РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
Административен съд Пловдив
Р Е Ш Е Н
И Е
№ 820
гр. Пловдив, 20 април
2021 год.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – гр.
ПЛОВДИВ, І отд., ХІV състав, в открито заседание на тринадесети април през две
хиляди двадесет и първата година в състав:
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪДИЯ: ВЕЛИЧКА Г.
при участието на секретаря НЕДЯЛКА ПЕТКОВА,
като разгледа докладваното от съдията административно дело № 616 по описа за 2021 год.
на Административен съд – гр. Пловдив, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 27 от Закона за общинската собственост
(ЗОС).
Образувано е по
жалбата на „Хрима поли“ ЕООД - гр. Пловдив, с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Пловдив, ул.“Железарска“ № 6, представлявано от
управителя Ж.М.П., против заповед № 21ОА-403/ 01.02.2021 г. на кмета на
Община Пловдив за отчуждаване поземлен имот, собственост на дружеството, с
идентификатор 56784.517.510 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. Пловдив, в размер на 37 кв.м., като е определено равностойно парично
обезщетение от 5110 лв.
В жалбата се
развиват съображения за незаконосъобразността на отчуждаването изцяло, както и в
частта относно определеното парично обезщетение и неговият размер като
неравностойно и силно занижено. Оспорва се изготвеният оценителски доклад от
10.11.20 г. на независимия оценител Н.Ц., като счита, че същият е необоснован и
изготвен при неправилно прилагане на относимите материалноправни разпоредби.
Посочва, че размерът на равностойното парично обезщетение за имотите,
предвидени за отчуждаване се определя съобразно конкретното им предназначение,
което са имали преди влизане в сила на ПУП, който предвижда отчуждаването и въз
основа на пазарни цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в
близост до отчуждавания имот. Счита, че изготвеният в хода на административното
производство оценителски доклад не е изготвен в съответствие на императивните
разпоредби на ЗОС - не е отчетено предназначението на имота преди одобряването
на ПУП, за който се извършва отчуждаване, тъй като имотът се намира в зона с
интензивно застрояване, а цените на евентуалната застроена площ са изключително
високи. Посочва се в тази връзка стойността, на която дружеството е придобило
имота в размер на 182 900.00 лв. без ДДС за 224 кв.м., като страна по сделката
е Община Пловдив, която е приела тази стойност на имота при замяна. Претендира
се отмяна на издадената заповед, алтернативно изменение на заповедта, като се
увеличи размерът на равностойното парично обезщетение съобразно пазарните цени
на имоти със сходни характеристики. Претендира и присъждане на направените по
делото разноски, съгласно представен списък.
Ответникът – кмет
на Община Пловдив, чрез процесуалните си представители юрк.Т. и юрк. Д. намират
жалбата за неоснователна. Молят да се потвърди заповедта. Излагат подробно
становище в представените писмени бележки защо следва да се кредитира
заключението на вещото лице в хода на административното производство и защо не
следва да се кредитира съдебно- оценъчната експертиза, изготвена в настоящото
съдебно производство. Претендират присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Настоящият състав на Административен съд – Пловдив
намира жалбата за подадена в 14-дневния срок от съобщаването на заповедта, по
реда на АПК. По делото е приложено писмо от 12.02.2021 г. с приложена обратна
разписка /л.87 и л.88 по делото/, от които е видно, че на дружеството е
съобщена издадената заповед на 22.02.21 г., а жалбата е подадена в съда на
08.03.2021 г.поради което е процесуално
допустима, а разгледана по същество е основателна предвид следното:
Съдът, като взе предвид представените по делото
доказателства, обсъди направените в жалбата оплаквания и извърши проверка на
законосъобразността на обжалвания административен акт, намира за установено
следното:
Съдът приема за установено, че за процесния имот има влязъл в сила ПУП – ПУР
на част от кв. 3, кв. 4, кв. 19А по плана на „Младежки хълм" - гр.
Пловдив, одобрен с решение № 60, взето с протокол № 4 от 13.03.2014 г. на
Общински съвет - Пловдив с оглед реализиране на обект публична общинска
собственост - „Реконструкция и разширение на бул. „Васил Априлов" - от
бул. „Пещерско шосе" до бул. „Шести септември", за което са
представени доказателства, а именно публикувано обявление в ДВ, бр.42 от
20.05.2014 г. – л.119 по делото. Налице е влязъл
в сила ПУП, в който предназначението на отчуждаваната част е с предвиждане за
улица. Този ПУП не е бил оспорен от жалбоподателя по надлежния ред и в съответния
срок.
