№ 518
гр. Бургас, 10.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седемнадесети май
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Десислава Д. Щерева
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Гражданско дело №
20222100100511 по описа за 2022 година
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата
претенция на „Фиоре“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас
адрес на управление Промишлена зона „Север“, ул. „Янко Комитов“ №44,
представлявано от Таня Димитрова Богоева, против „Болеро ВИП“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес на управление ул. „Христо
Ботев“ № 70, представлявано от Пенка Желязкова Керемедчиева, за приемане
на установено, че ищецът е собственик на самостоятелен обект,
представляващ магазин за хранителни стоки с идентификатор №
07079.602.160.1.61, с адрес: град Бургас, ж. к. „Славейков“, бл. 69, вх. 2, ет. 0,
със застроена площ от 768.93 кв. м, ведно с 12.208 % идеални части от
общите части на сградата, както и съответния процент идеални части от
правото на строеж върху терена, върху който е построена сградата и всички
подобрения в имота, поради нищожност договора за покупко-продажба,
обективиран в нот.акт № ***/26.05.2020 год., том *, рег.№ ****, дело №95/20
на нотариус под №285 на НК, вписан под вх.рег.№ ****, акт ***, том 14, дело
№2656/26.05.20 год. на Сл.Вп Бургас на осн.чл.26 ал.1 и ал.2 от ЗЗД (поради
накърняване на добрите нрави и липса на съгласие); при условията на
евентуалност, да се унищожи горния договор на осн.чл.31 от ЗЗД поради
невъзможност на управителя на „Фиоре“ ЕООД към датата на сделката –
Иванка Богоева - да разбира и ръководи действията си, евентуално на
осн.чл.30 от ЗЗД – поради принуда за сключване на договора, евентуално на
осн.чл.29 от ЗЗД – поради измама, и да се признае, че „Фиоре“ ЕООД е
собственик, както и да се осъди „Болеро ВИП“ ЕООД да предаде владението.
1
Ищецът твърди, че по силата на нотариален акт № ** от 23.10.2013
година за имот с идентификатор №07079.602.160.1.59 и нотариален акт № **
от 22.05.2014 година за имот с идентификатор №07079.602.160.1.60 е
придобил собствеността на недвижим имот, представляващ магазин за
хранителни стоки - „Бонджорно“, който след обединяване на двата имота
получил кадастрален идентификатор №07079.602.160.1.61, с адрес на
сградата: град Бургас, ж. к. „Славейков“, бл. 69, вх. 2, ет.0, находящ се в
сграда с идентификатор №07079.602.160.1, разположена в ПИ с
идентификатор №07079.602.160, предназначение на самостоятелния обект: за
търговска дейност, със застроена площ от 768.93 кв. м., брой нива на обекта:
1, стари идентификатори: №№07079.602.160.1.60 и 07079.602.160.1.59, ведно
с 12.208% идеални части общите части на сградата, както и съответния
процент идеални части от правото на строеж върху терена, върху който е
построена сградата, въведен в експлоатация с удостоверение №
233/18.12.2019 година.
Твърди, че до 11.01.2022 година ищцовото дружество се управлявало и
представлявало от едноличния собственик на капитала Иванка Динева Б.а.
Поддържа се, че от м.септември 2019 година психическото състояние на
последната се влошило, тя изпаднала в тежка емоционална криза, която
изцяло променила характера й и възможността й да се справя, както с
елементарни ежедневни дейности, така и с работните си задължения. Твърди
се, че Иванка Богоева към датата на процесната сделка не е могла да разбира
и ръководи действията си, не е могла, без външна намеса, да формира и
изразява воля от свое име и от името на дружеството, което представлява, и
тези факти са били известни на управителя на ответното дружество.
Поддържа се, че продължителното и влошено психическо състояние е станало
причина за поставянето й под ограничено запрещение.
Поддържа се, че на 30.04.2020 година бил подписан предварителен
договор за покупко-продажба на оборудването на магазин „Бонджорно“. За
21.05.2020 година било уговорено и прехвърлянето на собствеността на самия
магазин, но сделката не била вписана в Агенция по вписванията, тъй като не
била заплатена продажната цена. На 26.05.2020 година Иванка Богоева се
явила пред нотариуса с искане да подпише споразумителен протокол за отказ
от сделка, тъй като не издържала на стреса и постоянния натиск, но Пенка
Керемедчиева реагирала с агресия и заплахи, което принудило Иванка
Богоева да вземе решение, чиито последици не били искани и съзнавани от
нея, а именно да продаде собствения на „Фиоре“ ЕООД магазин
„Бонджорно“.
