№ 2204
гр. Бургас, 09.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА
при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА Гражданско дело №
20242120107649 по описа за 2024 година
Производството е образувано по повод искова молба, подадена от „ЕКС НВД“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „Сребърна“ 14,
представлявано от управителя Т. Т., със съдебен адрес: гр. ***, чрез адв. Д. Д. - САК, срещу
С. Р. Ф., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез адв. А. Т., със съдебен адрес: ***, офис ляв, с
която се претендира от съда осъждане на ответницата да заплати на ищцовото дружество
сумата от 3324 лева, представляваща остатък от възнаграждение в размер на 3,6 % от
договорена между клиент и собственик продажна цена на имот, уговорено в чл.5.3 от
договор за посредничество от 04.06.2024г., ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане и сторените в настоящото производство
разноски.
В условията на евентуалност се претендира осъждане на ответницата да заплати
на ищеца сумата от 3324 лева, на основание чл. 5.2.1 от сключеното споразумение.
Ангажирани са доказателства. Претендират се направените съдебно- деловодни
разноски.
В исковата молба се твърди, че на 04.06.2024г. е сключено споразумение за
посредничество между страните по делото, по силата на което ищецът се е задължил да
осъществява посредничество при придобиване на имот, описан в регистъра на
предложените имоти, срещу задължението на ответника да заплати възнаграждение.
Твърди се, че в изпълнение на горепосочения договор, брокер от агенцията - Д. С.
Б. е осъществил контакт с ответницата и нейния съпруг, като им е предложил оферти за
огледи на имоти и такива са осъществявани многократно.
На следващо място се твърди, че ответницата и съпругът й харесали един от
предложените и огледани имоти с адрес: ***, предложен за цена от 89 000 евро и са заявили
желание да го закупят, оставили и депозит в агенцията в размер на 1000 евро.
Сочи се на следващо място, че между страните е сключен договор за гаранция на
09.08.2024, съгласно който ответницата се е задължила да закупи имота за продажна цена в
1
размер на 75 000 евро, намалена в резултат на дейността на посредника.
Твърди се, че в чл. 6 от договора за гаранция е уговорено, че „при постигане на
посочените условия за закупуване на имота, посредникът задържа платената гаранция като
част от възнаграждението, посочено в споразумението за посредничество между страните,
като възложителят е длъжен да доплати остатъка от дължимото възнаграждение, съгласно
условията на споразумението за посредничество“.
Сочи се, че в настоящия случай, дължимото възнаграждение е в размер на 2700
евро, представляващо 3,6 % от продажната цена 75 000 евро, като посредникът е задържал
1000 евро, на основание горепосочената разпоредба от договора за гаранция, чиято левова
равностойност е 1955 лева, а остатъкът за доплащане е в размер на левовата равностойност
на 1700 евро, тоест 3324 лева.
Посочва се, че ответницата е закупила имота 10 дни след сключване на договора
за гаранция с ищеца, без да информира брокера и посредника за сделката, нито е доплатила
остатъка от посредническото възнаграждение, като е осъществила директен контакт със
собственика на имота, с оглед избягване заплащане на остатъка от възнаграждението.
Твърди се, че ищецът е поканил ответницата да заплати дължимото договорно
възнаграждение, но това не е сторено.
Сочи, че в настоящия случай е изпълнен фактическият състав на т. 5.3 от
сключеното споразумение за посредничество, поради което за ищеца е налице правото да
търси възнаграждението в размер на 3,6% от продажната цена и неустойка в размер на 2%
от посочената в регистъра цена. Заявява изрично, че не се претендира уговорената неустойка
в размер на 2 %, както и че е осъществено прихващане с внесената сума от 1000 евро, като
остават дължими 1700 евро или 3324 лв.
Така предявеният иск за заплащане на възнаграждение по чл.5.3. от
споразумението е с правно основание чл.79, вр. чл.51 от ТЗ, вр. чл.286 от ЗЗД.
