълни задължението си да предаде фактическата власт върху
имота на ищеца, докато не му бъде възстановен депозит в размер на 3000 лева,
съгласно т.3.4 от договора за наем.
Правото по чл. 90, ал. 1 ЗЗД представлява насрещно субективно право на
длъжника да не изпълни облигационното си задължение, докато не му бъде
престирано по неговото насрещно изискуемо вземане, произтичащо от същото
правоотношение. Това субективно право длъжникът може да упражни извънсъдебно
или съдебно. Възражението за неизпълнен договор като средство на защита на
субективното право има дилаторен (отлагателен) ефект – задълженото лице може да
откаже изпълнение на изискуемо свое задължение до едновременното удовлетворяване
на насрещното му вземане.
В случая, наемателят по прекратения договор за наем отказва да предаде
фактическата власт върху наетата вещ до изпълнение на задължението на наемодателя
да върне получения при сключването на договора депозит в размер на 3000 лева. В
случая двете задължения произтичат от един правопораждащ факт – договора от
01.04.2022 г. и са елементи на едно и също правоотношение, в рамките на което всяка
от страните има едновременно качеството на длъжник и кредитор. Правният ефект на
упражненото право по чл. 90, ал. 1 ЗЗД е равен на правото на задържане, но в случая
едновременност на изпълнението на ищеца и на ответника няма как да се постанови
тъй като не се установява в правната сфера на „МИДИ - 19" ЕООД да съществува
вземане за връщане на депозит по т.3.4 от договора в обем на сумата 3000 лева.
От сключения договор се установява, че между страните е уговорена клауза
пораждаща задължение наемателят при подписване на договора за заплащане на
депозит в размер на 3000 лева, но от събраните доказателства не се установява
наемателят реално да е изпълнил това свое задължение за предаване на депозит, за да
претендира неговото възстановяване от наемодателя след прекратяването на договора.
В тежест на страната, предявила възражението за неизпълнен договор, е да установи,
при условията на пълно и главно доказване, факта на наличие неговото насрещно
изискуемо вземане, произтичащо от същото правоотношение. Доказване на изискуемо
4
вземане от страна на „МИДИ - 19" ЕООД не е проведено, въпреки разпределената му с
определението от 17.06.2024 г. доказателствена тежест. Изложеното обуславя извод за
несъществуване в правната сфера на „МИДИ - 19" ЕООД на вземане за връщане на
предоставен депозит по т.3.4 от договора, сключен на 01.04.2022 г. в обем на сумата
3000 лева, което означава, че предявеното възражение за неизпълнен договор е
неоснователно и ответникът следва да бъде осъден да предаде фактическа власт върху
имота на ищеца безусловно.
По искането за допускане на предварително изпълнение:
Съгласно чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК съдът може да допусне по искане на ищеца
предварително изпълнение на решението, когато от закъснението на изпълнението
може да последват значителни и непоправими вреди за ищеца или самото изпълнение
би станало невъзможно или значително би се затруднило. От значение за
основателността на искането е наличието на значителност на вредите от закъснялото
изпълнение, която се определя от техния размер, както и непоправимостта им,
свързана с необратимия им характер.
Настоящият съдебен състав намира, че от ангажираните по делото доказателства
извод за наличието на посочените предпоставки не може да бъде направен.
В хипотезата на чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК процесуалният закон изисква от
закъснение на изпълнението да последват значителни и непоправими вреди за ищеца
или самото изпълнение да би станало невъзможно, или значително затруднено.
Конкретни факти и доказателства за невъзможност, съответно - значителни
затруднения за самото изпълнение, не се ангажират. Предаването на фактическата
власт върху имота няма как да стане невъзможно или значително затруднено.
3аявените вреди от закъснението на изпълнението са свързани с невъзможността на
ищеца да ползва или отдаде под наем на друго лице процесния недвижимия имот,
които вреди са безспорни, но не могат да бъдат определени като непоправими,
предвид възможността ищецът да търси от ответника обезщетение за продължилото
без основание ползване на наетия имот. Интересът на ищеца в случая е в достатъчна
степен гарантиран и от особения характер на съдебното производство, което се развива
в ускорени процесуални срокове.
При този изход на спора, право на разноски се поражда за П. Б. С., която доказва
извършени такива в размер на сумата 884 лева, която в приложение на чл. 78, ал. 1
ГПК следва да се възложи в тежест на ответника.
Така мотивиран Габровският районен съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА „МИДИ - 19" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: с. Буря, община Севлиево, ул. „Мусала” № 2, на основание чл. 233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД, да опразни и предаде на П. Б. С., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул.
„**********" № 1, ет. 11, ап. 63, фактическата власт върху недвижим имот,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
5
14218.510.651.1.3, находящ се в сграда с идентификатор 14218.510.651.1, с
административен адрес: град Габрово, ул. „********" № 2, ет. 0, както и на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати сумата 884 (осемстотин осемдесет и четири) лева –
разноски за производството.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на П. Б. С., ЕГН **********, с адрес: гр.
Габрово, ул. „**********" № 1, ет. 11, ап. 63, за допускане на предварително
изпълнение на решението, на основание чл. 242, ал. 2, т. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Габровски окръжен съд в
двуседмичен срок от 12.07.2024 г., на основание чл.315, ал.2 ГПК.
В частта, с която е отказано предварително изпълнение, решението има
характер на определение и подлежи на обжалване с частна жалба пред Габровски
окръжен съд в едноседмичен срок от 12.07.2024 г..
Препис от решението да се връчи на страните, съгласно чл. 7, ал. 2
ГПК.
Съдия при Районен съд – Габрово: _______________________
6