Ищецът поддържа, че сключения на 26.05.2020 год. договор между
2
двете дружества не е породил транслативен ефект поради неговата
нищожност. Поддържа се, че при сключване на договора са нарушени
принципите за добросъвестност и равнопоставеност на страните в
гражданския и търговския оборот, което води до накърняване на добрите
нрави и влече нищожност на договора. Ищецът е уточнил, че договорът е
нищожен и поради липса на съгласие на управителя, доколкото
волеизявлението е направено при „съзнавано несъгласие“ и е изтръгнато с
принуда и заплахи – уточнение на л.1399 от делото.
При условията на евентуалност, ако съдът не счете договора за
нищожен, се поддържа, че са налице предпоставки за неговото унищожаване
поради невъзможност на управителя да разбира и ръководи действията си,
евентуално поради сключване на договора в резултат на заплахи, евентуално
в резултат на измама (уточнителна молба на л.1398 и сл. от делото).
Поддържа се, че към датата на сделката управителят е била недееспособна, не
е могла да действа разумно, нито е искала, нито е съзнавала, че дружеството
едновременно се освобождава от магазина и се задължава за огромни суми.
Била принудена да сключи договора поради заплахи от управителя на
ответника. Поддържа се, че Б.а била въведена в заблуждение за параметрите
на сделката, правните последици от сключването й, както и за
неблагоприятните последици при отказ от сключването й.
Претенциите се поддържат в съдебно заседание, представят се и се
ангажират доказателства.
Ответната страна оспорва претенциите изцяло. В отговора си поддържа,
че ищцовото дружество не е било в добро финансово състояние към датата на
сделката, а действията по преустройство на процесния магазин са се забавили
и са наложили непрекъснато заемане на банкови кредити от ищеца. Твърди се,
че предложението за продажба на обекта е било направено от Б.а, като е
включвало и други условия, освен продажбата - ищцовото дружество да може
да продължи да оперира в търговския обект като наемател, а оборудването,
което се намирало в магазина, да бъде продадено с отделна сделка на
купувача на процесния имот. Сочи се, че цялата кореспонденция между
страните по повод на сделката е протекла по електронен път, и видно от
същата, още с първия имейл ищецът е предложил цена за магазина от 733 000
лв. без ДДС – същата, на която е сключена атакуваната сделка.
Оспорват се доводите са влошено здравословно състояние на
управителя на ищцовото дружество към момента на сделката, заявява се, че
тя е управлявала дружеството ефективно, продължила да сключва договори и
след процесната дата, поддържала търговски отношения с други контрагенти,
извършила неоспорени изявления пред държавни институции.
Поддържа се, че действията на страните преди и след сключване на
3
сделката са взаимосвързани и логически последователни, както и че
договорът е имал положителен икономически ефект за ищцовото дружество –
намалил кредитната му задлъжнялост, тъй като получената цена,
съответстваща на пазарните условия, послужила за погасяване на кредити, а
същевременно ищцовото дружество продължило да стопанисва обекта срещу
значително по-нисък от пазарните условия наем.
С молба от 14.03.2024 год. ответникът заявява, че в случай на
уважаване на който и да е от исковете, на осн.чл.34 от ЗЗД ищецът е длъжен
да върне получената сума от 733 000 лв., ведно с дължимия ДДС. Предвид
горното, прави възражение по чл.90 от ЗЗД и моли съдът да постанови
едновременно изпълнение на задължението за връщане на владението върху
имота от „Болеро ВИП“ ЕООД и на задължението на „Фиоре“ ЕООД за
връщане на получената цена в размер на 733 000 лв., ведно с дължимия ДДС и
законната лихва от датата на подаване на възражението.
В съдебно заседание възраженията се поддържат от ответника,
представят се и се ангажират доказателства.
Бургаският окръжен съд, с оглед събраните по делото доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
От фактическа страна между страните е безспорно, че процесният обект
- магазин за хранителни стоки с идентификатор № 07079.602.160.1.61, с
административен адрес: град Бургас, ж. к. „Славейков“, бл. 69, вх. 2, ет. 0, е
възникнал като самостоятелен обект на правото на собственост в резултат на
обединяването на два други самостоятелни обекти със съответни
идентификатори №07079.602.160.1.59 и №07079.602.160.1.60, придобити от
ищцовото дружество с нотариални актове № **/23.10.2013 год., том *-, рег.
№2836, дело №211/2013 год. на нотариус под №250 на НК и № **/22.05.2014
год., том *ІІ, рег.№2271, дело №313/2014 год. на нотариус под №285. От
представените доказателства и от съдебно-оценъчната експертиза се
установява, че преустройството на двата обекта е извършено от ищцовото
дружество, след надлежно издадени строителни книжа, като обектът е
въведен в експлоатация с удостоверение № 233 от 18/12/2019 година. Няма
спор, че към момента на придобиването на обект с идентификатор
№07079.602.160.1.59, последният е бил в състояние на груб строеж, изцяло е
довършен и е присъединен към съседния имот с идентификатор
№07079.602.160.1.60.
От справка по партидата на „Фиоре“ ЕООД в ТРРЮЛНЦ се установява,
че дружеството е вписано в търговския регистър на Бургаски окръжен съд с
решение от 01.10.1992 год. по ф.д.№6307/92 год. на БОС, с едноличен
собственик и управител Иванка Богоева. Пререгистрирано е в ТР към АВ с
4
вписване 20080118110541 и до 06.12.2021 год. негов едноличен управител е
Иванка Богоева. С вписване 20211216131332 като втори управител е вписан
Димитър Богоев, представляващ заедно и поотделно с Иванка Богоева, а от
12.01.2022 год. за управител е вписана Таня Богоева.
На 30.04.2020 год. между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на движими вещи - оборудване на магазин „Бонджорно“
(процесен), описани в Приложение №1, за сумата от 351 908 лв. без ДДС и
70382 лв. отделно дължим ДДС. Страните са постигнали съгласие
прехвърлянето с окончателен договор да се извърши на 09.02.2021 год., като
за времето от подписването на предварителния договор до подписването на
окончателен, продавачът ще ползва оборудването. Уговорено е заплащането
на цената да се извърши на два пъти – сумата от 200 000 лв. без ДДС да се
плати в деня на подписване на нотариален акт за продажба на магазина, а
остатъкът да се плати при подписването на окончателен договор за продажба
на движимите вещи, в срок до 9.02.2021 год. По повод на този договор е
сключен анекс от 28.05.2020 год., с който цената е намалена на 240 000 лв. без
ДДС, от които 200 000 лв. – вече платени на 30.04.20 год., а остатъкът –
платим при подписване на окончателен договор на 09.02.2020 год. Втори
анекс към този предварителен договор е подписан на 01.02.2021 година и със
същия страните са променили срока за подписването на окончателен договор
помежду си, както и срока, в който купувачът дължи заплащане на остатъка
от продажната цена в размер на 40 000лв. без ДДС по следния начин:
договорен е нов срок за подписване на окончателен договор – 04.04.2022
година, а незаплатения остатък от продажната цена ще бъде заплатен от
купувача на продавача при подписване на окончателен договор в срок до
8.04.2022 година на база данъчна фактура.
Магазинът за хранителни стоки е продаден с нотариален акт №
***/26.05.2020 год., том *, рег.№ ****, дело №95/20 на нотариус под №285 на
НК, вписан под вх.рег.№ ****, акт ***, том 14, дело №2656/26.05.20 год. на
Сл.Вп Бургас. Страните са били представлявани от управителите на двете
дружества. Предмет на прехвърлителната сделка е магазин за хранителни
стоки описан със своя кадастрален идентификатор, ведно с 12,208 % идеални
части от общите части на сградата, съответния процент в идеални части от
правото на строеж върху терена, върху който е построена сградата, и всички
подобрения в продавания имот. Уговорена е продажна цена в размер на 733
000лв. без ДДС платима от купувача по банкова сметка на продавача в
„Уникредит Булбанк“ АД на два транша, както следва: сума в размер на 278
259лв. и с дължим ДДС, предварително заплатена на купувача преди
подписването на нотариалния акт, за която дружеството-продавач поема
задължение да я използва за погасяване на всички свои съществуващи
5
задължения в кредитиращата банка по договор за инвестиционен банков
кредит и договор за комбиниран банков кредит с анекси към тях, а остатъкът
до пълния размер на продажната цена 454 741лв. без ДДС ще бъде заплатен от
купувача в първия работен ден, следващ деня, в който дружеството-продавач
представи удостоверение за вещни тежести, от което да е видно заличаване на
ипотеката, учредена в полза на „Уникредит Булбанк“ и липса на друго
вписване за имота, предшестващо вписването на нотариалния акт, както и
удостоверение за частично заличен залог върху два броя хладилни камери.
На 26.05.2020 година между страните е сключен договор за наем с
нотариална заверка на техните подписи, с който „Блеро ВИП“ ЕООД като
наемодател предоставя на „Фиоре“ ЕООД като наемател ползването на
процесния магазин за хранителни стоки срещу месечна наемна цена в размер
на 1 629,35лв. без ДДС и отделно дължим ДДС в размер на 325,87 лв.
Договорът е сключен за срок до 01.02.2021 година. На 1.02.2021 година е
подписан нов договор за наем с нотариална заверка на подписите, с който
процесния имот се предоставя под наем на „Фиоре“ ЕООД за месечна наемна
цена в размер на 4 300лв. без ДДС и отделно дължим ДДС в размер на 800лв.
Този договор също е сключен със срок - до 31.03.2022 година.