Съгласно решение № 21, взето с протокол № 3 от
11.02.2020 г. на Общински съвет - Пловдив, последно изменено с Решение № 166,
взето с Протокол № 10 от 09.07.2020 г. на Общински съвет - Пловдив, е приета
Годишна програма на Община Пловдив за управление и разпореждане с имоти,
общинска собственост за 2020 г.„ от която в раздел IV.1. „Отчуждаване на
имоти", под № 1 фигурира „Реконструкция и разширение на бул. „Васил
Априлов" - от бул. „Пещерско шосе" до бул. „Шести септември".
Съобразно изискванията на чл.25, ал.1 от ЗОС, е
изготвено обявление, което е публикувано в два централни и един местен
ежедневник – вестник „Марица“, в-к „Труд“ и в-к „24 часа“, с което са уведомени
собствениците на засегнатите имоти за предстоящото отчуждаване. В
Обявлението са посочени предназначението
на имотите съобразно отреждането по одобрения ПУП; основанието за
отчуждаването; вида, местонахождението, размера и собствениците на всеки от
имотите, които следва да бъдат отчуждени и размерът на дължимото се парично
обезщетение. Обявлението е публикувано и на интернет страницата на Община Пловдив,
за което също са представени доказателства от ответната страна.
Видно от представените доказателства в обхвата на
предвидените за отчуждаване имоти попада и процесният поземлен имот 56784.517.510
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, одобрени със
Заповед №РД-18-48/03.06.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение със заповед № 18-9099/02.09.2019 г. на началник на СГКК- Пловдив, с
адрес на поземления имот: гр. Пловдив, ул. „Христо Чернопеев" № 4, с площ
37 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
за първостепенна улица, стар идентификатор: 56784.517.160. при граници по кадастрална
карта поземлени имоти с идентификатори: 56784.517.509, 56784.517.163, 56784.517.162,
56784.517.161, 56784.517.157, 56784.517.159, който съгласно действащия ПУП-ПУР
на част от кв.З, кв.4, кв.19А по плана на „Младежки хълм"- гр. Пловдив,
одобрен със Решение № 60, взето с протокол № 4 от 13.03.2014г. на Общински
съвет - Пловдив, попада в уличната регулация на бул. „Васил Априлов", гр.
Пловдив.
За
да определи равностойното парично обезщетение на отчуждавания имот,
административният орган е взел предвид събраните доказателства - договор за
замяна на имот от 30.10.2007 г., вписан 32243 на 09.11.2007 г., акт № 70, том
16, вписан в АВ, СВ - Пловдив, съгласно който собственик на поземления имот е
„Хрима Поли" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, ул.„Железарска" №6, представлявано от Ж.М.П.; удостоверение -
изх. №66090000910/12.01.2021 г. на Дирекция „Местни данъци и такси" при
Община Пловдив за данъчна оценка на имота, съгласно която данъчната оценка за
поземления имот, находящ се в гр. Пловдив, ул. „Христо Чернопеев" № 4, с
площ от 215 кв. м., собственост на „Хрима Поли" ООД е в размер на 11068,20
лв., а за отчуждаваните 37 кв. м. е в размер на 1904,76 лв., както и оценителски
доклад от 10.11.2020 г. на независим оценител Н.Ц., с който е определено
равностойното парично обезщетение за поземлен имот с идентификатор
56784.517.510, целият с площ 37 кв.м., в размер на 5 110,00 лв. (пет хиляди сто
и десет лева) без ДДС.
В
резултат на посочените доказателства, административният орган е определил
сумата от 5110,00 лв. като равностойното парично обезщетение на отчуждавания
имот от 37 кв.м. За да достигне до този извод, оценителят Ц. е изследвала
статута на имота назад във времето според измененията в кадастралния и
регулационния план, като е посочила, че отчуждаването касае за изграждане на
обект - публична общинска собственост, трайно предназначение на територията –
за първостепенна улица.
