Решение по дело №335/2020 на Районен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И Е

№ 260607 16.04.2021г. гр. Бургас

В ИМЕТО НА НАРОДА

Бургаският районен съд ХХ граждански състав

на двадесет и втори март две хиляди двадесет и първа година

в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ДЕЧЕВ

при участието на секретаря Кина Киркова

като разгледа докладваното от съдията Иван Дечев

гражданско дело № 335 по описа на БРС за 2020 година,

за да се произнесе, взе предвид следното:

Постъпила е искова молба от П.И.А., ЕГН **********, А.К., родена на ***г., С.А., роден на ***г., М.К.П., ЕГН **********, Ц.Ц.М., ЕГН **********, Т.Я.Х., ЕГН **********, М.С.Б., ЕГН **********, К.Т.Т., ЕГН ********** и Д.Л.Т., ЕГН ********** против С.Х. 2 ЕАД, ЕИК *********, С.А.М., ЕГН **********, М.Н.Б., ЕГН **********, Д.Г.С., роден на ***г., Л.П.С., родена на ***г., В.П.Р., ЕГН **********, Р.Д.Б., ЕГН **********, А.М.А., ЕГН **********, Т.В.Я., ЕГН **********, М.Г.Х., ЕГН **********, К.С.З., ЕГН **********, С.Д.З., ЕГН **********, С.К.Н., ЕГН **********, А.Л.П., роден на ***г., Л.В.П., роден на ***г., О.А.П., родена на ***г., А.С.Д., ЕГН **********, З.М.Д., родена на ***г., М.Д.К., ЕГН **********, Л.О., родена на ***г., Ж.Д.Г., ЕГН **********, Н.В.Г., ЕГН **********, Е.И.К., родена на ***г., Р.Р.П., ЕГН **********, К.П.Т., ЕГН ********** и Д.И.В., ЕГН **********, с която се иска съдът да отмени като незаконосъобразни приетите на 14.12.2019г. от Общото събрание на етажната собственост на бл.6 от комплекс “С.Х.“ решения по т.3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 4.9, 4.10, 4.11, 4.12, 4.13 и 5. Твърди се, че спорните решения са приети с мнозинство от 48.005%, като така е нарушен чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС, според който за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет, както и за възлагането на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, решенията се вземат с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. С решението по т.3 не се определя вноската, съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост спрямо идеалните части и минималната определена със закон сума, с което е нарушен чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС. От друга страна решението сумата да се събира по сметка на С.Х. М. ЕООД, по която се събират сумите за фонд Ремонт на останалите съсобственици противоречи на изискванията на чл.50, ал.3 ЗУЕС и влиза в хипотезата на чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС по отношение на изискуемото мнозинство. Моли се искът да се уважи.

Исковата молба е връчена за отговор на всички посочени ответници – етажни собственици. В исковата молба ищците не са посочили управител на ЕС, на когото да бъдат връчени книжата като представител на етажните собственици, с твърдение, че няма избран управител, поради което искът е насочен против всички етажни собственици.

Исковата молба е връчена на всички етажни собственици, с изключение на лицата Л.П.С., А.Л.П., Л.В.П. и О.А.П.. Тези лица не са намерени на посочените адреси, нямат адресна регистрация и в ГРАО.

Ответниците М.Н.Б., Р.Д.Б., А.М.А., Т.В.Я., М.Г.Х., К.С.З., С.Д.З., С.К.Н., А.С.Д., З.М.Д., Ж.Д.Г. и Н.В.Г. са подали отговор в срока по чл.131 ГПК, с който оспорват иска. Считат претенцията и за недопустима, тъй като е следвало да бъде насочена против С.Х. М. ЕООД, което е било овластено да представлява етажните собственици пред съда. По същество заявяват, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип, като чл.2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление, която да се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Ето защо другите разпоредби на ЗУЕС за приемане на решенията на ОС не следва да намерят приложение. Дори и обаче да се приложат, то тези разпоредби са спазени, тъй като процесните решения са взети с мнозинство от 67.06% и са законосъобразни. Моли се искът да бъде отхвърлен.