Между страните няма спор, че те са се явили пред нотариус Ангелов за
сключване на нотариален акт за покупко-продажба на магазина за хранителни
стоки на 21.05.2020 година. От свидетелските показания и от съдържащото се
на лист 989 копие от нотариалния акт се установява, че сделката е била
изслушана от нотариуса и договорът е бил подписан от страните, след което
продавачът е очаквал постъпване на цената по продажбата по банковата
сметка на дружеството. От съвпадащите твърдения на страните и от
свидетелските показания е видно, че до края на деня, в който сделката е била
изповядана (21.05.2020 год.) , продажната цена не е постъпила по банковата
сметка на дружеството-продавач. Несъмнено е установено също така, че на
следващия ден управителят Иванка Богоева заедно с адв. Богдев и дъщеря си
са посетили кантората на нотариус Димов и двете са взели екземпляри от
двустранно подписания нотариален акт (св.Б., св.Д.), както и част от
оригиналните документи, необходими за извършване на прехвърлителната
сделка. На лист 288 от делото се намира копие от молба, предоставена от
нотариус Димов на настоящия управител на дружеството продавач Таня
Богоева с приемо-предавателен протокол, с която молба „Фиоре“ ЕООД,
представлявано от управителя си Иванка Богоева е информирала нотариуса,
че продажната цена не е постъпила до края на работния ден в посочената в
нотариалния акт банкова сметка, поради което моли сделката да не бъде
извършена, тъй като не е налице воля за продажба на имота предвид
неизпълнението от страна на дружеството-купувач. На гърба на тази молба
6
собственоръчно молителят е записал, че е получил документите от проекта за
нотариален акт, включително оригинална скица и данъчна оценка.
По делото е представена от ответната страна под опис разменената
електронна кореспонденция между страните по повод на комплекса от сделки
между тях. Установява се от заключението на в.л. Папанчев, че описаните в
списъка на л.257-258 от делото и в списъка от лист 519 до лист 524
включително електронни писма са действително изпратени и получени,
електронните адреси за „подател“ и „получател“ съответстват на отразените
такива в разпечатаните документи, отразените в разпечатаните документи
времеви показатели за изпращане/получаване на съобщенията – година ,
дата, час, минута съответстват с установените от вещото лице, броят на
прикачените към съобщенията документи съответстват с тези, които са
представени по делото като разпечатки. Установени са разминавания само за
следните имейли: за имейл от дата 28.05.2020 година, приложен на лист 389
от делото, е установено от вещото лице, че има два прикачени документа,
които не са описани в списъка и не са представени като разпечатки на хартия.
Първият от тях представлява анекс към предварителен договор за покупко-
продажба на движими вещи/оборудване на магазина с дата 28.05 20 година, а
другият файл представлява приложение в табличен вид - опис на
материалните активи. Вторият имейл, за който е констатирано известно
несъответствие, се намира на лист 416 от делото. Той е действително
изпратен и получен, електронните адреси съответстват отразените в
разпечатаните документи, но към него има два прикачени документа, които
не са описани в списъка и не са представени като разпечатки на хартия.
Единият файл представлява продуктов каталог на „Цима“, а другият файл
съдържа информация за продавани стоки.
Също от заключението на съдебно техническата експертиза се
установява че на представената от ищеца флаш-памет е открита
информация за два имейла. Единият вече е представен по делото като
разпечатан на хартия, а другият е изпратен на 19.05.2020 год. от
*********@***.** до ********@***.** с копие до **********@***.** и
съдържа един прикачен файл – предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот.
Въз основа на заключението на вещото лице Папанчев съдът приема, че
разпечатаните на хартиен носител електронни документи съответстват на
оригиналите, цялата разменена кореспонденция между страните като копие на
хартия съответства по съдържание на твърденията на ответната страна, с
изключение на двата, коментирани по-горе имейла, а оспорването от страна
на ищеца на достоверността на електронната информация е недоказано.
Непредставянето на прикачените файлове към две от представените писма не
7
мотивира съда да не кредитира електронната кореспонденция, защото от една
страна част от тях са ирелевантни за спора и се отнасят за продажби на стоки
от продуктовия каталог на магазина или складовата база на ищеца, а от друга
не могат да попречат на съда да установи посоката, в която са се движили
преговорите между страните.
При проследяване на електронната комуникация между страните се
установява, че с имейл от 25.02.20 година ищецът е изпратил на ответното
дружество проекти за нотариален акт за покупко-продажба на магазина,
договор за наем и предварителен договор за покупко-продажба на движими
вещи с приложение, както и документи, отнасящи се към правото на
собственост. Предложената цена по нотариален акт за магазина, ведно със
съответните ид.части от общите части и от правото на строеж, е 733 000 лв.
без ДДС. За движимите вещи по Приложение №1 предложената продажна
цена е 70 000 евро. С втория по време имейл от 24.04.20 год. като прикачени
файлове са изпратени проект за нотариален акт, договор за наем, договор за
продажба на движимите вещи и анекс към нотариален акт за покупко -
продажба на недвижим имот. Според съдържанието на проекта за нотариален
акт, магазинът, заедно с отоплителната и вентилационните инсталации, се
продават за сумата от 733 000 лв. без ДДС, а предмет на анекса са всички
движими вещи, представляващи подобрения, трайно прикрепени към
недвижимия имот – магазин, които подобрения увеличават стойността на
имота и не могат да бъдат отделени от главната вещ, без да бъде нарушена
целостта им и които не могат вече да съществуват самостоятелно и които
могат да бъдат отделени, но след отделянето им губят стойността, си тъй като
са създадени специално за този имот и които не участват във формирането на
цената на самия недвижим имот, и тези подобрения се продават за сумата от
356 492лв. Тази информация напълно съответства на показанията на св.Б.,
според когото първоначално страните са обсъждали по-висока цена за
магазина, но по настояване на ответника като цена по нотариалния акт била
записана данъчната оценка, а за разликата страните се съгласили да се
подпише анекс към нотариалния акт за стойността на подобренията в имота и
тя да се плати отделно – л.249 от делото/гръб.
При финализирането на отношенията между страните с процесния
нотариален акт магазинът, ведно със съответните ид.ч. от общите части и от
правото на строеж и с всички подобрения, е продаден за 733 000 лв. без ДДС.
Отношенията по повод продажбата на оборудването не са финализирани –
след като на два пъти са били сключвани анекси към предварителния договор,
окончателен договор не е бил подписан – такъв не се представя и не се твърди
от страните, а според показанията на св.Б. до продажба на оборудването не се
стигнало, защото ищецът бил заплашен с дела от ответника и върнал
8
получената сума от 200 000 лв.
От основното заключение на в.л. Раканова по оценъчната експертиза е
видно, че пазарната стойност на магазина към датата на сделката възлиза на
1 626 000 лв. От заключението е видно, че при определяне на пазарната
стойност от вещото лице са ползвани два метода – на сравнителната стойност
(пазарни аналози) и на приходната стойност, при тегловен коефициент 0.8 за
първия към 0.2 за втория. От обясненията на вещото лице в съдебно заседание
става ясно, че при оценката са взети под внимание всички инсталации,
изградени по проект – ел., климатична, пожароизвестителна, СОТ, които са
били налични към датата на огледа и преди предаването на обекта от ищеца
на ответника.
В допълнителното заключение обектът е оценен към датата на сделката
на 1 290 700 лв. Оценката е извършена чрез два метода – на сравнителната
стойност и на приходната стойност, в съотношение 0.8 към 0.2. Използвани са
за сравнителни образци обяви за продажби на сходни обекти, коригирани с
коефициент 0.95. От заключението става ясно, че за периода 20.01.20 год. –
30.09.20 год. е открита само една реална сделка, при която продажната цена е
по-висока от данъчната оценка, т.е. според вещото лице от данните за реални
сделки не може да бъде извлечена средна пазарна цена. Разликата между
основното и допълнителното заключения се състои също така и в
оценяваното имущество, като задачата по допълнителната експертиза е била
да се оценят от съществуващите инсталации в магазина само ел.
водопроводна и канализация. Така е получена пазарна стойност от 1 290 700
лв.
Според съда действителната пазарна цена на продавания обект е тази по
основното заключение. Липсват предпоставки имотът да бъде оценен без част
от инсталациите, защото според защитата на ответника инсталациите,
изброени в предварителния договор, били обект на друго договорно
правоотношение – изброени са в предварителния договор.
В Приложение №1 към предварителния договор действително по т.25 и
т.26 са описани отоплителна, вентилационна и слънчева инсталации. Както се
установява от поясненията на в.л. Раканова в с.з.на 12.04.23 год., всички
инсталации, оценени в основното заключение, са неподвижна част и са
изработени по проектите. От това съдът прави извод, че инсталациите на
обекта не са отделен обект на правото на собственост, дори и някога да са
имали самостоятелно значение с изграждането си те са станали част от
главната вещ – арг.от чл.97 от ЗС. В преддоговорните си отношения страните
са третирали тези т.нар.“подобрения“ като част от главната вещ, макар и да са
ги остойностили отделно с анекс към проекта за нотариален акт.
Подобренията представляват такива полезни строителни, монтажни,
9
довършителни работи за имота, които увеличават неговата стойност. За
страните те са имали съществено значение, понеже в началото проектите на
нотариален акт не съдържат заплащане на „подобрения“, а за последните е
изготвен анекс към нотариалния акт с отделна стойност, а в двата варианта на
нотариален акт – от 21.05.2020 год. и 26.05.2020 год. тези т.нар.“подобрения“
изрично са включени в предмета на договора. След като предмет на
продажбата са и „подобренията“, то те следва да участват при определянето
на пазарната стойност на продадения имот, т.е. всички инсталации. Отделно
следва да се посочи, че в крайна сметка предварителния договор за
оборудването не е последван от окончателен и ако се следва логиката на
ответната страна, че двете инсталации са предмет на друго облигационно
отношение, то „Болеро ВИП“ ЕООД към момента не би бил техен
собственик.
Оценяването в основното заключение е било извършено от в.л.
Раканова при ползване на сравнителни аналози от обяви за продажба на
сходни недвижими имоти, коригирани със съответен коефициент, а не данни
от реални сделки и това е напълно оправдано, тъй като, видно от
допълнителното заключение, в процесния период е била открита само една
сделка, при която цената е по-висока от данъчната оценка и следователно от
данните за реални сделки не може да бъде извлечена достоверна сравнителна
информация. Както се установява и от съдържанието на процесния
нотариален акт, продажната цена от 733 000 лв. е близка до данъчната оценка
– 732 172,30 лв.
Разликата между пазарната цена по основното заключение и
действителната продажна цена ( 893 000 лв.) показва, че имотът е продаден на
цена под ½ от пазарната. Отделно, след сключването на нотариалния акт, с
анекс към предварителния договор стойността на оборудването е намалена от
351 908 лв. на 240 000 лв., а в крайна сметка оборудването въобще не е
прехвърлено. Магазинът е ползван от ищеца под наем при изгодни финансови
условия до 01.02.21 год., след което наемната цена е увеличена, а в хода на
делото, след изтичане на срока по договора, е предаден от „Фиоре“ ЕООД на
„Болеро ВИП“ ЕООД.
Ищецът поддържа, че в отношенията на страните са нарушени
принципите за равнопоставеност и добросъвестност и процесният договор за
продажба на магазина е нищожен поради накърняване на добрите нрави.
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно
значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с
тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите
нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тези
10
принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат
от закона интерес (ТР№ 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK).
Съдебната практика приема, че нееквивалентността на престациите по
двустранен договор е нарушение на добрите нрави и основание за неговата
нищожност. С решение № 119 от 22.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 485/2011
г., I г. о., ГК, се приема, че противоречие с добрите нрави е налице, когато
сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на
морала. Съдебната практика приема, че значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да
се приеме за противоречие с добрите нрави доколкото те са опредени като
граница на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на
договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така
при преценка действителността на двустранните възмездни договори относно
това дали са накърнени добрите нрави следва съдът да преценява
действителната воля на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го
задължава при тълкуване на договорите да установява действителната обща
воля на страните, формирана от всичките им уговорки, да се отчита
взаимната им връзка и целта на договора. Доколкото възмездните сделки и в
частност продажбата е казуална сделка, то следва да се съобразява при
преценката на действителността й целта, а тя най-често е свързана с
удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. Преценката дали
нееквивалентността е значителна следва да се извършва именно при
съобразяване на преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на
значим допустим от закона интерес. При купувача този интерес е
придобиване на вещ, а при продавача – получаване на равностойна и
справедлива цена.
Взаимната връзка на всички договорни клаузи в трите отношения –
продажбено, по предварителен договор и по договор за наем, показва, че
ищецът е целял да продаде актив – работещ, нов магазин за хранителни стоки,
както и оборудването в него, но и да продължи да ги ползва в един фиксиран
период от време като наемател, за да приключи плавно дейността си в тази
сфера на стопанския оборот. Според показанията на св.И.а решението на Б.а
за продажба на имота представлявало безнес-сделка, която освен продажбата
на магазина, включвала стойността на самото преустройство и довършването
на обекта, продажбата на оборудването и движимите вещи и накрая –
продажбата на наличната стока. Предмет на продажбата е недвижимата вещ
като обект на правото на собственост, а не обособена част от търговското
предприятие на „Фиоре“ ЕООД (магазин), ето защо според съда е напълно
ирелевантно какви печалби за собственика си е носел, при какъв оборот, как е
11
бил експлоатиран и зареждан. При финализиране на отношенията между
страните от всички цели на ищеца е реализирана тази за продажба на
магазина с „подобренията“, на цена, значително по-ниска от пазарната. За
периода до 01.02.21 год. имотът е отдаден под наем на ищеца с оборудването
при наемна цена от 1629,35 лв. без ДДС на месец, но след това е подписан нов
договор с наемна цена от 4 300 лв. без ДДС. За оборудването окончателен
договор не е сключен. Съпоставката на насрещните престации показва, че
срещу продадения имот ищецът не е получил равностойна и справедлива
цена, а сумата, получена по предварителния договор е върнал на ответника на
12.04.2022 год. - документи на л.240 и 241 от делото. Ползите, които ищецът е
извлякъл от сделките, са значително по-малки от тези, извлечени от
ответника, което води до противоречие на договора с принципите на
справедливост и добросъвестност и до нарушение на забраната за
неоснователно обогатяване, върху която се гради правния ред. Договорът,
обективиран в нот.акт № ***/26.05.2020 год., том *, рег.№ ****, дело №95/20
на нотариус под №285 на НК, вписан под вх.рег.№ ****, акт ***, том 14, дело
№2656/26.05.20 год. на Сл.Вп Бургас, е нищожен поради накърняване на
добрите нрави.
Не са ангажирани доказателства в подкрепа на доводите на ищеца, че
договорът е нищожен поради липса на съгласие. Както съдебната практика,
така и доктрината, трайно приемат, че липсва волеизявление/съгласие, когато
външно е обективирана воля, но „зад“ нея липсва вътрешно волево решение,
защото или субектът не желае правните последици, въпреки външно
изразената воля, или изобщо не може да осъзнае изявлението си (при пълна
недееспособност).
Според уточнението на исковата молба, съдържащо се на л.1398 и сл.от
делото, към датата на сделката управителят Ив. Богоева не е била в състояние
да формира воля, а отделно било изразено „съзнавано несъгласие“, защото то
било изтръгнато чрез психическа принуда и заплахи. Наведените фактически
твърдения не попадат в хипотезата на чл.26 ал.2 пр.2 от ЗЗД, но и да попадат,
са изцяло недоказани. Поведението на управителя в процеса на договаряне и
след това, показва, че тя напълно адекватно е оценявала правните последици
от своите действия, вкл. е охранила интересите на дружеството, като взела
обратно документите от нотариуса, защото на 21.05.20 год. не постъпила по
сметката на дружеството уговорената цена. Св.Д. сочи, че още от вечерта на
20.05.20 год. тя му позвънила и му казала, че цената не е постъпила в
сметката, а на следващия ден го чакала в нотариалната кантора и взела
документите, вкл. оригинали, които били представени при сключването на
сделката на 26.05.20 год. След датата на нотариалния акт тя е продължила да
представлява дружеството и да сключва сделки, вкл. с ответника, а на
12
07.12.2021 год. и на 29.12.2021 год., като едноличен собственик на капитала е
взела решения, съответно за избор на втори управител и за освобождаване на
двамата управители и избор на нов управител – Таня Богоева, които са били
заверени от различни нотариуси и представени в ТРРЮЛНЦ за вписване на
коментираните по-горе промени, като нито едно от тези правни действия не е
било оспорено по-късно и никой от нотариусите не се е усъмнил в нейните
способности да осъзнава постъпките си и да ги ръководи.
Самата съдебно психиатрично-психологическата експертиза
категорично заключава, че невротичното разстройство на Б.а не се
квалифицира като душевна болест и не засяга дееспособността на лицето –
извод, който съвпада с установеното от фактическа страна поведение на
управителя преди, по време на и след сключване на договора за продажба на
магазина. Що се отнася до решение №510/15.11.2021 год. по гр.д.№583/21
год. на БОС, влязло в сила поради необжалването му от страните на 22.01.22
год., с което Б.а е поставена под ограничено запрещение за срок от една
година, съдът отбелязва, че действието му е занапред и въз основа на същото
не могат да бъдат правени заключения за дееспособността й в минал период
от време.
Фактическите твърдения, че съгласието за сключване на сделката е било
изтръгнато със заплахи и принуда, е изцяло недоказано, както е и недоказано
твърдението, че при явяването си втория път при нотариуса на 26.05.20 год.
Иванка Богоева имала намерение да подпише протокол за отказ от сделката, а
не сделка. Ако това е вярно, необяснимо остава как тя е предоставила при
сключването на сделката оригиналите на документи, върнати й от нотариуса
на 21.05.20 год., както и защо е продължила да се придържа към
предварителния договор за движимите вещи, вкл.два пъти да подписва анекси
във връзка с него.
Въз основа на събраните доказателства съдът приема, че сделката,
обективирана в нот.акт № ***/26.05.2020 год., том *, рег.№ ****, дело
№95/20 на нотариус под №285 на НК, вписан под вх.рег.№ ****, акт ***, том
14, дело №2656/26.05.20 год. на Сл.Вп Бургас, е нищожна, като
противоречаща на добрите нрави, не е произвела никакъв транслативен ефект
и ответникът не е придобил правото на собственост върху обекта магазин за
хранителни стоки с идентификатор № 07079.602.160.1.61, с административен
адрес: град Бургас, ж. к. „Славейков“, бл. 69, вх. 2, ет. 0. Доколкото ищецът
доказва правото си на собственост върху имота чрез два формални договора
за покупко-прадажба от 2013 и 2014 год., а и страните не спорят, че такова е
притежавано от прехвърлителя към датата на продажбената сделка, „Фиоре“
ЕООД следва да бъде признат за собственик. Ответникът, комуто магазинът е
бил предаден в хода на делото, следва да бъде осъден да предаде владението.
13
В обобщение, претенцията по чл.108 от ЗС е основателна и следва да бъде
уважена.
Даденото по нищожна правна сделка е дадено без основание и всяка от
страните трябва да върне всичко, което е получила – чл.34 от ЗЗД.
В случая продавачът по нищожната сделка – ищецът, разполага с два
пътя, за да упражни правото си за връщане на даденото – с иск за собственост
и с иск по чл.34 от ЗЗД, вр.чл.55 ал.1 пр.първо от ЗЗД. Претенцията по чл.108
от ЗС, каквато в случая е предявена и е счетена от съда за основателна, цЕ.
защита на вещно право, което е безусловно спрямо лицето, което го
нарушава, ето защо последното не може да му противопостави свои
облигационни права, освен тези по чл.72 ал.3 от ЗС. Правото по чл.90 от ЗЗД
длъжникът да откаже да изпълни задължението си докато кредиторът не
изпълни своето, може да бъде упражнено само в производството по иск,
основан на чл.34 от ЗЗД – в подобен смисъл решение № решение
№20/17.09.2018 г. по гр. д. № 208 / 2017 г. ІV гр.о. ВКС.
Дори и да се приеме, че ответникът разполага с правото по чл.90 от ЗЗД,
възражението му е преклудирано. То е въведено в процеса с отговора на
уточнителната молба, при несъмнено ясното искане на ищеца от момента на
предявяването на исковата молба за връщане на даденото по атакуваната
сделка. След като не се сочат от ответника обстоятелства по чл.133 от ГПК,
крайният момент за въвеждане на възражението по чл.90 от ЗЗД е бил
отговора на основната искова молба.
По евентуалните искове за унищожаване на процесната сделка съдът не
дължи произнасяне поради основателността на главната претенция по чл.108
от ЗС – арг.от т.15 от ТР №1/04.01.2001 по т.д.№1/2000 год. ОСГК ВКС.
С оглед изхода на спора ищецът има право да му бъдат присъдени
сторените разноски по представен списък на л.1464 от делото. От ответника е
направено възражение за прекомерност на заплатения адвокатски хонорар в
размер на 27 240 лв., което е неоснователно, предвид минимума по чл.7 ал.2
т.7 от Наредба №1/2004 год. на ВАС и значителната фактическа и правна
сложност на делото, по което са съединени за разглеждане искове с
множество различни основания. Съдът счита, че липсват доказателства за
заплащане на пътни разходи за явяване в открито съдебно заседание от самия
ищец и такива в размер на 2100 лв. не се присъждат. Освен това, от ищеца са
били внесени като депозит за неизвършена експертиза 800 лв., които не
следва да бъдат възложени върху насрещната страна и могат да му бъдат
върнати от съда при депозиране на съответна молба.
Като краен резултат в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
разходи в размер на 39 157 лв.
14
Мотивиран от така изложените съображения, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по претенцията на „Фиоре“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище град Бургас адрес на управление Промишлена зона
„Север“, ул. „Янко Комитов“ №44, представлявано от Таня Димитрова
Богоева, против „Болеро ВИП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град
Бургас и адрес на управление ул. „Христо Ботев“ № 70, представлявано от
Пенка Желязкова Керемедчиева, че „Фиоре“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище град Бургас адрес на управление Промишлена зона „Север“, ул.
„Янко Комитов“ №44, представлявано от Таня Димитрова Богоева е
собственик на следния недвижим имот - самостоятелен обект, представляващ
магазин за хранителни стоки с идентификатор № 07079.602.160.1.61, с адрес:
град Бургас, ж. к. „Славейков“, бл. 69, вх. 2, ет. 0, със застроена площ от
768.93 кв. м, ведно с 12.208 % идеални части от общите части на сградата,
както и съответния процент идеални части от правото на строеж върху
терена, върху който е построена сградата и всички подобрения в имота и
ОСЪЖДА „Болеро ВИП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град
Бургас и адрес на управление ул. „Христо Ботев“ № 70, представлявано от
Пенка Желязкова Керемедчиева да предаде на „Фиоре“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище град Бургас адрес на управление Промишлена зона
„Север“, ул. „Янко Комитов“ №44, представлявано от Таня Димитрова
Богоева, владението върху самостоятелен обект, представляващ магазин за
хранителни стоки с идентификатор № 07079.602.160.1.61, с адрес: град
Бургас, ж. к. „Славейков“, бл. 69, вх. 2, ет. 0, със застроена площ от 768.93 кв.
м, ведно с 12.208 % идеални части от общите части на сградата, както и
съответния процент идеални части от правото на строеж върху терена, върху
който е построена сградата и всички подобрения в имота.
ОСЪЖДА „Болеро ВИП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град
Бургас и адрес на управление ул. „Христо Ботев“ № 70, представлявано от
Пенка Желязкова Керемедчиева да заплати на „Фиоре“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище град Бургас адрес на управление Промишлена зона
„Север“, ул. „Янко Комитов“ №44, представлявано от Таня Димитрова
Богоева, разноски в първоинстанционното производство в размер на 39 157
лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
15
16