№ 66
гр. гр.Н., 12.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Мария М. Берберова Георгиева
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско
дело № 20212150100318 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на С. М. АН.,
гражданин на Р.Ф., роден на **********г. в С.., подадена чрез процесуалния му
представител - адв.Т.П. - М. от АК-Бургас, със съдебен адрес: гр.Н., ул.“Е.“ № *
против „М.Р.“ ООД с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.С., район
К.с., бул.“България“ № **, вх.*, ет.*, ап.**, представлявано от Н. Д. Л., с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. В исковата молба се сочи, че на 25.07.2014г. страните
сключили договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижим
имот. Съгласно договора, продавачът „М.Р.“ ООД се задължил да построи и въведе в
експлоатация апартхотел „М.р.“, представляващ шестетажна сграда с РЗП 7612,01
кв.м, попадаща върху недвижим имот с идентификатор ***** по КККР на гр.Н., както
и да продаде на купувача С. М. АН. срещу цена от 24 691 евро /двадесет и четири
хиляди шестстотин деветдесет и едно евро/ следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ
****, разположен на четвърти етаж, вх.*, със застроена площ от 25,80 кв.м, ведно с
общите части на сградата, равняващи се на 4,15 кв.м, ведно с идеалните части от
правото на строеж, като общата площ на апартамента възлизал на 29,95 кв.м, с адрес
на имота: гр.Н., КК С.б.- з.. Твърди се, че купувачът е заплатил сумата общо в размер
на 22 000 евро и 5264 лева, като последната сума била заплатена за оборудване на
жилището. Твърди се, че цялата сума по договора е заплатена на продавача, който се е
задължил да прехвърли собствеността върху апартамента след получаване на пълния
размер на продажната цена, след подаване на документи за издаване на разрешение за
ползване на сградата и след подписване на договор за стопанисване и управление.
1
Сочи се, че второто условие за прехвърляне на собствеността върху процесния
апартамент било настъпило на 13.04.2017г. с подаване на искане за издаване на
разрешение за ползване на сградата. Независимо от това се твърди, че продавачът не
изпълнил задължението си по договора за прехвърляне собствеността върху процесния
имот. По тази причина, купувачът А. изпратил писмо до продавача, с което го помолил
да изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността. На 29.07.2021г.
управителят на дружеството-продавач изпратил електронно писмо до купувача, с което
го уведомил, че е дал ключовете за жилището на А. и заявил, че дава своето
разрешение същият, неговото семейство и неговите гости да ползват апартамента.
Гореизложеното е обосновало правния интерес у купувача А. да поиска от съда
да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните
предварителен договор за продажба на недвижим имот, представляващ:
АПАРТАМЕНТ ****, разположен на четвърти етаж, вх.*, със застроена площ от 25,80
кв.м, ведно с общите части на сградата, равняващи се на 4,15 кв.м, ведно с идеалните
части от правото на строеж, като общата площ на апартамента възлизал на 29,95 кв.м, с
адрес на имота: гр.Н., КК С.б.- з.. Представя писмени доказателства. Претендира
присъждане на заплатените по делото разноски.
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, ответното дружество не е подало писмен
отговор на исковата молба. Не сочат доказателства.
В съдебно заседание, процесуалният представител на ищеца поддържа исковата
молба от името на доверителя си. Представя нови писмени доказателства. Молят съда
да уважи предявения иск, като им присъди сторените по делото разноски.
За ответното дружество „М.Р.“ ООД в съдебно заседание представител не се
явява. Изпращат молба чрез процесуалния си представител, с която молят делото да
бъде разгледано в тяхно отсъствие. Изразяват становище за допустимост и
основателност на предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и правят
признание на иска на основание чл.237 от ГПК. Молят съда да се произнесе с решение
по признание на иска, като на основание чл.78, ал.2 да възложи на ищеца разноските
по делото. Твърдят, че още през юни 2018г. са били подготвени документите за
сключване на нотариален договор, но в нито един момент ищецът или негов
пълномощник не се е свързал с ответното дружество за сключване на окончателен
договор. Правят възражение за прекомерност на претендираните от ищеца разноски.
Исковата молба е допустима – подадена е от лице, което има правен интерес от
решаване на казуса пред надлежната инстанция и съдържа необходимите по закон
реквизити.