В законоустановения срок по чл.131 от ГПК е подаден писмен отговор на
исковата молба от ответницата, чрез пълномощника адв. Т. - БАК, с който предявените
искове се оспорват като неоснователни. Признава се сключването на договор за гаранция,
като оспорва подписа на възложителя под споразумението за посредничество /съобразно
направеното в открито съдебно заседание уточнение/, оспорват се като неверни всички
останали заявени от ищеца твърдения.
На първо място се сочи, че посредникът не само, че не е положил усилия за
намаляване на цената по сделката, а дори напротив - действал е във вреда на купувача, като
се е опитал да завиши цената, поради обстоятелството, че между него и продавача не е имало
уговорка, по силата на която продавачът да му дължи комисионна за намиране на купувач.
Твърди се, че след постигане на съгласие за сключване на договор за покупко-
продажба на процесния имот, ищецът се е обадил на ответницата, като е поискал
увеличение на дължимата му се комисионна, но тя отказала. Ищецът заявил, че желае да
прекрати договора, ответницата се съгласила и след това встъпила в контакт с продавача,
като именно в рамките на тези контакти с продавача е узнала за поведението на ищеца,
който е действал в неин ущърб.
Приложена е към отговора кореспонденция по вайбър между страните, като се
твърди, че в нея има изтрити съобщения, от ищеца, в които се е съдържало волеизявлението
му за прекратяване на договора.
Сочи се, че по настояване на ищеца договорът за посредничество е прекратен, а
по прекратен договор не се дължи плащане. В случай, че се приеме, че договорът действа
между страните, то се въвежда възражение за неизпълнен договор от страна на ищеца,
поради това, че е предприел действия, които излизат извън правата му на посредник
2
/договаряне на продажната цена/, злоупотребил е с доверието на купувача, опитвайки се да
договори по-висока продажна цена, нарушил е задължението си по чл.2.3. от договора - да
организира обслужването на сделката до сключване на окончателния договор.
На последно място се сочи, че в договора за посредничество няма уговорка за
възнаграждение в претендирания размер, подписана от ответницата.
Претендира се отхвърляне на предявените искове. Претендират се направените
съдебно-деловодни разноски.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото е представено споразумение за посредничество от 04.06.2024г.,
сключено между ответника С. Р. Ф. като възложител и ищцовото дружество „ЕКС НВД“
ЕООД като посредник, което по своята същност представлява договор за посредничество
при покупко-продажба на недвижим имот. В договора изрично е посочено, че дружеството
действа като професионален посредник при сключването на сделки с недвижими имоти. С
договора ответницата е възложила на ищцовото дружество да посредничи при
придобиването имот, описан в регистъра на недвижимите имоти, срещу възнаграждение.
Посредникът се задължил да представи имоти съгласно търсенето на възложителя, да
организира и осъществи огледи на избраните от възложителя имоти, да осигури
организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор, да го
информира за предлагането на имоти и да осъществи още действия, изрично предвидени от
страните. Предвидено е още, че след избор на конкретен имот за покупка, страните следва да
подпишат договор за гаранция, представен от посредника, в който се уреждат конкретните
параметри на бъдещата сделка. Възложителят се е задължил да подписва регистър на
предложените имоти за всеки имот, представен от посредника, както и да заплати на
посредника еднократно възнаграждение за свързване на страните във връзка с придобиване
на имот, представен от посредника, в деня на сключване на предварителен договор, а ако
такъв не се подписва, в деня на придобиване на имот, представен от посредника (чрез
сключване на окончателен договор или по друг начин). Съгласно т.5.2.2. от споразумението,
възнаграждението, което възложителят дължи е 3,6 % с вкл. ДДС от продажната цена на
имота, но не по-малко от 1000 евро. Продажната цена е дефинирана в т. 6 от договора,
съгласно който това е цената, посочена в сключения в присъствието на посредника
предварителния договор за покупко-продажба на имота цена, а в противен случай това е
цената, посочена в споразумението. Когато в споразумението не е посочена цена, се взима
предвид цената, посочена в нотариален акт или друг документ за придобиване на имота. В
посочената точка е определена и дефиниция за представен от посредника имот - имот в
Регистъра на предложените имоти. Съгласно т. 8. регистърът на предложените имоти е
неразделна част от споразумението. Придобиване на имот е налице, ако възложителят или
свързано с него лице, сключи предварителен договор за имота или го придобие, като са
уредени множество хипотези на придобиване. В т.5.3. от споразумението страните изрично
са предвидили, че ако по време на действието на същото или в срок от 12 месеца след
прекратяването му, възложителят или свързано с него лице придобие имот, предложен от
посредника, без да му заплати уговореното възнаграждение, това ще се счита за опит на
възложителя недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждението. В този случай
между страните е договорено, че посредникът ще има право да претендира заплащането му и
неустойка в размер на 2 % от продажната цена на имота, посочена в Регистъра на
предложените имоти.
Представен е и регистър на предложените имоти, в който са попълнени полета за
два имота в гр. Бургас, кв. Сарафово, при цени от 165 000 евро и 158 000 евро на дата
04.06.2024г., подписан от страните.
Представен е и договор за гаранция от 09.08.2024г., сключен между ответницата
3
Ф., като възложител и ищцовото дружество „ЕКС НВД“ ЕООД като посредник, с който
възложителят предава на посредника сумата в размер на 1000 евро, като гаранция за
закупуването на представения от посредника на възложителя имот в ***, срещу
задължението на посредника да договори условията за покупката на имота – продажна цена
в размер на 75 000 евро, като разходите по придобиването са за сметка на възложителя
/посочена в т.2/. При постигане на посочените условия /т.2/, възложителят се задължава в
срок до 09.09.2024г. да сключи предварителен договор или нотариален акт за покупко-
продажба на посочения имот. Посочено е в следващата разпоредба, че при договаряне на
условия за покупката на имота по т.2 възложителят се задължава в срок до 23.08.2024г. да
сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота. Посредникът се задължава да
договори условията в срок до 16.08.2024г. Счита се, че посредникът е изпълнил
задълженията си, ако продавачът е потвърдил пред посредника условията по т.2 за покупко-
продажба на имота. Уговорено е още в т.6, че при постигане на посочените условия за
закупуване на имота, посредникът задържа платената гаранция, като част от
възнаграждението, възложителят следва да доплати остатъка, съгласно уговореното в
споразумението. Представени са фактура и касов бон за депозит по договора за гаранция на
стойност 1955,83 лева.
Представено е и аналогично споразумение от 03.08.2024г., сключено между
ищцовото дружество и А. Ф.. Представен е и регистър на предложените имоти, в който са
попълнени полета за шест имота на дата 03.08.2024г., единият от които – процесния
апартамент в ***, при цена от 89 000 евро. Регистърът е подписан от А. Ф., като купувач и
от представител на посредника.
С нотариален акт *** г. на нотариус А. Н. с рег. № 426 по регистъра на
Нотариалната камара, ответницата е закупила имота, описан в договора за гаранция, от
продавача И. И. Ф. /действал чрез пълномощника В. В. Н./, при удостоверена в нотариалния
акт продажна цена от 25 000 евро.
По делото е представена електронна кореспонденция чрез приложението вайбър,
от която е видно, че между брокера и съпруга на ответницата са разменяни съобщения по
повод имот в ***.
От изслушаните по делото съдебно-почеркова и съдебно-техническа експертиза,
чиито заключения като неоспорени от страните, съдът кредитира изцяло, се установява, че
подписът за възложител в споразумението за посредничество от 04.06.2024г. е положен от
ответницата С. Р. Ф., а две от съобщенията между брокера и съпруга на ответницата в
приложението Вайбър са изтрити от брокера и тяхното съдържание не може да бъде
възстановено.
От показанията на разпитания по делото свидетел Д. С. Б., брокерът при
ищцовото дружество, който е работил по случая на ответницата и съпруга й, се установява,
че те проявили интерес към втория имот на цена 89000 евро. Свидетелят сочи, че
ответницата, съпругът и дъщеря им били заедно на всички огледи. Разговаряли за коментар
на цената в размер на 14 000 евро. През цялото време комуникирал с А. за движението по
сделката, като съпругата му също била информирана. Когато постигнали уговорка за цена от
75 000 евро, С. подписала документите и оставила гаранция от 1000 евро. Според свидетеля,
когато информирал А. за деня и часа на сделката, последният опитал да избегне уговорката
за плащане на комисионна, след което спрял да си вдига телефона. Брокерът изпратил
съобщение, че ако не получи обратна връзка, ще загуби парите за гаранцията. Впоследствие
брокерът разбрал, че съпругата е закупила имота. Свидетелят сочи, че не е предявявал
претенции към продавача за комисионна.
От показанията на разпитания по делото свидетел В. Н., пълномощник на
продавача, се установява, че той не е сключвал договор за посредничество с ищцовото
дружество. Сочи, че след като постигнали съгласие за цената, брокерът Д. му казал, че
4
трябва да сключи договор за посредничество с тяхната агенция. Свидетелят отказал, при
което брокерът му предложил да вдигне цената, като за сметка на увеличението да бъде
изплатено възнаграждението на брокера. Свидетелят му отговорил да се обърне към клиента
си, с когото има договор. След разговор с шефовете, брокерът го уведомил, че тези условия
не ги устройват и сделката ще бъде развалена. Свидетелят се свързал с А. и се
поинтересувал как може да бъде развалена сделката, при положение, че брокерът не е страна
по нея. А. му отговорил, че не желае да разваля сделката, но брокерът му заявил, че сделката
ще бъде развалена и го поканил да отиде в офиса да му върнат капарото. След това
приключили със сделката.
Предвид така установената фактическа обстановка, Бургаският районен съд
намира претенцията за заплащане на възнаграждение по т. 5.3 от договора за неоснователна.
Страните са били обвързани от валиден договор за търговско посредничество
относно имот в ***. От заключението на вещото лице по приетата и неоспорена съдебно-
почеркова експертиза, се установява, че ответницата е подписала споразумението за
посредничество, а последната признава сключването на договора за гаранция. При
съвкупното тълкуване на клаузите на споразумението и договора за гаранция, сключени с
ответницата, може да се направи обоснован извод, че в него е уговорена продажна цена и тя
е в размер на 75 000 евро - посочена в договора за гаранция, в който е индивидуализиран и
имота, като сключването на последния е изрично предвидено в споразумението за
посредничество, а между страните не се спори, че предварителен договор не е сключван.
Това е цената, служеща за база за изчисление на възнаграждението на посредника.
По договора за търговско посредничество дължимото на посредника
възнаграждение е обусловено от постигане на определен резултат - намиране на
потенциален продавач, посредничество между купувача и продавача, и сключен договор
(предварителен или окончателен), вследствие на посредничеството (Р-37-2012-1 т.о.).
С процесния договор страните са уговорили, че възнаграждение се дължи при
правомерно поведение на страните по него /съобразно уговореното/ и постигане на целта
му, а именно - сключване от ответницата на договор за покупко-продажба за предложен
имот, осъществено чрез посредничеството на ищцовото дружество. В противен случай
/когато клиентът „заобиколи“ посредника и сключи договор без посредничеството му/ се
дължи както възнаграждението по договора, така и неустойка /при наличието на валидна
уговорка за такава/. Този извод се налага от тълкуването на разпоредбите в договора,
съобразно целта за която е сключен. С договора ответницата е възложила на ищцовото
дружество да посредничи при придобиването на представен от посредника имот срещу
възнаграждение. Уговорено е, че възнаграждението се дължи при сключването на
предварителен договор, а при липсата на такъв - при придобиването. Задълженията на
посредника включват информиране на клиента за предлагането на имоти, представяне на
имоти съобразно търсенето на клиента, извършване на проверка на избрания имот при
желание на клиента по представени от собственика на имота документи към сключването на
предварителен и окончателен договор, осигуряване на организационното обслужване на
сделката до сключване на окончателен договор.
Установи се от показанията на свидетеля Н., че от агенцията са преговаряли с
него като пълномощник на продавача във вреда на клиента /ответницата, с която са имали
сключен договор за посредничество/, като са уговаряли продавача да вдигне цената имота, за
да обезпечат по-високо възнаграждение за себе си. От съвкупния анализ на гласните и
писмените доказателства се установява, че действително брокерът е отправил изявление
устно и/или писмено за разваляне на договора за посредничество, както и изявления до
продавача и купувача, че ще развали сделката. Действително съдържанието на изтритите
съобщения чрез приложението Вайбър не може да бъде възстановено, но в тази насока са и
показанията на свидетеля Н., които съдът кредитира. Изявленията до възложителя не са били
5
отправени в уговорената между страните писмена форма или електронно на посочения в
договора адрес на електронна поща, поради което не може да се приеме, че договорът за
посредничество е бил валидно развален. Въпреки това обаче, действията на брокера до
такава степен са били в противоречие с интересите на ответницата-възложител, поради
което съдът приема, че е налице пълно неизпълнение на задълженията на посредника по
договора. Агентът не е осигурил сключването на договор между продавача и купувача,
напротив отправил е изявления и към продавача, и към купувача за разваляне на сделката,
което видно от събраните гласни доказателства се дължи на факта, че не е имал договорни
отношения с продавача, като отявлено е договарял във вреда на клиента си, поради което
сключването на предварителен или окончателен договор чрез посредничеството на ищеца се
е оказало невъзможно. Тъй като никой не би могъл да черпи права от собственото си
недобросъвестно поведение, то неоснователна се явява претенцията за заплащане на
възнаграждение по чл. 5.3 от споразумението, независимо от факта, че ответницата е
сключила окончателен договор за процесния имот.
Неоснователна е и предявената в условията на евентуалност претенция за
заплащане на възнаграждение по чл. 5.2.1 от споразумението.
Страните не спорят, че предварителен договор за процесния имот не е
подписван. Предвид това не се доказа да са осъществени предпоставките за заплащане на
уговореното възнаграждение. Не се налага различен извод от клаузата на чл. 5.2.1 от
договора, според която възнаграждение се дължи поради самия факт на свързването на
страните. Следва да се държи сметка обаче за целта, поради която е сключен договорът,
както и че възнаграждение не се дължи за всеки имот, за който продавач и купувач са били
свързани /т.е. не за всеки представен имот/, а за имот, за който предвид посоченото
свързване, страните са подписали предварителен или окончателен договор, в който смисъл е
и цялостният текст на разпоредбата по чл. 5.2.1. В настоящия случай обаче, очевидно
отношенията на страните не са се развили по обичайно предвидения в договора начин и то
по изключителна вина на ищцовото дружество, поради което по гореизложените
съображения евентуалната претенция също е неоснователна и следва да се отхвърли.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал.3 от ГПК, ищецът следва да
заплати направените от ответника разноски по делото в размер на 880 лева за депозит за
съдебни експертизи.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от „ЕКС НВД“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. София, бул. „Сребърна“ 14, срещу С. Р. Ф., ЕГН **********, с
адрес: ***, за осъждане на ответницата да заплати на ищцовото дружество сумата от 3324
лева (три хиляди триста двадесет и четири лева), представляваща остатък от възнаграждение
в размер на 3,6 % от договорена между клиент и собственик продажна цена на имот,
уговорено в чл.5.3 от споразумение за посредничество от 04.06.2024г., ведно със законната
лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен в условията на евентуалност, от „ЕКС НВД“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „Сребърна“ 14, срещу
С. Р. Ф., ЕГН **********, с адрес: ***, за осъждане на ответницата да заплати на ищцовото
дружество сумата от 3324 лева (три хиляди триста двадесет и четири лева), представляваща
остатък от възнаграждение в размер на 3,6 % от договорена между клиент и собственик
продажна цена на имот, уговорено в чл.5.2.1 от споразумение за посредничество от
04.06.2024г.
6
ОСЪЖДА „ЕКС НВД“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, бул. „Сребърна“ 14 да заплати на С. Р. Ф., ЕГН **********, с адрес:
***, сумата от 880 лева (осемстотин и осемдесет лева), представляваща направените по
делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
7