№ 2467
гр. С., 13.02.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 173 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Б.Р.
при участието на секретаря В.К.
като разгледа докладваното от Б.Р. Гражданско дело № 2023***0113359 по
описа за 2023 година
Производството е по общия съдопроизводствен ред на ГПК.
Ищецът С. А. К. чрез адв. В. Т. е предявил срещу ответниците Н. А. К., Р. В. В. и Р.
Р. К. иск с правно основание по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на 1/2 идеална част от
недвижим имот с идентификатор ********** по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-53/23.11.2011г. на Изпълнителния директор на
АГКК, представляващ дворно място с площ от 420 кв.м. по документ за собственост, а по
скица - 443 кв.м., представляващ УПИ VІІІ-582, кв. 61 по плана на град С., м. „**********“,
при посочени граници и съседи, при цена от 16000,00 евро. Ищецът твърди, че с ответницата
К. са брат и сестра. Описания по-горе имот придобили по наследство от А.С. К. при равни
квоти – по 1/2 част. При извършването на сделки с построените в имота постройки
наследодателят им не се бил разпореждал с правото на собственост върху дворното място.
На 15.02.2023г. К. с нотариален акт продала на ответниците В. и К. 1/2 идеална част от
имота за сумата от 16000,00 евро, без обаче да предложи преди това на ищеца да изкупи тази
част при същите условия, които той щял да приеме. В съставения нотариален акт също не
било упоменато такова предложение да е правено. В насрочените по делото публични
съдебни заседания ищецът не се явява, като се представлява от адв. Т., който поддържа
предявения иск, включително в хода на устните състезания. Допълнителни съображения
излага в Писмени бележки, вх. № 27818/29.01.2024г. на СРС.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата Н. А. К. е депозирала Отговор, вх. №
175954/21.06.2023г. на СРС, в който обаче, освен възражението за местна неподсъдност на
спора, не е изразила становище относно допустимостта и основателността на предявения
иск. В насрочените по делото публични съдебни заседания ответницата К. не се явява, като
се представлява от адв. Г. П. – АК-Ловеч, който оспорва предявения иск, включително в
хода на устните състезания.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците Р. В. В. и Р. Р. К. са подали Отговор, вх.
№ 253488/13.09.2023г. на СРС. Освен възражението за местна неподсъдност на спора
заявяват, че чл. 33 и чл. 66 ЗС не се прилагат когато съсобствениците на дворното място
1
притежават в изключителна собственост отделни обекти в него, като в тези случаи земята
има обслужващо предназначение и статут на обща част по чл. 38 ЗС. Тъй като сделката,
сключена в нарушение на чл. 33 ЗС, не била нищожна, то явно законът давал възможност на
всеки собственик сам и без съгласието на останалите съсобственици да се разпореди с дяла
си в имота. В насрочените по делото публични съдебни заседания се явяват лично или не се
явяват, като се представляват от адв. В. Ц. – АК-С., която оспорва предявения иск,
включително в хода на устните състезания. Допълнителни съображения излага в Писмени
бележки, вх. № 27329/29.01.2024г. на СРС.
Софийският районен съд, като взе предвид подадената искова молба и
предявения с нея иск и становището и възраженията на ответниците в отговора ú,
съобразявайки събраните по делото доказателства, основавайки се на релевантните
правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното:
Исковата молба е подадена от надлежно легитимирана съобразно изложеното в нея
страна и при наличие на правен интерес, като предявеният с нея иск е допустим и следва да
бъде разгледан по същество. Не са налице предпоставки за решаване на делото с
неприсъствено решение или решение при признание на иска.
Исковата молба е депозирана на 14.03.2023г. при положение, че сделката с идеалната
част от съсобствения имот е изповядана на 15.02.2023г., поради което при всички
положения е спазен срокът по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Съобразно нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест по иска с правно
основание по чл. 33, ал. 2 ЗС е и за двете страни. Ищецът следва пълно и главно да докаже,
че има дял в съсобствен имот, че първият ответник е бил съсобственик в същия имот и е
сключил договор за покупко-продажба, с който е прехвърлил на другите двама ответници
дела си в имота, както и че искът е предявен в двумесечен срок от узнаване на сделката, а
при отправена покана – от датата на сделката. В тежест на ответниците е да докажат, че
преди сключване на сделката на ищеца е предложено изкупуване на съответния дял при
същите условия, при които е била осъществена продажбата между тях. Извън това всяка от
страните следва да докаже фактите и обстоятелствата, от които извлича благоприятни за
себе си правни последици.
Видно от Нотариален акт от 13.03.1968г. на I Нотариус при Софийския народен съд,
П. Т.а К. е подарила на сина си А.С. К. дворно място с площ от 420,00 кв.м., находящо се в
град С., ул. „*********“ № 20, представляващо УПИ VI-11, кв. 61 по плана на град С., м.
„**********“, заедно с построените върху него две паянтови сгради, при съседи: ул.
„*********“, М.С. и В.М..
С Нотариален акт от 1975г. на Нотариуса при Софийския районен съд, който, макар и
представен като лошо по качество копие, позволява да се установи съдържанието му, А.С. К.
е подарил на дъщеря си Н. А. К. застроения на 90,00 кв.м. втори етаж, състоящ се от две
стаи, хол, кухня и баня-клозет, от триетажната жилищна сграда, построена в УПИ VI-11, кв.
61 по плана на град С., м. „**********“, но без мястото, върху което е построена сградата.
Видно от Удостоверение, изх. № РСР23-ГР94-441-/1/07.03.2023г. на Столичната
община – Район „Сердика“, през 1998г. ул. „*********“ е преименувана на ул.
„*************“.
Видно от Удостоверение за наследници, изх. № 599/06.03.2023г. на Столичната
община – Район „Сердика“, А.С. К. е починал на 24.10.2006г. като вдовец и е оставил за
свои наследници по закон децата си Н. А. К. и С. А. К..
С Нотариален акт № 7/09.02.2016г., т. 1, рег. № 1249, дело № 5/2016г. на Нотариус №
*** – К.С., С. А. К. е подарил на сина си А.С. К. самостоятелен обект в сграда с
идентификатор **********.1.1 по кадастралната карта и регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-53/23.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, разположена в имот с
2
идентификатор ********** на адрес: град С., ул. „*************“ № 20, заемащ първия
етаж от сградата с площ от 90,00 кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня-тоалетна,
заедно с 1/3 част от общите части на сградата, но без дворното място, в което е построена
сградата.
С Нотариален акт от 15.02.2023г. на Нотариус № *** – И.Д., Д.С.Д. и Н. А. К. са
продали на Р. В. В. и Р. Р. К. жилище с идентификатор ***********, находящо се на втория
етаж на триетажната сграда, построена в имот с идентификатор **********, намиращ се в
град С., ул. „*************“ № 20, с площ на жилището от 90 кв.м., заедно с 1/2 идеална
част от дворното място, като в нотариалния акт изрично е посочено, че жилището е
индивидуална собственост на Д.Д., а идеалната част от земята е индивидуална собственост
на Н. К.. Покупната цена е общо 106000,00 евро, от които 90000,00 евро за жилището и
16000,00 евро за земята. Страните са декларирали, че това е и действително уговорената
между тях цена. По делото не бяха направени възражения, съответно ангажирани
доказателства, че действително платената за процесната половина от земята покупна цена е
различна от така посочените 16000,00 евро.
Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия
имот на трето лице само ако преди това е предложил на другите съсобственици да купят
частта му при същите условия и никой от тях не е приел предложението. Независимо от
начина и причините за възникване на съсобствеността, всеки от съсобствениците има право
да извърши сделка на разпореждане със своята част. Задължението за предлагане на частта
най-напред на другите съсобственици възниква в случаите, когато се предлага част от
недвижим имот. Според закона задължението съществува само при договор за продажба на
идеалната част изцяло или частично от съсобствения имот, като същото е налице и при
продажбата на част от правото на строеж. При повече от един съсобственик няма изискване
от кой измежду тях да бъде извършено изкупуването, след като то ще се осъществи от лице,
което не е извън съсобствеността. Едва в случай на отказ на останалите съсобственици
делът може да бъде предложен за продажба на трето за съсобствеността лице – ТР 5/2012-
2012-ОСГК.
С осъщественото с Нотариален акт от 13.03.1968г. на I Нотариус при Софийския
народен съд дарение, А.С. К. е придобил процесния недвижим имот в цялост.
Представените по делото документи за собственост, скиците и индивидуализационните
данни за същия, както и липсата на спор по този въпрос от страните, не водят до каквото и
да е съмнение относно идентичността на имота. През 1975г. А. К. е подарил на дъщеря си Н.
К. втория етаж от построената в имота триетажна жилищна сграда, като изрично е
упоменато, че не се прехвърля право на собственост върху поземления имот. При това
положение следва извод, включително по аргумент от чл. 63, ал. 2 ЗС, че, наред с правото на
собственост върху етажа, К. е придобила с тази сделка само право на строеж върху земята,
но не и дял в собствеността ú.
Със смъртта на А.С. К. през 2006г. правото на собственост върху земята е преминала
към неговите наследници Н. К. и С. К., които са станали съсобственици при равни дялове
(по 1/2 част) съобразно чл. 5, ал. 1 ЗН, а правото на строеж на К. се е погасило.
С осъщественото с Нотариалния акт от 2016г. дарение С. К., който явно е придобил
първия етаж от сградата, за което по делото не са представени други доказателства как
точно е реализирано, освен по пътя на наследственото правоприемство и приращението,
същият по аналогичен начин е подарил на сина си А.С. К. този първи етаж, без обаче да му
прехвърли и дял от дворното място. При това положение следва извод, включително по
аргумент от чл. 63, ал. 2 ЗС, че, наред с правото на собственост върху етажа, А.С. К. е
придобил с тази сделка само право на строеж върху земята, но не и дял в собствеността ú.
Следователно собственици на земята към 15.02.2023г., когато е продадена процесната
половина от нея, са С. К. и Н. К. по силата на наследствено правоприемство на техния баща
3
А.С. К.. Видно от нотариалния акт от 15.02.2023г., към този момент втория етаж на сградата
вече не е собственост на Н. К. а на трето за спора лице – Д.С.Д., който факт не е оспорен от
страните. По какъв ред той е придобил правата си върху него по делото не са ангажирани
доказателства.
Действително още с ТР 45-1960-ОСГК практиката е приела, че ограниченията на чл.
33 ЗС не следва да се прилагат за хипотези, при които в съсобствен парцел съществуват
отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и някой от тях желае да продаде
собствената си сграда и съответните идеални части от земята. Същото се отнася и за случаи,
при които в съсобствения имот е построена сграда, в която съсобствениците имат отделни
самостоятелни обекти, тъй като в тези случаи земята съставлява своеобразна обща част,
обслужваща обектите в сградата или отделните сгради. Това виждане е последователно и
неотклонно застъпвано в практиката на съдилищата и понастоящем. Разрешението е
приложимо обаче само тогава, когато е налице идентитет между съсобствениците на земята
и собствениците на самостоятелни обекти върху нея. Това разбиране произтича от
възможността, предвидена в чл. 63 ЗС, сграда или самостоятелен обект на гражданския
оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху терена.
Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават обекти от етажната
собственост, защото са учредили само право на строеж. В този случай след построяване на
сградата - етажна собственост те не изгубват правото на собственост върху терена или
идеалната част от него, защото съгласно чл. 99 ЗС правото на собственост не се изгубва
освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива сградата или
самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането ú правото на собственост
върху терена (р.661/02.11.2010г.-гр.д.1437/2009г.-ВКС, Iг.о.). Дори когато върху
съсобственото дворно място има сграда, притежавана в суперфициална собственост от
единия от съсобствениците на мястото, то нормата както на чл. 33, ал. 2 ЗС, така и тази на
чл. 66, ал. 1 ЗС, намират приложение и собственикът на сградата трябва да я предложи първо
на останалите съсобственици на дворното място за изкупуване. Само ако те откажат, може
да я продаде на трето лице при същите условия. Чрез изкупуването ще се постигне целта на
закона – да се избегне разделната собственост на сградата и мястото. При ситуация, в която
не всички съсобственици на земята имат самостоятелни обекти в сградата, то и дворното
място не може да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Това следва и от практиката на
Върховния касационен съд – р.40/18.05.2018г.-гр.д.2201/2017г.-ВКС, I г.о.,
опр.4/13.01.2022г.-гр.д.2971/2021г.-ВКС, Iг.о., р.191/18.07.2011г.-гр.д.1414/2010г.-ВКС, II
г.о., р.59/12.03.2012г.-гр.д.911/2011г.-ВКС, IIг.о., и др.
Затова, доколкото към 15.02.2023г. липсва установен идентитет между
притежателите на право на собственост върху самостоятелните обекти в сградата и
собствениците на идеални части от поземления имот, в който тя е построена /няма данни К.
да притежава самостоятелен обект в сградата/, то при продажбата на идеалната ú част от
съсобствения поземлен имот е следвало да бъде спазена нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС.
Ответницата Н. К. е следвало да покани ищеца С. К. да закупи притежавания от нея дял от
поземления имот преди да продаде същата на ответниците В. и К..
По делото не са ангажирани никакви доказателства ищецът да е канен да закупи
притежавания от Н. К. дял от дворното място. Поради това и с оглед представените по
делото доказателства, предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
С оглед изхода от спора и съобразно нормата на чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски
има само ищецът, който своевременно е заявил претенция в тази насока, като е представил и
списък по чл. 80 ГПК. Доказани са претендираните разноски за заплатени такси в размер на
общо 75,35 лева, които следва да се присъдят в негова полза и в тежест на ответниците.
Водим от горното, съдът
4
РЕШИ:
ДОПУСКА на основание чл. 33, ал. 1 ЗС ИЗКУПУВАНЕ в полза на С. А. К. , ЕГН
**********, от град С., на 1/2 /една втора/ идеална част от поземлен имот с
идентификатор ********** по кадастралната карта и регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-53/23.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ съгласно скица от 443
кв.м., а по документ за собственост 420 кв.м., представляващ УПИ VIII, кв. 61 по плана на
град С., м. „**********“, с административен адрес: град С., ул. „*************“ № 20,
продадена от Н. А. К., ЕГН **********, от село Т. /община Ловеч/, на Р. В. В. , ЕГН
**********, от град С., и Р. Р. К. , ЕГН **********, от град С., срещу сумата от 16000,00
/шестнадесет хиляди/ евро, платима на купувачите Р. В. В. , ЕГН **********, от град С.,
и Р. Р. К. , ЕГН **********, от град С., в едномесечен срок от влизане в сила на
решението.
УКАЗВА на ищеца, че, ако в едномесечен срок от влизане в сила на решението, не
плати цената, решението ще се счита за обезсилено по право на основание чл. 33, ал. 3 ЗС.
УВЕДОМЯВА ищеца С. А. К., ЕГН **********, от град С., на основание чл. 236,
ал. 1, т. 7 ГПК, че съгласно представените на л. 87 и л. 88 от делото служебни бележки,
банковите сметки на ответниците В. и К. са, както следва: ***************** – Р. В. В.,
IBAN ************* - Р. Р. К..
ОСЪЖДА Н. А. К., ЕГН **********, от село Т. /община Ловеч/, Р. В. В. , ЕГН
**********, от град С., и Р. Р. К. , ЕГН **********, от град С., да заплатят на С. А. К.,
ЕГН **********, от град С., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 75,35 лева за
разноски по делото пред първоинстанционния съд /гр.д. № 13359/2023г. на СРС/.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд с въззивна жалба,
подадена чрез Софийския районен съд в двуседмичен срок от съобщението.
Решението, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК, да се съобщи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5