Н.ският районен съд, като взе предвид исканията на страните, събрания по
делото доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от
2
фактическа и правна страна следното:
Изложеното от ищеца, досежно съдържанието на предварителния договор откъм
съществени елементи на бъдеща продажба (обект и вид на бъдещия окончателен
договор, продажна цена, срок на сключване на окончателния договор) отговаря на
фактическото положение. Предварителен договор от посочената дата и с посоченото
съдържание действително е сключен между посочените страни и депозиран по делото.
Същият е сключен в законоустановената писмена форма за действителност по чл.19,
ал.1 от ЗЗД и не е оспорен от страните.
Съгласно приложеният по делото Договор за строителство и Предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 25.07.2014г. /л.6-12 вкл./, ответникът „М.Р.”
ООД се е задължил да построи и да въведе в експлоатация апартхотел „М.Р.“,
представляваща 6-етажна сграда, РЗП от 7612,01 кв.м., която да бъде изградена в
недвижим имот с идентификатор № ***** по КККР на гр.Н., обл.Бургас, с адрес на
имота по скица: гр.Н., ул.Слънчев бряг-запад, с площ по документи за собственост от
3981 кв.м., а по скица на СГКК-Бургас от 3980 кв.м., с трайно предназначение на
територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: незастроен имот за курортно-
рекреационен обект, както и да продаде на купувача С. М. АН. - Апартамент ****,
разположен на ет.4, вх.*, на кота +8.40м., състоящ се от: антре, санитарен възел, място
за спане с кухненски бокс и балкон, със застроена площ от 25.80 кв.м., ведно с общите
части на сградата, равняващи се на 4.15 кв.м., ведно със съответните идеални части от
правото на строеж, като общата площ на апартамента възлиза на 29.95 кв.м., срещу
задължението на А. да заплати сумата в размер на 24 691 евро, по посочен в
договора начин. От своя страна, продавачът се е задължил да проектира, изпълни
строителството на сградата и да я въведе в експлоатация, както и да прехвърли правото
на собственост върху апартамента чрез сключване на окончателен договор във
формата на нотариален акт след заплащане на пълния размер на продажната цена, след
подаване на документи за издаване на разрешение за ползване на сградата и след
подписване на договор за стопанисване и управление по т.IV.3.
Не се спори по делото, а и от приетите по делото заверени копия на три броя
разписки и едно платежно нареждане /л.13-л.19 вкл./ се установява, че купувачът е
изпълнил задължението си, като е изплатил изцяло договорената обща цена за
закупуване на процесния имот.
Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19, ал.
3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху
недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл. 586 ал. 1 от ГПК дали
праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания,
които законите поставят за сключването на сделката.
От приетите по делото доказателства, и в частност - заверено копие на
3
Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 62 от
23.10.2013г. на Нотариус с рег.№ 208 на НК, с район на действие РС-Н. и разрешение
за ползване от 18.07.2017г. /л.78-82 и л.84-85 вкл./ се установява, че ищцовото
дружество е придобило собствеността върху недвижимия имот, предмет на процесния
предварителен договор. От представеното заверено копие на удостоверение за данъчна
оценка от 17.03.2021г., издадено от Община Н., се установява, че данъчната оценка на
процесния недвижим имот е в размер на 23 215 лева, както и че има непогасени
задължения за имота за периода 2018г. – 2020г. вкл., общо в размер на 247,28 лева.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
По предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в доказателствена
тежест на ищеца е да докаже наличието на валиден предварителен договор за покупко-
продажба на процесното жилище, с който се поема задължение за сключване на
окончателен договор, чието съществено съдържание е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството „изправна страна“, респ. неизправността на
ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде
сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен
договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на
прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания за прехвърляне на
собствеността - чл.363 ГПК. С Определение № 802 от 06.12.2021г., постановено по
настоящото дело, съдът е указал доказателствената тежест на страните.
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД, предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал.2 на
чл.19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. В настоящият казус посочените
изисквания са налице. Представеният предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за
писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, както и
обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които
те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо се в заплащане на
уговорената цена на вещта в пълен размер, а продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне
на собствеността в уговорения срок.
От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага извода, че към момента
на подписването на договора и към настоящия момент ответникът е титуляр на правото
на собственост върху имота, предмет на договора, поради което не съществува пречка
за обявяването на договора за окончателен.
По изложените съображения съдът намира, че искът за обявяване на
предварителния договор за продажба на недвижим имот, сключен на 25.07.2014г.
между купувача С. М. АН., от една страна и продавача „М.Р.“ ООД, от друга страна, се
4
явява основателен и следва да бъде уважен.
