РЕШЕНИЕ
№ 599
гр. Пловдив, 24.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Пламен П. Чакалов
Членове:Бранимир В. Василев
Величка З. Запрянова
при участието на секретаря Бояна Ал. Дамбулева
като разгледа докладваното от Бранимир В. Василев Въззивно гражданско
дело № 20215300502536 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258-273 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на М. И. П. и Б. М. П. от гр.София, чрез
пълномощника им адв.М.Д. от САК срещу решение № 260671/04.03.2021г. на
Пловдивски районен съд, V граждански състав, постановено по гр.дело №
12199/2020г. С обжалваното решение са отхвърлени предявените от М. И. П.,
и Б. М. П. против Г. А. К. и С. И. К. искове за осъждане на ответниците
солидарно да заплатят на ищците сумата от 3700 евро, равняваща се на
левова равностойност на сумата от 14473,14 лв., представляваща платен
задатък по Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020 г.,
развален поради виновно неизпълнение на задълженията на ответниците,
ведно със законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020г. до
окончателното й изплащане и сумата от 3700 евро, равняваща се на левова
равностойност на сумата от 14473,14 лв., представляваща неустойка, съгласно
чл.13 от Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020г., ведно
със законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до
окончателното й изплащане.
1
Решението се обжалва изцяло. Решението се обжалва като неправилно,
постановено при нарушения на процесуалния и материалния закон и
необосновано, като се сочи, че спорен по настоящия казус е въпросът дали
въззиваемите са имали задължение да представят на въззивниците
кадастрални документи, а именно схема на продаваемата двуетажна масивна
жилищна сграда и скица на имота и съответно ако са имали такова
задължение, дали са го изпълнили в срок. Сочи се, че удостоверението на
Дирекция „Регионално развитие и стопанска политика“ при Община ***
представлява официален документ, който противно на твърдението на съда е
издадено от оправомощен орган и е съобразено с изискванията на Закона за
неговата валидност, като в този случай, съгласно чл.193 ал.3 от ГПК
въззиваемите носят тежестта за опровергаване на удостоверените в него
обстоятелства. Въпреки това съдът незаконно е обърнал доказателствената
тежест и е възложил на въззивниците да установяват истинността на фактите,
обективирани в него и неправилно е приел, че не е издадено от упълномощен
за това орган. Сочи се, че първостепенният съд е нарушил
съдопроизводствените правила, като не е отделил спорните от безспорните
факти и е разсъждавал по неотносими по делото въпроси. Сочи се, че тъй като
въззиваемите не са представили на въззивниците изискуемите документи,
законосъобразна сделка не е могла да бъде извършена, което само по себе си е
съществено нарушение на процесния предварителен договор, водещо до
правото на въззивниците да го развалят. Иска се отмяна на обжалваното
решение и уважаване на предявените исокве, претендират се разноските по
делото.
В срок е постъпил отговор на въззивната жалба от С.К. и Г.К., с който
намират жалбата за неоснователна и искат да се потвърди обжалваното
решение.
Пловдивският окръжен съд, Х-ти граждански състав, след като прецени
данните по делото въз основа на доводите на страните и при дължимата
служебна проверка, намира следното:
Въззивната жалба е допустима, като подадена в законния срок от
легитимирани страни, внесена е дължимата държавна такса за въззивно
обжалване и е изпълнена процедурата за отговор. Жалбата отговаря на
изискванията на закона по форма, съдържание и приложения.
2
Обжалваното решение не е недопустимо или нищожно при
постановяването му не е нарушена императивна материалноправна норма.
Безспорно е доказано по делото, че страните по делото на 13.03.2020 г.