Съгласно
оценителския доклад от 10.11.2020 г. в предоставената информация за последните
12 месеца от Агенцията по вписванията за периода 06.10.2019 г. – 06.10.2020 г.
от вписаните общо 26478 броя сделки, е направен подбор на 57 такива,
предоставени с приемо-предавателен протокол. От тях за ПИ с ТПТ урбанизирана с
НТП за застрояване оценителят е установил четири подходящи аналога, т.е. са
осъществени между юридически и физически лица или между юридически лица.
Посочено е, че при ползвания под № 3 в таблицата на л.54 по делото пазарен
аналог съотношението между земята и сградата в данъчната оценка на този имот е
34,56% за земята и 65,44% за сградата. Така оценителят е намерил за пазарна
цена за един кв.м. сумата от 138,11 лв., поради което за отчуждаваната част от
имота е определено равностойно парично обезщетение в размер от 5110 лв.
Във
връзка с оспореното експертно заключение, по делото се изслуша съдебно
–оценъчна експертиза, която съдът кредитира като обективна и компетентно
изготвена, и която подробно и аргументирано съобразно изискванията на
методиката в ЗОбС - § 1 от Допълнителните разпоредби е извършила проучване на
вписаните реални сделки с недвижими имоти със сходни характеристики и по
възможност в близост до имотът, предмет на оценка, в гр. Пловдив за същия
дванадесетмесечен период.
Посочено
е, че дружеството е станало собственик по силата на договор за замяна на имот
частна общинска собственост срещу имоти, собственост на юридическо лице, вписан
под № 32243/09.11.2007 г., № 70, том 16, скица-проект № 15-637484-15.07.2019 г.
за изменение на КККР за поземлен имот с идентификатор 56784.517.160 и
образуване на нови поземлени имоти с идентификатори съответно 56784.517.510 с
площ от 37 кв.м. и 56784.517.509 с площ от 178 кв.м.
Вещото лице е
установила, че на територията на гр. Пловдив
около 26500
сделки, от които е избрала пет броя, съобразени с района на отчуждавания имот,
от които поне едната страна е юридическо лице, и които отговарят на
разпоредбата на чл.22 и са такива, за които може да се приложи нормата на §1 от
ДР на ЗОС. Така вещото лице е изчислила разностойно парично обезщетение за кв.м.
сумата от 226,65лв, а общо за имота от 37 кв.м в размер на 8386.00лв.
Съдът, след като
направи съпоставка на двете експертизи, периода, съгласно изискванията на
закона, за който могат да се вземат предвид реални сделки, както и самите сделки,
намери за установено, че и двете експертизи са взели под внимание и са включили
в оценката си сделки, които попадат в обхвата на дванадесетмесечния период от
възлагане на оценката. Освен това четирите от сделките са идентични и в двете
оценки. Единствената разлика касае взетата предвид сделка, описана под № 1 от
заключението на приетата съдебно-оценъчна експертиза сделка, която е на
стойност от 167 280.00 лв. за имот земя и сграда с площ от 281 кв.м.
При разпита на
вещото лице, същото подробно обясни, че е направила корекция цената, тъй като
сумата не е била посочена отделно на земята и сградата, като за сградата е дала
50% овехтяване, толкова, колкото е максималното овехтяване на една масивна
сграда, тъй като е установила от Гугъл мапс, че къщата е стара, тухлена, с
дървен гредоред, неизмазана, а понастоящем е съборена. Вещото лице е взела
предвид и този имот, тъй като този имот е с лице на бул.“Васил Априлов“ в гр.
Пловдив и е най-близо до отчуждавания имот и като параметри.
Предвид изложеното,
смисъл намира изводите на вещото лице Заркова в съдебно-оценъчната експертиза
за правилни, в това число и включването на имот под № 1 от заключението, тъй
като с повече имоти в обследвания период със сходни характеристики би се
постигнала по-голяма точност и справедливост при определяне на равностойно
парично обезщетение за имота, предмет на отчуждаване.