С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обяви за окончателен
сключеният между страните предварителен договор, на основание чл.364, ал.1 от ГПК
купувачът следва да заплати разноските по прехвърлянето на имота - дължимата
нотариална такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите
и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по
сметка на Община Н. – в размер на 3 % от уговорената цена на имота съгласно чл. 41,
ал.2 вр. чл.40, ал.2, т.1 от Наредба № 14 за определяне на размера на местните данъци,
приета от Общински съвет Н., към която препраща чл.47, ал.2 от ЗМДТ. За база за
определяне на дължимите суми се взема по-високата измежду данъчната и продажната
цена на имотите. В настоящият случай уговорената цена за продажба на процесните
имоти е по-висока. Същата е в размер на 24691 евро /двадесет и четири хиляди
шестстотин деветдесет и едно евро/ и е изцяло заплатена от ищеца по делото.
Следователно дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота е в размер на
466,83 лева, а дължимият данък за придобиване на имущество е в размер на 1448,74
лева. Ето защо ищецът следва да бъде осъден да заплати тези суми – нотариалната
такса по сметка на Районен съд Н., а данъка – по сметка на Община Н.. Наред с това,
ищецът следва да заплати и дължимите за имота данък сгради и такса за битови
отпадъци за периода от 2018г. до 2020г. вкл., общо в размер на 247,28 лева.
На основание чл.115, ал.2 от ЗС на ищеца следва да бъде даден шестмесечен
срок от влизане в сила на решението, в който да осъществи вписването му по
представен препис. Наред с това по аргумент от чл.364, ал.2 от ГПК и чл.115, ал.3 от
ЗС на ищеца следва да се издаде заверен препис от решението след като докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето на имотите, както и данъците.
С оглед разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК върху процесния имот следва
служебно да се впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по
прехвърлянето му. Тъй като възбраната следва да се впише служебно – по
разпореждане на съда, в случая приложение намират чл.25 вр. чл.24 от Правилника за
вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр.Н. трябва да се посочи,
че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Н., датата и
номера на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който се
поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата, за
обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото следва да се приложат два
заверени екземпляра от настоящото решение.
За разноските:
Ищецът, чрез процесуалния си представител, е направил изрично искане съдът
да им присъди направените по делото разноски. Ответникът е възразил, че още през
юни 2018г. са били подготвени документите за сключване на нотариален договор, но в
5
нито един момент ищецът или негов пълномощник не се е свързал с ответното
дружество за сключване на окончателен договор, поради което и с оглед направеното
признание считат, че на основание чл.78, ал.2 от ГПК разноските по делото следва да
се възложат в тежест на ищеца. При условията на евентуалност, правят възражение за
прекомерност на претендираните от ищеца разноски.
Отговорността за разноски е санкцията, която едната от страните по делото носи
за това, че с поведението си в или извън процеса е станала причина за водене на делото
и за това другата страна да направи тези разноски. В настоящия случай, от данните по
делото се установява, че с писмо, изпратено от управителят на ищцовото дружество до
ищеца А. се потвърждава, че фирмата е предоставила на С.А. ключове от Апартамент
**** в к-с „М.Р.“ и той може зда живее в апартамента, както и неговото семейство и
негови гости /л.24/. Недоказано остана твърдението на ответника, че са потготвили
документи за сключване на нотариален договор, както и че ищецът не се е свързал с
тях за сключването на окончателен такъв. Изводът, който се налага е, че ответникът с
поведението си извън процеса – неизпълнението на задължението – е станал причина
ищеца да направи разноски по внасяне на държавна такса в размер на 232 лева, такса за
превод на съдебни книжа – 70 лева, такса за издаване на схема на процесния
апартамент – 28 лева, такса за издаване на съдебни удостоверения – 10 лева, такса за
вписване на исковата молба – 23,20 лева и заплатено адвокатско възнаграждение в
размер на 1000 лева. Тези разноски са направени поради неправомерно поведение на
ответника предхождащо процеса и по тази причина ответникът дължи
възстановяването им на ищеца.
Предвид гореизложеното и на основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищеца следва да
бъдат присъдени заплатените по делото разноски, възлизащи общо в размер на 1363,20
лева /хиляда триста шестдесет и три лева и двадесет стотинки/. Съдът намира за
неоснователно възражението на ответника за прекомерност на претендираното от
ищеца адвокатско възнаграждение и за присъждане на същото в определения от
Наредба № 1 от 09.07.2004г. минимален размер. Това е така, тъй като съгласно чл.7,
ал.2, т.4 от цитираната Наредба, минималния размер на адвокатското възнаграждение
съобразно материалния интерес в случая възлиза на 1978,74 лева, докато
претендираното от ищеца възнаграждение е в размер на 1000 лева.