са сключили предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот, а именно: двуетажна масивна жилищна сграда № 23 с разгърната
застроена площ от 96,03 кв.м., представляваща обособено самостоятелно
жилище с отделен вход в жилищен блок В4, заедно с прилежащите й 172
/9988 кв.м. идеални части от УПИ с площ от 9988 кв.м., находящ се в гр. Д. б.,
ул. ***, община ***, обл. Софийска, местност „***“, съставляващ УПИ
ХХХVІІІ-30, отреден за жилищен комплекс „К.“ в кв. 1 по регулационния
план на гр. ***. Цената на имота е 37 000 евро. Сумата от 1000 евро е платена
по сметката на посредника и представляваща депозит, който ще се преведе на
продавачите; след подписване на предварителния договор. Сумата от 2700
евро се плаща след подписване на предварителния договор, като общата сума
от 3700 евро е уговорено, че представлява задатък /капаро/, а останалата част
от продажната цена или сумата в размер на 33300 евро купувачите са се
задължили да заплатят на продавачите с лични средства и с кредит /банков
заем/, отпуснат от Банка ДСК, като средствата от банковия кредит
продавачите са се съгласили да получат по посочената от тях банкова сметка
след прехвърляне на собствеността и вписване на учредената в полза на
банката ипотека. Съгласно чл. 3 от договора страните са се задължили да
сключат окончателен договор във формата на нотариален акт пред Нотариус,
посочен от купувачите или банката кредитор не по – късно от 05.05.2020г.,
като промяна на договорения срок може да става само с взаимно писмено
споразумение на страните по договора.
Съгласно чл.6 от предварителния договор продавачите се задължават да
представят на купувачите копия от всички документи, установяващи правото
им на собственост върху описания имот и необходими за одобрение на
кредита от Банка ДСК до дата 31.03.2020 г., а за изготвяне на нотариалния акт
в срок от три дни преди насрочената дата за изповядване на сделката и в
оригинали в деня на нотариалното прехвърляне, а именно изрично изброени
документи.
На 21.05.2020г. в кантората на нотариус Соня Владимирова с район на
действие – РС Ихтиман е отразено, че се явява Б. Л. В. в качеството му на
3
пълномощник на Г.К. и С.К., като се съставя протокола относно наличието
към 05.05.2020 г. на всички документи, описани в Предварителен договор за
покупко – продажба от 13.03.2020 г., и тяхната достатъчност за изповядването
на сделката за покупко – продажба на имота, предмет на предварителния
договор.
На 04.06.2020 г. на пълномощника на продавачите по предварителния
договор и ответници в настоящото производство Б. Л. В. е връчена
нотариална покана от купувачите – ищци по делото, с която на основание
чл.13 от договора се прави изявление за разваляне на договора и се
претендира заплатения задатък и неустойка по предварителния договор.
Посочена е банкова сметка и е даден 7-дневен срок за изпълнение.
Основателно е възражението на жалбоподателите П.и, че въззиваемите
са имали задължение да представят на въззивниците кадастрални документи,
а именно схема на продаваемата двуетажна масивна жилищна сграда и скица
на имота и съответно не са го изпълнили в срок. По силата на чл.6 от
договора продавачите-ответници са поели задължение да представят на
купувачите копия от всички документи, установяващи правото им на
собственост върху описания имот и необходими за одобрение на кредита от
Банка ДСК до дата 31.03.2020г.
Тук спорът се свежда до въпроса дали процесния имот е бил вече
включен в кадастралната карта и кадастрален регистър на неурбанизираните
територии на гр.***, за които е била налична влязла в сила на 27.09.2016г.
Заповед № РД-18-69/13.07.2016г. на изпълнителния директор на АГКК или
имотът попада в урбанизираната територия на гр.***, за която територия няма
издадена и влязла в сила такава заповед /видно от извадката от регистъра на
АГКК - л.71 от делото/. По този спорен по делото въпрос има събрано само
едно писмено доказателство и това е удостоверение №30/04.05.2020г. на
кмета на община *** /л.18/, от което е видно, че за процесния имот в
жилищен комплекс „К.“ има действие кадастралната карта одобрена с горната
Заповед № РД-18-69/13.07.2016г. на изпълнителния директор на АГКК. В
това удостоверение се сочи, че предоставената от продавачите скица на УПИ
ХХХVІІІ-30 /л.17/ е за имот идентичен по кадастралната карта на имот
22006.9.30 по КККР на землището на гр.***. Това удостоверение на кмета на
община *** е било прието като писмено доказателство и след като е оспорена
4
верността му от насрещната страна в заседание от 09.02.2021г. /л.103/ е
открито производство по чл.193 от ГПК за верността на този документ.