Съдът не споделя
направените възражения за това, че закупеният имот от общината през 2007 г. бил
на по-висока стойност, както и представената оценка на имота, без данни за това
кой я е изготвил, тъй като при отчуждаването административният орган, а и съдът
следва да съблюдава строгите изисквания за равностойното парично обезщетение,
регламентирани в чл.22 от ЗОС. Смисълът на разпоредбите на чл. 22, ал. 5, ал. 6
и ал. 7 от ЗОС е при определяне на равностойното парично обезщетение като водещ
критерий да се отчита конкретното предназначение на имота, което е имал по
предходния подробен устройствен план преди влизането в сила, съответно преди
одобряването на подробния устройствен план, по който се извършва отчуждаването,
респ. предназначението по предходния подробен устройствен план, действал преди
предходен, но неприложен подробния устройствен план, предвиждащ отчуждаване. С
други думи, релевантно е предназначението на имота по подробен устройствен
план, а не по кадастрална карта, към
момента преди да се е установило, че същия ще е необходим за задоволяване на
публични общински нужди, поради което всякакви предвиждания в плановете, с
които ще бъдат задоволявани тези нужди са без правно значение.
Съгласно чл.22,
ал.6 от ЗОС, конкретното предназначение на ПИ, урегулирани за застрояване с
предходен ПУП, е предназначението им, определено с предходния ПУП, действал
преди влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП по чл.21, ал.1.
Съгласно чл.22, ал.7 от ЗОС, конкретното предназначение на ПИ, урегулирани за
изграждане на обекти-публична държавна или публична общинска собственост, с
предходен ПУП, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на
ПУП по чл.21, ал.1, които не са отчуждени съобразно предвижданията на
предходния план, е предназначението им, определено с ПУП, действал преди
влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти - публична
държавна или публична общинска собственост.
В случая
конкретното предназначение на процесния имот по предходен регулационен план е
било за улична регулация, съгласно заповеди от 1969г. и 1985 г., видно и от
заключението на оценителя Ц.. Поради това не се споделят съображенията на
жалбоподателя, че имотът бил предназначен за застрояване, съответно стойността
му е значително над посоченото от експертите.
В § 1, т.1 и т.2 ДР
на ЗОС е дадена дефиниция за равностойно обезщетение, както и дефиниция на
пазарни цени на имоти със сходни характеристики. Следва да се приеме, че за
определяне на равностойно парично обезщетение по реда на чл. 22 от ЗОС
и § 1, т.1 и т.2 от ДР ЗОС чрез пазарни аналози, като такива могат да
служат сделки, отговарящи на възприетите от СОцЕ характеристики: възмездни
сделки, които се отнасят за имоти в близост до отчуждавания, сключени между
физически или юридически лица, по които една от страните да е търговец; да са
извършени в определен период в рамките на дванадесет месеца преди датата на
възлагане на оценката; да са вписани в Службата по вписвания по местонахождение
на имота; имотът предмет на сделката да е с предназначение или статут, който
съответства на този на отчуждения имот, но преди влизането в сила на ПУП във
връзка, с който се извършва отчуждаване.
Предвид изложеното,
съдът намира, че следва да измени издадения административен акт в частта
относно определеното на жалбоподателя равностойно парично обезщетение, като се
съобрази с дадената оценка на съдебно-оценъчната експертиза на в.л.З. по
изложените по-горе съображения.
При така
установеното на жалбоподателя следва да се присъдят сторените разноски в размер
общо на 650 лв., от които 50 лв. държавна такса, 300 лв. депозит за вещо лице и
300лв. адвокатски хонорар, съгласно представения списък с разноски и договор за
правна помощ.
Ето защо и на
основание чл.172 ал.2 АПК, съдът
Р Е Ш
И :
ИЗМЕНЯ заповед № 21 ОА - 403/ 01.02.2021 г. на кмета на Община Пловдив, Марица за
отчуждаване на поземлен имот, собственост на „Хрима поли“ ЕООД, гр. Пловдив, с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул.“Железарска“
№ 6, представлявано от управителя Ж.М.П., с идентификатор 56784.517.510 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Пловдив, в размер на 37
кв.м., като завишава определеното
равностойно парично обезщетение от 5110.00 лв. на 8386.00лв.
ОСЪЖДА Община Пловдив, ЕИК ********* да заплати на
„Хрима поли“ ЕООД, гр. Пловдив, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Пловдив, ул.“Железарска“ № 6, представлявано от управителя Ж.М.П.,
сумата от 650 /шестстотин и петдесет лева/ разноски за производството.
Решението е окончателно.
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪДИЯ: