№ 1367
гр. София, 16.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:А. Александрова
Членове:Нели С. Маринова
Гюлсевер Сали
при участието на секретаря Виктория Ив. Т.
като разгледа докладваното от А. Александрова Въззивно гражданско дело
№ 20221100509923 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258-273 ГПК.
С решение № 8621 от 27.07.2022 г. СРС, 161 с-в, по гр.д.№ 22055/2022 г.
е осъдил на основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД „С. 84“ ЕООД да върне на А. Г.
Д., М. М. Д. и К. М. Д. държането върху наетия с договор за наем на
недвижим имот от 14.11.2017 г. и анексите към него недвижим имот-
помещение от 21,85 кв.м. заедно със санитарен възел, мивка с метална
конструкция, която обособява полуетаж от 12,00 кв.м., алуминиева дограма и
алармена система, находящо се на адрес: гр.София, бул. „*******.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от „С.
84“ ЕООД с оплаквания, че същото е постановено в нарушение на
материалния закон, при съществено нарушение на съдопроизводствените
правила и е необосновано.Въззивникът излага твърдения, че не е налице
фактическият състав на чл.233, ал.1, пр.1 ЗЗД, тъй като не е настъпило
прекратяване на договора за наем.Поддържа становище, че след изтичане на
срока на договора по анекс № 2 същият се е трансформирал в безсрочен, тъй
като дружеството е продължило да ползва имота със знанието и без
1
противопоставянето на наемодателите, като искане за прекратяване на
договорната връзка не е направено и с исковата молба.Излага оплаквания, че
първоинстанционният съд не е установил действителната воля на страните по
отношение на начина и валидността на кореспонденцията или прекратяването
на договорната връзка, не е преценил съдържанието и начина на оформяне на
представеното по делото предизвестие чрез ръкописно добавен текст и
подписи от трети за спора лица като свидетели, които се явяват подчинени
длъжностни лица в друго търговско дружество, нито допустимостта на
свидетелските показания по чл.165, т.5 ГПК, нито ги е преценил с оглед
разпоредбата на чл.172 ГПК.Моли съда да отмени обжалваното решение и да
отхвърли иска.Претендира разноски.Прави възражение по чл.78, ал.5 ГПК.
Ответниците по въззивната жалба- А. Г. Д., М. М. Д. и К. М. Д.
оспорват същата.Поддържат становище, че първоинстанционното решение е
правилно и обосновано, постановено при спазване на съдопроизводствените
правила и в съответствие с приложимия материален закон.Твърдят, че
дружеството продължава да държи имота, без да плаща месечната наемна
цена и консумативи, каквото поведение е в разрез със законовите разпоредби
и морала.Моли съда да потвърди обжалваното решение.Претендира
разноски.Правят възражение по чл.78, ал.5 ГПК.
Съдът, като прецени становищата на страните и обсъди представените
по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна
следното:
Районният съд е бил сезиран с иск с правно основание чл.233, ал.1
ЗЗД.Ищците- А. Г. Д., М. М. Д. и К. М. Д. твърдят, че са собственици на имот,
отреден за магазин, находящ се в гр.София, бул. „*******, състоящ се от
21,85 кв.м., включващ: санитарен възел, мивка, с метална конструкция, която
обособява полуетаж от 12 кв.м., алуминиева дограма и алармена система.На
14.11.2017 г. ищците са сключили договор за наем с ответника „С. 84“ ЕООД
за посочения имот за срок от една година, считано от 31.11.2017 г.Съгласно
т.2 от договора наемателят се е задължил да заплаща месечна наемна цена в
размер на 700,00 лв., платима за съответния месец от 1-во до 5-то
число.Твърдят, че след изтичане на срока на договора са сключвани анекси от
02.01.2018 г. и от 02.01.2019 г. със срок за една година.Имотът е предаден на
наемателя с приемо-предавателен протокол от 14.11.2017 г.Съгласно т.3 от
договора наемателят се е задължил да заплаща редовно и в срок месечната
2
наемна вноска съгласно т.2.1 от договора да заплаща разходите за ел.енергия,
СОТ, наемна внаска и такса смет, да извършва ремонти за своя сметка и
др.Твърдят, че за периода от м.01.2021 г. до 01.03.2022 г. ответникът не е
заплащал наемната цена за имота, нито задълженията за ел.енергия, СОТ,
вода и такси смет, като всички консумативни разходи за 2021 г. до м.03.2022
г. са заплащани от ищците.На 01.03.2022 г. ищците са връчили на наемателя
едномесечно предизвестие за освобождаване на магазина поради
неизпълнение на задълженията му, произтичащи от договора, неплащане на
месечната наемна цена, което съгласно т.4.5, тире 2 е основание за
автоматичното прекратяване на договора, като предизвестието е връчено при
отказ на ответника да го подпише, оформен с подписите на двама
свидетели.Твърдят, че ответникът не е напуснал имота, не изпълнява
задълженията си по договора, не отваря на посочения адрес и не отговаря на
посочения телефон за контакт.Молят съда да постанови решение, с което да
осъди ответника да опразни наетия имот, представляващ помещение от 21,85
кв.м., заедно със санитарен възел, мивка, с метална конструкция, която
обособява полуетаж от 12 кв.м., алуминиева дограма и алармена система,
находящо се в гр.София, бул. „*******.
Ответникът оспорва иска с твърдения, че е заплащал наемни вноски, за
които не е получавал документ, и че с ищцата А. Д. са постигнали съгласие за
изменение на договора.
На 14.11.2017 г. е подписан договор, по силатана който А. Г. Д. като
наемодател е предоставила на „С. 84“ ЕООД ползването на имот,
представляващ магазин, находящ се в гр.София, бул. „*******, състоящ се от
21,85 кв.м., включващ: санитарен възел, мивка, с метална конструкция, която
обособява полуетаж от 12 кв.м., алуминиева дограма и алармена система за
срок от една година при месечна наемна цена в размер на 700 лв., платима от
1-во до 5-то число на същия месец.Наемателят се е задължил да поема и
плаща всички разходи за ел.енергия, СОТ, вода и такса смет /чл.3.2/.В чл.5.4
страните са посочили адреси за кореспонденция, като за наемателя това е
седалището на фирмата и са се договорили, че всяка кореспонденция между
тях е валидна, ако е изпратена на посочения адрес.
На 14.11.2017 г. страните по договора са подписали приемо-
предавателен протокол за предаване на имота на наемателя.
На 02.01.2018 г. е подписан анекс № 1, съгласно който наемодатели по
3
договора за наем от същата дата са съсобствениците-А. Г. Д., М. М. Д. и К. М.
Д..
С анекс № 2 към договора за наем от 14.11.2017 г., подписан на
02.01.2019 г., срокът на договора е продължен за период от 3 години, считано
от 01.01.2019 г. до 31.12.2021 г.
С предизвестие от 01.03.2022 г., подписано от А. Г. Д., същата е
уведомила управителя на „С. 84“ ЕООД, че във връзка със системно
неплащане на наема и разходите към процесния магазин-повече от 12 месеца,
му предоставя срок от един месец да напусне магазина, считано от 01.03.2022
г.Връчването на предизвестието е оформено при отказ на наемателя да го
получи с подписите на двама свидетели-С.Т. и С.М..
Ищците са представили находящи се у тях писмени доказателства-
фактури, издадени на името на А. Д., съответно на „Ф.К.“ ЕООД и разписки
за плащани консумативи за процесния имот-вода и ел.енергия за част от
процесния период.
Разпитана по реда на чл.176 ГПК, ищцата А. Д. е заявила, че от
01.01.2021 г. не е получавала наем, нито суми за консумативни разходи и
затова не е издавала документи за плащане, нито е потвърждавала плащания
чрез мобилен телефон.Твърди, че не е давала съгласие за изменение на
договора и иска фирмата да напусне магазина, защото не е
коректна.Многократно наемодателите са отправяли предизвестие за
прекратяване на наемното правоотношение-както устно, така и писмено, но
управителят на ответното дружество е отказал да подпише предизвестието и
не иска да напусне магазина.
Свидетелката С.Т. твърди, че е служител на „Ф.К.“ ЕООД, чийто офис
се намира на бул. „*******, и че управителят на ответната фирма системно не
плаща наем и разходи за магазина на бул. „*******.Свидетелката е
потвърдила подписа си върху представеното по делото предизвестие.С.М.
също е служител на „Ф.К.“ ЕООД и е подписала предизвестието.Твърди, че
управителката на ответното дружество е била в офиса на „Ф.К.“ ЕООД,
прочела е предизвестието и е отказала да го подпише.Свидетелката се е
запознала със съдържанието на предизвестието преди да го подпише.Твърди,
че е присъствала на телефонни разговори, с които управителката на ответното
дружество е била канена да плати.
Останалите доказателства не касаят относими към предмета на спора
4
факти.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна
страна следното:
За да уважи иска първоинстанционният съд е приел, че страните са
били в наемно правоотношение за процесния имот, който е бил предаден на
наемателя.Приел е за недоказано твърдението на ответника, че е заплащал
наемна цена, както и че договорът за наем е бил изменен.Съдът е изложил
мотиви, че дори да се приеме, че ответникът е продължил ползването на
имота след изтичане на срока съгласно анекс № 2/02.01.2019 г. със знанието и
непротивопоставянето на ищците, договорът е прекратен с изтичането на
срока на предизвестието на 01.04.2022 г.Дори предизвестието да не е било
връчено надлежно, с оглед разпоредбата на чл.235, ал.3 ГПК съдът следва да
съобрази получаването на препис от исковата молба на 27.05.2022 г. с
приложеното към нея предизвестие
Съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД наемателят е длъжен
да върне вещта.
От събраните по делото доказателства се установи, че страните по
делото са били в наемно правоотношение с предмет-процесния магазин, като
срокът на договора, продължен с анекс № 2 от 02.01.2019 г., е продължен до
31.12.2021 г. Между страните не се спори, че ответникът е продължил
ползването на имота след изтичането на срока на действието му.При това
положение същият се е трансформирал в безсрочен договор съгласно чл.236,
ал.1 ЗЗД, като същият е прекратен на основание чл.238 ЗЗД, считано от
връчване на предизвестието на ответника.Неоснователни са оплакванията на
въззивника, че предизвестието не е надлежно връчено, тъй като същото не е
адресирано до адреса за кореспондеция на наемателя, посочен в анекс №
2/02.01.2019 г.По делото е установено, че предизвестието е доведено до
знанието лично на управителя на търговското дружество, което представлява
надлежно уведомяване, доказано с подписите на двама свидетели.Целта на
посочените в договора адреси за кореспонденция е гарантиране достигане на
изявленията до адресата, което в случая е направено.
Не са налице пречки за кредитиране показанията на разпитаната по
делото свидетелка С.Т., макар преценени с оглед разпоредбата на чл.172 ГПК
/предвид обстоятелството, че свидетелката е служител в друга фирма на един
от наемодателите/, тъй като те възпроизвеждат лични впечатления и не
5
противоречат на останалите събрани по делото доказателства.
Несъстоятелно е и оплакването на въззивника, че са налице пречките по
чл.164, т.5 ГПК, тъй като свидетелят не е разпитан за установяване на договор
за наем, а за доказване на връчването на предизвестието при отказ, за което
обстоятелство гласните доказателства са допустими.
Без значение е обстоятелството, че предизвестието е подписано само от
единия от наемодателите, тъй като с подписване на исковата молба всички
наемодатели са потвърдили действията, извършени от А. Г. Д. без
представителна власт съгласно чл.44, ал.2 ЗЗД.
Дори да се приеме, че предизвестието не е получено от ответника,
същото е надлежно връчено на 27.05.2022 г. /и то на адреса, посочен в анекс
№ 2/2019 г./ с получаване на преписи от исковата молба с приложенията към
нея /сред които фигурира и посоченото писмено доказателство/, който факт
следва да се съобрази с оглед разпоредбата на чл.235, ал.3 ГПК.Без значение е
обстоятелството, че в исковата молба не се съдържа изрично изявление за
прекратяване на договора, тъй като със същата се претендират последиците
от неговото прекратяване /решение № 158/14.12.2009 г., ВКС, I ТО; решение
№ 113/28.07.2009 г. на ВКС, т.д.№ 753/2008 г., II ТО; определение №
702/22.12.2014 г., гр.д.№ 5707/2014 г., ВКС, I ГО/.
Поради изложените съображения съдът счита, че по делото е
безспорно установено, че сключеният между страните договор за наем на
процесния имот е прекратен едностранно от наемодателите.Ответникът не
оспорва, че продължава държи имота, поради което искът с правно основание
чл.233, ал.1, изр.първо ЗЗД следва да се уважи.
Други конкретни оплаквания във въззивната жалба не са направени, а
съгласно разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 ГПК въззивният съд е обвързан
от посоченото в нея.
Поради съвпадане на крайните изводи на двете инстанции обжалваното
решение следва да се потвърди.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК въззивникът
следва да бъде осъден да заплати на въззиваемите направените съдебни
разноски за настоящата инстанция.По делото са представени доказателства за
направени разноски от въззиваемата А. Д. /двустранно подписани разписки/,
поради което в нейна полза следва да се присъди сумата от 900 лв. /600 лв.-за
изготвяне на отговор на въззивната жалба и 300 лв.-за процесуално
6
представителство/.Направеното от въззивника възражение по чл.78, ал.5 ГПК
е неоснователно, тъй като договореното и платено възнаграждение не
надвишава предвиденото в чл.7, ал.2, т.2 от Наредба № 1/2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 8621 от 27.07.2022 г. на СРС, 161 с-в, по
гр.д.№ 22055/2022 г.
ОСЪЖДА „С. 84“ ЕООД с ЕИК ******* и със седалище и адрес на
управление: гр.София, жк „******* да заплати на А. Г. Д. с ЕГН ********** с
адрес: гр.София, бул. ******* сумата 900 лв. на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в 1-месечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7