Р Е Ш Е Н И Е  №

 

гр. Варна, 04.05.2015 год.

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Варненският районен съд, двадесет и шести състав в публично заседание на седми април през две хиляди и петнадесета година в състав:

 

Районен съдия: И. Дрингова

 

при секретаря Т.К.  като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 9695 по описа за 2014 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявени са обективно и субективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл. трето от ЗЗД от С.К.И., ЕГН ********** *** и И.К.Т., ЕГН ********** *** 76 срещу М.Д.М., ЕГН ********** и В.М.М., ЕГН **********,***.

В исковата молба ищците излагат, че на 28.02.2011г., тяхната майка – **** /починала на 06.10.2011г./ и първата от тях - С.К.И., са сключили с ответниците предварителен договор за покупно - продажба на недвижим имот, находящ се ****, представляващ първи етаж на жилищната сграда, със застроена площ по договора от 127,36 кв.метра, а по нотариален акт от 114 кв.метра, построена върху дворно място, цялото с площ от 495 кв.метра, съставляващо **** по плана на гр.Аксаково, а след приемане на новия регулационен план на населеното място от 2001г. - **** в кв.40 по плана на града, ведно със съответната част от дворното място срещу задължението за заплащане на продажна дена в размер на 70 000 лв. Уговорено е прехвърлянето на собствеността да се извърши в срок от три месеца след сключване на предварителния договор. Сочи се, че при сключване на договора наследодателката на ищците е платила на ответниците сумата от 7000 лв., а с анекси от 25.03.2011г., 06.04.2011г. и 27.04.2011г. и съответно сумите от 1 500 евро, 1000 лв. и 14500 евро. При сключване на последния анекс е предадено владението на част от етажа, като срокът за сключване на окончателния договор е продължен до извършване на процедура по разделяне на обещания етаж на два обекта и промяна предназначението на таванския етаж - обособяването му като самостоятелен обект, за да остане същия изключителна собственост на продавачите. Необходимите фактически и правни действия за получаване на Разрешение за ползване на сградата е следвало да се извършат от продавачите. Излага се също, че при сключване на предварителния договор купувачите са били уведомени за съществуването на вписана ипотека върху имота за обезпечаване на задължение в размер на 48000 евро, но ответниците поели задължение същата да бъде заличена до деня на прехвърляне собствеността на имота. Твърди се, че ответниците не са изпълнили задълженията си за заличаване на ипотеката върху имота, предмет на предварителния договор, престанали са да погасяват задължението, за което е била вписана ипотеката, поради което кредиторът се е снабдил с изпълнителен лист и имотът е изнесен на публична продан. С писмена покана ищците са уведомили ответниците, че развалят предварителния договор. Ищците заявяват, че са упражнили правото да развалят договора, тъй като изпълнението е станало невъзможно, на осн. чл.87, ал.2, предл. първо от ЗЗД. Отправените искания са: 1/ да се осъдят ответниците да заплатят на С.К.И. сумите от 4000 лева и 8000 евро, платени по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2011г., като дадени на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху сумите от датата на завеждане на исковата молба до окончателното им изплащане; 2/ да се осъдят ответниците да заплатят на И.К.Т. сумите от 4000 лева и 8000 евро, платени по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2011г., като дадени на отпаднало основание, ведно със законната лихва върху сумите от датата на завеждане на исковата молба до окончателното им изплащане. Претендират се и направените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответниците са депозирали писмен отговор на исковата молба, с който изразява становище за неоснователност на предявените искове. Не отричат сключването на предварителен договор с **** и С.К.И. за покупко-продажба на част от съсобствения им недвижим имот, но намират, че от същия не може да се установи действителната воля на страните относно момента на възникване на задължението на продавачите да прехвърлят недвижимия имот на купувачите. Считат за неоснователно твърдението за виновно неизпълнение на договора от страна на продавачите, като сочат, че са били поставени в зависимост от едно насрещното изпълнение на купувачите, изразяващо се в превеждането на остатъка от дължимата продажна цена, съгласно договорните клаузи. Излагат, че купувачите не са разполагали с цялата договорена цена сума към датата на подписване на предварителния договор и сумите от 7000лв. /съгласно предварителен договор от 28.02.2011г./, 1500 евро /съгласно анекс от 25.03.2011г./, 1000лв. /съгласно анекс от 0б.04.2014г./ и 14500 евро /съгласно анекс от 27.04.2011г./, са предавани от купувачите на продавачите в брой, като същите са представлявали лични средства. Освен това твърдят, че са поели задължение за заличаване на ипотеката върху имота единствено и само след получаването на остатъка от дължимата продажна цена и вписване на нотариалния акт за покупко-продажба при АВп. - Варна, защото сумата от продажбата на недвижимия имот е трябвало да постъпи по сметка на продавачите или по кредита в банката – кредитор. Оспорват и твърдения от ищците срок на договора, като сочат, че с анекс от 27.04.2014год. същият е удължен за неопределено време по искане на купувачите и е поставен в зависимост от настъпването на едно бъдещо несигурно събитие, свързано с процедура по разделяне на приземния етаж на два обекта и смяна на предназначението на таванския етаж и отделянето му от приземния етаж. Намират т.5 вр. т.2 от приложения анекс от 27.04.2011год. за нищожни, без да излагат конкретно основание за нищожност. Отричат да са провеждали разговори с купувачите за връщане на получените в аванс суми. Молят за отхвърляне на предявените искове и присъждане на направените по делото разноски. В условията на евентуалност молят да се извърши прихващане на дължимата от тях сума със сумата от 5775 лв., представляваща възнаграждение за ползване на недвижимия имот за периода от 27.04.2011г. до 11.08.2014г., на основание чл. 206, ал. 2 от ЗЗД. С допълнителна молба от 22.12.2014г. твърдят, че сумата от 14500 евро, описана в анекс от 27.04.2011г. не им е предавана в брой или по банков път. Признават получаването на сумите от 7000 лв. по предварителния договор, 1500 евро по анекс от 25.03.2011г. и 1000 лв. по анекс от 06.04.2011г.

Съдът, след като взе предвид представените по делото доказателства - по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Между страните не се спори, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че на 28.02.2011г. са сключили предварителен договор, по силата на който ответниците са се задължили да продадат на **** и С.К.И. първи етаж от жилищна сграда, находяща се в ****, ведно с част от дворното място, за сумата от 70000 лв., от която 7000 лв. са платени авансово при подписване на предварителния договор, а остатъкът е следвало да се плати с лични средства или с кредит в деня на изповядване на сделката. Уговореният срок е до получаване на кредита, но не по-късно от три месеца от датата. На 25.03.2011г. е сключен анекс към договора, който обективира обстоятелството, че продавачите са получили от купувачите сумата от 1500 евро, , а с анекс от 06.04.2011г. – получаването на 1000 лв., представляващи остатък от продажната цена. На 27.04.2011г. между страните по предварителния договор е сключен трети анекс, по силата на който продавачите са предали на купувачите владението върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор; **** е заплатила на продавачите сумата от 14500 евро и срокът на договора е продължен за извършване на процедура по разделяне на приземния етаж на два обекта и смяна на предназначението на таванския етаж, и отделянето му от приземния етаж. Този анекс е с нотариално удостоверяване подписите на страните по него.

От удостоверение за наследници е видно, че **** е починала на 06.10.2011г. и е оставила за свои наследници дъщерите си С.К.И. и И.К.Т..

            На л. 14 от делото е приложена приетата като доказателство покана, с която ищците са поканили ответниците да се явят на 25.10.2011г. в 17,30ч. в кантората на адв. ****, за да представят доказателства за заличаване на ипотеката и за внесен инвестиционен проект за преустройство на сградата. Покана е връчена на В.М. на 21.10.2011г.

От постановление от 06.12.2012г. на ЧСИ **** е видно, че недвижимия имот, предмет на предварителния договор, е възложен върху „****” ЕАД.

От писмо, изходящо от Община – Аксаково, се установява, че през периода от 26.04.2011г. до 21.10.2011г. не е внасян от М.Д.М. проект за разделяне на обект, находящ се в гр. Аксаково, ул. „Тополи” №8А.

По делото са събрани и гласни доказателства посредством разпит на свидетеля, воден от ищците – Искра Стайкова М., чиито показания съдът ще обсъди при необходимост в мотивите на решението.

При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни изводи:

В хипотезата на чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД престацията се извършва с оглед на валидно основание, което впоследствие е отпаднало. В тежест на ищеца е да установи, че е престирал с оглед осъществяване на валидно правоотношение между страните, оправдаващо предприетото от него разместване на имуществени блага, което правоотношение впоследствие е прекратено или развалено.

В конкретния случай между страните са приети за безспорни обстоятелствата, че на 28.02.2011г. е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот между М.Д.М. и В.М.М., от една страна, и **** и С.К.И., от друга страна, както и че сумите от 7000 лв. по предварителния договор, 1500 евро по анекс от 25.03.2011г. и 1000 лв. по анекс от 06.04.2011г. са платени на ответниците от купувачите по предварителния договор. Ответникът не оспорва твърдението, че всички плащания са извършени от наследодателката на ищците, поради което съдът намира за доказан и този факт.

Спорните въпроси са платена ли е сумата от 14500 евро по анекс от 27.04.2011г. от **** на ответниците и развален ли е предварителния договор от 28.02.2011г.

Анекс от 27.04.2011г. е подписан от ответниците, което обстоятелство се установява и от нотариално удостоверяване на подписите им. В него е посочено, че **** заплаща на продавачите сумата от 14500 евро, както и че анексът служи за разписка за получената сума. Анексът съставлява частен писмен документ и като такъв не се ползва с материална доказателствена сила, поради което обективираните в него констатации не са обвързващи за съда. Доколкото обаче, същият съдържа признание на продавачите за неизгодния за тях факт, предвид предприетата позиция в производството, за получаване на сумата от 14500 евро, то за тези факт изявлението има характера на извънсъдебно признание и притежава материална доказателствена сила, която се преценява с останали събрани доказателства по делото. Плащането на сумата от 14500 евро се установява и от показанията на св. М.. Така установеното налага извод за извършено плащане от **** и по третия анекс на сумата от 14500 евро.

Преобразуващото право да се развали договора в хипотезите на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД се упражнява с едностранно волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на длъжника, без да е необходимо кредиторът да предоставя на длъжника подходящ срок за изпълнение. Касае е се за безусловно изявление за разваляне на договора, което е приложимо при настъпила невъзможност за изпълнение по вина на длъжника, или при безполезност на изпълнението поради забава длъжника, или когато договорът не е изпълнен в точно определено време, при т.н. фикс сделки. В хипотезата на безполезност на изпълнението, е необходимо то да е настъпило в резултат на виновната забава на длъжника.

В конкретния случай се установи, че купувачите по предварителния договор са поели задължение да платят остатъка от продажната цена при нотариалното изповядване на сделката, а срокът за сключване на окончателен договор е поставен в зависимост от изпълнението на ответниците на определени административни процедури. Ответниците не са ангажирали доказателства за изпълнение на поетите задължения за разделяне на приземния етаж на два обекта и смяна на предназначението на таванския етаж на жилищната сграда, следователно са станали причина за неизпълнение на договора. Същевременно се установи, че е извършена публична продан и на 06.12.2012г. обектът, предмет на предварителния договор, е възложен върху трето лице. При това положение се налага извод, че след влизане в сила на постановлението за възлагане, което е станало най-късно на 08.02.2013г. – датата на вписването му в СВ – Варна, изпълнението на предварителния договор е станало безполезно, тъй като продавачите по него вече не са били собственици на имота и несъмнено този факт е настъпил в резултат на виновната забава на ответниците. Ищците са реализирали правото си за извънсъдебно едностранно разваляне на договора с исковата молба, инициирала настоящето производство. Развалянето на предварителния договор е резултатирало в изменение на отношенията между страните, като породените от облигационното правоотношение правни последици са отпаднали с обратна сила. Следователно, развалянето на договора е породило правото на ищците, в качеството на наследници на **** да претендират връщане на заплатените във връзка с него суми, съобразно наследствената си квота, като дадени на отпаднало основание, доколкото имуществените отношения на страните по спора следва да бъдат възстановени в състоянието, преди издаване на отменената заповед.

По изложените съображения съдът намира предявените искове с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД за доказани по основание и размер, поради което същите следва да бъдат уважени изцяло. Предвид делимостта задължението и липсата на уговорка или предвидена в закона солидарност на същото, важи принципа на разделността /арг. от чл. 121 от ЗЗД/, т.е. всеки от ответниците дължи сума в размер на по 1/2 от задължението от 4000 лв. или по 2000 лв., както и сума в размер на по 1/2 от задължението от 8000 евро или по 4000 евро, като сумите следва да бъдат присъдени, ведно със законна лихва от датата на депозиране на исковата молба в съда – 25.07.2014г. до окончателно им изплащане.

Съобразно отправеното искане и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците следва да бъде осъдени да заплатят на ищците направените по делото разноски в общ размер от 4586,74 лв., от която 1571,74 лв. внесена държавна такса за образуване на дело, 15 лв. за издаване на съдебни удостоверения и обезпечителна заповед и 3000 лв. заплатено адвокатско възнаграждение. 

Воден от горното съдът

 

Р Е Ш И :

 

ОСЪЖДА М.Д.М., ЕГН ********** *** да заплати на С.К.И., ЕГН ********** *** сумите в размер на 2000 лв. /две хиляди лева/ и 4000 /четири хиляди/ евро, платени от ****, б.ж. на гр. Шумен по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.02.2011г., като получени на отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковете – 25.07.2014г. до окончателното им изплащане, на осн. чл. 55, ал.1, пр. трето от ЗЗД.

ОСЪЖДА В.М.М., ЕГН ********** *** да заплати на С.К.И., ЕГН ********** *** сумите в размер на 2000 лв. /две хиляди лева/ и 4000 /четири хиляди/ евро, платени от ****, б.ж. на гр. Шумен по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.02.2011г., като получени на отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковете – 25.07.2014г. до окончателното им изплащане, на осн. чл. 55, ал.1, пр. трето от ЗЗД.

ОСЪЖДА М.Д.М., ЕГН ********** *** да заплати на И.К.Т., ЕГН ********** *** 76 сумите в размер на 2000 лв. /две хиляди лева/ и 4000 /четири хиляди/ евро, платени от ****, б.ж. на гр. Шумен по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.02.2011г., като получени на отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковете – 25.07.2014г. до окончателното им изплащане, на осн. чл. 55, ал.1, пр. трето от ЗЗД.

ОСЪЖДА В.М.М., ЕГН ********** *** да заплати на И.К.Т., ЕГН ********** *** 76 сумите в размер на 2000 лв. /две хиляди лева/ и 4000 /четири хиляди/ евро, платени от ****, б.ж. на гр. Шумен по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.02.2011г., като получени на отпаднало основание, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковете – 25.07.2014г. до окончателното им изплащане, на осн. чл. 55, ал.1, пр. трето от ЗЗД.

ОСЪЖДА М.Д.М., ЕГН ********** и В.М.М., ЕГН **********,*** да заплатят на С.К.И., ЕГН ********** *** и И.К.Т., ЕГН ********** *** 76 сумата от 4586,74 лв. /четири хиляди петстотин осемдесет и шест лева и седемдесет и четири стотинки/, представляваща съдебно - деловодни разноски, на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.

 

Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

Районен съдия :