Р Е Ш Е Н И Е
№….........../14.07.2021 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 51-ви състав,
в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети юни през две хиляди и двадесет
и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНТОНИЯ СВЕТЛИНОВА
при участието на
секретаря Дияна Д.,
като разгледа
докладваното от съдията
гражданско дело № 12375 по описа на съда за 2019 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявени
от Л.М.К., ЕГН **********, и Л.Б.К.,
ЕГН ********** и двамата с постоянен адрес: ***, срещу С.Г.Н., ЕГН**********,***, В.В.Н., ЕГН **********,***, И.В.Н.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, и
Б.В.Н., ЕГН **********,***, субективно
и обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС и
чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
всеки от ответниците да заплати общо на ищците сумата от 4 240,33 лв., представляваща получена за периода от
30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. наемна цена за притежаваните от ищците в режим
на СИО общо 13,068 кв.м идеални части от магазин № 1, ведно с прилежащите
избени помещения в сутерена на сградата, и магазин № 2, обособени като
самостоятелни обекти от съсобствения на страните недвижим имот – магазин с
идентификатор № **** по Кадастралната карта и Кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № **** г. на Изпълнителният директор на АГКК, последно изменение
със Заповед **** г. на Началника СГКК – Варна, находящ се в гр. ****, бул. „****“ № **, ведно със законната
лихва, считано от датата на исковата молба – 31.07.2019 г., до
окончателното изплащане на задължението, както
и сумата от 2153,20 лв., представляваща мораторна лихва, дължима за периода
от 31.07.2014 г. до 31.07.2019 г., както
и за осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищцата Л.М.К. сумата от
3067,80 лв., представляваща получена за периода от 30.07.2014 г. до
31.03.2016 г. наемна цена за притежаваните лично от ищцата 9,801 кв.м идеални
части от същите съсобствени недвижими имоти, ведно със законната лихва, считано от датата на исковата молба –
31.07.2019 г., до окончателното изплащане на задължението, както и сумата от 1557,93 лв., представляваща мораторна лихва,
дължима за периода от 31.07.2014 г. до 31.07.2019 г.
По твърдения в исковата молба, страните са съсобственици на недвижим имот - магазин, находящ се в гр.
Варна, бул. „****“ № **, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № **** по Кадастралната карта и Кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № **** г. на Изпълнителният директор на АГКК, последно изменение
със Заповед **** г. на Началника СГКК - Варна, с площ от 181,30 кв.м, който
магазин по предходни документи за собственост представлявал целият партерен
етаж на сградата, заедно с избени помещения в сутерена с площ от 50,70 кв.м,
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата. Правата в
съсобствеността били разпределени по следния начин: 4/24 ид.ч. от процесния
имот били придобити в режим на СИО от ищците Л. и Л. К. по силата на договори
за покупко-продажба, обективирани в нотариален акт № **г. и нотариален акт № **г.,
сключени по време на техния брак; 3/24 ид.ч. от имота били придобити от ищцата Л.К.
по завещание от нейната майка К.Е.Г.; по 4/24 ид.ч. от имота били придобити от
всеки от ответниците С.Г.Н., В.В.Н., И.В.Н. и Б.В.Н. по наследство от общия им
наследодател В. С. Н., починал на 19.09.20** г., който приживе бил собственик
на 16/24 ид.ч., и 1/24 ид.ч. била собственост на трети лица.
На 10.02.2003 г. всички
съсобственици на магазина сключили договор за наем с ЕТ „****“ за срок от пет
години с уговорена месечна наемна цена от 5500 евро. В противоречие с
уговореното в договора и без съгласието на ищците наемателят разделил целия
магазин на три отделни магазина, както следва: 1.) магазин № 1 - бивш магазин
за обувки, настояща книжарница „****“ с площ от 80,60 кв.м, в който попадали и
избените помещения в сутерена на сградата с площ от 50,70 кв.м, състоящи се от:
стълбище, санитарен възел с три антрета, три тоалета, склад, три склада и
котелно помещение; 2.) магазин № 2, представляващ магазин „***“ с площ от 20
кв.м, и 3.) магазин № 3, представляващ магазин „****“ с площ от 30 кв.м. Така обособените самостоятелни обекти наемателят започнал да преотдава
под наем на други юридически и физически лица. По този повод отношенията между
ищците и наследодателя на ответниците В.Н. се влошили, тъй като последният
толерирал наемните отношения с недобросъвестния наемател. През 2008 г. ищците
влезли във владение на магазин № 3, който започнали да отдават под наем от м.
07.2009 г., а на 01.04.2016 г. влезли във владение и на магазин № 2. Доколкото
площта на цялата съсобствена вещ била 181,30 кв.м, притежаваните общо от ищците
7/24 ид.ч. се равнявали на 52,87 кв.м ид.ч., от които след приспадане площта на
магазин № 3 от 30 кв.м, отдавана под наем еднолично от тях в процесния период
от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г., се получавали 22,87 кв.м от вещта, наемната
цена за които се полагала на ищците, като 13,068 кв.м от тях били СИО на
двамата ищци, а 9,801 кв.м – лична собственост на ищцата Л.К..
До 2016 г. ищците двукратно
отправили покани до другите съсобственици да им заплащат тази полагаща им се
част от получавания наем за магазин № 1 и № 2, съобразно квотата им в
съсобствеността, но изпълнение не последвало. Така до 31.03.2016 г.
наследодателят на ответниците отдавал под наем обособените магазин № 1, ведно с
избените помещения в сутерена на сградата, и магазин № 2 с обща площ на
обектите от 131,30 кв.м. и само той получавал цялата наемна цена за тях, която
за периода от 30.07.2014 г. до 09.03.2016 г. била в общ размер на 5500 евро
месечно, а за периода от 10.03.2016 г. до 31.03.2016 г. – 4000 лв. месечно.
Ищците считат, че съобразно
притежаваните от тях в режим на СИО 13,068 кв.м ид.ч. от двата магазина и
избени помещения, за периода от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. ответниците им
дължат общо 16961,32 лв. от получения от техния наследодател наем за тези
обекти или по 4240,33 лв. всеки ответник, ведно с мораторна лихва върху тази
сума в размер на 2153,20 лв., начислена за периода от 31.07.2014 г. до
31.07.2019 г. Поддържат, че за периода от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. ответниците
дължат само на ищцата, като собственик на 9,801 кв.м ид.ч. от обектите, общо
12271,20 лв. или по 3067,80 лв. всеки от тях, както и мораторна лихва върху
тази сума от 1557,93 лв., начислена за периода от 31.07.2014 г. до 31.07.2019
г.
По изложените съображения молят
за уважаване на предявените искове.
В открито съдебно заседание
ищците, чрез процесуалния им представител адв. Д.Б., поддържат исковата молба и
направеното в нея искане и представят списък на разноски по чл. 80 ГПК. В депозирана
писмена защита излагат съображения
по същество, съобразно приобщените доказателства.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците депозират отговор на исковата молба, в който излагат становище за
допустимост, но неоснователност на предявените искове. Не оспорват, че между страните е налице съсобственост по
отношение на процесния магазин при описаните в исковата молба квоти. Твърдят,
че в процесния период от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. всеки от
съсобствениците е отдавал под наем съответни идеални части от недвижимия имот и
получавал дължимата наемна цена, съобразно вътрешната им уговорка и без
противопоставяне от останалите. Поддържат, че ищците са отдавали под наем площ,
по-голяма от притежаваните от тях 52,87 кв.м ид.ч. от съсобствения магазин, за
която са получили дори повече от дължимите им граждански плодове от вещта.
Твърдят, че в периода 2013 г. – 2016 г. наследодателят им В.Н. е сключил
договори за наем само за притежаваните от него 16/24 ид.ч. от процесния имот,
както следва: на 10.03.2013 г. – договор за наем с ЕТ „****“ и „***-12“ ЕООД
при уговорена месечна наемна цена от 4000 лева, на 10.03.2015 г. – договор за
наем със „***“ ЕООД и „***-12“ ЕООД при месечна наемна цена от 3000 лв. и на
10.03.2016 г. – договор за наем с „***-М“ ЕООД при месечна наемна цена от 4000
лева. Изтъкват, че наемателите по посочените договори не са заплащали в пълен
обем уговорената наемна цена, поради което, ако се приеме, че част от
получавания наем е дължим на ищците, то тази част следва да се изчисли
съобразно реално получените от наследодателя им суми, а не от уговорените
такива.
Релевират и възражение за изтекла тригодишна погасителна давност на
процесните вземания за наем и лихви, като се позовават на разпоредбата на чл.
111, б.“в“ ЗЗД.
В открито съдебно заседание ответниците,
действащи чрез общия им процесуален представител адв. Д.Д., поддържат отговора
и становището си по същество и претендират разноски, съобразно представен
списък по чл. 80 ГПК. В депозирана писмена
защита излагат правни аргументи, с оглед събрания доказателствен материал.
Изтъкват, че въпреки фактическото обособяване на три самостоятелни магазина от
целия съсобствен имот, последният представлява един самостоятелен обект, поради
което считат, следва да се вземат предвид получаваните добиви от цялата вещ и
същите да се разпределят между съсобствениците, съобразно квотата им в
съсобствеността, след което да се направи преценка дали са налице получени ползи
над припадащата им се част. Доколкото ищците не са представили доказателства за
получаваните от тях наеми от вещта в процесния период, намират за невъзможно да
бъде извършена преценката дали получаваните от тях добиви надхвърлят следващата
им се сума, при което претенциите подлежат на отхвърляне като недоказани.
Отделно поддържат, че в случая е извършено разпределение на ползването на имота
и претенции по чл. 30, ал. 3 ЗС са недопустими. Поддържат и възражението за
изтекла погасителна давност, като намират, че следва да се приложи тригодишният
давностен срок, тъй като добивите са от наемна цена.
След като съобрази доводите на страните
и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съдът
намира за установено от фактическа страна следното:
С изготвения и обявен
за окончателен доклад по делото като безспорно и ненуждаещо се от
доказване по делото е отделено обстоятелството, че е налице съсобственост по
отношение на процесния недвижим имот - магазин, находящ се в гр. Варна, бул. „****“
№ **, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ****, при
следните квоти: 4/24 ид.ч. за ищците Л. и Л. К. в режим на СИО, 3/24 ид.ч. за
ищцата Л.К., по 4/24 ид.ч. за всеки от ответниците С.Г.Н., В.В.Н., И.В.Н. и Б.В.Н.
и 1/24 ид.ч. за трети за спора лица. Тези обстоятелства се потвърждават и от
представените от ищците писмени доказателствени средства. От същите се изяснява
правното основание за възникване правата на всеки от съсобствениците по
отношение на вещта, както следва:
По силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *****. (л. 11) ;М.С.Г. и К.Е.Г. са придобили в режим на СИО правото на собственост върху
¼ ид.ч. от процесния партерен етаж от сградата, обособен като магазин и
избено помещение към него, който имот е бил одържавен по силата на ПМС №
60/1975 г. и впоследствие през 1992 г. – възстановен по реда на ЗВСНМРА на
бившите собственици, вкл. сем. Г. (л. 12). След смъртта на К.Г. преживелият й
съпруг М.Г. се е легитимирал като собственик на 1/8 ид.ч. от имота в резултат
от прекратената СИО, а Л.К. – на другата 1/8
ид.ч. (3/24 ид.ч.), включена в наследството и завещана в нейна полза със саморъчно
общо завещание от 1995 г. (л. 16). С нотариален акт № ***** г. (л. 18) М.Г. е продал
притежаваните от него 1/8 ид.ч. на Л.К., по време на брака й с Л.К., респ.
същите са придобити от двамата съпрузи (сега ищци) в режим на СИО. С нотариален
акт за покупко-продажба № ***** г. (л. 21) ищците са придобили още 1/24 ид.ч.
от имота, след което се легитимират като собственици на общо 4/24 ид.ч. от целия имот в режим на СИО.
С констативен нотариален акт № ***** г. (л. 19) В.Н. е признат за
собственик по наследство на 16/24 ид.ч. от
процесния магазин, като след смъртта му през 20** г. (л. 29) правото на
собственост е придобито при равни квоти от по
4/24 ид.ч. от преживялата му съпруга С.Г.Н. и три деца В.В.Н., И.В.Н. и Б.В.Н.
(всички сега ответници). Титулярите на останалата 1/24 ид.ч. идеална част от
правото на собственост са ирелевантни за разглеждания спор.
От ангажираните от ответниците договори за наем се изяснява, че за
процесния период от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. техният наследодател В.Н. е
отдавал по наем собствените му 16/24 ид.ч. (2/3 ид.ч.) от имота в полза на
следните наематели и при следната уговорена наемна цена, а именно: в периода от 30.07.2014 г. до 10.03.2015 г. – на
наемателите ЕТ „****“ и „***-12“ ЕООД срещу наемна цена от 4000 лв. съгласно сключения помежду им договор за наем от
10.03.2013 г. за срок от 2 години (л. 331); в периода от 10.03.2015 г. до 10.03.2016 г. – на наемателите „***“ ЕООД и и „***-12“
ЕООД срещу наемна цена от 3000 лв.
съгласно сключения договор за наем от 10.03.2015 г. за срок от 1 година (л.
335) и за периода от 10.03.2016 г. до
31.03.2016 г. – на наемателя „***-М“ ЕООД срещу наемна цена от 4000 лв. съгласно договор за наем от
10.03.2016 г. за срок до 31.05.2016 г. (л. 338). В чл. 3, ал. 1 и ал. 2 от
договорите е уговорен идентичен начин на плащане на наемната цена, при който
½ от същата е платима по банкова сметка *** В. С. Н., а останалата
½ - по банкова сметка *** С.Г.Н..
Приобщени са и изисканите от НАП, ТД-София годишни данъчни декларации по
чл. 50 ЗДДФЛ, подадени от В. С. Н. (л. 373 и сл.) и от съпругата му С.Г.Н. (л.
412 и сл.) за данъчните 2014 г. – 2016 г. От съдържанието им се установява, че
общо декларираните от двамата доходи от наем за периода 2014 г. – 2016 г.
възлизат на 114 500 лв., формирани
като сбор от доходите им за съответната данъчна година, както следва: за 2014 г. - 48000 лв., от които 22000 лв. заплатени от „***“, 2000 лв. от „****“
и 24000 лв. от „***-12“ ЕООД; за 2015 г.
– 38 000 лв., от които 15000 лв. заплатени от „***“ и 23000 лв.
от „***-12“ ЕООД, и за 2016 г. – 28500
лв., от които 14250 лв. заплатени от „***“, 13500 лв. от „***-М“ и 750 лв.
от „***-12“ ЕООД.
От приетото и неоспорено от страните заключение на допуснатата съдебно-техническа и оценителна експертиза
(л. 396 и сл.) се установява, че процесният недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект (магазин) с идентификатор № ****, разположен на партерния
етаж в сграда с лице към бул. „****“ в гр. Варна, на място е разделен на три
магазина: магазин № 1 (книжарница),
състоящ се от търговско помещение с площ от 68,22 кв.м. и обслужващи помещения
на партерния етаж с площ от 30,91 кв.м., като е изградена вътрешна стълба и на
междинно ниво има допълнителни обслужващи помещения над магазина с площ от
40,77 кв.м., а отделно и избени помещения с достъп само от този магазин по
вътрешна стълба с площ от 68,22 кв.м.; магазин
№ 2 (магазин за дрехи), състоящ се от едно търговско помещение с площ от
23,01 кв.м., и магазин № 3
(парфюмерия), състоящ се от едно търговско помещение с площ от 31,95 кв.м. и
склад от 10,46 кв.м. Според заключението разделянето на така обособените обекти
е извършено без съответните строителни книжа и документи. Вещото лице инж. М.А.
определя средния пазарен наем за обектите през 2014 г. в размер на 30 лв. за 1
кв.м. площ на търговската част и 15 лв. за 1 кв.м. площ на обслужващите
помещения, респ. за 2015 г. и 2016 г. - в размер на 40 лв./1 кв.м. площ
търговска площ и 20 лв./1кв.м. обслужваща такава. Съобразявайки посочената измерената
на място обща площ на магазин № 1 и магазин № 2 и след прилагане на коригиращ
коефициент от 0.9 за стойността на обслужващите помещения и 0.3 за стойността
на избените, експертът изчислява обща средномесечна наемна цена за магазин № 1
от размер на 3434 лв. за 2014 г. и 4565 лв. за 2015 и 2016 г., а за магазин № 2
– 690 лв. за 2014 г. и 920 лв. за 2015 и 2016 г. Според заключението за целия
исков период от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. средният пазарен наем за магазин
№ 1 възлиза на сумата от общо 85816 лв., а за магазин № 2 – общо **295 лв.
По делото служебно е допусната и съдебно-счетоводна
експертиза, чрез която да се установи размерът на получавания от
наследодателя на ответниците наем от магазин № 1 и магазин № 2 за исковия
период. В приетото и неоспорено от страните експертно заключение (л. 456 и сл.)
вещото лице Р. С. определя общия размер на получения наем за периода 30.07.2014
г. – 31.03.2016 г. в два варианта: вариант № 1 - в размер на 68258,06 лв., съобразно данните от
договорите за наем, сключени с наемателите ЕТ „****“, „***“ ЕООД и „***-М“
ЕООД, и вариант № 2 – в размер на 65758,06
лв., съобразно същите договори за наем и данните при НАП, декларирани от
наемателите, като разликата в двата варианта се получава от по-ниският размер
на декларирания от „***“ ЕООД наем за първото тримесечие на 2016 г. (7500 лв.
вместо дължимите според договора 10000 лв.).
По делото са събрани и гласни доказателствени средства посредством разпита
на водените от ищцовата страна свидетели
(л. 405 и сл.).
От свидетелските показания на св. Роси Недева (без дела и родство със
страните) се установява, че процесният магазин е разделен на място на три
отделни търговски площи – магазин № 1 (книжарница „****“), който се отдава от
преди 10 години и понастоящем от В. С., респ. наследниците му, магазин № 2
(магазин за дрехи), който до м. март 2016 г. също се е отдавал от В.С., а след
това – от ищците сем. К., както и магазин № 3 (парфюмерия „****“), който се
отдава под наем от ищците. По лични наблюдения на свидетелката отношенията
между съсобствениците били много обтегнати поради убеждението на сем. К., че В.
С. отдава под наем по-голяма площ, отколкото притежава. По данни на
свидетелката ищците не са предоставяли на В. С. част от получавания от тях
наем.
От свидетелските показания на св. Р. Б. (син на ищците) се изяснява, че
първоначално имотът бил аптека, като през 90-те години част от него бил
възстановен на дядо му и се ползвал за банков офис, а около 2000 г. бил отдаден
под наем на И.Д., който направил магазин за обувки и без съгласието на
собствениците го разделил на три отделни помещения, които преотдавал на трети
лица. От неговите показания се потвърждава, че до 2016 г. средният магазин се е
отдавал под наем от В. С., както и че родителите му отдавали самостоятелно
магазин № 3 и не са давали на С. припадащата му се наемна цена.
При така установената фактическа обстановка,
съдът намира от правна страна следното:
Предявени са субективно и обективно съединени осъдителни искове с правно основание
чл. 30, ал. 3 ЗС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на припадащата се на
ищците наемна цена, получена в периода от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. от
наследодателя на ответниците за отдаваните самостоятелно от него идеални части
от съсобствения на страните недвижим имот, както и лихва за забава върху
дължимите суми.
Основателността на исковите претенции е обусловена от наличието на следните кумулативни
материалноправни предпоставки, а именно: 1.) съществуване на съсобственост
между страните по отношение на посочения недвижим имот и при съответните квоти,
2.) реализирани в процесния период от един от съсобствениците - наследодател на
ответниците, добиви от наем на идеални части от имота, надхвърлящи
притежаваната от него квота в съсобствеността, както и 3.) неизпълнение на задължението му да
заплати на ищците припадащата им се част от тези добиви. Съгласно
правилата за разпределение на доказателствената тежест в процеса, обективирани
в разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищците е да проведат пълно и
главно доказване на положителните факти, пораждащи съдебно предявените
вземания, както и техния размер. По отношение на неизпълнението, което е
отрицателен факт от действителността, е достатъчно твърдението на ищците, като
ответната страна носи доказателствената тежест да установи положителния факт,
който го изключва, а именно точното изпълнение и/или друго наведено основание
за погасяване на вземанията.
