№ 7572
гр. София, 14.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА
при участието на секретаря М. АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело №
20211110165063 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 235, ал. 5 ГПК.
Образувано е по искова молба на "В., с която по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК е
предявен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за сумата от 237,27 лева,
представляваща сбор от консумативни разноски за студена вода, ел.енергия, охрана,
почистване, асансьор и топла вода, за които вземания ищецът е издал фактури №
47651/17.08.2020 г. /за м.07.2020 г./ и № 48140/14.09.2020 г. /за м.08.2020 г./, дължими
по силата на сключен с ответника А. С. Т. договор за наем на недвижим имот - офис №
., находящ се на . в административна сграда на адрес: гр. София, ., дължими преди
прекратяване на договора на 01.09.2020 г.
Ищецът твърди, че между него в качеството на наемодател и ответника в
качеството на наемател е бил сключен на 09.04.2020 г. договор за наем на недвижим
имот - офис № ., находящ се на . в административна сграда на адрес: гр. София, ., при
уговорена наемна цена в размер на 232,36 лева месечно. Поддържа, че с договора за
наем страните са уговорили наемодателят да предоставя на наемателя следните услуги:
отопление /ТЕЦ/, ел.енергия, вкл. и за общите части, вода и канал, охрана, асансьор и
ежедневно почистване на отдадения под наем имот. Заявява, че договорът е бил
прекратен по искане на наемателя, който на 29.07.2020 г. e отправил до ищеца
едномесечно предизвестие за прекратяване. Договорът e бил прекратен считано от
01.09.2020 г. Неплатени от страна на наемателя останали сумите по издадените от
ищеца фактура № 47651/17.08.2020 г. /за м.07.2020 г./ на стойност 115,81 лева и
фактура № 48140/14.09.2020 г. /за м.08.2020 г./ на стойност 121,46 лева. С уточняваща
молба от 24.01.2023 г., ищецът пояснява, че разпределението на месечните
консумативни разноски в цялата сграда се извършва пропорционално на квадратен
метър според отдадената под наем застроена площ, като това е предвидено съгласно
чл. 16 от договора за наем. Сочи, че общата стойност на заплатените месечни
1
консумативни разходи за м. юли 2020 г. за цялата сграда е в размер на 27 468,12 лева,
като ответникът е ползвал офис/помещение с площ от 16,50 кв.м., поради което
задълженията му са в размер на 115,81 лева за м. юли 2020 г. Относно м. август 2020 г.,
задълженията за цялата сграда са били в размер на 25 009,49 лева, съответно тези,
дължими от ответника – 121,46 лева. Ищецът твърди, че е извършил извънсъдебно
прихващане на основание чл. 18 от договора, с депозираната от ответника гаранция
/депозит/ в размер на 232,36 лева и свое вземане, представляващо месечният наем в
размер на 232,36 лева за м.08.2020 г. Уведомлението за извършеното прихващане било
изпратено до ответника чрез куриер, като адресът бил посещаван на 16.10.2020 г., на
19.10.2020 г. и на 20.10.2020 г., но ответникът така и не бил открит, поради което на
5.11.2020 г. куриерското дружество върнало пратката на ищеца. С оглед изложеното
моли искът да бъде уважен и в полза на ищеца да бъдат присъдени сторените по делото
разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът, чрез назначения му от съда особен
представител адв. П., е депозирал отговор на исковата молба, в който се оспорва
предявените искове по основание и размер. Заявява, че наемателят не е ползвал реално
имота през месеците юли и август 2020 г., с оглед което и не е задължен за стойността
на консумативните разноски за същия. Подчертава, че ищецът не е доставчик на
услугите, за които е издал процесните фактури, с оглед което и незаконосъобразно е
префактурирал задълженията за вода и ел.енергия в имота. Последното се явявало в
нарушение на общите условия на съответните доставчици на комунални услуги. Освен
това ответникът не бил страна по договорите с тези доставчици. На името на ответника
не са били открити индивидуални партиди при съответните дружества. В условията на
евентуалност и ако съдът намери исковете за основателни оспорва размера на
начислените разноски, като поддържа, че същите е следвало да са в много по-нисък
размер. Обръща внимание, че ищецът не е ангажирал доказателства за размера на
действително потребените от ответника услуги. Прави възражение за прихващане с
вземането на ответника за връщане на платения по договора за наем депозит. Моли за
отхвърляне на иска.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
доводите на страните, намира от фактическа страна следното:
Като писмено доказателство в производството е приет договор за наем на
недвижим имот от 09.04.2020 г., сключен между страните за срок до 31.12.2020 г.,
видно от който ищецът, в качеството на наемодател, е предоставил на ответника, в
качеството на наемател, за временно и възмездно ползване следния недвижим имот:
стая/офис № ., находящ се на 13-ти етаж на административна делова сграда с адрес гр.
София, ., с площ от 16.50 кв. м. срещу месечна наемна цена от 193,63 лева без ДДС,
съгласно чл. 13 от договора, платима до 15-то число на текущия месец по банкова
сметка на наемодателя, посочена в договора. Страните са уговорили, че отдаденото за
ползване помещение ще се ползва като офис. Установява се, че с клаузата на чл. 2, ал.
2 от договора страните са се съгласили, че наемодателят има право да получава
консумативните разноски за имота, заедно с дължимия ДДС. С договора наемодателят
е поел задължение да осигури на наемателя и да му предостави и следните услуги:
охранително-пропусквателен режим до наетите помещения, ежедневното почистване,
ежедневно почистване на общите помещения, чрез които се осъществява достъп до
наетия имот. С чл. 16 от договора страните са уговорили консумативните разноски за
отопление, ел.енергия, ел.енергия за общи части, вода и канал, охрана, асансьор,
почистване, заедно с начисления ДДС да се определят пропорционално на квадратен
2
метър отдадена под наем застроена площ и същите да се фактурират ежемесечно от
наемодателя чрез издаването на фактура с получател наемателя. Наемателят се е
задължил да заплаща същите по банков път отделно от дължимата наемна цена в
тридневен срок от издаването на съответната фактура, но не по-късно от 21-во число
на месеца, в който фактурата е издадена.
С чл. 10 от процесния договор за наем е предвидено задължение за наемателя да
депозира сума в размер на 232,36 лева като депозит /гаранция/ за точното изпълнение
на договорните си задължения относно заплащането на наемната цена и на
консумативните разноски. В чл. 18 е предвидено право на наемодателя в случай на
забава от страна на наемателя в заплащането на дължимите по договора суми да
прихване с внесената като депозит сума своето вземане. В този случай наемодателят
уведомява наемателя за извършеното прихващане чрез съобщение на адреса за
кореспонденция, посочен от наемателя в договора. Предвидено е, че съобщението се
счита връчено дори и в случай че се върне с отбелязване, че получателят е непознат, че
е напуснал адреса или писмото е останало непотърсено.
По отношение на прекратяването на процесния договор с клаузите на чл. 24 от
същия е предвидено, че това може да стане и преди изтичане на уговорения между
страните срок с едномесечно предизвестие, като в този случай договорът се счита
прекратен от последния ден на месеца, в който изтича срокът на предизвестието. Като
адреси за кореспонденция с наемателя в договора са посочени адресът на наетия имот
и следният адрес: гр. София, ..
Установява се от съдържанието на приемо-предавателен протокол от 09.04.2020
г., подписан от страните по договора за наем, че на същата дата, наемодателят е
предоставил за ползване на наемателя стая/офис № ., намиращ се на 13-ти етаж в
административна сграда, находяща се в гр. София, . с посочено в протокола
оборудване.
С предизвестие от наемателя до наемодателя от 29.07.2020 г. ответникът е
отправил искане за прекратяване на договора за наем, считано от 01.09.2020 г.
По делото са приети процесните фактура № 47651/17.08.2020 г. относно
задължения за студена вода, ток, охрана, чистота, асансьор, топла вода, на обща
стойност 115,81 лева с ДДС и фактура № 48140/14.09.2020 г. относно задължения за
студена вода, ток за офис, охрана за офис, чистота за офис, асансьор за офис, на обща
стойност 121,46 лева с ДДС.
От приетия като доказателство приемо-предавателен протокол от 28.08.2020 г. се
установява, че наемателят е предал на наемодателя същия имот със съответното
оборудване.
С уведомление към договор за наем, сключен на 09.04.2020 г., ищецът е
отправил до ответника изявление за прихващане на основание чл. 18 от договора за
наем. Съгласно същото ищецът, от една страна, дължи на ответника сумата от 232,36
лева с ДДС, представляваща задължение по внесен депозит от наемателя по процесния
договор, а ответникът, от друга страна, дължи на ищеца сумата от 469,63 лева,
представляваща задължение за наемна вноска и консумативи съгласно посочените в
уведомлението фактури. След извършеното прихващане, е посочено, че ответникът ще
дължи сумата от 237,27 лева.
Като доказателство по делото е приет екземпляр от товарителница № GD
838596037WW за приета на 15.10.2020 г. за доставка пратка, изпратена от ищеца до
ответника на адрес: гр. София, ., както и справка от куриера, приел за доставка
3
пратката, съгласно която същата не е била доставена на получателя и е върната
обратно на подателя на 05.11.2020 г.
От страна на ищеца са представени и са приети по делото в оригинал хартиен
плик с уведомлението, подписано от представител на ищеца, адресирано до ответника
относно прихващането на насрещни задължения, както и полиетиленов плик на
куриера, комуто пратката е била предадена за доставка на ответника с отбелязани дати
на посещенията на адреса на ответника.
По делото са приети като доказателства и следнитте, издадени на фирмата на
ищеца фактури: фактура № 11639/03.08.2020 г и фактура № 11729/01.09.2020 г.,
издадени от „Мила Лифт“ ООД за сумата 2х2700 лева с ДДС, представляваща
абонаментна такса за сервизно обслужване на асансьорни уредби за м.юли и м.август
2020 г.; фактура № 20/01.07.2020 г. и фактура № 21/01.08.2020 г., издадени от „Т. за
сумата 2х4167 лева с ДДС за почистване на офис сграда; фактура №
**********/23.07.2020 г. и фактура № **********/25.08.2020 г., издадени от
„Софийска вода“ АД за сумата 1909,66 лева с ДДС и за сумата 1754,09 лева с ДДС за
адрес на консумация: ул. Жолио Кюри № 20, период на консумация 20.06.2020 г. –
14.08.2020 г.; фактура № **********/31.07.2020 г. и фактура № **********/31.08.2020
г., издадени от „ЧЕЗ Електро България“ АД за сумата 12 978,49 лева с ДДС и за сумата
12 591,40 лева с ДДС за адрес: гр. София, ул. Фр. Жолио Кюри № 20 за периода
01.07.2020 г. – 31.08.2020 г.; фактура № **********/31.07.2020 г., издадена от
„Топлофикация София“ ЕАД за сумата 726,24 лева с ДДС, начислена за периода
01.07.2020 г. – 31.07.2020 г. за адрес: гр. София, ..
Представена от страна на ищеца е справка за изплатените заплати за м.07-
м.08.2020 г. на четири лица на длъжност „охранител“, както и справка относно
разпределението на задълженията за консумативни разноски за всички помещения в
сградата.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за
сумата от 237,27 лева, представляваща сбор от консумативни разноски за студена вода,
ел.енергия, охрана, почистване, асансьор и топла вода, за които вземания ищецът е
издал фактури № 47651/17.08.2020 г. /за м.07.2020 г./ и № 48140/14.09.2020 г. /за
м.08.2020 г./, дължими по силата на сключен с ответника А. С. Т. договор за наем на
недвижим имот - офис № ., находящ се на . в административна сграда на адрес: гр.
София, ., дължими преди прекратяване на договора на 01.09.2020 г.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже наличието на валидно наемно правоотношение между страните в рамките на
исковия период, че ищецът е изпълнил своето задължение да предаде имота на
ответника, както и че за ответника е възникнало задължението за плащане на
консумативните разходи за изразходвана топлинна енергия, ел. енергия, ВиК услуги,
охрана, асансьор и ежедневно почистване на отдадения под наем имот за посочените в
исковата молба размери и периоди. С оглед твърденията на страните, съдържащи се в
исковата молба и отговора, в тежест на ищеца е да установи, че е предоставил на
наемателя услугите, за които е издал процесните фактури, както и че стойността на
същите отговаря на фактурираните със счетоводните документи суми. В тежест на
ответника е да докаже, че е заплатил задълженията си за консумативни разходи.
По възражението за прихващане в тежест на ответника е да установи, че
4
уговорената като депозит с договора за наем сума е била заплатена на ищеца, а в
тежест на последния е да установи, че е налице противопоставимо на ответника
основание, на което наемодателят е задържал депозита, както и че са били налице
предпоставките насрещните задължения да бъдат прихванати до размера на по-малкото
от тях.
С доклада по делото, съдът е отделил за безспорни обстоятелствата, че страните
са били обвързани с процесния договор за наем от 09.04.2020 г. със съдържание
съобразно представения по делото докуемент; че ищецът е предал на ответника наетия
имот; че договорът за наем е прекратен по искане на ответника, отправено до ищеца на
29.07.2020 г., считано от 01.09.2020 г.
В конкретния случай по делото е установено, че с процесния договор за наем
/чл. 16 от същия/, страните са постигнали съгласие консумативните разноски, дължими
от наемателя за отдадения под наем имот, да се определят пропорционално на
квадратен метър отдадена под наем застроена офис площ и същите да се фактурират
ежемесечно от наемодателя, който да издава фактура с получател наемателя за
стойността на задълженията на последния във връзка с ползването на имота. Ето защо
и неоснователни са възраженията на процесуалния представител на ответника, че
наемодателят не е бил легитимиран да издава фактури за стойността на комуналните
разноски, тъй като същият не е бил доставчик на такива. В случая наетият имот е в
административна офис сграда, а видно е от приетите като доказателства фактури с
получател ищецът, че стойността на консумативните разноски е била начислявана от
съответните доставчици на услуги за цялата сграда. Задължен за заплащане на същите
по силата на договорните правоотношения със съответните дружества, доставчици на
комунални услуги, е именно ищецът. Последният, като страна по тези договори, се
явява задължен за заплащането им. Следва да се посочи обаче, че по силата на
договора за наем страните по същия са разписали механизъм, посредством който
пропорционална част от тези разноски, съответстваща на наетата от ответника площ,
да се заплаща от последния на наемодателя. Касае за за комунални разноски, свързани
с прякото ползване на отдаденото на ответника търговско помещение. След като
наемателят е ползвател на имота, той се явява ползвател и на съответните комунални
услуги, като с договора за наем се е задължил да заплаща същите въз основа на
издадена от наемодателя фактура, в която е посочена стойността им за съответния
месец.
Няма спор, а и от приобщените към доказателствения материал приемо-
предавателни протоколи, подписани от страните на 09.04.2020 г. и на 28.08.2020 г., се
установява, че фактическата власт върху имота за посочения период е упражнявана от
ответника. Доколкото наемателят е освободил наетия имот на 28.08.2020 г., за което
между страните е подписан приемо-предавателният протокол, съдът приема, че
ответникът извънсъдебно е признал, че е ползвал имота до посочената дата. Не са
ангажирани доказателства, напр. такива, че имотът е бил освободен на по-ранна дата,
нито такива, установяващи погасяване на задълженията на наемателя за процесния
период, следователно и ответникът се явява задължен за стойността на консумативните
разноски за наетия имот.
Въз основа на представените по делото писмени доказателства и предвид
клаузата на чл. 16 от процесния договор за наем, на основание чл. 162 ГПК съдът
приема, че искът е установен не само по основание, а също и по размер. В отговор на
заявените от ответника чрез особения му представител възражения, че справката не
установява размера на задълженията на наемателя, следва да се посочи, че
5
задължението за заплащане на консумативните разноски за наемателя произтича от
сключения между страните договор, в който е уговорен и начинът, по който същите се
начисляват, респ. начинът, по който се определя размерът им. По делото липсват
индиции относно наличието на измервателни уреди към конкретния нает от ответника
имот, като последното в случая се явява ирелевантно, предвид уговорката на страните,
съдържаща се в клаузата на чл. 16 от договора задълженията за консумативи да се
дължат на база квадратен метър наета площ, а не съобразно конкретно консумираното
количество, което в случая от една страна няма как да бъде установено, а от друга
страна не е и необходимо с оглед съдържанието на договорното правоотношение
между страните. Съдът приема, че е допустимо страните в рамките на договорната
свобода да уговорят такъв начин на изчисляване на консумативните разноски, които
ще се дължат от наемателя за ползването на наетия имот – последното нито
противоречи на императивна норма на закона, нито се явява в противоречие с добрите
нрави.
По отношение на възраженията на ответника, че било възможно наемодателят да
не е заплатил сумите по издадените на дружеството от съответните доставчици услуги,
следва да се посочи, че в случая не се твърди неизпълнение на задължението на
наемодателя да осигури възможност наемателят да ползва комуналните услуги според
уговореното с договора. Ето защо и дали наемодателят е изпълнявал задълженията си
по договорите с доставчиците, по които той се явява страна, е обстоятелство, което е
извън предмета на настоящия спор, с оглед което и не следва да бъде по-подробно
осбъждано.
По възражението за прихващане, заявено от ответника с отговора на исковата
молба, съдът намира следното:
Съгласно чл. 103 и чл. 104 от ЗЗД, за да породи своето правопогасяващо
действие изявлението за прихващане, следва да са налице следните предпоставки:
наличие на две насрещни еднородни и заместими вземания между едни и същи лица,
които да са установени по основание и размер (чл. 103 ЗЗД), както и да е отправено
изявление за прихващане.
В конкретния случай като доказателство по делото е представен документът,
съдържащ отправеното от наемодателя материалноправно изявление за прихващане на
вземането за наемна цена за м.08.2020 г. срещу задължението му да върне заплатената
от ответника като депозит по договора за наем сума. Приета е товарителница за
изпратена на 15.10.2020 г. до ответника пратка, както и справка относно приетата от
оператора пратка, че същата е била върната, поради невъзможност за доставяне. Видно
е от плика, върху който са отбелязани трите дати, на които са правени опити за
връчване /л. 94 от делото/ на пратката на адресата /16.10.2020 г., 19.10.2020 г. и
20.10.2020 г., че адресът за кореспонденция, посочен в договора, е бил посетен, но
адресатът не е бил открит на същия. Съдът намира за необходимо да акцентира, че
освен полиетиленовият плик на л. 94 от делото, във вътрешността на същия е
приложен и хартиен плик с оригинал на изявлението за прихващане, отправено от
ищеца до ответника, очевидно върнат на подателя след неуспешните опити за
доставянето му на получателя. Ето защо и за настоящия съдебен състав не е налице
съмнение, че ищецът е положил необходимите според случая усилия, за да достигне
изявлението му за прихващане до насрещната страна.
От приетите в производството доказателства и служебно известните на съда
такива следва да се приеме, че наемателят сам се е поставил в невъзможност
изявлението за прихващане да не достигне до него на адреса, посочен като такъв за
6
кореспонденция в договора за наем, още повече с клаузата на чл. 18 от същия е
предвидено фингирано връчване на изявлението на наемодателя за прихващане, в
случай че адресатът не може да бъде открит на адреса, посочен в договора. За пълнота
следва да се посочи, че в хода на настоящото производство, в т.ч. и на развилото се
преди него заповедно производство, са направени многократни опити ответникът да
бъде намерен на същия адрес, който фигурира като заявен адрес на лицето и в
официалните регистри, водени от административните органи. Установено е при
посещенията на адреса в ж.к. Лагера, бл. 27, и това е надлежно удостоверено от
съдебния служител, посетил същия, че лицето не живее там от 2014 г., но въпреки това
е посочил именно този адрес, като такъв за кореспонденция в договора, сключен с
ищеца. Съобразявайки общото правило, че никой не може да черпи права от
собственото си недобросъвестно поведение, следва да се приеме, че така отправеното
изявление за прихващане е породило своето действие и със същото с оглед правилото
на чл. 76, ал. 1, изр. 3, предл. 1 ЗЗД се е погасило най-старото задължение на ответника
към ищеца – това по издадената фактура от 03.08.2020 г. за дължимия за м.08.2020 г.
наем. Предвид това, заявеното възражение за прихващане от страна на ответника
следва да се отхвърли като неоснователно.
В обобщение на гореизложеното съдът приема, че искът по чл. 232, ал. 2, пр. 2
ЗЗД е основателен и доказан и следва да бъде изцяло уважен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има само ищецът. Последният е
извършил разноски в исковото производство за заплатена държавна такса – 25 лева и за
депозит за особен представител – 150 лева. В представения договор за правна защита и
съдействие е посочено, че адвокатското възнаграждение за исковото производство в
размер на 300 лева е платимо по банков път. Липсват документи, удостоверяващи
плащането, поради което и претендираните разноски за адвокатско възнаграждение за
настоящото първоинстанционно производство не следва да се присъждат. В
заповедното производство са извършени разноски за държавна такса 25 лева и за
адвокатско възнаграждение в размер на сумата 200 лева. Общо дължимите разноски,
които на основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да се възложат в тежест на ответника, са в
размер на сумата 175 лева за исковото производство и сумата 225 лева за заповедното
производство.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК
от „В., ЕИК ., със седалище и адрес на управление: гр. София, . и съдебен адрес: ., иск с
правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, че А. С. Т., ЕГН **********, с адрес гр.
София, ., дължи на ищеца сумата от 237,27 лева, представляваща сбор от
консумативни разноски за студена вода, ел.енергия, охрана, почистване, асансьор и
топла вода, за които вземания са издадени фактури № 47651/17.08.2020 г. /за м.07.2020
г./ и № 48140/14.09.2020 г. /за м.08.2020 г./, дължими по силата на сключен договор за
наем на недвижим имот от 09.04.2020 г. - офис № ., находящ се на . в административна
сграда на адрес: гр. София, ., ведно със законната лихва от датата на предявяване на
иска /09.11.2020 г./ до окончателното изплащане на вземането, за която сума е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение от 02.12.2020 г. по ч.гр.д. № 56011/2020
7
г. по описа на СРС, 41 с-в.
ОТХВЪРЛЯ заявеното от А. С. Т., ЕГН **********, с адрес гр. София, . срещу
„В., ЕИК ., със седалище и адрес на управление: гр. София, . и съдебен адрес: .,
възражение за прихващане със сумата от 232,36 лева, представляваща заплатена като
гаранция /депозит/ сума по сключения договор за наем на недвижим имот от
09.04.2020 г. - офис № ., находящ се на . в административна сграда на адрес: гр. София,
..
ОСЪЖДА А. С. Т., ЕГН **********, с адрес гр. София, . да заплати на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК на „В., ЕИК ., със седалище и адрес на управление: гр.
София, . и съдебен адрес: ., сумата от 175 лева, представляваща разноски в исковото
производство пред СРС, както и сумата от 225 лева, представляваща разноски по
ч.гр.д. № 56011/2020 г. по описа на СРС, 41 с-в.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8