Указано е на ответниците, че тежестта на доказване за неверността на
документа е тяхна. Съдът не се е произнесъл по реда на чл.194 ал.2 от ГПК с
нарочно определение дали приема оспорването за доказано или пък със
самото решение по чл.194 ал.3 от ГПК по този въпрос. Въззивният съд с оглед
на направените възражения във въззивната жалба приема, че направеното
оспорване на верността на удостоверение №30/04.05.2020г. на кмета на
община *** не е доказано. Касае се до официален документ издаден от
длъжностно лице в кръга на службата му по предвидения ред и форма, който е
доказателство за твърдените в него факти. По делото липсват доказателства,
които да оборват верността на това удостоверение. Вярно е че за
урбанизираната територия на гр.*** няма влязла в сила заповед на
изпълнителния директор на АГКК за одобряване на кадастрална карта, но
такава заповед има за неурбанизираната територия на гр.***, където явно е
построен и процесния жилищен комплекс „К.“.
Поради това въззивният съд приема, че ответниците не са изпълнили
своето задължение по чл.6 от предварителния договор като продавачи да
представят на купувачите копия от всички документи, установяващи правото
им на собственост върху описания имот и необходими за одобрение на
кредита от Банка ДСК до дата 31.03.2020 г. Видно от приетото писмено
доказателство от въззивния съд – електронно писмо от К. С., *** на банка
ДСК /л.16/ причината за непредоставянето на ипотечен кредит на ищците за
закупуване на процесния имот е следната. Процесният имот, върху който е
построен жилищен комплекс „К.“ се води като земеделска земя, защото преди
застрояването му не му е сменен статута му на земеделска земя. И когато
имотът е заснет в кадастралния план за неурбанизираните територии на
гр.***, същият се води пак като земеделска земя, върху която не може да се
строи. Поради което според представителя на банка ДСК сделка не може да
се осъществи с този имот и не може на това основание да се отпусне ипотечен
кредит на купувачите по предварителния договор. Дори и нотариуса в
гр.Ихтиман да е склонен да извършва прехвърлителни сделки с имоти в
комплекс К. и без схеми по КККР на неурбанизираните територии на гр.***,
то това за банка ДСК е основателна и законовообоснована пречка за
отпускане на банковия ипотечен заем. Тоест единствената причина да не се
5
отпусне ипотечен кредит за процесния имот на купувачите е липсата на
заснемане на имота като сграда в действащия КККР за неурбанизираните
територии на гр.Долня баня. Това е вина изцяло на продавачите на имота по
предварителния договор и неизпълнение на тяхното задължение по чл.6 от
предварителния договор.
Ето защо договорът е валидно развален с поканата по чл.87 ал.2 от ЗЗД
/л.23/, получена от пълномощника на ответниците Б. В. на 04.06.2020г. /л.22 и
л.27-28/. В казуса даването на подходящ срок за изпълнение на поетите
задължения от продавачите по чл.87 ал.1 от ЗЗД не е било нужно, защото
сделката е била уговорена с точно определен ден на изпълнението й
/05.05.2020г. по чл.3 от договора/, който е минал, освен това дори и да биха
искали продавачите не биха могли да представят скица на имота по
кадастрална карта, защото там този имот не е бил въобще нанесен.
Ето защо на основание чл.13 от предварителния договор продавачите,
неизпълнявайки задължението си по чл.6 от договора и осуетявайки
възможността за сключване на окончателен договор дължат на купувачите
връщането на задатъка /капарото/ от 3 700 евро и неустойка в размер на 3 700
евро. Поради което обжалваното решение като неправилно следва да се
отмени, а предявените искове от ищците да се уважат изцяло.
Ответниците Г.К. и С.К. са сключили договора като физически лица,
без да е уговорено, че носят солидарна отговорност по договора. Тяхното
облигационно задължение по договора не е в режим на съпружеска
имуществена общност, макар и те да са в граждански брак с нерегистриран
специален режим имуществени отношения /л.54/, защото чл.21 от СК
включва в режима на СИО само вещните права. Същото важи и за ищците
купувачи по предварителния договор. Солидарност по смисъла на чл.121 от
ЗЗД между коя и да е от страните по този договор не е възникнала, защото не
е уговорена в договора, нито пък е законово предвидена в ЗЗД, по отношение
на конкретния вид договор /чл.183-чл.213 от ЗЗД и чл.19 от ЗЗД/. Ето защо
ответниците Г.К. и С.К. следва да се осъдят да заплатят по отделно на всеки
един от ищците по ½ част от задатъка /капарото/ от 3 700 евро и неустойка в
размер на 3 700 евро или по 1 850 евро за всяка претенция.
Предвид изхода на делото право на разноски се поражда в полза на
страната взела участие в него, съразмерно на уважената, респективно
6
отхвърлената част от предявената претенция. В полза на жалбоподателите
следва да се присъдят разноски на основание чл.78 ал.1 от ГПК за РС
Пловдив в следните реално доказани предели. 578, 93 лв. за ДТ /л.8/, 1000 лв.
за адвокатски хонорар на пълномощника /л.83/, 600 лева за адвокатски
хонорар на пълномощника по производство по обезпечение на бъдещ иск
/л.85-86/, 40 лв. ДТ по молбата за бъдещо обезпечение на иска и 15 лв.за ДТ
за обжалване на определението на първата инстанция по бъдещото
обезпечение на иска /л.91/. Претендираните от ищците разноски от 198 лева
за образуване на изпълнително дело не се присъждат в настоящия процес а в
изпълнителното дело. Общо разноски за първата инстанция 2 233,93 лева.
Разноски за въззивната инстанция 289,47 лева за ДТ /л.118 и 800 лева за
адвокатски хонорар /л.51/, общо 918 лева.
Решението подлежи на касационно обжалване, защото исковете са
предявени в условията на солидарност, като за всяка една от двете претенции
по 3 700 евро се надхвърля необжалваемия минимум по чл.280 ал.3 т.1 от
ГПК.
Мотивиран така съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ ИЗЦЯЛО решение № 260671/04.03.2021г. на Пловдивски
районен съд, V граждански състав, постановено по гр.дело № 12199/2020г.,
като вместо това:
ОСЪЖДА Г. А. К., ЕГН ********** от гр. П., ***, с адрес за съобщения
адв.П.С., гр. С., ул. *** да заплати на М. И. П., ЕГН ********** от гр. С., ***
сумата от 1 850 евро, представляваща задатък капаро и неустойка по чл.13 от
Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020г., развален
поради виновно неизпълнение на задълженията на продавачите, ведно със
законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА Г. А. К., ЕГН ********** от гр. П., *** с адрес за съобщения
адв.П.С., гр. С., ул. *** да заплати на Б. М. П., ЕГН ********** от гр. С., ***
сумата от 1 850 евро, представляваща задатък капаро и неустойка по чл.13 от
Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020г., развален
поради виновно неизпълнение на задълженията на продавачите, ведно със
7
законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА С. И. К., ЕГН ********** от гр. П., *** с адрес за съобщения
адв.П.С., гр. С., ул. *** да заплати на М. И. П., ЕГН ********** от гр. С., ***
сумата от 1 850 евро, представляваща задатък капаро и неустойка по чл.13 от
Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020г., развален
поради виновно неизпълнение на задълженията на продавачите, ведно със
законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА С. И. К., ЕГН ********** от гр. П., *** с адрес за съобщения
адв.П.С., гр. С., ул. *** да заплати на Б. М. П., ЕГН ********** от гр. С., ***
сумата от 1 850 евро, представляваща задатък капаро и неустойка по чл.13 от
Предварителен договор за покупко – продажба от 13.03.2020г., развален
поради виновно неизпълнение на задълженията на продавачите, ведно със
законна лихва върху главницата, считано от 25.09.2020 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА Г. А. К., ЕГН ********** и С. И. К., ЕГН ********** и
двамата от гр. П., ***, с адрес за съобщения адв.П.С., гр. С., ул. *** да
заплатят на Б. М. П., ЕГН ********** и на М. И. П., ЕГН ********** и
двамата от гр. С., *** сумата от 2 233,93 лева за разноски поделото за за
първата инстанция и сумата от 918 лева за разноски пред въззивната
инстанция.
Решението може да се обжалва, при условията на чл.280 ал.1 от ГПК, в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8