Ответникът “С.Х. 2“ ЕАД е подал отговор, в който оспорва иска като недопустим и неоснователен. Заявява, че искът трябва да се предяви срещу управителя на ЕС, като ответникът няма това качество. С решението на ОС е било възложено на “С.Х. М.“ ЕООД да представлява собствениците пред съда, ето защо това лице следва да подаде отговор на исковата молба. По същество намира, че общото събрание е свикано изцяло в съответствие с разпоредбите на ЗУЕС и всички решения са законосъобразни, взети от компетентен орган и с нужните мнозинства. Решението по т.3 е, че сумата ще се събира по сметката на С.Х. М. ЕООД, по която се събират сумите за фонд Ремонт от останалите съсобственици, които имат подписани договори за управление с обслужващата фирма. Ето защо решението не противоречи на чл.50, ал.3 ЗУЕС. По т.4 са възложени определени функции на С.Х. М. ЕООД, което лице всъщност осъществява и до момента поддръжката и управлението на комплекса въз основа на договори, подписани с преобладаващата част от собствениците. Решението е целесъобразно и взето с необходимия кворум, поради което не противоречи на ЗУЕС. Що се отнася до решението по т.5, с него се определя възнаграждение на лице, на което са възложени определени функции, каквато хипотеза попада в чл.17, ал.3 ЗУЕС. Моли се за отхвърляне на иска.

Ответницата Р.Р.П. е подала отговор, с който е заявила, че не може да вземе отношение по допустимостта и основателността на претенцията. Гласувала е против решенията и не е съгласна с тях.

Ответницата М.Д.К. е подала отговор, с който е заявила, че не може да вземе отношение по допустимостта и основателността на претенцията. Гласувала е против решенията и не е съгласна с тях.

Ответникът К.П.Т. с отговора си е споделил изцяло мотивите на исковата молба и моли решенията да бъдат отменени. Заявява, че не е бил уведомен за събранието в нарушение на чл.13 ЗУЕС. С приетото по т.3 решение се демонстрира недопустим двоен стандарт по отношение на съседи с индивидуални договори и такива без договори. Не става ясно какви са вноските от визираните индивидуални договори по фонд Ремонт и доколко те са съотносими с разпоредбите на закона. Решенията по т.4 възлагат правомощия на управителя в полза на друго лице, поради което следва да се приемат с мнозинство от 67 на сто от идеалните части на ЕС. Заявява, че чл.2 ЗУЕС не отменя прилагането на другите разпоредби на закона, а ги допълва. Недопустимо е ОС да вменява разходи без определен гласуван и разпределен бюджет, да предвижда печалба на трето лице и да изземва функции от компетентността на съвместно общо събрание по реда на чл.18, определяйки разходи извън тези, описани в ЗУЕС.

Доколкото четирима от ответниците не са намерени на посочените адреси, с разпореждане от 05.10.2020г. съдът е изпратил препис от исковата молба на С.Х. М. ЕООД, в качеството му на представляващ етажните собственици по предявения срещу тях иск. Според чл.41 ЗУЕС собствениците или сдружението се представляват пред съда от председателя на управителния съвет (управителя) или от упълномощено от тях лице, съгласно разпоредбите на чл. 23, ал. 3 и 4. Разпоредбата е приета за улеснение на процедурата по движение на делото, за да не се налага призоваването на всички етажни собственици, а да може те да се представляват и да бъдат призовани само чрез управителя, който има законно представителство спрямо тях. В случая едно от решенията на ОС гласи, че се възлага на “С.Х. М.“ ЕООД да изпълнява функциите на представляване пред съда на собствениците в ЕС по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части. Следователно С.Х. М. ЕООД е упълномощено да представлява етажните собственици с взетото решение. Това решение наистина се оспорва пред съда, но оспорването не спира изпълнението му съгласно чл.40, ал.3 ЗУЕС. Решението е прието и съществува в правния мир, а по въпроса за неговата законосъобразност съдът ще се произнесе с крайния си съдебен акт. Ето защо исковата молба е връчена на С.Х. М. ЕООД като представител на всички етажни собственици, който следва да подаде отговор и от името на четиримата ответници, които не са били намерени на адресите, като по този начин ще отпадне необходимостта от издирване на нови техни адреси.

С.Х. М. ЕООД е подало отговор, с който оспорва исковете. ОС е свикано изцяло съобразно разпоредбите на ЗУЕС. Приети са решения, включени в предварително обявения дневен ред, с необходимия кворум и мнозинство. Решението по т.3 не нарушава разпоредбата на чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС. По т.4 са възложени определени функции на С.Х. М. ЕООД, което лице всъщност осъществява и до момента поддръжката и управлението на комплекса въз основа на договори, подписани с преобладаващата част от собствениците. Решението е целесъобразно и взето с необходимия кворум, поради което не противоречи на ЗУЕС. Що се отнася до решението по т.5, с него се определя възнаграждение на лице, на което са възложени определени функции, каквато хипотеза попада в чл.17, ал.3 ЗУЕС. Моли се за отхвърляне на иска.

С протоколно определение от 08.02.2021г. е било прекратено производството по делото по отношение на ищците К.Т.Т. и Д.Л.Т.

Бургаският районен съд, след като взе предвид исковата молба и изложените в нея доводи, становището на ответната страна, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено от фактическа страна следното:

Видно е от протокол от 14.12.2019г., че на посочената дата се е провело Общо събрание на етажната собственост на блок 6, находящ се в комплекс С.Х., гр.Бургас, ул.“Слуънчеви хълмове – С.Х.“ 6.

В 12.00 часа е било установено, че присъстват само 24.808% от собствениците на идеални части на ЕС. Не са събрани изискуемите по закон 67% ид.ч. от общите части, поради което събранието не е законно и е отложено с един час.

В 13.00 часа вече са присъствали 76.556% от собствениците на идеални части, поради което е счетено, че събранието е законно и може да взема решения. Гласувани са следните решения:

По т.1 от дневния ред - „ПРИЕМА Правилник за вътрешния ред и управление на етажната собственост в жилищен комплекс от затворен тип “С.Х.“ гр. Бургас, като ЗА са гласували - 55,658% от общите части, формиращи мнозинство от 72.70% от присъстващите, ПРОТИВ са гласували - 20,898%, формиращи 27.30% от присъстващите, а е нямало въздържали се.

По т.2 от дневния ред- “ИЗБИРА г-жа Л.Я. - собственик на an. 15 да представлява етажната собственост на сградата на съвместни общи събрания с етажната собственост на останалите блокове от комплекса“, като ЗА са гласували 52.975% от общите части, формиращи мнозинство от 69.20% от присъстващите, ПРОТИВ са гласували – 20.347 %, формиращи 26.58% от присъстващите и ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ са били 3.234 % от общите части, формиращи 4.22% от присъстващите.

По т.3 от дневния ред - „Определя вноските на фонд „Ремонт и обновление “ на блок № 6 (шест) да бъдат в минималния размер, предвиден в ЗУЕС, а именно 0,1 % от минималната работна заплата за страната на месец. Сумата да се събира по сметка на „С.Х. М.“ ЕООД, по която се събират сумите за фонд „Ремонт“ на останалите собственици, които имат подписани договори за управление с обслужващата фирма. “, като ЗА са гласували 44.771% от общите части, формиращи мнозинство от 58.48 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 21.096 % от общите части, формиращи 27.56 % от присъстващите и ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ са били 10.689 % от общите части, формиращи 13.96 % от присъстващите.

По т.4 от дневния ред:

4.1. по предложение първо - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по организиране изпълнението на решенията на общото събрание“, след гласуване ЗА са гласували – 48.005% от общите части, формиращи мнозинство от 67.06% от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94% от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.2. по предложение второ - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по следене за спазването на вътрешния ред в етажната собственост “, след гласуване ЗА са гласували – 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 21.163 % от общите части, формиращи 29.56 % от присъстващите и ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ са били 2.148 % идеални части от общите части, формиращи 3.38 % от присъстващите.

4.3. по предложение трето - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по съхраняване на протоколната книга, плановете на блок № 6 (шест) от комплекса и други“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94% от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.4. по предложение четвърто - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по изготвяне на годишния бюджет за управлението, поддържането на общите части на блок № 6 и на комплекса, на годишния план за извършване на ремонти относно общите части на блок № 6 и комплекса, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата и комплекса, както и отчети за изпълнението им“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94% от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ се е нямало.

4.5. по предложение пето - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по представителство на етажната собственост в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94% от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.6. по предложение шесто - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по създаване, съхраняване и поддържане на книга на етажната собственост на бл. 6“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94% от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.7. по предложение седмо - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по подаване на уведомления до общинската администрация за обстоятелствата по чл. 46б от ЗУЕС и промените в тях“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94% от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.8. по предложение осмо - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по предоставяне на информацията за вписаните кучета в книгата на етажната собственост на съответната областна дирекция по безопасност на храните и на общината в 30-дневен срок от вписването в книгата на етажната собственост“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94 % от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.9. по предложение девето - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по определяне идеалните части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 въз основа на представените данни от собствениците и/или информацията по т. 10 - на блока и комплекса“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94 % от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.10. по предложение десето - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по издаване на документ на собствениците за наличието или липсата на задължения към етажната собственост“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 69.40 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 21.163 % от общите части, формиращи 30.60 % от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.11. по предложение единадесето - „възлагане на „С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по свикване на общо събрание по реда на чл. 12 от ЗУЕС“, след гласуване ЗА за гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 69.40 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 21.163 % от общите части, формиращи 30.60 % от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.12. по предложение дванадесето - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по представляване пред съда на собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, както и етажната собственост по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по ЗУЕС“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94 % от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

4.13. по предложение тринадесето - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по извършване на всякакви действия по ремонт на общите части, включително за необходим, неотложен, основен или друг ремонт, включително и за превъзлагането на ремонтните дейности на трети физически или юридически лица, като определя всички съществени и несъществени условия на договорите с тези трети лица“, след гласуване ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94 % от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

По т.5 от дневния ред — „Собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка със “С.Х. М.“ ЕООД да заплащат сумата в размер на 55 лв. на месец, представляваща такса/възнаграждение за предоставяне на услугите по поддръжка и управление на общите части на блок № 6 и общите части на целия комплекс „С.Х.”, дължима на “С.Х. М.“ ЕООД, в която сума е включена прогнозна печалба от 15 % за обслужващата фирма С.Х. М. ЕООД. Сумата следва да се заплаща по банкова сметка *** „С.Х. М.” ЕООД в сроковете, съгласно индивидуалните договори - до 5-то число на текущия месец.

Собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка със “С.Х. М.“ ЕООД, да заплащат сумата в размер на 0,20 лв. на квадратен метър, изчислена съобразно застроената площ за собствените им самостоятелни обекти, които суми са необходими за заплащане на разходите за поддръжка на сградата и комплекса.

Общото събрание оправомощава „С.Х. М.” ЕООД да събира от името на етажната собственост всички дължими от собствениците суми и да ги изразходва, съгласно принципите, залегнали в индивидуалните договори за поддръжка или съгласно решение на Общото събрание на етажната собственост. Общото събрание взе решение да се предприемат действия по принудително събиране на дължимите суми, вкл. и за завеждане на дела срещу собствениците, които не са заплатили дължимите от тях суми за поддръжка и управление на сградата и комплекса, вкл. и за заплащане на разноски във връзка с делата”, след гласуване - ЗА са гласували 48.005 % от общите части, формиращи мнозинство от 67.06 % от присъстващите, ПРОТИВ са гласували 23.581 % от общите части, формиращи 32.94 % от присъстващите, а ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ е нямало.

С протокол от 27.12.2019г. /на стр.156 от делото/ е направена поправка на протокола от заседанието на ОС, предвид допусната техническа грешка, като е записано, че вноските във фонд “Ремонт и обновление“ на блок 6 да бъдат в минималния размер, предвиден в ЗУЕС, а именно 1% от минималната работна заплата за страната на месец /решение по т.3 от дневния ред/.

Данните по делото сочат, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост. Ето защо те имат правото да искат отмяната на решенията на общото събрание.

Според чл.40, ал.2 ЗУЕС, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7. Според чл.16, ал.7 ЗУЕС председателят на управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението. В случая съобщението за изготвянето на протокола е поставено на видно място на 21.12.2019г. За поставянето е изготвен протокол от същата дата. Следователно от датата на поставяне – 21.12.2019г. тече 30-дневният срок за оспорване на решенията и ответно изтича на 20.01.2020г. Исковата молба е подадена в съда именно на 20.01.2020г., поради което срокът е спазен и искът е допустим, като съдът дължи произнасяне по него по същество.

По същество съдът намира следното:

Спазени са процедурите по свикване на общото събрание. То е свикано по реда на чл.12, ал.6 ЗУЕС, от единия от етажните собственици, налице е покана за свикването, с подробно записан в нея дневен ред, поканата е оповестена в срока по чл.13, ал.1 ЗУЕС. Всъщност няма спор за спазването на процедурата по свикването. Оплакванията в исковата молба касаят предимно неспазването на законовите изисквания за мнозинство при приемането на решенията.

Решението по т.3 е частично незаконосъобразно. В частта си, с която е определено вноските във фонд “Ремонт и обновление“ на блок 6 да бъдат в минималния размер, предвиден в ЗУЕС, а именно 1% от минималната работна заплата за страната на месец, решението съответства на закона, тъй като според чл.50, ал.2 ЗУЕС средствата във фонда се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната. В случая е определен размер от 1% от минималната работна заплата за страната, поради което съдът намира, че законът е спазен и в тази си част решението не подлежи на отмяна. Решението е взето и с нужното мнозинство. В другата част на решението е записано, че сумата се събира по сметката на С.Х. М. ЕООД, по която се събират сумите за фонд Ремонт от останалите собственици, които имат подписани договори за управление с обслужващата фирма. Така формулирано в тази си част, решението противоречи на чл.50, ал.3 ЗУЕС, според който средствата във фонда се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя) или на сдружението. В случая е решено, че средствата ще се събират по сметката на С.Х. М. ЕООД, което обаче не е управител на ЕС, ето защо в тази част решението е незаконосъобразно и трябва да бъде отменено.

Всички решения по т.4 от протокола, от 4.1 до 4.13 са незаконосъобразни, тъй като не са взети с изискуемото по закон мнозинство. С тях са възложени на С.Х. М. ЕООД редица функции, които представляват правомощия на управителя на ЕС, разписани в чл.23 ЗУЕС. Според чл.17, ал.1, т.7 ЗУЕС, за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици е необходимо мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. С.Х. М. ЕООД не е собственик в етажната собственост. Следователно, за да му се възложат правомощия на управител, следва решенията да са приети с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. В случая, решенията по т.4 /от 4.1. до 4.13/ са взети с мнозинство от 48.005 % от общите части на етажната собственост, т.е. мнозинството от 67 % не е постигнато. Без значение е, че гласуващите „За“ решението са формирали мнозинство от 67.06 % от присъстващите. Законът изисква мнозинството да не е от присъстващите, а от всички собственици в етажната собственост. Следва решенията по чл.17, ал.1, т.7 ЗУЕС да са приети с мнозинство от повече от 67 % от всички общи части, докато в случая те са гласувани с мнозинство от 48.005 %, т.е. без необходимото мнозинство, което ги прави незаконосъобразни само на това основание. Следва решение, с което решенията по т.4 бъдат отменени.

По т.5 от дневния ред е било прието, че собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка със “С.Х. М.“ ЕООД трябва да заплащат сумата в размер на 55 лв. на месец, представляваща такса/възнаграждение за предоставяне на услугите по поддръжка и управление на общите части на блок № 6 и общите части на целия комплекс “С.Х.”, дължима на “С.Х. М.“ ЕООД, в която сума е включена прогнозна печалба от 15 % за обслужващата фирма С.Х. М. ЕООД. Сумата следва да се заплаща по банкова сметка *** „С.Х. М.” ЕООД в сроковете, съгласно индивидуалните договори - до 5-то число на текущия месец. Прието е също, че собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка със “С.Х. М.“ ЕООД, трябва да заплащат сумата в размер на 0,20 лв. на квадратен метър, изчислена съобразно застроената площ за собствените им самостоятелни обекти, които суми са необходими за заплащане на разходите за поддръжка на сградата и комплекса. БРС намира решението за незаконосъобразно. Сградата е част от комплекс от затворен тип и според чл.2, ал.1 ЗУЕС управлението на общите части на сградата се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Видно от мотивите на решението, такива договори са подписани с около 80 % от собствениците в комплекса. С.Х. М. ЕООД се грижи за поддръжката на общите части на комплекса. Всички собственици, независимо дали плащат или не, получават от С.Х. М. ЕООД една и съща услуга, поради което е резонно да плащат и същата такса от 55 лева. В мотивите на решението се казва също, че тези собственици, които не плащат получаваните услуги, тъй като нямат договори, се облагодетелстват неоснователно за сметка на другите, които плащат. Съдът намира, че с решението, с което се задължават тези собственици, които нямат индивидуални договори със С.Х. М. ЕООД, да заплащат сумата от 55 лева месечно по банковата сметка на дружеството, всъщност се цели да се заместят липсващите договори с тази фирма, което е недопустимо, тъй като общото събрание няма такива правомощия. Ако С.Х. М. ЕООД се обеднява неоснователно поради това, че предоставя услуги в полза на собственици, които нямат договор с него и съответно се обогатяват неоснователно, би могло да търси правата си по общия ред, със завеждане на иск пред съда, с който иск да се търси осъждане на тези собственици да му заплатят суми, с които те са се неоснователно обогатили. Не може обаче с решение на ОС фактически да се замества липсващ договор между съответния собственик и фирмата.

В останалата си част решението е дало право на ОС да оправомощава „С.Х. М.” ЕООД да събира от името на етажната собственост всички дължими от собствениците суми и да ги изразходва, съгласно принципите, залегнали в индивидуалните договори за поддръжка или съгласно решение на Общото събрание на етажната собственост. Общото събрание е решило да се предприемат действия по принудително събиране на дължимите суми, вкл. и за завеждане на дела срещу собствениците, които не са заплатили дължимите от тях суми за поддръжка и управление на сградата и комплекса, вкл. и за заплащане на разноски във връзка с делата. БРС счита, че и в тази част решението е незаконосъобразно, тъй като се дават права на „С.Х. М.” ЕООД да събира от собствениците суми и да ги разходва, както и да завежда съдебни дела, т.е. това са права на управителя на ЕС, поради което, както и за решенията по т.4, и тук важи изискването решението да е прието с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, тъй като фирмата не е етажен собственик. Решението е прието с мнозинство от 48.005 % от общите части, т.е. не е постигнато необходимото мнозинство, поради което е незаконосъобразно и следва да бъде отменено.

Налага се извод, че искът е основателен и следва да бъдат отменени всички процесни решения, с изключение на част от решението по т.3, с която са определени по размер вноските за ремонт и обновление, която част следва да бъде оставена в сила.

С оглед изхода на делото, на основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът Етажна собственост трябва да бъде осъден да заплати на ищцата Т.Я.Х., която е платила държавната такса за иска, сумата от 77.33 лева разноски по делото, както и да заплати на ищците С.А. и А.К. сумата от 290 лева разноски по делото за адвокатски хонорар, съразмерно на уважената част от иска.

Така мотивиран Бургаският районен съд

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решенията, приети на 14.12.2019г. от Общото събрание на Етажната собственост на блок № 6 в комплекс “С.Х.“, гр.Бургас, ул.“С.х.-С.Х.“ 6, за което е съставен протокол от 14.12.2019г., както следва:

По т.3 от дневния ред, частично – “…Сумата да се събира по сметка на „С.Х. М.“ ЕООД, по която се събират сумите за фонд „Ремонт“ на останалите собственици, които имат подписани договори за управление с обслужващата фирма.“

По т.4 от дневния ред:

4.1. по предложение първо - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по организиране изпълнението на решенията на общото събрание.“.

4.2. по предложение второ - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по следене за спазването на вътрешния ред в етажната собственост.“.

4.3. по предложение трето - „възлагане на “С.Х. М.“ ЕООД, ЕИК: 20*****, на функцията по съхраняване на протоколната книга, плановете на блок № 6 (шест) от комплекса и други.“