Р Е
Ш Е Н И Е
гр.София
23.12.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 22 състав в публичното съдебно заседание
на петнадесети септември през две хиляди
и двадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕНА БОГДАНОВА
при участието на секретаря Вяра
Баева, като разгледа гр.д. №10935 по
описа на СГС за 2018г., за да се произнесе взе предвид следното :
Производството
е образувано по искова молба на Н.Б. Р.-М.ЕГН ********** с адрес ***, Е.П.М. ЕГН ********** с адрес *** и
А.А.А. ЕГН ********** с адрес *** срещу Б.Д. ЕАД, ЕИК *******със седалище и
адрес на управление ***, представлявана от В.С.и Д.Н.Н.–
ИД, с която са предявени искове за прогласяване нищожност на договор за ипотека
и че не съществува ипотечно право на Б.Д. ЕАД по учредената договорна ипотека
върху недвижими имот, находящ се в гр.София, ул.“*******с площ от 97,73кв.м., вписана
на 26.04.2007г., както и нищожност на договора за кредит от 19.04.2007г.,
поради уговорен начин на удовлетворяване, различен от предвидените в закона, а
именно – тройно обезпечение и нищожност на ипотеката поради нищожност на
договора за кредит. При условията но евентуалност се иска разваляне на договора
за кредит.
Ищците М.твърдят, че на 19.04.2007г. между
тях и ответника е бил сключен договор за ипотечен кредит в размер на 100 000лв.
за покупка на описания в исковата молба апартамент, находящ се в гр.София. Твърдят,
че към тази датата апартаментът е бил собственост на А.А.А..
За да им бъде отпуснат кредита, банката изисквала от М.да представят
обезпечение и поради тази причина бил изготвен и НА за покупко-продажба на
недвижим имот №196 том3 рег.№12225, нот.дело №508 от 26.04.2007г. Кредитът бил
отпуснат за извършване на търговска дейност на Н. Миланова, но условието на
Банката било имота на А.А. да бъде прехвърлен като обезпечение с ипотека
на името на първите двама ищци.
Твърдят, че ипотеката е била учредена върху
чужд имот и за целта са приложили
Решение от 04.10.2015г. на СГС по
гр.д.№3498/12г., Решение от 13.04.2016г. на САС по гр.д.№5406/15г. и
Определение на ВКС №972/20.12.2016г., с които се доказвало, че собственик на
процесния имот е ищцата А.А., тъй като по съдебен ред
бил развален договора за покупко-продажба на недвижим имот, поради неговата
симулативност.
На основание доказаната симулативност на
договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в НА №196, том 3,
рег.№12225 дело №508/2007г. на нотариус И.Д., се претендира нищожност на
договора за ипотека на същия имот като сключен с несобственик.
Отделно навеждат твърдения, че в Договора за
ипотечен кредит от 19.04.2007г. и в НА за покупко-продажба на недвижим имот
№196 том3 рег.№12225, нот.дело №508 от 26.04.2007г. нямало изписано ЕИК на ЮЛ
Банка ДСК, от което следвало, че такива договори не били сключвани с Банката.
Поддържа се, че неизписването на ЕИК автоматично водело до недействителност на
договора поради липса на законна форма. На това основание твърдят нищожност на
договорите поради липса на предписаната от закона форма – нотариално заверени
договори с ЮЛ б.Д. ЕАД.
Твърдят, че договора за ипотечен кредит е
сключен при привидност, установена с решение от 04.10.2015г. по
гр.д.№3498/2012г. на СГС.
Твърди се нищожност на договора за ипотека
върху недвижим имот от 26.04.2007г., поради нищожност на главния договор за
ипотечен кредит от 19.04.2007г. на всички основания, посочени в чл.26 ал.1 и
ал.2 ЗЗД и при уговорен начин на удовлетворение на кредитора, различен от
предвидените в закона, а именно – тройно обезпечение – обезпечение апартамент
№4А, второ обезпечение – апартамент 4Б и трето обезпечение – първите двама ищци
са подписали и Запис на заповед, описан в Общите условия на Банката.
При условията на евентуалност е предявен иск
за разваляне на договора за ипотечен кредит от 19.04.2007г. на осн.чл.87 ал.3
от ЗЗД.
Преписи от исковата молба и приложенията към
нея са връчени на ответника.
В законоустановения едномесечен срок
ответникът Б.Д. ЕАД е упражнил правото си на писмен отговор.
Оспорва исковете като неоснователни. Излага
подробни доводи. Твърди, че решението, от което ищцата А.А.
