РЕШЕНИЕ
№ 2817
гр. Пловдив, 22.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и девети юни през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Таня Асп. Георгиева Точевска
при участието на секретаря Росица П. Марджева
като разгледа докладваното от Таня Асп. Георгиева Точевска Гражданско
дело № 20225330107718 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за осъждане на
ответниците да върнат на ищеца дадената им общо сума в размер на 1500 лева по предварителен
договор от ***г., който договор е нищожен поради невъзможен предмет.
Делото е образувано след частично обезсилване на решението по гр. дело №
10452/2020г. на ПРС, XII-ти гр. с-в и връщане за ново разглеждане от ОС Пловдив на предявените
при условията на евентуалност искове, като решението по главните такива е влязло в сила.
Ищецът Д.С.В., с ЕГН: **********, от ***, чрез адв. М. Б., със съд. адрес: *** е
предявил срещу С.П.И., с ЕГН: **********, от *** и и Т.И.И., с ЕГН; **********, от ***,
представлявани от адв. Д.Б., със съд. адрес: *** следните искове: главни искове по чл. 93, ал. 2 от
ЗЗД за осъждане на ответниците да му заплатят по 1500 лева всеки – двоен размер на даден по
предварителен договор от дата ***г задатък, от който договор ищецът се е отказал, и евентуални
такива по чл. 55 от ЗЗД в случай, че съдът отхвърли главните – за осъждане на всеки от
ответниците да му заплати сумата по 750 лева (всеки поравно от дадената такава от 1500 лева),
представляваща платена такава по нищожен договор поради невъзможен предмет.
За разглеждане на предявените искове е образувано гр. дело № 10452/2020г. на ПРС,
***-ти гр. с-в. С Решение № 1421/06.08.2021г. по гр. д. №10452/2020г. на ПРС, ***-ти гр. с-в
главните искове са отхвърлени като неоснователни и са разгледани евентуалните такива, като
съдът е осъдил всеки от ответниците С.П.И. и Т.И.И. да заплати на ищеца Д.С.В. по 750 лева –
главница, пропорционална част от дадена без основание по развален предварителен договор от
дата ***г. сума, ведно със законовата лихва върху тази сума от завеждането на исковата молба –
1
21.08.2020г., до окончателното плащане на вземането, и по 67, 50 лева всеки – разноски по делото,
като са осъдени двамата ответници да заплатят на адв. Б. сумата от по 300 лева всеки – хонорар по
чл. 38 от Закона за адвокатурата.
Срещу решението са депозирали жалба ответниците, ищците не са обжалвали същото,
поради което в частта, с която главните искове са отхвърлени, е влязло в сила.
С Решение № 651/13.05.2022г., постановено по в. гр. д. № 531/2022г. по описа на ПОС,
VIII-ми гр. с-в е прието, че изменение на основанието на евентуално предявените искове не е
направено по надлежния ред, че същите са предявени на основание – връщане на даденото поради
нищожност на договора при начална липса на основание, поради което съдът се е произнесъл по
непредявен иск. Ето защо решението в осъдителната му част е обезсилено и делото е върнато на
РС Пловдив с указания да се произнесе по действително предявените евентуални искове - връщане
на даденото поради нищожност на договора при начална липса на основание.
В съдебно заседание от 29.06.2022г. ищецът, чрез пълномощника си адв. Б. е поискал
допускане изменение основанието на предявения от него евентуален иск, като същото да се измени
от връщане на даденото поради нищожност на договора при начална липса на основание на
връщане на даденото поради отпаднало основание – развален договор. Искането е оставено без
уважение от съда, тъй като не е надлежно направено в първото с.з. по делото, проведено на
30.03.2021г., като на съда не са дадени задължителни указания да започне разглеждане на делото
по евентуалния иск от първо с.з. с изготвяне на нов доклад и даване на нови процесуални
възможности на страните, които са били пропуснати. С оглед на горното, искането за изменение на
основанието на иска и разглеждането му на основание различни фактически твърдения, незаявени
до момента, е недопустимо. Отделно, следва да се отбележи, че по този начин ищецът цели ново
разглеждане на главния иск, доколкото същият е предявен за връщане в двоен размер на даден
задатък, поради отказ от договора, респ. разваляне на същия. Ето защо искът за връщане на
даденото поради развален договор, в единичен или двоен размер, е предмет на главния иск, а не на
евентуалния такъв, като настоящият съдебен състав не е компетентен да преразглежда решението
по главния иск, което е влязло в сила, а само да се произнесе по иска за връщане на сумата от 1500
лева поради начална липса на основание – нищожност на договора, на заявеното основание –
невъзможност на предмета му. Неверни са твърденията на ищеца, че в исковата молба, по
евентуалния иск е изложил твърдения за връщане на даденото поради отпаднало основание,
доколкото ищецът на стр. 5, 6 и 7 от исковата молба изрично заявява, че предявява евентуален иск
за връщане на даденото поради изначална нищожност на договора поради липса на предмет и
детайлно развива тази си теза. Наведените в първо заседание твърдения за разваляне на договора
имат отношение към главния иск, за връщане на капарото поради разваляне, респ. отказ от
договора, в двоен размер. Доколкото по този иск има постановено и влязло в сила съдебно
решение, с което е отхвърлен, то въпросът за развалянето на договора не подлежи на
преразглеждане в настоящото производство и следва да бъде обсъждан единствено евентуалният
иск.
По евентуалния иск по чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за осъждане на ответниците да
заплатят на ищеца дадената им общо сума в размер на 1500 лева по предварителен договор от
***г., който договор е нищожен поради невъзможен предмет, съдът намира следното:
Ищецът Д.С.В. твърди, че заедно с приятеля си Б.Б. е търсил да закупи жилищен имот
около гр. П.. В интернет намерили обява от агенция „Хоби имоти“ ЕООД на имот от около 1600
2
кв. м., находящ се в с. Ц., с едноетажна къща и двор, с обявена продажна цена 8000 лева. Обадил се
в агенцията, откъдето го уверили, че имотът има ток и вода, било уговорено извършване на оглед.
На ***г. бил извършен оглед на имота, на който присъствали ищеца, лицата Б.Б. и Г.Д., който им
бил ***, и М. И., служител на агенцията „Хоби имоти“ ЕООД, за която впоследствие се оказало, че
е *** на първата ответница и *** на втория ответник. Стигнали пред оградата на имота, там
попитали за тока и водата, служителката И. ги уведомила, че токът е на стената на къщата и водата
е до къщата. Уверила ги, че в имота има ток, вода и сонда, но им казала, че не може да влязат, тъй
като имало куче, а собственикът на дърветата в двора не е уведомен за огледа и няма как да се
влезе. Самата къща в имота не се виждала, защото имало високи дървета и ограда. След това М. И.
завела ищеца и приятелите му в гр. П. при единия от собствениците – Т.И., като ищецът подписал
с него предварителен договор, а след това отишли и при другия собственик – С.И., с която също
подписали предварителния договор. Продавачите изрично потвърдили на ищеца, че в имота има
къща, ток, вода, сонда и ограда. В предварителния договор било записано, че ответниците
продават на ищеца парцел ***, състоящ се от 1260 кв. м., при съседи *** и улица, заедно с
прилежащата му едноетажна паянтова жилищна сграда, за сумата от 8000 лева (осем хиляди лева),
от която купувачът заплатил в брой 1500 лева (хиляда и петстотин лева) авансово. Било уговорено
остатъка от продажната цена да се заплати при снабдяване с нот. акт най-късно до 30.12.2019г.
Впоследствие ищецът извършил проверка, като установил, че в имота няма вода, ток и
сонда, на 07.11.2019г. заедно с лицата Б. и Д. отишъл на повторен оглед в имота, без продавачите и
без служител на агенцията, където се срещнали с А.Г. от В и К, от който узнали, че в имота няма
вода, че имотът не бил 1600 кв. м., както е по обявата, а 1260 кв.м., и че едноетажната паянтова
жилищна сграда е от кирпич и се разпада, няма покрив и не е годна за обитаване. Същата била
срутена, опасна,м застрашена от самосрутване, поради което и подлежала на премахване по реда
на ЗУТ. Имотът и прилежащата му сграда не съответствали на обявата и на сключения договор.
Освен това се установило, че ограда нямало, оградата била изградена от съседите и ограждала два
имота общо – процесният такъв и този на съседите, а сондата се намира в съседния имот на съседа
П., който е засадил дърветата в процесния имот. От този съсед разбрали също така, че *** М. И. е
*** на продавачката С.И.. След узнаване на тези обстоятелства ищецът депозирал жалба в *** за
извършена спрямо него измама. Била образувана прокурорска преписка № ***г. на ***, която
приключила с преценка, че се касае за граждански правоотношения и страните били препратени да
разрешат спора по исков ред пред граждански съд. Междувременно на ***г. страните се явили в
кантората на *** на ***, където договор за продажба не бил сключен, поради установените
несъответствия, и ищецът се отказал от договора на осн. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД. Твърди се същият да
е изправна страна по предварителния договор, да е платил сумата 1500 лева като капаро и няма
вина за несключването на окончателния договор. Вина за това имали ответниците, тъй като
престацията не съответствала на посоченото в предварителния договор. По предварителния
договор в имота се намирала едноетажна паянтова жилищна сграда. Дава се описание какво
представлява такава сграда по см. на ЗУТ. Твърди се,. че с разрушаването на по-голямата част от
сградата тя е загубила х-ките си на жилищна такава, както и на сграда, че е опасна, негодна за
живеене и не представлява годен обект на собственост. Твърди се да е налице виновна
невъзможност от страна на продавачите да прехвърлят годен обект на собственост, предвид
разрушаването на сградата, както и че е налице разминаване в състоянието на продавания имот –
ищецът бил уверен, че има ток, вода и сонда, а такива всъщност няма. Твърди се ищецът да е
изправна страна по договора и да се е отказал от него, а в случай, че съдът не приеме такъв отказ,
3
респ. разваляне на договора да е налице в предходен момент, че такова изявление се прави с
исковата молба.
При условията на евентуалност се твърди, че в случай, че съдът приеме да не е налице
неизпълнение от страна на продавачите, то договорът да е нищожен поради невъзможен предмет,
тъй като към момента на постигане на съгласието – ***г. предметът на договора – жилищна
сграда, е бил фактически и правно невъзможен. Цитира се ТР № 3/2014г. от 28.06.2016г. на ОСГТК
на ВКС. С оглед на така изложеното се твърди сумата от 1500 лева да е платена при начална липса
на основание и да подлежи на връщане.
По отношение на твърденията за нищожност на договора се цитира нормата на чл. 26,
ал. 2 от ЗЗД, твърди се, че договорът не би бил сключен, ако ищецът е знаел, че в имота няма
жилищна сграда, вода, ток, тъй като е искал да купи недвижим имот за живеене, а не земя. Ето
защо нищожността на тази част от договора влечала нищожност и на целия договор. Едноетажната
паянтова жилищна сграда била разрушена и изгубила характеристиките си на жилищна сграда.
Същата не можела да бъде обект на прехвърлителна сделка. Твърди се по см. на чл. 26, ал. 2 от
ЗЗД договорът да е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му
вещта, предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в
действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, тоест с оглед на тези
изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект
на правото на собственост. След като сградата била разрушена, същата нямала качеството годен за
правото на собственост обект, а оттук и предварителният договор се явявал нищожен поради
невъзможен предмет. Ето защо всяка от страните дължала на другата връщане на даденото по
нищожния договор, поради което ответниците дължали на ищеца връщане на дадената като капаро
сума от 1500 лева.
С оглед на горното е предявен главен иск, като се моли да се осъдят ответниците да
заплатят на ищеца сумата от 3000 лева, по 1500 лева всеки – двоен размер на заплатен задатък на
осн. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и т. 5 от сключения между страните договор, ведно със законна лихва от
завеждане на ИМ до окончателното изплащане на вземането.
В случай, че този иск се отхвърли, е предявен при условията на евентуалност иск да
бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищеца сумата от 1500 лева – като платена по нищожен
договор, ведно със законна лихва от завеждането на исковата молба до окончателното изплащане
на вземането.
Претендират се разноски, вкл. и такива за адв. възнаграждение по реда на чл. 38 от
Закона за адвокатурата.
В срок е постъпил писмен отговор от двамата ответници, чрез пълномощника им адв.
Б., с който се взема становище за допустимост, но неоснователност на исковете. Твърди се двамата
ответници да са собственици на осн. покупко-продажба и наследствено правоприемство на
следния недвижим имот: ***, при съседи *** и улица, заедно с построената в имота едноетажна
паянтова жилищна сграда. Имотът бил придобит от ответницата С.И. по време на брака със *** й с
нот. акт за покупко-продажба № *** с площ ***, с адм. адрес: с. Ц., ***. Паянтовата постройка
била с площ ***., с идентификатор № ***. Твърди се ответниците никога да не са живели в него.
Същите през м. 10.2019г. решили да го продадат, като сключили на 01.10.2019г. договор с „Хоби-
имоти“ ЕООД, където имотът бил описан така, както е описан и в нотариалния акт. През м.
октомври 2019г. бил проявен интерес за закупуване на имота от страна на ищеца, който посетил
4
имота на място заедно с М. И., служител на „Хоби-имоти“ ЕООД. Твърди се откъм улицата да е
имало видимост към целия имот, вкл. и към намиращата се в него постройка, която действително
се признава да е полуразрушена и необитаема. Твърди се това обстоятелство да не е било
скривано, то било видно от извършения на място оглед. Оспорва се твърдението на ищеца, че му е
било обяснено от М. И., че имотът е захранен с ток и вода. Твърди се да е било обяснено, че
имотът е в регулация и като такъв може да бъде захранен с ток и вода. оспорва се да е
коментирано наличие на кладенец в имота. След огледа М. И. завела купувача при двамата
съсобственици на имота, за сключване на предварителен договор за покупко-продажба. Твърди се
през цялото време М. И. е била с ясното съзнание, че ищецът е огледал имота, наясно е с
действителното му състояние, с полуразрушената къща, и запознат с тези факти, е решил да
сключи предварителния договор. Оспорва се служителката И. да е имала намерение да измами
купувача, както и собствениците да са имали такова намерение. Бил склчяен предварителния
договор от ***, в който имотът бил описан така, както е описан и в нотариалния акт, с площта по
същия от 1260 кв. м. В случай, че купувачът се е чувствал измамен, се твърди той да не би
подписал предварителния договор в този му вид, или да не би го подписал изобщо, след като е
видял имота и е запознат и с документите за собствеността на същия. Същият сключил договор, за
да закупи това, което е видял. По силата на предв. договор дал сумата от 1500 лева като „аванс“.
Впоследствие, пред *** ищецът отказал да сключи окончателния договор, което било надлежно
удостоверено от ***а, Там той заявил, че е депозирал жалба в прокуратурата за извършена измама.
И в тази жалба, и в исковата молба били изложени следните твърдения – че купувачът се е
почувствал измамен, тъй като в имота нямало ток и вода, и площта в обявата била 1600 кв. м., а по
нот. акт 1260 кв. м. Изложени са подробни съображения, че сумата по т. 5 от договора не
представлява задатък, а неустойка, поради което при разваляне на договора не подлежи на връщане
в двоен размер. оспорва се ищецът пред ***а да се е отказал от сключване на договора, твърди се
да е заявил, че отлага сключването на същия до приключване на преписката пред ***, като отказът
от договора се заявявал за пръв път с исковата молба.
По евентуалния иск се взема становище за неоснователност на същия. Твърди се
договорът да е сключен за продажба на земя и сграда, признава се сградата да е частично срутена,
но се твърди описанието на имота да препокрива съдържанието на нотариалния акт на
собствениците, както и постройката да фигурира в издадената скица от АГКК. Предварителният
договор се твърди да не е нищожен, тъй като по силата на същия ищецът се е задължил да
придобие в собственост и земята, и постройката. С оглед на горното се моли исковете да се
отхвърлят.
В съдебните заседания по гр. дело № 10452/2020г., образувано за първоначално
разглеждане на исковете, всяка от страните поддържа становището си и моли същото да се
възприеме от съда. В първото с.з. при първоначалното разглеждане на исковете ищецът, чрез
пълномощника си, е заявил при условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме договорът да
не е развален, че прави изявлението за разваляне на същия с исковата молба, като претендира
задатъка в двоен размер. В случай, че се приеме, че не е налице неизпълнение на договора, се
прави искане в условията на евентуалност да се осъди ответника да върне сумата от 1500 лева.
Други изявления, релевантни към предмета на спора, не са правени.
С Решение № 1421/06.08.2021г. по гр. д. № 10452/2020г.е прието, че главните искове са
неоснователни, като са отхвърлени исковете да се осъдят С. и Т.И.и да заплатят на Д.В. по 1500
лева – двоен размерна даден по предварителен договор от ***г., от който ищецът се е отказал,
5
задатък.
С решението са осъдени С. и Т.И.и да заплатят на Д.В. по 750 лева всеки – главница,
пропорционална част от дадена без основание сума по развален предварителен договор от ***г.,
ведно със законната лихва върху тази сума от завеждането на исковата молба – 21.08.2020г., до
окончателното плащане на вземането, и по 67, 50 лева всеки – разноски по делото, като са осъдени
двамата ответници да заплатят на адв. Б. сумата от по 300 лева всеки – хонорар по чл. 38 от Закона
за адвокатурата.
Срещу решението са депозирали жалба ответниците, ищците не са обжалвали същото,
поради което в частта, с която главните искове са отхвърлени, е влязло в сила.
С Решение № 651/13.05.2022г., постановено по в. гр. д. № 531/2022г. по описа на ПОС,
VIII-ми гр. с-в е прието, че изменение на основанието на евентуално предявените искове не е
направено по надлежния ред, че същите са предявени на основание – връщане на даденото поради
нищожност на договора при начална липса на основание, поради което съдът се е произнесъл по
непредявен иск. Ето защо решението в осъдителната му част е обезсилено и делото е върнато на
РС Пловдив с указания да се произнесе по действително предявените евентуални искове - връщане
на даденото поради нищожност на договора при начална липса на основание.
Настоящият съдебен състав е счел, че подобно изменение в настоящото производство е
недопустимо, тъй като представлява нов иск, възможността за изменение на основанието на иска,
от една страна, е преклудирана в заседанието от 30.03.2021г., а от друга дори и в първото с.з. това
не е безусловно – допуска се по преценка на съда с оглед защитата на ответната страна¸ ако съдът
прецени това за уместно, а досежно фактическите твърдения във връзка с развалянето на договора
– те касаят главните, а не евентуалните искове, по тях производството е приключило с влязъл в
сила съдебен акт, а евентуалните искове са изрично предявени за връщане на дадено по нищожен
договор поради невъзможен предмет – срутена жилищна сграда, която не може да бъде предмет на
прехвърлителна сделка.
