№ 16263
гр. София, 29.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА
ПЕТКОВА
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско
дело № 20231110125281 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба на Г. Н. К. срещу собствениците в Етажна
собственост с адрес ********, с която е предявен е иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решения
на ОС на ЕС от 29.03.2023 г.
В исковата молба се твърди, че ищцата е собственик на ½ ид.ч. от апартамент № 8,
находящ се в Етажна собственост /ЕС/ с адрес ********, представляващ съпружеска
имуществена общност между нея и съпруга й. Ищцата сочи, че на 29.03.2023 г. в ЕС било
проведено Общо събрание /ОС/, а на 05.04.2023 г. бил поставен протокол ведно със
съобщение за поставянето му. Според ищцата взетите решения на събранието от 29.03.2023
г. са незаконосъобразни. На първо място сочи, че събранието е свикано от нелегитимен
орган, който не разполага с правомощията за това съгласно чл. 12 ЗУЕС, поради което и
само на това основание иска взетите решения да бъдат отменени. Според ищцата действието
на сключения между ЕС и [фирма] договор за възлагане на услугата „професионален
домоуправител – пълен пакет“ от 01.05.2017 г. е прекратено на договорно основание, тъй
като договорът бил сключен за една година, а и на законово основание, доколкото дори да се
приеме, че действието на договора е продължило след изтичането на срока му, то съгласно
чл. 19, ал. 8 ЗУЕС не може да надвишава две години. Сочи още, че при провеждането на ОС
са допуснати редица съществени процесуални нарушения. Твърди, че ОС било свикано с
поканата, поставена във входното фоайе на 21.03.2023 г., дневният ред бил следния – 1.
Отчет за дейността на фирмата управител на ЕС по договор до настоящия момент; 2.
Разглеждане на текущи въпроси, свързани с управлението и поддръжката на сградата, на
1
проведеното ОС обаче били взети решения, невключени в предварително оповестения
дневен ред. Според ищцата протоколът страда от пороци, обосноваващи
незаконосъобразност на взетите решения. Твърди, че отбелязването на кворума в протокола
е незаконосъобразно и не отчита реално присъстващите правоимащи на събранието. Сочи
още, че по време на събранието управителят на [фирма] не е извършил проверка дали
вписващите се в присъствения лист представители на отделни обекти действително са
собственици или лица, отговарящи на изискванията на чл. 14 ЗУЕС, нито е съобщил за
присъстващи пълномощници и такова отбелязване не е направено в протокола. В тази връзка
ищцата твърди, че „вписаните по № 10, 13 и 14 в присъствения лист представители,
съответно на ап. 10, ап. 16 и ап. 9“ не са собственици на обектите, а само обитатели,
неупълномощени по надлежния ред да представляват съответните съсобственици в ОС,
поради което и техният процент идеални части не следва да бъде зачитан, възразява и срещу
участието на собственици или представители на търговски обекти в ОС. Оспорва
отбелязването в протокола по отношение на гласувалите собственици, като твърди, че
същото не е надлежно и вярно, а и не коректно записано. Ищцата поддържа още, че
съставеният протокол не съдържа достоверно извършените фактически действия. Не бил
извършен отчет съгласно т. 1 от дневния ред. Поддържа още, че взетите решения са
незаконосъобразни, доколкото за проведеното на 29.03.2023 г. ОС са налице два протокола с
различно съдържание – първоначално поставения на адреса на ЕС на 05.04.2023 г. и
изпратения до нея по електронна поща от 18.04.2023 г, като излага подробни съображения,
че двата документа се различават в отбелязванията по отношение на кворума, липсва
присъствен лист към първия протокол, в първи протокол не били отразени идеалните части
на явилите се съсобственици, освен лично отбелязаните от нея ид.ч. по отношение на
нейния имот. Във връзка и с изложените съображения се иска отмяна на всички решения на
ОС, обективирани в протокола от 29.03.2023 г.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор на исковата молба от М. Е. Д. в
качеството му на управител на [фирма], действащо като управител на сграда Етажна
собственост, находяща в *****. В уточнителна молба е уточнено, че [фирма] е избран за
управител и законен представител на етажните собственици в ЕС с решение от 2024 г.
Според ответника предявените искове са неоснователни и иска да бъдат отхвърлени. Твърди,
че управителят на [фирма] свикал общо събрание на ЕС, независимо, че двугодишният
мандат е изтекъл, въз основа на възложените му правомощия от ОС на ЕС. Сочи, че
правомощията му не са прекратили съобразно разпоредбата на чл. 21, ал. 2 ЗУЕС, съгласно
която се запазват до избора на нов управител, какъвто в случая не е провеждан. Сочи, че
фактически от 2017 г. до настоящия момент [фирма] извършва всички дейности по
поддръжка и управление на общите части на сградата и получава заплащане на дължимите
към него такси от всички собственици в ЕС, които приемат извършените дейности.
Неоснователно било твърдението на ищеца, че не е извършена проверка на
представляваните лица. Поддържа и, че ищцата не попада сред тази група лица, поради
което и не разполага с възможността да оспорва наличието или липсата на представителна
2
власт на трети лица. Оспорват се твърденията и представената от ищцата таблица за
площообразуване в сградата. Сочи, че общото събрание се състои от собствениците на
всички самостоятелни обекти в сградата, включително и търговските. Сочи още, че
процесната ЕС е регистрирана като една етажна собственост с 32 самостоятелни обекта,
което включва магазин и ресторант.
В открито съдебно заседание от 25.06.2024 г. ищцата се явява лично. Поддържа
исковата молба и моли за уважаване на предявените искове. Претендира разноски.
Ответникът, редовно призован чрез управителя на етажната собственост [фирма], не
изпраща представител.
Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото е приета като доказателство представена справка за задълженията за
местни данъци и такси, разпечатана от Портала за електронни услуги на НАП, за лице с
имена Г. Н. К. и ЕГН ********** от 04.05.2023 г., от която се установява, че посоченото лице
е задължен субект за заплащане на задължения към бюджета по отношение на два
недвижими имота, а именно ап. Г2, находящ се в ******** и ап. 8, находящ се в ******.
Видно от приетия Нотариален акт № 60 от 30.11.2005 г., том IV, рег. № 10496, дело №
562/2005 г. на нотариус В. А., с рег. № 262 на НК и район на действие Софийски районен
съд, З. Б. К. е придобил правото на собственост на посочената дата върху апартамент № 8,
находящ се в сграда на адрес в ********. Съгласно удостоверение за сключен граждански
брак от 13.11.2004 г. З. Б. К. и Г. Н. Николова се намират в брачна връзка един с друг.
Нотариален акт № 60 от 30.11.2005 г., том IV, рег. № 10496, дело № 562/2005 г. на
нотариус В. А., с рег. № 262 на НК и район на действие Софийски районен съд и
удостоверение за сключен граждански брак от 13.11.2004 г. се установява, че ищцата е
собственик при условията на съпружеска имуществена общност на самостоятелен обект в
процесната сграда в режим на етажна собственост, находяща се в ********А, а именно на
апартамент № 8 в същата.
Приета като доказателство е Покана за общо събрание на собствениците на етажната
собственост на адрес *****, от която е видно, че същото е свикано от управителя на
етажната собственост на основание чл. 12, ал. 1 ЗУЕС, съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, на
29.03.2023 г. във входното фоайе на сградата от 19.00 часа. Посочен е следният дневен ред: т.
1 – „Отчет за дейността на фирмата управител на ЕС по договор до настоящия момент.“ и т.
2 – „Разглеждане на текущи въпроси свързани с управлението и поддръжката на сградата.“
Поканата е подписана от лицето М. Д. и е указано, че при липса на кворум в посочения ден
и час, ще се приложат разпоредбите на чл. 15, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС. Отбелязано е, че
поканата е поставена на дъската за обяви във входното фоайе на 21.03.2023 г. в 17.00 часа.
От представеното и прието съобщение за изготвен протокол от проведеното общо
събрание се установява, че на етажните собственици е съобщено изготвянето на протокола
от общото събрание на етажната собственост, проведено на 29.03.2023 г. на 05.04.2023 г. в
3
17.05 часа, когато е поставено и съобщението във входа до асансьора. В съобщението е
обективиран и протокол за поставянето му на видно място в етажната собственост, който е
подписан от управителя М. Е. Д. и от свидетеля Н. Г., чиято фамилия не се чете.
Видно от приетия Протокол от проведено Общо събрание на етажна собственост с
адрес ******** А /който Протокол е приложен от ищцата и за който тя твърди, че е залепен
ведно със съобщението за изготвянето му/, същото се е провело на 29.03.2023 г. в 19.00 часа,
като е посочено, че към началния час на събранието са присъствали лично и чрез
упълномощени представители собственици, представляващи над 67% от идеалните части от
общите части на сградата в режим на етажна собственост. За председател е избран К. Ц. от
ап. 13, а за протоколчик – М. Д.. Взети са следните решения: по т. 1 от дневния ред –
„Общото събрание приема отчета на [фирма]. Избира [фирма] за управител на етажната
собственост за нов двегодишен срок считано от датата на събранието. От 01.04.2023 г. се
определя такса за управление дължима към [фирма] в размер на 10 лв. на самостоятелен
обект. Упълномощават се М . К. /ап. 23/ и Н. Д. /ап. 1/ да подпишат нов договор или анекс с
[фирма]“, по-късно по време на събранието допълнено с решение по същата точка: „Общото
събрание реши да се насрочи след период от един месец ново Общо събрание, на което да се
прегласува препотвърждаване на договора с [фирма], както и да се разгледат и приемат
оферти за нова входна врата с контролиран достъп и нова домофонна система.“, както и по т.
2 от дневния ред – „Да се ремонтира вратата на абонатната станция като се постави нов
заключващ механизъм. Допълнително да се монтира кутия с код за достъп, където да се
съхраняват ключове от абонатна и ГРТ. Шифъра да се предоставя при аварийни случаи от
упълномощените за това лица – К. Ц. и М. Д.. Да бъде наета ВиК фирма за основано
обследване на вътрешната водопроводна инсталация на сградата. Да се извърши ремонт на
ВиК инсталацията с цел нормалното подаване на вода към сградата и самостоятелните
обекти.“ В протокола е посочено, че решението по т. 1 е взето с мнозинство от 73.10% от
присъстващите, сред които освен гласувалите собственици или пълномощници на
собствениците на апартаменти в етажната собственост, са налице зачетени гласове и на
представители на офиси № 4 и № 1, магазин и ресторант, а допълващото решение по т. 1 и
това по т. 2 от дневния ред са взети с пълно мнозинство от всички присъстващи без гласове
„против“ или „въздържал се“. Съгласно изричното отбелязване, събранието е закрито в 20.30
часа поради изчерпване на предварително обявения дневен ред, като протоколът съдържа
подписи на протоколчик М. Д. и председател К. Ц..
Видно от приетата като доказателство кореспонденция по електронна поща, на
11.04.2023 г. ищцата е поискала от управителя на процесната етажна собственост да й бъде
предоставен заверен препис от протокол за проведено общо събрание от 29.03.2023 г. в
цялост, заедно с всички приложения към него, като такъв й е бил изпратен на 18.04.2023 г.
По делото е приложен и приет като доказателство заверен от К. Ц. Протокол от
проведено Общо събрание на етажна собственост с адрес ******** А от 29.03.2023 г., в
който е посочено, че в обявения час на събранието са представени 77.02% идеални части от
общите части на сградата, но в останалата си част кореспондира с представения на л. 11-13
4
от делото. Представен е и присъствен лист към Протокола за проведеното на 29.03.2023 г.
общо събрание, в който от т. 1 до т. 6 включително лицата са посочили, че са собственици на
обекти в сградата, от т. 7 до т. 15 включително липсва отбелязване на качеството на
присъстващите, а от т. 16 до т. 20 включително обектите са представлявани от едно и също
лице, което отново не е посочило дали е собственик на същите, упълномощен представител
или ползвател без право на глас.
Видно от писмо от Г. Н. К. от 12.04.2023 г., адресирано до [фирма], ищцата е
оспорила изготвения протокол от провелото се на 29.03.2023 г. общо събрание с твърдения
за изтекъл мандат на управителя. От представената по делото обратна разписка и разпечатка
от системата на [фирма] се установява, че писмото е получено от адресата на 18.04.2023 г., а
е било изпратено на 12.04.2023 г.
От представения и приет като доказателство по делото Договор за възлагане на
услуга от 01.05.2017 г., сключен между процесната етажна собственост в качеството на
възложител и [фирма] като изпълнител се установява, че възложителят е възложил на
изпълнителя извършването на услугата „професионален домоуправител – пълен пакет“ за
срок от една година, считано от датата на подписването на договора. В чл. 16, ал. 2 от
договора страните са уговорили, че ако един месец преди изтичането на срока на действие,
договорът не бъде прекратен с едномесечно предизвестие от която и да е от двете страни,
той се подновява при същите условия и за същия срок. Представена е и ценообразуваща
таблица, в която са определени идеалните части от общите части в сградата, които
принадлежат към всеки от самостоятелните обекти в етажната собственост, находяща се в
****, парцел IX-947, кв. 14, ****. Представен е и списък с активни абонатни номера за
плащане на месечни такси към каса на етажната собственост чрез **** за живущите на
*****А, вх. А.
По делото е представен и Протокол от проведено събрание на 26.01.2011 г. на
живущите в етажната собственост в ********А жилищна сграда, който съдът намира за
неотносим към настоящото производство, поради което не следва да обсъжда фактите, за
чието осъществяване същият свидетелства.
Като писмени доказателства по делото са приети и три броя схеми на самостоятелни
обекти от 27.02.2021 г., издадени от Служба по геодезия, картография и кадастър за имоти с
идентификатори *****, ********* и *************.
По делото е представен и приет Протокол № 1/2024 г. от Общо събрание на етажната
собственост на сграда с адрес в ********А, от който се установява, че на провелото се на
15.02.2024 г. Общо събрание на процесната етажна собственост е взето решение по т. 2 от
дневния ред, с което е избран [фирма] за професионален домоуправител на етажната
собственост с възлагане на функции, считано от месец март 2024 г.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна
страна следното:
Процесното ОС на ЕС е проведено на 29.03.2023 г., съобщението за изготвяне на
5
протокола е поставено на видно място в сградата на етажната собственост на 05.04.2023 г., а
исковата молба е предявена на 05.05.2023 г., респ. е спазен срокът по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Искът по чл. 40 ЗУЕС е конститутивен. Правен интерес от предявяване на
конститутивен иск съществува винаги, доколкото е предвидено, че потестативните права,
които са техен предмет могат да бъдат упражнени само чрез иск, по съдебен ред.
Между страните не е налице спор, а и от представените по делото Нотариален акт №
60 от 30.11.2005 г., том IV, рег. № 10496, дело № 562/2005 г. на нотариус В. А., с рег. № 262
на НК и район на действие Софийски районен съд и удостоверение за сключен граждански
брак от 13.11.2004 г. се установява, че ищцата е съсобственик на самостоятелен обект в
процесната сграда в режим на етажна собственост, находяща се в ********А, а именно на
апартамент № 8 в същата.
От представения протокол от 29.03.2023 г. за проведеното ОС на ЕС съдът намира, че
се установява да са били взети решенията, които се оспорват от ищцата, а именно: по т. 1 от
дневния ред – „Общото събрание приема отчета на [фирма]. Избира [фирма] за управител на
етажната собственост за нов двегодишен срок считано от датата на събранието. От
01.04.2023 г. се определя такса за управление дължима към [фирма] в размер на 10 лв. на
самостоятелен обект. Упълномощават се М . К. /ап. 23/ и Н. Д. /ап. 1/ да подпишат нов
договор или анекс с [фирма]“, по-късно по време на събранието допълнено с решение по
същата точка: „Общото събрание реши да се насрочи след период от един месец ново Общо
събрание, на което да се прегласува препотвърждаване на договора с [фирма], както и да се
разгледат и приемат оферти за нова входна врата с контролиран достъп и нова домофонна
система.“, както и по т. 2 от дневния ред – „Да се ремонтира вратата на абонатната станция
като се постави нов заключващ механизъм. Допълнително да се монтира кутия с код за
достъп, където да се съхраняват ключове от абонатна и ГРТ. Шифъра да се предоставя при
аварийни случаи от упълномощените за това лица – К. Ц. и М. Д.. Да бъде наета ВиК фирма
за основано обследване на вътрешната водопроводна инсталация на сградата. Да се извърши
ремонт на ВиК инсталацията с цел нормалното подаване на вода към сградата и
самостоятелните обекти.“
Визираната в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС незаконосъобразност на решението на Общото
събрание може да се изразява в несъобразяване със закона при формиране на решението
като юридически факт, т. нар. процедурни нарушения и в несъобразяване със закона на
съдържанието на решението, т. нар. материална незаконосъобразност.
Следва да се посочи също, че основание на иска по чл.40 ЗУЕС са само посочените в
исковата молба пороци /недопустимо е решение на Общото събрание да бъде отменено въз
основа на пороци, които не са въведени в исковата молба или по-късно по реда за
отстраняване нередовностите на исковата молба, или чрез изменение на иска/ - решение №
58 от 25.03.2014 г. по гр.д. № 5704/2013 г., I г. о. на ВКС, решение № 37/20.04.2016 г. по гр.д.
№ 4432/2015 г., I гр. о. на ВКС. Следователно съдът следва да се произнесе единствено по
доводите, съдържащи се в исковата молба.
6
Ищцата твърди, че процесното ОС на ЕС от 29.03.2023 г. е незаконосъобразно,
доколкото е било свикано и проведено от нелегитимен орган, тъй като договорът с
професионалния домоуправител [фирма] бил прекратен с изтичане на срока, за който е
сключен, а също и прекратяването на правомощията произтичало от закона, според който
управителят се избирал за максимален срок от две години.
По делото е приложен Договор за възлагане на услуга от 01.05.2017 г., сключен
между процесната етажна собственост в качеството на възложител и [фирма] като
изпълнител с предмет извършването на услугата „професионален домоуправител – пълен
пакет“ за срок от една година, считано от датата на подписването на договора. В чл. 16, ал. 2
от договора страните са уговорили, че ако един месец преди изтичането на срока на
действие, договорът не бъде прекратен с едномесечно предизвестие от която и да е от двете
страни, той се подновява при същите условия и за същия срок. В чл. 6, ал. 1 изрично е
посочено, че на изпълнителя се възлага и правото за организиране и провеждане на ОС на
ЕС. По делото е приложен и Протокол № 1/2024 г. от Общо събрание на етажната
собственост на сграда с адрес в ********А, от който се установява, че на провелото се на
15.02.2024 г. Общо събрание на процесната етажна собственост е взето решение по т. 2 от
дневния ред, с което е избран [фирма] за професионален домоуправител на етажната
собственост с възлагане на функции, считано от месец март 2024 г. Съгласно чл. 19, ал. 8 от
ЗУЕС (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. и доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) по решение на общото
събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя)
могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са
собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с
мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и
се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор,
сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща
автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за
недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има
правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.
Според чл. 21, ал. 1 от ЗУЕС, избор на нов управителен съвет (управител) се провежда не по-
късно от датата на изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2, като според чл. 21, ал. 2 ЗУЕС
управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов
управителен съвет (управител). Предвид изложеното съдът намира, че с оглед предвидения в
закона максимален срок на договора за възлагане на управление от две години, срокът на
процесния Договор за възлагане на услуга от 01.05.2017 г. е изтекъл най-късно на 01.05.2019
г. Доколкото обаче не се твърди и не се установява етажните собственици да са провели
избор за нов управител преди 15.02.2024 г., то на основание чл. 21, ал. 2 ЗУЕС следва да се
приеме, че [фирма] е продължило да изпълнява функциите си до последната дата въпреки
прекратения договор за услуга. Разпоредбата на чл. 21, ал. 2 ЗУЕС е императивна и на
законово основание досегашният управител е продължил да изпълнява функциите си. Целта
на законодателя е да изключи възможността етажната собственост да остане без управителен
7
орган до избора на нов управител / в този смисъл решение № 291/10.02.2021 г. по описа на
ОС-Варна по възз.гр.д. № 3032/2021 г., решение № 146/11.01.2023 г. по описа на СГС по
възз.гр.д. № 5811/2021 г., решение № 686/07.06.2023 г. по описа на ОС-Варна по възз.гр.д. №
658/2023 г., решение № 550848/02.12.2018 по описа на СРС по гр.д. № 8424/2014 г./. Освен
това следва да се отбележи, че възлагането на професионалния домоуправител на функции
по свикване и провеждане на ОС на ЕС не лишава собствениците на самостоятелни обекти
от предвидените в чл. 12, ал. 2-5 от закона възможности за иницииране свикването на ОС.
Ето защо ищцата е разполагала със самостоятелна възможност за свикване на ОС за избор на
нов управител в случай, че е считала последното за необходимо, но не се установява да е
упражнила предоставените й права, поради което [фирма] е продължило да изпълнява
функциите на управител на процесната етажна собственост до избора на [фирма] на
провелото се на 15.02.2024 г. общо събрание и към датата на поставяне на поканата за
свикване на процесното ОС и провеждането му на 29.03.2023 г. е разполагал с правомощия
за свикване и провеждане на събрание на собствениците в сградата.
Основателни обаче са оспорванията на ищцата по отношение на съдържанието на
Протокола от проведеното ОС на ЕС съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. На първо място следва да
се отбележи, че ответникът не оспори наличието на два протокола с различно съдържание
по отношение на кворума, нито оспори достоверността на някой от представените
документи, което само по себе си дава основание за отмяна на обективираните в Протокола
решения на ОС. Дори да се приеме, че наличието на два различни документа не е съществен
порок при документирането на ОС и в двата документа – закачения в общите части със
съобщението за изготвен протокол и изпратения на ищцата, са налице съществени
нарушения съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, доколкото нито един от документите не отговаря на
долупосочените изисквания.
Част от възраженията на ищцата касаят липсата на изискуемият кворум за
провеждане на общото събрание, както и незаконосъобразност на взетите решения поради
неправилно приложение на императивни правни норми касаещи документиране на
гласуващите лица, включително гласуващите по пълномощие и техния вот при гласуването–
"за", "против" или "въздържал се".
Преценката на законосъобразността на проведеното общо събрание и взетите на него
решения изисква да бъде направена проверка на кворума и гласуването на всеки от етажните
собственици отразено в съставения за целта протокол. Разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от
ЗУЕС урежда по императивен начин минимално изискуемото съдържание на протокола,
като той трябва да включва датата и мястото на провеждането на общото събрание,
дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват, номерът на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата –
"за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения. Коректното посочване на съсобствениците – тяхното
явяване лично или по пълномощие, кворумът на събранието и начинът на гласуване на всеки
собственик позволява да се направят изводи за спазване на изискванията на чл. 15, ал. 7 от
8
ЗУЕС, както и самото вземане на решенията чрез проверка начина на гласуване на всеки
участник. Липсата на който и да било реквизит на протокола от уредените в чл. 16, ал. 5 от
ЗУЕС е равносилно на опорочаване на формата му, а от там и до недействителност на
протокола и на взетите решения.
Както вече беше отбелязано в двата представени по делото протокола се съдържа
различно отбелязване по отношение на кворума. Освен това и в двата протокола е посочено,
че кворумът е формиран чрез присъстващи лично собственици или упълномощени
представители на собствениците. В приложения присъствен лист по отношение на някои от
явилите са лица е отбелязано, че са собственици /т. 1- 6/, но за останалите не е посочено дали
са собственици или упълномощени представители, нито пък са приложени пълномощни,
респективно не е извършена проверка правоимащи ли са да участват при вземането на
решение на ОС. По отношение на юридическото лице, посочено под т. 16-20 въобще не
става ясно от кого е представлявано, респективно кой е формирал волята при гласуване и на
какво основание.
Протоколът /нито един от двата приложени/ не отговаря на изискването за
удостоверяване чрез полагане на подпис на начина, по който всеки от собствениците
/пълномощниците им/ гласува по отношение на всяко от решенията предмет на оповестения
дневен ред. Още повече, че ищцата изрично оспорва волята й при гласуването да е отразена
правилно в протокола, като твърди, че по отношение на всички решения е гласувала
„въздържал се“, а видно от протоколите всички решения с изключение на първото по т. 1, са
приети единодушно, като по отношение на никое от тези решения не е приложен списък с
подписите на гласуващите. Измененията и допълненията в чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС /обн. ДВ,
бр. 26/2016 г./, действаща към датата на провеждане на общото събрание – 26.05.2023 г.,
налагат категоричен извод, че явилите се лица следва да удостоверят не само явяването си
на общото събрание, а и начина, по който са гласували - с подписа си в протокола или в
отделен документ. Това е формата и съдържанието на удостоверяването от тези лица на
волеизявленията им "за", "против" или "въздържал се" по всяко от приетите решения. Това
становище по аргумент на противното се подкрепя и от съдебната практика, формирана при
действието на предходната редакция на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, в която изискване за полагане
на подпис за всяко гласуване не е било налице и липсата му на това основание не е
опорочавала произнасянето на общото събрание на етажната собственост /Решение №
9133/31.03.2015 г. по гр. д. № 632/2014 г. на ВКС, ІІ г. о. /. Нововъведените /през 2016 г./
реквизити за протокола от проведеното общо събрание са задължителни, в това число и
подписа на гласувалите собственици, с който се удостоверява начинът на гласуване на
лицата. В случая не би могло да се приеме, че съставеният присъствен лист, приложен към
Протокола, изпратен на ищцата замества изискването за полагане на подпис от всеки етажен
собственик – лично или чрез пълномощник при гласуването на всяко решение. Положените
подписи в цитирания присъствен лист, както носи името си документа, удостоверяват
единствено явяването на етажните собственици, както и на лица, за които не е установено на
какво основание се явяват на общото събрание. Обаче нито в протокола, нито в друг отделен
9
документ се съдържат подписи на гласувалите лица със "за", "против" и "въздържал се".
Ето защо настоящият състав намира, че е налице незаконосъобразност на взетите
решения предмет на оспорване с предявения иск по чл. 40, ал. 3 от ЗУЕС поради нарушаване
на законоустановената форма за обективиране на волеизявленията на гласувалите етажни
собственици и техните пълномощници.
На това основание намира за безпредметно обсъждането на съответствието им с
останалите разпоредби на ЗУЕС, на чието нарушение се позовава ищцата. Само за пълнота
на мотивите следва да се отбележи, че решенията по т. 1 от ОС на ЕС на 29.03.2023 г., с
изключение на това за приемане на отчет на дейността на фирмата управител на ЕС не са
включени в дневния ред на поканата за ОС на ЕС, което също е основание за тяхната
незаконосъобразност.
Предвид всичко изложено предявеният иск е основателен и атакуваните решения по
т. 1 и т. 2, взети на ОС на ЕС от 29.03.2023 г., следва да бъдат отменени.
Относно разноските:
При този изход на спора разноски се дължат единствено на ищеца.
Последният доказва извършването на такива в размер на 80 лв. – държавна такса,
поради което и същите следва да се възложат в тежест на ответника.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от Г. Н. К., ЕГН ********** с адрес ***** срещу
Етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес:
*****, представлявани от управителя [фирма], иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС, следните
решения, взети на проведено на 29.03.2023 г. Общо събрание на Етажната собственост,
обективирани в протокол от 05.04.2023 г., а именно: по т. 1 от дневния ред – „Общото
събрание приема отчета на [фирма]. Избира [фирма] за управител на етажната собственост
за нов двегодишен срок считано от датата на събранието. От 01.04.2023 г. се определя такса
за управление дължима към [фирма] в размер на 10 лв. на самостоятелен обект.
Упълномощават се М . К. /ап. 23/ и Н. Д. /ап. 1/ да подпишат нов договор или анекс с
[фирма]“, „Общото събрание реши да се насрочи след период от един месец ново Общо
събрание, на което да се прегласува препотвърждаване на договора с [фирма], както и да се
разгледат и приемат оферти за нова входна врата с контролиран достъп и нова домофонна
система.“, по т. 2 от дневния ред – „Да се ремонтира вратата на абонатната станция като се
постави нов заключващ механизъм. Допълнително да се монтира кутия с код за достъп,
където да се съхраняват ключове от абонатна и ГРТ. Шифъра да се предоставя при аварийни
случаи от упълномощените за това лица – К. Ц. и М. Д.. Да бъде наета ВиК фирма за
основано обследване на вътрешната водопроводна инсталация на сградата. Да се извърши
10
ремонт на ВиК инсталацията с цел нормалното подаване на вода към сградата и
самостоятелните обекти.“
ОСЪЖДА Етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост,
находяща се на адрес: *****, представлявани от управителя [фирма] да заплатят на Г. Н. К.,
ЕГН ********** с адрес ***** на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 80 лв. разноски в
настоящото производство.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11