черпела правото си на собственост не можело да бъде противопоставено на
Банката, която имала качеството на ипотекарен кредитор и тъй като не е била
страна по делото по отношение на нея не е формирана сила на присъдено нещо.
Поддържа, че след като учредяването на ипотеката е предшествало предявяването
на иска за прогласяване нищожност на разпоредителната сделка, от която
длъжникът черпи правото си на собственост, то кредиторът по нея няма да бъде
обвързан от силата на присъдено нещо на постановеното по спора решение. Твърди,
че Банката не е била страна в гр.д.№3498/12г. на СГС, нито е правоприемник на
някоя от страните. Сочи, че вписването
на законната ипотека значително предхожда по време вписването на исковата молба
за разкриване на привидност на договора за покупко-продажба на недвижим имот,
върху който е била вписана законната ипотека. Цитира практика на ВКС.
Излага доводи, че атакуваната законна ипотека
не е нищожна, тъй като е налице яснота и индивидуализация относно личността на
кредитора, както и относно тази на собственика на имота към момента на вписване
на ипотеката. Посочено е кой е ипотекарния длъжник, описан е недвижимият имот,
послужил като обезпечение за задълженията на длъжниците, посочен е размерът на
обезпеченото вземане, както и размерът на сумата, за която е учредена
ипотеката.
Иска се отхвърляне на предявените искове и
присъждане на разноски на юк възнаграждение в размер на 450лв.
Съдът, като прецени твърденията на страните и
събраните по делото доказателства, съобразно изискванията на чл. 235 от ГПК,
намира за установено от фактическа страна следното:
Видно от представените по делото
доказателства е, че на 19.04.2007г. между страните в настоящото производство „Б.Д.“
ЕАД като кредитор и Н.Б. Р.-М.и Е.П.М. като кредитополучатели е сключен Договор
за ипотечен кредит в размер на 100 000 /сто хиляди/ лева за покупка на недвижим
имот Апартамент №4А, разположен на тавански етаж в 3-етажна жилищна сграда в
гр.София, ул.“*******със застроена площ от 97,73кв.м., състоящ се от входно
антре, кухня, балкон, хол с трапезария, спалня и баня с тоалетна, при съседи:
ул.“Калиманци, двор, калкан и апартамент №4Б, заедно със съответните идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, цялото
с площ 499кв.м., съставляващо УПИ XIII-638 в кв.230 по плана на гр.София, м.“Гео Милев –
Подуяне Редута. Видно от договора срокът за издължаване на кредита е 300
месеца, с месечни вноски, уговорени съгласно погасителния план (Приложение №1
към Договора). Договорено е, че кредитът се усвоява чрез целева разплащателна
сметка с титуляр А.А.А.. Съгласно т.8 от Договора
кредитът се обезпечава с ипотека на недвижим имот, собственост на Н.Б. Р.-М.и Е.П.М.,
а именно апартамент №4А, описан по-горе.
В т.11 от Договора е отразено, че Общите
условия за предоставяне на жилищни кредити на физически лица са неразделна част от същия и
кредитополучателите с подписване на договора ги приемат. Съгласно т.24 от ОУ
кредитополучателят издава в полза на Кредитора запис на заповед на предявяване
за целия размер на задължението по Договора или за отделни части от него,
заедно с лихвите за три месеца. Уточнено е, че кредиторът има едно вземане към
кредитополучателя, чийто размер се определя при условията на Договора
независимо от това дали го претендира на договорно основание или въз основа на
записа на заповед.
От представения НА за покупко-продажба на
недвижим имот №196 том III
рег.№12225, дело №508 се установява, че ищците Н. М.и Е.М. са закупили от
ищцата А.А. на 26.04.2007г. Апартамент №4А, разположен
на тавански етаж в 3-етажна жилищна сграда в гр.София, ул.“*******със застроена
площ от 97,73кв.м., състоящ се от входно антре, кухня, балкон, хол с
трапезария, спалня и баня с тоалетна, при съседи: ул.“Калиманци, двор, калкан и
апартамент №4Б, заедно със средно мазе с площ 15,05кв.м. при съседи – изток
мазе на сем.К., запад – общо избено помещение, север – общ коридор, заедно със
средния гараж с площ от 19,38кв.м. при съседи – изток – гараж на сем.К., запад
– гараж на Х.Ч., юг – улица, север – общ коридор и складови помещения на сем.К.,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, цялото с площ 499кв.м., съставляващо УПИ XIII-638 в кв.230 по плана на гр.София,
м.“Гео Милев – Подуяне Редута, за сумата от 115 000лв., от която сума 100
000лв., предназначени за закупуване на апартамента, продавачът А.А. се е съгласила да бъде изплатена чрез кредит, осигурен
от Б.Д. ЕАД ***, след представяне на изготвения НА и вписване в полза на
Банката на ипотека върху имота, а по отношение на остатъка от 15 000лв. е
заявила, че ги е получила напълно от купувачите.
Представена е молба от Б.Д. ЕАД относно
вписване на законна ипотека до съдия по вписванията при Служба по вписванията
София, на Акт №198 т. III, в
която молба е посочено, че се учредява законна ипотека върху недвижим имот –
апартамент №4, подробно описан, собственост на Н. М. и Е.М., на основание НА
№196 том III
рег.№12225, дело №508 от 26.04.2007г. на нотариус И.Д..
Вписването е извършено на 26.04.2007г., което
съдът установява след служебно извършена справка в електронен протал на имотен
регистър към АВп, който е публичен.
От представените и приети като писмени
доказателства Решение от 04.10.2015г. на СГС по гр.д.№3498/2012г., потвърдено с
Решение от 13.04.2016г. по гр.д.№5406/2015г. на САС, недопуснато до касационно
обжалване, се установява, че сключеният между А.А. и Н.и
Е. М.договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА №196 том III рег.№12225, дело №508 от 26.04.2007г. е
прогласен за нищожен като привиден. На което и основание се претендира
нищожност на учредената ипотека.
Настоящият съд след като провери събраните по
делото доказателства и обсъди становищата на страните, като взе предвид
приложимите по казуса материалноправни и процеусални норми, намира за установено
следното от правна стрена.
Претендира се
прогласяване нищожност на договора за ипотечен кредит от 19.04.2007г. като
противоречащ на закона и да се признае, че не съществува ипотечното право на
Банката по учредената законна ипотека върху недвижим имот, вписана в полза на банката
на 26.04.2007г. за обезпечаване задълженията на кредитополучателите М.по
договор за банков кредит от 19.04.2007г., при твърдението, че последните не са
били собственици на имота към момента на вписването на ипотеката, тъй като
договора, с който те са го закупили, е нищожен поради привидност. На последното
ищците се позовават, включително и с посочване, че нищожността е прогласена с
влязло в сила решение.
Целта на разпоредбата на чл.167 ал3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху
който се учредява ипотеката и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на
неговия собственик. В съдебната практика /Решение № 553 от 20.12.2011 г. на ВКС
по гр. д. № 1166/2011 г., IV г. о., ГК и цитираните в него други съдебни актове
на ВКС/, се приема, че учредяването на ипотеката е недействително при наличие
на някои от посочените в чл.170 от ЗЗД основания. Вписването на ипотеката е
нотариално действие, основанията за нищожност на което са регламентирани в
чл.576 от ГПК. От естеството и предназначението на законната ипотека следва, че
и тя (подобно на договорната - чл.167 ал.3 от ЗЗД) може да се учреди само върху
имот, който принадлежи на лицето, в чиято тежест тя се учредява. Поради това,
въпросът относно собствеността е обуславящ действителността на законната
ипотека. Ако последната е учредена върху имот, който към момента на вписването
й не принадлежи на лицето, в чиято тежест тя се учредява, респ. чийто дълг се
обезпечава с нея, тя е недействителна по аргумент и на основание чл.170 от ЗЗД.
Ответната банка прави възражение, че не е
обвързана от силата на присъдено нещо по влязлото в сила решение по
гр.д.№3498/2012г. по описа на СГС, за
прогласяване на договора за покупко-продажба, сключен между първите двама ищци
и третата ищца за нищожен като привиден /абсолютно симулативен/.
Силата на пресъдено
нещо не важи спрямо всички /субективни предели на СПН/ - чл. 298, ал 1-3 от ГПК. Ответната банка не е участвала в никакво качество в производството по
гр.д. №3498/12г. на СГС, нито е правоприемник на някоя от страните. Банката не
е обвързана от СПН на посоченото решение. В случая ипотечното право на банката
се запазва по силата на специалната норма на чл.17 ал.2 от ЗЗД, тъй като
вписването на законната ипотека значително предхожда по време вписването на
исковата молба за разкриване на привидността на договора да покупко-продажба на
имота, върху който е била вписана законната ипотека /в този смисъл е Определение
№ 1185 от 18.11.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4470/2014 г., III г. о., ГК/.
Ищците се позовават на твърдяната от
тях нищожност на договора за покупко-продажба от 26.04.2007г., прогласена с
решение по гр.д.№3498/12г. на СГС. Към
датата на вписване на законната ипотека 26.04.2007г. ищците са се легитимирали
като собственици на процесния недвижим имот, поради което вписването на
законната ипотека не е недействително по смисъла на чл.167 ал.3 от ЗЗД.
Вписването на законната ипотека е противопоставимо на вписването на исковата
молба за обявяване на договора за покупко-продажба на недвижимия имот за
нищожен, което е станало на 06.07.2012г., установимо
от имотния регистър. Вписването на
законната ипотека предхожда по време вписването на исковата молба за обявяване
на договора за покупко-продажба за нищожен.
Съдът приема, че сключеният договор за
ипотечен кредит на 19.04.2007г. е действителен и валидно е обвързал страните по
него първите двама ищци и ответната Банка. В случая е налице индивидуализация
на кредитора, посочено е кой е ипотекарния длъжник,
описан е недвижимия имот, послужил като обезпечение за задълженията на длъжниците Миланови, посочен е размерът на обезпеченото
вземане, размерът на сумата. Няма никакво съмнение и неясното относно това кой
е кредиторът, въпреки, че ЕИК на Б.Д. ЕАД не е изписан в договора за ипотечен
кредит от 19.04.2007г.
Относно наведеното твърдение, че е налице
тройно обезпечение на задължението на кредитополучателите, това не е вярно. От
приложения договор е видно, че за предоставения кредит в размер на
100 000лв. е налице само едно обезпечение и това е описаният недвижим имот
апартамент №4А, който ищците са придобили към датата на вписване на учредената
законна ипотека. Издаденият в полза на банката запис на заповед по своя
характер не е обезпечение. Той определя възможността на Банката да претендира
своето вземане въз основа на него или на договорно основание.
От тук следва извода за
неоснователност на предявените искове за признаване, че не съществува ипотечно
право на Банка ДСК ЕД по учредената законна ипотека, поради това, че ипотекирания
имот не е бил собственост на кредитополучателите към датата на учредяването й, поради
доказване на обратното, както и за нищожност на договора за ипотечен кредит от
19.04.2007г. За банката е възникнало валидно ипотечно право, което се е
запазило и след обявяване на договора за покупко-продажба на недвижим имот,
послужил като обезпечение за нищожен. Защото ипотеката е учредена по време на
действието на договора за продажба от 26.04.2007г., с което е спазено
изискването на ЗЗД и последващото разваляне не засяга
правата на ипотекарния кредитор.
Поради неоснователност на главния
иск, съдът следва да разгледа предявеният в условията на евентуалност иск за
разваляне на договора за ипотечен кредит от 19.04.2007г. Този иск е недопустим
и производството по него ще бъде прекратено. В случая с този договор не се
прехвърлят или учредяват вещни права. Учредената ипотека е законна. Ето защо
развалянето на този договор не се извършва по съдебен ред.
При
този изход от спора в тежест на ищците следва да бъдат възложени сторените от
ответника разноски в размер на 450лв- за юк.възнаграждение.
Мотивиран
от изложеното, Софийският градски съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н.Б. Р.-М.ЕГН **********
с адрес ***, Е.П.М. ЕГН ********** с адрес *** и А.А.А.
ЕГН ********** с адрес *** срещу Б.Д.
ЕАД, ЕИК *******със седалище и адрес на управление ***, представлявана от В.С.и
Д.Н.Н.– ИД искове за признаване, че не съществува
ипотечно право на Б.Д. ЕАД по учредена ипотека върху недвижими имот, находящ се в гр.София, ул.“*******с площ от 97,73кв.м.,
вписана на 26.04.2007г., нищожност на договора за кредит от 19.04.2007г.,
поради уговорен начин на удовлетворяване, различен от предвидените в закона, а
именно – тройно обезпечение и нищожност на ипотеката поради нищожност на
договора за кредит, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д.№10935/18г.
на СГС поради недопустимост на предявения в условията на евентуалност иск за
разваляне на договор за ипотечен кредит.
ОСЪЖДА
Н.Б.
Р.-М.ЕГН ********** с адрес ***, Е.П.М. ЕГН ********** с адрес *** и А.А.А. ЕГН ********** с адрес *** да заплатят на „Б.Д.“ ЕАД
ЕИК *******със седалище и адрес на управление ***, представлявана от В.С.и Д.Н.Н.– ИД, разноски по делото в размер на 450лева юрисконсултско
възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на всяка от страните
пред Софийски апелативен съд, в частта за прекратяване, имащо характер на
определение –обжалването е в едноседмичен срок.
СЪДИЯ: