Р Е Ш Е Н И Е
София, 08.12.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, I ОТДЕЛЕНИЕ, 3-ти състав, в открито съдебно заседание
на втори октомври две хиляди и седемнадесета
година, в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОГДАНА
ЖЕЛЯВСКА
При секретаря Ели Гигова, като разгледа докладваното от съдия
Богдана Желявска гр. дело № 2222 по
описа за 2016 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са два обективно съединени иска с правно осн. чл. 93 ал.
2 предл. посл. от ЗЗД от „Б.С.Б.“ АД срещу С.И.Й., П.Н.К. И Р.Н.Л. за
сумата от 40 000 лева, представляваща останалата част от дължими
80 000 лева, които, от своя страна, представляват дължим в двоен размер
задатък, даден от ищеца по сключен с ответниците предварителен договор от
22.07.2008 г. за покупко-продажба на недвижим имот, съставляващ 1/3 ид. части
от 400 кв. м. попадащи в кв. 9 по регулационния план на ж.к. С., гр. София и включени
УПИ II – общински, при граници на УПИ: улица, УПИ I-683,
УПИ III, и граници на реалната част от 400 кв. по
букви ГДЖЗИГ по комбинирана скица, както и акцесорен иск с правно осн. чл. 86,
ал. 1 от ЗЗД за сумата от 10 988.83 лева, представляваща лихва за забава
за периода от 12.06.2013 г. до 23.02.2016 г., ведно със законната лихва и
разноските по делото.
В исковата молба се твърди, че на
22.07.2008 г. в гр. София ищецът „Б.С.Б.“ АД, е сключил предварителен договор
за покупко-е сключил предварителен договор за покупко – продажба с ответниците С.Й.,
П.К. и Р.Л., с който последните са се задължили да прехвърлят на ищцовото
дружество собствеността върху следния техен съсобствен недвижим имот, а именно:
1/3 ид. части от 400 кв. м. попадащи в кв. 9 по регулационния план на ж.к. С.,
гр. София и включени УПИ II – общински, при граници на УПИ: улица, УПИ I-683,
УПИ III, и граници на реалната част от 400 кв. по
букви ГДЖЗИГ по комбинирана скица, срещу заплащане на продажна цена в размер на
55 000 евро, платими както следва: 40 000 лева – представляващи
капаро, платими в деня на подписване на предварителния договор, който служи и
като разписка за платената от ищцовото дружество сума и 34 550 евро – в
деня на подписването на окончателния договор по нотатиален ред.
По силата на чл. 6 от процесния
договор, продавачите се задължават да прехвърлят по нотариален ред идеалната
част от правото на собственост, предмет на договора, в срок най-късно до
20.12.2008 г. В случай на неизпълнение, продавачите са длъжни да върнат
полученото капаро в двоен размер.
Въпреки уговорения срок и настъпването
му , ответниците не са предприели активно действие за изповядване на сделката,
като с нотариална покана от 03.06.2013 г. ищцовото дружество е уведомило
ответниците, че едностранно развалят подписаният помежду им договор. Всеки един
от съсобствениците е получил поканата на 06.06.2013 г. В поканата е даден срок
от 5 дни за връщане на полученото капаро, но към настоящият момент същото не е
върнато.
За реализиране на вземането си,
ищцовото дружество е завело дело пред СГС – 10120/2013 г. на I ГО, 5
състав. С Решение от 08.08.2014 г. искът е уважен за сумата от 40 000 лева
главница, като частичен от 80 000 лева. Решението е влязло в законна сила
на 17.09.2014 г.
Моли съда, да постанови решение, с
което да осъди ответниците да му заплатят исковата сума, ведно със законната
лихва от датата на завеждане на исковата молба до окончателното им изплащане,
като му присъди и направените по делото разноски.
Предявява акцесорен иск за мораторни
лихви върху исковата сума за посочения период.
Ищецът представя писмени
доказателства.
Ответниците считат иска за недопустим,
поради изтекла давност. Отделно от това оспорват предявения иск по основание и
размер, за което са представили подробни съображения. Оспорват предварителния
договор, като твърдят, че същият е с невъзможен предмет, което го прави
нищожен. Оспорват подписа на купувача, като твърдят, че същия е подписан от
неовластено за това лице. Твърдят, че договорът е симулативен.
Молят съда да постанови решение, с
което да отхвърли предявените искове, не ангажират доказателства, претендират
направените по делото разноски да останат
за ищцовата страна.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото е представен в оригинал
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен между
страните по делото на 22.07.2008 г. Договорът е сключен между ищцовото
дружество, представлявано от Л.Е.Г., като купувач и ответниците като продавачи
на имота. С чл. 1 от договора продавачите се задължават да прехвърлят на
купувача собствеността върху следния недвижим имот: 1/3 ид. части от 400 кв. м.
попадащи в кв. 9 по регулационния план на ж.к. С., гр. София и включени УПИ II –
общински, при граници на УПИ: улица, УПИ I-683,
УПИ III, и граници на реалната част от 400 кв. по
букви ГДЖЗИГ по комбинирана скица.
Съгласно чл. 3 от този договор между
страните е уговорена крайна продажна цена от 55 000 евро. Съгласно чл. 4
от договора при подписване на същия купувачът е заплатил на продавача в деня на
подписване на договора сумата от 40 000 лева капаро и част от уговорената
продажна цена. В същия чл. 4 от договора е записано, че договорът служи за
разписка за получаване на сумата съставляваща капаро.
В чл. 6 от договора е уговорен срок за
сключване на окончателен договор – седем дни от снабдяване на продавачите с всички
необходими документи, но не по-късно от 20.12.2008 г.
По възраженията на ответника.
Съдът, като разгледа изложените
възражения на ответника в отговора на исковата молба, намира, че същите са
неоснователни по следните съображения:
Ответникът твърди, че предметът на
договора е невъзможен, поради което счита същият за нищожен, тъй като предварителният
договор касае продажба на идеални части от недвижим имот, а продавачите не били
осигурили съгласието на останалите съсобственици за извършване на продажбата.
Съдът с оглед естеството на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот, базирано на облигационно - правния му характер, намира, че към
датата на подписване на процесния предварителен договор продавачът не следва да
е осигурил съгласието на останалите съсобственици на недвижимият имот. Той
трябва да осигури предпоставките за сключване на окончателен договор до датата,
която е уговорена между страните за сключване на окончателен договор. Продажбата
на идеална част от имота не е нищожна, още по – малко пък и сключването на
предварителен договор за покупко – продажба на такава част.
По възражението на ответниците за
изтекла погасителна давност на претендираното право, съдът счита същото за
неосноватено, доколкото приема, че за реализиране на процесното право тече
петгодишна погасителна давност считано от момента, от който вземането на ищеца
за връщане на двойния размер на задатъка е станало изискуемо, а именно от
датата, на която ответниците са уведомени за развалянето на предварителния договор
за покупко-продажба – 06.06.2013 г. Правото да се иска двойния размер на
капарото възниква от момента на разваляне на предварителния договор за
покупко-продажба.
По възражението на ответниците за
нищожност на предварителния договор поради неподписването му за купувач от
лицето, посочено в договора и имащо надлежна представителна власт като
представляващо дружеството, а от трето лице без представителна власт, съдът
счита същото за неоснователно. Процесният предварителен договор съставлява
частен писмен диспозитивен документ, изходящ и от двете страни по делото.
Доколкото ответниците имат качеството на издател на документа, то те имат право
да оспорват подписа на другия издател на документа – купувача. В случая, обаче,
доколкото се оспорва подпис на представляващ дружеството следва да се съобрази
разпоредбата на чл. 301 от ТЗ, съгласно, която, когато едно лице действа от
името на търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава
действията, ако не се противопостави веднага след узнаването.
По делото е представена нотариална
покана от дружеството ищец до ответниците, изходяща от представляващата
дружеството Л.Е.Г., която следва да се
приеме като акт на потвърждаване на действието на процесния предварителен
договор, поради което и в контекста на разп. на чл. 301 от ТЗ не може да се
приеме за основателно възражението на ответниците, че предварителния договор не
е подписан от лице, без представителна власт. Нещо повече – очевидно е налице
потвърждаване на същата.
По възражението за нищожност на
договора, поради неговата симулативност, като прикриващ други взаимоотношения
между страните, съдът го намира за неоснователно поради следните съображения:
В отговора на исковата молба ответниците не е посочена
като прикрита сделка друга сделка, освен евентуална бъдеща продажба, която
всъщност сделка е предмет на предварителния договор. На следващо място, на
ответниците, с определение от 20.03.2017 г., в открито съдебно заседание е
дадена възможност на ответниците да ангажират показанията на двама свидетели
при режим на довеждане, за установяване на твърдяната симулативност. При
провеждането на открито съдебно заседание на 10.07.2017 г. ответниците не се
явяват и не се представляват от адвокат. Не са осигурили допуснатите свидетели
и не сочат доказателства за тяхната невъзможност за довеждането им, поради
което съдът ги е заличил. С оглед изложеното съдът намира възражението, че
предварителния договор за покупко-продажба е симулативен за неоснователно и
недоказано.
По изложените по – горе съображения съдът
намира предварителният договор, сключен между страните по делото на 22.07.2008
г. за действителен и пораждащ своите правни последици, включително и тези
последици, произтичащи от развалянето на един валиден предварителен договор.
По първия предявен иск с правно
основание чл. 93, ал. 2 предложение последно от ЗЗД: Не се спори по делото, че
окончателен договор за прехвърляне собствеността върху процесния недвижим имот
в уговорения с предварителния договор срок не е бил сключен.
Ищецът твърди, че с нотариална покана,
надлежно връчена на ответниците на 06.06.2013 г. е развалил предварителния
договор, тъй като за него е отпаднал интереса от сключване на окончателен
договор и е поискал в петдневен срок връщане на даденото капаро.
Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 2
предложение последно от ЗЗД, ако задължението не е изпълнено от страната, която
е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка
в двоен размер.
Фактическият състав на посочената
разпоредба на ЗЗД изисква за успешното провеждане на предявения на това
основание иск кумулативното наличие на следните предпоставки: 1. Наличие на
валидно облигационно отношение, възникнало от сключване на действителен договор
между страните; 2. Неизпълнение на поетото с договора задължение от страна,
която е получила задатъка; 3. Отказ на другата страна от договора.
В случая, предвид изложеното по-горе,
съдът приема за доказано, че между страните по делото на 22.07.2008 г. е бил
сключен действителен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, породил действителна облигационна връзка между страните по делото.
Съгласно чл. 4 от предварителния договор купувачът (ищец по настоящото дело) е
заплатил 40 000 лева на продавачите (ответници по настоящото дело) като
задатък. В същата разпоредба на предварителния договор е уговорено, че
договорът служи за разписка за платения задатък.
Видно от съдържанието на
предварителния договор ищецът е бил изправна страна по същия, той е изпълнил в
срок задълженията си, поети с договора. Предварителният договор е бил развален
по надлежния ред. За ищеца се поражда правен интерес и възниква правото да се
откаже от предварителния договор и да търси обезщетение от виновното
неизпълнение на договора от ответниците. Такова обезщетение е заплащането на
дадения задатък в двоен размер, каквото и обезщетение е уговорено с процесния
предварителен договор – чл. 10, ал. 5. „Отказване“ от предварителния договор по
смисъла на чл. 93, ал. 2 предложение последно от ЗЗД означава договорът да бъде
развален. Ирелевантен е фактът към коя дата ще бъде развален договора от
изправния кредитор. Съдът, изцяло кредитирайки, представената по делото
нотариална покана от 03.06.2013 г., отправена от ищеца до ответниците и
надлежно връчена на същите на 06.06.2014 г. ответниците са поканени надлежно от
ищеца да му заплатят в двоен размер дадения от него по договора задатък в двоен
размер.
Предвид изложеното, съдът счита, че
изискваните от закона предпоставки са изпълнени и ответниците дължат връщане на
получения задатък, в двоен размер, от който размер в настоящото производство се
претендира сумата от 40 000 лева.
По делото се установи, че между
страните е водено друго дело за друга част от двойния размер на капарото
(40 000 лева), което е приключило с влязло в сила осъдително решение в
полза на „Б.С.Б.“ АД., а именно гр. дело № 10120 по описа за 2013 година на I ГО 5
състав на Софийски градски съд, с отбелязване за влизане в сила на 17.09.2014
г.
Според преобладаващата съдебна
практика, със сила на присъдено нещо се ползват съдебно установените
провопораждащи факти, доколкото индивидуализират спорното право, чрез
основанието и петитума на иска. Предмет на силата на присъдено нещо не е само
субективното материално право, откъснато от конкретния юредическа факт, въз
основа на който то се претендира. Приема се, че в основанието на иска се
включват всички факти очертани от хипотезата на правната норма, въз основа на
която се поражда претендираното материално право, поради което установените с
решението по частичния иск общи правопораждащи факти на спорното право се
ползват със сила на присъдено нещо. С такава сила се ползват съдебно
установените правопораждащи факти, доколкото индивидуализират спорното право, чрез
основанието и петитума на иска.
В този смисъл съдът приема, че между
страните е установено със сила на присъдено нещо с влязлото в сила решение на
СГС по гр. дело № 10120 по описа за 2013 година на I ГО 5
състав, че между тях е налице валиден договор за покупко-продажба на недвижим имот;
ответниците са получили задатък, но не са изпълнили в срок задълженията си по
договора; договорът е прекратен от изправната страна – ищец в настящото
производство.
За пълнота следва да бъде посочено, че
тези факти се установиха и посредством събраните в настоящото дело
доказателства – предварителен договор за продажба на недвижим имот от
22.07.2008 г., сключен между страните;
нотариална покана изходяща от ищеца и адресирана до ответниците от 03.06.2013
г.; разписки за получаване на нотариалната покана от ответниците от 06.06.2013
г.
Предявеният иск е основателен и
доказан и следва да бъде уважен.
По предявения иск с правно основание
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД съдът приема, че, доколкото този иск е акцесорен по
отношение на главния такъв и, предвид изхода по главния иск, той следва да бъде
уважен частично. Дължи се лихва върху сумата от 40 000 лева – за периода
на изискуемост на същата – от изтичане срока за доброволно изпълнение до датата
на завеждане на исковата моба, т.е. от 12.06.2013 г. до 22.02.2016 г. в размер
на 10 977.70 лева. В останалата му част до пълния предявен размер от
10 988.83 лева искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен и
недоказан.
Предвид изхода на делото и на осн. чл.
78, ал. 1 от ГПК на ищеца следва да бъдет присъдени сторените в процеса
разноски, съгласно представения списък по чл. 80 ГПК, неоспорен от ответната
страна: 1600 лева – държавна такса; 5000 лева – адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА С.И.Й. с ЕГН ********** ***, П.Н.К. с ЕГН **********
*** и Р.Н.Л. с ЕГН ********** ***, да заплатят на „Б.С.Б.“ АД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление:***, офис 2, представлявано от „Т.К.“ ЕООД,
представлявано от Л.Е.Г. по иск с правно основание чл. 93, ал. 2 предл.
последно от ЗЗД сумата от 40 000 лева, съгласно предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен между „Б.С.Б.“ АД и С.И.Й. с ЕГН ********** ***, П.Н.К. с ЕГН **********
*** и Р.Н.Л. с ЕГН ********** *** на 22.07.2008 г., представляваща останалата
част от дължими 80 000 лева , които от своя страна представляват дължим в
двоен размер задатък, ведно със следващата се законова лихва, считано от датата
на завеждане на исковата молба – 22.02.2016 г. до окончателното ѝ изплаащане, както и на осн. чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
сумата от 10 977.70
лева съставляваща законна лихва за периода от 12.06.2013 г. до 22.02.2016 г.,
като ОТХВЪРЛЯ иска с правно
основание чл. 86 ал. 1 от ЗЗД до пълния му предявен размер от 10 988.83 лева като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА С.И.Й., П.Н.К. и Р.Н.Л. да заплатят на „Б.С.Б.“ АД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление:***, офис 2, представлявано от „Т.К.“ ЕООД,
представлявано от Л.Е.Г. сумата от 6600 лева сторени съдебни разноски на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му
на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: