Решение по дело №13037/2017 на Софийски градски съд

 

 

 

Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е

 

гр.София,  05.02.2018 г.

 

В    И МЕТО    НА    НАРОДА

 

Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІІ-“б” въззивен състав, в открито заседание на тридесети януари през две хиляди и осемнадесетата година в състав:

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ : Теменужка Симеонова

                                                 ЧЛЕНОВЕ :  Хрипсиме Мъгърдичян

                                                                        мл.с.      Боряна Воденичарова

при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Симеонова гр.дело № 13037 по описа за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение от 21.10.2016 г. по гр.д. № 45687/13 г., СРС, І ГО, 37 състав е обявил по иск на Н.Д.Г.-Т., ЕГН **********, с адрес *** срещу „О.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** и „П. СД“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за окончателен предварителен договор от 03.06.2011 г. за продажба на следния недвижим имот: гараж № 5 с площ от 24,69 кв. м и съседи: изток - гараж № 4, запад - гараж № 6, север - дворно място и юг - съблекалня, находящ се в жилищна сграда с идентификатор 68134.1971.1544.1, изградена в имот с идентификатор 68134.1971.1544 по кадастралната карта на гр. *******, одобрена със заповед № РД-18-03/11.01.2011 г. на изп. директор на АГКК, за който имот е отреден УПИ VI-1544, кв. 118 по плана на гр. София, м. „Драгалевци-разширение север“, който поземлен имот е с площ от 1 666 кв. м и съседи: от две страни улици и имоти с идентификатори 68134.1971.1599, 68134.1971.1545 и 68134.1971.1512, заедно със съответните ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при условие, че Н.Г.-Т. заплати на всеки един от „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД сумата от по 1940 евро или левовата равностойност на тази сума по курса на БНБ в деня на плащането. Осъдил е всеки един от „О.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** и „П. СД“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** да заплати на Н.Д.Г.-Т., EГH **********, с адрес *** сумата от по 214,97 лв. - разноски по делото. Осъдил е Н.Д.Г.-Т., ЕГН **********, адрес *** да заплати по сметка на Софийски районен съд сумата 259,43 лв. - нотариална такса за прехвърлянето на имота и по сметка на Столична община сумата 559,15 лв.-местен данък за придобиване на собственост върху недвижим имот, за които суми е разпоредил служебно вписване на възбрана върху гореописания имот.

С решение от 08.08.2017 г. по гр.д. № 45687/2013 г., постановено по реда на чл.247 ГПК, СРС, І ГО, 37 състав е допуснал поправка на очевидна фактическа грешка в решение от 21.10.2016 г. по гр. д. № 45687/2013 г. по описа на Софийски районен съд, 37 състав, като след диспозитива на решението на съда, с който е уважен искът на Н.Д.Г.- Т. с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, и преди диспозитивите, е които съдът се е произнесъл по разноските по делото, да се добави следното: „ОТХВЪРЛЯ иска на Г.Т.Т., ЕГН **********, адрес *** срещу „О.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** и „П. СД“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 03.06.2011 г. за продажба на следния недвижим имот: гараж № 5 с площ от 24,69 кв. м и съседи: изток - гараж № 4, запад - гараж № 6, север - дворно място и юг - съблекалня, находящ се в жилищна сграда с идентификатор 68134.1971.1544.1, изградена в имот с идентификатор 68134.1971.1544 по кадастралната карта на гр. *******, одобрена със заповед № РД-18- 03/11.01.2011 г. на изп. директор на АГКК, за който имот е отреден УПИ VI-1544, кв. 118 по плана на гр. София, м. „Драгалевци-разширение север“, който поземлен имот е с площ от 1 666 кв. м и съседи: от две страни улици и имоти с идентификатори 68134.1971.1599, 68134.1971.1545 и 68134.1971.1512, заедно със съответните ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Това решение като необжалвано, е влязло в сила.

Решението от 21.10.2016 г. е обжалвано от ответниците „О.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** и „П. СД“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***, чрез пълномощника им по делото адвокат Т.Б. от САК, със съдебен адрес:***, Адвокатско съдружие „К., М.и С.“ с мотиви, изложени в жалбата. Сочи се, че ищците не са представили доказателства за актуалната собственост на ответниците върху процесния имот, а съдът не е проверил дали това е така. Представените актове за строителството и нотариални актове не могат да заместят титулът за собственост на ответниците. Съдът е бил длъжен да провери служебно собствеността на ответниците и неизпълнението на това задължение представлява нарушение на чл.363 от ГПК. Представя към жалбата удостоверение на СО-район „Витоша“ рег. № 9400-2348/5 от 26.06.2014г. с което се удостоверява, че процесният имот не е завършен в груб строеж, поради което счита, че липсва предмет на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Ето защо твърди, че съдът е допуснал обявяването на предварителен договор за окончателен по отношение на имот, който няма качеството на такъв и чиято собственост по делото е неясна, което представлява необоснованост на решението. Моли да бъде прието като доказателство това удостоверение, издадено на трето лице, за което ответниците са узнали на 31.05.2016 г., посочена като заверка на удостоверението, която дата е след последното по делото съдебно заседание на 14.11.2014 г.  Ето защо иска от  съда да постанови решение, с което да отмени процесното и отхвърли иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Претендира присъждане на разноски.

Въззиваемата Н.Д.Г.-Т., EГH **********, с адрес ***, чрез пълномощника по делото адв. А.Л. от САК, с адрес: ***, офис 107 оспорва въззивната жалба и моли да бъде оставена без уважение, а първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Сочи, че за сградата е издадено удостоверение за завършеност на етап груб строеж още през 2009 г. ЗУТ не предвижда компетентност на общинската администрация сама да отменя вече издаденото удостоверение по чл.181, ал.2 от ЗУТ. Извършването на преустройства, ремонти и довършителни работи се съпътства от издаването на други актове на общинската администрация. Ответниците са поели задължение да завършат сградата с разрешение за ползване и да прехвърлят собствеността върху обекта до 03.08.2011 г., като очевидно са в забава по отношение на задължението за завършване на сградата с разрешение за ползване и задължението да прехвърлят собствеността върху обекта. Счита, че тяхната забава не е причина за отхвърляне на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен, предвид това, че за сградата е констатирано от общинската администрация завършването на груб стоеж. Претендира присъждане на разноски и адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция.

 Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото доказателства и становища на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима, а  разгледана по същество се явява основателна, поради следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

Ищците  Н.Г.-Т. и Г.Т./ към момента на подаване на иска/  твърдят, че на 03.06.2011 г. са сключили предварителен договор с ответниците „О.“ ЕООД и П. СД“ ЕООД за продажба на гараж № 5 с площ от 27,98 кв. м, находящ се в жилищна сграда, строяща се в УПИ VI-1544, кв. 118 по плана на гр. София, м. „Драгалевци-разширение север“ (имот с идентификатор 68134.1971.1544), заедно със съответните ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Твърдят, че са заплатили сумата 5 120 евро от общата дължима сума по договора, която възлиза на 9 000 евро. Заявяват, че окончателният договор е следвало да бъде сключен два месеца след подписване на предварителния, но това не е станало и до момента. Ето защо молят съдът да обяви предварителния договор за окончателен. Претендират разноски по делото.

Ответниците „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД са депозирали отговор в срок, в който оспорват иска.

Съдът констатира следното:

По делото е депозиран договор за продажба на недвижим имот от 03.06.2011 г., от който се установява, че на посочената дата между ищцата Н.Г.-Т. като купувач и ответниците „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД като продавачи е сключен предварителен договор, с който страните са се задължили да сключат окончателен договор, с който да прехвърлят на ищцата собствеността на недвижим имот, представляващ гараж № 5 с площ от 27,98 кв. м (с чиста или полезна площ от 24,69 кв. м), находящ се в жилищна сграда, която се изгражда в УПИ VI-1544, кв. 118 по плана на гр. София, м. „Драгалевци-разширение север“ (чл. 1, ал. 1 от договора). Съгласно чл. 5 от предварителния договор окончателният договор следва да бъде сключен в двумесечен срок от подписването на предварителния договор, т.е. до 03.08.2011 г., но окончателен договор не бил сключен. Уговорения в договора срок е изтекъл към настоящия момент, поради което вземането на страните за сключване на договора е станало изискуемо, а съответно се е породило и правото им да искат обявяването на договора за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. От депозирания нот. акт № 78 от 24.07.2007 г. се установява, че ответниците са закупили при равни дялове УПИ XI-1544 с площ от 860 кв. м и УПИ VI-1544 е площ от 800 кв. м и двата от кв. 118 по плана на гр. София, м. „Драгалевци-разширение север“. Според представената графична част от одобрения план за изменение на ПУП-ПЗР (одобрен със заповед на кмета на СО-район „Витоша“ от 16.11.2007 г.) посочените два имота са обединени в УПИ VI-1544, кв. 118 е площ от 1 660 кв. м  и това е имотът, посочен в процесния предварителен договор, върху който следва да се изгради жилищната сграда, в която се намира и процесният обект. Приложена е  комбинирана скица от „ГИС-София“ ЕООД от 30.09.2013 г., от която е видно, че след одобряването на кадастрална карта за района през 2011 г. за посочения имот е определен идентификатор 68134.1971.1544, като имотът е заснет е площ от 1 666 кв. м. Изводът е, че ответниците са съсобственици при равни дялове на поземлен имот с идентификатор 68134.1971.1544 е площ от 1 666 кв. м, който е идентичен е имота, описан в процесния предварителен договор, представляващ УПИ VI-1544, кв. 118 с площ от 1 660 кв. м. Представено е разрешение за строеж от 27.03.2008 г., съгласно което в посочения имот е разрешено строителството на жилищна сграда, като възложители на строежа са ответниците, като е посочено и, че на 14.11.2008 г. е одобрен проект за съществено отклонение от първоначално одобрения инвестиционен проект. Първоначалните и изменените проекти не са били представени по делото, като е била представена извадка от инвестиционни проекти (одобрени на 28.02.2013 г.) за възстановяване на изгубени строителни книжа, за които е издадено посоченото разрешение за строеж. Според обяснителните записки към проектите, сменя се предназначението на част от помещенията в полуподземния етаж, преустройството не засяга елементи от носещата конструкция, то обхваща само довършителни и инсталационни работи и в никакъв случай няма да се премени степента на осигуреност и сигурност на сградата. По делото е представено и удостоверение от СО-район „Витоша“ от 18.02.2009 г., според което сграда в имота е изградена в степен на груб строеж.

По направените във въззивната жалба възражения СГС излага следните мотиви:

За основателността на предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че между страните е сключен валиден предварителен договор, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли собствеността на ищеца; че ответникът е собственик на описаната вещ; че ищецът е изпълнил задължението си за плащане на уговорената цена или че е готов да го изпълни, както и че е настъпил падежът на задължението за прехвърляне.

Съгласно разпоредбата на чл.363 ГПК когато задължението е за прехвърляне на недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

Така установените факти сочат, че между страните е бил сключен валиден  предварителен договор за прехвърляне на собствеността върху описания обект, в изискуемата писмена форма в съответствие с чл.19, ал.1 ЗЗД. Той съдържа съдържа съществените условията на окончателните договори, уговорени са предмета на договора и цената.

В рамките на компетентността си по чл.363 ГПК и въз основа на представените по делото доказателства, съдът следва да извърши проверка дали отчуждителят е собственик на имота като релевантният момент е не датата на сключване на договора, а момента на постановяване на решението по чл.19, ал.3 ГПК.

По делото е депозирано удостоверение за степен на завършеност, издадено на основание чл.181, ал.2 от ЗУТ с дата 18.02.2009 г., от което се установява, че към 2009 г. сградата е изпълнена на етап груб строеж.  Съгласно чл.181 от ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, като след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Към въззивната жалба е приложено и удостоверение за степен на завършеност на строеж V-та категория от 26.06.2014 г., от което се установява, че след направен оглед на място сградата не е изпълнена на етап груб строеж, тъй като част от дървената покривна конструкция е премахната.

Настоящата инстанция намира, че по делото не е установено фактическото състояние на сградата и процесния имот в нея, което се извършва чрез съответна техническа експертиза, каквато по делото не е искана и съответно допускана. Това съчетано с  удостоверение за степен на завършеност на строеж V-та категория от 26.06.2014 г., от което се установява, че след направен оглед на място сградата не е изпълнена на етап груб строеж води до извода, че не е изпълнена нормата на чл.181, ал.2 от ЗУТ и процесният гараж не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка.

Обжалваното решение се явява незаконосъобразно и следва да бъде отменено като такова и постановено друго, с което да бъде отхвърлен предявения иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.

За първата инстанция разноски за ответниците не следва да се присъждат, тъй като процесуалният им представител адв. Б. изрично е заявил в съдебно заседание на 14.11.2014 г., че такива не се претендират.  

За настоящата инстанция също не следва да бъдат присъждани разноски предвид изричното заявяване от двете страни в съдебно заседание на 30.01.2018 г., че такива не се претендират.

Водим от гореизложеното, съдът

                  

Р     Е     Ш      И     :

 

ОТМЕНЯ решение от 21.10.2016 г. по гр.д. № 45687/13 г. на СРС, І ГО, 37 състав, вместо което ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска на Н.Д.Г.-Т., EГH **********, с адрес ***, чрез пълномощника по делото адв. А.Л. от САК, с адрес: ***, офис 107 срещу „О.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** и „П. СД“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 03.06.2011 г. за продажба на следния недвижим имот: гараж № 5 с площ от 24,69 кв. м и съседи: изток - гараж № 4, запад - гараж № 6, север - дворно място и юг - съблекалня, находящ се в жилищна сграда с идентификатор 68134.1971.1544.1, изградена в имот с идентификатор 68134.1971.1544 по кадастралната карта на гр. *******, одобрена със заповед № РД-18- 03/11.01.2011 г. на изп. директор на АГКК, за който имот е отреден УПИ VI-1544, кв. 118 по плана на гр. София, м. „Драгалевци-разширение север“, който поземлен имот е с площ от 1 666 кв. м и съседи: от две страни улици и имоти с идентификатори 68134.1971.1599, 68134.1971.1545 и 68134.1971.1512, заедно със съответните ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от връчването преписа на страните.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                         ЧЛЕНОВЕ : 1.                  2.