Р Е Ш Е Н И Е
гр. София,
03.05.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІV А въззивен състав, в публичното заседание, проведено на шестнадесети
април през две хиляди и осемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА ТАШЕВА
Мл.с.СВЕТЛАНА
АТАНАСОВА
при секретаря Цветелина
Добрева, като разгледа докладваното от мл. съдия Атанасова в.гр. дело
№ 171 по описа за 2018 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение от 27.10.2017
г., постановено по гр. д. № 55272/2016 г., по описа на СРС, 88ми състав, е
отхвърлен предявеният от Б.С.Ш. срещу Б.Г.И. иск с правно основание чл. 19, ал.
3 от ЗЗД за обявяване на окончателен сключения между ищцата и ответника
предварителен договор от 09.03.2016г. за покупко-продажба на следния недвижим
имот – апартамент № 32, находящ се в гр.София, ж.к. „*******” (бивш ж.к. „*******част”),
в жилищна сграда бл. 518 (стар номер 18), вх. Б, ет. 4, състоящ се от една
стая, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 60.81 кв.м.,
при съседи на жилището: стълбище, В.А.М., двор, В.И.В., заедно с припадащото се
избено помещение № 9, при съседи: коридор, С.и Р.И., В.И.В., заедно с
припадащите се 2.089 % идеални части от общите части на сградата.
Ищцата Б. С.Ш.
обжалва в цялост първоинстанционното решение като неправилно. Във въззивната
жалба се поддържа, че Софийски районен съд погрешно бил приел, че в хода на
производството не били представени доказателства относно извършеното плащане от
страна на ищцата на продажната цена на процесния имот, въпреки че към исковата
молба били приложени вносни бележки за извършените плащания. Поради това, се
застъпва становището, че било неправилно прието, че жалбоподателката не била
изправна страна по предварителния договор и за нея не се било породило
потестативното право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да иска сключване на окончателен
договор. Посочва се, че съгласно предварителния договор продажната цена на
имота била 70 000 лева, от които авансово са заплатени веднъж сумата от
36 000 лева и веднъж сумата от 30 000 лева, като било уговорено в
деня на сключване на окончателния договор да бъде заплатена и последната вноска
от 4 000 лева. Твърди се, че в договорения ден и част за сключване на
окончателния договор ищцата се явила при избрания от страните нотариус, но
ответникът не се появил, поради което окончателен договор не бил сключен по
негова изключителна вина. Ето защо, въззивница счита, че е изправна страна по
предварителния договор и моли съда да отмени постановеното от Софийски районен
съд решение, като уважи предявения от нея иск. Претендира се присъждането на
сторените и пред двете инстанции разноски.
В срока по чл.
263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от особения представител
на ответника Б.Г.И., с който оспорва същата.
Софийски градски съд след извършена преценка на
представените по делото доказателства и изложените във въззивната жалба и в
отговора доводи, приема следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл.
19, ал. 3 от ЗЗД.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта и наличието на противоречие с императивните правни норми – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата.
Въззивният съд
счита постановеното от СРС, 88ми състав, решение за валидно и допустимо, но неправилно.
Във връзка с доводите във въззивната жалба
настоящият състав намира следното:
От представен по
делото писмен договор за покупко-продажба на жилище, сключен по реда на чл. 117
от ЗТСУ, рег.№ 48, том І, от 10.01.1983г., се установява, че Г.П.И. е закупил
жилище № 32, находящо се в жилищна сграда блок № 18, вх.Б, на ІV етаж, в ж.к. „*******част”,
в гр.София, състоящо се от една стая, дневна, кухня и сервизни помещения на
60.81 кв.м., застроена площ, заедно с припадащите се избено помещение № 9 и
2.089 % идеални части от общите части на сградата. Описаният имот, видно от
приета по делото схема № 15-520637-25.10.2016г., издадена от Служба по
геодезия, картография и кадастър, е с идентификатор № 68134.2820.2026.4.32
и данъчна оценка, актуална към
18.10.2016г. – 20 668.20 лева. Съгласно удостоверение за идентичност,
издадено от Столична община, блок № 18 в ж.к. „*****V” е идентичен с блок 518 в
ж.к. „*******”.
Към исковата
молба са приложени и два броя удостоверения за наследници. Видно от
удостоверение за наследници с № 515/22.05.2002г., след смъртта си Г.П.И. на
03.05.2002г. е оставил като свои наследници съпругата си В.Я.И.и сина си Б.Г.И.,
а съгласно удостоверение за наследници с № 110/05.04.2007г. на 17.12.2002г. е починала и В.Я.И., която е
оставила като свой единствен наследник Б.Г.И..
От представените
по делото предварителен договор от 09.03.2016г. за продажба на недвижим имот се
установява, че Б.Г.И. в качеството си на продавач се е задължи да продаде на
купувача Б.С.Ш. своя недвижим имот -
апартамент № 32, находящ се в гр.София, ж.к. „*******” (бивш ж.к. „*******част”),
в жилищна сграда бл. 518 (стар номер 18), вх. Б, ет. 4, състоящ се от една
стая, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 60.81 кв.м.,
при съседи на жилището: стълбище, В.А.М., двор, В.И.В., заедно с припадащото се
избено помещение № 9, при съседи: коридор, С.и Р.И., В.И.В., заедно с
припадащите се 2.089 % идеални части от общите части на сградата. В чл. 2 от
договора страните са се договорили продажната цена на имота да бъде 70 000
лева, като част от нея в размер на 36 000 лева да бъде заплатена на
продавача в дена на подписване на предварителния договор по посочена банкова
сметка, ***.03.2016г. да бъде преведена по същата банкова сметка ***, а
останалата част от 4 000 лева – да бъде заплатена в деня на подписване на
окончателния договор. Уговорено е в чл. 3 от договора окончателният договор да
бъде сключен на 19.04.2016г., като до 15.042016г. продавачът се е задължил да
набави и представи на купувача всички необходими документи за нотариалното изповядване
на сделката (чл. 5 от договора).
Между страните е
подписан и анекс от 15.04.2016г. към предварителен договор за продажба на
недвижим имот, приложен по делото, с който са се съгласили окончателният
договор да бъде сключен в изискуемата от закона форма най-късно до 19.09.2016г.
Уговорено е, че ако до тази дата не бъде сключен окончателен договор, то
страните се задължават да се явят на 19.09.2016г. в 11.00 часа в нотариалната
кантора на нотариус С.Т., рег. № 065 от НК, с район на действие СРС, като
продавачът се е задължил най-късно до 01.09.2016г. да се снабди с всички
документи, необходими за изповядване на сделката и да ги представи на купувача
в препис. Останалите клаузи от предварителния договор от 09.03.2016г. са
останали непроменени.
По делото е
установено, от представена вносна бележка № 00029730/09.03.2016г., че Б.С.Ш. е
внесла в брой сума в размер на 36 000 лева в полза на Б.Г.И. по банкова
сметка, ***елния договор от 09.03.2016г., с посочено основание за плащане
„покупка на имот”. Видно от приложена вносна бележка № 00036949/29.03.2016г. по
същата сметка в полза на ответника е внесена в брой от ищцата и сума в размер
на 30 000 лева отново с основание „покупка на имот”.
Към исковата
молба е приложен и констативен протокол от 19.09.2016г., съставен от нотариус С.Т.,
рег. № 065 от НК, с район на действие СРС, в който е удостоверено, че на
посочената дата в 11.00 часа се е явила Б.С.Ш. и е заявила, че чака да се яви Б.Г.И.,
поканен с анекс от 15.04.2016г. към предварителен договор от 09.03.2016г.
сключен и подписан от Б.С.Ш. и Б.Г.И.. В констативния протокол е отбелязано, че
Б.Г.И. не се е явил и не е изпратил представител до 12.15 часа, а Б.С.Ш. е
изразила желание и готовност да сключи окончателен договор и да заплати
остатъка от договорената продажна цена.
С оглед приетите факти по делото
въззивният съд намира от правна страна следното:
За да бъде уважен предявеният иск с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съобразно правилата на чл. 154 от ГПК по
делото от ищеца следва да бъде установено при условие на пълно и главно
доказване наличието на следните материални предпоставки: 1. възникнало между
страните в процеса облигационно правоотношение, по което е поето задължение за
сключване на окончателен договор с конкретно очертано в предварителния договор
предметно съдържание; 2. ищецът да е изпълнил поетото с договора задължение; 3.
съществуване на правото предмет на предварителния договор в патримониума на
ответника към датата на съдебното дирене и 4. изискуемост на потестативното
право за сключване на окончателен договор.
Съобразявайки събраните
по делото доказателства, настоящият състав приема, че от ищцата е установено,
че предварителният договор от 09.03.2016г. и анексът към него от 15.04.2016г.
съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а
именно посочени са страните по него и тяхното качество – купувач – Б.С.Ш. и
продавач – Б.Г.И., подробно е индивидуализиран предмета на договора - апартамент № 32,
находящ се в гр.София, ж.к. „*******” (бивш ж.к. „*******част”), в жилищна
сграда бл. 518 (стар номер 18), вх. Б, ет. 4, състоящ се от една стая, дневна,
кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 60.81 кв.м., при съседи на
жилището: стълбище, В.А.М., двор, В.И.В., заедно с припадащото се избено
помещение № 9, при съседи: коридор, С.и Р.И., В.И.В., заедно с припадащите се
2.089 % идеални части от общите части на сградата, като е уговорена и продажната цена на
имота – 70 000 лева и начина и на заплащане.
Предварителният договор
и анексът към него са сключени и в установената в чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена
форма, предвид обстоятелството, че за окончателния договор за покупко-продажба
на недвижим имот законодателят е предвидил в чл. 18 от ЗЗД специална форма –
нотариален акт. С оглед изложеното и доколкото по делото не установено подписът
положен върху предварителния договор от 09.03.2016г. и анекса към него от
15.04.2016г. от името на ответника да не е негов, настоящият състав приема, че
между страните по делото е възникнало валидно облигационно правоотношение, по
което е поето задължение за прехвърляне на собствеността върху процесния имот.
Установено е и че именно
ответникът е собственик на спорното жилище, доколкото същото е закупено от
неговия баща, видно от представения писмен договор за покупко-продажба, за
чиято действителност предвид обстоятелството, че се отнася за прехвърляне на
собственост от държавата към частно лице, не е необходима нотариална форма. След
смъртта на собственика и смъртта на съпругата му – родители на ответника, техен единствен наследник по закон е останал именно
Б.Г.И. – техния син. Не са приложени доказателства, които да опровергаят
представените от ищеца доказателства.
С оглед установеното от фактическа страна
и направените от въззивника възражения, спорът пред въззивния съд се
концентрира във въпроса дали ищцата е изправна страна по сключения
предварителен договор за покупко-продажба на процесиня имот.
Видно от констативен протокол от 19.09.2016г.,
съставен от нотариус, притежаващ необходимата удостоверителна функция, се
установява, че ищцата е изпълнила поетото с анекса от 15.04.2016г. към
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.03.2016г.
задължение да се яви при посочения от страните в договора нотариус в уговорения
ден и час – 19.09.2016г. в 11.00 часа.
Въззивната инстанция приема, че
представените два брой вносни бележки безспорно доказват, че ищцата е изпълнила
и другото поето от нея задължение, а именно заплатила е частично договорената
продажна цена и то съгласно уговорените в предварителния договор от
09.03.2016г. условия, като част от цената в размер на 36 000 лева е преведена в
полза на ответника по посочената от него банкова сметка *** „С.” ЕАД в деня на
подписване на предварителния договор – 09.03.2016г., а другата част - 30 000
лева са заплатени по банков път по същата сметка на Б.Г.И. също както е
договорено в предварителния договор на 29.03.2016г. И в двете вносни бележки е
отбелязано и основанието за плащане „покупка на имот” и предвид
обстоятелството, че по делото няма данни между страните да е съществувало друго
правоотношение във връзка със закупуване на недвижим имот и доколкото
преведените по банков път суми и датата на плащането им съответстват на
уговорените в процесния предварителен договор, настоящият състав намира, че
тези суми са заплатени именно във връзка с поетото от ищцата задължение за
заплащане на продажната цена на имота. Единствено от цялата договорена продажна
цена от 70 000 лева, остават не заплатени 4 000 лева, които съгласно чл. 2, б. „в” от
предварителния договор е следвало да бъде заплатена в деня на подписване на
окончателния договор.
Обстоятелството, че не е платена изцяло
уговорената продажна цена не е пречка за обявяване на предварителния договор за
окончателен, ако са налице останалите предпоставки. Самият
закон предвижда, че е възможно да се обяви за окончателен предварителен
договор, по който не е платена цялата цена и урежда условията, при които става
това – чл. 362, ал. 1 от ГПК. В този смисъл и решение №
367/2014/27.01.2015г. по гр.д.№ 5852/2013г. на ВКС, IV г.о., решение № 537/08.07.2010г.
по гр.д№ 349/2009г. ВКС, IIIг.о,
решение № 2696/06.11.1956г. по гр.д№5478/1956 на ВС, IV г.о.
Налице е и последната от предпоставка от значение за
уважаването на предявения конститутивен иск, а именно настъпила е и
изискуемостта на потестативното право за сключване на окончателен договор,
доколкото между страните е бил уговорен, видно от анекса към предварителния
договор, краен срок за сключване на окончателния договор – 19.09.2016г., който
е изтекъл преди ищцата да е сезирала Софийски районен съд с искова молба.
Предвид
изложеното, предявеният конститутивен иск следва да се приеме за основателен, а
обжалваното решение да бъде отменено, като на основание чл. 362, ал. 1 от ГПК ищцата следва да заплати на ответника – продавач сумата 4 000 лева,
съставляваща остатък от покупната цена на имота, в двуседмичен срок от влизане
в сила на решението. При неизпълнение на това условие, съдът по искане на продавача
може да обезсили решението.
По аргумент от
чл. 364, ал. 1 от ГПК съдът следва да осъди ищцата да заплати на държавата
следващите се разноски по прехвърляне на имота и да нареди вписването на
възбрана върху имота до заплащането на разноските. Съгласно разпоредбата на чл.
44, ал. 1 и чл. 45, ал. 1 от ЗМДТ при придобиване по възмезден начин на
недвижими имоти приобретателят следва да заплати данък, чийто размер се
определя с Наредба на съответния Общински съвет (чл. 1, ал. 2 от закона).
Регламентирана е и основата за определяне на данъка (чл. 46 ЗМДТ), а това е
оценката на имуществото към момента на прехвърлянето, равна на уговорената
цена, или данъчната оценка. Актуалната данъчна оценка съставлява основа за
определяне на дължимия данък за прехвърляне на имуществото само в случай, че
уговорената цена е по-ниска от данъчната. Съгласно чл. 35, ал. 2 от Наредба за
определяне на размера на местните данъци на територията на Столична община, при
възмездно придобиване на имущество данъкът е в размер на 2.5 на сто върху уговорената
цена на прехвърляното имущество, или в случая дължимият данък е 2.5 на сто
върху 70 000 лева или 1750 лева.
Ищцата дължи и
заплащането на разноските по прехвърляне на имота и дължимите данъци и такси за
имота. Част от дължимите разноски по прехвърлянето на имота са нотариалните
такси. Нотариалната такса е възнаграждението на нотариалния
орган, като независимо кой орган извършва дейността съгласно чл. 85 от ЗННД се събира еднаква по размер нотариална такса, определена
по приетата от Министерски съвет тарифа. Съгласно чл. 86 от ЗННД таксата се внася в приход на държавния бюджет, когато
нотариалните действия са извършени от съдия по вписванията при заместване на
нотариус или от други органи, различни от органите на местната администрация. Таксите се
определят съгласно Тарифа за нотариални такси към ЗННД върху
материалния интерес, който в настоящия случай е продажната цена, която
надвишава стойността на данъчната оценка на имота. В т. 8, раздел ІІ от Тарифа за нотариални такси към ЗННД е
предвиден начина за определяне на дължимата такса при материален интерес над
50 001 лева, какъвто е настоящия случай, и тя се равнява на 580.50 лева.
По разноските:
Предвид изхода
на спора, право на разноски има ищцата Б.С.Ш..
Пред Софийски
районен съд от ищцата са представени доказателства за заплатени разноски в общ
размер на 2413.38 лева, поради което
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответникът следва да бъде осъден да ги
заплати в полза на ищцата.
На основание чл.
78, ал. 1 от ГПК, вр. с чл. 273 от ГПК ищцата има право на разноски и пред
въззивната инстанция, доколкото депозираната от нея въззивна жалба е уважена.
По делото са представени доказателства за сторени разноски в общ размер на 1203.34 лева, от които 103.34 лева за
държавна такса, 600 лева депозит за особен представител и 500 лева – адвокатски
хонорар, за чието заплащане в брой е представено като доказателства съобразно
разясненията дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № №6/06.11.2013г. по
тълк.д.№ 6/2012г на ОСГТК на ВКС договор за правна защита и съдействие.
С оглед цената
на исковете и на основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК настоящият съдебен акт
подлежи на касационно обжалване.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение от 27.10.2017 г., постановено по
гр. д. № 55272/2016 г., по описа на СРС, 88ми състав, като вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключения на 09.03.2016г между Б.С.Ш., с ЕГН **********,***,
и Б.Г.И., с ЕГН **********, с постоянен адрес ***, предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот – апартамент № 32, находящ се в
гр.София, ж.к. „*******” (бивш ж.к. „*******част”), в жилищна сграда бл. 518
(стар номер 18), вх. Б, ет. 4, състоящ се от една стая, дневна, кухня и
сервизни помещения, със застроена площ от 60.81 кв.м., при съседи на жилището:
стълбище, В.А.М., двор, В.И.В., заедно с припадащото се избено помещение № 9,
при съседи: коридор, С.и Р.И., В.И.В., заедно с припадащите се 2.089 % идеални
части от общите части на сградата, при условие, че в двуседмичен срок от
влизане в сила на решението купувачът Б.С.Ш. заплати на продавача Б.Г.И. сумата
4 000 лева, съставляваща остатък от цената на имота.
При неизпълнение
от страна на Б.С.Ш. на условието да плати остатъка от покупната цена на Б.Г.И.,
по искане на продавача съдът може да обезсили решението.
ОСЪЖДА Б.С.Ш., с ЕГН **********,***, да заплати по сметка на Софийски градски съд на основание на чл. 364, от ГПк, вр. с чл.
85 и чл. 86, т. 3 от ЗННД, вр. с
т. 8, раздел ІІ от Тарифа за нотариални такси към
ЗННД, сумата в размер на 580.50
лева - представляваща такси за прехвърлянето на имота.
ОСЪЖДА Б.С.Ш., с ЕГН **********,*** да заплати
на Столична община по местонахождението на имота на чл. 364 от ГПК, вр. с чл. 44, вр. 45 от Закона за местни данъци и такси сума в размер на 1750 лева - данък за възмездно прехвърляне на имущество в размер на
2,5 на сто върху уговорената цена на имущество.
На ищцата Б.С.Ш. да
се издаде заверен препис от решението след представяне на доказателства за
внасяне на определения местен данък и държавна такса и на удостоверение, че Б.Г.И. не дължи публични държавни и общински вземания, за
което да му бъде издадено съдебно удостоверение.
Да се впише възбрана върху имота до
заплащане на дължимите за прехвърлянето на имота данък и такси.
ОСЪЖДА Б.Г.И., с ЕГН **********, с постоянен
адрес ***, да заплати на Б.С.Ш., с ЕГН **********,***, на основание чл. 78, ал.
1 от ГПК сума в размер на 2413.38 лева
– разноски в първоинстанционното производство, и на основание чл. 78, ал. 1,
във вр. с чл. 273 от ГПК сума в размер на 1203.34
лева – разноски, сторени пред въззивната инстанция.
Решението подлежи
на обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред Върховния
касационен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.