№ 102
гр. Русе , 19.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ВТОРИ СЪСТАВ в публично заседание на
четиринадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Аглика Гавраилова
Членове:Антоанета Атанасова
Боян Войков
при участието на секретаря Димана Стоянова
като разгледа докладваното от Антоанета Атанасова Въззивно гражданско
дело № 20214500500132 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от „В. Тренд“ ООД чрез адв. Б.Р. ВАК против
решение № 260528 от 7.12.2020 г., постановено по гр. д. № 2030/2020 г. на Русенския
районен съд, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от него против С.К.
Г. – Б. иск за заплащане на сумата от 1200,00 евро с ДДС, представляваща уговорено
възнаграждение съгласно чл.5.1 от Договор за поръчка от 11.05.2019г, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от завеждането на исковата молба до
окончателното й изплащане. Жалбоподателят твърди, че решението е неправилно като
постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила,
неправилно приложение на материалния закон, като същото е и необосновано. Заявява,
че в нарушение на чл. 146, ал. 2 ГПК съдът не е указал на страните за кои твърдения и
факти не са ангажирани доказателства, докладът му бил непълен, което е довело до
невъзможност от С.евременно ангажиране на доказателства от негова страна. Твърди,
че първоинстанционнитя съд е допуснал и нарушение на чл. 235 ГПК и чл. 12 ГПК
като не е произнесъл по доводите и възраженията на ищцовата страна, поддържани в
делото. Намира, че в обжалваното от него решение не са обсъдени всички
доказателство поотделно и в тяхната съвкупност. Според жалбоподателя направените
от първоинстанционния съд правни изводи противоречат на събраните доказателства и
1
установеното от фактическа страна. Счита, че бил изправна страна по съществуващата
между страните облигационна връзка и поради това му се следва възнаграждение, тъй
като предметът на договора бил осъществяване на контакт между продавач и
купувач.Заявява, че в качеството си на търговски посредник не е имал задължение да
постигне определена цена по договора. Заема позиция, че предявеният иск е
основателен и следва да се уважи. Претендира отмяна на решението и разноски.
Ответникът по жалбата С.К. Г. – Б. чрез адв. Д.К. - Р. АК Русе оспорва
основателността й по съображенията, изложени в отговора по чл. 263 ГПК. Претендира
разноски.
Русенският окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства,
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на
страните, намира за установено следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирана страна, против обжалваем
съдебен акт, поради което е процесуално допустима и следва да се разгледа по
същество.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 ГПК настоящата
инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно и с оглед пълния
обхват на обжалването – и допустимо.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с искова молба, с която ищецът
претендира ответницата С.К. Г. – Б. да бъде осъдена да заплати на „В. Тренд” ООД,
гр.В. сумата от 1200,00 евро с ДДС, представляваща уговорено възнаграждение
съгласно чл.5.1 от договор за поръчка от 11.05.2019 г., ведно със законната лихва върху
сумата от завеждането на исковата молба до окончателното изплащане.
Ответницата С.К. Г. – Б. чрез процесуалния си представител е заела становище за
неоснователност и недоказаност на предявения иск. Възразила е, че е налице
неизпълнение на договора за поръчка, тъй като ищцовото дружество не е изпълнило
задълженията си по процесния договор, не е организирало преговори с продавача, не е
предложило имот на заявената от нея цена и степен на завършеност. Поради това е
оспорила дължимостта на възнаграждението по чл. 5.1 от договор за посредничество
от 11.05.2019 г. Възразила е, че клаузите по договора са нищожни по смисъла на чл. 26
ЗЗД и неравноправни по смисъла на ЗЗП, тъй като не са индивидуално договорени, а
договорът е бил подготвен предварително.
Не се спори, че на 11.05.2019 г. между страните е сключен договор за поръчка, с
който ищцовото дружество е поело задължение да посредничи при неизключителни
2
права на ответницата за покупката на недвижим имот, находящ се в к. к.“ С. С. К. и Е.“,
“Трака“ или „Евсиновград“, двустаен, с цена до 70000,00 евро. Ищцовото дружество се
е задължило да подбере имоти, съобразно посочените от клиента характеристики и
организира огледи, съгласувани с клиента, да предоставя информация за имотите,
съобразно публикуваните обяви и получените данни от продавачите или от трето лица,
с което ЕРА работи съвместно, да информира продавача за предоставената от клиента
парична гаранция, да извърши дистанционна проверка за тежести по електронен път в
Имотния регистър, да съдейства за договаряне на условията по предварителния
договор. Уговорени са още 4 задължения, които са по искане на клиента или срещу
допълнително възнаграждение. Уговорено е в чл. 5.1 от договора възнаграждение за
довереника в размер на 3 % от стойността на закупения имот, но не по-малко от
1000,00 евро без ДДС, дължимо в деня на подпиС.не на предварителния договор, а ако
такъв не се подпиС. – в деня на изповядване на сделката. Страните са договорили още,
че възнаграждението е дължимо и при покупка на имота от С.рзани лица с клиента. В
чл. 4.5 от договора е уговорено за срок от 12 месеца от изтичане/прекратяване на
поръчката, клиента или С.рзани с него лица да не купуват имот, представен от
ищцовото дружество.
От регистър за огледи се установява, че ответницата заедно с представител на
ищеца е извършила оглед на апартамент № **, с адрес: гр. В., к. к. “С. С. К. и Е.“,
сграда Р-, ет. 4 на 11.05.2019 г. при цена 75 000 евро.
Между страните е подписан и договор за гаранция от 14.05.2019 г. към договор
за поръчка, от който се установява, че ответницата е предала на ищеца сумата от
2000,00лв. като гаранция за закупуване на апартамент № **, с адрес: гр. В., к. к. “С. С.
К. и Е.“, апартхотел Р-, ул.** №** ет* В т. 2 от този договор са посочени и условията
на клиента относно закупуването на имота, между които цена от 70 000,00 евро, липса
на тежести, степен на завършеност: поставени подови настилки и боядисани с латекс
стени. В т. 6 страните са уговорили, че ако в срока по т. 3 /10.06.2019 г./ ЕРА не
договори условията по т. 2, се задължава да върне на възложителя получената гаранция
в тридневен срок от изтичане на срока по т. 4. Връщането й не се счита за
неизпълнение на задълженията на ЕРА по поръчката за покупка.
Представен е анекс към поръчка за продажба на недвижим имот от 15.05.2019 г.,
сключен между ищцовото дружество и собственика на процесния имот - „Зевс Травел
Инвестмънт“ ООД, в който е посочено, че ищецът е договорил продажна цена на
имота, за който ответницата му е предоставила гаранция в размер на 72000,00 евро и
степен на завършеност: поставени подови настилки и боядисани с латекс стени.
Страните не спорят, а това се установява и от приложената по делото разписка,
3
че на 6.07.2019 г. представител на ищцовото дружество е върнал на ответницата
внесената от нея гаранция в размер на 2000 лв.
От нот. акт № **,т.***,д. № ***/****г. на Нотариус с район на действие РС-В.
се установява, че ответницата е закупила от „Зевс Травел Инвестмънт“ ООД недвижим
имот, находящ се в апартамент № **, с адрес: гр. В., к. к. “С. С. К. и Е.“, хотел Р-, ет. 4
за сумата от 46 717,33 лв.
Представена е и разменена между страните електронна кореспонденция.
И двете страни са ангажирали гласни доказателства.
свидетелят П. П. - брокер на недвижими имоти в ищцовото дружество дава
показания, че ответницата им била препоръчана от техен клиент, търсела имот в к-с „С.
С. К. и Е.“ с параметри около 65-80 кв. м., двустаен, с ориентировъчна цена до около
70 000 евро. На 11.05.2019 г., заедно с ответницата, извършил огледи на недвижими
имоти, от които тя харесала един, който бил с цена над 70000,00 евро и за който Г.
платила гаранция от 2000,00 лв. Известили продавача, че към имота има интерес. Той
подготвил предварителен договор, който бил консултиран от юристи на агенцията, за
да могат да бъдат защитени интересите й като клиент. След като почти всичко било
уговорено, Г. му заявила, че търсенето за момента спира и евентуално ще го поднови
на есен. Поискала да й бъде върнат депозита, което се случило в офиса им в гр. В..
свидетелства, че върнали гаранцията, защото клиентката се отказала от поръчката.
Дава показания, че след около месец и нещо излязъл друг имот, за който решил че ще
хареса на ответницата и й се обадил. Тя обаче го уведомила, че е закупила имота,
който харесала при огледа и който бил с цена от 75000,00 евро. свидетелят заявява, че
от ищцовото дружество не са успели да постигнат цена, която купувачът желаел да
заплати.
свидетелят Р. Б. – съпруг на ответницата изнася данни, че присъствал на
извършените от съпругата му огледи. Имало уговорка между нея и агенцията за
определена цена по договора за гаранция, за която тя и оставила 2000 лв. депозит.
Договорката не била постигната и капарото им било върнато. Агенцията им заявила, че
не може да изпълни изискванията и сметнали, че имотът не може да бъде договорен.
Дава показания, че съпругата му потърсила съдействие от друга агенция, тъй като
искали апартаментът да бъде в степен на завършеност с подови настилки и шпакловка
на стени. Тези договорки не можали да се постигнат от представителя на агенцията. За
това той ги уведомил по телефона и им върнали капарото поради това. Дава още
показания, че обектът бил довършен след подпиС.не на нотариалния акт.
Въведеното с въззивната жалба оплакване за непълен доклад, изготвен от
4
районния съд е счетено за основателно от настоящия състав, поради което на страните
е предоставена възможност да ангажират доказателства за точното изпълнение на
задълженията им по договора за посредничество.
От страна на ищеца е приет предварителен договор за продажба на процесния
недв. имот с посочен продавач „Зевс Травел Инвестмънт“ ООД и без посочен купувач
за сумата от 60 000 лв. Договорът не е подписан. Приложено е и неподписано
споразумение към него отново само с посочен продавач фирмата – собственик, с което
страните договарят, че общо определената цена на имота е в размер на 140820 лв.
От страна на ответницата са ангажирани гласни доказателства – показанията на
С. М. Г. П. - управител на фирма „Зевс“, от която ответницата закупила имота.
свидетелства, че първоначално С. Б. била доведена на оглед на апартамент № ** от
брокер на агенция „ЕРА“ на име П.. Съпругът на ответницата също присъствал.
Показала им и други апартаменти в този апартхотел. Дава показания, че цените на
имотите била предоставила предварително на П.. свидетелства, че нямала обратна
връзка със С. и съпруга и не знаела какво са решили. По време на огледа двамата
обсъждали нещо помежду си, но не разговаряли нито със свидетелката, нито с П..
Изнася данни, че около десетина дни след огледа брокерът П. й звънял на няколко
пъти. Водили преговори за цената на апартамент ** като я обсъждали с и без
довършителни строително-ремонти работи. свидетелката обяснила на агента, че ако
трябва да направи и тях, трябва да качи още цената. Изнася данни, че П. я уведомил, че
клиентите му бързат, тъй като ще заминават за чужбина. Обяснила му, че след 15 май
не може да прави ремонти, тъй като на „С. К. и Е.“ това е забранено и има правила
според които не може да се извършват строителни работи нито във вътрешната, нито
във външната част на обектите. свидетелства още, че при разговорите си с брокера на
ищцовата агенция смъкнала от цената, но той искал и цената да е по-ниска, и на тази
по-ниска цена да се направят и довършителните работи, което според свидетелката не
било възможно. Изпратила на П. неин стандартен предварителен договор, с каквито
работи фирмата й като не знае дали той е стигнал до ответницата. Разяснява, че тези
договори се обсъждат от страните, консултират се с адвокати и когато се изяснят
детайлите и се постигне съгласие, се подпиС.т. В случая С. и мъжът не били
подписали. По този конкретен договор, който изпратила на П., нищо не била
обсъждала нито с него, нито с ответницата и съпруга . Тъй като брокерът на ищцовата
агенция й обяснил, че клиентите му бързат, а тя пък не можела след 15 май да прави
ремонти, решила, че С. и мъжът й са се отказали. Не си спомня след това да е водила
повече разговори с П. относно **-ри апартамент и забравила за случая. свидетелства
още, че през месец август те отново дошли на оглед на апартамент **, но с друг агент
на фирма „Джордан“. Продължили преговорите относно цената чрез агента на
„Джордан“ на име Г. Христов. Доколкото си спомня се разбрали за около петдесет и
5
няколко хиляди лева като цена за апартамента без довършителните работи. Дава
показания, че тя имала сключен договор с фирма „Джордан“ през месец август за
продажбата на апартамент номер **. Била потърсена от тази фирма за това. Това бил
единичен договор, за конкретния случай. Изнася данни, че по принцип избягва
посредничеството на агенции за продажба на имоти, тъй като те не искат такива
договори да се сключват за кратки периоди, а това било неизгодно за нея.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Правилно, съобразявайки уговореното между страните, районният съд е приел, че
конкретният договор макар и наименован като договор за поръчка, попада изцяло в
приложното поле на чл. 49 - 51 ТЗ. Законосъобразен е и изводът, че клаузите по него не
са неравноправни и нищожни въпреки, че същият е обективиран в предварително
изработена от ищеца бланка, защото от гласните доказателства по делото /доколкото
други в противния смисъл не се събрани/ се установява, че ответницата е бил запозната
и се е съгласила със съдържанието му преди неговото подпиС.не, а приложимите
клаузи от договора установяват обичайни за посредническата дейност права и
задължения на страните.
В исковата молба ищецът се е позовал на точното изпълнение на своите
задължения по договора и на неизпълнението на насрещното задължение на
ответницата да заплати уговореното в чл. 5.1 възнаграждение, което е дължимо от
клиента при сключване на договор /предварителен или при изповядване на сделката/ за
покупка на представен от дружеството имот. За уважаването на главния иск ищецът
следва да докаже освен сключения договор за посредничество и изпълнението на
поетите с него С.и задължения и сключване от ответника на сделка с продавача на
предложен от ищеца имот.
Договорът за посредничество е търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4,
предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определенаени сделки или на сделки с
определенаени обекти от гражданския оборот. Основно задължение на посредника е
осъществяването на контакт между страните по бъдещата сделка – продавач и купувач.
Предмет на договорът за посредничество не е извършването на определена работа, а
постигането на определенаен резултат - С.рзване на страните за сключването на
сделки. Такъв е предметът и на процесния договор за посредничество. За разлика от
договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско посредничество за
сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само
задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на
съглашение между страните по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване
6
с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът да взема непосредствено
участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло
задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от
това, че посредникът е поставил в контакт страните.
Именно в това се изразява и основният спорен въпрос между страните -
изпълнени ли са от посредника задълженията по така сключения договор, които да
обуславят задължение за доверителя да плати възнаграждение по него.
По този въпрос, настоящата инстанция споделя изложените от първостепенния
съд мотиви относно непълното изпълнението на договора от страна на въззиваемото
дружество и в този смисъл намира възражението на въззиваемата, че до реализирането
на покупко-продажба на апартамента се е стигнало не в резултат на посредничеството
на въззиваемото дружество, за основателно.
От събраните по делото доказателства безспорно се установява, че ищецът е
осъществил част възложената му с договора от 11.05.2019 г. посредническа дейност
като извършил проучване и селектиране на пазарната информация, издирил продавачи
на недвижими имоти в съответствие с изискванията на ответницата като възложител и
й предоставил тази информация, организирал огледи на имоти, а след одобрение на
един от тях – апартамент ** предприел действия по сключване на предварителен
договор за покупката му – подписал договор за гаранция от 14.05.2019 г., по който
ответницата предала на агенцията 2000 лв. и анекс към поръчка за продажба на
недвижим имот от 15.05.2019 г. със собственика - „Зевс Травел Инвестмънт“ ООД.
Водил преговори с него за постигане на цена, съответна на изискванията на
ответницата, което се установява от показанията и на С. П., и на С. П.. От страна на
бъдещия продавач бил изпратен и проект за предварителен договор. По делото обаче
липС.т каквито и да било доказателства, че той е бил предоставен на ответницата. В
крайна сметка до подпиС.не на предварителен договор между продавача и ответницата
не се е стигнало и гаранцията била върната на възложителката. Причина за това е била,
видно и от показанията и на С. Б., и на С. П., невъзможността на ищеца да договори
желаната от ответницата цена при съответните условия. Това обаче не дава основание
да се направи извод, че посредникът е изпълнил задълженията си по договора в пълен
обем, както и че договорът не е сключен чрез него единствено поради вина на
ответницата. Принципно правилни са доводите на въззивника, че той няма задължение
да договаря цена. Цената, на която ще се реализира сделката, е резултат от постигане
на съглашение за нейния размер между продавача и евентуалния купувач и не се
определеная от посредника, а от страните по нея. Ролята на посредника е само да ги
С.рже за сключването й, поради което е допустимо договорената цена да бъде различна
от офертната цена, предложена от ищцовото дружество. Не се доказва обаче, че
7
подобно С.рзване в случая е осъществено. От показанията на С. П. – управител на
дружеството-продавач се установява, че след извършения с брокер на ищцовата
агенция оглед на имота, не е имало никакви контакти между нея и ответницата, нито
чрез ищеца, нито самостоятелно. Нещо повече, свидетелката изнася данни, че през юни
или юли са се срещнали в к. к. „С. К. и Е.“ и разминали без ответницата да я разпознае.
свидетелства още, че преговори относно цената на жилището са водени само със С. П.,
но не и директно с отв. Б.. До такъв контакт между тях се е стигнало едва през м.
август, но вече с помощта на друга посредническа агенция, на която С. П. била
възложила продажбата на имота. В този смисъл са и показанията на съпруга на
ответницата С. Б. - „тя /С. Б./ потърси съдействие от друга агенция“, които макар и
заинтересовани от изхода на делото, следва да бъдат ценени, доколкото се подкрепят
от показанията на С. П..
При така изложеното, не може да бъде споделен изводът, че сделката следва
автоматично да се счита за сключена в резултат от дейността на първия по време
предложил имота. Безспорно ищецът е положил усилия за изпълнение на задълженията
си, но въпреки това не се установява, че именно те са причина за сключването на
договора за продажба. Извършването само на част от необходимите действия не е
равнозначно на точно /пълно/ изпълнение и не поражда правото на възнаграждение за
такова. Задължително условие за пълното изпълнение е осъществяването на контакт
между страните, осъществяването на уговорения резултат, както и наличието на
причинна връзка между поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат. В
настоящото производство не беше установено страните по продажбеното отношение да
са били непосредствено С.рзани от ищеца, което означава, че не е доказана причинна
връзка между поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат – покупко-
продажбата на имота. Не може да се приеме за такова срещата на С. П. и отв. Б. на
огледа, по време на който почти не са разговаряли. ЛипС.т доказателства, че
възползвайки се от получената информация за жилището, ответницата е осъществила
директен контакт с продавача, при който волеизявленията им относно параметрите на
бъдещата сделка да са съвпаднали, респ. приближили в резултат на посредничеството
на „В. Тренд” ООД. Обратно, чрез проведеното насрещно доказване от нейна страна се
оборва съществуването на причинно-следствена връзка между действията на ищеца и
настъпилия резултат поради сключване на сделката с посредничеството на друг
брокер. Желаната промяна, в която се изразява позитивният интерес на ответницата,
действително е била осъществена, но това е станало в резултат от усилията на
посредник, различен от ищцовото дружество.
При така изложеното се налага извод, че правилно районният съд е отхвърлил
иска по чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ, а от там и акцесорният иск по чл. 86 ЗЗД.
Подадената от „В. Тренд” ООД въззивна жалба е неоснователна, а решението като
8
правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора, отправеното искане и представените доказателства,
сторените от въззиваемата разноски в размер на 370 лв. за платено адв. възнаграждение
за процесуално представителство пред настоящата инстанция следва да бъдат
възложени в тежест на въззивника.
Мотивиран така, Русенският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260528 от 7.12.2020 г., постановено по гр. д. №
2030/2020 г. на Русенския районен съд.
ОСЪЖДА „В. Тренд“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. В., бул. „Цар ОС.бодител“ № 109- А, ет. 1, офис 12, представлявано от
управителя И. С. да заплати на С.К. Г. – Б., ЕГН ********** от гр. Русе, ул. „К.“ № 1,
вх. 1, ет. 1, ап. 1 сумата в размер на 370 лв., представляваща съдебно-деловодни
разноски пред настоящата инстанция.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9