Предмет на настоящото производство е единствено произнасянето по иска за осъждане
на С. и Т.И.и да заплатят на Д.В. сумата от общо 1500 лева – дадена от В. на ответниците сума по
нищожен поради невъзможен предмет предварителен договор от ***г., ведно със законната лихва
върху тази сума от завеждането на исковата молба – 21.08.2020г., до окончателното плащане на
вземането, както и произнасяне по всички направени от страните до момента разноски с оглед
изхода на спора.
По делото при първоначалното му разглеждане са приети за безспорни между страните
три обстоятелства – че на ***г. е сключен между ищеца и ответниците процесният предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, че при сключването му е заплатена от ищеца на
същата дата на ответниците общо сумата от 1500 лева, както и че постройката в имота е негодна за
обитаване.
По делото са събрани писмени, гласни и веществени доказателства – процесният
договор, материалите по прокурорска преписка № ***г. на ***, нот. акт на имота, разпитани са по
двама свидетели на всяка от страните и са приложени снимки на постройката в имота.
Не се спори и се установява от писмените доказателства - предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от ***г. и нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ ***, че с нотариалния акт С.П.И., по време на брака със *** си е купила следния недвижим
6
имот: *** по плана на с. Ц., ***, състоящ се от 1260 кв.м., при съседи – *** и улица, ведно с
построената в него едноетажна паянтова жилищна сграда. С предварителен договор от ***г. С.И. и
Т.И., който е неин син, в качеството му на наследник на своя ***, са се задължили да продадат на
ищеца Д.С.В. свой собствен недвижим имот, като имотът е описан съгласно горецитирания нот.
акт с площ, граници и съседи, ведно с прилежащата му едноетажна паянтова жилищна сграда, в
следното състояние – при огледа, на цена 8000 лева, от които купувачът е заплатил 1500 лева
авансово. Определен е краен срок за изповядване на сделката в нот. форма – 30.12.2019г.
Договорът е подписан от ищеца и ответниците. Представен е и фискален бон от агенция „Хоби
имоти“ ЕООД Пловдив за сумата 500 лева с посочено основание продажба, дата не се чете.
Представени са от ответниците договорът им за поръчка с „Хоби имоти“ ЕООД Пловдив от
01.10.2019г., с който са възложили на дружеството да предложи за продажба собствения им
недвижим имот – процесния такъв, на цена 8000 лева, и в този договор той също е описан съгл.
нот. акт. Ангажирани са и доказателства, че във връзка с продажбата ответниците са се снабдили
със скица на имота на 29.10.2019г., в която имотът е описан като ПИ с идентификатор *** по КК и
КР, одобрени със заповед № ***г. на ИД на АГКК, с адрес: с. Ц., ***, с площ ***, номер по
предходен план – част от ***, парцел ***-***, сгради, които попадат върху имота – сграда *** със
застроена площ ***., брой етажи един, надземен, предназначение – ***, а като собственик е
записана С.П.И. съгл. вече описания нот. акт от 1992г.
Няма спор между страните и от показанията на свидетелите и на двете страни се
установява, че е извършен оглед на имота, *** М. И., тогава служител на „Хоби имоти“ ЕООД
Пловдив и също така *** на ответника Т.И., е завела ищеца заедно с двама негови приятели - Б.Б.,
който всъщност се свързал с агенцията и искал да закупи процесния имот заедно с ищеца, и Г.Д.,
който е шофирал, до външната ограда на имота в с. Ц. и им го показала отвън, не са влезли в двора,
не са разгледали къщата, не са извършили втори оглед, а на същата дата – ***г. се подписал
предварителния договор, в който като купувач бил посочен само ищеца, а като продавачи двамата
собственици. Спори се досежно това какви разговори са проведени на оградата на имота и по
време на пътуването, в която връзка са събрани противоречиви свидетелски показания. Безспорно
се установява обаче, че в имота не е влизано, купувачът го е погледнал отвън, не е видял
жилищната сграда и в какво състояние се намира тя, не е влизал в нея, а е подписал
предварителния договор на база видяното през оградата, като са му харесали дърветата, за които е
било обяснено, че са посадени от собственика на съседния имот. Няма спор също така, че в
предварителния договор не е отразено дали имотът е водоснабден и захранен с ел. енергия, както и
че тези обстоятелства не са били проверени в съответните дружества, отговарящи за
водоподаването и електроснабдяването, към момента на сключване на предварителния договор, а
на по-късен етап. От показанията на свидетелите на ищеца и от данните в прокурорската преписка
се установява, че впоследствие ищецът е правил втори оглед, със същите лица, без ***, бил му е
осигурен достъп до имота, при това не от собствениците, а от трети лица, проверил е състоянието
на жилищната сграда, която е от кирпич и се оказало, че е започнала да се срутва от едната страна,
и е проверил дали имотът е захранен с електричество и вода и е установил, че не е. Не се спори, от
снимките и от данните по прокурорската преписка се установява, че кирпичената къща е
необитаема от 90-те г. на миналия век, както и че същата е започнала да се срутва – визуално
изглежда частично срутена, доколкото е възможно съдът да прецени по снимковия материал, и
доколкото е признато за безспорно между страните, че е негодна за обитаване, както и че в
имота има засадени дървета. Съдът не кредитира показанията на св. Б. и св. И., които са
7
противоречиви и взаимно изключващи се, досежно обстоятелството какви са били разговорите
между страните относно това дали в имота има прекарани ток и вода, доколкото и двамата се
явяват донякъде заинтересовани – от прокурорската преписка е видно, че първият свидетел е
потенциален купувач на имота, който е смятал да го закупи заедно с ищеца с общи средства, но не
фигурира като такъв в предварителния договор, а св. И. е *** на единия ответник и *** на втория.
Според показанията на другите двама свидетели – ***, познат на ищеца, който ги е закарал до
мястото на имота, и ***, друг потенциален купувач на същия имот, се установява, че се е виждало,
че в имота има къща в дъното и дървета, през оградата се е виждало. Според св. *** къщата е била
далеч и не се е виждало в какво състояние се намира, а според св. *** се е виждало, че къщата е
полуразрушена. Този свидетел пък е категоричен, че в самата обява в интернет на „Хоби имоти“ е
пишело, че къщата е полуразрушена, че се е виждало това на място през оградата, че му е
отговорено, че доколкото имотът е в регулация, може да се прекарат ток и вода, не се е виждало и
не се е интересувал има ли такива реално прекарани или не, също е правил оглед през оградата, не
е пожелал да влезе, тъй като е преценил, че имотът не отговаря на това, което търси. Според св. Д.
при огледа с *** са погледнали само лицето на имота, къщата била на 50 м. навътре и не са влезли
да я видят. Този свидетел говори за ищеца и за св. Б. като купувачи, и че двамата са щели заедно да
купуват имота. Според него *** им е казала, че токът е на къщата, че има и вода, има дори сонда.
След време дошъл на втори оглед заедно с ищеца и св. Б., тогава се свързали със собственика на
съседния имот, оказало се, че той е правил оградата и е садил дърветата, че сондата е в неговата
част от имота и че постройката е негодна за живеене. По какви причини купувачът е подписал
предварителния договор, без да извърши преди подписването му оглед на двора отвътре и на
самата постройка отвътре и отвън, по делото така и не е установено. Не се спори, че при огледа с
*** не са влезли в имота, не са видели къщата в какво състояние е, дали е годна за живеене или не,
като свидетелите се разминават за причините за това. Не се твърди обаче ищецът да е държал да
види къщата отвътре и да огледа двора отблизо и от вътрешната страна, вкл. и самата къща, преди
подписване на предварителния договор.
Установява се от констативен протокол рег. № *** на *** на ***, че на ***г. в *** са се
явили страните по предварителния договор – продавачите Т. и С. И. и, и купувачът Д.В., като са
направени следните изявления – продавачите са изразили готовност за сключване на окончателния
договор, а купувачът е заявил, че предвид това, че в *** има образувана прок. преписка № ***г.,
счита, че към момента не са налице законните основания за сключване на тази сделка, докато не
приключи разследването. Изявление за разваляне на договора, за отказ от същия не е направено.
Протоколът е подписан от страните по делото и заверен от *** Т..
Въз основа на така установените факти и обстоятелства, съдът достигна до следните
изводи:
За да се уважи предявеният иск, следва да се установи, че предварителният договор е
нищожен поради невъзможен предмет, както и че по него ищецът е платил суми на ответниците,
които подлежат на връщане.
В конкретния случай от значение е да се установи дали предметът на предварителния
договор, така, както е описан в него, е фактически и правно възможен или не. Предмет на договора
е „***, при съседи *** и улица, заедно с прилежащата му едноетажна паянтова жилищна сграда“ с
продажна цена - 8000 лева (осем хиляди лева), като не се спори, че дворът реално съществува, а
паянтовата сграда е полуразрушена. Установи се, че имотът има идентификатор, съгл. скицата
8
площта му е по-голяма от посочената в нот. акт площ, и в тази скица сградата е отразена със
самостоятелен идентификатор и с площ 48 кв. м. Спорно е дали обстоятелството, че сградата е
започнала да се срутва, и вече е частично срутена, както и материалът, от който е била изградена,
и площта на същата, водят до невъзможност в предмета на договора – фактическа или правна
такава, и до липса на годен обект на прехвърлителната сделка, като се твърди, че наличието на
сградата е съществен елемент в договора и той не би бил сключен, ако ищецът е бил наясно с
обстоятелството, че същата е рушаща се. В случая и двете страни се позовават на Тълкувателно
Решение № 3/28.06.2017г. на ВКС по т. д. № 3/2014г. на ОСГК. В мотивите на това тълкувателно
решение детайлно е изложено какво представлява фактическа и какво – правна невъзможност на
предмета. Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната
действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с
оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и
ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието.
Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка.
Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката
или ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен след
нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради
невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД).За да не се стигне до
невъзможност на предмета, той трябва да е определен или поне определяем.Когато предмет на
прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти),
договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля. В конкретния
случай предмет на предварителния договор и бъдещата прехвърлителна сделка е недвижим имот –
дворно място, което реално съществува, правно и фактически е възможно, и няма законова пречка
за неговото прехвърляне. Няма нито фактическа, нито правна пречка този имот да бъде захранен с
ток и вода, доколкото се намира в регулация, разполага с идентификатор, като тези обстоятелства
не са били предмет на предварителния договор и са ирелевантни към сделката.
Спорът е дали обстоятелството, че описаната като прилежаща към имота сграда, в нот.
акт и в предварителния договор, е била полуразрушена, води до невъзможност на предмета и оттам
– до нищожност както на предварителния договор, така и на бъдещия окончателен такъв. Съдът
намира отговора на този въпрос да е отрицателен. На първо място, сделката е сключена за
продажба на дворното място ведно с намираща се в него постройка, която не е индивидуализирана,
тоест водещо в случая е правото на собственост върху земята, а не върху сградата. Самата сграда
никъде не е описана с площ, квадратура, година на построяване, както и дали е годна за обитаване
или не. Ето защо, същата е посочена като приращение към земята, което следва собствеността
върху същата, без собственикът-прехвърлител да запазва правото си на собственост върху нея
като отделен обект на собственост. В самия нот. акт и предварителен договор изрично е записано,
че се касае за паянтова постройка, а не за стабилна конструкция, и същата не е индивидуализирана
по никакъв начин – нито в коя част на имота се намира, нито каква площ заема, нито вида на
същата. В конкретния случай, видно от нот. акт, сградата е съществувала преди приемането на
ЗУТ, била е налична през 1992г., поради което същата е достатъчно да е била в режим на
търпимост, за да бъде годен обект на прехвърлителна сделка. Самата сграда, дори полуразрушена,
не е нито фактически, нито правно невъзможна, доколкото подлежи на възстановяване във вида, в
който е била. Същата не е отделен обект на прехвърлителната сделка, не представлява
9
самостоятелен обект – предмет на сделката, а прилежаща част към недвижимия имот, който е
предмет на същата, ведно с всичко, което се намира в него. Ако предметът на договор за покупко -
продажба е за част от недвижим имот, то предметът на договора по принцип е възможен. При
сделки с реална част от недвижим имот възможен предмет на договора са всички тези части от
имота, които могат да бъдат обособени като самостоятелен обект на правото на собственост, като
за валидността на сделката няма значение дали обособяването е одобрено от оторизираните
техническите органи към датата на сключването или само обективно съществува възможността
обособяването. В случая предмет на сделката е поземления имот – целия имот, а не част от същия,
ведно с всичко, което се намира в него, и този предмет е както фактически, така и правно
възможен и реално съществуващ – обособен поземлен имот със самостоятелен идентификатор,
лице с достъп до улица, с площ, по-голяма от минимално изискуемата. Самата сграда не е
самостоятелен обект на отделна прехвърлителна сделка, а приращение към имота, който се
продава, и като такова е описана и в предварителния договор, без квадратура, без състояние, в
което се намира. Видът и състоянието на същата в случая са били от значение и при определяне на
цената на имота, който се продава с всички постройки и подобрения в него, и са били на
разположение на купувача за извършване на оглед. Същият се е съгласил да закупи недвижимия
имот, ведно с всичко, намиращо се в него към датата на сключване на предварителния договор.
Спорът е дали самата сграда и реалното й състояние - негодността й да бъде обитавана,
и фактът, че е полусъборена, както и обстоятелството отговаря ли същата на изискванията на ЗУТ
за жилищна сграда води до невъзможност на предмета на предварителния договор и оттам – на
окончателния такъв. Съдът намира отговорът на този въпрос за отрицателен. В случая предмет на
предварителния договор е дворното място, детайлно описано, и бегло споменати приращенията в
него, а именно – паянтова жилищна сграда. В случай, че предмет на договора е самата сграда, като
самостоятелен обект на правото на собственост, то тя би следвало да бъде надлежно описана,
ведно с дворното място, в което се намира, и в договора да бъде надлежно индивидуализирана с
местонахождение, площ и т. н.. В случая това не е сторено, описание на сградата като
самостоятелен обект на правото на собственост липсва, а сградата е описана като прилежаща към
имота – едноетажна паянтова жилищна, без квадратура, без да е описана като отделен годен обект
на правото на собственост. Доколкото предварителният договор следва да притежава всички
характеристики на окончателния такъв, и в предварителния договор единственият описан годен
обект на правото на собственост е дворното място, без каквато и да било индивидуализация на
втори годен обект – жилищна сграда, то в договора е описан и единствено възможният, и
фактически, и правно, и реално съществуващ предмет на същия – дворното място, като са
упоменати приращенията, находящи се в него, с цел да премине транслативния ефект от сделката
и върху тях, и доколкото същите са описани и в нот. акт на собствениците. В подкрепа на този
извод е и самият размер на продажната цена, която съответства на празно дворно място, а не на
застроено такова, и обстоятелството, че ищецът е сключил предварителния договор, без дори да
влезе да разгледа къщата и нейното състояние – той е решил да закупи дворното място във вида, в
който се намира, като постройката и нейното състояние не са съществен елемент от договора.
Самата постройка като приращение към имота е напълно възможна и подлежи на възстановяване
във вида, в който се е намирала. Доколкото обаче предварителният договор е сключен и очевидно
и към момента на огледа постройката е била пред разпадане, то ищецът се е съгласил да закупи
дворното място такова, каквото е, към момента на огледа, и намерението му да живее или не в тази
постройка е ирелевантно към действителността на договора и обстоятелството дали предметът му
10
е възможен или не – договорът е действителен, тъй като е за покупко-продажба на дворно място с
приращенията в него, без описание на същите, и самото дворно място е и фактически, и правно
годен обект на правото на собственост, отговарящ на всички изисквания за урегулиран поземлен
имот, за който е издадена скица от АГКК. Следва да се отбележи още веднъж, че продажната цена
на имота и начина, по който е описан в предварителния договор води до категоричен извод, че
предмет на договора е дворното място с приращенията в него, независимо дали същите са годен
самостоятелен обект а правото на собственост или не. Доколкото тези приращения не са по
никакъв начин индивидуализирани, те не представляват отделен предмет на прехвърлителната
сделка и срутването на паянтовата сграда по никакъв начин не може да доведе до невъзможност на
предмета на предварителния и окончателния договор и оттам – до нищожност на договора.
С оглед на дотук изложеното съдът намира, че евентуалния иск следва да се отхвърли
като неоснователен.
С оглед изхода на спора – отхвърляне и на главните, и на евентуалните искове, право на
разноски има ответната страна. По делото са конституирани двама ответници, всеки от които
доказва направени разноски, както следва – по 400 лева заплатено от всеки от тях адв.
възнаграждение на ***, за заплащане на което по делото са представени фактури и касови
бележки. Същите са направили и разноски за първото въззивно разглеждане на делото, за което
съгл. задължителните указания на ПОС следва да се произнесе настоящият състав – 30 лева за
въззивна жалба, заплатени от Т.И., като няма данни за заплатен адв. хонорар за въззивното
производство. За второто разглеждане на делото пред настоящия съдебен състав разноски не са
претендирани – списък л. 19 от делото. Ето защо ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника С.И. разноски в р-р на 400 лева, а на Т.И. – 430 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.С.В., с ЕГН: **********, от ***, чрез адв. М. Б., със съд.
адрес: *** срещу С.П.И., с ЕГН: **********, от *** и и Т.И.И., с ЕГН; **********, от ***,
представлявани от адв. Д.Б., със съд. адрес: *** иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД
за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата в размер на 1500 лева (хиляда и
петстотин лева), представляваща платена от Д.С.В. на С.П.И. и Т.И.И. по предварителен договор
от ***г. за покупко-продажба на следния недвижим имот: „*** ***-*** в с. Ц. от ***, закупен с
нот. акт № ***, състоящ се от 1260 кв. м., при съседи: *** и улица, заедно с прилежащата му
едноетажна паянтова жилищна сграда“, като платена при начална липса на основание, поради
нищожност на договора поради невъзможен предмет, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Д.С.В., с ЕГН: **********, от ***, чрез адв. М. Б., със съд. адрес: *** да
заплати на С.П.И., с ЕГН: **********, от ***, чрез адв. Д.Б., със съд. адрес: *** сумата от 400
лева (четиристотин лева) – разноски.
ОСЪЖДА Д.С.В., с ЕГН: **********, от ***, чрез адв. М. Б., със съд. адрес: *** да
11
заплати на Т.И.И., с ЕГН; **********, от ***, чрез адв. Д.Б., със съд. адрес: *** сумата от 430
лева (четиристотин и тридесет лева) – разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивски окръжен съд с въззивна жалба в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _______________________
12