№ 185
гр. Варна, 16.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четвърти май през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело №
20213100900866 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск от „Съюз на учените в България", ЕИК *********, със седалище
гр. София, представлявано от проф. Д.П., и „Наука-Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище гр.София, представлявано от С.Н., чрез адв. Цв.Д. срещу „Сунаким“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище гр.Варна, представлявано от Х.Е.Е.К., използвана фамилия Ф., за
опразване и предаване на ищците на всички наети помещения от следния недвижим имот:
поземлен имот с идентификатор ************, с площ 23093 кв.м., находящ се в гр. Варна.
общ. Варна, обл. Варна, р-н "Приморски", к.к. "Св. Св. Константин и Елена", ведно с
построените в него хотел с идентификатор ************.2, със застроена плот от 2716 кв.м.,
брой етажи - 13.
Твърди се в исковата молба, че на 19.05.2021г. е сключен договор за наем между
ищците в качеството им на наемодател и ответното дружество в качеството му на наемател.
Съгласно чл. 1 от договора ищците отдават под наем на ответника за срок от 10 години
процесния недвижим имот. В чл. 4 от договора ответникът се е задължил да заплаща
годишна наемна цена в размер на 39 580 евро с вкл. ДДС. В чл. 5 е уговорено, че наемната
цена за имота се заплаща на тримесечни вноски в размер на 9895 евро с вкл. ДДС. Правата и
задълженията на наемателя са описани в глава V, чл.9, т.2, съгласно която наемателят следва
да плаща определената наемна дена по начина и в сроковете, посочени в чл.5 от договора.
На 20.05.2021г. между същите страни бил подписан Анекс 1 към Договор за наем
от 19.05.2021г., с който се създава алинея 1 на чл. 1, предвиждаща, че наемодателят
предоставя процесния недвижим имот на наемателя без обзавеждане и без оборудване.
Съгласно ал.4 на чл.1 от Договора за наем наемателят предоставя на наемодателя ТД
1
„НАУКА-ИНВЕСТ' ЕООД ползването на кафе-панорама и мецанин; на директорски офис,
офис №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, телефонна централа и конферентни зали №1, 2, 3, 4 и 5; ресторант,
находящ се в хотел „Фредерик Жолио Kюри“ за срок от 10 години от подписване на
договора за наем - от 20.05.2021г. до 20.05.2031г., за което наемателят ТД „СУНАКИМ",
ЕИК ********* чрез управителя си С.Л. е издал 3 броя нарочни Декларации за съгласие,
представляващи неразделна част от анекса.
На 11.06.2021г. между страните бил подписан анекс № 2 към договора за наем от
19.05.2021г. за изменение на чл.5 в глава II от договора, като се предвижда, че остатъкът от
наема за 2021г. се заплаща до 20.09.2021г. В ал. 3 на същия член е записано, че при
неплащане до 30.09.2021г., договорът за наем се прекратява, без да е необходимо да се
изпраща напомнително/покана за доброволно плащане или уведомление за прекратяване на
договора. Съгласно ал.4 от същия анекс за всяка следваща година, след 2021г., наемателят
дължи еднократно наемната цена за цялата текуща година в срок до 31.01. Добавена е ал. 5,
според която при неплащане до 10 число на месец февруари, договорът за наем се
прекратява, без да е необходимо да се изпраща напомнително/покана за доброволно
плащане или уведомление за прекратяване на договора. Твърди се, че към настоящия момент
не е постъпило плащане по сметка на наемодателя, както е предвидено в ал.6 от анекса. С
ал. 8 от чл. 5 на анекса страните са уговорили, че прекратяването на договора поради
неплащане на наемната цена в случаите на ал. 3 и ал. 5, не освобождава наемателя от
задължението да плати наемната цена за времето, през което е ползвал имота, ведно с
консумативите за този период. Сочи се, че съгласно изменения текст на чл. 17, т. 3
договорът за наем се прекратява без предизвестие в случаите на чл. 5, ал. 3 и ал. 5 от
настоящия Анекс.
Твърди се, че въпреки липсата на задължение за уведомяване за прекратяването
на договора, наемодателите отправили покана на 03.12.2021г. към наемателя за заплащане
на дължими суми за наем и комисиони и за предаване владението върху кафе-панорама и
мецанин; на директорски офис, офис №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, телефонна централа и конферентни
зали №1, 2, 3, 4 и 5; ресторант, находящ се в хотел „Фредерик Жолио Kюри“. В отговор на
поканата ответното дружество заявило, че не дължи исканите суми и няма да предаде
посочените помещения. Твърди се, че договорът за наем е прекратен на 01.10.2021г.,
следващия ден след изтичане на срока за плащане на наемната цена съгласно чл.5, ал.3 от
анекс №1 от 20.05.2021г. В евентуалност, ако не се установи договорът да е прекратен на
01.10.2021г., се прави изявление с молбата за прекратяване поради неизпълнение на
задължението за заплащане на наемна цена.
В депозирания писмен отговор ответникът „Сунаким“ ЕООД, ЕИК *********
твърди недопустимост на предявения иск, като се сочи, че ответникът понастоящем не
упражнява държане на наетия имот. Излага се, че на 03.02.2022г. представляващият „Наука
инвест“ ЕООД, придружен от няколко човека, са принудили охраната на обекта да напусне,
сменили са патрона на входната врата на хотела и са оставили съобщение. Сочи се, че с тези
действия те са отнели държането от наемателя, с което е отпаднал правния интерес от водене
2
на настоящото производство. В евентуалност се твърди, че искът е неоснователен поради
липсата на неизпълнение от страна на наемателя на задължения по договора. Твърди се, че
представените към ИМ анекси №1 и №2 към договора за наем са неавтентични, в
евентуалност антидатирани, подписани под заплаха. Сочи се, че ответното дружество е
изправна страна, тъй като е заплащало наемната цена съгласно предвидените срокове в
договора за наем.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата
на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл.233 от ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. За
успешното провеждане на иск с посоченото основание ищецът следва да докаже наличие на
наемно правоотношение между страните за процесния недвижим имот, което е било
прекратено при наличие на предпоставките за това, от своя страна ответникът следва да
установи, че е освободил ползваните от него помещения или наведените в отговора
правоизключващи основания.
Наличието на облигационно правоотношение между страните се установява от
приетия като доказателство по делото договор за наем от 19.05.2021г., сключен между
Сдружение „Съюз на учените в България" и „Наука-Инвест“ ЕООД като наемодател и
„Сунаким“ ООД като наемател, съгласно чл.1 от който наемодателят отдава на наемателя за
срок от 10 години процесния имот, представляващ поземлен имот с идентификатор
************, с площ 23093 кв.м., находящ се в гр. Варна. общ. Варна, обл. Варна, р-н
"Приморски", к.к. "Св. Св. Константин и Елена", ведно с построения в него хотел с
идентификатор ************.2, със застроена площ от 2716 кв.м., брой етажи - 13. По
-
силата на чл. 4 от договора наемателят се е задължил да заплаща годишна наемна цена в
размер на 39 580 евро с вкл. ДДС, платима съгласно чл. 5 на тримесечни вноски в размер на
9895 евро с вкл. ДДС. Правата и задълженията на наемателя са описани в глава V, чл.9, т.2,
съгласно която наемателят следва да плаща определената наемна дена по начина и в
сроковете, посочени в чл.5 от договора. Между страните не е спорно съществуването и
действителността на описания договор, съответно и възникването на правата и
задълженията по него.
Спорно е съществуването на анекси за изменение на основните елементи на
договорното правоотношение, на които се основават и твърденията на ищеца за
неизпълнение на договорни задължения, а именно представените към исковата молба анекс
№ 1/20.05.2021г., с който се предвижда, че процесният недвижим имот се предоставя на
наемателя без обзавеждане и без оборудване, както и че конкретно посочени помещения се
предоставят от наемателя на наемодателя, и анекс №2/11.06.2021г., с който се изменят
предвидените срокове за плащане и се предвижда автоматично прекратяване на договора
при неплащане в срок.
Анексите и представените към тях 3 броя декларации от 20.05.2021г., подписани
от С.Л., са оспорени своевременно от ответната страна. В рамките на откритото
производство за проверка по реда на чл.193, ал.1 от ГПК е потвърдена тяхната автентичност,
която не се опровергава от събраните гласни доказателства, а именно показанията на
свидетеля С.Л.. Свидетелят подробно описва обстоятелствата около подписването на два
документа, които нарича анекси и описва като 2-3 листа с по 4-5 реда. От една страна
приложените по делото анекси не са документи с по 4-5 реда, като освен това при
предявяване по време на разпита свидетелят сочи приложените по делото декларации като
подписаните от него документи. В показанията си С.Л. заявява, че не е подписвал анекс за
3
промяна на наемната цена, но от заключението по съдебно-графологичната експертиза,
прието и неоспорено от страните, се установява автентичността на неговия подпис, положен
за „Сунаким“ ЕООД в Анекс №2, с който се променя не наемната цена като размер, а
сроковете за плащане на отделните вноски. Същевременно свидетелят заявява, че през
периода, през който е бил управител на „Сунаким“ ЕООД, е подписвал многобройни
документи ежедневно.
При съвкупния анализ на събраните доказателства, следва да се приеме съобразно
заключението по съдебно-графологичната експертиза, че анекс №2 е подписан от С.Л.. Не
се установява възражението на ответната страна, че анексите са сключени при заплашване,
доколкото в показанията си свидетелят свързва описваните действия по тормоз над него и
семейството му с подписване на декларациите, а не с анекс относно цената, какъвто той
твърди, че въобще не е подписвал. Доколкото по възражението за унищожаемост
твърдяните обстоятелства следва да бъдат установени конкретно и изрично по отношение
на процесния документ, в настоящия случай това възражение следва да се приеме за
недоказано.
На следващо място е релевирано възражение за антидатиране на анекси №1 и №2,
като се твърди, че са подписани в по-късен момент, когато вече С.Л. е нямал качеството
управител на ответното дружество. Оспорените анекси, сключени в обикновена писмена
форма, представляват частни документи, които се ползват с доказателствена сила само по
отношение на авторството им. Оспорващата страна в случая е юридическо лице, което
оспорва издаден от негов бивш органен представител частен документ с твърдения, че е
съставен след прекратяване на представителното правоотношение, но е антидатиран, което
не се явява трето лице по смисъла на чл.181 от ГПК. Документът обаче не се ползва с
обвързваща доказателствена сила относно датата на съставянето му и ако същата бъде
оспорена от юридическото лице, тя следва да бъде установена с други доказателствени
средства /решение №32 от 18.06.2019г. на ВКС по т.д.№1109/2018г., ТК/. Доказателствената
тежест е за лицето, което претендира изгодни за себе си правни последици от фактите,
удостоверени или обективирани в частния документ.
В настоящия случай ищцовата страна, която основава твърденията си за
неизпълнение именно на клаузите на оспорените анекси, за установяване датата на
подписване на анексите е ангажирала гласни доказателства чрез показанията на свидетеля
Е.И.Н.. От св. показания се установява, че в кабинета на управителя на „Наука – Инвест“
ЕООД С.Л. е подписвал анекси към процесния договор, едновременно с договора бил
подписан анекс относно обзавеждането на кухнята и през м.юни анекси и декларации, за
чието съдържание свидетелят няма информация.
Въз основа на така описаните показания и като се има предвид противоречието с
показанията на другия разпитан свидетел, С.Л., липсва основание да се приеме за
установена датата на съставяне на анекс №2, с който е изменен начина и срока за заплащане
на наемната цена. Не са ангажирани и други доказателства, преки или косвени, от които би
могло да се заключи, че анексът е съставен на посочената в него дата или най-късно до
14.09.2021г., когато е вписана промяна на управителя на дружеството. Видно от
представената и приета по делото кореспонденция между страните не се сочи наличието на
анекси към договора до 01.11.2021г., когато в писмо от Председателя на СУБ до управителя
на „Сунаким“ ЕООД се упоменава съществуването на Анекс №1 от 20.05.2021г., като при
това в отговора на писмото се оспорва наличието на анекси към договора. При липсата на
доказателства, установяващи достоверна дата на сключване преди заличаването на С.Л. като
управител, оспореният анекс не може да се приеме като обвързващ ответното дружество.
С оглед на изложеното следва да се приеме, че отношенията между страните се
уреждат от договора за наем от 19.05.2021г. при всички уговорени в него условия,
включително размера на размера на наемната цена и начина на плащане. Доколкото между
страните няма спор относно факта на извършени плащания на вноските по договора в
уговорените размери и срокове, следва да се приеме, че не е доказано неизпълнение на
задължения по договора за наем и съответно не са налице предпоставките за разваляне и
4
отправеното волеизявление в този смисъл не е произвело действие. Поради липсата на
осъществен фактически състав на чл.87 от ЗЗД не е възникнало и задължението на
наемателя да върне вещта на основание чл.233 от ЗЗД.
Предвид извода за неосъществено разваляне на договора не подлежи на
изследване дали спорният обект все още е в държане на наемателя с оглед на настъпилите
по време на производството обстоятелства, които съдът е длъжен да вземе предвид на
основание чл.235, ал.3 от ГПК. От изявленията на страните в съдебно заседание се
установява, че ищците са отнели държането на имота от ответника – наемател, като част от
помещенията в хотела са останали заключени от наемателя.
С оглед липсата на предвидените съгласно чл.233 от ЗЗД предпоставки
предявеният на това основание иск се явява неоснователен.
Предвид изхода на спора следва да бъде уважено направеното искане от
ответника за присъждане на 3000 лв. разноски за заплатено адв.възнаграждение в
съответствие с представените по делото списък по чл.80 от ГПК и писмени доказателства.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл.233 от ЗЗД, предявен от „Съюз на
учените в България", ЕИК *********, със седалище гр. София, представлявано от проф.
Д.П., и „Наука-Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.София, представлявано от
С.Н., чрез адв. Цв.Д. срещу „Сунаким“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.Варна,
представлявано от Х.Е.Е.К., използвана фамилия Ф., за опразване и предаване на ищците на
всички наети помещения от следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор
************, с площ 23093 кв.м., находящ се в гр. Варна. общ. Варна, обл. Варна, р-н
"Приморски", к.к. "Св. Св. Константин и Елена", ведно с построените в него хотел с
идентификатор ************.2, със застроена плот от 2716 кв.м., брой етажи - 13.
ОСЪЖДА „Съюз на учените в България", ЕИК *********, със седалище гр.
София, представлявано от проф. Д.П., и „Наука-Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище гр.София, представлявано от С.Н., чрез адв. Цв.Д. ДА ЗАПЛАТИ на „Сунаким“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.Варна, представлявано от Х.Е.Е.К., използвана
фамилия Ф. сумата от 3000 лв. разноски по делото за адв.възнаграждение, на основание чл.
78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
5