Мотивиран от горното, Н.ският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 25.07.2014г. между „М.Р.“ ООД
с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.С., район К.с., бул.“България“ №
**, вх.*, ет.*, ап.**, представлявано от Н. Д. Л. и С. М. АН., гражданин на Р.Ф., роден
на **********г. в С.., със съдебен адрес: гр.Н., ул.“Е.“ № * /чрез адв.Т.П. - М. от АК-
6
Бургас/, предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:
АПАРТАМЕНТ ****, разположен на четвърти етаж, вх.*, със застроена площ от 25,80
кв.м, ведно с общите части на сградата, равняващи се на 4,15 кв.м, ведно с идеалните
части от правото на строеж, като общата площ на апартамента възлизал на 29,95 кв.м, с
адрес на имота: гр.Н., КК С.б.- з., за сумата общо в размер на 24691 евро /двадесет и
четири хиляди шестстотин деветдесет и едно евро/.
ОСЪЖДА С. М. АН., гражданин на Р.Ф., роден на **********г. в С.., със
съдебен адрес: гр.Н., ул.“Е.“ № * /чрез адв.Т.П. - М. от АК-Бургас/ да заплати по
сметка на Районен съд - гр.Н., сумата в размер на 466,83 лева /четиристотин шестдесет
и шест лева и осемдесет и три стотинки/, представляваща нотариална такса за
прехвърляне на имота.
ОСЪЖДА С. М. АН., гражданин на Р.Ф., роден на **********г. в С.., със
съдебен адрес: гр.Н., ул.“Е.“ № * /чрез адв.Т.П. - М. от АК-Бургас/ да заплати по
сметка на Община Н. сумата в размер на 1448,74 лева /хиляда четиристотин
четиридесет и осем лева и седемдесет и четири стотинки/, представляваща местен
данък за възмездно придобиване на имуществото, както и сумата общо в размер на
247,28 лева /двеста четиридесет и седем лева и двадесет и осем стотинки/,
представляваща данък сгради и такса за битови отпадъци за периода от 2018г. до 2020г.
включително.
ОСЪЖДА „М.Р.“ ООД с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.С.,
район К.с., бул.“България“ № **, вх.*, ет.*, ап.**, представлявано от Н. Д. Л. да
заплати на С. М. АН., гражданин на Р.Ф., роден на **********г. в С.., със съдебен
адрес: гр.Н., ул.“Е.“ № * /чрез адв.Т.П. - М. от АК-Бургас/, сумата общо в размер на
1363,20 лева /хиляда триста шестдесет и три лева и двадесет стотинки/.,
представляваща заплатени по делото разноски.
НАРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 от ГПК, след влизане на решението в
сила, да се впише “ВЪЗБРАНА” върху следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ ****,
разположен на четвърти етаж, вх.*, със застроена площ от 25,80 кв.м, ведно с общите
части на сградата, равняващи се на 4,15 кв.м, ведно с идеалните части от правото на
строеж, като общата площ на апартамента възлизал на 29,95 кв.м, с адрес на имота:
гр.Н., КК С.б.- з., до изплащане на дължимите от С. М. АН., гражданин на Р.Ф., роден
на **********г. в С.. разноски по прехвърлянето на имота – нотариална такса, данък за
възмездно придобиване на имуществото, данък сгради и такса за битови отпадъци за
периода от 2018г. до 2020г. вкл., определени в настоящото решение.
След влизане в сила на решението до Служба по вписванията - гр.Н. да се
изпрати писмо, в което да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в
полза на Районен съд Н., датата и номерът на настоящото съдебно решение, а така
също и сведения за имота, който се поставя под възбрана, данните на кредитора и
7
длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към
писмото да се приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.
На ищецът да се укаже, че в шестмесечен срок от влизане в сила на решението
следва да осъществи вписването му в Служба по вписванията гр.Н. по представен
препис.
На ищецът да се издаде заверен препис от решението след представяне на
доказателства за внасяне на определената нотариална такса, местен данък, данък
сгради и такса за битови отпадъци за периода от 2018г. до 2020г. вкл.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в 14-дневен срок от
уведомяването на страните пред Окръжен съд-гр.Бургас.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
8