Безспорно по делото е, а се установява и от обсъдените по-горе писмени
доказателствени средства, че правото на собственост по отношение на процесния
недвижим имот с идентификатор № **** се притежава от няколко лица, сред които и
страните по делото, като ищците Л. и Л. К. притежават в режим на СИО 4/24
ид.ч., лично ищцата Л.К. – 3/24 ид.ч. и всеки от ответниците – по 4/24 ид.ч.,
или общо 16/24 ид.ч.
Не е спорно също, че така съпритежаваният общ имот е разделен фактически на три обекта, обособени като самостоятелни
търговски площи (магазини), които се отдават под наем на трети лица. В тази
насока са и всички събрани доказателствени средства, в т.ч. писмени такива,
експертни заключения и свидетелските показания. От заключението на
съдебно-техническата експертиза се установява още, че преустройството на имота
е извършено без съответните строителни
книжа и документи, поради което съдът намира за основателни възраженията на
ответниците, че в случая трябва да се изследват не получените доходи от
отделните магазини, каквито доводи застъпват ищците, а да се съобразят доходите от цялата съсобствена вещ и въз основа на
общия им размер да се извърши преценка дали ищците са получили припадащата им
се част. Този извод следва от съществуването на самото правно състояние на
съсобственост, при което според чл. 30, ал. 3 ЗС всеки съсобственик има
самостоятелно право да участва в ползите на общата вещ съразмерно с частта си. Затова
за съответната част от събраните доходи може да претендира както
съсобственикът, който изобщо не е ползвал имота, така и този, който е ползвал само
част от него, но е бил лишен от доходите за останалата част. За да се избегне
неоснователното обогатяване на някой от правоимащите за сметка да друг, всички
граждански плодове подлежат на разпределение между всички съсобственици,
съобразно с правата им в съсобствеността, без оглед на това как и защо ползващият
съсобственик е реализирал тези плодове – от развивана търговска дейност лично
от него или чрез собствено дружество, от възмездното й предоставяне за ползване
на друго лице и т.н. От правно значение е само дали ползващият съсобственик е
реализирал доходи и дали тези доходи са резултат и от ползването на
притежаваната от другия съсобственик идеална част.
Страните не спорят още, че за процесния период от 30.07.2014 г. до
31.06.2016 г. целият съсобствен имот е отдаван под наем за търговска дейност на
трети лица, като идеалните части от него, включени във фактически обособените
магазин № 1 и магазин № 2, са отдавани от наследодателя на ответниците В. С. Н.,
а идеалните части, включени в магазин № 3, са отдавани от ищците, и всеки от
тях е получавал самостоятелно наемната цена за ползваните части (магазини). Спорно е дали така реализираните ползи от
вещта съответстват на дяловете на страните в съсобствеността.
По изложените по-горе съображения отговорът на този въпрос зависи от общия
размер на получените наеми за исковия период, въз основа на който следва да се
изчисли припадащата се на всеки от съсобствениците съответна част от тях. Релевантен
за определяне на този общ размер е реално полученият наем, в който се съизмерява
ползата от вещта по смисъла на чл. 30, ал. 3 ЗС, а не уговорената наемна цена
или нейната пазарна стойност, последните отразяващи само възможните за
реализирани приходи. При липса на данни за точния размер на получавания наем
обаче, същият следва да бъде определен съобразно средния месечен наем за имота
през съответния период, вкл. чрез служебно назначаване на съдебно-счетоводна
експертиза (така – решение № 198 от 10.11.2015 г. по гр.д. № 2441/2015 г., I
г.о., решение № 318 от от 23.07.2009 г. по гр.д. № 6301/2007 на ВКС, IV г.о. и
др.).
Съобразявайки тези условия, настоящият съдебен състав намира, че размерът
на получавания от наследодателя на
ответниците наем следва да бъде определен въз основа на вариант № 2 от
заключението на допуснатата съдебно-счетоводна експертиза, според който
получената сума за периода 30.07.2014 г. – 31.03.2016 г. възлиза на общо 65 758,06 лв. Съдът кредитира именно
това заключение и в тази му част, т.к.
сумата по него отразява извършените от наемателите действителни плащания,
установени въз основа на декларираните от тях разходи за наем пред съответната
ТД на НАП. Освен това разминаването им с размера на уговорения наем в по-голям
размер от 68258,06 лв. по вариант № 1 от заключението кореспондира както с твърденията
на ответниците, че праводателят им не е получавал целия дължим наем, така и с
декларираните от В.Н. и съпругата му доходи от наем за 2014 г. – 2016 г. За
трите години последните възлизат на 114500 лв., респ. средният месечен размер
на декларираните доходи от наем е 3180,56 лв., който не надвишава средно
декларирания от наемателите насрещен разход от около 3287,90 лв. за включения в
същите данъчни години исков период от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г. (изчислен
чрез разделяне на сумата от 65 758,06 лв. на 20 месеца).
По отношение размера на получавания
от ищците наем за отдавания от тях магазин № 3 в исковия период по делото
не са ангажирани никакви доказателства. Въпреки че именно ищцовата страна носи
доказателствената тежест да установи размера на претенциите си, съдът не
споделя доводите на ответниците, че бездействието на страната обуславя
отхвърлянето на исковете й като недоказани. С оглед на цитираната по-горе
съдебна практика, в този случай техните доходи следва да се определят на базата на средния пазарен наем за
отдаваната от тях идеална част от имота. Съдът е пропуснал да зададе такава
конкретна задача на назначения по делото експерт – оценител, но този пропуск е
преодолим, тъй като в приетото заключение на съдебно-техническата и оценителна
експертиза се съдържат необходимите данни за изчисляването на тази стойност без
помощта на вещо лице. Вземайки предвид, че магазин № 3 се състои от търговско
помещение с площ от 31,95 кв.м. и обслужващо такова с площ от 10,46 кв.м., и
при посочените от вещото лице единични стойности на наемната цена за 1 кв.м.
площ, съдът изчислява месечната пазарна
стойност за наем на обекта за 2014
г. в размер на 1099,71 лв., от
които 958,50 лв. за търговската зала (31,95 кв.м.*30 лв.) и 141,21 лв. за
обслужващите помещения (10,46 кв.м.*15 лв.*0.9), а за 2015 г. и 2016 г. – в размер на 1 466,28 лв., от които 1278 лв. за търговската зала (31,95 кв.м.*40
лв.) и 188,28 лв. за обслужващите помещения (10,46 кв.м.*20 лв.*0.9). Съобразно
тези месечни стойности и продължителността на отделните годишни периоди,
включени в процесния такъв (според таблицата от експертното заключение на л.
400 от делото), средният пазарен наем на
магазин № 3 за периода 30.07.2014 г. – 31.03.2016 г. възлиза в общ размер на сумата
от 27 563,70 лв., формирана като сбор от следните суми: 5569,50 лв. за
периода 30.07.2014 г. – 31.12.2014 г. (1099,71 лв.*5 мес. и 2 дни), **595,36
лв. за периода 01.01.2015 г. – 31.12.2015 г. (1466,28 лв.*12 мес.) и 4398,84
лв. за периода 01.01.2016 г. – 31.03.2016 г. (1466,28 лв.*3 мес.).
След като така изчисленият среден пазарен наем на магазин № 3 (27563,70
лв.) се събере с реално получените доходи от наем за магазин № 1 и магазин № 2 за
същия период (65 758,06 лв.), общият
размер на ползите от съсобствената вещ възлиза на 93 321,76 лв. От тази сума общо
на ищците се следват 15 553,63 лв., съобразно притежаваните от тях 4/24 ид.ч. в
режим на СИО, а само на ищцата – 11 665,22 лв., съразмерно с придобитите по
завещание от нея 3/24 ид.ч. Така общо
припадаща се на ищците сума от добивите на вещта за целия исков период се
равнява на 27 218,85 лв. и същата не надхвърля получените от тях (средно
пазарни) доходи в размер на 27 563,70 лв. Следователно не е налице
подлежаща на обезщетяване разлика, дължима в тяхна полза, и както главните
искове по чл. 30, ал. 3 ЗС, така и обусловените от тях акцесорни претенции по
чл. 86, ал. 1 ЗЗД подлежат на отхвърляне като неоснователни.
При този извод съдът не намира за необходимо да обсъжда направеното от
ответниците възражение за изтекла погасителна давност.
По разноските:
На основание чл.
78, ал. 3 ГПК, предвид изхода на делото и направеното за това искане, в полза
на ответниците следва да бъдат присъдени разноски по делото в общ размер на 4320 лв., формирани като сбор от заплатеното от всеки от четиримата
ответници адвокатско възнаграждение от 1080 лв. с ДДС, съобразно представените
договори за правна защита и съдействие от 02.03.2020 г. и платежни нареждания
(л. 424 и сл.).
С
оглед изхода на делото, разноски в полза на ищците не следва да се присъждат.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Л.М.К., ЕГН **********, и Л.Б.К.,
ЕГН ********** и двамата с постоянен адрес: ***, срещу С.Г.Н., ЕГН **********,***, В.В.Н., ЕГН **********,***, И.В.Н.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, и
Б.В.Н., ЕГН **********,***, субективно и обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.
30, ал. 3 ЗС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на всеки от ответниците да
заплати общо на ищците сумата от 4
240,33 лв. (четири хиляди двеста и четиридесет лева и тридесет и три
стотинки), представляваща припадаща им се наемна цена за периода от 30.07.2014 г.
до 31.03.2016 г., получена приживе от наследодателя на ответниците В. С. Н.,***,
починал на 19.09.20** г., от отдаваните под наем от него в този период идеални части
от съсобствения на страните недвижим имот – магазин с идентификатор № **** по
Кадастралната карта и Кадастралните регистри, одобрени със Заповед № **** г. на
Изпълнителният директор на АГКК, последно изменение със Заповед **** г. на
Началника СГКК – Варна, находящ се в гр. Варна, бул. „****“ № **, съразмерно с притежаваните от ищците 4/24
ид.ч. в режим на СИО от правото на
собственост върху имота, ведно със законната лихва, считано от датата на
исковата молба – 31.07.2019 г., до окончателното изплащане на задължението, както и сумата от 2 153,20 лв. (две
хиляди сто петдесет и три лева и двадесет стотинки), представляваща мораторна
лихва, начислена за периода от 31.07.2014 г. до 31.07.2019 г.
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Л.М.К., ЕГН **********,***, срещу
С.Г.Н., ЕГН **********,***, В.В.Н.,
ЕГН **********,***, И.В.Н., ЕГН **********,
с постоянен адрес: ***, и Б.В.Н.,
ЕГН **********,***, субективно и обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищцата сумата от 3 067,80 лв. (три хиляди и
шестдесет и седем лева и осемдесет стотинки), представляваща припадаща й се
наемна цена за периода от 30.07.2014 г. до 31.03.2016 г., получена приживе от
наследодателя на ответниците В. С. Н.,***, починал на 19.09.20** г., от
отдаваните под наем от него в този период части от съсобствения на страните
недвижим имот – магазин с идентификатор № **** по Кадастралната карта и
Кадастралните регистри, одобрени със Заповед № **** г. на Изпълнителният
директор на АГКК, последно изменение със Заповед **** г. на Началника СГКК –
Варна, находящ се в гр. Варна, бул. „****“ № **, съразмерно с притежаваните от ищцата 3/24 ид.ч. от правото на
собственост върху имота, ведно със законната лихва, считано от датата на
исковата молба – 31.07.2019 г., до окончателното изплащане на задължението, както и сумата от 1 557,93 лв. (хиляда
петстотин петдесет и седем лева и деветдесет и три стотинки), представляваща
мораторна лихва, начислена за периода от 31.07.2014 г. до 31.07.2019 г.
ОСЪЖДА Л.М.К., ЕГН **********, и Л.Б.К., ЕГН ********** и двамата с
постоянен адрес: ***, да заплатят на С.Г.Н.,
ЕГН **********,***, В.В.Н., ЕГН **********,***,
И.В.Н., ЕГН **********, с постоянен
адрес: ***, и Б.В.Н., ЕГН **********,***,
сумата от общо 4320 лв. (четири
хиляди триста и двадесет лева) за сторените
разноски по делото за заплатени адвокатски възнаграждения с вкл. ДДС, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на
обжалване пред Окръжен съд - Варна в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните, чрез процесуалните им
представители, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: